وبعد المداولة طبقا للقانون.

في الشكل :

بناء على المقال الاستئنافي المؤدى عنه الصائر القضائي الذي تقدم به عبد الحق (ن.) بواسطة دفاعه بتاريخ .23/09/2019 يستأنف بمقتضاه الحكم التمهيدي عدد 514الصادرعن المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 21/03/2019في الملف عدد 2236/8206/2019و القاضي باجراء خبرة بواسطة الخبير السيد عمر (ن.) و الحكم الفاصل عدد 6880 بتاريخ 04/07/2019 في نفس الملف القاضي في الشكل بقبول الطلبين الأصلي و المضاد و في الموضوع بالمصادقة على الإنذار بالإفراغ المبلغ للمدعى عليه بتاريخ 01/11/2018 و الحكم بإفراغه هو و من يقوم مقامه من المحل التجاري الكائن بدرب [العنوان] الدار البيضاء مقابل حصوله على تعويض قدره 130.000.00 درهم عن نزع اليد و بتحميل المدعى عليه أصليا الصائر و رفض باقي الطلبات .

و بناء على الاستئناف الفرعي الذي تقدم به السيد إبراهيم (م.) بواسطة نائبه و المؤدى عنه الصائر القضائي بتاريخ 30/10/2019 يستانف بمقتضاه الحكم اعلاه

حيث لا يوجد بالملف ما يفيد تبليغ الطاعنة بالحكم المستأنف .

و حيث قدم المقال الاستئنافي الأصلي و كذا الفرعي مستوفيا لباقي الشروط الشكلية القانونية من صفة و أداء فهما مقبولين شكلا .

و في الموضوع :

يستفاد من وثائق الملف و الحكم المستأنف أن السيد عبد الحق (ن.) تقدم بواسطة نائبه بمقال أمام المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 8 فبراير 2019 مفاده أنه يملك المحل التجاري الكائن بدرب [العنوان] الدار البيضاء الذي يؤجره للمدعى عليه، وأن العارض نظرا لرغبته في استرجاع محله للاستعمال الشخصي قام بتوجيه انذار للمدعى عليه تضمن السبب الذي يعتمده ومنحه أجل ثلاثة أشهر للإفراغ اعتبارا من تاريخ التوصل، وأن المكتري رغم توصله بالإنذار بتاريخ 01/11/2018 لم يستجب لمضامين الإنذار وإفراغ العين من أجل الاستعمال الشخصي. لأجله يلتمس الحكم بالمصادقة على الإنذار من أجل الاستعمال الشخصي والإفراغ المؤرخ في 01/11/2018 والحكم بإفراغ المدعى عليه هو ومن يقوم مقامه من المحل التجاري الكائن بدرب [العنوان] الدار البيضاء تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 500 درهم عن كل يوم تأخير من تاريخ الامتناع عن التنفيذ مع شمول الحكم بالنفاذ المعجل وتحديد مدة الإكراه البدني في الأقصى وتحميله الصائر.

وأرفق المقال ب: عقد الكراء، أصل الإنذار المؤرخ في 13/06/2018، أصل محضر التبليغ المؤرخ في 01/11/2018.

وبناء على مذكرة جوابية مع طلب مضاد المدلى بها بجلسة 07/03/2019 من طرف نائب المدعى عليه والتي جاء فيها أن المادة 34 من القانون 16-49 تنص على أنه يجب أن تتم الإنذارات والإشعارات وغيرها من الإجراءات المنجزة في إطار هذا القانون، بواسطة مفوض قضائي أو طبق الاجراءات المنصوص عليها في قانون المسطرة المدنية، وحيث لما نصت المادة المذكورة على وجوب تبليغ الإنذار بواسطة مفوض قضائي فذلك يعني أنه يجب أن يتم التبليغ بواسطة المفوض القضائي شخصيا وليس بواسطة أحد كتابه، مما يتعين والحالة هذه التصريح برفض طلب المصادقة على الإنذار. وفي الطلب المضاد، في الموضوع يتعين التصريح ببطلان الإنذار بالإفراغ موضوع الدعوى، واحتياطيا عن طلب التعويض، فإنه يتعين على المدعي الأصلي بأن يؤدي للعارض تعويضا عن إنهاء عقد الكراء عملا بمقتضيات المادة 7 من القانون رقم 49-16، مما يتعين تمهيديا بإجراء خبرة على يد خبير مختص في تقويم الأصول التجارية. لأجله يلتمس في الطلب الأصلي التصريح برفض طلب المصادقة على الإنذار بالإفراغ وتحميل رافعه الصائر. وفي الطلب المضاد من حيث الموضوع التصريح ببطلان الإنذار بالإفراغ واحتياطيا الحكم تمهيديا بإجراء خبرة لتقدير التعويض المستحق للعارض عملا بمقتضيات المادة 7 من القانون 16-49.

