Encourt la cassation partielle pour défaut de motivation l'arrêt qui, pour fixer le montant d'une indemnité d'éviction, se contente d'adopter les conclusions d'un rapport d'expertise par des motifs généraux, sans répondre aux critiques précises du preneur relatives à l'évaluation des différents postes de son préjudice. En revanche, ne constitue pas une demande nouvelle irrecevable en appel, au sens de l'article 143 du Code de procédure civile, la demande chiffrée en indemnité d'éviction formée par le preneur, dès lors que celui-ci avait, dès la première instance, revendiqué son droit à ladite indemnité et sollicité une expertise judiciaire pour en arrêter le montant.

Cour de cassation, Chambre commerciale, Arrêt n° 1/375, en date du 25/07/2019, Affaires jointes n° 2018/1/3/349 et 2018/1/3/634

Vu le pourvoi en cassation formé le 16/02/2018 par la demanderesse (B. Ch. R. Q.), par l'intermédiaire de son avocat Maître Al Arabi (Gh.), objet du dossier de pourvoi n° 2018/1/3/349, tendant à la cassation de l'arrêt n° 6272 rendu par la Cour d'appel de commerce de Casablanca le 06/12/2017 dans l'affaire commerciale n° 2017/8206/2369.

Vu le pourvoi en cassation formé le 12/03/2018 par la demanderesse Khadija (H.), par l'intermédiaire de son avocate (Ch. M. M. A. N. W.), objet du dossier de pourvoi n° 2018/1/3/634, tendant à la cassation du même arrêt d'appel susmentionné.

Vu le mémoire en réponse déposé au greffe le 31/01/2019 par la défenderesse Khadija (H.), par l'intermédiaire de son avocate (Ch. M. M. A. N. W.), tendant à la jonction des deux pourvois susvisés et à la cassation de l'arrêt attaqué.

Vu les autres pièces produites au dossier.

Vu le Code de procédure civile en date du 28 septembre 1974.

Vu l'ordonnance de dessaisissement et de communication du 11/07/2019.

Vu l'avis de fixation de l'affaire à l'audience publique du 25/07/2019.

Vu l'appel des parties et de leurs représentants et leur non-comparution.

Après la lecture du rapport par le conseiller rapporteur, Monsieur Abdellilah Hnine.

Et l'audition des observations de l'avocat général, Monsieur Rachid Bennani.

Et après en avoir délibéré conformément à la loi.

Sur la demande de jonction :

Attendu que la défenderesse Khadija (H.) a sollicité la jonction de l'affaire n° 2018/1/3/634, objet du pourvoi en cassation qu'elle a formé, à l'affaire n° 2018/1/3/349, objet du pourvoi en cassation formé par (B. Ch. R. Q.), au motif que les deux pourvois sont dirigés contre le même arrêt.

Attendu que les deux requêtes en cassation, objets desdites affaires, visent la cassation d'un seul et même arrêt, il y a lieu de les joindre pour qu'il soit statué à leur sujet par une seule et même décision.

