وبعد المداولة طبقا للقانون.

في الشكل :

حيث تقدمت شركة (ا. س.) بواسطة دفاعها بمقال استئنافي مؤدى عنه الصائر القضائي بتاريخ 24/05/2022 تستأنف بمقتضاه الحكم الصادر عن المحكمة التجارية الدار البيضاء بتاريخ 16/12/2021 تحت عدد 12535 ملف عدد 10845/8201/2021 و القاضي في الشكل بقبول الطلبين الأصلي و المضاد ; في الموضوع بفسخ عقد الحجز ذي المرجع CONTR12/17687 المتعلق بمجموعة [العنوان]، و إرجاع المدعى عليها في شخص ممثلها القانون للمدعية مبلغ 70.000 درهم وتحميل المدعى عليها الصائر ورفض باقي الطلبات.

حيث بلغت الطاعنة بالحكم المستأنف بتاريخ 9/5/2022 كما هو ثابت من طي التبليغ وبادرت الى استئنافه بتاريخ 24/5/2022 أي داخل الأجل القانوني مما يتعين التصريح بقبول الإستئناف لإستيفائه كافة الشروط الشكلية المتطلبة قانونا صفة واجلا واداء.

و في الموضوع :

يستفاد من وثائق الملف و الحكم المستأنف أن المستأنف عليها تقدمت بواسطة دفاعها بمقال أمام المحكمة التجارية بالدار البيضاء والذي تعرض فيه المدعية بواسطة نائبها أنه بتاريخ 05/03/2014 أبرمت مع المدعى عليها عقد حجز شقة بمشروع (م.) مع المدعى عليها ذات المرجع CONTR12/17687 المتعلق بمجموعة [العنوان]، و أن المدعية أدت للشركة البائعة مبلغ 70.000,00 درهم كما تم الإشهاد و الإبراء بالتوصل بالمبلغ المذكور في صلب العقد منذ تاريخ 25/03/2014، و أن المدعى عليها احتفظت بالمبلغ و لم تتمم البيع مع العارضة ، زاعمة أن العمارة رقم 36 تم إلغاء بنائها بسبب منع إداري محتمل كمسطرة نزع الملكية ، و أنها وجب عليها الانتظار لمعرفة مآل المسطرة أو اختيار شقة في مكان آخر، لكن المدعية اكتشفت أنه تم تفويت شقتيها إلى الغير بعقد توثيقي ، و استخلاص ثمن البيع مجددا رغم أن الشركة المدعى عليها سبق لها أن استخلصت من العارضة مبلغ 70.000,00 درهم، و الشقة ذات الرسم العقاري عدد 128980/63 التي تم إعادة بيعها للسيدة مريم (ف.) بتاريخ 21/5/2019. ملتمسة الحكم بفسخ عقد الحجز ذي المرجع CONTR12/17687 المتعلق بمجموعة [العنوان]، و أن و إرجاع المدعى عليها للمدعية مبلغ 70.000 درهم مع تعويض 20.000,00 درهم و تحميل المدعى عليها الصائر و شمول الحكم بالنفاذ المعجل.

و بناء على رسالة وثائق أدلى بها نائب المدعية بجلسة 25/11/2021 و أرفق من خلالها بصورة لعقد الحجز و صورة من عقد التوثيق.

