وبعد المداولة طبقا للقانون

حيث تقدم السيد حسين (ز.) بواسطة نائبه بمقال استئنافي، مؤدى عنه الصائر القضائي بتاريخ 17/06/2019 يستأنف بمقتضاه الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء تحت عدد 4944 بتاريخ 17-05-2016 في الملف عدد 1233/8202/2016 و القاضي : في الشكل : بقبول الدعوى شكلا وفي الموضوع: بفسخ عقد الوعد بالبيع المبرم بتاريخ 19/2/2008 بين السيد مصطفى (ب.) والسيد حسين (ز.) ، وبإرجاع هذا الأخير لفائدة المدعي المذكور مبلغ مليوني (2 000 000.00) درهم مع تحديد مدة الإكراه البدني في الأدنى وبتحميله الصائر وبرفض باقي الطلبات وبإخراج شركة (ق. ب.) من الدعوى.

و حيث تقدم السيد مصطفى (ب.) باستئناف فرعي مؤدى عنه الرسوم القضائية يستأنف بمقتضاه جزئيا الحكم القطعي المشار إليه أعلاه

في الشكل :

في الإستئناف الأصلي :

حيث إن الثابت من وثائق الملف أن الطاعن بلغ بالحكم المستانف بتاريخ 30-05-2019 و وقام بإستئنافه بتاريخ 17-06-2019 ، ونظرا لوقوعه داخل الأجل القانوني وتوفره على باقي الشروط صفة وأداء فهو مقبول شكلا.

في الاستئناف الفرعي:

حيث إن الاستئناف الفرعي هو ناتج عن الاستئناف الأصلي وتابع له استنادا لمقتضيات الفصل 135 من قانون المسطرة المدنية ومؤدى عنه الصائر القضائي ومستوف لجميع الشروط الشكلية المتطلبة قانونا فهو مقبول شكلا.

وفي الموضوع :

حيث يستفاد من وقائع النازلة ، و وثائقها كما انبنى عليه الحكم المستانف و المقال الإستئنافي، أن المستأنف عليه تقدم بواسطة نائبه ، بمقال مؤدى عنه الرسوم القضائية بكتابة ضبط المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ بتاريخ 3/2/2016 عرض فيه أنه سبق وان اشترى من المدعى عليه الأول بمقتضى عقد وعد بالبيع مؤرخ في 19/2/2008 محل معد للاستعمال كمقهى ومطعم بجميع المرافق بمبلغ 2 000 000.00 درهم الكائن بمشروع (ق. ب.) ذي الرسم العقاري عدد 14005/25 كما هو واضح من خلال العقد، وأنه بمقتضى عقد البيع المؤرخ في 20/1/2009 تم إجراء بيع من جانب المدعى عليه الأول لفائدة المدعى عليها الثانية بموجبه تلقت هذه الأخيرة الرسم العقاري المذكور بجميع تكاليف والالتزامات المقررة عليه كما هو واضح من خلال العقد، وأن الجهة المدعى عليها لم تلتزم بمقتضيات الوعد بالبيع من خلال عدم تنفيذ الشروط المعلق عليه خاصة إعداد رسوم فرعية للرسم العقاري الأم ، وتبعا لذلك تسليمه المحل عند حلول 31/8/2008 رغم انتهاء أجل ثلاثة أشهر بعد التاريخ المذكور، موضحا أن الجهة المدعى عليها لم تلتزم بالعقد ولم تمكنه من المحل موضوع العقد، والحال أنه التزم من جانبه بأداء كامل الثمن المتفق عليه وما ترتب عن ذلك من نتائج سلبية، أهمها عدم الانتفاع من المحل رغم الأداء الفعلي والحقيقي ناهيك عن الحرمان من تنمية المبلغ المالي لأكثر من سبع سنوات، وهو لدى المدعى عليهما وما قد يحقق ويجني من أرباح وراء استثمار المبلغ من تاريخ العقد إلى الوقت الراهن، ملتمسا الحكم بفسخ عقد الوعد بالبيع المؤرخ في 19/2/2008 وبإرجاع المدعى عليهما بالتضامن ثمن المحل المبيع مبلغ 2 000 000.00 درهم، وبأدائهما بالتضامن لفائدته مبلغ 500 000.00 درهم كتعويض شامل عن عدم تنفيذ عقد الوعد بالبيع والحرمان من تنمية واستثمار ثمن المبيع عن المدة من تاريخ العقد إلى غاية الوقت الراهن، وشمول الحكم بالنفاذ المعجل وتحديد مدة الإكراه البدني في الأقصى وتحميل المدعى عليهما الصائر، مرفقا مقاله بالوثائق التالية: صورة طبق الأصل من عقد الوعد بالبيع، صورة طبق الأصل من عقد البيع، صورة طبق الأصل من شهادة الملكية.