Attendu qu'il résulte des pièces du dossier et de l'arrêt attaqué que (B. Ch. R. Q.) a, le 09/06/2016, saisi le Tribunal de commerce de Rabat d'une requête exposant qu'elle loue de Khadija (H.) le local commercial sis à (...), qu'elle a reçu de cette dernière, le 23/12/2015, un congé fondé sur sa volonté de reprendre son local pour un usage personnel, que la tentative de conciliation a abouti à une ordonnance de non-conciliation, et que, par la présente action, elle conteste la validité dudit congé, fondant sa contestation sur son illégalité, pour non-respect de la durée du contrat prévue à l'article 6 du dahir du 24 mai 1955, considérant que le contrat de bail liant les parties se renouvelle automatiquement pour une durée de 3, 6, 9 ans, et ne prendrait donc fin que le 01/08/2021, le contrat ayant été renouvelé le 01/08/2015 en vertu de l'avenant conclu entre les parties, ce qui rend nul le congé notifié le 23/12/2015. Elle soutient également qu'en tant qu'institution financière, elle a développé dans le local un fonds de commerce important et que son éviction lui causerait des préjudices résultant de la perte dudit fonds de commerce et des frais qu'elle devrait supporter pour trouver un autre local similaire. Elle a demandé à titre principal de déclarer la nullité du congé, avec toutes les conséquences de droit, et à titre subsidiaire d'ordonner une expertise pour déterminer le montant de l'indemnité à laquelle elle a droit pour le non-renouvellement du bail, tout en se réservant le droit de présenter ses demandes définitives. La défenderesse a déposé un mémoire en réponse accompagné d'une demande reconventionnelle, par lesquels elle a sollicité le rejet de la demande principale pour défaut de sérieux et, dans la demande reconventionnelle, l'homologation du congé et l'expulsion de la défenderesse reconventionnelle et de tous occupants de son chef du local litigieux. Après une expertise menée par l'expert Abdelatif (A.), qui a fixé le montant de l'indemnité due à la locataire à la somme de 396.450,00 dirhams, et après les observations des parties, le jugement définitif a été rendu, déclarant recevables en la forme les demandes principale et reconventionnelle, à l'exception de la demande d'indemnité, et, au fond, ordonnant l'expulsion de la demanderesse (B. Ch. R. Q.) et de tous occupants de son chef du local objet de l'instance, et rejetant le surplus des demandes. Cette dernière a interjeté appel de ce jugement, puis a déposé un mémoire contenant des requêtes rectificative et additionnelle, pour lesquelles les taxes judiciaires ont été acquittées, demandant qu'il lui soit donné acte de ce qu'elle rectifie ses demandes en sollicitant la condamnation de l'intimée à lui verser une indemnité de 3.200.000,00 dirhams pour les préjudices matériels et moraux qu'elle subirait du fait de l'éviction et de la perte de son fonds de commerce. Après une expertise menée par l'expert Mohamed (Y.), qui a conclu à l'estimation de l'indemnité due à l'appelante à la somme de 346.000,00 dirhams, et la production par les parties de leurs conclusions à la lumière de celle-ci, la Cour d'appel de commerce a rendu son arrêt définitif annulant le jugement entrepris en ce qu'il avait déclaré la demande d'indemnité irrecevable, et statuant à nouveau, la déclare recevable en la forme et, au fond, condamne l'intimée à verser à l'appelante la somme de 346.000,00 dirhams à titre d'indemnité d'éviction, et confirmant le jugement pour le surplus. C'est cet arrêt qui est attaqué par le présent pourvoi.

Sur le pourvoi en cassation objet de l'affaire n° 2018/1/3/349.

Sur le premier moyen :

Attendu que la demanderesse au pourvoi fait grief à l'arrêt d'un défaut de motivation équivalant à son absence et d'un manque de base légale, au motif qu'il a donné une interprétation erronée à l'avenant au contrat de bail en date du 15/02/2013 en considérant que le contrat de bail s'était transformé d'un contrat à durée déterminée en un contrat à durée indéterminée, bien que le premier paragraphe dudit avenant énonce expressément que "la durée du contrat est de 3-6-9 ans", et que l'article 2 de l'avenant précité énonce que "toutes les stipulations du contrat demeurent en vigueur à l'exception du loyer". Cela signifie que la volonté des parties était de maintenir la durée du contrat telle que fixée initialement, ce qui le rend renouvelé pour une période de six ans puis de neuf ans. En raison de ce renouvellement, la durée du contrat conclu le 01/08/2012 ne prendrait fin que le 01/08/2021, ce qui rend le congé notifié à la demanderesse le 23/12/2015 non respectueux de la durée du contrat prévue par l'article 6 du dahir du 24 mai 1955, et qui devrait être déclaré nul.

En outre, à supposer que l'avenant soit entré en vigueur à compter du 01/08/2012 selon son premier article, la durée du contrat fixée à trois ans aurait expiré le 01/08/2015, et se serait renouvelée pour une autre période à compter du 02/08/2015. Ainsi, le congé notifié à la demanderesse le 23/12/2015 aurait été notifié après le renouvellement du contrat, en violation de l'article 6 précité, qui exige qu'il soit notifié six mois avant l'expiration de la durée du contrat. On peut dès lors s'interroger sur le fondement sur lequel la cour a conclu que le contrat de bail s'était transformé d'un contrat à durée déterminée en un contrat à durée indéterminée, alors que l'avenant stipule dans son article 2 que toutes les conditions du contrat initial demeurent applicables entre les parties. Pour ces raisons, il y a lieu de casser l'arrêt attaqué.

