Ayant souverainement constaté, par une appréciation des faits et des documents produits, que le vendeur, bien que le défaut de paiement d’une partie du prix par l’acquéreur à l’échéance convenue ait entraîné la réalisation de la condition résolutoire stipulée à la promesse de vente, a accompli plusieurs années après des actes positifs manifestant sans équivoque sa volonté de poursuivre l’exécution du contrat, notamment en délivrant à l’acquéreur les autorisations nécessaires à l’exploitation de son fonds de commerce dans les lieux, la cour d’appel en déduit à bon droit que le vendeur a renoncé à se prévaloir de ladite clause.

Cour de cassation, Chambre commerciale, première section, Arrêt n° 1/730, en date du 28/10/2021, dossier n° 2021/1/3/812

Vu le pourvoi en cassation formé en date du 30-04-2021 par la demanderesse susmentionnée, par l’intermédiaire de son avocate Maître Fatima (K.), tendant à la cassation de l’arrêt n° 656 rendu par la Cour d’appel de commerce de Casablanca en date du 15-02-2021 dans le dossier commercial n° 2020/8202/3581.

Vu le mémoire en défense déposé au greffe en date du 09-07-2021 par le défendeur, par l’intermédiaire de son avocate Maître Rajaa (B.), tendant au rejet du pourvoi.

Vu les autres pièces produites au dossier.

Vu le Code de procédure civile promulgué le 28 septembre 1974, tel que modifié et complété.

Vu l’ordonnance de dessaisissement et de communication du 30/09/2021.

Vu l’avis de fixation de l’affaire à l’audience publique tenue le 28/10/2021.

Vu l’appel des parties et de leurs représentants et leur non-comparution.

Après la lecture du rapport par le conseiller rapporteur, Monsieur Mohammed Ramzi, et après avoir entendu les observations de l’avocat général, Monsieur Rachid Bennani.

Et après en avoir délibéré conformément à la loi :

Attendu qu’il résulte des pièces du dossier et de l’arrêt attaqué que le défendeur, Ahmed Amine (B.), a saisi le Tribunal de commerce de Casablanca, par une requête en date du 31/01/2017, dans laquelle il a exposé avoir conclu avec la demanderesse, la société (S.), une promesse de vente par laquelle celle-ci s’est engagée à lui vendre un local à usage de pharmacie, d’une superficie d’environ 40 mètres carrés plus une mezzanine de 16 mètres, sis à l’entrée de la partie B, numéro 127, issu du lotissement dépendant du projet dénommé « (M. J. L. S. A.) », objet du titre foncier mère n° C15028, pour un prix de 1.200.000,00 dirhams, dont il lui a versé la somme de 600.000,00 dirhams par chèque tiré sur la (S.G.M.B.), s’engageant à lui régler le solde lors de la conclusion du contrat définitif. En contrepartie, la défenderesse lui a délivré une autorisation d’inscription au registre de commerce et l’a mis en possession du local, dans lequel il a commencé à exercer son activité. Cependant, elle a par la suite refusé de parfaire la vente avec lui par la conclusion du contrat définitif, ce qui l’a conduit à lui adresser une mise en demeure à ce sujet, qu’elle a reçue le 16/12/2016. Ladite mise en demeure étant restée sans effet, il a procédé à la consignation du solde du prix à la caisse du tribunal. Pour ces motifs, il a demandé qu’il soit jugé que la défenderesse devait parfaire les formalités de la vente en signant avec lui le contrat définitif et en lui transférant la propriété du local, sous astreinte de 2.000,00 dirhams par jour de retard dans l’exécution, et que le jugement à intervenir vaille contrat définitif en cas de refus d’exécution de sa part, et d’autoriser la défenderesse