وأرفقت المذكرة ب: صورة من قرار محكمة النقض.

وبناء على المذكرة الجوابية المدلى بها من طرف نائب المدعي والتي جاء فيها أن تبليغ الإنذار قد تم وفق الشروط المنصوص عليها قانونا وطبقا للمادة 15 من ظهير 14/02/206 المتعلق بتنفيذ القانون رقم 03/81 المنظم لمهنة المفوضين القضائيين عكس ما يدعيه المدعى عليه، وحيث إن الإنذار يعتبر صحيحا طالما تضمنت في محضر تبليغه اسم المعني بالأمر المبلغ إليه وصفته ووصفه ورقم بطاقة تعريفه الوطنية، وهذا ما ذهبت إليه محكمة النقض في قرارها عدد 754 في الملف التجاري عدد 287/3/2/2011، مما يعتبر الانذار المبلغ من طرف كاتب المفوض القضائي بتفويض من طرف المفوض القضائي السيد عزيز (ز.) تبليغا صحيحا، وأنه بالرجوع إلى المادة 34 من قانون 16-49 فإنها لم تتضمن عبارة بواسطة مفوض قضائي شخصيا وإنما اقتصرت على عبارة بواسطة مفوض قضائي أو طبق الإجراءات المنصوص عليها في قانون المسطرة المدنية، مما يكون طلب المصادقة على الإنذار متوفر على جميع الشروط القانونية. وفي الطلب المضاد، من حيث الموضوع، فإن المدعى عليه توصل بالإنذار توصلا صحيحا وقانونا وبالتالي فإن العارض يكون محقا في ترتيب كافة الآثار القانونية والتي من بينها المصادقة على الإنذار بالإفراغ.

ومن حيث التعويض، فإن المدعى عليه لا يستحق أي تعويض على اعتبار أن المشرع لم ينص على أي تعويض في حالة الإفراغ للاستعمال الشخصي، أما مقتضيات المادة 7 فإنها لا تتحدث عن التعويض عن الإفراغ في حالة الإستعمال الشخصي لأنها تحدثت عن التعويض في حالة إنهاء عقد الكراء وبالتالي تكون مطالبة المدعى عليه بالتعويض ليس لها ما يبررها قانونا. لأجله يلتمس رد جميع دفوع المدعى عليه والحكم وفق المقال الافتتاحي، وفي الطلب المضاد الحكم برفض طلب التعويض.

وبناء على الحكم التمهيدي عدد 514 الصادر بتاريخ 21/03/2019 القاضي باجراء خبرة تقويمية عهدت مهمة القيام بها للخبير السيد عمر (ن.).

وبناء على تقرير الخبرة المودع بكتابة ضبط هذه المحكمة بتاريخ 10 يونيو 2019 والذي خلص فيه إلى تحديد التعويض عن الإفراغ في مبلغ 133.000 درهم.