و بناء على مذكرة جواب نائب المدعى عليها مع مقال مضاد مؤدى عنه الرسوم القضائية بتاريخ 09/12/2021 و التي تدفع من خلالها بأنه ليس هناك ما يفيد أن الشقة موضوع عقد الحجز هي نفسها الشقة المضمنة بالعقد التوثيقي المدلى به ، ذلك أنه بإجراء مقارنة بين العنوانين الخاصين بكل شقة و المضمنين بكل عقد سيتضح أن هناك اختلاف بينهما، و أن العقد التوثيقي المدلى به لا يثبت مزاعم المدعية، و حيث إن البينة على المدعي، و أنه بالرجوع إلى البند 4 من عقد الحجز سيتضح أن المدعية أخلت بالتزاماتها، فمن بين التزاماتها الحضور لدى مصالح العارضة داخل أجل 60 يوما لأداء الفارق المتبقي من قيمة العقار دون حاجة لأي إشعار من العارضة، و أن العارضة لم تدل بما يفيد حضورها داخل أجل 60 يوما و أدائها ما بقي من ثمن البيع، و أنه بعدم تنفيذها لالتزاماتها فإن العقد قد فسخ وفقا لما هو متفق عليه ، و ذلك طبقا للفصل 260 من قانون الالتزامات و العقود، و حسب البند 8 من العقد فإن عدم تنفيذ المحجوز لفائدته لالتزاماته داخل الأجل المذكور فإن العقد يفسخ دون الحاجة لأي إنذار من جانب العارضة ، و عليه فإنه يتضح أن العقد فسخ بخطئها. و من حيث المقال المضاد ، أنه حسب الاتفاق فإنه يجب على المدعى عليها المقابلة التقدم داخل أجل 60 يوما لتنفيذ التزاماتها و أداء باقي ثمن المبيع و إبرام عقد الوعد بالبيع دون حاجة لأي إشعار، و أنه حسب البند 8 من العقد المتعلق بالفسخ فإنه يبقى من حق المدعى عليها الاحتفاظ بما يمثل نسبة 20 في المائة من ثمن البيع، و بذلك فإن العقد إذا فسخ فقد كان ذلك بسبب خطأ المدعية أصليا و يبقى من حق العارضة الاحتفاظ بمبلغ 50.000,00 درهم التي تمثل نسبة 20 في المائة من ثمن البيع ، ملتمسا الحكم برفض الطلب الأصلي و في الطلب المضاد الإشهاد بفسخ عقد الحجز مع الاحتفاظ بالمبلغ المقدم و تحميل المدعى عليها الصائر. و أرفق الحكم بنسخة حكم.

