Mot clé
Propriété immobilière

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'expulsion, la cour d'appel de commerce se prononce sur la distinction entre la propriété des murs d'un local commercial, acquise par adjudication, et la propriété du fonds de commerce qui y est exploité. Le tribunal de commerce avait débouté le nouveau propriétaire de son action, considérant l'occupation des lieux comme fondée sur un titre. L'appelant soutenait que l'acquisition du bien immobilier emportait le droit d'en expulser tout occupant, arguant de l'absence de mention du fonds dans les actes de la vente sur saisie et de l'obtention d'une ordonnance de radiation de l'adresse du registre du commerce. La cour écarte ce moyen en retenant que la propriété du fonds de commerce, acquise par l'auteur des intimés lors d'une précédente vente aux enchères, constitue un droit distinct de la propriété immobilière. Elle précise que le défaut d'inscription de la cession du fonds au registre du commerce est une formalité édictée au visa des articles 83 à 89 du code de commerce dans l'intérêt des créanciers du vendeur, dont l'acquéreur des murs, tiers à cette cession, ne peut se prévaloir. La cour juge en outre inopposable aux exploitants l'ordonnance de radiation obtenue à leur insu, dès lors qu'ils n'étaient pas parties à la procédure. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'exécution forcée d'un contrat synallagmatique, la cour d'appel de commerce examine la portée probatoire des pièces versées au débat. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande au motif que l'entreprise prestataire n'établissait pas avoir exécuté les travaux convenus. L'appelant soutenait que la preuve de son exécution résultait d'un procès-verbal de réception des travaux établi par l'autorité administrative compétente, rendant ainsi exigible la dation en paiement des parcelles immobilières promises. La cour d'appel de commerce relève cependant que le document même invoqué par l'appelant à l'appui de sa prétention établit non seulement la réalisation des travaux, mais également que les parcelles litigieuses lui avaient déjà été remises en contrepartie. La cour retient que cette pièce, dont les termes lient la partie qui la produit, atteste en outre de la libération totale du maître d'ouvrage de toute obligation. Dès lors, la cour écarte l'appel et confirme le jugement de première instance.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'expulsion pour occupation sans droit ni titre, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité au propriétaire d'une autorisation d'occuper consentie par un tiers. Le tribunal de commerce avait débouté le demandeur au motif que l'occupant justifiait d'un procès-verbal de réunion attestant de l'accord de l'autorité locale et d'un "syndic des propriétaires". L'appelant contestait la qualité de ce dernier à l'engager, soutenant n'avoir conféré aucun mandat à cet effet. La cour écarte ce moyen en retenant que le procès-verbal produit constitue un titre d'occupation valable, dès lors qu'il contient l'accord explicite du représentant des propriétaires, dont la signature n'est pas contestée. La cour relève que l'allégation de l'appelant selon laquelle ce représentant aurait ultérieurement rétracté son consentement n'est étayée par aucune pièce. Elle précise au surplus qu'à supposer que ce mandataire ait excédé ses pouvoirs, le propriétaire ne saurait en tirer argument pour obtenir l'expulsion de l'occupant de bonne foi, sa seule voie de recours étant une action en responsabilité contre son mandataire. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisi d'un recours contre un jugement condamnant un opérateur de télécommunications à indemniser un propriétaire foncier pour l'installation de câbles souterrains, le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'indemnisation sur le fondement d'un rapport d'expertise judiciaire. L'appelant contestait la régularité de l'expertise et invoquait l'existence d'une servitude légale de passage au visa de la loi sur les postes et télécommunications, qui l'autoriserait à installer ses infrastructures sur des terrains privés non clos. La cour d'appel de commerce écarte les moyens tirés des vices de forme et des irrégularités de l'expertise, retenant que l'expert, spécialiste en topographie, a valablement établi que les câbles étaient situés à l'intérieur de la propriété privée de l'intimé et non dans le domaine public ou sur une emprise destinée à l'expropriation. La cour valide également le calcul de l'indemnité, non sur la seule emprise physique des câbles, mais sur la totalité de la surface rendue inexploitable du fait de leur présence. Elle juge en outre que la servitude légale de passage prévue par la loi 24-96 n'est pas applicable en l'espèce, rendant l'intervention de l'opérateur constitutive d'un empiètement fautif ouvrant droit à réparation. Le rejet de la demande reconventionnelle en transfert de propriété est également confirmé, l'appelant n'ayant pas précisé les moyens que le premier juge aurait omis d'examiner. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résolution d'un contrat de gérance libre pour défaut de paiement des redevances, la cour d'appel de commerce devait statuer sur la qualification de la relation contractuelle et le caractère libératoire des paiements. Le tribunal de commerce avait retenu la qualification de gérance libre, ordonné la résolution du contrat ainsi que l'expulsion du gérant. L'appelant contestait cette qualification au profit de celle de bail commercial et soutenait s'être libéré de sa dette en payant un co-indivisaire de l'immeuble où le fonds est exploité. La cour confirme la qualification de gérance libre, retenant que l'exploitant a pris en gestion un fonds de commerce préexistant et équipé, et rappelle que ce contrat est consensuel, sa validité entre les parties n'étant pas affectée par le défaut des formalités de publicité. Elle juge en conséquence que le paiement fait à un tiers co-indivisaire de l'immeuble, étranger à la propriété du fonds de commerce, n'est pas libératoire pour le débiteur. Les demandes d'intervention volontaire formées par les autres co-indivisaires de l'immeuble sont déclarées irrecevables, la cour distinguant nettement la propriété immobilière de la propriété commerciale. Le jugement est confirmé en toutes ses dispositions, la cour faisant en outre droit à la demande additionnelle en paiement des redevances échues en cours d'instance.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'expulsion d'un occupant pour occupation sans droit ni titre, le tribunal de commerce avait fait droit à la demande des propriétaires. L'appelant contestait la force probante d'un procès-verbal d'huissier et soutenait justifier son occupation par un contrat de travail, sollicitant à titre subsidiaire une mesure d'instruction. La cour d'appel de commerce rappelle que l'action en expulsion pour occupation sans droit ni titre suppose la réunion de deux conditions : la présence matérielle de l'occupant et l'absence de tout titre légal justifiant cette présence. La cour relève que si l'appelant reconnaît sa présence dans les lieux, il lui incombe de prouver le bien-fondé du titre qu'il invoque. Dès lors, sa seule allégation d'être un salarié de l'ancien propriétaire, non corroborée par le moindre élément de preuve, ne saurait constituer un titre d'occupation opposable aux propriétaires actuels. La cour écarte la demande d'enquête, retenant qu'il n'appartient pas à la juridiction de suppléer la carence probatoire d'une partie en ordonnant une mesure d'instruction sur la base d'affirmations non sérieuses. Le jugement prononçant l'expulsion est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement accueillant une tierce opposition à une décision d'éviction, la cour d'appel de commerce tranche un conflit de titres émanant d'un auteur commun. Le tribunal de commerce avait fait droit à la tierce opposition formée par la bénéficiaire d'une donation, retenant que son titre était probant alors que les acquéreurs, titulaires d'un acte de vente antérieur, n'avaient pas produit ce dernier dans l'instance. La cour devait déterminer si un acte de vente antérieur primait une donation postérieure et quelle était la portée d'une décision de justice ayant déjà reconnu le droit des acquéreurs. La cour retient le principe de l'antériorité et juge que l'acte de vente doit l'emporter sur la donation qui lui est postérieure. Elle censure le premier juge pour avoir écarté une précédente décision de justice qui, au visa des articles 450 et 453 du code des obligations et des contrats, avait établi la propriété des acquéreurs et constituait une présomption légale qui ne pouvait être ignorée. Le jugement est par conséquent infirmé et la tierce opposition rejetée.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résolution d'un contrat de gérance libre, la cour d'appel de commerce examine l'opposabilité du défaut de titre de propriété du bailleur du fonds par le gérant. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande en paiement des redevances, prononcé la résolution du contrat et ordonné l'expulsion du gérant. L'appelant soulevait l'absence de qualité à agir du bailleur, au motif que ce dernier n'était pas propriétaire des locaux d'exploitation, lesquels appartenaient à une collectivité publique. La cour écarte ce moyen en relevant que la nature de la relation contractuelle, qualifiée de gérance libre, avait déjà été tranchée par des décisions antérieures ayant acquis l'autorité de la chose jugée entre les mêmes parties. Elle retient que le litige ne porte pas sur la propriété immobilière mais sur l'exécution d'un contrat de gérance portant sur un fonds de commerce, lequel constitue un bien meuble distinct de l'immeuble où il est exploité. La cour précise en outre que les dispositions de l'article 152 du code de commerce relatives à la publicité du contrat sont édictées dans l'intérêt des tiers et ne sauraient être invoquées par le gérant pour se soustraire à ses obligations, le contrat demeurant la loi des parties au visa de l'article 230 du dahir des obligations et des contrats. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel principal et d'un appel incident relatifs à une action en indemnisation pour occupation sans droit ni titre d'un fonds de commerce, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur la prescription applicable. Le tribunal de commerce avait condamné l'occupant au paiement d'une indemnité, tout en appliquant la prescription quinquennale pour limiter dans le temps le préjudice réparable. L'appelant principal contestait l'application de cette prescription, tandis que l'appelant incident invoquait son défaut de qualité à défendre et la nullité du jugement pour vice de procédure. La cour écarte les moyens de procédure, retenant que l'action est correctement dirigée contre l'occupant effectif et que le litige, ne portant pas sur la propriété immobilière, n'imposait pas la communication au ministère public. Sur le fond, elle qualifie l'action en indemnisation pour privation de jouissance de l'actif commercial d'action en responsabilité délictuelle soumise à la prescription de cinq ans prévue par l'article 106 du dahir formant code des obligations et des contrats. La cour retient que cette prescription a été interrompue par une précédente instance, justifiant ainsi le point de départ du calcul de l'indemnité retenu par les premiers juges. Elle valide en outre l'évaluation du préjudice fondée sur l'activité originelle du fonds et non sur celle, différente, exercée par l'occupant. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'expulsion d'un occupant sans droit ni titre, la cour d'appel de commerce se prononce sur la nature des documents susceptibles de justifier une occupation légitime d'un bien immobilier. Le tribunal de commerce avait ordonné l'expulsion et déclaré irrecevable la demande d'intervention forcée d'une tierce société. L'appelant soutenait, d'une part, que la demande d'intervention était recevable et, d'autre part, que son occupation était justifiée par une relation contractuelle avec un tiers ainsi que par divers documents administratifs et fiscaux. La cour écarte le premier moyen en rappelant qu'une demande d'intervention forcée, à l'instar d'une demande introductive d'instance, doit comporter des prétentions déterminées à l'encontre de la partie mise en cause, ce qui faisait défaut. Sur le fond, la cour retient qu'une éventuelle relation locative entre l'occupant et une société tierce est inopposable au propriétaire du bien, avec lequel aucun lien de droit n'est établi. Elle juge en outre que ni les autorisations administratives d'investissement ni les quittances fiscales ne constituent un titre d'occupation légitime. Dès lors, en l'absence de production d'un acte de nature à contredire le droit de propriété établi par le certificat foncier, l'occupation est jugée sans fondement. Le jugement d'expulsion est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'expulsion d'une société pour occupation sans droit ni titre, la cour d'appel de commerce examine la charge de la preuve de la localisation de l'occupant. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'expulsion et d'indemnisation. L'appelante soutenait ne pas occuper l'immeuble objet du litige mais un fonds voisin en vertu d'un bail, tandis que l'intimée invoquait un prétendu aveu judiciaire et divers indices matériels pour prouver l'occupation. La cour retient, sur la base de deux expertises judiciaires concordantes, que la société prétendument occupante se trouve en réalité exclusivement sur la parcelle voisine, immatriculée sous un titre foncier distinct. Elle écarte la qualification d'aveu judiciaire, considérant qu'une déclaration ambiguë du défendeur sur sa présence sur les lieux, sans référence précise au titre foncier litigieux, ne saurait valoir reconnaissance de l'occupation illicite dès lors que les expertises techniques ont clarifié la situation factuelle. La cour juge également que ni l'existence d'un accès clos entre les deux fonds, ni la présence de biens mobiliers, ne suffisent à caractériser l'occupation en l'absence de preuve d'une exploitation effective de l'immeuble du demandeur. En conséquence, la cour infirme le jugement entrepris et rejette l'intégralité de la demande d'expulsion.