à retirer le solde du prix consigné en sa faveur à la caisse du tribunal immédiatement après la signature du contrat. La défenderesse a produit un mémoire en réponse accompagné d’une demande reconventionnelle, dans lesquels elle a exposé que la promesse de vente invoquée par le demandeur reconventionnel portait sur un bien non achevé, qu’il s’agissait d’un simple acte sous seing privé ne remplissant pas les conditions requises par les dispositions légales régissant la vente d’immeuble en l’état futur d’achèvement, notamment l’article 618-3 du Dahir des obligations et des contrats (DOC), sollicitant que soit prononcée la nullité dudit contrat avec toutes les conséquences de droit. Après échange de mémoires entre les parties et l’accomplissement des formalités procédurales, le Tribunal de commerce a rendu son jugement condamnant la défenderesse au principal à parfaire les formalités de vente avec le demandeur au principal, à signer le contrat définitif et à transférer à ce dernier la propriété du local litigieux, sous astreinte de 1.500,00 dirhams par jour de retard dans l’exécution, et rejetant le surplus des demandes, y compris la demande reconventionnelle. Ce jugement a été confirmé en appel par l’arrêt n° 3272 rendu par la Cour d’appel de commerce de Casablanca le 31-05-2017 dans le dossier commercial n° 2017/8202/1871, lequel a été cassé par l’arrêt de la Cour de cassation n° 1/299 en date du 16/07/2020 dans le dossier commercial n° 2017/1/3/1824, au motif que ((… la demanderesse a soutenu dans son acte d’appel que « … le tribunal, dans sa motivation, a considéré que l’engagement liant les parties était une promesse de vente, qu’il a retenue en ce qui concerne les délais dans lesquels le contrat de vente définitif devait être conclu, mais qu’il a écartée en ce qui concerne le délai fixé pour le paiement des échéances… que ledit engagement énonce, dans le paragraphe relatif au prix, que la somme de 200.000,00 dirhams doit être payée le deuxième jour suivant l’approbation de l’opération de mesurage… que l’approbation de l’opération de mesurage a eu lieu le 23 avril 2012 par décision préfectorale n° 75… que l’intimé n’a pas payé le montant convenu dans le délai imparti, soit le deuxième jour suivant la date d’approbation de l’opération de mesurage, comme il s’y était engagé conformément aux dispositions des articles 260 et 581 du DOC… que l’engagement signé entre les parties énonce qu’en cas de non-paiement du prix dans le délai imparti, le contrat devient nul et la société est déliée de tout engagement… que l’appelant n’a jamais offert le montant à la concluante dans le délai imparti jusqu’à sa consignation au tribunal le 30-01-2017, hors délai, de sorte que la condition résolutoire s’est réalisée, ce qui a pour effet que l’engagement de vendre le bien est devenu nul, résolu, sans effet et comme non avenu… » ; la cour, auteur de l’arrêt attaqué, bien qu’ayant repris ce grief dans le corps de son arrêt, n’y a répondu ni affirmativement ni négativement, malgré l’influence que cela pouvait avoir sur l’issue de sa décision, rendant ainsi son arrêt entaché d’un défaut de motivation équivalant à son absence, et sujet à cassation)). Après renvoi, et suite au dépôt par le défendeur d’un mémoire en conclusions accompagné d’un appel incident, au dépôt par la demanderesse de ses conclusions et à l’accomplissement des formalités, la Cour d’appel de commerce a statué en confirmant le jugement entrepris par son arrêt, objet du présent pourvoi en cassation.

