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Perte du droit au bail

En matière d'éviction d'un local commercial pour usage personnel, la cour d'appel de commerce était saisie de la contestation du montant de l'indemnité d'éviction et de l'existence d'un prétendu désistement du bailleur. Le tribunal de commerce avait prononcé l'éviction tout en allouant au preneur une indemnité calculée sur la base d'un second rapport d'expertise.

L'appelant soutenait, d'une part, que le bailleur s'était désisté de sa demande par une déclaration écrite faite à l'expert et, d'autre part, que l'indemnité retenue était manifestement insuffisante au regard d'une première expertise plus favorable. La cour écarte le moyen tiré du désistement, retenant qu'une déclaration faite à un expert au cours de ses opérations ne constitue pas un désistement d'instance formel, dès lors que le bailleur a maintenu ses prétentions initiales devant la juridiction.

Sur le montant de l'indemnité, la cour procède à une analyse comparative des deux rapports d'expertise et valide la méthodologie du second expert. Elle juge que ce dernier a pertinemment écarté la valeur du stock transférable et a correctement évalué les différents postes du préjudice, notamment la perte du droit au bail et les frais de déménagement, contrairement au premier rapport jugé lacunaire et non motivé dans ses calculs.

Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement allouant une indemnité d'éviction au preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce examine les conditions de son octroi et les modalités de son calcul. Le tribunal de commerce avait condamné le bailleur au paiement d'une indemnité fixée sur la base d'un rapport d'expertise.

L'appelant soulevait, d'une part, l'autorité de la chose jugée attachée à une précédente décision ayant ordonné l'éviction sans statuer au fond sur l'indemnité, et d'autre part, le caractère infondé et disproportionné de l'indemnité allouée. La cour écarte le moyen tiré de l'autorité de la chose jugée, en retenant que la précédente décision s'était bornée à déclarer irrecevable en la forme la demande du preneur, ce qui n'interdisait pas l'introduction d'une nouvelle instance.

Sur le fond, la cour valide l'évaluation de l'indemnité en rappelant que celle-ci, fondée sur les dispositions de la loi 49-16, s'apprécie au regard de la perte du droit au bail et des améliorations, et non par rapport au montant total des loyers versés durant l'exécution du contrat. Elle relève que le premier juge a correctement ajusté le rapport d'expertise en écartant les éléments non justifiés et en retenant une durée de trente-six mois pour l'évaluation de la perte du droit au bail.

Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

En matière d'indemnité d'éviction commerciale, le tribunal de commerce avait alloué au preneur une indemnité jugée insuffisante par ce dernier et excessive par le bailleur. L'appelant principal contestait la régularité de l'expertise judiciaire et les critères d'évaluation retenus, tandis que l'appelant incident sollicitait la majoration du montant alloué.

La cour d'appel de commerce écarte le moyen tiré du caractère non contradictoire de l'expertise, relevant que l'expert a accompli toutes les diligences requises pour convoquer les parties, dont la présence de certaines a été constatée. Sur le fond, la cour retient que l'absence de production des déclarations fiscales par le preneur n'interdit pas la fixation de l'indemnité d'éviction, ces dernières ne constituant pas le seul critère d'évaluation.

Elle valide en conséquence la méthode de l'expert qui, à défaut de ces documents, a fondé son évaluation sur d'autres critères pertinents tels que l'emplacement du local, l'ancienneté du bail et la valeur locative de marché pour déterminer la perte du droit au bail et de la clientèle. La cour rejette l'appel principal, accueille partiellement l'appel incident et réforme le jugement entrepris en majorant le montant de l'indemnité d'éviction.

Saisi d'un appel principal du preneur et d'un appel incident du bailleur contestant le montant d'une indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce se prononce sur les composantes du fonds de commerce à indemniser. Le tribunal de commerce avait alloué une indemnité jugée insuffisante par le preneur et excessive par le bailleur.

La cour rappelle son pouvoir souverain d'appréciation qui lui permet d'écarter partiellement les conclusions d'une expertise judiciaire, dès lors que sa décision est fondée sur des motifs suffisants. Elle écarte ainsi l'indemnisation des travaux de réparation, au motif que les factures produites sont postérieures à l'avis d'éviction et qu'une clause du bail mettait ces travaux à la charge du preneur.

La cour retient que l'absence de déclarations fiscales et la fermeture prolongée du local démontrent la perte des éléments incorporels que sont la clientèle et la réputation commerciale. L'indemnité d'éviction ne peut dès lors couvrir que la seule perte du droit au bail, dont l'évaluation par le premier juge est jugée équitable.

Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

En matière d'indemnité d'éviction commerciale, la cour d'appel de commerce est saisie d'un recours contre un jugement ayant validé un congé pour usage personnel et fixé le montant de la réparation due au preneur. Le tribunal de commerce avait alloué une indemnité sur la base d'un rapport d'expertise, montant que l'appelant jugeait insuffisant.

La cour procède à une nouvelle ventilation des chefs de préjudice et retient que l'absence de production des déclarations fiscales par le preneur ne fait pas obstacle à l'indemnisation de la perte de la clientèle et de la réputation commerciale, dès lors que d'autres critères, tels que l'emplacement du local et la nature de l'activité, peuvent être pris en compte dans le cadre de son pouvoir d'appréciation. Elle précise également, au visa de l'article 7 de la loi 49-16, que seuls les frais de déménagement sont indemnisables au titre des frais de remploi, à l'exclusion des frais d'aménagement d'un nouveau local ou de commission de courtage.

Après avoir recalculé distinctement le préjudice résultant de la perte du droit au bail et des autres éléments du fonds, la cour parvient à un montant global identique à celui retenu par le premier juge. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé et l'appel rejeté.

En matière d'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce examine les critères d'évaluation prévus par la loi n°49-16. Le tribunal de commerce avait alloué au preneur une indemnité sur la base d'un rapport d'expertise.

Le bailleur, appelant principal, contestait cette évaluation, notamment l'indemnisation de la clientèle en l'absence des quatre déclarations fiscales requises et celle des améliorations faute de preuve, tandis que le preneur, par appel incident, sollicitait l'octroi de l'intégralité du montant préconisé par l'expert. La cour retient que le preneur ne peut prétendre à une indemnisation au titre de la clientèle et de la réputation commerciale faute de produire les quatre dernières déclarations fiscales exigées par l'article 7 de la loi précitée.

Elle écarte également l'indemnisation des améliorations, le preneur ne rapportant pas la preuve de leur réalité et de leur coût en application de l'article 399 du code des obligations et des contrats. Toutefois, la cour réévalue d'office le préjudice lié à la perte du droit au bail, considérant que l'ancienneté de la relation contractuelle, près de cinquante ans, justifie l'application d'un coefficient multiplicateur supérieur à celui retenu par l'expert.

Statuant dans les limites des conclusions des parties conformément à l'article 3 du code de procédure civile, la cour ne peut cependant allouer un montant supérieur à celui réclamé par le preneur dans son appel incident. Le jugement est donc confirmé mais réformé sur le quantum, l'indemnité d'éviction étant portée au montant total initialement fixé par l'expert.

Saisi d'un litige relatif à l'inexécution d'un contrat de gérance libre, la cour d'appel de commerce se prononce sur la responsabilité du gérant dans la perte du fonds de commerce consécutive à une résiliation de bail. Le tribunal de commerce avait condamné le gérant au paiement de diverses sommes, incluant une indemnité pour le préjudice né de la perte du fonds.

