Réf
69263
Juridiction
Cour d'appel de commerce
Pays/Ville
Maroc/Casablanca
N° de décision
1791
Date de décision
14/09/2020
N° de dossier
2020/8206/774
Type de décision
Arrêt
Thème
Mots clés
Perte de la clientèle et de la réputation, Motifs du congé, Loi n° 49-16, Indemnité d'éviction, Fermeture du local commercial, Droit au bail, Défaut de production des déclarations fiscales, Congé pour usage personnel, Confirmation du jugement, Calcul de l'indemnité, Bail commercial
Source
Non publiée
Saisi d'un appel principal et d'un appel incident relatifs à la fixation d'une indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce se prononce sur la dissociation entre le droit au bail et les autres éléments du fonds de commerce. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise personnelle et alloué au preneur une indemnité couvrant la perte du droit au bail et les frais de déménagement, tout en écartant la perte de clientèle faute d'activité.
L'appelant principal sollicitait la majoration de l'indemnité en contestant l'imputabilité de la cessation d'activité, tandis que les bailleurs, par leur appel incident, en demandaient la suppression au motif que la fermeture du local pendant plus de deux ans entraînait la perte du fonds de commerce. La cour d'appel de commerce écarte les moyens des bailleurs en retenant que les motifs de l'éviction sont irrévocablement fixés par le congé initial.
Dès lors que le congé était fondé sur la seule reprise pour usage personnel, les bailleurs ne pouvaient ultérieurement invoquer la déchéance du droit à indemnité pour fermeture prolongée, motif qui aurait dû être visé dans l'acte. La cour distingue en outre le droit au bail, dont l'indemnisation est due du seul fait de l'éviction, des autres éléments du fonds de commerce tels que la clientèle, dont la perte avérée, notamment par l'absence de production des déclarations fiscales, justifiait le refus d'une indemnisation complémentaire.
Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions, les deux appels étant rejetés.
وبعد المداولة طبقا للقانون.
حيث تقدمت المستأنفة بواسطة نائبها بمقال استئنافي مسجل ومؤدى عنه بتاريخ 16/06/2020 تستأنف بمقتضاه الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 7/11/2019 تحت عدد 10573 في الملف رقم 4618/8206/2019 القاضي في الشكل بقبول المقالين الاصلي والمضاد وفي الموضوع في الطلب الاصلي بالمصادقة على الإنذار بالإفراغ المبلغ الى المدعى عليها بتاريخ 9/1/2019 والحكم بإفراغها من المحل التجاري الكائن بزنقة [العنوان] الدار البيضاء مع تحميلها الصائر ورفض باقي الطلبات وفي الطلب المضاد بأداء المدعى عليهم فرعيا للمكترية مبلغ 756.200,00 درهم كتعويض عن الافراغ مع تحميلهم الصائر ورفض باقي الطلبات.
وحيث تقدم المستأنف عليهم باستئناف فرعي مسجل ومؤدى عنه بتاريخ 2/3/2020 يستأنفون بمقتضاه فرعيا الحكم المشار الى مراجعه اعلاه.
في الشكل:
حيث قدم الاستئناف الاصلي وفق الشروط الشكلية المتطلبة قانونا فهو مقبول شكلا.
وحيث ان الاستئناف الفرعي مرتبط بالاستئناف الاصلي وقدم وفق الشكل القانوني فهو مقبو شكلا .
وحيث ان الطلب الاضافي قدم وفق الشروط الشكلية القانونية فهو مقبول شكلا.
وفي الموضوع:
حيث يستفاد من وثائق الملف والحكم المطعون فيه ان المستأنف عليهم تقدموا بمقال افتتاحي مسجل ومؤدى عنه بتاريخ 11/04/2019 أنهم يملكون على الشياع العقار ذي الرسم لعقاري عدد C/25298 الكائن بعنوان المدعى عليها أعلاه وانهم يكرون المحل التجاري الكائن باسفل العقار للمدعى عليها بسومة شهرية قدرها 980,00, درهم، و أنهم وجهوا للمكترية إنذارا بالإفراغ مؤسس على رغبتهم في استرجاع المحل للإستعمال الشخصي الا ان المفوض القضائي عبد العزيز (ا.) بتاريخ 2018/12/31 الذي افاد ان أن المحل مغلق منذ مدة حسب تصريح الجوار الا انه بتاريخ 2019/01/09 قامو بتبليغها بين يدي الممثل القانوني المتواجد بزنقة [العنوان] وانه بعد مرور اجل 3 اشهر المضروب لها لم تقم بافراغه .
