La Cour d’appel de commerce, statuant sur un litige relatif à un contrat de promesse de vente d’un immeuble en l’état futur d’achèvement, a jugé que la nullité d’un tel acte, prononcée pour non-respect des dispositions d’ordre public de la loi n° 44-00, emporte de plein droit l’obligation pour le vendeur de restituer les avances versées par l’acquéreur. Infirmant partiellement le jugement du Tribunal de commerce, la Cour a précisé que la mention dans le contrat annulé du versement d’un acompte par chèque suffit à fonder le droit à restitution, le chèque constituant un instrument de paiement. Il n’est dès lors pas nécessaire pour l’acquéreur de rapporter la preuve distincte de l’encaissement effectif dudit chèque par le vendeur pour obtenir le remboursement des sommes. En outre, le vendeur défaillant, dont le manquement est à l’origine de la nullité, est tenu d’indemniser l’acquéreur pour le préjudice résultant du retard dans la restitution, ce retard étant établi par une mise en demeure préalable à l’action judiciaire. La Cour a ainsi condamné le vendeur à la restitution du prix avancé ainsi qu’à des dommages-intérêts pour le préjudice causé par son manquement.

Vu le mémoire d’appel, le jugement attaqué, les conclusions des parties et l’ensemble des documents versés au dossier.

Vu le rapport du conseiller rapporteur dont la lecture a été dispensée par le président, sans opposition des parties.

Vu l’inscription de l’affaire à l’audience du 15/04/2025.

En application des dispositions de l’article 19 de la loi sur les tribunaux de commerce et des articles 328 et suivants et 429 du Code de procédure civile.

En la forme :

Considérant que les appelants ont présenté, par l’intermédiaire de leur mandataire, un mémoire d’appel enregistré le 17/01/2025, attaquant le jugement n° 1696 rendu par le Tribunal de commerce de Marrakech le 06/06/2025 dans le cadre du dossier n° 2024/8201/990, qui a statué en la forme sur l’irrecevabilité de la demande en ce qui concerne la restitution de la somme de 300 000 dirhams, et sur la recevabilité du surplus ; et au fond : sur l’annulation des deux promesses de vente datées du 25/12/2019, avec condamnation de la défenderesse aux dépens et rejet du surplus.

Considérant que l’appel a été interjeté de manière régulière, il est donc recevable en la forme.

Au fond :