En appel, le gérant invoquait la force majeure liée à la fermeture administrative de l'établissement, tandis que le bailleur du fonds contestait l'insuffisance de l'indemnité allouée, critiquant son évaluation forfaitaire par le premier juge. La cour retient que l'obligation de payer le loyer des murs incombait contractuellement au seul gérant, et que son manquement est la cause directe de l'éviction.

Elle considère disposer des éléments suffisants pour évaluer le préjudice résultant de la perte du droit au bail sans recourir à une expertise, en se fondant sur la durée du bail, la propriété conjointe du fonds et la valeur locative. Le jugement est par conséquent confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité allouée au titre de la perte du fonds de commerce.

Saisi d'un litige relatif à l'évaluation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un local commercial, la cour d'appel de commerce examine les critères d'indemnisation au regard du fondement du congé. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise personnelle et fixé l'indemnité sur la base d'une première expertise.

L'appelant principal, le bailleur, soutenait que la fermeture prolongée du local justifiait une éviction sans indemnité, tandis que l'appelant incident, le preneur, en contestait le montant jugé insuffisant. La cour écarte le moyen tiré de la fermeture du local, relevant que le congé ayant été fondé sur la reprise pour usage personnel au visa de l'article 26 de la loi 49-16, et non sur un manquement du preneur au sens de l'article 8, le principe de l'indemnité n'était pas contestable.

Après avoir écarté deux expertises jugées contradictoires, la cour homologue les conclusions d'un troisième rapport. Elle retient que l'indemnité doit couvrir la seule perte du droit au bail, évalué selon la différence entre le loyer acquitté et la valeur locative de marché, mais exclut toute indemnisation au titre de la clientèle et de la réputation commerciale en l'absence de production des déclarations fiscales des quatre dernières années et au vu de la cessation d'activité constatée.

Elle écarte également toute indemnité pour frais de déménagement, considérant qu'en l'absence d'activité effective, aucun préjudice de ce chef n'est caractérisé. Le jugement est en conséquence partiellement réformé par réduction du montant de l'indemnité d'éviction.

Saisi d'un double appel portant sur la résiliation d'un bail commercial pour usage personnel et sur le montant de l'indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité du congé et le calcul de la réparation due au preneur. Le tribunal de commerce avait validé le congé, ordonné l'expulsion et fixé une indemnité.

Le preneur appelant contestait la qualité à agir du nouveau bailleur et la validité du motif d'éviction, tandis que le bailleur critiquait le caractère excessif de l'indemnité. La cour écarte les moyens relatifs à la preuve de la propriété et à la qualité de commerçant du bailleur, rappelant que le contrôle judiciaire de la réalité du motif d'éviction pour usage personnel n'est pas requis hors des cas légalement prévus.

Sur le montant de l'indemnité, la cour procède à une réévaluation du préjudice. Elle retient que, compte tenu de l'ancienneté de l'occupation, le calcul de la compensation pour la perte du droit au bail doit être fondé sur une base de soixante mois de loyer et non de trente-six mois comme retenu par l'expert.

Le jugement est donc réformé sur le seul quantum de l'indemnité, portée à un montant supérieur, et confirmé pour le surplus.

Saisi d'un appel contestant le montant de l'indemnité d'éviction fixée en première instance, la cour d'appel de commerce se prononce sur la régularité de l'expertise judiciaire et les modalités de calcul de cette indemnité. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise personnelle et alloué au preneur une indemnité calculée sur la base d'un rapport d'expertise.

Le preneur appelant soulevait, d'une part, la nullité du rapport pour non-respect des formalités de convocation prévues à l'article 63 du code de procédure civile et, d'autre part, le caractère insuffisant de l'indemnité allouée. La cour écarte le moyen tiré de la nullité de l'expertise, retenant que l'expert a valablement convoqué les parties par lettre recommandée et que le retour du pli avec la mention "non réclamé" est imputable à la seule négligence du destinataire et non à une défaillance de l'expert.

Sur le fond, la cour procède à une nouvelle évaluation de l'indemnité, considérant que le calcul du droit au bail opéré par l'expert était insuffisant. Elle substitue à ce calcul sa propre méthode, fondée sur la différence entre la valeur locative de marché et le loyer effectivement payé, capitalisée sur une durée de soixante mois, tout en validant les autres postes de préjudice fixés par l'expert.

En conséquence, la cour réforme partiellement le jugement entrepris en augmentant le montant de l'indemnité d'éviction et le confirme pour le surplus.

Saisi d'un appel principal et d'un appel incident portant sur l'évaluation d'une indemnité d'éviction en matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce examine les postes de préjudice du preneur évincé. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise et fixé l'indemnité sur la base d'un rapport d'expertise, montant contesté par les deux parties.

L'appelant principal, le preneur, en sollicitait la majoration, tandis que les bailleurs, par appel incident, en demandaient la réduction. La cour procède à une réévaluation de l'indemnité en écartant partiellement les conclusions de l'expert.

Elle retient que pour le calcul du préjudice lié à la perte du droit au bail, il convient d'appliquer un coefficient multiplicateur de soixante mois au différentiel de loyer, conformément à l'usage en matière de baux de longue durée. La cour considère également que la perte de clientèle doit être indemnisée sur la base d'une année complète de revenus, estimant qu'il s'agit du délai nécessaire à la reconstitution d'un fonds de commerce.

En revanche, elle écarte les prétentions du preneur relatives aux frais d'améliorations, faute de production de justificatifs probants. En conséquence, la cour réforme le jugement, rejette l'appel incident et, faisant partiellement droit à l'appel principal, augmente le montant de l'indemnité d'éviction allouée au preneur.

Saisi d'un appel contre un jugement fixant l'indemnité d'éviction due à un preneur congédié pour reprise à usage personnel, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités d'évaluation de cette indemnité en cas de cessation d'exploitation. Le tribunal de commerce avait alloué au preneur une indemnité calculée sur la base d'une première expertise judiciaire.

L'appelant, bailleur, soutenait que la fermeture prolongée du local commercial avait entraîné la disparition du fonds de commerce, privant ainsi le preneur de tout droit à indemnisation. La cour rappelle que le congé pour reprise à usage personnel ouvre droit à une indemnité d'éviction et que la cessation d'exploitation, si elle peut entraîner la perte des éléments incorporels tels que la clientèle et la réputation, ne prive pas le preneur du droit à être indemnisé pour la perte du droit au bail.

La cour retient cependant que faute pour le preneur de produire ses déclarations fiscales, comme l'exige l'article 7 de la loi 49-16, aucune indemnité ne peut être allouée au titre de la perte de clientèle et de réputation. Procédant à sa propre évaluation du droit au bail, et écartant partiellement les conclusions de la seconde expertise ordonnée en appel, la cour détermine la valeur locative de référence en opérant une moyenne entre les estimations des deux experts successifs.

Le jugement est par conséquent réformé, le montant de l'indemnité d'éviction étant réduit et arrêté au seul préjudice résultant de la perte du droit au bail ainsi recalculé.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé avec offre d'indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités d'évaluation de cette indemnité. Le tribunal de commerce avait validé le congé, prononcé la résiliation du bail et fixé l'indemnité sur la base d'un rapport d'expertise.