وبعد إستيفاء الإجراءات المسطرية صدر الحكم المشار إلى منطوقه أعلاه استأنفته شركة (ا. س.) و جاء في أسباب استئنافها، بعد عرض موجز للوقائع ، ان المحكمة الابتدائية عللت حكمها كون العقار موضوع الدعوى هو نفسه العقار المزعوم بيعة اعتمادا على أن عقد الحجز و العقد التوثيقي المدلى به يتضمنان نفس العنوان كما استبعدت ما تمسكت به العارضة بخصوص البند 4 من العقد من ضرورة التقدم لمصالح العارضة دون أي إشعار على اعتبار أن هذا الفصل يتعلق فقط بأداء باقي الثمن و أنه عند الرغبة في فسخ العقد فإنه لابد من توجيه إنذار لها وفقا للبند 8 من العقد و بأن العارضة لم تدلي بما يفيد احترام البند الأخير ، و إلا أن التعليلات المعتمدة من طرف المحكمة التجارية كانت مجانبة للصواب ، و ذلك أنه بالرجوع لعقد الحجز سيتبين أنه أشار إلى أن الشقة تقع بمجموعة [العنوان] و هو ما لم يتضمنه العقد التوثيقي المتمسك به، و كما أن العنوان المضمن بعقد الحجز هو مجرد عنوان تجاري ليس نهائيا، وأن العنوان المعول عليه هو العنوان النهائي بعد استخراج الرسوم العقارية ، هذا و من جهة أخرى فإن الحكم المطعون فيه قد جانب الصواب في ما يخص تأويله للبند 4 من العقد ، وذلك أنه بالرجوع للبند المذكور و بخلاف ما انتهى له الحكم المطعون فيه فإن الأمر لا يتعلق بأداء باقي الثمن أو الموافقة البنكية بل فقط في حالة عدم وجود الموافقة البنكية تسليم التزام لا رجعة فيه للمحجوز لفائدته وفق الشكل الذي تحدده العارضة من أجل أداء باقي الثمن ، وكما أن المحكمة التجارية وقفت في قراءتها للبند المذكور عند الفقرة 3 من البند ، و ذلك أن الفقرة 4 من البند 4 صريحة و واضحة على أنه بإخلال المحجوز لفائدته بإحدى الشرطين المنصوص عليهما في هذا البند و الذين يعتبرهما الحاجز شرطين رئيسيين داخل أجل 60 يوما فإن الحاجز يعتبر في حل من هذا العقد و تبعا لذلك فإن الشرط الوارد في البند 4 هو شرط واقف مستقل عن ما ورد في البند ، و ذلك أن العقد موضوع الدعوى هو واقف على تنفيذ ما ورد في البند موضوع النقاش ، وأنه بدون تحقق هذا الشرط فإن العقد لم يمر بعد لمرحلة التطبيق حتى يمكن مناقشة باقي بنوده بما فيها البند 8، و ذلك أن الثابت أن الشروط الواقفة يتوقف سريان العقد على تحققها ، وأنه ما دام أن ما ورد في البند 4 كون هذا الشرط لا يحتاج إلى أي إنذار من أجل دفع الملتزم الآخر لتنفيذه فإن العقد يبقى واقف عليه ، وما دام المستأنف عليها عبرت عن رغبتها في فسخ العقد فإن العقد يفسح دون حاجة لأي إنذار ، و في جميع الأحوال فإن العارضة أنذرتها لكن دون جدوى ، وأن الملاحظ أن مرجوع البريد يتضمن نفس العنوان المضمن بالعقد ، و أنه بالرجوع للبند 14 من العقد سيتضح أنه أكد بشكل صريح أن العناوين المختارة للطرفين بالعقد تعتبر هي العناوين الصحيحة و أنه في حالة تغييرها يجب توجيه إشعار للطرف الآخر وبأنه في حالة عدم القيام بهذا الإشعار فإن جميع التبليغات بالعنوان المتعاقد عليه تنتج أثرها بغض النظر عن الملاحظة التي يرجع بها هذا الإنذار ، وانه بالرجوع لعنوان المستأنف عليها بالمقال الافتتاحي و مقارنته بالعنوان المضمن بالعقد و بمرجوع البريد يتضح أن المحجوز لفائدتها العقار قد غيرت عنوانها ، وذلك أن العنوان المتعاقد عليه برقم [العنوان] في حين أن العنوان الذي أكدته بمناسبة الدعوى هو بلوك [العنوان] جنان الدروة ، و أن المستأنف عليها لم تثبت أنها أشعرت العارضة بهذا العنوان وفقا للبند 14 من العقد ، و بناءا عليه فإنه لا مجال أصلا للتمسك بكون العارضة لم تشعرها مادام أنها لم تبلغ العارضة بعنوانها الجديد و أن العارضة حاولت تبليغها بالعنوان المتعاقد عليه ، وبذلك فإنه وفقا لما تمسكت به العارضة خلال المرحلة الابتدائية فإن العقد إذا كان قد فسخ فقد فسخ بخطأ المستأنف عليها، وأن الحكم المطعون فيه جانب الصواب لما سایر المستأنف عليها في مزاعمها و رفض مطالب العارضة المضادة ، ملتمسة شكلا قبول المقال الإستئنافي وإلغاء الحكم المطعون فيه و بعد التصدي رفض مطالب المستأنف عليها و الحكم وفق المطالب المضادة للعارضة و تحميل المستأنف عليه الصائر

وارفقت المقال بالنسخة التبليغية مع طي التبليغ و صورة إشعار البريد المضمون.