En ce qui concerne le premier moyen, en ses deux branches :

Attendu que la demanderesse fait grief à l’arrêt d’avoir violé les dispositions des articles 260 et 581 du DOC, d’avoir dénaturé les clauses de la promesse de vente, d’avoir violé les dispositions des articles 161, 230 et 467 du DOC, et d’être entaché d’une mauvaise motivation équivalant à son absence, résultant de la dénaturation du contenu de documents et du défaut de réponse à un moyen, au motif que la Cour de cassation avait déjà prononcé la cassation et le renvoi au motif que la cour, auteur de l’arrêt cassé, n’avait pas répondu au moyen soulevé par la concluante dans son acte d’appel, selon lequel ((… le tribunal, dans sa motivation, a considéré que l’engagement liant les parties était une promesse de vente, qu’il a retenue en ce qui concerne les délais dans lesquels le contrat de vente définitif devait être conclu, mais qu’il a écartée en ce qui concerne le délai fixé pour le paiement des échéances… que ledit engagement énonce, dans le paragraphe relatif au prix, que la somme de 200.000,00 dirhams doit être payée le deuxième jour suivant l’approbation de l’opération de mesurage… que l’approbation de l’opération de mesurage a eu lieu le 23 avril 2012 par décision préfectorale n° 75… que l’intimé n’a pas payé le montant convenu dans le délai imparti, soit le deuxième jour suivant la date d’approbation de l’opération de mesurage, comme il s’y était engagé conformément aux dispositions des articles 260 et 581 du DOC… que l’engagement signé entre les parties énonce qu’en cas de non-paiement du prix dans le délai imparti, le contrat devient nul et la société est déliée de tout engagement… que l’appelant n’a jamais offert le montant à la concluante dans le délai imparti jusqu’à sa consignation au tribunal le 30-01-2017, hors délai, de sorte que la condition résolutoire s’est réalisée, ce qui a pour effet que l’engagement de vendre le bien est devenu nul, résolu, sans effet et comme non avenu… » ; la cour, auteur de l’arrêt attaqué, bien qu’ayant repris ce grief dans le corps de son arrêt, n’y a répondu ni affirmativement ni négativement, malgré l’influence que cela pouvait avoir sur l’issue de sa décision, rendant ainsi son arrêt entaché d’un défaut de motivation équivalant à son absence, et sujet à cassation)) ; la Cour de cassation, dans son précédent arrêt, a lié la cour de renvoi aux dispositions des articles 260 et 581 du DOC et l’a obligée à répondre à ce que la demanderesse avait soutenu. Cependant, en examinant l’arrêt attaqué, on constate que la cour de renvoi a outrepassé les dispositions de l’article 260 du DOC, qui dispose que « Si les contractants sont convenus que le contrat sera résolu au cas où l’une des parties n’accomplirait pas ses engagements, la résolution s’opère de plein droit par le seul fait de l’inexécution », disposition générale confirmée par l’article 581 du même code, disposition spéciale au contrat de vente, qui énonce que « S’il a été stipulé, d’après le contrat ou l’usage, que la vente est résolue faute de paiement du prix, le contrat est résolu de plein droit par le seul fait du non-paiement dans le délai convenu ». Ces deux articles confirment que la résolution opère de plein droit par le simple fait du non-paiement dans le délai imparti. La cour, auteur de l’arrêt attaqué, a constaté le non-paiement dans le délai imparti et la réalisation de la résolution, en énonçant dans sa motivation : « S’il est vrai que la promesse de vente prévoyait qu’en cas de non-paiement de ladite somme, le contrat serait résolu, il est constant, au vu des éléments du litige, que l’appelante n’a entrepris aucune démarche manifestant sa volonté d’activer ladite clause… et qu’il en ressort que l’intention de la demanderesse au