L'appelant contestait, d'une part, le défaut de pouvoir de la bailleresse pour représenter les cohéritiers et, d'autre part, l'insuffisance de l'indemnité fixée par l'expert. La cour écarte le moyen tiré du défaut de pouvoir, relevant la présence aux débats des mandats de représentation.

Sur le fond, usant de son pouvoir souverain d'appréciation, elle procède à une réévaluation de l'indemnité sans ordonner de contre-expertise. Elle majore ainsi le calcul de l'indemnité afférente à la perte du droit au bail en portant sa base de trois à cinq ans et réévalue à la hausse les frais de déménagement jugés dérisoires.

La cour retient cependant que les frais de recherche d'un nouveau local, n'étant pas prévus par l'article 7 de la loi n° 49-16, doivent être exclus de l'indemnisation. Le jugement est donc partiellement réformé sur le seul quantum de l'indemnité d'éviction et confirmé pour le surplus.

Saisi d'un appel contre une ordonnance ayant déclaré irrecevable une demande d'indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce examine les conséquences procédurales du défaut de paiement des frais d'expertise en première instance. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du preneur au motif que ce dernier n'avait pas consigné lesdits frais.

La cour retient que l'effet dévolutif de l'appel lui permet de statuer au fond nonobstant cette défaillance procédurale initiale, rendant le moyen soulevé à ce titre sans objet. Sur le fond, elle constate que le motif de l'éviction, à savoir l'état de péril de l'immeuble, est établi par le rapport d'expertise.

Usant de son pouvoir d'appréciation et se fondant sur les conclusions de l'expert, la cour évalue l'indemnité due au preneur en considération de la perte du droit au bail, des éléments corporels et incorporels du fonds et du préjudice résultant de l'éviction. Elle précise que cette indemnité n'est due qu'en cas de privation du preneur de son droit de retour dans les lieux.

En conséquence, la cour infirme l'ordonnance en ce qu'elle a déclaré la demande irrecevable et, statuant à nouveau, fixe le montant de l'indemnité d'éviction conditionnelle, confirmant pour le surplus.

Saisi d'un appel contestant le montant d'une indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce précise les modalités de calcul du préjudice subi par le preneur évincé en application de la loi 49.16. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise personnelle et alloué au preneur une indemnité fondée sur un rapport d'expertise.

L'appelant soutenait le caractère insuffisant de cette indemnité, arguant d'une occupation des lieux de plus de trente-cinq ans et sollicitait une réévaluation, notamment de la composante relative au droit au bail. La cour retient que si le premier juge a correctement appliqué les dispositions de l'article 7 de la loi précitée en écartant les frais non prévus par ce texte, il a en revanche sous-évalué le préjudice lié à la perte du droit au bail.

Elle rappelle que l'usage judiciaire, pour un preneur occupant les lieux depuis une longue durée, consiste à évaluer cette composante de l'indemnité sur la base de soixante mois de différentiel de loyer, et non trente-six comme retenu par l'expert. En conséquence, la cour d'appel de commerce réforme partiellement le jugement entrepris en majorant le montant de l'indemnité d'éviction et le confirme pour le surplus.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant validé un congé pour reprise personnelle tout en rejetant la demande d'indemnité d'éviction du preneur, la cour d'appel de commerce examine la validité du congé et le droit à indemnisation. L'appelant contestait la validité du congé, fondé sur deux motifs distincts, et revendiquait le bénéfice de l'indemnité d'éviction prévue par la loi n° 49-16.

La cour écarte le moyen tiré de la nullité du congé, retenant que la délivrance d'une sommation de payer les loyers, distincte du congé pour reprise, ne vicie pas ce dernier. Sur le fond, la cour fait droit à la demande d'indemnité en se fondant sur les conclusions d'une expertise judiciaire qu'elle homologue.

Elle retient que l'indemnité doit couvrir la perte du droit au bail et les frais de déménagement, calculés selon des critères objectifs tels que l'emplacement et la valeur locative du fonds. La cour exclut cependant toute indemnisation au titre des améliorations, en raison de l'état dégradé du local, ainsi qu'au titre de la perte de clientèle, faute pour le preneur de produire ses déclarations fiscales.

En conséquence, la cour infirme partiellement le jugement entrepris sur le seul chef du rejet de la demande reconventionnelle et condamne le bailleur au paiement de l'indemnité d'éviction, confirmant le jugement pour le surplus.

En matière d'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur le pouvoir d'appréciation du juge face aux conclusions d'une expertise judiciaire. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise personnelle et fixé l'indemnité d'éviction en s'écartant partiellement du rapport de l'expert.

L'appelant soutenait que le premier juge avait arbitrairement réduit le montant de l'indemnisation proposée. La cour rappelle que le juge du fond n'est pas lié par les conclusions de l'expert et conserve son pouvoir souverain d'appréciation des éléments du préjudice.

Elle retient que le tribunal a correctement évalué la perte du droit au bail et de la clientèle, notamment en l'absence de production par le preneur de ses déclarations fiscales, et a écarté à bon droit les chefs de préjudice non prévus par l'article 7 de la loi n° 49-16. La cour considère cependant que l'indemnité allouée pour les frais de déménagement était sous-évaluée au regard du matériel à déplacer et procède à sa réévaluation.

Le jugement est par conséquent réformé sur ce seul chef de demande et confirmé pour le surplus de ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour reprise personnelle et ordonnant l'expulsion d'un preneur commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la recevabilité d'une demande reconventionnelle en indemnité d'éviction et sur la validité d'une expertise judiciaire. Le tribunal de commerce avait validé le congé mais déclaré la demande reconventionnelle du preneur irrecevable pour défaut de paiement des frais de justice.

L'appelant soulevait la nullité du rapport d'expertise pour violation du principe du contradictoire et le caractère erroné de l'irrecevabilité de sa demande. La cour retient que l'effet dévolutif de l'appel, conjugué à la régularisation des frais en appel, rend la demande reconventionnelle recevable.

Elle écarte ensuite le moyen tiré de la nullité de l'expertise, considérant que l'expert a accompli les diligences nécessaires à l'information des parties au sens de l'article 63 du code de procédure civile. Usant de son pouvoir d'appréciation, la cour juge cependant le montant de l'indemnité d'éviction fixé par l'expert insuffisant et le réévalue en portant la base de calcul de la perte du droit au bail de trente-six à soixante mois de loyer.

La cour infirme donc le jugement sur la recevabilité de la demande reconventionnelle et, statuant à nouveau, fixe le montant de l'indemnité due au preneur, confirmant pour le surplus la validation du congé.

Saisi d'un appel contestant le montant d'une indemnité d'éviction fixée en première instance, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités de calcul du préjudice subi par le preneur évincé pour usage personnel du bailleur. Le tribunal de commerce avait alloué au preneur une indemnité calculée sur la base d'un rapport d'expertise.

L'appelant, bailleur, contestait principalement la méthode de valorisation du droit au bail, notamment le coefficient de durée retenu par l'expert, ainsi que la prise en compte de factures d'amélioration. La cour, exerçant son pouvoir d'appréciation sur le rapport d'expertise, écarte les critiques de l'appelant visant la valeur locative et la réalité des améliorations, faute pour lui de produire des éléments probants contraires.