Il résulte de l'article 971 du Dahir des obligations et des contrats que les décisions relatives à l'administration du bien indivis ne sont obligatoires pour tous les indivisaires que si elles sont prises par ceux qui détiennent au moins les trois quarts des droits sur ce bien. Encourt dès lors la cassation l'arrêt qui, pour rejeter la demande d'expulsion d'une société installée dans un immeuble indivis, qualifie la situation de partition de jouissance, alors que l'affectation du bien à l'usage d'une personne morale tierce par un indivisaire ne détenant que la moitié des droits constitue un acte d'administration qui, faute de majorité qualifiée, n'est pas opposable aux autres indivisaires.

Ayant constaté que le demandeur avait fait l'objet d'une précédente décision d'appel passée en force de chose jugée ordonnant son expulsion du bien litigieux, une cour d'appel en déduit à bon droit que cette décision, qui a définitivement tranché le litige relatif à l'occupation du bien, fait obstacle à une nouvelle action par laquelle la même partie, contre les mêmes adversaires, cherche à se faire reconnaître propriétaire de ce bien. L'autorité de la chose jugée attachée à la première décision interdit de réexaminer un litige ayant le même objet entre les mêmes parties, rendant la nouvelle demande irrecevable.

Encourt la cassation pour défaut de motivation l’arrêt d’une cour d’appel qui, pour rejeter une action en expulsion fondée sur un titre foncier, retient la validité du titre d’occupation des défendeurs découlant d’une promesse de vente, sans répondre à l’argumentation décisive du demandeur invoquant la nullité absolue de ladite promesse, au motif qu’elle aurait été conclue par le mandataire du propriétaire trois ans après le décès de ce dernier.

Statuant sur renvoi après cassation, la Cour d’appel de commerce infirme l’ordonnance du président du Tribunal de commerce ayant prononcé la radiation d’une immatriculation au registre du commerce, en rappelant le principe fondamental de l’autonomie et de la distinction juridique entre la propriété du fonds de commerce et celle de l’immeuble dans lequel il est exploité. Il en résulte que la qualité de copropriétaire indivis de l’immeuble, tout comme l’absence de consentement de l’ensemble des indivisaires, est sans incidence sur la régularité de l’immatriculation d’un exploitant au registre du commerce, les deux droits relevant de régimes juridiques distincts. Dès lors que l’existence d’une société de fait entre les exploitants est reconnue, chaque associé dispose d’un droit propre à l’immatriculation. Par conséquent, l’un des associés ne peut valablement solliciter la radiation de son coassocié déjà immatriculé, la seule voie de droit lui étant ouverte consistant à requérir sa propre inscription modificative en qualité d’associé. La juridiction de renvoi se conforme ainsi à la doctrine de la Cour de cassation, qui avait censuré les juges du fond pour avoir confondu le régime de la propriété immobilière avec celui, spécifique, du fonds de commerce. La cour précise en outre que le président du Tribunal de commerce, statuant sur les litiges relatifs aux inscriptions en vertu de l’article 78 du Code de commerce, agit en vertu d’une compétence d’attribution spéciale et non en sa qualité de juge des référés.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel ordonne l'expulsion d'un occupant d'un local commercial édifié sur un terrain appartenant à une collectivité locale. Ayant souverainement constaté, au vu des documents produits, que le nom de l'occupant ne figurait ni sur le certificat d'attribution ni sur la liste des bénéficiaires établis par la collectivité propriétaire, mais que le nom du demandeur à l'expulsion y figurait, elle en déduit exactement que le premier est un occupant sans droit ni titre. Ne peut valablement s'y opposer un acte sous seing privé antérieur, tel qu'une procuration, auquel la collectivité propriétaire n'était pas partie et qui est insuffisant à établir un droit d'attribution sur le bien.

Encourt la cassation pour insuffisance de motifs, l'arrêt qui rejette une tierce opposition formée par une personne se prévalant d'un premier contrat de vente sur un immeuble, en considérant ce contrat imparfait au seul regard de la date de signature de l'acquéreur et de celle du paiement du prix, sans répondre à l'argumentation relative à son droit de propriété et à l'action en revendication qui formait l'objet de sa demande.

Encourt la cassation l’arrêt d’appel qui, pour rejeter la demande de l’acquéreur visant à la perfection de la vente de droits indivis sur un immeuble immatriculé et à l’inscription de son acquisition suite au refus du conservateur de la propriété foncière, considère que le vendeur n’est pas tenu des diligences nécessaires à cette inscription et que la charge de fournir les documents exigés incombe exclusivement à l’acquéreur.