وبناء على المذكرة الجوابية المدلى بها من طرف المستأنف عليها بواسطة نائبها بجلسة 04/07/2022 جاء فيها أن المستأنفة لها علم اليقين بكونها باعت الشقة المتعاقد بشأنها للغير، وأنه بالتالي أصبح تنفيذ الالتزام غير ممكنا، كما لها علم اليقين أنها لم تسلك دعوى الفسخ في وقتها قبل مبادرتها من تلقاء نفسها إلى إعادة بيع الشقة للغير سعيا منها للإثراء بلا سبب بشتى أنواعه : بدأ بالاحتفاظ بمبلغ 70000 درهم لأكثر من ثمان سنوات دون القيام بما يلزمها وحاليا عبر القضاء من خلال ملتمساتها التناقضية، تارة بالرغبة في الاحتفاظ بمبلغ 000,00 50 درهم التي تقول انها تمتل20% من ثمن البيع وتارة بالسعي إلى الاستحواذ رسميا على كافة المبلغ المسلم المحدد في000,0070 درهم، و خلافا لمزاعم المستأنفة أشار العقد التوثيقي المدلى به من طرف العارضة حقا إلى أن الرسم العقاري الذي أعيد بيعه يقع في المجموعة 3: تضمن عقد حجز السيدة أم العيد (ح.) في فصله الثاني مراجع الشقة المحجوزة كالتالي:

- Un appartement à usage d'habitation, portant références : [adresse]

وهي الشقة ذات الرسم العقاري عدد63/128980 التي تم إعادة بيعها للسيدة مريم (ف.) MYRIAM (F.) بتاریخ2019/05/21 وذلك خلافا لما تم الاتفاق عليه في عقد الحجز ما بین الشركة المستأنفة والعارضة السيدة أم العيد (ح.) منذ 25 مارس 2014 ، وانه سبق الإدلاء بنسخة من عقد الموثق المتعلق بإعادة بيع الشقة ذات الرسم العقاري عدد 63/128980 موضوع عقد الحجز الموقع مع السيدة أم العيد (ح.) ، وأنه إذا ما تعذر على المستأنفة معاينة تواجد GH3 بالعقد التوثيقي الدي باعت به للسيدة مريم (ف.) MYRIAM (F.) وكدا كافة باقي مراجع الشقة المباعة مرتين من طرفها، يمكنها الاطلاع على الصور المستنسخة ، و كما هو معلوم تعتبر عقود الحجز المعتمدة من طرف المدعى عليها مجرد عقود اذعان تتضمن شروطا تعجيزية ومخالفة في كثير من الأحيان للقانون كما هو الحال في نازلة الحال، و أن تاريخ التوقيع على عقد الحجز كان هو

2014/03/25 ، و أن العارضة وإن كانت ضمنت في مقالها عنوانا آخر فهي لم تلغي العنوان المضمن بعقد الحجز لكونه يتعلق بعنوان منزل الأسرة الكبيرة، وأنه في جميع الأحوال، الإنذار المزعوم إرساله مند تاریخ 2018/03/08 لم تتوصل به، أن المستأنفة هي من أخلت بالتزامها ببيعها الشقة للغير وأن العارضة لم تتوصل بأي دعوة لإتمام البيع بواسطة البريد المضمون الذي يضل رهن إشارة العارضة بمصحلة البريد لمدة 15 يوم ليتم سحبه، وأنه حتى على فرض إرساله حقيقة، فإن مقتضيات الفصل 259 من ق.ل.ع صريحة في عدم إمكانية وقوع فسخ العقد بقوة القانون، وإنما يجب أن تحكم به المحكمة، ملتمسة أساسا تأييد الحكم المستأنف واحتياطيا اجراء بحث مع حفظ الحق في التعقيب.

وارفقت المذكرة بصورة من وثيقة سلمت لأبنة العارضة موقعة في 15/5/2018.