و التمسوا الحكم بالمصادقة على الإنذار بالإفراغ المبلغ للمدعى عليها بتاريخ 2019/04/09 و إفراغها من المحل التجاري الكائن بعنوانها اعلاه تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 1000 درهم عن كل يوم تأخير مع تحميلها الصائر.
وبناء على رسالة دفاع المدعين مرفقة بوثائق وهي بشهادة الملكية، ومحضري التبليغ المشار اليهما اعلاه.
و بناء على المذكرة الجوابية مع مقال مضاد التي تقدمت بها المدعى عليها بواسطة دفاعها أفادت من خلال الأولى ان الشركة بقيت مفتوحة وتمارس عملها بالغم من وجود نزاعات بين ورثة محمد (ع.) وشركائهم ولم تغلق أبوابها الا خلال الفترة التي تقدم بها المدعون مستغلين النزاع بطلب استصدار امر قضائي قضى باسترجاع المدعين لحيازة المحل وبقي تحت تصرفهم الى ان استصدرو امرا بارجاع الحالة الذي لم يتم تنفيذه الا بتاريخ .2015/05/21 وبعد زوال الارتباك الناتج عن المنازعات الخارجة عن ارادتها فان الشركة مفتوحة وتمارس عملها بشكل طبيعي والتمست بذلك رفض الطلب وفي المقال المضاد التمست تعيين خبير مختص في الشؤون التجارية وتكليفه بتحديد التعويض المستحق لها عن الافراغ . وارفقتها بقرار محكمة النقض عدد 2/59 بتاريخ 2018/02/8 وقرار محكمة الاستناف تحت عدد 6017 بتاريخ 2018/12/12
وبناء على تعقيب المدعين بواسطة دفاعهم التمسو من خلاله عدم قبول الطلب المضاد شكلا وبرفضه موضوعا واستدلو بشهادة إدارية رقم 16/19 مؤرخة في 2019/03/05 . واشهاد لفيفي مؤرخ في 2019/3/14 وشهادة إدارية عدد2019/86 بتاريخ 2015/09/08
وبناء على تعقيب دفاع المدعى عليها اصليا التمست من خلا له تأكيد ما جاء بجوابها ومقالها المضاد واستدلت بمحضر معاينة واستجواب محرر من طرف المفوض القضائي سعيد (و.) بتاريخ 2019/06/04
و بناء على الحكم التمهيدي الصادر عن هذه المحكمة بتاريخ 20/06/2019 و القاضي بإجراء خبرة كلف للقيام بها الخبير مصطفى بدر الدين الذي انتهى في تقريره إلى تحديد التعويض المستحق في مبلغ 796200,00 درهم
و بناء على المذكرة بعد الخبرة التي تقدم بها نائب المدعين و التي عرض فيها أن الخبير حدد التعويض رغم تسجيله كون الشركة توقفت عن مزاولة نشاطها منذ عدة سنوات مما أدى الى تعرض المحل للضياع و الإهمال ونضرا لكون السومة المعتمدة تفوق بكثير ثمن شراء عقار جديد وفق الثمن المرجعي لادارة الضرائب والتمسوا الحكم برفض طلب التعويض المقدم من المدعى عليها والحكم بافراغها من المحل موضوع الدعوى واستدلو بشهادة إدارية رقم 16/19 مؤرخة في 2019/03/05 . واشهاد لفيفي مؤرخ في 2019/3/14 وشهادة إدارية عدد2019/86 بتاريخ 2015/09/08 وكشوفات حسابية واربع تصاريح للضريبة المهنية عن سنوات 2009-2017-2018-2019
وبناء على مذكرة تعقيب دفاع المدعى عليها بعد الخبرة التمست الحكم على المدعى عليهم بادائهم لها مبلغ 800000,00 1درهم كتعويض عن الأصل التجاري مع بقائها في المحل الى حين توصلها بالتعويض المحكوم به .وفي حالة تنازلهم عن الإنذار الحكم عليهم بأداء جميع المصاريف القضائية
وبعد استيفاء الإجراءات المسطرية صدر الحكم المستأنف والذي استأنفته المستأنفة مركزة استئنافها على الأسباب التالية :
أسباب الاستئناف