وبناء على المذكرة بعد الخبرة المدلى بها من طرف نائب المدعي والتي جاء فيها أن قيمة التعويض المحدد من طرف الخبير مبالغ فيه بالنسبة للسومة الكرائية المتعلقة بالمحل نظرا لمساحته التي لا تتعدى 12 متر مربع، كما أن الخبير لم يتقيد بمنطوق الحكم التمهيدي الذي أمر بالانتقال إلى المحل ومعاينته ذلك أن المحل مخصص لبيع المأكولات الخفيفة وأن الخبير حدد السومة الكرائية للمحل الجديد دون أن يتقيد بنوع النشاط المزاول بهذا المحل، كما أن تقرير الخبرة حدد هامش الربح الذي من المحتمل أن يتم تفويته على المدعى عليه في خالة إفراغه محدد في 18.000 درهم بالاعتماد على مدة 6 أشهر، إلا أن المعيار الذي اعتمد الخبير لم يوضح الكيفية التي اعتمدها لتحديد هذا المدة خصوصا أنه لا يمكن للطرف المدعى عليه أن يظل يبحث طيلة 6 أشهر عن محل يستغل فيه نفس النشاط علما أن إيجاد محل ميسر وفي أقرب الآجال لا تتعدى شهرا واحدا، إضافة إلى أن المكتري حسب تقرير الخبرة لا يتوفر على تصريحات ضريبية خلافا لما هو منصوص عليه في المادة 6 من القانون 16-49، مما يبقى معه غير مستحق لأي تعويض ما دام يتهرب من أداء الالتزامات الضريبية اتجاه الخزينة العامة، وتبعا لذلك يبقى معه التعويض المحدد مبالغ وفيه إثراء غير مشروع. لأجله يلتمس أساسا الحكم بإرجاع المهمة إلى الخبير من أجل القيام بمهمته على ضوء الظروف الاقتصادية الحقيقية للمحل التجاري، واحتياطيا الحكم بإجراء خبرة جديدة يعهد بها إلى خبير مختص في تقييم الأصول التجارية.

وبناء على مذكرة بعد الخبرة المدلى بها من طرف نائب المدعى عليه والتي جاء فيها أن الخبير لم يأخذ بعين الاعتبار في تقدير التعويض إلا حق الكراء، ودون إعطائه القيمة التي يستحقها حسب السوق العقاري إذ حصر التعويض عن الضرر الناتج عن الإفراغ في مبلغ109.500,00 درهم وذلك بعد خصم السومة الكرائية للمحل المطلوب إفراغه من معدل السومة الكرائية لمحل مماثل قدره في 3.000 درهم للشهر، إلا أن إفراغ العارض من المحل موضوع النزاع سيؤدي إلى ضياعه في حق الكراء بكامله وليس في جزء منه يتمثل في الفرق بين سومته الكرائية ومعدل السومة الكرائية لمحلات مماثلة حسب تقدير الخبير، كما أن حصول العارض على محل مماثل سيضطره إلى دفع مبلغ عالي من قبل حق الدخول، كما سيضطره إلى أداء سومة كرائية مرتفعة، كما أن الخبير تجاهل عناصر الأصل التجاري الأخرى ولم يأخذ بها في تقدير التعويض ذلك أنه لئن كان العارض يستغل الأصل التجاري عن كرائه للغير بمقتضى عقد تسيير حر فذلك لا يمنع أنه يظل مالكا لذلك الأصل التجاري بجميع عناصره المادية والمعنوية، وأنه خلافا لما أشار إليه تقرير الخبرة فإن العارض سلم الأصل التجاري إلى السيد عبد المجيد (ع.) مجهزا وإن كان هذا الأخير قد قام باستبدال بعض التجهيزات فذلك يدخل في التزامه بالحفاظ على الأصل التجاري وصيانة تجهيزاته ليتمكن من الاستمرار في استغلاله. لأجله يلتمس أساسا التصريح باستبعاد الخبرة والحكم تمهيديا بإجراء خبرة مضادة لتقدير التعويض المستحق للعارض جراء فقداته لأصله التجاري بجميع عناصره المادية والمعنوية، واحتياطيا الحكم بتحديد التعويض عن الإفراغ المستحق للعارض في مبلغ 220.000,00 درهم مع تحميل المدعي الصائر.

