Ayant constaté que le bailleur, après avoir obtenu l'éviction du preneur pour effectuer des réparations sur le local commercial conformément à l'article 15 du dahir du 24 mai 1955, a procédé à la démolition totale de l'immeuble sans respecter la procédure légale, une cour d'appel retient à bon droit que ce comportement constitue un exercice abusif de son droit. Par conséquent, en application de l'article 20 du même dahir, elle justifie légalement sa décision d'allouer au preneur une indemnité qui ne se fonde pas sur la valeur des éléments du fonds de commerce, mais sur l'ensemble du préjudice résultant de la mauvaise foi du bailleur et de la perte définitive dudit fonds.

Cour de cassation, Chambre commerciale, Arrêt n° 2/4, rendu le 02/01/2020, dans le dossier commercial n° 2017/2/3/1848

Vu le pourvoi en cassation déposé le 04/08/2017 par le demandeur susmentionné, par l'intermédiaire de son avocate, Maître Wafaa (Ch.), tendant à la cassation de l'arrêt n° 1382 rendu le 07/03/2017 par la Cour d'appel de commerce de Casablanca dans le dossier n° 2016/8206/3574.

Vu les autres pièces produites au dossier.

Vu le Code de procédure civile en date du 28 septembre 1974, tel que modifié et complété.

Vu l'ordonnance de mise en état et de communication rendue le 12/12/2019.

Vu l'avis de fixation de l'affaire à l'audience publique tenue le 02/01/2019.

Vu l'appel des parties et de leurs représentants et leur non-comparution.

Après la lecture du rapport par le conseiller rapporteur, Monsieur Mohammed El Kraoui, et après avoir entendu les observations de l'avocat général, Monsieur Mohammed Sadek.

Et après en avoir délibéré conformément à la loi :

Attendu qu'il ressort des pièces du dossier et de l'arrêt attaqué, rendu par la Cour d'appel de commerce de Casablanca dans le dossier n° 2017/8206/3574, que le défendeur au pourvoi, Mohammed (M.), a introduit une requête introductive d'instance devant le Tribunal de commerce de Casablanca, exposant qu'il louait le local commercial sis à son adresse susmentionnée, qu'il exploitait en tant que café, de l'auteur du demandeur et de l'auteur du défendeur dont la présence est requise, le défunt Abdelaziz (A.). Ce dernier avait préalablement obtenu un arrêt d'appel ordonnant son éviction aux fins de réaliser des réparations, moyennant une indemnité équivalente à deux années de loyer, calculée sur la base du dernier loyer en vigueur. Le preneur a prouvé que le bailleur n'avait pas entrepris les travaux de construction et a alors sollicité une indemnisation intégrale pour les préjudices résultant de la perte du fonds de commerce. Un jugement avant dire droit a été rendu, ordonnant une expertise confiée à l'expert Mohammed (S.), qui a proposé une indemnité de 374.210 dirhams. Une seconde expertise a été menée par l'expert Abderrafie (B.), qui a proposé une indemnité de 434.324,80 dirhams. Le preneur a alors déposé des conclusions tendant à l'organisation d'une contre-expertise, mais le tribunal a déclaré sa demande irrecevable pour non-paiement des frais de justice. Par la présente action, il sollicite la condamnation des défendeurs à lui verser la somme de 1.000.000 de dirhams à titre d'indemnité d'éviction et, à titre subsidiaire, l'organisation d'une expertise pour déterminer l'indemnité due pour la perte de son fonds de commerce. Après l'accomplissement des formalités de procédure, un jugement a été rendu condamnant les défendeurs à payer au demandeur la somme de 500.000 dirhams à titre d'indemnité d'éviction. Ce jugement a été confirmé par la Cour d'appel de commerce par son arrêt, objet du présent pourvoi.

Sur le premier moyen de cassation :

Attendu que le demandeur au pourvoi reproche à la cour la violation de la loi interne, au motif qu'il a soutenu que le défendeur au pourvoi n'avait pas exprimé sa volonté de renouveler le contrat de bail après l'achèvement des travaux, comme l'exige l'article 13 du Dahir du 24 mai 1955, et qu'il avait par conséquent renoncé à ce droit. Cependant, la cour n'a pas répondu à ce moyen de défense malgré son importance et a confirmé le jugement de première instance qui reconnaissait le droit à indemnisation du défendeur, en fondant sa décision sur le fait de la démolition et de la reconstruction sans vérifier la véracité de cette allégation, sur un jugement avant dire droit n'ayant pas atteint l'autorité d'un jugement statuant sur le fond pour pouvoir être pris en considération, et sur les dispositions de l'article 20 du Dahir du 24 mai 1955, alors que le jugement de première instance avait fondé l'octroi de l'indemnité sur l'article 10 dudit Dahir. De surcroît, ce droit serait en tout état de cause éteint par l'expiration du délai de deux ans prévu à l'article 33 du même Dahir, considérant que le dernier délai pour introduire l'action en demande d'indemnisation était le 31 décembre 2007. L'arrêt ainsi rendu serait entaché d'un défaut de motivation, dépourvu de base légale et en violation des dispositions légales invoquées, ce qui le rend susceptible de cassation.