عرضت الطاعنة ان المالكين تقدموا بطلب المصادقة على الانذار بالإفراغ المبلغ للمستأنفة وافراغها من المحل التجاري المؤجر لها ، وانه طبقا للمادة 7 من قانون رقم 16/49 فان المحكمة امرت بإجراء خبرة لتحديد التعويض عن الافراغ كلف بها الخبير مصطفى بدر الدين الذي انتهى في تقريره الى تحديد قيمة الاصل التجاري من خلال حق الايجار في مبلغ 751.200,00 درهم ونفقات تفكيك المعدات في مبلغ 12.000,00 درهم والمصاريف الادارية لإصلاح المحل الجديد والسماسرة في مبلغ 725.000,00 درهم ومصاريف النقل 8.000,00 درهم اي ما مجموعه 796.2000,00 درهم وان المستأنفة ادلت بمذكرة تعقيب اوضحت فيها ان السيد الخبير لم يحدد التعويض عن عنصر الزبناء والسمعة بعلة ان الشركة كانت متوقفة في حين انها ادلت بأحكام تثبت ان التوقف كان لسبب خارج عن ارادتها وبالدرجة الاولى بسبب المالكين انفسهم وان الشركة استأنفت نشاطها بعد استرجاع المحل التجاري بعد ادخال اصلاحات عليه فاستعادت زبنائها واصبحت تمارس نشاطها بنفس الوثيرة التي كانت عليها لسمعتها التجارية المعروفة ملتمسة بناء على موقع الشركة ونوعية النشاط الممارس من طرفها مستدلة على ذلك بوعد للبيع حدد فيه ثمن المحل التجاري خلال فترة النزاع والاغلاق في مبلغ 3.950.000,00 درهم الحكم على المستأنف عليهم بأدائهم لفائدة المستأنفة على الاقل مبلغ 1.800,000,00 درهم كتعويض عن الاصل التجاري ، وان المحكمة ارتأت رغم كون تقرير الخبرة كان مجحفا في حق المستأنفة تقليص التعويض الى 756.200.00 درهم بعلة ان الخبير اعتمد في تقدير التعويض على ما ستعقده من عناصر الاصل التجاري من حق الايجار ومصاريف الانتقال الى محل اخر وتحديديها في مبلغ 5.000,00 درهم واستبعاد المصاريف الادارية لإصلاح المحل الجديد والسماسرة لانعدام اساسها القانوني في حين فإنها تدخل في مصاريف الانتقال على العموم وانه بناء عليه سيتجلى للمحكمة ان مبلغ التعويض المحدد من طرف الخبير والمحكمة لا يمكن ان يغطي ولو جزءا بسيطا من الاضرار الجسيمة التي ستلحق المستأنفة بسبب افراغها من المحل التجاري بل ان العثور على محل مماثل بنفس المنطقة والمساحة والمواصفات لا يمكن ان يقل عن المبلغ المطلوب من طرف المستأنفة ابتدائيا .
لذلك تلتمس تأييد الحكم الصادر عن المحكمة التجارية مع تعديله برفع التعويض الاجمالي عن افراغ المستأنفة من محلها التجاري الى مبلغ 1.000.000,00 درهم بدلا من 756.200,00 درهم وتحميل المستأنف عليهم الصائر.
وادلت بنسخة من الحكم وغلاف التبليغ.
وبجلسة 2/3/2020 ادلى نائب المستأنف عليهم بمذكرة جوابية مع استئناف فرعي جاء فيهما بخصوص المذكرة الجوابية جاء فيها انه على خلاف ما تدعيه المستأنفة فان الخبرة المنجزة في الملف وعلى الرغم من علاتها فانها اوضحت ان المحل التجاري مغلق منذ سنة 2006 حسب تصريح الممثل القانوني للشركة لنزاع بين الشركاء وان المستأنفة لم تدل بالتصاريح الضريبية عن السنوات الاربع الاخيرة قصد لاعتمادها كمرجع من طرف المحكمة لتحديد مبلغ التعويض قياسا على مدى تضرر او عدم تضرر نشاط الشركة وفقا لمقتضيات الفقرة الثالثة من المادة 7 من قانون 49.16 وانه خلافا لذلك وفي حالة عدم ادلاء المستأنفة بتلك الوثائق يبقى التعويض المحدد من طرف الخبير مفتقدا لآهم الركائز القانونية المفضية لتقديره ، وان ما يعزز هذا التوجه هو الاقرار الصريح للممثل القانوني للشركة انها كانت متوقفة عن مزاولة نشاطها ومغلقة لأسباب تعود لها ، وان ما يؤكد الغياب الفعلي والحقيقي لعناصر الاصل التجاري وخاصة عنصر الزبناء والسمعة التجارية هو الضياع والاهمال الذي تعرض له بعد التوقف عن ممارسة النشاط التجاري لعدة سنوات وهو الشيء الذي تم معاينته من طرف الخبير وبالتالي فان المستأنفة غير محقة في المطالبة باي تعويض تطبيقا لمقتضيات الفقرة السابعة من المادة 8 من ظهير 16.49 ، وان الوثائق المدلى بها من طرف المستأنفة تؤكد صراحة انها كانت متوقفة عن مزاولة نشاطها التجاري لمدة تفوق سنتين وكذلك الشواهد الادارية المدلى بها من طرف المستأنف عليهم والتي تؤكد ايضا ان المحل مغلق منذ سنة 