و بعد استيفاء الإجراءات المسطرية صدر الحكم المشار إلى منطوقه أعلاه استأنفه الطاعن و جاء في أسباب استئنافه أن الحكم الابتدائي جانب الصواب و جاء ناقص التعليل و لم يرتكز على أي أساس لكون الخبرة المنجزة من طرف السيد الخبير عمر (ن.) قد اعتمدت على تصريح المستأنف عليه و لم تلتزم بمنطوق القرار التمهيدي القاضي بها و إن السيد الخبير حدد قيمة التعويض عن فقدان الأصل التجاري في مبلغ 109.500.00 درهم و مع العلم أنه لا وجود لأي تصريح ضريبي كما ينص على ذلك الفصل 7 من القانون المنظم لذلك و إن الخبير حدد السومة الكرائية للمحل الجديد دون أن يتقيد بنوع النشاط المزاول بهذا المحل مما يجعل من تحديد التعويض المحدد بالاعتماد على معطيات غير محددة مبالغ فيه و أن الخبير المعين قد اعتمد على تصريحات المستأنف عليه بهذا الخصوص كما أنه لم يعتمد على تصريحات العارض بخصوص المحل موضوع الإفراغ و بذلك فإن تقرير الخبرة قد زاع عن النقط التي حددها منطوق القرار التمهيدي كما أن المحكمة الابتدائية قد تناقضت بين تعليلها و منطوقها بخصوص الواجب المستحق لفائدة المستأنف فتقرير الخبرة المنجز حدد هامش الربح الذي من المحتمل أن يتم تفويته على المدعى عليه في حالة إفراغه محدد في مبلغ 18.000.00 درهم بالاعتماد على مدة 6 أشهر و أن معيار الذي اعتمده السيد الخبير لم يوضح الكيفية التي اعتمدها لتحديد هذه المدة خصوصا و أن 6 أشهر تساوي 180 يوما إذا أنه لا يمكن للطرف المدعى عليه أن يظل يبحث طيلة مدة 180 يوم عن المحل يستغل فيه نفس النشاط علما أن إيجاد محل ميسر و في أقرب الأجال التي لا تتعدى شهرا واحدا و أن المادة 6 من قانون 16-49 و التي علمت على تحديد المعايير المعتمدة في تحديد التعويض المستحق للمكتري عند إنهاء عقد الكراء حيث نصت على أن المكتري يستحق تعويضا في حالة استحقاق يعادل ما لحقه من ضرر ناجم عن الإفراغ عقب انتهاء عقد الكراء و هذا التعويض يجب أن يشمل الأصل التجاري الذي يحدد انطلاقا من التصريحات الضريبية للسنوات الأربع الأخيرة و إنه و بناء على ذلك بالمكتري حسب تقرير الخبرة لا يتوفر على تصريحات ضريبية خلافا لما هو منصوص عليه في النص القانوني مما يبقى معه غير مستحق لأي تعويض ما دام يتهرب من أداء الالتزامات الضريبية اتجاه الخزينة العمومية و تبعا لذلك يبقى معه التعويض المحدد مبالغ فيه وفيه إثراء غير مشروع ما لم يكن تصوره و إن إجراء خبرة جديدة خلال المرحلة الاستئنافية لتحديد هذه الواجبات له ما يبرره قانونا لذلك يلتمس العارض أساسا إلغاء الحكم الابتدائي في جميع ما قضى به بخصوص فقدان الأصل التجاري لعدم وجود تصريحات ضريبية مع تعديله و الاقتصار على التعويض بخصوص ضياع هامش الربح المحدد في مبلغ 18.000.00 درهم وكذا التعويض عن الإزعاج الناتج عن الإفراغ و البحث عن مكان مماثل المحدد في 5.000.00 درهم واحتياطيا الحكم تمهيديا بإجراء خبرة تكون موضوعية و شاملة لمجموع المحل المكترى يعهد بها إلى خبير مختص في تقييم الأصول التجارية مع حفظ حق العارض في التعقيب و تحميل المستأنف عليه الصائر.