pourvoi était d’activer la promesse de vente et de poursuivre son exécution après la réalisation de la condition résolutoire ». Par cette motivation, la cour a ignoré les dispositions des deux articles précités, qui affirment expressément que la résolution opérant dans leur cadre est une résolution de plein droit, par le simple fait de l’inexécution ou du non-paiement dans le délai. Le fait que la Cour d’appel de commerce ait écarté les dispositions desdits articles au motif que la demanderesse n’avait entrepris aucune démarche manifestant sa volonté d’activer la clause, constitue une violation des dispositions légales précitées, qui n’obligent pas la demanderesse à entreprendre une quelconque démarche pour activer la résolution, car la résolution convenue entre les parties au contrat et régie par les articles 260 et 581 du DOC est une résolution qui opère de plein droit. Le jugement rendu à ce sujet n’a qu’un effet déclaratif d’une résolution acquise de plein droit, et non un effet constitutif. Ainsi, la demanderesse n’était pas tenue de saisir la justice pour obtenir un jugement de résolution, dès lors que le contrat était résolu après l’expiration du délai et le non-paiement, et tant que l’autre partie ne lui demandait pas l’exécution ou ne contestait pas les motifs de la résolution. Lorsque le défendeur a intenté une action en perfection de la vente, elle lui a opposé que la promesse de vente était résolue de plein droit, ce qui est confirmé par son refus de conclure le contrat de vente définitif chez le notaire en raison de l’expiration du délai. Cela prouve que la demanderesse soutient que la promesse de vente a été résolue automatiquement de plein droit et qu’elle n’est pas tenue d’engager ou de suivre une quelconque procédure légale pour activer ou demander la résolution, car selon les termes du contrat, celui-ci prévoit expressément la résolution en cas de non-paiement dans le délai imparti, sans qu’une mise en demeure soit nécessaire (…). De plus, conformément à l’article 255 du DOC, le débiteur est en demeure par la seule échéance du terme fixé par le titre constitutif de l’obligation. Par conséquent, la demanderesse n’était pas tenue d’adresser une mise en demeure au défendeur pour lui demander d’exécuter son obligation, dès lors que la promesse de vente était assortie d’un délai déterminé pour le paiement du prix et qu’il y était stipulé qu’en cas de non-paiement dans ce délai, la résolution opérerait de plein droit. C’est ce que confirment l’article 260 du DOC ainsi que les arrêts de la Cour de cassation, contrairement à ce qui est énoncé dans la motivation de l’arrêt attaqué : « et exprime la volonté de la demanderesse au pourvoi de poursuivre le contrat, d’autant plus qu’il n’existe dans les pièces du dossier aucun élément prouvant qu’elle ait entrepris une quelconque démarche visant à activer la clause de résolution et à mettre fin au contrat ». Le rôle de la cour, au regard des articles 260 et 581 du DOC, se limite à vérifier si l’inexécution a eu lieu ou non, la résolution se réalisant automatiquement dès l’échéance du terme et l’inexécution, ce que la cour a constaté dans sa motivation en reconnaissant la réalisation de la résolution. La clause résolutoire conventionnelle interdit au juge d’user de son pouvoir discrétionnaire d’interprétation, mais n’empêche pas le débiteur d’éviter la résolution s’il exécute son obligation avant que le jugement de résolution ne soit prononcé. La cour, auteur de l’arrêt attaqué, en statuant ainsi, a interprété de manière erronée la clause de résolution de plein droit et l’a transformée en résolution judiciaire, violant ainsi les termes du contrat et les dispositions des articles 260 et 581 du DOC, et a fait une mauvaise application de la loi.