2006 الى تاريخ 5/3/2019 تاريخ الذي انجزت فيه الشهادة الادارية الاخيرة مما يثبت اناهم عناصر الاصل التجاري وهي الزبناء والسمعة التجارية قد فقدت ومن ثم لا مجال للمطالبة بالتعويض تبعا للمقتضيات القانونية المحددة له وانه يبقى التعويض المحدد في المرحلة الابتدائية مخالف للقانون ويتعين استبعاده وان المادة 8 من ظهير 49.16 واضحة لكون المكري لا يلزم بأداء اي تعويض مقابل الافراغ اذا فقد الاصل التجاري عنصر الزبناء والسمعة التجارية بإغلاق المحل لمدة سنتين على الاقل والحال ان المحل مغلق منذ تاريخ وفاة مورثهم اي سنة 2006 والذي يؤكده ايضا شهادة الشهود الذين يقطنون بجوار المحل التجاري، وانه من حيث الاستئناف الفرعي فان المستأنف عليهم يستأنفون بدورهم فرعيا الحكم 10573 المذكور اعلاه وان المستأنف عليهم يعيبون على الحكم الابتدائي كونه قضى للمستأنفة اصليا بتعويض عن حق الايجار في حدود مبلغ 751.200,00 درهم وان المستأنفة تقر صراحة كونها تكتري المحل التجاري بسومة شهرية قدرها 980,00 درهم وان قانون 49.16 يحدد التعويض عن حق الايجار في ثلاثة سنوات مما يؤكد كون المبلغ المقترح يفوق السعر المرجعي لإدارة الضرائب وهذا فيه تأكيد ضمني على الاضرار بالمالكين كمكريين ، وان تحديد سومة كرائية جديدة لا يجعل للحكم اساسا طالما انه اخذ بخبرة غير تقنية وغير جدية تنعدم فيها مقومات الخبرة العملية كونها لم تلزم المستأنفة اصليا على امدادها بالتصاريح الضريبية عن اربع سنوات الاخيرة وانها لم تعمل على الاطلاع والتدقيق في الدفاتر المحاسبتية والممسوكة بانتظام من طرف الشركة المكترية وان للخبير وذلك راجع لمشاكل بين الشركاء ، وان الشركة كانت متوقفة عن مزاولة نشاطها التجاري وفقا لتصريح ممثلها القانوني والذي يعتبر اقرارا قضائيا يجب اعتماده كما انه لم يدل للخبير باي رقم معاملات كمالية حصلت عليها الشركة في تعاملها مع زبنائها كما تزعم ، وان الخبرة وقفت على كون المحل كان مغلقا منذ سنوات لخلاف بين الشركاء مما ادى الى فقدان المحل التجاري لجميع عناصره المادية والمعنوية والزبناء وغيرها من العناصر المكونة للأصل التجاري وان الخبير اكد في تقريره على ان شركة (م.) كانت متوقفة عن العمل ولم تدل بالتصاريح الضريبية وبذلك لم يكن لها زبناء، وان المستأنفة اصليا لم تدل بوضعهاتصريحا واحد للضريبة على القيمة المضافة والتي تبين حجم معاملاتها التجارية وتسجيل الفواتير المدفوعة والمقبولة منذ سنة 2014 لاستحالة ذلك وكونها متوقفة تماما عن ممارسة اي نشاط تجاري وان الاهمال والرائحة الكريهة والمتلاشيات القديمة الموضوعة على بعض الرفوف توضح بجلاء اندثار الاصل التجاري للشركة وان الوثائق التي ادلى بها المستأنف عليهم خلال المرحلة الابتدائية تثبت بدون شك ان الشركة توقفت عن مزاولة نشاطها منذ وفاة مورثهم بعد حصول نزاع بين الشركاء كما جاء على لسان شريكتهم زوبيدة (ك.) ووفقا ايضا للوثائق والاحكام القضائية المدلى بها من طرف المستأنفة اصليا ، وان فقدان الاصل التجاري لعنصر الزبناء والسمعة التجارية والضياع والاهمال الذي تعرض له بعد التوفق عن ممارسة النشاط التجاري لا يبرر اي تعويض وان التعويض عن حق الايجار مرتبط بوجود العناصر المادية والمعنوية للأصل التجاري والتي تعد سببا مباشرا لاستحقاق هذا التعويض وانه والحال هذه فانه تطبيقا لمقتضيات المادة 8 من ظهير 49.16في فقرته السابقة فان المكري لا يلزم بأداء اي تعويض مقابل الافراغ اذا فقد الاصل التجاري عنصر الزبناء والسمعة التجارية بإغلاق المحل لمدة سنتين على الاقل وانه امام انعدام العناصر المادية والمعنوية للأصل التجاري لشركة (م.) .