و بناء على المذكرة الجوابية مع استئناف فرعي المدلى بها من طرف المستانف عليه بواسطة نائبه بجلسة 30/10/2019 جاء فيها أنه بمراجعة عناصر الملف ستقف المحكمة على أن التعويض المحكوم به غير منصف و لا يغطي الأضرار التي ستلحق بالعارض جراء فقدان أصله التجاري ذلك أن الخبير عمر (ن.) اكتفى في تقرير التعويض عن الإفراغ بعنصر حق الكراء بدعوى أن العارض لا يتوفر على عنصر الزبائن لكونه لا يستغل الأصل التجاري شخصيا و أنه من الثابت أن العارض يكري الأصل التجاري للسيد عبد المجيد (ع.) بجميع عناصره المادية و المعنوية و بما في ذلك الزبائن و لا أدل على ذلك من أنه لو تم فسخ عقد التسيير الحر فإنه سيكون بإمكان العارض مواصلة استغلال الأصل التجاري و الاستمرار في التعامل مع نفس الزبناء إن الخبير عمر (ن.) لم يأخد بعين الاعتبار ميزة مهمة تتمثل في كون العارض حر في استعمال المحل لممارسة النشاط التجاري الذي يرغب فيه و إن هذا العنصر بداهة يزيد قيمة حق الكراء و في قيمة الأصل التجاري عامة و إن السومة الكرائية الحالية للمحل لا تتعدى 1.175.00 درهم بينما الكراء المعمول به في المنطقة لا يقل عن 4.000.00 درهم في الشهر و إن انخفاض السومة الكرائية عامل من عوامل ارتفاع قيمة حق الكراء و باقي عناصر الأصل التجاري و في الأخير لا يخفى على المحكمة الموقرة أنه و ليتمكن العارض من إيجاد محل أخر بنفس المواصفات موقعا و مساحة فإنه يتعين أداء قيمة حق الدخول خصوصا بعدما تم التنصيص عليه في القانون رقم 16-49 و أصبحت المطالبة به من طرف المالك مشروعة حيث لهذه الاعتبارات يتعين تعديل الحكم المستأنف ورفع التعويض عن الإفراغ في مبلغ 220.000.00 درهم لذلك يلتمس العارض عن الاستئناف الاصلي التصريح برده لعدم ارتكازه على أساس وتحميل المستأنف أصليا الصائر وعن الاستئناف الفرعي من حيث الشكل تعديل الحكم المستأنف و ذلك برفع التعويض عن الإفراغ المحكوم به إلى مبلغ 220.000.00 درهم وتحميل المستأنف عليه فرعيا الصائر.

و بناء على إدراج الملف بعدة جلسات آخرها جلسة 20/11/2019حضر ذ/ (ف.) عن نائب المستانف و ادلى بمذكرة بعد الخبرة كما حضر ذ/ (ا.) عن نائب المستانف عليه و تسلم نسخة من التقرير فتقرر اعتبار الملف جاهزا و حجزه للمداولة للنطق بالقرار لجلسة 27/11/2019.

محكمة الاستئناف

حيث عرض كل من المستانف اصليا و المستانف فرعيا أسباب استئنافهما وفق ما سطره أعلاه.

حيت عاب الطاعن اصليا على الحكم المستانف عدم الاعتماد على التصريحات الضريبية و مادام المكتري لا يتوفر على تصريحات ضريبية يتعين حصر التعويض بخصوص ضياع هامش الربح المحدد في مبلغ 18.000درهم ومصاريف الرحيل المحددة في مبلغ 5000 درهم و احتياطيا اجراء خبرة في حين التمس المستانف فرعيا الرفع من مبلغ التعويض الى 220.000 درهم.

حيث يشمل التعويض عن انهاء عقد الكراء حسب مقتضيات المادة7 من القانون رقم 16-49 المتمسك به من طرف المستأنف قيمة الاصل التجاري التي تتحدد انطلاقا من التصريحات الضريبية للسنوات الأربع الأخيرة بالإضافة الى ما أنفقه المكتري من تحسينات واصلاحات وما فقده من عناصر الاصل التجاري كما يشمل مصاريف الانتقال , وقد خولت هذه المادة للمكري امكانية اثبات أن الضرر الذي لحق المكتري أخف من القيمة المذكورة.