En statuant ainsi, la cour d’appel méconnaît le principe selon lequel la vente portant sur des droits relatifs à un immeuble immatriculé ne produit ses effets translatifs de propriété qu’à compter de son inscription sur le titre foncier. De plus, elle omet de considérer que l’obligation de délivrance pesant sur le vendeur, en vertu de l’article 498 du Dahir formant Code des obligations et des contrats, n’est pas seulement matérielle mais s’étend également à une délivrance juridique. Cette dernière impose au vendeur d’accomplir toutes les démarches et de fournir les éléments nécessaires pour permettre à l’acquéreur de faire inscrire son droit et de parfaire ainsi le transfert de propriété. En exonérant le vendeur de cette responsabilité et en la faisant peser intégralement sur l’acquéreur, la cour d’appel a privé sa décision de base légale.

Partant, la Cour de cassation casse et annule l’arrêt d’appel et renvoie l’affaire devant la même cour, autrement composée, pour qu’il y soit statué à nouveau conformément à la loi.

La société propriétaire d’un immeuble a saisi le tribunal à l’encontre d’un opérateur de télécommunication, sollicitant le retrait d’un dispositif de fibre optique installé sans autorisation sur la façade de l’entrée principale d’un immeuble et demandant réparation du préjudice subi.

La défenderesse faisait valoir que l’installation litigieuse avait été effectuée à la demande de plusieurs résidents et sociétés de l’immeuble, dans le but d’améliorer l’accès aux services Internet via la technologie Fibre Optique. Toutefois, aucun accord n’avait été préalablement obtenu de la demanderesse, propriétaire du bien.

La juridiction, se fondant sur le procès-verbal de constat dressé le 18 avril 2024 et l’article 77 du Dahir des obligations et contrats — lequel impose la réparation de tout préjudice causé sans autorisation légale —, a retenu que l’installation du dispositif avait été effectuée de manière unilatérale, causant des fissures, détériorations esthétiques et atteintes au droit de propriété. Le juge a écarté les moyens de défense tirés d’un usage commun ou d’une autorisation implicite, au motif que la preuve d’un accord de la propriétaire faisait défaut.

Il a en conséquence ordonné la suppression du dispositif et la remise en état des lieux aux frais de la défenderesse, assortissant cette injonction d’une astreinte de 1 000 dirhams par jour de retard à compter de l’inexécution. Le tribunal a en outre accordé à la demanderesse une indemnité de 15 000 dirhams à titre de réparation du préjudice matériel subi, tout en rejetant le surplus des demandes, notamment l’exécution provisoire.

Cet arrêt de la Cour d’appel de commerce de Casablanca traite d’un litige portant sur la propriété d’un bien immobilier et la validité d’un contrat de location avec promesse de vente.

Le demandeur, se fondant sur un titre foncier, réclamait l’expulsion des occupants du bien. Les défendeurs, locataires du bien, soutenaient la validité de leur occupation en se prévalant d’un contrat conclu avec les ayants cause du propriétaire initial, décédé en 1966.

La Cour d’appel, après cassation par la Cour de cassation, a été amenée à se prononcer sur les points suivants :

• La validité du contrat de location avec promesse de vente conclu après le décès du propriétaire initial.
• La force probante du titre foncier face à des allégations de fraude et de falsification.
• L’opposabilité du titre foncier aux tiers ayant conclu des contrats avec les ayants cause du propriétaire initial.

La Cour a jugé que le contrat de location avec promesse de vente était valable, dès lors qu’il avait été conclu avec les héritiers du propriétaire initial. Elle a également retenu que le titre foncier du demandeur était entaché de nullité en raison de manœuvres frauduleuses.

En effet, la Cour a examiné si le titre foncier, qui constitue en principe une preuve irréfutable de la propriété, peut être remis en cause en cas de fraude ou de falsification. Elle analyse également l’opposabilité du titre aux tiers qui ont conclu des contrats avec les ayants cause du propriétaire initial.

En conséquence, la Cour a débouté le demandeur de sa demande d’expulsion et confirmé la validité de l’occupation des défendeurs.

La Cour, en condamnant l’appelant sur la base des circonstances de l’affaire, des documents produits, des déclarations des parties, du témoignage des témoins, ainsi que des éléments de preuve dont elle a tiré sa conviction pour statuer, et ce dans le cadre de son pouvoir discrétionnaire d’appréciation des faits et des preuves qui lui sont soumis, a motivé sa décision de manière suffisante tant sur le plan factuel que juridique.