و تقدم الطرف المدعى عليه بمذكرة جوابية ، جاء فيها حول الدفع بسقوط الحق للتقادم أنه وفقا لمقتضيات الفصل 531 من ق.ل.ع فإن دعوى فسخ العقد يلزم رفعها داخل أجل السنة من تاريخ إبرام العقد، وأن دعوى المدعي والحالة هذه تكون قد جاءت خارج الأجل القانوني، الأمر الذي يتعين التصريح بسقوطها للتقادم، ومن حيث الشكل أوضح أن دعوى المدعي جاءت مخالفة للفقرة 1 من الفصل 32 من ق.م.م والقانون المنظم للشركات التجارية من خلال عدم تحديد البيانات الأساسية اللازمة في مقالات الدعوى، ومن حيث الموضوع أكد أن العقد المبرم بين الطرفين موضوع دعوى الفسخ لا يتضمن أي شرط فاسخ، ناهيك عن أنه وفقا لمقتضيات الفصل 259 من ق.ل.ع فإنه للمدعي إجبار المدين على تنفيذ التزامه إذا كان في حالة مطل وليس له فسخ العقد إلا إذا كان التنفيذ غير ممكن، وأن تنفيذ العقد في ملف النازلة ممكن على اعتبار أن المدعى عليها الثانية التي حلت محل المدعى عليه الأول بمقتضى عقد البيع المؤرخ في 2/1/2009 لا تمانع في تنفيذ الالتزام في غياب ما يفيد إشعارها من طرف المدعي بالواقعة القانونية التي تربطه بالمدعى عليه السيد حسين (ز.)، وأنه بناء على ذلك فإن العقد الرابط بين المدعي والمدعى عليه الأول لم يبق له أثر بعد إبرام عقد البيع الثاني المؤرخ في 2/1/2009 التي حلت بمقتضاه المدعى عليها الثانية محل المدعى علي الأول مما يجعل واقعة الفسخ غير ممكنة، سيما وأنه لا يوجد في نازلة الحال السبب الداعي للمطالبة بالفسخ ملتمسا التصريح بسقوط الدعوى للتقادم وبعدم قبول الدعوى شكلا وبرفض الطلب موضوعا.

و بعد استيفاء باقي الإجراءات الشكلية و المسطرية صدر الحكم المشار إليه أعلاه استأنفه الطاعن للأسباب الآتية:

أسباب الأستئناف

حيث يتمسك الطاعن بكون الحكم المستأنف خرق الفصل الأول من ق م م و جاء فاسد التعليل ، ذلك أن الثابت أن المسطرة قدمت في موجهة الطاعن بصفته الواعد الذي أبرم عقد الوعد بالبيع، مع المستأنف عليه من أجل بيع المحل التجاري المعد للإستعمال كمقهى و مطعم بجميع مرافقه على العقار ذي لرسم العقاري عدد 14005/25 ،و أن المسأنف عليه أقر في مقاله الافتتاحي أن الطاعن قام بتفويت الرسم العقاري المشار إليه عن طريق البيع لفائدة شركة (ق. ب.) بتاريخ 20-01-2009، و الذي بمقتضاه التزمت هته الأخيرة بتحمل جميع الالتزامات و الأعباء التي كانت ملقاة على عاتقه من أداء الضرائب و إنجاز الرسوم العقارية الفرعية لجميع الشقق و المحلات، التي سبق و أن أبرم بشأنها هذا الأخير وعودا بالبيع . و أنه قبل تفويته حقوقه على العقار سبق له أن اشعر بذلك جميع من سبق و أن انجز معهم وعودا بالبيع، و لا أدل على ذلك إقرار المستأنف عليه بعلمه بذلك بمقاله الافتتاحي ،و أن تعليل المحكمة فيه تقصير، ذلك أنه بالرجوع إلى عقد البيع المنجز بين الطاعن و الشركة، ستقف لا محالة في صفحته الثالثة و بالتحديد في فقرته السادسة أن شركة (ق. ب.) بعد انتقال ملكية لفائدتها ستصبح هي المسؤولة عن جميع التحملات و الالتزامات التي كانت على عاتقه، و من جهة ثانية فالشركة لتي حلت محله لم تمانع في تنفيذ التزاماتها ،كما أن المستأنف عليه لم يدل بما يفيد امتناع الشركة المذكورة في إتمام البيع و إنجاز الرسم العقاري للمحل موضوع النزاع و أن الفصل 50 من ق م م يستلزم أن تكون الأحكام معللة، و أن الحكم المطعون فيه لا يستجيب لذلك، و انه كان على المحكمة أن تتأكد من انتقال ملكية العقار من يد الطاعن إلى شركة (ق. ب.) .ملتمسا من حيث الشكل قبول الاستئناف و في الموضوع إلغاء الحكم المستأنف و بعد التصدي التصريح برفض لطلب و تحميل المستأنف عليه الصائر و أرفق المقال نسخة من الحكم، غلاف التبليغ .