حيث إن المحكمة غير ملزمة بإجراء خبرة مضادة كلما طلبها اطراف النزاع خاصة اذا كانت تتوفر على العناصر الكافية للبت في النزاع كما هو الحال بالنسبة لهذه النازلة انظر قرار محكمة النقض 303 المؤرخ في 22/03/2012 ملفين تجاريين مضمومين عدد 1272/3/2/2011 و 151/3/2/2012 الذي جاء فيه « لكن حيث إن مبلغ التعويض المحكوم به عن إفراغ الطاعنين لمحل النزاع يخضع لتقدير المحكمة التي استندت في تحديده إلى العناصر التي تضمنها تقرير الخبرة التي أمرت بها المحكمة التجارية وأنها لما عللت قرارها بما مضمنه " أن العناصر التي يتعين اعتمادها لتحديد التعويض المذكور هي التي تتأثر بالانتقال إلى جهة أخرى و هي السمعة التجارية ، والحق في الكراء ، و الاتصال بالزبناء و التي أكدتها المادة 80 من م.ت ، و لا مجال لاعتماد عناصر المقارنة كما تمسك بذلك الطاعنون وأن الخبير راعى في تحديد قيمة عناصر الأصل التجاري موقع المحل، ومساحته البالغة 18 م2 و نوعية النشاط التجاري و هو الآلات الصناعية المتمثلة في 2 ألعاب فيديو وبيار واحد و تطرق إلى عنصر الزبناء ، وأن المبلغ الذي حدده الخبير في 250 درهم كدخل يومي لم يثبت الطاعنون خلافه ، كما اعتمد الخبير مبلغ السومة الكرائية و هو 200 درهم " و لاحظت تبعا لذلك أن الخبرة التي اعتمدها الحكم الابتدائي تضمنت العناصر المنصوص عليها قانونا لتقدير التعويض و ارتأت بعد اطلاعها على تقرير الخبير المذكور أن التعويض المحكوم به جاء مناسبا لقيمة الأصل التجاري وأنه لا مبرر لتعديله أو إجراء خبرة جديدة تكون قد عللت قرارها بما يعتبر جوابا كافيا عن الوسائل المستدل بها أمامها و لا محل للنعي عليها عدم إجراء خبرة مضادة ما دامت قد كونت قناعتها من الخبرة التي اعتمدتها و كان ما بالوسيلة عديم الأساس » الصفحة 443 مؤلف الإنذار بالإفراغ في ضوء ظهير الكراء التجاري وآخر المواقف القضائية للدكتور عمر (أ.).

وحيث يتبين بالرجوع للخبرة المنجزة ابتدائيا أنها جاءت مستوفية للشروط المطلوبة قانونا وأن عدم اعتماد الخبير على التصاريح الضريبية انما يرجع لعدم توفر المكتري عليها وأن عدم ادائه الضريبة لا يعتبر قرينة على عدم تحقيقه لأي ارباح وفق ما يتمسك به الطاعن المكري.و ان الخبير وعلى عكس ما تمسك به المكتري فقد حدد التعويض عن ضياع هامش الربح على اعتبار ان الأصل التجاري مكرى للغير و كذا مصاريف الانتقال الى جانب الحق في الايجار.

وحيث إذا كان للدخل المحقق من المكتري اثر فيما يخص تحديد التعويض عن الزبناء أو الربح الضائع فإن الامر يختلف بالنسبة للحق في الكراء الذي يعتمد في تحديد التعويض عنه قيمة السومة الكرائية وموقع المحل ومدى فرص الحصول على محل مماثل وبنفس المواصفات وهو ما يجعل ماعابه المستأنف على الخبرة من تحديد للتعويض عن الحق في الكراء في مبلغ 109.500 درهم رغم أن الاصل التجاري موضوع النزاع لم يكن يدر أية ارباح لعدم تصريح المكتري بالدخل غير جدير بالاعتبار.

وحيث يتبين من خلال ما ذكر أن الحكم المستأنف كان صائبا لما اعتمد ما توصل اليه الخبير من تعويضات بخصوص ضياع هامش الربح على اعتبار ان الأصل التجاري مكرى للغير بسومة شهرية قدرها 3000 درهم و كذا الحق في الكراء ومصاريف الانتقال باعتبارها تدخل ضمن العناصر الواجب مراعاتها قانونا أثناء تحديد التعويض بمقتضى المادة7 المذكورة أعلاه و المتمسك به من الطاعن هذا مع الإشارة لعدم إدلاء الطرفين بما يخالف ما توصل اليه الخبير ولا يمكن مجاراتهما فيما التمساه لعدم ارتكازه على أساس سليم .

وحيث يتعين استنادا لما ذكر رد الاستئنافين الأصلي و الفرعي لعدم جدية أسبابهما وتأييد الحكم المستأنف.

وحيث يتعين تحميل المستأنفين الصائر .

لهذه الأسباب

تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت انتهائيا علنيا و حضوريا

في الشكل:بقبول الاستئنافين الأصلي و الفرعي

في الموضوع : بتأييد الحكم المستأنف وتحميل كل مستأنف صائر استئنافه.