لذلك يلتمسون الحكم برد الاستئناف مع تحميل المستأنفة اصليا كافة الصائر ومن حيث الاستئناف الفرعي الحكم بتأييد الحكم الابتدائي في الشق المتعلق بالمصادقة على الانذار بالإفراغ والغائه فيما قضى به من اداء المستأنف عليهم لمبلغ 756.200,00 درهم والحكم من جديد برفض الطلب بشان التعويض المقدم من شركة (م.) وتحميل المستأنف عليهم فرعيا كافة الصائر.
وبجلسة 9/3/2020 ادلى نائب المستأنفة بمذكرة توضيحية مع طلب اضافي جاء فيها انه تأكيدا على صحة ادعاء المستأنفة ان اصلها التجاري كان موضوع وعد بالبيع مع احد التجار الناشطين في مجال تجارة الاجزاء الالكترونية والذي تم بمقتضاه الاتفاق على الثمن الاجمالي لبيع الاصل التجاري بجميع عناصره في مبلغ اربعة ملايين درهم كما هو ثابت من خلال وثيقة الوعد بالبيع وانه رغبة من المستأنفة في الحصول على تعويض عادل يستجيب لتطلعاتها ويراعي قيمة الاصل التجاري فانها تلتمس الحكم بالرفع من مبلغ التعويض من مليون درهم الى مليونين وسبعمائة الف درهم الذي تعتبره هو التعويض المناسب لقيمة الاصل التجاري وانه اعتبارا لذلك فان المستأنفة تلتمس الحكم لفائدتها بالرفع من مبلغ التعويض المحكوم به في 756.200,00 درهم الى مبلغ مليونين وسبعمائة الف درهم عوض مليون درهم الذي سبق المطالبة بمقتضى المقال الاستئنافي وان طلب المستأنفة الاضافي ينحصر في اضافة مليون وسبعمائة درهم الى مبلغ مليون درهم الذي سبق المطالبة به بمقتضى المقال الاستئنافي .
لذلك تلتمس القول بتعديل الحكم الابتدائي وذلك بالرفع من مبلغ التعويض المحكوم به الى مبلغ 2.700.000,00 درهم عوض مبلغ مليون درهم المطالب به بمقتضى المقال الاستئنافي والحكم لفائدة المستأنفة بمبلغ مليون وسبعمائة الف درهم كمبلغ اضافي لمبلغ مليون درهم الذي سبق المطالبة به بمقتضى المقال الاستئنافي مع تحميل المستأنف ضدهم الصائر.
وادلت بصورة مطابقة لأصل وعد بالبيع .
وبجلسة 20/7/2020 ادلى نائب المستأنفة بمذكرة تعقيب جاء فيها ان ما اثاره المستأنف ضدهم من كون المستأنفة لا حق لها في المطالبة بالتعويض بعلة اندثار اهم عناصر الاصل التجاري وهي السمعة والزبناء لا يمكن اعتباره من الناحية القانونية لأنها تدرك جيدا ان المستأنفة تمارس نشاطها بشكل عادي ولديها زبناء عبر التراب الوطنيوان سعي المستأنف ضدهم الى اختلاق واقعة اندثار عناصر الاصل التجاري للمستأنفة والتي هي السمعة والزبناء تحدوها في ذلك رغبة جامحة في عدم اداء اي تعويض مستحق للمستأنفة مقابل استرجاعها للمحل التجاري المؤسس عليه الاصل التجاري للمستأنفة وان الحكم الابتدائي خلاف ما يزعمه المستانف عليهم كان من صميم القانون حينما قضى لفائدة المستأنفة باستحقاقها التعويض مقابل افراغها للمحل التجاري وان كان التعويض المقضى به لا يستجيب لتطلعاتها ولا يمثل القيمة الحقيقية للأصل التجاري الذي في ملك المستأنفة والذي عمر طويلا ويتوفر على زبناء في مختلف انحاء المغرب وعلى هذا الاساس احاط المشرع المكتري في مثل هذه الحالة بحماية قانونية واكد فيها على ضرورة ان يعادل التعويض ويأخذ بعين الاعتبار ما لحق المكتري من ضرر ناجم عن الافراغ وان هذا التعويض يعتبر من اكد الحقوق الواجب منحها للمكتري مقابل الافراغ وانه استنادا للمعطيات السالف ذكرها يتعين رد دفوعات المستأنف ضدهم لعدم ارتكازها على اساس قانوني سليم ومن حيث الاستئناف الفرعي وان المستأنف ضدهم باستئناف فرعي يدفعون من خلاله