Ayant constaté qu'un mémoire réformateur avait précisé l'identité complète du défendeur à l'action en expulsion et que l'adresse du siège social de la société demanderesse, mentionnée dans l'acte introductif, avait permis le bon déroulement de la procédure et notamment des opérations d'expertise, une cour d'appel écarte à bon droit les moyens tirés d'un défaut d'identification des parties. De même, c'est sans encourir la censure que les juges du fond estiment que ni l'ancienneté d'un certificat de propriété, ni l'identité de la personne en ayant sollicité la délivrance, ni l'ajout d'un sigle non essentiel au nom de la société propriétaire sur ledit certificat, ne sont de nature à en altérer la force probante dès lors que le droit de propriété sur l'immeuble litigieux y est clairement établi au profit de la demanderesse.

Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, pour accueillir une action en revendication, retient, dans l'exercice de son pouvoir souverain d'appréciation, que le demandeur établit son droit de propriété sur l'immeuble litigieux par la production d'un titre d'achat, d'un acte de construction et d'une expertise judiciaire. En effet, la cour d'appel n'est pas tenue de procéder à une comparaison des preuves dès lors qu'elle constate que la partie adverse, qui invoque l'existence d'une société de fait, ne rapporte aucun élément probant à l'appui de ses allégations.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel, usant de son pouvoir souverain d'appréciation des preuves, retient la culpabilité du prévenu du chef de l'infraction de dépossession d'immeuble prévue à l'article 570 du Code pénal. Ayant relevé, sur la base des témoignages, que le prévenu avait labouré un terrain dont les plaignants avaient la possession paisible, et que cet acte avait été accompli au crépuscule, elle a pu en déduire le caractère clandestin de la dépossession, l'un des éléments constitutifs de ladite infraction.

Il résulte du dahir du 6 février 1963 relatif à la tutelle administrative sur les communautés et à la gestion des biens collectifs que les communautés détentrices de biens ou d'intérêts communs sont habilitées à intenter devant les tribunaux toutes les actions nécessaires à la défense de leurs intérêts. Par conséquent, encourt la cassation l'arrêt qui, après relaxe du prévenu du chef d'atteinte à la propriété immobilière, déclare le juge pénal incompétent pour statuer sur les demandes civiles formées par le représentant d'une communauté, au motif que celui-ci a saisi directement la justice sans recourir au préalable au conseil de tutelle local.

Encourt la cassation l’arrêt qui omet de répondre aux moyens de défense soulevés par l’une des parties, notamment lorsqu’ils portent sur des éléments essentiels de la preuve de propriété et la conformité des titres. Une telle omission équivaut à un défaut de motivation, viciant la décision et justifiant son annulation pour un nouvel examen au fond.

Viole les règles du Fiqh malikite la cour d'appel qui, en matière de revendication d'un bien non-immatriculé, écarte un témoignage de notoriété publique établissant le caractère « habous » de ce bien, au motif qu'une telle preuve ne peut prévaloir contre la possession, alors qu'il était constant que l'administration des habous était elle-même en possession du bien litigieux. En effet, la preuve par commune renommée du caractère « habous » d'un bien est recevable lorsqu'elle est corroborée par une possession prolongée.

La Cour suprême rappelle que, selon l’article 489 du Code de procédure civile, la preuve de la propriété immobilière doit reposer sur un écrit daté et non sur des présomptions ou témoignages. Elle confirme que le reçu de paiement, bien que non constitutif d’un acte formel, satisfait aux exigences légales et atteste l’engagement de la coopérative à remettre la parcelle après achèvement des travaux, au regard de ses statuts.

S’agissant de l’application de l’article 81 du dahir du 5 octobre 1984 relatif aux coopératives, la Cour précise que cette disposition impose une tentative de conciliation préalable uniquement aux coopératives constituées conformément à ce dahir. Or, l’association en cause relève du régime des associations régies par le décret-loi de 1968, excluant l’obligation de conciliation.

Par ces motifs, la Cour rejette le pourvoi et confirme la décision d’appel, validant la délivrance de l’attestation de remise et écartant les moyens invoqués.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel, statuant en matière de revendication immobilière, retient que le possesseur dont l'origine de l'entrée en jouissance est connue ne peut se prévaloir de la prescription de dix ans. En effet, cette prescription ne bénéficie qu'au possesseur dont le titre est inconnu. Ayant relevé que le défendeur, qui prétendait avoir acquis le bien par achat, reconnaissait la propriété originelle de l'auteur des demandeurs, la cour d'appel en a exactement déduit qu'il lui incombait de prouver l'acte de vente initial dans la chaîne des transferts. Faute d'une telle preuve, la propriété est présumée, par application du principe de continuité (estishab), être demeurée dans le patrimoine du propriétaire d'origine et de ses héritiers.