De même, la cour, auteur de l’arrêt attaqué, s’est fondée dans sa motivation, pour conclure à l’activation de la promesse de vente, sur le document de raccordement du local à l’eau et à l’électricité ainsi que sur l’autorisation de domiciliation, considérant qu’ils prouvaient l’activation du contrat et la poursuite de son exécution après la réalisation de la condition résolutoire. Or, la demanderesse a soutenu dans son mémoire après cassation que le contrat fait la loi des parties et ne peut être révoqué ou modifié que de leur consentement mutuel ou dans les cas prévus par la loi. La promesse de vente a défini expressément les causes de résolution et le délai de paiement, et la demanderesse n’a pris aucun engagement personnel de modifier les conditions du contrat stipulées en sa faveur et dans son intérêt. De même, aucun avenant de quelque nature que ce soit n’a été signé à la promesse de vente objet du litige… La demanderesse n’a signé aucun engagement par lequel elle renoncerait expressément au délai de paiement et à la résolution conventionnelle qui en découle en cas de non-paiement dans ce délai. Le contrat liant les parties est devenu résolu de plein droit dès l’expiration du délai de 20 jours suivant la date d’obtention de l’approbation du mesurage et le non-paiement, et la réalisation de la condition résolutoire. La demanderesse n’a ni prorogé ce délai ni y a renoncé en faveur du bénéficiaire de la promesse, et rien au dossier ne le prouve. Quant à l’autorisation de domiciliation pour l’inscription au registre de commerce, elle ne prouve pas la poursuite de la promesse de vente et la renonciation de la demanderesse au délai de paiement et à la résolution qui en découle. Au contraire, elle confirme l’extinction de tout effet de la promesse de vente. La qualité du défendeur dans les lieux appartenant à la demanderesse est celle d’une domiciliation et d’une autorisation de séjour temporaire, et il ne détient aucun droit réel sur le bien litigieux. Il en va de même pour le contrat de fourniture temporaire d’eau et d’électricité, où la demanderesse déclare à l’administration (L.) qu’elle contracte avec elle en sa qualité de propriétaire du local. La demanderesse a soutenu que les documents invoqués n’ont aucune incidence sur l’objet du litige pour les raisons susmentionnées, et qu’il convient donc de les écarter… De plus, le délai de paiement et la résolution qui en découle en cas d’inexécution sont des droits stipulés en faveur de la demanderesse, auxquels elle n’a renoncé ni expressément ni tacitement. Lesdits documents ne peuvent être interprétés comme prouvant sa renonciation, ni la continuation ou l’activation de la promesse de vente. On ne peut en déduire une renonciation ou une autre signification que ce qui y est expressément contenu, ce que confirme l’article 467 du DOC dans son dernier alinéa, qui dispose que « Les conventions dont le sens est douteux ne peuvent servir de fondement pour en induire la renonciation… ». La cour, auteur de l’arrêt attaqué, en statuant ainsi, a interprété et expliqué les documents produits de manière erronée, sans rapport avec leur contenu, d’autant plus que leur sens est clair, et qu’il est interdit de rechercher l’intention des parties lorsque le contrat est explicite, conformément à l’article 461 du DOC et à la jurisprudence de la Cour de cassation… La cour ne s’est pas contentée d’interpréter les documents, mais est allée jusqu’à modifier et annuler les conditions du contrat de sa propre initiative, en violation du principe de la force obligatoire des contrats de l’article 230 du DOC. La conclusion d’un contrat de domiciliation ne peut être interprétée comme une activation de la promesse de vente après l’expiration du délai de paiement, mais prouve que le contrat initial a pris fin et que, les parties l’ayant constaté et la résolution s’étant réalisée, elles ont eu recours à la conclusion d’un nouveau contrat. La fin du contrat initial a laissé place au contrat de domiciliation, car le lien contractuel s’est éteint avec effet immédiat et la demanderesse n’a pas continué à s’engager sur le contenu du contrat. Ainsi, en affirmant dans l’arrêt attaqué que la promesse de vente a été activée sur la base des deux documents mentionnés, malgré ce qui a été soulevé à leur sujet et ce que disposent les articles 467, 461 et 230 du DOC, la cour a dénaturé le contenu de ces documents et écarté les dispositions desdits articles sans y répondre, rendant sa décision en violation de la loi, mal motivée et non fondée. De plus, la demanderesse a soutenu que le document de domiciliation ou d’autorisation de séjour a été délivré par Abdelilah (S.) et signé par lui seul, et n’émane pas d’elle selon ses statuts et le modèle « J », qui la représentent par Mohammed Hassan (G.) et Abdelilah (S.) en leur qualité de cogérants, dont la signature conjonctive est requise pour tout acte engageant la demanderesse. Par conséquent, l’autorisation de séjour ne lui est pas opposable, à preuve que la promesse de vente est signée par les deux gérants, et elle a sollicité l’écartement de ce document. Ce moyen a été rejeté par la cour au motif que « … la question de la double signature est une affaire interne à la société et à ses gérants, car les statuts peuvent être modifiés à tout moment et la double signature peut être remplacée par une signature unique et vice versa, ce sont des affaires qui ne concernent pas le défendeur au pourvoi. Par conséquent, la délivrance de ladite attestation au défendeur au pourvoi suppose que la demanderesse au pourvoi était informée de l’obtention du certificat de mesurage et exprime sa volonté de poursuivre le contrat, d’autant plus qu’il n’existe dans les pièces du dossier aucun élément prouvant qu’elle ait entrepris une quelconque démarche visant à activer la clause de résolution et à mettre fin au contrat ». La cour a rejeté ledit moyen sans qu’il lui soit prouvé le contraire en droit ou par contrat, et n’a pas fondé sa décision, l’ayant basée sur des probabilités et des suppositions, rendant son arrêt mal motivé. Pour toutes ces raisons, il y a lieu de prononcer sa cassation.