Elle retient cependant que le coefficient de durée de cinq ans utilisé par l'expert pour valoriser la perte du droit au bail est non conforme aux usages en la matière. Dès lors, elle procède à une nouvelle évaluation en appliquant un coefficient de quatre années, jugé plus adéquat au regard de l'ancienneté du bail et des pratiques judiciaires.

Le jugement est par conséquent confirmé en son principe mais réformé sur le quantum de l'indemnité, les dépens étant partagés.

Saisi d'un appel portant sur les modalités d'évaluation d'une indemnité d'éviction commerciale, la cour d'appel de commerce se prononce sur les critères de fixation du préjudice subi par le preneur. Le tribunal de commerce avait alloué au locataire une indemnité dont le montant, fixé par expertise, était contesté par le bailleur.

L'appelant soulevait principalement l'illégalité de l'évaluation en l'absence de production par le preneur de ses déclarations fiscales des quatre dernières années, qu'il estimait être le seul critère d'évaluation valable au visa de l'article 7 de la loi n° 49-16. La cour écarte ce moyen en retenant que les déclarations fiscales ne constituent pas l'unique critère d'appréciation de la valeur du fonds de commerce.

Elle rappelle que le juge du fond peut, dans l'exercice de son pouvoir souverain et en s'appuyant sur plusieurs rapports d'expertise concordants, prendre en considération d'autres éléments objectifs tels que l'emplacement exceptionnel du local, l'ancienneté de l'exploitation, la nature de l'activité et le fait que le preneur soit soumis à un régime fiscal forfaitaire. Dès lors que l'indemnité allouée pour la perte du droit au bail, de la clientèle et des améliorations a été déterminée de manière circonstanciée, le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel portant sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction due au preneur commercial, la cour d'appel de commerce examine les critères de fixation de cette indemnité au regard de deux expertises judiciaires contradictoires. Le tribunal de commerce avait homologué la seconde expertise et fixé le montant du dédommagement en conséquence.

L'appelant soutenait que le premier juge aurait dû retenir la première expertise, plus favorable, ou à défaut combiner les deux rapports. La cour rappelle que l'évaluation de l'indemnité d'éviction doit se conformer aux critères limitativement énumérés par l'article 7 de la loi n° 49-16, relatifs notamment à la perte des éléments de l'actif commercial et aux frais de transfert.

Elle retient que la première expertise incluait dans son calcul des éléments étrangers à cette nomenclature légale, tels que la valeur de l'emplacement ou le coût d'installations spécifiques. À l'inverse, la seconde expertise, validée par le jugement, a correctement fondé son évaluation sur les seuls éléments pertinents prévus par la loi, à savoir la perte du droit au bail, de la clientèle et de la réputation commerciale, ainsi que les frais de déménagement et les améliorations.

Le jugement est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour reprise personnelle et fixant l'indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce se prononce sur la contestation du motif du congé et sur les modalités de calcul de cette indemnité. Le tribunal de commerce avait validé le congé tout en allouant au preneur une indemnité que ce dernier jugeait insuffisante.

L'appelant contestait d'une part la réalité du motif de reprise et, d'autre part, le montant de l'indemnité, estimant que le premier juge avait à tort écarté les conclusions de l'expertise. La cour écarte le moyen tiré du défaut de sérieux du motif de reprise, rappelant que dès lors que le congé est fondé sur l'usage personnel, le preneur ne peut en contester la validité mais seulement prétendre à une indemnité d'éviction complète.

Sur le montant de l'indemnité, la cour, exerçant son pouvoir d'appréciation au visa de l'article 7 de la loi n° 49-16, réévalue les différents postes de préjudice. Elle retient, contrairement au premier juge, une indemnisation au titre de la perte de la clientèle fondée sur les attestations de revenus fiscaux et rehausse l'indemnité pour la perte du droit au bail en la calculant sur une durée de trois ans.

Elle écarte cependant les autres chefs de préjudice non prévus par la loi, à l'exception des frais de déménagement. Le jugement est donc confirmé dans son principe mais réformé sur le quantum de l'indemnité, qui est substantiellement augmentée.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant validé un congé pour reprise personnelle et déclaré irrecevable la demande reconventionnelle du preneur en paiement d'une indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce examine la qualité pour agir du bailleur indivis et les composantes de ladite indemnité. L'appelant contestait la qualité pour agir du bailleur, qui n'était pas l'unique propriétaire des lieux, et soutenait la recevabilité de sa demande d'indemnisation.

La cour écarte le moyen tiré du défaut de qualité en retenant que le bail commercial établit un droit personnel et que le signataire de l'acte en qualité de bailleur est fondé à en poursuivre la résiliation, indépendamment de sa qualité de propriétaire exclusif. Procédant à une nouvelle évaluation de l'indemnité d'éviction sur la base d'une expertise ordonnée en appel, la cour valide les chefs de préjudice relatifs à la perte du droit au bail et aux frais d'aménagements et d'améliorations.

Elle écarte cependant l'indemnisation de la perte de clientèle et de la cessation temporaire d'activité, retenant que les déclarations fiscales produites pour justifier la clientèle sont postérieures à l'introduction de l'instance et que l'indemnité pour cessation d'activité n'a pas de fondement légal au regard des dispositions de la loi 49.16. En conséquence, la cour infirme partiellement le jugement entrepris, déclare la demande reconventionnelle recevable et condamne le bailleur au paiement d'une indemnité d'éviction réévaluée, tout en confirmant le principe de l'éviction.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant omis de statuer sur une demande reconventionnelle en indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce se prononce sur la recevabilité et l'évaluation de cette indemnité. Le tribunal de commerce n'avait pas statué sur la demande du preneur, qui contestait également une première expertise.

La cour rappelle, au visa de l'article 27 de la loi 49/16, que la demande d'indemnité est recevable pendant l'instance en validation du congé, le délai de six mois suivant la décision définitive n'étant qu'un délai butoir. Sur le fond, elle opère une distinction fondamentale entre les composantes de l'indemnité : la cour retient que la perte du droit au bail, évaluée selon les caractéristiques et l'emplacement exceptionnel du local, constitue le préjudice principal, indépendamment de la perte de clientèle ou de la pérennité du fonds de commerce.

Elle écarte en revanche du calcul les frais annexes de réinstallation, au motif qu'ils ne figurent pas parmi les éléments d'évaluation légaux. Le jugement est donc infirmé et, statuant à nouveau par l'effet dévolutif, la cour condamne le bailleur au paiement d'une indemnité souverainement arbitrée.

Saisi d'un double appel contre un jugement ayant validé un congé pour reprise personnelle et fixé l'indemnité d'éviction due au preneur, la cour d'appel de commerce se prononce sur le contrôle judiciaire du motif de reprise et sur les composantes de l'indemnité. Le preneur contestait la sincérité du motif tandis que le bailleur en critiquait l'évaluation financière.

La cour écarte le moyen tiré du défaut de motif sérieux, en rappelant que le droit de propriété du bailleur lui confère la faculté de refuser le renouvellement pour usage personnel sans que le juge n'ait à contrôler la réalité de son intention, l'obligation de verser une indemnité constituant la seule contrepartie. Procédant à une nouvelle évaluation sur la base d'une expertise judiciaire, la cour retient les seuls postes de préjudice légalement prévus, à savoir la perte du droit au bail calculée sur le différentiel de loyer, la perte de clientèle fondée sur les déclarations fiscales, et les frais de déménagement.