Considérant que les demandeurs ont déposé une requête introductive d’instance, dont les droits ont été acquittés le 06/03/2024, exposant que leur défunte avait conclu, de son vivant, deux promesses de vente avec la societe (B.) S.A.R.L., portant sur l’engagement de cette dernière de lui attribuer et de lui vendre deux biens immobiliers consistant en deux appartements dans le projet résidentiel situé route de Oued Issil, objet du titre foncier n° M/9384, aux prix indiqués dans les contrats joints au dossier, étant entendu que les biens immobiliers seraient livrés à l’acheteuse après l’achèvement des travaux et la signature de l’acte de vente définitif par cette dernière dans un délai maximal de 30/03/2019, et qu’il avait été convenu entre les parties contractantes que la défunte des demandeurs verserait à la défenderesse la somme de 150 000,00 dirhams à titre d’acompte pour chaque appartement, ce à quoi elle s’est effectivement conformée en versant la somme de 300 000,00 dirhams à la venderesse au moyen de deux chèques bancaires, et que la défenderesse n’a pas respecté son engagement après avoir reçu de la défunte le montant de l’acompte et n’a pas souhaité exécuter l’accord entre les parties malgré plusieurs tentatives vaines de sa part et de ses héritiers après son décès pour restituer le montant versé d’avance, considérant que la défenderesse n’a pas du tout réalisé la construction qui devait contenir les biens immobiliers litigieux dans le projet, et que le contrat liant les parties est illégal, car les dispositions de la loi 44-00 qui enonce des conditions essentielles pour la validité des actes portant sur des biens immobiliers en cours de construction sous peine de nullité, et dispose également de la nullité de toute demande ou acceptation de tout paiement quel qu’il soit avant la signature de l’avant-contrat de vente, et que la défenderesse est considérée comme étant tenue, conformément aux dispositions de l’article 255 du D.O.C., de restituer le montant de l’acompte à sa propriétaire de son vivant ou à ses héritiers par la suite, qui en ont été privés pendant une longue période, sollicitant de déclarer la nullité du contrat liant les parties et de condamner la défenderesse à restituer la somme qui lui a été versée à titre d’acompte par leur défunte, soit trois cent mille dirhams (300 000,00) dirhams à leur profit, et de condamner également la défenderesse à leur verser une indemnité de retard de vingt mille dirhams (20 000 dirhams), et les intérêts légaux à compter de la date de réception du premier acompte le 23/12/2017, sous astreinte d’une amende comminatoire d’au moins mille dirhams (1 000,00) dirhams par jour de retard dans l’exécution, et ils ont joint à leur requête des documents et la défenderesse a répondu par un mémoire en défense dans lequel elle a soulevé l’incompétence *ratione materiae* du Tribunal de commerce, car les demandes des demandeurs relèvent des actions immobilières portant sur un bien immeuble immatriculé, relevant de la compétence de la chambre immobilière du Tribunal de première instance, d’autant plus que les demandeurs sont des personnes physiques et que le contrat a été conclu dans le cadre des règles du droit civil, et par conséquent, le Tribunal de commerce demeure incompétent pour statuer sur le fond de l’affaire, sollicitant de statuer sur l’incompétence *ratione materiae* et de renvoyer le dossier au Tribunal de première instance de Marrakech pour qu’il statue conformément à la loi, et à titre subsidiaire sur le fond, de se réserver le droit de répondre après avoir statué sur l’exception d’incompétence *ratione materiae*. Les demandeurs ont répliqué par le biais de leur mémoire, indiquant que ce que la défenderesse a avancé n’a aucun fondement juridique, car l’objet de cette action est l’annulation d’un contrat avec restitution de sommes conformément aux dispositions de la loi 44.00, car le contrat liant les parties n’a pas respecté les conditions énoncées dans la loi précitée, et que la compétence dans ce type d’affaires revient au Tribunal de commerce, et ce en vertu de l’article 4 du Code de commerce, considérant que la défenderesse est une société commerciale, de plus, la jurisprudence et la pratique judiciaire ont toujours fait de ce type d’affaires la compétence des tribunaux de commerce dans plusieurs décisions et jugements, sollicitant de statuer en conséquence conformément à leur requête, et ils ont joint à leur mémoire des copies de deux arrêts d’appel et les demandeurs ont produit un mémoire en réponse dans lequel il est indiqué qu’en ce qui concerne l’allégation des demandeurs selon laquelle leur défunte a conclu une promesse de vente des deux appartements décrits dans leur requête et justifiée par les contrats produits, que les deux contrats produits contiennent un engagement exprès de payer le solde du prix selon les versements indiqués expressément en vertu de ceux-ci dans les délais indiqués expressément, et que conformément à l’article 234 du D.O.C. qui dispose que « Nul ne peut exercer l’action résultant d’une obligation, s’il ne justifie qu’il a exécuté ou offert d’exécuter tout ce dont il était tenu de son côté, suivant la convention, la loi ou la coutume », et que les demandeurs n’ont pas prouvé qu’ils ont rempli toutes les obligations qui leur incombent et qui sont mentionnées dans le contrat, notamment le paiement du solde des versements dans les délais indiqués dans le contrat pour exercer leur action actuelle, et que conformément à l’article 235 du D.O.C., il est indiqué de manière explicite que « Dans les contrats bilatéraux, chacune des parties peut refuser d’exécuter son obligation, tant que l’autre partie n’exécute pas l’obligation corrélative, à moins que l’une d’elles ne soit tenue, par la convention ou par l’usage, d’exécuter la première sa part d’obligation », et que les demandeurs n’ont pas prouvé qu’ils ont rempli l’obligation figurant dans les deux contrats produits pour demander à la défenderesse d’exécuter son obligation, d’autant plus que la demanderesse n’a prouvé aucun retard à son encontre, et en ce qui concerne l’allégation des demandeurs selon laquelle ils ont versé la valeur de l’acompte par l’intermédiaire de leur défunte au moyen de chèques, ils n’ont pas prouvé que les chèques produits ont effectivement été encaissés par la défenderesse, en plus du fait qu’ils sont tenus légalement de le faire, et ils n’ont pas prouvé qu’ils ont payé le solde des versements mentionnés dans le contrat, et que la défenderesse n’a jamais reçu d’avertissement ou les versements dus nécessaires pour achever les travaux définitifs qui sont sur le point d’être achevés, conformément à ce qui a été convenu entre eux, et par conséquent, il n’y a pas de retard de sa part, et que les motifs invoqués par les demandeurs ne sont pas fondés, d’autant plus que le contrat est complet dans ses éléments et conditions et qu’il n’y a aucun manquement qui autorise les demandeurs à demander son annulation, de plus, ce sont les demandeurs qui ont manqué à ce que contient le contrat et ont refusé de payer le solde des versements en fonction de l’avancement des travaux pour réceptionner le produit de la vente conformément à ce qui a été convenu, et par conséquent, leurs demandes demeurent non fondées et non étayées, sollicitant en conséquence de statuer sur le rejet de leurs demandes. Après épuisement des procédures, le jugement attaqué a été rendu et les demandeurs l’ont interjeté en appel, alléguant que le contrat est nul en application des dispositions des articles 1-618 à 20-618 et des articles 306 à 308 du D.O.C. et que le tribunal de première instance a violé ces dispositions, ce qui est une orientation qui contredit la jurisprudence du tribunal, sollicitant l’annulation du jugement attaqué et de statuer à nouveau conformément à leur demande.