Mais attendu que la cour, auteur de l’arrêt attaqué, a rejeté les moyens de la demanderesse et a confirmé le jugement entrepris qui avait ordonné la perfection de la vente, par une motivation ainsi conçue : ((… en ce qui concerne le moyen de l’appelante principale selon lequel l’intimé n’aurait pas payé la somme de 200.000 dirhams dans le délai fixé dans la promesse de vente liant les parties, soit le deuxième jour suivant la date d’approbation de l’opération de mesurage, il ressort de l’examen de la promesse de vente liant les parties qu’elle crée des obligations réciproques à la charge des deux parties. En effet, l’appelante était tenue, conformément au contrat, de procéder à la division du titre foncier mère incluant le local objet du contrat dans un délai de 5 mois à compter de la date de conclusion de la promesse de vente, qui était le 05-06-2008, ce dont les pièces du dossier ne prouvent pas la réalisation dans ledit délai. Quant au non-respect par l’intimé de son obligation de payer la somme de 200.000,00 dirhams le deuxième jour suivant la date d’obtention du certificat de mesurage, qui était le 23-04-2012, il est vrai que la promesse de vente prévoyait qu’en cas de non-paiement de ladite somme, le contrat serait résolu. Cependant, il est constant, au vu des éléments du litige, que l’appelante n’a entrepris aucune démarche manifestant sa volonté d’activer ladite clause. Au contraire, bien que ladite somme n’ait pas été payée, la demanderesse au pourvoi a procédé au raccordement du local à l’eau et à l’électricité, et si cela a été fait en son nom, c’est parce que le contrat définitif n’avait pas été conclu et l’acheteur n’avait pas été inscrit sur le titre foncier pour pouvoir le faire en son nom propre. De plus, malgré l’écoulement d’un temps considérable depuis l’obtention du certificat de mesurage et le non-paiement de la somme de 200.000,00 dirhams convenue, la demanderesse au pourvoi a pris l’initiative de délivrer au défendeur au pourvoi une attestation de domiciliation dans le local objet du contrat pour y exercer son activité de pharmacien, en date du 15-12-2016. Il en ressort que l’intention de la demanderesse au pourvoi était d’activer la promesse de vente et de poursuivre son exécution après la réalisation de la condition résolutoire…)) ; motivation par laquelle la cour s’est conformée au point de renvoi et à l’arrêt de la Cour de cassation n° 1/299 et a répondu au moyen de la demanderesse selon lequel la promesse de vente était résolue de plein droit dès la réalisation de la condition résolutoire par l’écoulement du délai de paiement et l’inexécution. Étant précisé que ledit arrêt de la Cour de cassation n’a pas lié la cour de renvoi aux dispositions des articles 260 et 581 du DOC mais, contrairement à ce qui est allégué dans la première branche du moyen, a reproché dans sa motivation à la cour, auteur de l’arrêt cassé, de ne pas avoir répondu au moyen selon lequel le contrat était résolu de plein droit en raison de la réalisation de la condition résolutoire, en raison de l’influence que cela pouvait avoir sur l’issue du litige. De plus, la cour, qui a constaté au vu du dossier que la demanderesse, malgré le non-paiement par le défendeur de la somme de 200.000,00 dirhams dans le délai fixé dans la promesse de vente, a pris l’initiative de raccorder le local litigieux à l’eau et à l’électricité et de délivrer au défendeur une attestation de domiciliation pour lui permettre d’exercer son activité de pharmacien, et en a déduit une présomption de renonciation de la demanderesse à la clause résolutoire, a fait une correcte application de la loi ; dès lors que la date à laquelle le défendeur devait payer ladite somme, soit la date d’obtention du certificat de mesurage, était le 23-04-2008, alors que la délivrance de l’attestation de domiciliation a eu lieu le 15-12-2016, soit une période non négligeable qui indique que la demanderesse a continué à exécuter et à activer la promesse de vente. Sa position ne constitue aucune dénaturation du contrat, mais est une application de ce qu’elle a déduit des faits constants pour établir l’intention des contractants de poursuivre le contrat. Quant au moyen relatif à la signature de l’autorisation de domiciliation, la cour l’a rejeté par la motivation suivante : (… Quant au moyen tiré de ce que l’autorisation de domiciliation a été délivrée unilatéralement par Abdelilah (S.), alors que ses statuts exigent une double signature, il s’agit d’un moyen irrecevable car ladite attestation a été délivrée au nom de la société contractante. La question de la double signature est une affaire interne à la société et à ses gérants…. Par conséquent, la délivrance de ladite attestation au défendeur au pourvoi suppose que la demanderesse au pourvoi était informée de l’obtention du certificat de mesurage et exprime sa volonté de poursuivre le contrat, d’autant plus qu’il n’existe dans les pièces du dossier aucun élément prouvant qu’elle ait entrepris une quelconque démarche visant à activer la clause de résolution et à mettre fin au contrat avec le défendeur au pourvoi, d’autant que ladite somme a été consignée avec le reste du prix avant de saisir la justice pour demander la perfection de la vente, ce qui entraîne le rejet du moyen.). Cette motivation est une application par la cour des dispositions du paragraphe 4 de l’article 64 de la loi n° 5.96 qui énonce que « … les clauses des statuts limitant les pouvoirs des gérants qui résultent du présent article sont inopposables aux tiers », dès lors que le document remis au défendeur par la demanderesse l’engage et qu’elle doit en assumer les conséquences juridiques, car il émane d’elle. De plus, il ressort de la motivation ci-dessus que la cour a déduit du fait de la remise au défendeur d’une attestation de domiciliation pour lui permettre d’ouvrir une pharmacie, que la demanderesse savait que le défendeur avait obtenu le certificat de mesurage. Cette partie de la motivation n’a pas été critiquée par la demanderesse et est suffisante pour fonder l’arrêt sur ce point. Ainsi, l’arrêt attaqué est fondé sur des bases factuelles et juridiques saines, ne viole aucune des dispositions dont la violation est alléguée, n’a dénaturé le contenu d’aucun document et est motivé de manière saine et suffisante. Le moyen en ses deux branches est dénué de fondement, et en ce qu’il est contraire à la réalité, il est irrecevable.