و حيث تقدم المستأنف عليه بمذكرة جوابية مع استئناف فرعي ، إذ جاء في جوابه أن موجبات الفسخ قائمة من حيث أداء العارض للثمن المتفق عليه، و بالمقابل عدم وفاء الجهة المدعى عليها بمقتضيات الوعد بالبيع من خلال عدم تنفيذ الشروط المعلق عليها، خاصة إعداد الرسوم العقارية الفرعية للرسم العقاري عدد 14005/25 و تطهيره من كل التقييدات وفق الثابت من شهادة الملكية و تسليم المحل عند حلول أجل31 غشت 2008 بالرغم من فوات ثلاث أشهر عن ذلك التاريخ . و أن عدم وفائها بالتزامها و عدم القدرة على إجبارها بذلك، يوجب فسخ العقد .و بخصوص الاستئناف الفرعي فإن الحكم المستانف أساء تطبيق القانون، لما اخرج شركة (ق. ب.) من الدعوى ،بعلة أنها ليست طرفا في العقد و الحال أن الثابت من خلال عقد البيع لمؤرخ في 01 يناير 2009 انتقال جميع الحقوق و التكاليف المقررة عليه ،ذلك أن ثبوت التفويت يحملها سائر الحقوق الالتزامات الواردة بالعقد على الرسم العقاري، و أن المستأنف عليهما لهما صفة تاجر و أن التضامن يفترض حسب الفصل 165 من ق ل ع ملتمسا من حيث الاستئناف الأصلي تأييد الحكم المستأنف ،و بخصوص الاستئناف الفرعي قبوله شكلا و في الموضوع تأييد الحكم المستأنف مع تعديله جزئيا بالحكم على المستانف عليهم بالأداء على وجه التضامن فيما بينهم.

وحيث أدرجت القضية بجلسة 28-10-2019 حضر نائبا الطرفين و أدلى نائب المستأنف بمذكرة ورد فيها بكونه منذ تفويته العقار لشركة (ق. ب.) لم يعد يتحمل أية مسؤولية و أن المسؤولية انتقلت للشركة المذكورة ،و بخصوص الاستئناف الفرعي فإن المستأنف حاول تفادي الإشارة إلى بنود عقد البيع، و الذي يؤكد أن جميع تحملات العقار تؤول إلى المشتري ملتمسا في الاستئناف الأصلي رد جميع دفوع و الحكم برفض الطلب و في الاستئناف الفرعي رده و الحكم برفض الطلب ، فتقرر حجز القضية للمداولة و النطق بالقرار لجلسة 25/11/2019.

محكمة الاستئناف

حيث إنه خلافا لما ورد في الطعن الأصلي و الفرعي ، فالحكم المستأنف جاء معللا تعليلا سليما ، ذلك أن إقدام المستأنف الأصلي السيد حسين (ز.) على بيع الرسم العقاري الأم عدد 14005/25 للغير، و الحال أنه سبق له إبرام عقد وعد بيع محل يستخرج منه ، يعد للاستعمال كمقهى و مطعم لفائدة المستأنف عليه السيد مصطفى (ب.) ، لا يؤدي إلى انتفاء صفته و تحلله من التزامه ، موضوع الوعد بالبيع ، و انتقاله إلى المفوت له . ذلك أن المستأنف عليه مصطفى (ب.) ليس طرفا في عقد التفويت الذي أبرمه المستأنف حسين (ز.) لفائدة شركة (ق. ب.) ، كما أن هذه الأخيرة ليست طرفا في عقد الوعد بالبيع . و المبدأ في ذلك حسب ما يقضي به الفصل 228 من ق ل ع أن الالتزامات لا تلزم إلا من كان طرفا في العقد فهي لا تضر الغير و لا تنفعهم إلا في الحالات المذكورة في القانون . و لا يمكن للمستأنف الأصلي أو حتى الفرعي التحجج بما ورد في عقد تفويت العقار لفائدة شركة (ق. ب.) من عبارات عامة وردت في البند 6 من العقد تقضي بتحمل هذه الأخيرة بالتكاليف التي تثقل العقار ،لأن المقصود بذلك جميع الرسوم و المصاريف . و في غياب اتفاق صريح بتحمل الالتزام المترتب عن الوعد بالبيع موضوع دعوى الفسخ ، يكون الحكم المستأنف قد وافق الصواب وفق تعليل سليم من الناحيتين الواقعية و القانونية، و يتعين رد الاستئنافين الأصلي و الفرعي، و تحميل كل طاعن صائر استئنافه .

لهذه الأسباب

تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت انتهائيا علنيا و غيابيا في حق شركة (ق. ب.) و السيد المحافظ العقاري و حضوريا في حق الباقي :

في الشكل : قبول الاستئنافين الأصلي و الفرعي .

في الموضوع : بردهما و تأييد الحكم المستأنف ، و تحميل كل طاعن صائر استئنافه .