Mais attendu que la cour d'appel, pour conclure à la transformation du contrat de bail liant les parties d'un contrat à durée déterminée en un contrat à durée indéterminée, pouvant être résilié à tout moment, s'est fondée sur ce qu'elle a énoncé : "que contrairement à ce que soutient cette dernière (l'appelante) et comme l'a relevé – à juste titre – la motivation du jugement entrepris, le contrat de bail a été fixé pour une durée de trois, puis six, puis neuf ans, à compter du 01/08/2006, renouvelable par tacite reconduction. Ce contrat a été modifié uniquement en ce qui concerne le loyer, et non la durée, ce qui a eu pour effet, après le 27/07/2015, de le transformer d'un contrat à durée déterminée en un contrat à durée indéterminée. Autrement dit, il est devenu continu, et la partie bailleresse a, dans ce cas, le droit de notifier un congé au locataire à tout moment, à condition de respecter le préavis de six mois prévu à l'article 6 du dahir de 1955, ce qui a été respecté, puisque le congé a été notifié au demandeur au pourvoi le 23/12/2015, et que l'action en expulsion n'a été introduite que le 05/07/2016. Il convient donc de rejeter les arguments soulevés par la partie appelante à cet égard". Cette motivation est conforme aux faits du dossier, dont l'examen révèle que le contrat de bail conclu entre les parties le 25/07/2006, fixant ses durées à 3, 6 et 9 ans à compter du 01/08/2006, a épuisé lesdites durées le 01/08/2015, soit après l'écoulement des neuf années, et s'est poursuivi par la suite pour devenir un contrat à durée indéterminée, avec pour conséquence la possibilité pour les parties d'y mettre fin à tout moment. Dès lors, la cour d'appel, qui a pris en compte tous ces éléments et a conclu à la validité du congé objet de l'instance, notifié à la demanderesse au pourvoi le 23/12/2015, soit après que le contrat fut devenu continu, et à sa non-contrariété aux dispositions de l'article 6 du dahir du 24 mai 1955, a fondé sa décision sur une base légale solide et s'est conformée aux dispositions légales régissant la durée du contrat ainsi qu'à celles relatives à sa résiliation, sans considérer – contrairement à ce qui est allégué dans le moyen – que la modification du contrat relative au loyer ait eu un effet sur sa durée. Par conséquent, ce qui est invoqué concernant l'article 2 de l'avenant est contraire à la réalité des faits. Ainsi, l'arrêt est suffisamment et sainement motivé et fondé, et le moyen est dénué de fondement, et irrecevable pour le surplus en ce qu'il est contraire à la réalité des faits.

Sur le deuxième moyen :

Attendu que la demanderesse au pourvoi fait grief à l'arrêt d'un défaut de motivation équivalant à son absence, en ce qu'elle a soulevé plusieurs objections concernant l'expertise réalisée par l'expert Mohamed (Y.), mais que la cour d'appel, pour homologuer ledit rapport d'expertise, s'est contentée d'énoncer qu'elle "a ordonné une expertise confiée à l'expert (Y.), qui a établi un rapport concluant à la fixation de l'indemnité à la somme de 346.000,00 dirhams, et qu'à l'examen dudit rapport, il apparaît qu'il a été réalisé conformément aux conditions légales requises, et que ses conclusions sont proches de celles de l'expert désigné en première instance, ce qui atteste de la réalité et de la valeur de l'indemnité fixée, laquelle est en adéquation avec les pièces du dossier, les caractéristiques du local et ses avantages, et qu'il n'y a donc pas lieu d'ordonner une autre expertise...". Or, il ressort de cette motivation qu'elle contient des phrases vagues et ne peut être considérée comme une réponse aux objections de la demanderesse au pourvoi, soulevées dans son mémoire de conclusions déposé à la suite de ladite expertise, à savoir le manque d'objectivité de l'expertise, résultant de la fixation d'une indemnité insuffisante pour couvrir les préjudices qu'elle subirait du fait de son éviction, pour n'avoir pas pris en compte les bases légales fixées par l'article 7 de la loi régissant la location des locaux à usage commercial, industriel ou artisanal, et pour ne pas avoir tenu compte de tous les frais qu'elle devra supporter pour rechercher un autre local et s'y installer, y compris le retrait des câbles Internet, téléphoniques et des caméras de surveillance et leur réutilisation dans le nouveau bâtiment, la réinstallation de ses coffres-forts à des emplacements spécifiques, la recherche de portes blindées, l'aménagement d'un grand salon pour l'accueil des clients et de guichets pour les employés, la préparation de la ventilation et du chauffage dans le local et les frais de déménagement. L'arrêt attaqué, en ne discutant pas ces objections, est entaché d'un défaut de motivation équivalant à son absence, ce qui justifie sa cassation.