En ce qui concerne le deuxième moyen :

Attendu que la demanderesse fait grief à l’arrêt d’avoir violé la loi n° 44.00, par la violation des articles 618-1, 618-3 et 618-15 du DOC, et d’être dépourvu de motivation, au motif qu’elle a soutenu en appel et dans son mémoire après cassation que la promesse de vente du 05-06-2008 prouve qu’il s’agit d’une promesse d’attribution et de réservation d’un local à usage de pharmacie à l’entrée de la partie 127, issue du lotissement situé dans la partie B, qui sera extrait du titre foncier mère 15028/S… ce qui prouve que le contrat litigieux porte sur un immeuble non achevé, soumis aux dispositions relatives à la vente d’immeuble en l’état futur d’achèvement. Le législateur a en effet exigé, pour la validité de la vente d’un immeuble en l’état futur d’achèvement, qu’elle soit faite, conformément à l’article 618-3 du DOC, par acte authentique ou par acte à date certaine établi par un professionnel appartenant à une profession juridique réglementée, sous peine de nullité, car il s’agit d’une condition de forme du contrat et non d’une condition de preuve d’un élément du contrat. Le contrat produit par le défendeur n’est qu’un acte sous seing privé ne remplissant pas les conditions prévues par ledit article, ce qui le rend nul, avec pour conséquence le retour des parties à l’état où elles se trouvaient avant de contracter, le contrat étant considéré comme non avenu. Cette nullité est de plein droit, de sorte que le contrat litigieux ne constitue pas une preuve à l’encontre de la demanderesse et ne peut être pris en considération. L’arrêt attaqué n’a pas soumis le contrat litigieux aux dispositions de l’article 618-1 du DOC au motif que les conditions de ladite loi n’étaient pas remplies. Or, à l’examen dudit contrat, on constate qu’il remplit toutes les conditions prévues par cet article : engagement du vendeur de réaliser un immeuble dans un délai déterminé de 5 mois avec extraction des titres fonciers du titre mère, ainsi que l’engagement de l’acheteur de payer le prix par acomptes, le dernier versement devant être effectué lors de la signature du contrat de vente définitif. De plus, le titre foncier mère n° 212214/12, propriété dénommée « (A. 1.) », dont devait être extrait le titre foncier partiel du local litigieux, n’a été extrait du titre foncier initial n° 15028/S que le 15-06-2010, en vertu d’un procès-verbal de lotissement en date du 02-08-2008 et d’un récépissé de dépôt du dossier technique en date du 01-06-2010. Le contrat de réservation a été conclu le 05-06-2008, avant l’obtention du permis d’habiter et du certificat de conformité, ce qui prouve que l’immeuble vendu n’était pas achevé et était en cours de construction, car tout le lotissement dans lequel il se trouve n’était pas achevé, comme le prouve l’attestation de dépôt. Par conséquent, les conditions de l’article 618-1 du DOC… sont remplies dans le contrat de réservation objet de l’action, et il est soumis aux dispositions de l’article 618-3 du DOC… De plus, la promesse de vente litigieuse mentionne que le bénéficiaire de la promesse atteste avoir visité les lieux et avoir constaté les travaux de construction et d’aménagement avant la rédaction du contrat. Elle mentionne également le titre foncier initial, la date du permis de construire, les modalités de paiement différé, le prix de vente final, ainsi que le report de la livraison après l’opération d’extraction des titres fonciers partiels qui devait avoir lieu après cinq mois. Toutes ces mentions confirment que l’immeuble était en l’état futur d’achèvement, conformément aux dispositions de l’article 618-3 de la loi n° 44-00. De plus, l’article 618-15 dispose que « L’immeuble objet de la vente n’est réputé achevé, même si la construction est terminée, qu’après l’obtention du permis d’habiter ou du certificat de conformité ». Or, selon les pièces du dossier, à la date de la signature de la promesse de vente, la demanderesse ne disposait pas du permis d’habiter, comme le reconnaît le défendeur à tous les stades de la procédure. Le simple fait qu’il reconnaisse avoir constaté les travaux de construction et d’aménagement et l’absence de permis d’habiter dispense de discuter des autres conditions prévues par la loi 44-00, car cela suffit à prouver que l’immeuble n’était pas achevé au moment du contrat, ce qu’a confirmé l’arrêt de la Cour de cassation n° 1/200 du 18-04-2019 dans le dossier commercial n° 2018/1/3/1084 (….). Par conséquent, le contrat de réservation litigieux est nul de plein droit et sans effet. De plus, l’arrêt attaqué n’a pas répondu à ce qu’a soulevé la demanderesse concernant le fait que le contrat de réservation a été conclu le 05-06-2008, avant l’établissement du procès-verbal de lotissement du 02-08-2008 et avant le dépôt du dossier technique du 01-06-2010, et donc avant l’obtention du permis d’habiter et du certificat de conformité. Il n’a pas non plus répondu à ce qu’a soulevé la demanderesse concernant les dispositions de l’article 618-15 susmentionné, que l’arrêt a violé en considérant l’immeuble comme achevé malgré l’absence de permis d’habiter et de certificat de conformité, ce qui justifie sa cassation.

