– إن بيع العقار في طور الإنجاز، يلزم البائع أن يضع رهن إشارة المشتري دفتر التحملات، الذي يحتوي مكونات المشروع و نوع الخدمات و التجهيزات و أجل الإنجاز و التسليم.
– عدم احترام البائع لهذه الالتزامات القانونية، موجب لإقرار مسؤوليته المدنية.
– إن محكمة الموضوع التي قضت برفض طلب التعويض ضد البائع لعقار في طور الإنجاز دون أن تتأكد من مدى احترام الالتزامات القانونية التي تقع على هذا الأخير، يعد سببا من الأسباب الموجبة للنقض لمخالفتها للفصل 4-618 من ق.ل.ع و ما بعده.

قرار عدد: 1632، بتاريخ: 06/05/2009، ملف مدني عدد: 2678/1/6/2007
و بعد المداولة طبقا للقانون.
حيث يستفاد من مستندات الملف أن عبد العالي بنشقرون وفتيحة عصام قدما بتاريخ 09/06/2006 مقالا إلى المحكمة الابتدائية  بمراكش عرضا فيه أنهما أديا للمدعى عليها شركة دار السعادة مبلغا قدره 140 000 درهم على دفعات بتاريخ 23/8/04 و 4/8/05 و 31/10/05 و 14/12/05 من أجل اقتناء شقة بحي إقامة السعادة قرب سوق مرجان بمراكش ولم يبق من ثمن البيع بذمتها سوى مبلغ 60.000 ‏درهم وعبرا عن استعدادهما لأدائه عند التسليم إلا أن المدعى عليها تراخت في تسليمها الشقة المبيعة رغم توصلها بإنذار بتاريخ 27/4/08 ‏مما تسبب لهما في ضرر يتجلى في عدم انتفاعهما بالشقة موضوع الشراء وأن البائعة استغلت المبالغ التي توصلت بها بدون مقابل طالبين الحكم عليها بأدائها لهما غرامة يومية قدرها 500 ‏ درهم عن كل يوم تأخير من تاريخ 27/5/06 ‏إلى تاريخ تسليم الشقة وأن تؤدي لهما قيمة الفوائد التي جنتها إثراء على حسابهما تحسب على أساس 10%  ‏من تاريخ 27/5/06 ‏إلى تاريخ تسليم المبيع والقول بأن كلا من الغرامة اليومية والفوائد قابلة للتصفية عند متم كل شهر في شكل تعويض وبعد تخلف المدعى عليها رغم استدعائها وتوصلها وعدم جوابها أصدرت المحكمة الابتدائية بتاريخ 3/10/06 ‏حكمها رقم 731 في الملف عدد 1137/1/06 ‏بعدم قبول الطلب استأنفه المدعيان فأيدته محكمة الاستئناف بمقتضى قرارها المطعون فيه بالنقض من طرفهما في الوسيلة الثانية بعدم الارتكاز على أساس وانعدام التعليل وذلك أن المطلوبة لم تحترم الشروط التي جاء بها الفصل 4-618 من قانون الالتزامات والعقود الذي يوجب على البائع أن يضع دفترا للتحملات يتعلق بالبناء ويتضمن مكونات المشروع وما أعد له ونوع الخدمات والتجهيزات التي يتوجب إنجازها وأجل الانجاز والتسليم ، وأن الطاعنين لا يمكن تحميلهما عدم احترام المنعش العقاري لتلك الشروط ، وإنهما أديا للمطلوبة مبالغ وصلت إلى 140000 درهم وأدليا بالوصولات التي تثبت ذلك وهي صادرة عنها وبدون تحفظ ، وأن القرار لم يرتب أي أثر على الإنذار المبلغ لها وأن ذلك يتعارض مع القواعد القانونية التي تلزم طرفي الالتزام بتنفيذ ما التزما به داخل أجل معقول ما لم يكن الأجل محددا في الاتفاق، وأن المطلوبة استفــادت من ‏ الأموال التي دفعها لها الطاعنان ولم ترتب المحكمة ما يلزم قانونا مقابل هذا الإثراء الذي تم على حساب الطاعنين اللذين لم يستفيدا من الشقة التي وقع الاتفاق على ‏اقتنائها.
حيث صح ما عابه الطاعنان على القرار ذلك أنه اعتمد في قضائه على أنه « يتضح من الوصولات ‏المقدمة من طرف المستأنف لإثبات البيع أنها لا تتضمن شرط هذا البيع والتي من ضمنها التزام البائع بإنجاز عقد البيع داخل أجل محدد وما ينتج عن ذلك من آثار من ضمنها ما يلزمه بأداء غرامة أو تعويض عن التأخير وعليه فإنه لا دليل على ما اعتمده المستأنف من إخلال المستأنف عليه بالتزاماته المبررة لطلبه  » في حين أنه بمقتضى  الفصل  4-618 ‏من قانون الالتزامات والعقود يجب على البائع أن يضع دفترا للتحملات يتعلق بالبناء ويتضمن مكونات المشروع وما أعد له ونوع الخدمات والتجهيزات التي يتوجب إنجازها وأجل الإنجاز والتسليم وبمقتضى الفصل 7-618 ‏يتعهد البائع باحترام التصاميم الهندسية وأجل إنجاز البناء وبصفة عامة باحترام شروط دفتر التحملات المشار إليه في الفصل 4/618.
لذلك كان على المحكمة الاطلاع على دفتر التحملات للتأكد من تاريخ الإنجاز والتسليم ومن احترام المطلوبة لالتزاماتها الواردة بهذا الخصوص، وأنها لما لم تفعل فقد جاء قرارها ناقص التعليل المنزل ‏منزلة انعدامه مما عرضه للنقض والإبطال.
‏وحيث إن حسن سير العدالة ومصلحة الطرفين يقتضيان إحالة الدعوى على نفس المحكمة.
لهذه الأسباب
 قضى المجلس الأعلى بنقض وإبطال القرار المطعون فيه وإحالة الدعوى على نفس المحكمة للبت فيها من جديد طبقا للقانون وتحميل المطلوبة في النقض الصائر.
‏ كما قرر إثبات قراره هذا بسجلات المحكمة المذكورة إثر القرار المطعون فيه أو بطرته.