Elle exclut en revanche expressément toute indemnisation pour des frais non prévus par la loi, tels que l'acquisition d'un nouveau fonds, les coûts de licence ou les pertes d'exploitation. Le jugement est en conséquence réformé sur le seul quantum de l'indemnité d'éviction, qui est réévaluée à la hausse.

En matière d'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités de calcul du préjudice résultant de la perte du droit au bail et sur les conditions d'indemnisation des éléments incorporels du fonds de commerce. Le tribunal de commerce avait alloué une indemnité au preneur évincé en se fondant sur un rapport d'expertise, mais en réduisant le montant relatif au droit au bail sur la base d'un usage judiciaire fixant le multiplicateur à trois années.

Le débat en appel portait principalement sur la pertinence du multiplicateur retenu pour évaluer la perte du droit au bail et sur le droit à indemnisation au titre de la clientèle et de la réputation commerciale. La cour retient que le coefficient multiplicateur doit être apprécié au regard de l'ancienneté de l'occupation des lieux par le preneur.

Dès lors que ce dernier justifiait d'une exploitation continue depuis 1986, la cour écarte le multiplicateur de trois ans retenu par le premier juge et applique un coefficient de cinq ans, jugé plus proportionné au préjudice subi. La cour rappelle en revanche que, pour obtenir réparation au titre de la perte de la clientèle et de la réputation commerciale, il incombe au preneur, en application de l'article 7 de la loi 49-16, de produire ses déclarations fiscales.

Faute pour l'appelant d'avoir versé ces pièces aux débats, sa demande d'indemnisation de ces éléments incorporels est rejetée. Le jugement est donc confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité, qui est porté à une somme supérieure.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur d'un local commercial pour reprise personnelle par les bailleurs, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualité à agir de ces derniers et sur les modalités de calcul de l'indemnité d'éviction. Le tribunal de commerce avait ordonné l'éviction tout en allouant au preneur une indemnité pour la perte de son fonds de commerce.

L'appelant contestait la qualité à agir des bailleurs, faute de production d'un titre de propriété, et critiquait l'évaluation de l'indemnité par l'expert de première instance. La cour écarte le moyen tiré du défaut de qualité à agir, retenant que la relation locative, établie de longue date avec le prédécesseur des bailleurs et prouvée par le contrat de bail, suffit à conférer à ces derniers, en leur qualité d'héritiers, le droit de solliciter la reprise du local.

Sur le montant de l'indemnité, la cour, s'appuyant sur une nouvelle expertise ordonnée en appel, valide le calcul des différents postes de préjudice. Elle retient notamment que l'indemnité pour la perte du droit au bail doit être évaluée en considération de la durée d'occupation, de la modicité du loyer historique et du différentiel avec la valeur locative de marché sur une période de quatre ans.

La cour valide également l'indemnisation de la perte de clientèle sur la base du revenu net déclaré et celle des frais de déménagement, mais écarte toute indemnité pour améliorations faute de preuve et en raison de leur amortissement par l'usage. Le jugement est par conséquent réformé sur le seul quantum indemnitaire, porté au montant fixé par l'expert d'appel, et confirmé pour le surplus.

Saisi d'un litige relatif à la fixation d'une indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les composantes de cette indemnité en cas de non-exploitation du fonds. Le tribunal de commerce avait alloué au preneur une indemnité couvrant la valeur totale du fonds, incluant les éléments incorporels.

L'appelant, bailleur, contestait cette évaluation en soutenant que la fermeture prolongée des lieux par le preneur excluait toute indemnisation au titre de la clientèle et de la réputation commerciale. La cour retient que la preuve de la non-exploitation du fonds depuis plusieurs années, rapportée par une attestation administrative non contestée par une inscription de faux, prive le preneur du droit à une indemnité pour la perte des éléments incorporels.

Elle juge que seule la perte du droit au bail doit être indemnisée, écartant par ailleurs les frais de déménagement et de réparation pour un local inexploité. La cour valide cependant l'évaluation de la valeur locative retenue par l'expert, faute pour le bailleur d'en contester utilement le montant.

Le jugement est par conséquent réformé, le montant de l'indemnité d'éviction étant réduit pour ne correspondre qu'à la valeur du droit au bail.

Saisi d'un litige relatif à la fixation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur le pouvoir modérateur du juge du fond face aux conclusions de l'expertise judiciaire. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour usage personnel mais réduit le montant de l'indemnité proposée par l'expert.

La preneuse appelante contestait cette réduction, sollicitant une nouvelle expertise ou, subsidiairement, l'allocation du montant initialement fixé par l'expert. La cour retient que l'indemnisation de la perte de la clientèle et de l'achalandage est subordonnée à la production par le preneur des déclarations fiscales des quatre dernières années, justifiant ainsi le rejet de ce chef de préjudice.

Elle juge cependant que le tribunal ne pouvait, sans motivation pertinente, réduire le coefficient multiplicateur retenu par l'expert pour évaluer la perte du droit au bail, dès lors que ce dernier avait été justement apprécié au regard de la modicité du loyer et de l'ancienneté de l'occupation. En conséquence, la cour écarte la demande de contre-expertise et réforme le jugement entrepris en portant l'indemnité au montant intégralement préconisé par l'expert.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur d'un local commercial pour reprise personnelle, la cour d'appel de commerce se prononce sur la computation des délais d'action en période d'état d'urgence sanitaire et sur les modalités de calcul de l'indemnité d'éviction. Le tribunal de commerce avait validé le congé et alloué au preneur une indemnité jugée insuffisante.

L'appelant soulevait principalement la déchéance du droit d'agir du bailleur, l'action ayant selon lui été introduite hors du délai de six mois prévu par la loi 49-16. La cour écarte ce moyen en retenant que le délai a été valablement suspendu en application du décret-loi relatif à l'état d'urgence sanitaire, rendant l'action du bailleur recevable.

S'agissant de l'indemnité, la cour, s'appuyant sur une nouvelle expertise ordonnée en appel, rappelle que son calcul doit se limiter aux seuls éléments du fonds de commerce expressément énumérés par l'article 7 de la loi 49-16. Elle retient ainsi la valeur du droit au bail et le préjudice lié à la perte de clientèle, mais exclut les autres postes de préjudice non prévus par ce texte.

Le jugement est donc confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité d'éviction, qui est substantiellement revalorisé.

Saisi d'un appel contre un jugement ordonnant l'éviction d'un preneur à bail commercial pour usage personnel du bailleur, la cour d'appel de commerce se prononce sur le droit à l'indemnité d'éviction en l'absence de déclaration fiscale par le preneur. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande d'éviction tout en allouant au preneur une indemnité sur la base d'une première expertise.

L'appelant, bailleur, contestait le principe même de l'indemnité, arguant que l'absence de déclaration fiscale, requise par l'article 7 de la loi 49-16, privait le preneur de tout droit à réparation. La cour écarte ce moyen et retient que l'absence de déclaration fiscale ne prive pas le preneur de son droit à indemnisation.

Elle juge que cette indemnité demeure due au titre du droit au bail, dont la valeur s'apprécie au regard de la durée d'occupation, de la superficie et de la localisation des lieux. Toutefois, la cour relève que les locaux, servant d'entrepôt et non de lieu de réception de la clientèle, n'ouvrent pas droit à une indemnisation au titre de la perte de clientèle ou de la réputation commerciale.