Mais attendu que la cour, auteur de l’arrêt attaqué, a rejeté le moyen tiré de la nullité de la promesse de vente pour avoir été établie en violation des exigences de la loi n° 44-00, par une motivation ainsi conçue : (… il ressort de l’examen de la promesse de vente litigieuse qu’elle portait sur la vente à l’acheteur d’un local d’une superficie d’environ 40 mètres et d’une mezzanine de 16 mètres carrés, situé au rez-de-chaussée de la parcelle n° 12, sise à (…). La promesse de vente mentionne également que l’acheteur a inspecté le local et a assisté à ses travaux de construction et d’aménagement. Il s’agit donc de la vente d’un local déjà construit et inspecté par l’acheteur. Quant au prix de vente, la somme de 600.000,00 dirhams a été payée à la signature de la promesse de vente, une somme de 200.000,00 dirhams devant être payée le deuxième jour suivant la date d’obtention du certificat de mesurage et une somme de 400.000,00 dirhams à la signature du contrat définitif. Il ne s’agit donc pas d’une vente d’immeuble en l’état futur d’achèvement telle que définie par les articles 618-1 et suivants du DOC, qui exigent que la construction soit en cours, c’est-à-dire non achevée, et que le paiement du prix soit lié à l’avancement des travaux, conditions qui ne sont pas remplies en l’espèce. Il s’ensuit que le moyen relatif au non-respect de la forme d’un acte authentique ou d’un acte à date certaine établi par un professionnel d’une profession juridique réglementée, sous peine de nullité, doit être rejeté, étant donné que le contrat n’est pas soumis aux dispositions invoquées. Par conséquent, la demande de nullité du contrat est non fondée et la décision du premier juge est correcte, et le moyen soulevé doit être rejeté)) ; cette motivation est conforme aux faits du dossier, dont l’examen révèle que la promesse de vente litigieuse indique que « le bénéficiaire de la promesse a bien pris connaissance du local objet de la promesse de vente pour l’avoir vu, visité et inspecté à une date antérieure à la conclusion de la promesse, ainsi que les travaux de construction et d’aménagement ». En considérant qu’il s’agissait d’un immeuble déjà construit et en ne le soumettant pas à la loi n° 44-00, la cour a suivi les faits du dossier et les a correctement appliqués. La motivation de la cour ci-dessus répond à tout ce que la demanderesse a soutenu à cet égard. Le grief de défaut de réponse est contraire à la réalité, et le moyen est irrecevable.

En ce qui concerne le troisième moyen :

Attendu que la demanderesse fait grief à l’arrêt d’avoir violé la loi, par la violation des articles 234 et 275 du DOC et de l’article 175 et suivants du CPC, et d’être entaché de mauvaise motivation, au motif que le défendeur a intenté son action en violation des dispositions de l’article 234 du DOC, qui dispose que « Nul ne peut exercer l’action naissant d’une obligation, s’il ne justifie qu’il a accompli ou offert d’accomplir sa propre prestation, lorsque celle-ci est exigible aux termes de la convention, de la loi ou de l’usage ». La demanderesse a soulevé dans son acte d’appel et ses mémoires en réplique déposés à l’audience du 08-05-2017 que le défendeur n’a pas payé le solde du prix, soit la moitié du prix de vente, au vendeur, d’un montant de 600.000,00 dirhams, mais s’est contenté de consigner cette somme à la caisse du tribunal, ce qui est une procédure incomplète qui ne le libère pas de sa dette, car il est nécessaire de procéder d’abord aux offres réelles, puis à la consignation en cas de refus, conformément aux dispositions de l’article 275 du DOC. La cour, auteur de l’arrêt attaqué, en motivant sa décision par le fait que « … en ce qui concerne le moyen de la demanderesse au pourvoi relatif à l’inexécution par l’intimé de son obligation de payer le solde, les pièces du dossier montrent que ce dernier a pris l’initiative de notifier à la demanderesse au pourvoi de parfaire la vente avec lui en date du 26-12-2016 et a consigné la somme de 600.000,00 dirhams du prix total de la vente à la caisse du tribunal », a ainsi considéré que la seule consignation libère le défendeur de sa dette, alors que la libération n’intervient qu’après l’accomplissement de la double opération, à savoir les offres réelles suivies de la consignation. Sa décision viole donc les articles susmentionnés et est entachée d’une mauvaise motivation équivalant à son absence, la rendant passible de cassation.

Mais attendu que la motivation critiquée par le moyen ne figure pas dans l’arrêt attaqué, mais a été avancée par le jugement de première instance. Par conséquent, on ne peut reprocher à la cour, auteur de l’arrêt objet du pourvoi, d’avoir considéré que « la consignation du solde du prix de vente à la caisse du tribunal et la notification de celle-ci à la demanderesse suffisent pour conclure à sa libération ». Le moyen, contraire à la réalité des faits, est irrecevable.

PAR CES MOTIFS

La Cour de cassation rejette le pourvoi et condamne la demanderesse aux dépens.