وبناء على المذكرة التعقيبية المدلى بها من طرف المستأنفة بواسطة نائبها بجلسة 25/7/2022 جاء فيها أن دفع العارضة بعدم ثبوت کون الشقة موضوع العقد قد تم بيعها مؤسس على عدم التطابق التام لمراجع الشقة في عقد الحجز مع العقد التوثيقي المتمسك به، وذلك أن العقد التوثيقي لا يشير كون الشقة موضوعه هي الواقعة ببلوك (ب)، وفي جميع الأحوال فإن ما أشار له عقد الحجز هي فقط مراجع و ليس العنوان النهائي للشقة، و ذلك أن العناوين النهائية للشقة لا تكون مؤكدة إلا بعد الحصول على رخصة السكن، و من جهة أخرى زعمت المستأنف عليها أن الإنذار الموجه لها لا حجية له ما دام أنها لم تتوصل به، وأنه بخلاف ذلك فإنه بالرجوع للبند 14 من البند المسمی election domicile سيتضح أن الطرفين حددا بدقة عناوينهم المختارة ، وكما أن نفس البند أكد بشكل صريح على أنه في حالة عدم تواجد العنوان أو عدم تواجد المحجوز لفائدته بالعنوان فإن التبليغ ينتج جميع آثاره و بذلك فإن الإنذار الموجه من العارضة ينتج كافة اثاره وفق ما متفق عليه بالبند 14 من العقد ، و أن تبليغ الإنذار هو فقط تعبير من العارضة عن حسن نيتها ورغبتها في منح فرصة أخيرة للمحجوز لفائدتها رغم أنها ليست في حاجة إلى ذلك تنفيذا للبند 4من العقد ، وذلك العقد يفسخ بمجرد مرور 60 يوما، وأن إعمال الفسخ من عدمه بسبب عدم تنفيذ المحجوز لفائدته لالتزاماته هو خيار ممنوح للعارضة فقط وفقا للبند 8 من العقد، و أن العقد موضوع الدعوى ليس عقد إذعان حيث أنه لم يكن هناك ما يلزم المدعية بالإقدام عليه، و أنه حتى في حالة اعتباره عقد إذعان فالإذعان ليس عيب من عيوب الرضى، و أنه تبعا لذلك فإن العقد إذا فسخ فإن ذلك يعود لخطأ المستأنف عليها نفسها ، و أن مقتضيات المادة 260 من ق ل ع واضحة على أنه إذا اتفق الطرفان على أن العقد يفسخ بقوة القانون عند عدم وفاء أحدهما بالتزاماته وقع الفسخ بقوة القانون ، وأن الفسخ بقوة القانون ليس هناك حاجة ليحكم به وفق ما أكده الاجتهاد القضائي في عدة مناسبات، ملتمسة الحكم وفق المقال ألاستئنافي للعارضة

وبناء على ادراج الملف بعدة جلسات كانت اخرها 19/9/2022 حضر الأستاذ (ج.) عن الأستاذ (ل.) وحضر أيضا الأستاذ (ي.) واكد ما سبق فتقرر حجز الملف للمداولة قصد النطق بالقرار بجلسة 17/10/2022.

التعليل

حيث تمسكت الطاعنة بأوجه استئنافها المبسوطة أعلاه.

وحيث وخلافا لما تمسكت به الطاعنة، فانه بالإطلاع على العقد التوثيقي وخاصة البند المتعلق ببيان وتعيين العقار المبيع يتضح أن الأمر يتعلق بالملك المسمى (م.) مشروع (ف. م.) عمارة [العنوان] وهو ما ينطبق على الشقة موضوع عقد الحجز مما يعني ان العقدين يتعلقان بنفس الشقة.

وحيث ان الثابت من البند 4 من عقد الحجز ان المستأنف عليها قد التزمت بشكل لا رجعة فيه بتسليم الطاعنة الموافقة المبدئية لمؤسسة بنكية من اجل تسليم قرض لتمويل بقية الثمن، او التزام لا رجعة فيه بتسديد باقي ثمن البيع من أموالها الخاصة والكل داخل اجل 60 يوما من تاريخ عقد الحجز، وانه بإنتهاء الأجل المذكور ودون تنفيذ المستأنف عليها لإحدى التزاماتها أعلاه، فان هذه الأخيرة توافق وحيادا عن مقتضيات البند 8 من نفس العقد بأن العقد يفسخ بقوة القانون بدون إنذار او اية شكلية أخرى، ولنتيجة لذلك فإن الطاعنة ودون اللجوء الى القضاء تتصرف بكل حرية في العقار موضوع عقد الحجز بغية تفويته الى زبون اخر دون أي اجراء قبلي، مع احتفاظها بتعويض 10% من ثمن البيع الإجمالي .