بانهم غير ملزمين بأداء اي تعويض للمستأنفة مقابل الافراغ وان الحكم الابتدائي حسب ادعائهم لم يكن مصادفا للصواب حينما قضى لفائدة المستأنفة بتعويض مقابل الافراغ ، وان ما اثاره المستأنف ضدهم من خلال استئنافهم الفرعي لا يمكن الالتفات اليه من الناحية القانونية لانهم يدركون جيدا قيمة الاصل التجاري للمستأنفة وخصوصا تواجده في منطقة تجارية بمدينة الدار البيضاء معروفة على الصعيد الوطني في تجارة الاجزاء والاجهزة الالكترونية بدليل ان هذا الاصل التجاري كان موضوع وعد بالبيع مع احد التجار الناشطين في مجال تجارة الاجزاء والاجهزة الالكترونية والذي تم بمقتضاه الاتفاق على الثمن الاجمالي لبيع الاصل التجاري بجميع عناصره في مبلغ اربعة ملايين درهم وهو ما يؤكد اهمية الاصل التجاري الذي في ملك المستأنفة .
لذلك تلتمس رد دفوع المستأنف ضدهم وكذا استئنافهم الفرعي لعدم ارتكازهم على اساس قانوني سليم مع تحميلهم الصائر.
وبجلسة7/9/2020 ادلى نائب المستأنف عليهم بمذكرة رد جاء فيها ان الشركة المستأنفة اصليا تنفي واقعة اندثار عناصر الاصل التجاري متناقضة مع اقرارها الصريح امام القضاء لكونها متوقفة تماما عن اي نشاط تجاري او اي معاملة تجارية ، وان المستأنف عليهم يؤكدون كون الاصل التجاري اندثر وان عنصري السمعة وزبناء يعتبران اهم عناصر الاصل التجاري لما يشكلانه من اهمية لكل اصل تجاري وهيمنتهما على وباقي العناصر المعنوية الاخرى استنادا للمادتين 79و80 من م ت ، وانه اذا ثم اندثار الاصل التجاري فالمستأنفة اصليا ليس لها الحق ولا يمكنها الحصول على اي تعويض بل حرمت منه بقوة القانون وهو ما جاء في المادة 8 من قانون 16-49 وان المستأنفة اصليا ولتأكيد الجدية في المطالبة بالتعويض كما عليها لزاما ضبط قواعد المحاسبة كتاجرة بمقتضى القانون رقم 09-88 المتعلق بالقواعد المحاسبية كما تعديله بواسطة القانون 44-03 والتزامها بالتصريح الضريبي ومؤطرا بمقتضى القواعد القوانين الضريبية وينتج عن مخالفتها جزاءات معينة لها انعكاس مباشر في العلاقة بالحق في الكراء وربطت المادة 7 من القانون الجديد للكراء تحديد قيمة الاصل التجاري المعتمد كأساس لتعويض المكتاري عن انهاء عقد الكراء بالتصريحات الضريبية للسنوات الاربعة الاخيرة وان المستأنفة اصليا اكتفت في مذكرتها التعقيبية بالرد الادعائي لكونها تغيب عنها الاجراءات القانونية لكونها لم تبرر وضعيتها الغير القانونية والتي حسمت قانونا بمقتضى القواعد القانونية الآمرة لمسطرة في قانون 16-49 والتي حرمتها من التعويض عن قيمة الاصل التجاري لغياب العناصر المقومة له وبالتالي يبقى اساس التعويض هو الوجيبةالكرائية المحددة بالعقد طالما وان العقد شريعة المتعاقدين وذلك طبقا لمقتضى المادة 5 من قانون 16-49 وان الوجيبة المحددة من قبل الخبير لا يمكن اعتبارها لا قانونيا ولا فعليا مما يتطلب معه الامر بعدم الاستناد اليها لكونها لم تتمكن من ضبط الحالة الفعلية والواقعية للشركة وذلك لضمان الحق في العدالة القضائية بين المتقاضين وان المستأنف عليهم لازالوا يؤكدون ان الاشعار قد وجه للشركة المستأنفة اصليا وهي في حالة توقف تام عن نشاطها التجاري لمدة تزيد عن 14 سنة اي من وفاة مورثهم ، وان فقدان الاصل التجاري لقيمته المادية والمعنوية الناتج عن الاغلاق التام للشركة الشيء الذي عاينه الخبير وبالتالي فان المستأنفة اصليا غير محقة في المطالبة باي تعويض وهذا المقتضى الجديد يعتبر