Vu la désignation d’un curateur à l’appelée et sa réponse indiquant l’impossibilité de l’exécution.

Vu l’inscription du dossier à l’audience du 15/04/2025, le tribunal a décidé de retenir l’affaire pour délibéré à l’audience du 29/04/2025.

La Cour d’appel

Considérant que, contrairement à ce qui a été décidé par le jugement attaqué concernant l’irrecevabilité de la restitution des sommes au motif qu’il n’est pas prouvé que le chèque a été encaissé par l’appelée, en se référant aux deux contrats conclus par la défunte des appelants, notamment dans la clause relative aux modalités de paiement, il est fait mention qu’un acompte de 150 000 dirhams a été versé pour chaque appartement au moyen de deux chèques et que, le chèque étant un moyen de paiement, la nullité du contrat entraîne le droit des appelants à la restitution des sommes versées, ce qui justifie l’annulation partielle du jugement attaqué en ce qu’il a statué sur ce point et de statuer à nouveau en condamnant l’appelée à restituer aux appelants la somme de 300 000 dirhams avec une indemnité pour le retard que le tribunal fixe, dans le cadre de son pouvoir discrétionnaire, à la somme de 15 000 dirhams, considérant que le retard de cette dernière est établi par la réception de la mise en demeure avant la demande judiciaire.

Considérant qu’il convient de mettre les dépens à la charge proportionnelle.

Pour ces motifs

La Cour d’appel de commerce de Marrakech, statuant publiquement, en dernier ressort et en présence des parties :

En la forme : Reçoit l’appel.

Au fond : Annule partiellement le jugement attaqué en ce qu’il a statué sur l’irrecevabilité de la demande de restitution des sommes et statue à nouveau en condamnant l’appelée à restituer aux appelants la somme de 300 000 dirhams avec une indemnité fixée à la somme de 15 000 dirhams et met les dépens à la charge proportionnelle.

Ainsi rendu et prononcé le jour, mois et an susdits par la même formation qui a participé aux débats.

La Présidente Rapporteure
Le Greffier