Thème
Droits réels démembrés

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande de dissolution et de liquidation d'une société titulaire d'un droit de superficie, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualité pour agir du propriétaire du fonds. L'appelant soutenait que l'arrivée du terme social et la radiation de la société du registre de commerce justifiaient sa demande de désignation d'un liquidateur et emportaient extinction du droit de superficie.

La cour retient que la qualité de propriétaire du fonds ne confère pas à l'appelant un intérêt à agir en liquidation judiciaire, cette procédure ayant pour finalité la répartition de l'actif net entre les seuls associés. Elle rappelle que la personnalité morale de la société subsiste pour les besoins de sa liquidation, nonobstant sa radiation.

La cour juge en outre que la dissolution de la société n'est pas une cause d'extinction du droit de superficie au sens des dispositions de l'article 118 du Code des droits réels. Ce droit, constituant un élément d'actif social, est destiné à être transmis aux associés à l'issue des opérations de liquidation.

Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

La Cour d’appel de commerce de Casablanca infirme le jugement entrepris ayant déclaré irrecevable, pour défaut de qualité à agir, la demande formée par la propriétaire d’un immeuble en vue d’obtenir le paiement d’arriérés locatifs et l’expulsion des occupants d’un local commercial dépendant dudit immeuble. À cette occasion, elle précise la nature et les effets de l’extinction du droit d’usage viager (« العمرى » – umra), droit réel spécifique du droit marocain.

La Cour rappelle qu’en vertu de l’article 105 du Code des droits réels (loi n° 39-08), l’umra constitue un droit réel démembré conférant à son titulaire la jouissance gratuite d’un bien immobilier, soit pendant une durée déterminée, soit jusqu’au décès du bénéficiaire ou du constituant du droit. Constatant, en l’espèce, le décès avéré des bénéficiaires initiaux, elle relève que cette circonstance a entraîné, conformément à l’article 107 du même code, l’extinction automatique du droit réel en question, et par voie de conséquence, le retour immédiat de la pleine jouissance et de l’exploitation du bien immobilier au propriétaire originaire concédant.

Il s’ensuit, selon la Cour d’appel, qu’à compter de l’extinction du droit d’usage viager, la propriétaire a pleinement recouvré sa qualité de bailleresse. Dès lors, le premier juge a retenu à tort le défaut de qualité à agir, de sorte que le jugement est infirmé sur ce point et la demande initiale déclarée recevable.

Statuant par évocation sur le fond, la Cour constate que les occupants persistent à ne pas régler les loyers échus, malgré une mise en demeure restée infructueuse et en l’absence de toute preuve d’un paiement ou d’une consignation valablement opérée. Ce manquement caractérisé des preneurs à leur obligation essentielle de paiement justifie pleinement la résiliation du bail, leur condamnation solidaire au paiement des loyers impayés ainsi que d’une indemnité pour résistance abusive, outre leur expulsion des lieux.

En conséquence, infirmant partiellement le jugement entrepris et statuant à nouveau, la Cour condamne solidairement les défendeurs au paiement des arriérés locatifs ainsi qu’à l’indemnité précitée, ordonne leur expulsion du local commercial litigieux, fixe la durée de la contrainte par corps au minimum légal et met les dépens à leur charge.