من مستجدات القانون رقم 16-49 الذي كرس الى حد ما اجتهاد محكمة النقض في اطار ظهير 24 ماي 1955 فالقانون الجديد صريح في الزم المكتري بعدم اغلاق المحل التجاري لمدة تزيد عن سنتين تحت طائلة انهاء عقد الكراء مع حرمانه من التعويض وهو ما اكدته المادة 8 من القانون الانف الذكر وانه والحالة هذه فانه تطبيقا للمادة 8 من قانون 49-16 في فقرتها السابعة فان المكري لا يلزم باداء اي تعويض مقابل الافراغ اذا فقد الاصل التجاري عنصر الزبناء والسمعة التجارية بإغلاق المحل لمدة سنتين على الاقل وان المستأنف عليهم يؤكدون ما جاء في استئنافهم الفرعي لكونه ارتكز على اسس قانونية وجدية تستمد قوتها من القانون وليس بناء على مجرد ادعاءات واقوال دون اي حجج او وثائق رسمية تبرر اقوال المستأنفة اصليا الرامية الى الاثراء على حساب الغير ، وان قانون 49.16 يحدد التعويض عن حق الايجار في ثلاثة سنوات مما يؤكد كون المبلغ المقترح يفوق السعر المرجعي لإدارة الضرائب وهذا فيه تأكيد ضمني على الاضرار بالمالكين كمكريين.
لذلك يلتمسون سماع الحكم بتأييد الحكم الابتدائي في الشق المتعلق بالمصادقة على الانذار بالإفراغ والغاء في الجزء المتعلق بالتعويض المقدر ب 756.200,00 درهم وبعد التصدي الحكم من جديد برفض الطلب بشان التعويض لانتفاء مقوماته القانونية والواقعية مع تحميل الشركة المستأنفة اصليا كافة الصائر.
وبناء على ادراج الملف اخيرا بجلسة 7/9/2020 حضرها نائب المستانفة وتسلم نسخة من مذكرة تعقيب نائبة المستأنف عليهم الملفاة في الملف واكد ما سبق وتقرر حجز الملف للمداولة لجلسة 14/9/2020.
محكمة الاستئناف
في الاستئناف الاصلي والطلب الاضافي:
حيث اسست المستانفة استئنافها على كون التعويض عن الافراغ المحكوم به ابتدائيا لا يساوي حجم الضرر اللاحق بها وان سبب توقف النشاط خارج عن ارادتها وانها استعادت نشاطها.
وحيث ان توقف المستانفة عن استغلال الاصل التجاري المتواجد بالمحل موضوع النزاع ثابت باقرارها هي نفسها، حيث اقرت من خلالها مذكرتها التعقيبية على الخبرة المدلى بها خلال المرحلة الابتدائية بجلسة 31/10/2019 انها لم تستانف نشاطها إلا بتاريخ يناير 2019 وهو ما يثبت أن التوقف عن النشاط امر ثابت، وهو الامر نفسه الذي خلص اليه تقرير الخبير الذي اوضح بأن الشركة متوقفة عن النشاط وانها لم تدل بالتصاريح الضريبية للاربع سنوات الاخيرة وأنه بذلك لم يكن لها زبناء ، كما أن المادة 7 من قانون 49.16 المتعلق بكراء المحلات أو العقارات المخصصة للاستعمال التجاري او الصناعي او الحرفي تنص صراحة على أن التعويض المستحق عن انهاء عقد الكراء يعادل ما لحق المكتري من ضرر ناجم عن الافراغ ويشمل التعويض قيمة الاصل التجاري التي تحدد انطلاقا من التصريحات الضريبية للسنوات الاربع الاخيرة بالاضافة الى ما انفقه المكتري من تحسينات واصلاحات وما فقده من عناصر الاصل التجاري كما يشمل مصاريف الانتقال من المحل، وما دام ان الثابت ان الشركة كانت متوقفة عن النشاط خلال المدة السابقة عن اجراء تقرير الخبرة ولم تدل بالقوائم التركيبية (التصاريح الضريبية) للسنوات الاربع الاخيرة وبالتالي فإن المستأنفة تبقى محقة في التعويض عن قيمة الحق في الكراء ومصاريف التنقل وبذلك فإن ما خلص اليه الحكم المستانف بهذا الصدد يبقى منسجما مع صحيح القانون الواجب المطبق على النازلة وهو ما يستدعي رد لاستئناف الاصلي والطلب الاضافي وتحميل المستانفة الصائر .