Attendu que la demanderesse au pourvoi a soutenu le manque d'objectivité de l'expertise réalisée en appel en raison de la proposition d'une indemnité insuffisante pour couvrir les préjudices qu'elle subirait du fait de l'éviction, de la non-prise en compte de tous les frais qu'elle devrait supporter, et du non-respect des bases légales énoncées à l'article 7 de la loi régissant la location des locaux à usage commercial, industriel ou artisanal. Cependant, la cour d'appel a homologué cette expertise et s'est contentée, pour rejeter cette objection, d'énoncer qu'"à l'examen dudit rapport, il apparaît qu'il a été réalisé conformément aux conditions légales requises et que ses conclusions sont proches de celles de l'expert désigné en première instance, ce qui atteste de la réalité et de la valeur de l'indemnité fixée, laquelle est en adéquation avec les pièces du dossier, les caractéristiques du local et ses avantages, et qu'il n'y a donc pas lieu d'ordonner une autre expertise, d'autant plus que tous les éléments ont été réunis pour déterminer l'indemnité due à l'appelante pour réparer le préjudice subi du fait de la dépossession de son fonds de commerce et du manque à gagner...", sans mettre en évidence dans sa motivation les éléments dudit rapport d'expertise dont elle a déduit l'adéquation du montant de l'indemnité qu'elle a fixée avec le préjudice que subira la demanderesse au pourvoi du fait de l'éviction et son caractère suffisant pour le réparer. Son arrêt, sur la question de l'indemnité, se trouve ainsi entaché d'un défaut de motivation équivalant à son absence, et encourt la cassation.

Attendu que la bonne administration de la justice et l'intérêt des parties commandent le renvoi de l'affaire devant la même cour.

Deuxièmement, sur le pourvoi en cassation objet de l'affaire n° 2018/1/3/634.

Sur les moyens réunis :

Attendu que la demanderesse au pourvoi fait grief à l'arrêt d'un manque de base légale et d'une absence de motivation, au motif que la défenderesse (B. Ch. R. Q.) s'est contentée, dans sa requête introductive d'instance, de contester la validité du congé et de demander une expertise pour déterminer l'indemnité due pour la perte du fonds de commerce, sans demander la condamnation à une quelconque somme, même provisionnelle, et n'a pas acquitté les taxes judiciaires dues pour la demande d'indemnité, n'ayant payé que la somme de 150 dirhams pour la demande de contestation du congé. Malgré cela, le tribunal de commerce a ordonné une expertise par jugement avant dire droit. Après la réalisation de celle-ci et la fixation par l'expert du montant de l'indemnité due à 396.450,00 dirhams, la demanderesse n'a formulé aucune demande tendant à l'octroi de ladite indemnité, ce qui a conduit le tribunal à déclarer la demande d'indemnité irrecevable. La défenderesse a alors interjeté appel de ce jugement sans formuler, dans le délai d'appel, de demande d'indemnité. Elle a ensuite, à un stade ultérieur, déposé un mémoire rectificatif et additionnel, par lequel elle a sollicité la condamnation à l'indemnité en question. Malgré cela, la cour dont l'arrêt est attaqué a accepté cette demande et a rendu un arrêt avant dire droit ordonnant une expertise, à l'issue de laquelle l'expert Mohamed (Y.) a proposé une indemnité de 346.000,00 dirhams, que la cour a entérinée, annulant le jugement entrepris sur le volet de l'indemnité et déclarant la demande y afférente recevable, en se fondant sur un arrêt de la Cour de cassation du 26/05/2016, n° 2/257, dans l'affaire commerciale n° 2015/2/3/265. L'arrêt attaqué serait donc dépourvu de base légale.