Se fondant sur une nouvelle expertise ordonnée en appel, la cour réforme le jugement entrepris en réduisant le montant de l'indemnité d'éviction.

Saisi d'un appel contre un jugement allouant une indemnité d'éviction au preneur, la cour d'appel de commerce se prononce sur les critères d'évaluation du préjudice en l'absence de déclarations fiscales. Le tribunal de commerce avait homologué un rapport d'expertise fixant l'indemnité due au preneur au titre de la perte de son fonds de commerce.

L'appelant, bailleur, contestait cette évaluation en soulevant la disparition des éléments du fonds, notamment l'activité commerciale, et le non-respect par l'expert des critères légaux d'évaluation prévus par la loi n° 49-16. La cour retient que l'absence de déclarations fiscales pour les quatre dernières années fait obstacle à toute indemnisation au titre de la perte de la clientèle et de la réputation commerciale.

Elle considère cependant que le préjudice du preneur subsiste à travers la perte du droit au bail, dont elle valide l'évaluation fondée sur la différence entre le loyer ancien et la valeur locative actuelle. La cour écarte toutefois du calcul la somme allouée pour la perte de la licence d'exploitation, au motif que cet élément n'est pas prévu par l'article 7 de la loi précitée, mais y ajoute les frais de déménagement.

Le jugement est donc confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité d'éviction, qui est réduit.

Saisi d'un appel principal et d'un appel incident relatifs à la fixation d'une indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce se prononce sur la dissociation entre le droit au bail et les autres éléments du fonds de commerce. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise personnelle et alloué au preneur une indemnité couvrant la perte du droit au bail et les frais de déménagement, tout en écartant la perte de clientèle faute d'activité.

L'appelant principal sollicitait la majoration de l'indemnité en contestant l'imputabilité de la cessation d'activité, tandis que les bailleurs, par leur appel incident, en demandaient la suppression au motif que la fermeture du local pendant plus de deux ans entraînait la perte du fonds de commerce. La cour d'appel de commerce écarte les moyens des bailleurs en retenant que les motifs de l'éviction sont irrévocablement fixés par le congé initial.

Dès lors que le congé était fondé sur la seule reprise pour usage personnel, les bailleurs ne pouvaient ultérieurement invoquer la déchéance du droit à indemnité pour fermeture prolongée, motif qui aurait dû être visé dans l'acte. La cour distingue en outre le droit au bail, dont l'indemnisation est due du seul fait de l'éviction, des autres éléments du fonds de commerce tels que la clientèle, dont la perte avérée, notamment par l'absence de production des déclarations fiscales, justifiait le refus d'une indemnisation complémentaire.

Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions, les deux appels étant rejetés.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'indemnisation due au preneur d'un local commercial dont la réintégration, ordonnée par justice, a été rendue impossible par la vente fautive du bien par le bailleur. Le tribunal de commerce avait condamné les héritiers de ce dernier au paiement de dommages-intérêts sur la base d'une expertise évaluant la perte du fonds.

En appel, les héritiers contestaient la qualité à agir de la société preneuse, restée au stade de sa formation, ainsi que l'existence d'un préjudice en l'absence d'exploitation effective. La cour écarte le moyen tiré du défaut de qualité à agir, celle-ci étant établie par le contrat de bail et les décisions judiciaires antérieures.

Elle retient en revanche que le préjudice ne saurait correspondre à la valeur du fonds de commerce dès lors que la société, n'ayant jamais exercé d'activité, ne justifiait d'aucun élément incorporel tel que la clientèle. Le dommage réparable se limite par conséquent à la seule perte du droit au bail.

Écartant l'expertise, la cour évalue souverainement ce préjudice et, se rétractant de son précédent arrêt, réforme le jugement entrepris en réduisant le montant de l'indemnité.

Saisi d'un appel portant sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un local commercial, la cour d'appel de commerce précise les critères de calcul des différents chefs de préjudice. Le tribunal de commerce avait alloué au preneur une indemnité fixée sur la base d'un premier rapport d'expertise.

Le bailleur, appelant principal, contestait ce montant en invoquant l'absence d'activité commerciale réelle du preneur, tandis que ce dernier, par appel incident, sollicitait une majoration de l'indemnité. Après avoir ordonné une nouvelle expertise, la cour retient que l'indemnisation du droit au bail doit être évaluée indépendamment du chiffre d'affaires de l'entreprise.

Elle considère que la valeur de ce droit découle de critères objectifs tels que la modicité du loyer, l'ancienneté de l'occupation et l'emplacement du local, justifiant ainsi la part principale de l'indemnité. En revanche, la cour écarte toute indemnisation au titre de la perte de clientèle, faute pour le preneur de justifier d'un chiffre d'affaires par la production de documents comptables ou fiscaux probants.

De même, elle rejette le cumul de l'indemnité pour perte du droit au bail avec celle compensant la différence entre l'ancien et le nouveau loyer, au motif qu'il s'agit d'une double réparation du même préjudice. Procédant à une nouvelle liquidation des chefs de préjudice sur ces bases, la cour parvient au même montant que le premier juge et confirme en conséquence le jugement entrepris en rejetant les deux appels.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour reprise personnelle et fixant l'indemnité d'éviction due au preneur, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités d'évaluation de cette indemnité. Le tribunal de commerce avait validé le congé et alloué au preneur une indemnité sur la base d'un premier rapport d'expertise.

Le preneur appelant contestait le montant de cette indemnité, qu'il jugeait insuffisant au regard des éléments de son fonds de commerce, notamment les améliorations apportées au local et la valeur de sa clientèle. Après avoir ordonné une nouvelle expertise, la cour procède à une analyse détaillée et souveraine des composantes de l'indemnité proposée par le second expert.

La cour retient que si l'indemnité doit couvrir la perte du droit au bail, la clientèle, les améliorations et les frais de déménagement, elle doit en revanche écarter les postes de préjudice non fondés en droit, tels que les frais de réinstallation ou d'aménagement d'un nouveau local. Le jugement est par conséquent confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité d'éviction, qui est substantiellement rehaussé.

Saisi d'un litige relatif à l'évaluation de l'indemnité d'éviction due à un preneur commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les composantes du préjudice réparable lorsque l'exploitation du fonds est déficitaire. Le tribunal de commerce avait alloué au preneur une indemnité dont le montant était contesté tant par ce dernier, qui en demandait la majoration, que par le bailleur, qui en sollicitait la réduction en arguant de la situation financière négative de l'entreprise.

Exerçant son pouvoir souverain d'appréciation et s'appuyant sur une nouvelle expertise ordonnée en cause d'appel, la cour distingue les différentes composantes du préjudice. Elle retient que si la situation déficitaire avérée de l'exploitation justifie d'écarter toute indemnisation au titre de la perte de la clientèle et de l'achalandage, elle est sans incidence sur le droit à réparation de la perte du droit au bail.