وحيث ان الثابت قانونا ان العقد شريعة المتعاقدين ( الفصل 230 من ق ل ع )، وانه اذا اتفق الطرفان على ان العقد يفسخ بقوة القانون عند عدم وفاء احدهما بالتزاماته وقع الفسخ بقوة القانون ( الفصل 260 من ق ل ع )، وان الثابت من البند 4 أعلاه انه تضمن شرطا فاسخا وتم الاتفاق على ان العقد يفسخ عند عدم وفاء المستأنف عليها بإحدى التزاماتها دون حاجة لتوجيه انذار، كما ان البند 4 استثنى صراحة تطبيق البند 8 من العقد والذي بالرجوع اليه يتضح ان اخلالات المستأنف عليها التي تؤدي الى الفسخ ومع ما يتطلب ذلك من توجيه انذار مسبق ليس من ضمنها الإلتزامات المتعلقة بمرحلة الحجز، وانه مادام ان العقد كان قد فسخ بقوة القانون لعدم تنفيد المستأنف عليها لإلتزاماتها المنصوص عليها في البند 4، فان طلبها الرامي الى الفسخ اصبح غير موضوع لا سيما وانه يترتب عن تحقق الشرط الفاسخ استرجاع الطاعنة لحقها في تفويت العقار للغير دون اللجوء الى القضاء، مما يكون معه طلب المستأنف عليها الرامي الى فسخ العقد مآله عدم القبول، وبالمقابل يبقى طلب الطاعنة الرامي الى معاينة تحقق الشرط الفاسخ مبررا، ولما كان الثابت من البند 4 من العقد، ان الطاعنة يحق لها الإحتفاظ بنسبة 10% من ثمن البيع الإجمالي كتعويض، فان الأمر يتعلق بشرط جزائي، وانه اذا كان الفصل 264 من ق ل ع يجعل من التعويض مقابلا للخسارة التي لحقت الدائن والكسب الذي فاته، وانه يجوز للتعاقدين ان يتفقا على التعويض عن الأضرار، فانه يمكن للمحكمة تخفيض التعويض المتفق عليه اذا كان مبالغا فيه، ولما كان الثابت ان المستأنفة قامت بإعادة بيع الشقة موضوع عقد الحجز، فانه لم يلحقها أي ضرر مما إرتات معه المحكمة وفي اطار السلطة المخولة لها في اطار الفصل 264 من ق ل ع ولكون مبلغ التعويض المتفق عليه مبالغ فيه، تخفيض التعويض الى 1% أي مبلغ 2500,00 درهم، ولما كان من اثار الفسخ ارجاع الحالة الى ما كانت عليه، فانه يتعين ارجاع باقي مبلغ التسبيق الى المستأنف عليها المحدد في 67500,00 درهم بعد خصم مبلغ التعويض.

لهذه الأسباب

تصرح وهي تبت انتهائيا وعلنيا وحضوريا.

في الشكل:

في الموضوع: باعتباره جزئيا و الغاء الحكم المستانف فيما قضى به في الطلب المضاد و الحكم من جديد بمعاينة ان عقد الحجز اصبح مفسوخا بقوة القانون، و بالاذن للطاعنة بالاحتفاظ بمبلغ 2500,00 درهم، و بالغائه ايضا فيما قضى به في الطلب الاصلي بخصوص فسخ عقد الحجز و الحكم من جديد بعدم قبوله وبتأييده في الباقي مع تعديله بخفض المبلغ المحكوم به الى 67500,00 درهم و جعل الصائر بالنسبة.