De plus, la cour dont l'arrêt est attaqué a reproché au tribunal de première instance de ne pas avoir avisé la défenderesse de préciser ses demandes et de payer les taxes judiciaires y afférentes, alors que le conseil de cette dernière était présent à toutes les étapes de la procédure, a déposé ses conclusions à la lumière de l'expertise et n'a pas précisé sa demande, de sorte qu'il n'y avait aucune raison d'obliger le tribunal à lui notifier un tel avis, d'autant plus qu'aucun texte de loi n'impose expressément cette notification. De même, cette situation ne relève pas du cas prévu à l'article premier du Code de procédure civile, où le tribunal doit aviser les parties. Par conséquent, la démarche adoptée par la cour dont l'arrêt est attaqué est dénuée de fondement.

En outre, l'expertise n'était pas une demande principale dans l'instance, mais une mesure d'instruction accessoire au litige. La cour dont l'arrêt est attaqué aurait donc dû suivre la même approche que le tribunal de première instance concernant la demande d'indemnité.

Enfin, la demande additionnelle présentée par la défenderesse en appel, tendant à l'octroi de l'indemnité, constitue, au sens de l'article 143 du Code de procédure civile, une demande nouvelle que la cour dont l'arrêt est attaqué aurait dû déclarer irrecevable. En ne le faisant pas, elle a rendu une décision qui doit être cassée.

Mais attendu que la cour dont l'arrêt est attaqué, ayant constaté, au vu des faits du dossier dont elle était saisie, que la défenderesse, dans sa requête introductive d'instance, après avoir contesté la validité du congé qui lui avait été notifié et demandé sa nullité, avait affirmé son droit à une indemnisation pour le préjudice résultant de l'éviction et sollicité, à titre subsidiaire, une expertise pour en déterminer le montant, et ayant également constaté qu'elle avait présenté en appel une demande additionnelle tendant à l'octroi de la somme de 3.200.000,00 dirhams au titre de ladite indemnité, a annulé le jugement entrepris en ce qu'il avait déclaré la demande d'indemnité irrecevable et, statuant à nouveau, a déclaré ladite demande recevable et a condamné la demanderesse au pourvoi à verser à la défenderesse la somme de 346.000,00 dirhams à titre d'indemnité pour le préjudice qu'elle subirait du fait de l'éviction, en se fondant sur un arrêt de la Cour de cassation allant dans le même sens. Cette approche juridique est justifiée et conforme à la jurisprudence de la Cour de cassation qui impose à la juridiction du fond d'aviser le demandeur qui, dans sa requête introductive, a fondé son action sur son droit à indemnisation et a sollicité une expertise pour en fixer le montant, de la nécessité de formuler ses demandes définitives à la lumière des conclusions de l'expertise. Quant à l'argument relatif à la violation de l'article 143 du Code de procédure civile, il est inopérant, étant donné que le mémoire contenant la requête rectificative et additionnelle de la défenderesse, présenté en appel pour solliciter l'indemnité d'éviction, ne relève pas des demandes nouvelles visées par l'interdiction énoncée dans ledit article, dès lors que cette dernière avait, dès sa requête introductive en première instance, débattu de son droit à indemnisation et sollicité une expertise pour en chiffrer le montant. Par conséquent, l'argument selon lequel l'expertise n'était qu'une mesure d'instruction et non une demande principale ne pouvait empêcher la cour d'adopter la démarche précitée, tant que ladite expertise avait pour objet de déterminer le montant de l'indemnité dont la demanderesse avait discuté le principe dans sa requête introductive et dont elle avait demandé la fixation. Ainsi, l'arrêt est suffisamment et sainement motivé et fondé, et les moyens sont dénués de tout fondement.

PAR CES MOTIFS

La Cour de cassation ordonne la jonction de l'affaire n° 2018/1/3/634 à l'affaire n° 2018/1/3/349, cette dernière étant considérée comme l'affaire principale, pour qu'il soit statué à leur sujet par un seul et même arrêt.

Casse et annule l'arrêt attaqué, mais uniquement en ce qu'il a fixé le montant de l'indemnité allouée à la demanderesse (B. Ch. R. Q.) à la somme de 346.000,00 dirhams, et renvoie l'affaire devant la même Cour d'appel pour qu'il soit statué à nouveau, conformément à la loi, dans les limites de la cassation, par une cour autrement composée ; rejette le surplus de la demande formée par ladite demanderesse, ainsi que le pourvoi en cassation formé par Khadija (H.) ; et partage les dépens par moitié entre les parties.