La cour considère que ce dernier doit être évalué selon des critères objectifs, tels que la localisation et la consistance du local, indépendamment de la rentabilité de l'activité qui y était exercée. Le jugement est en conséquence réformé, la cour réduisant le montant de l'indemnité pour l'ajuster à la seule réparation de la perte du droit au bail et des frais de remploi.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour reprise personnelle et fixant l'indemnité d'éviction, le bailleur contestait la recevabilité de la demande reconventionnelle en paiement formée par le preneur ainsi que le montant de l'indemnité allouée en première instance sur la base d'une expertise judiciaire. La cour d'appel de commerce écarte d'abord le moyen d'irrecevabilité, rappelant qu'en application de l'article 27 de la loi 49-16, le preneur est en droit de solliciter son indemnité au cours de l'instance en validation du congé.

La cour procède ensuite à une réévaluation de l'indemnité en exerçant son pouvoir souverain d'appréciation sur le rapport d'expertise. Elle valide les postes relatifs à la perte du droit au bail, de la clientèle et aux améliorations apportées au local.

En revanche, elle exclut du calcul les frais de recherche d'un nouveau fonds et les frais de raccordement aux réseaux, jugeant qu'ils ne constituent pas des éléments du préjudice indemnisable. Le jugement est par conséquent confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité d'éviction, qui est réduit.

Le débat portait sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction due à un preneur commercial, le tribunal de commerce n'ayant alloué une indemnité qu'au titre du droit au bail en retenant la disparition des autres éléments du fonds. L'appelant principal soutenait que le juge ne pouvait se fonder sur la fermeture prolongée du local pour réduire l'indemnité dès lors que le congé n'était pas fondé sur ce motif, tandis que l'appelant incident invoquait cette même fermeture pour solliciter l'exonération totale du paiement de l'indemnité. La cour d'appel de commerce retient que le régime d'indemnisation est déterminé par le motif du congé, en l'occurrence la reprise pour usage personnel régie par l'article 7 de la loi 49-16. Dès lors, l'exonération prévue à l'article 8 de ladite loi, applicable en cas de fermeture du fonds pendant au moins deux ans, ne peut être invoquée que si le congé a été lui-même délivré pour ce motif. La cour relève cependant que si la fermeture prolongée du local, constatée par expertise, justifie l'absence d'indemnisation au titre de la clientèle et de la réputation commerciale, éléments effectivement disparus faute d'exploitation, elle ne prive pas le preneur de son droit à une indemnité pour la seule perte du droit au bail. La demande relative aux frais de déménagement est par ailleurs écartée, faute pour le preneur d'en rapporter la preuve. En conséquence, les appels principal et incident sont rejetés et le jugement confirmé.

Saisi d'un litige relatif à la fixation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un local commercial, la cour d'appel de commerce était confrontée à la contestation de l'évaluation retenue en première instance. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise et, sur la base d'une première expertise, avait alloué une indemnité aux preneurs. L'appelant, bailleur, contestait principalement cette évaluation, arguant du caractère artificiel d'un contrat de gérance libre et de la méthode de calcul du droit au bail. Après avoir ordonné une nouvelle expertise, la cour retient que le droit au bail doit être évalué en considération de l'emplacement du local, de la faiblesse du loyer et de la quasi-impossibilité pour le preneur de trouver un bien équivalent, indépendamment de la preuve d'un pas-de-porte initial. Elle juge en revanche que le préjudice tiré de la perte des revenus d'un contrat de gérance libre, conclu postérieurement à la délivrance du congé, n'est pas fondé et fait double emploi avec l'indemnisation de la perte de clientèle. La cour rappelle également qu'au visa de l'article 7 de la loi 49-16, les améliorations et réparations constituent un chef de préjudice indemnisable sans qu'il soit nécessaire de distinguer leur nature. Exerçant son pouvoir souverain d'appréciation sur l'ensemble des chefs de préjudice, la cour réforme le jugement entrepris en réduisant le montant global de l'indemnité d'éviction.

Saisi d'un appel contre un jugement allouant une indemnité d'éviction à un preneur commercial, la cour d'appel de commerce examine la régularité de l'expertise judiciaire et le bien-fondé de son évaluation. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise personnelle et fixé l'indemnité sur la base du rapport d'expertise. L'appelant, bailleur, soulevait la nullité de l'expertise pour vice de procédure et contestait le montant alloué, tout en formant une demande nouvelle en compensation avec des loyers impayés. La cour écarte le moyen de nullité, considérant que la convocation des parties par l'expert purge le vice tiré du défaut de notification du jugement avant dire droit. Elle déclare ensuite la demande en compensation irrecevable, la créance d'indemnité, soumise à l'appréciation du juge, n'étant pas de même nature qu'une créance de loyers certaine et exigible. Sur le fond, la cour rappelle que le droit au bail est un élément indemnisable du fonds de commerce même en l'absence de versement d'un pas-de-porte initial. Exerçant toutefois son pouvoir souverain d'appréciation, elle minore le montant de l'indemnité en révisant les frais de déménagement et de réinstallation estimés par l'expert. Le jugement est en conséquence confirmé dans son principe mais réformé sur le quantum indemnitaire.

En matière d'indemnité d'éviction commerciale, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités de son calcul en l'absence de production par le preneur de ses déclarations fiscales. Le tribunal de commerce avait condamné le bailleur au paiement d'une indemnité fixée sur la base d'un rapport d'expertise. L'appelant contestait ce montant au visa de l'article 7 de la loi 49-16, soutenant que la carence du preneur le privait de tout droit à indemnisation. La cour retient que si l'absence de déclarations fiscales fait effectivement obstacle à l'indemnisation de la clientèle et de la réputation commerciale, elle ne prive pas le preneur de son droit à réparation pour la perte du droit au bail et les frais de déménagement. Elle écarte cependant l'indemnité allouée au titre des améliorations, faute pour le preneur d'en rapporter la preuve. Le jugement est en conséquence confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité, qui est réduit.