في الاستئناف الفرعي:
حيث استند المستأنفون الفرعيون في استئنافهم على الاسباب المفصلة اعلاه.
وحيث دفع المستأنفون الفرعيون بكون التعويض عن الحق في الكراء يحدد في ثلاث سنوات حسب القانون رقم 49.16، في حين انه وعلى خلاف الدفع المثار ليس ضمن مقتضيات القانون المذكور اي مقتضى ينص على أنه في حالة التعويض الكامل عن الافراغ بسبب الرغبة في استرجاع المحل للاستعمال الشخصي فإن التعويض عن عنصر الحق في الكراء يحدد في كراء ثلاث سنوات، وبالتالي وجب رد الدفع.
وحيث تمسك المستانفون الفرعيون بكون المستأنف عليها فرعيا لم تمد الخبير بالتصاريح الضريبية للسنوات الاربع الاخيرة ،
في حين أنه لا مجال للتمسك بهذا المقتضى ما دام أن الخبير نفسه اخذ هذا الامر بعين الاعتبار عند انجاز تقريره ولم يحدد اي تعويض عن فقدان الزبناء والسمعة التجارية وتوقف النشاط خلال فترة التوقف عن النشاط وبالتالي فالدفع يبقى مردودا.
وحيث ان عنصر الحق في الكراء وعلى خلاف ما ذهب اليه المستأنفون الفرعيون ليس مرتبطا بوجود العناصر المادية والمعنوية للاصل التجاري ، وإنما مرتبط بوجود عقد الكراء واستيفاء الشروط المنصوص عليها في القانون رقم 49.16 بشان التعويض عن فقدان الحق في الكراء.
وحيث إن الانذار بالافراغ الموجه للمستأنف عليها الفرعية بسبب وحيد وهو الرغبة في استرجاع المحل للاستعمال الشخصي، وبالتالي فإنه يمنع على المستأنفين الفرعيين التمسك بأي سبب آخر للافراغ لم يتم التنصيص عليه في الانذار.
وحيث يبقى الاستئناف الفرعي مردودا ويتعين التصريح بذلك مع تحميل رافعيه الصائر.
وحيث وجب لاجل ما ذكر رد الاستئنافين الاصلي والفرعي وتأييد الحكم المستأنف وابقاء صائر كل استئناف عى رافعه.
لهذه الأسباب
تصرح وهي تبت انتهائيا ، علنيا وحضوريا.
في الشكل:
في الموضوع بردهما و تاييد الحكم المستأنف وتحميل كل مستأنف صائر استئنافه
66251
Validité de la sommation de payer : la notification effectuée personnellement par l’huissier de justice est régulière et justifie la résiliation du bail commercial pour défaut de paiement (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
17/11/2025
66203
Le droit d’entrée versé par le preneur constitue une composante de l’indemnité d’éviction et ne peut être réclamé séparément en cas de congé pour usage personnel (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
13/11/2025
66197
Indemnité d’éviction : la cour d’appel n’est pas liée par les conclusions du rapport d’expertise et dispose d’un pouvoir souverain pour évaluer les composantes du fonds de commerce (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
13/11/2025
66191
Le preneur ayant notifié la résiliation du bail reste redevable des loyers tant qu’il n’a pas prouvé avoir effectivement libéré les lieux et restitué les clés (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
13/11/2025
66185
Bail commercial – Application de la loi n° 49-16 – La condition d’une exploitation effective de deux ans s’apprécie à la date de la notification du congé (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
13/11/2025
66181
Bail commercial : À défaut d’une exploitation effective des lieux pendant deux ans, le locataire ne bénéficie pas de la protection de la loi n° 49-16 et la résiliation du bail est soumise au droit commun (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
09/12/2025
66179
Bail commercial : le congé notifié au preneur avant l’expiration du délai de deux ans d’exploitation fait obstacle à l’acquisition du droit à l’indemnité d’éviction (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
13/11/2025
Réformation partielle du jugement, Propriété commerciale, Preuve des travaux, Non-renouvellement du bail, Loi n° 49-16, Indemnité d'éviction, Force obligatoire du contrat, Congé avant l'expiration du délai, Condition d'exploitation de deux ans, Clause d'indemnisation pour travaux, Bail commercial
66172
Action en expulsion pour occupation sans titre : La présence d’occupants est justifiée par l’existence d’un bail commercial non résilié liant le bailleur au preneur absent (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
16/10/2025
66166
Bail commercial : Le procès-verbal de non-conciliation constatant la production d’une lettre de remise des clés fait foi de la restitution du local et de l’extinction du contrat (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
13/11/2025