Mais attendu que, s'agissant de la violation des dispositions de l'article 13 du Dahir du 24 mai 1955, la cour qui a rendu l'arrêt attaqué a motivé sa décision en énonçant que << le cadre juridique de l'action est l'article 15 dudit Dahir, étant donné que le congé aux fins d'éviction a été signifié au preneur défendeur pour la réparation de l'immeuble et que le tribunal a ordonné son éviction pour une durée de deux ans afin de réaliser les réparations et les travaux requis par l'immeuble. Après l'expiration de ce délai, il s'est avéré que les bailleurs ont procédé à la démolition totale de l'immeuble sans suivre les procédures légales prévues par le Dahir. Dans ce cas, le preneur qui réclame une indemnité est dispensé de suivre les procédures prévues à l'article 13 invoqué... >>. Il s'agit là d'un motif non critiqué qui justifie légalement la décision. De plus, la cour n'a pas fondé sa décision sur le fait de la démolition et de la reconstruction, qui est régi par l'article 13 du Dahir invoqué, mais sur la volonté du bailleur de procéder à des réparations substantielles et essentielles dans l'immeuble, nécessitant l'éviction temporaire du preneur moyennant une indemnité équivalente à deux années de loyer, conformément à l'article 15 précité. Ce fait a été vérifié par la cour à travers le jugement de première instance n° 1056, confirmé par l'arrêt d'appel n° 955. Par ailleurs, le fait que la cour se soit fondée sur le jugement avant dire droit n° 150 pour établir que le demandeur au pourvoi et ses co-bailleurs ont procédé à la démolition totale de l'immeuble où se trouvait le fonds de commerce et n'ont effectué aucune réparation, est conforme et correspond à la reconnaissance faite par le demandeur au pourvoi lui-même et ses consorts dans leur requête d'appel, selon laquelle le fonds de commerce n'existait tout simplement plus après l'éviction. Quant au fondement de l'indemnité accordée, bien que la cour ait confirmé le jugement de première instance, elle n'est pas tenue d'adopter ses motifs ; elle a fourni ses propres motifs concernant l'indemnisation, en se fondant sur les dispositions de l'article 20 du Dahir et non sur l'article 10, qui accorde au preneur une indemnité équivalente au préjudice subi, après avoir établi que les bailleurs n'ont usé des droits qui leur sont conférés par l'article 15 que dans le but de priver le défendeur au pourvoi de ses droits, ce qui constitue un fondement pertinent. Enfin, concernant la déchéance du droit du défendeur à réclamer une indemnisation en vertu de l'article 33 du Dahir, le demandeur au pourvoi n'a jamais soulevé ce moyen devant les juges du fond, et le fait de l'invoquer pour la première fois devant la Cour de cassation le rend irrecevable. Par conséquent, le premier moyen est en partie irrecevable et pour le reste non fondé.

Sur les deuxième et troisième moyens de cassation, réunis :

Attendu que le demandeur au pourvoi reproche à la cour un défaut de motivation et un manque de base légale, au motif qu'elle a fixé l'indemnité due au preneur en se fondant sur l'article 20 du Dahir du 24 mai 1955 et sur la base d'une évaluation des éléments du fonds de commerce, alors que ni l'article 10 ni l'article 20 du Dahir invoqué ne prévoient que l'indemnité soit fixée sur la base des éléments du fonds de commerce. Le fonds de commerce objet de l'action a disparu en raison de la cessation de son exploitation pendant la durée légalement requise de six mois, perdant ainsi la plupart de ses éléments corporels et incorporels, à l'exception du droit au bail. Par conséquent, le montant de l'indemnité que la cour a accordé serait dépourvu de base légale. De plus, la cour a augmenté le montant de l'indemnité fixé par l'expert Abderrafie (B.) à 500.000 dirhams sans indiquer les éléments techniques et factuels sur lesquels elle s'est fondée pour ce faire. Son arrêt serait ainsi entaché d'un défaut de motivation et susceptible de cassation.

Mais attendu que la cour qui a rendu l'arrêt attaqué ne s'est pas fondée, pour évaluer l'indemnité accordée au preneur, sur la valeur des éléments du fonds de commerce, mais l'a estimée à un montant équivalent au préjudice subi par le défendeur au pourvoi. Ainsi, en motivant sa décision par la mauvaise foi des bailleurs visant à priver le preneur de ses droits, la disparition du fonds de commerce, et le fait que plus de quatre ans se sont écoulés depuis son éviction, période durant laquelle le preneur a perdu son fonds de commerce et a subi des frais et des pertes dont il se serait bien passé, la cour a considéré que le montant de l'indemnité accordée était juste et couvrait les divers préjudices résultant de l'éviction. Ce faisant, elle a fait une saine application des dispositions de l'article 20 du Dahir du 24 mai 1955. De plus, l'arrêt attaqué n'a pas augmenté le montant de l'indemnité de sorte qu'il serait tenu de détailler les éléments de son évaluation. Il s'ensuit que les deux moyens sont dénués de fondement.

Par ces motifs

La Cour de cassation rejette le pourvoi et condamne le demandeur aux dépens.