Saisi d'un double appel portant sur l'évaluation d'une indemnité d'éviction commerciale, la cour d'appel de commerce se prononce sur les composantes du préjudice réparable. Le tribunal de commerce avait validé un congé pour reprise personnelle et fixé l'indemnité due au preneur sur la base d'un rapport d'expertise. L'appel principal du bailleur contestait le montant de l'indemnité en invoquant une erreur de calcul du premier juge, tandis que l'appel incident du preneur en sollicitait la majoration et, subsidiairement, une nouvelle expertise. La cour d'appel de commerce retient que le montant alloué, bien que résultant d'une motivation perfectible, correspond à une juste évaluation des préjudices. Elle rappelle que, au visa de l'article 7 de la loi 49-16, l'indemnité doit couvrir la perte du droit au bail, de la clientèle et de la réputation commerciale, ainsi que le préjudice lié à l'éviction. La cour écarte cependant du calcul les éléments non indemnisables que sont la valeur des équipements et la perte de bénéfices. Dès lors, la cour considère que le montant final fixé par le premier juge est justifié dans son quantum, peu important les scories de son raisonnement arithmétique. En conséquence, la cour rejette les appels principal et incident et confirme le jugement entrepris.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la loi applicable à une action en indemnisation du preneur évincé, lorsque le motif de démolition et reconstruction justifiant le congé n'est pas mis en œuvre par le bailleur. Le tribunal de commerce avait condamné les bailleurs au paiement d'une indemnité d'éviction. L'appelant principal soutenait que le litige devait être régi par le dahir de 1955, dont les conditions de forme n'avaient pas été respectées par le preneur, tandis que l'appelant incident sollicitait la condamnation solidaire des bailleurs. La cour écarte l'application du dahir de 1955, retenant que l'action du preneur n'est pas fondée sur la privation du droit de priorité mais sur le manquement du bailleur à son obligation de reconstruire, manquement dont le régime est fixé par la loi n° 49-16, nouvelle et d'application immédiate. Elle valide ensuite l'évaluation de l'indemnité, relevant que le premier juge avait à juste titre écarté la perte de clientèle, le preneur ayant poursuivi son activité, pour ne retenir que le préjudice lié à la perte du droit au bail et aux frais de déménagement. La cour rejette enfin l'appel incident, faute de fondement juridique justifiant une condamnation solidaire entre les bailleurs indivis. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un double appel contre un jugement allouant une indemnité d'éviction à un preneur commercial pour défaut de reconstruction par le bailleur, le tribunal de commerce avait condamné ce dernier au paiement d'une somme fixée par expertise. Le bailleur soulevait principalement le caractère prématuré de la demande, arguant que le preneur ne pouvait agir qu'à l'expiration d'un délai de trois ans à compter de l'éviction. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en rappelant la teneur de l'article 10 de la loi 49/16. Elle retient que le bailleur est tenu de commencer les travaux dans les deux mois suivant l'éviction, et qu'à défaut, le preneur a droit à une indemnité, sauf pour le bailleur à prouver que le retard est dû à une cause qui lui est étrangère. Sur le montant de l'indemnité, la cour homologue les conclusions du second rapport d'expertise ordonné en appel. Elle considère que le préjudice du preneur réside principalement dans la perte du droit au bail, dont la valeur est substantielle au regard de l'emplacement privilégié, de la superficie du local et de la modicité du loyer historique, et ce, même en l'absence d'indemnisation pour la clientèle faute de production des déclarations fiscales par le preneur. En conséquence, la cour réforme le jugement en ce qu'il a fixé le montant de l'indemnité et, statuant à nouveau, en augmente le quantum.

Saisi d'un appel principal et d'un appel incident portant sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un local commercial, la cour d'appel de commerce précise les modalités de calcul au regard de la loi 49-16. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour démolition et reconstruction tout en allouant au preneur une indemnité en cas de privation de son droit au retour. Le bailleur soutenait que l'indemnité devait être supprimée faute pour le preneur de justifier d'une exploitation effective et de produire ses déclarations fiscales, tandis que le preneur en sollicitait la majoration. La cour écarte le moyen tiré de la cessation d'exploitation, retenant que le congé fondé sur la démolition en application de l'article 9 de la loi 49-16 ouvre droit à indemnisation, contrairement aux cas de déchéance prévus à l'article 8. Elle retient que si l'absence de documents comptables justifie de ne pas indemniser la clientèle et la réputation commerciale, l'indemnité doit néanmoins couvrir la perte du droit au bail, évalué selon la situation du local et la valeur locative de marché. La cour censure par ailleurs le rapport d'expertise en ce qu'il incluait le remboursement du prix d'acquisition du fonds, ce cumul étant prohibé par l'article 7 de la même loi. Faisant usage de son pouvoir d'appréciation, la cour réforme le jugement entrepris en majorant le montant de l'indemnité d'éviction.

Saisi d'un appel portant sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité d'un rapport d'expertise et les modalités de calcul du préjudice. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise et fixé l'indemnité sur la base d'une seconde expertise judiciaire. Le bailleur appelant contestait la régularité de cette expertise pour défaut de convocation des parties, ainsi que sa conformité aux critères d'évaluation prévus par la loi n° 49-16, notamment quant aux éléments du préjudice indemnisable. La cour d'appel de commerce écarte le moyen tiré de l'irrégularité de la procédure d'expertise, relevant que l'expert avait bien convoqué les parties par lettre recommandée. Sur le fond, la cour retient que l'évaluation est viciée en ce qu'elle indemnise séparément la perte du droit au bail et la différence de loyer, ce qui constitue une double indemnisation du même préjudice. Faisant usage de son pouvoir souverain d'appréciation et se fondant sur les éléments des deux expertises versées aux débats, la cour procède à une nouvelle évaluation du préjudice subi par le preneur. Le jugement est par conséquent confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité d'éviction, qui est réduit.

En matière d'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce juge des critères d'évaluation en l'absence de déclarations fiscales. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise personnelle et, après expertise, alloué au preneur une indemnité d'éviction. L'appel portait principalement sur le calcul de cette indemnité, le bailleur soutenant que l'absence de déclarations fiscales du preneur devait le priver de toute indemnité au titre de la perte du fonds de commerce, tandis que le preneur en contestait le montant jugé insuffisant. La cour d'appel de commerce écarte le moyen du bailleur en retenant que si l'absence de déclarations fiscales est pertinente pour évaluer la perte de clientèle ou de bénéfices, elle est sans incidence sur l'évaluation du droit au bail. La cour précise que le droit au bail s'apprécie en fonction de la valeur locative du bien, de son emplacement et des conditions du marché, indépendamment des revenus déclarés par l'exploitant. Elle juge dès lors que le premier juge a pu, sans être tenu d'ordonner une contre-expertise, se fonder sur le rapport d'expertise qui a correctement distingué les différents chefs de préjudice, incluant la perte de marge bénéficiaire, les frais de déménagement et la valeur du droit au bail. Les appels principal et incident sont en conséquence rejetés et le jugement est confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant alloué une indemnité d'éviction à un preneur commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la recevabilité de demandes nouvelles en cause d'appel et sur l'étendue de la réparation du préjudice. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande reconventionnelle du preneur en condamnant le bailleur au paiement d'une indemnité pour la perte du droit au bail, après avoir constaté son éviction fautive. L'appelant, bien qu'ayant obtenu gain de cause, contestait le jugement en invoquant une violation des droits de la défense, l'insuffisance de l'indemnité allouée, et sollicitait pour la première fois en appel l'annulation d'une donation consentie par le bailleur à des tiers ainsi que leur mise en cause. La cour écarte le moyen tiré de la violation des droits de la défense, retenant que la demande de retrait du rôle avait été présentée après la mise en délibéré de l'affaire. Elle déclare ensuite irrecevables, en application de l'article 143 du code de procédure civile, les demandes d'annulation de la donation et de mise en cause des tiers, au motif qu'il s'agit de demandes nouvelles interdites en appel et dirigées contre des personnes n'ayant pas été parties en première instance. Concernant l'indemnisation, la cour relève que le preneur ne rapporte pas la preuve de l'existence du matériel prétendument perdu ni du préjudice commercial subi du fait de l'arrêt de son activité, faute de produire des documents comptables. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Ayant souverainement constaté, sur la base des éléments de preuve qui lui étaient soumis, que le preneur à bail commercial avait cessé toute activité dans les lieux loués pour la transférer en un autre lieu plusieurs années avant la délivrance du congé, une cour d’appel en déduit à bon droit que les éléments incorporels du fonds de commerce, tels que la clientèle et l’achalandage, avaient de ce fait déjà disparu et ne pouvaient donner lieu à indemnisation. Par conséquent, c’est sans encourir la censure que les juges du fond limitent l’indemnité d’éviction à la seule réparation du préjudice réellement et directement causé par l’éviction, à savoir la perte du droit au bail et des éléments matériels, dont ils apprécient souverainement la valeur.