Encourt la cassation l'arrêt qui qualifie d'action possessoire, soumise au délai de prescription d'un an, une action en éviction d'une partie d'un bien immobilier, dès lors que cette action est fondée sur un titre de propriété et tend à faire reconnaître le droit de propriété des demandeurs. Une telle action constitue une action en revendication qui n'est pas soumise au délai applicable aux actions possessoires. En statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 3 du Code de procédure civile.

Encourt la cassation pour insuffisance de motivation, assimilable à un défaut de base légale, l'arrêt d'une cour d'appel qui, saisie d'une action en revendication immobilière où les deux parties produisent des titres de propriété émanant d'un auteur commun et allèguent des possessions contraires, omet de rechercher d'une part, les modalités de dévolution du bien litigieux à l'auteur de l'un des titres, et d'autre part, laquelle des parties justifie d'une possession prolongée et utile de nature à emporter la propriété par prescription acquisitive.

Ayant constaté, d'une part, qu'un acte de partage successoral ne lie que les parties contractantes et, d'autre part, que le vendeur du défendeur, bien qu'héritier de l'un des copartageants, n'était pas partie à cet acte et fondait son propre droit sur un acte de possession continue, une cour d'appel en déduit à bon droit que ce dernier titre prévaut sur celui du demandeur issu du partage, dont l'origine de propriété du de cujus n'était au surplus pas établie.

Ayant constaté que l'acte notarié d'acquisition et les titres fonciers mentionnaient que l'ensemble des co-indivisaires étaient propriétaires et avaient acquitté le prix de vente, une cour d'appel retient à bon droit que la propriété des constructions édifiées sur le terrain leur revient par voie d'accession. Dès lors, elle peut souverainement rejeter la demande en remboursement formée par l'un des co-indivisaires qui, ne parvenant pas à rapporter la preuve que les frais d'acquisition et de construction ont été supportés par ses seuls deniers personnels, ne renverse pas la présomption de propriété découlant desdits titres. Le refus d'ordonner une mesure d'instruction complémentaire relève, en l'absence d'éléments probants suffisants, du pouvoir discrétionnaire des juges du fond.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel rejette une demande en partage d'un immeuble en retenant que l'empiétement d'un propriétaire sur le fonds voisin ne crée pas, entre les deux fonds, un état d'indivision au sens de l'article 960 du Code des obligations et des contrats. Ayant souverainement constaté, d'une part, que la partie défenderesse avait acquis un fonds distinct avant d'empiéter sur la parcelle voisine, et d'autre part, sa qualité de possesseur de bonne foi, elle en déduit exactement que la demande en partage est infondée et que l'indemnité d'occupation due au propriétaire du fonds sur lequel il a été empiété ne court, en application de l'article 103 du même code, qu'à compter de la demande en justice en revendication.

Encourt la cassation pour manque de base légale l'arrêt qui, statuant sur une action en revendication de biens successoraux, omet d'examiner un jugement pénal versé aux débats et de discuter les déclarations qu'il contient, faites par les défendeurs, relatives à la nature et à l'étendue de leurs droits sur les biens litigieux, dès lors que ces déclarations étaient de nature à influer sur la solution du litige.

Encourt la cassation pour motivation insuffisante l'arrêt qui, pour statuer sur des oppositions dans une procédure d'immatriculation foncière, se borne à écarter un titre de propriété en raison de ses contradictions avec un titre adverse quant au nom, aux limites et à la superficie, sans ordonner une visite des lieux pour vérifier la réalité de la possession que ledit titre attestait durer depuis plus de quinze ans.

Aux termes de l'article 407 du Dahir des obligations et des contrats, l'aveu extrajudiciaire résulte de tout fait émanant d'une partie et qui est inconciliable avec ce qu'elle allègue. La déposition d'une personne, en qualité de témoin dans un acte établissant la propriété d'un bien au profit d'autrui, constitue un tel aveu. Cet aveu, qui emporte pour son auteur la reconnaissance de n'être pas propriétaire du bien, est irrévocable et lui interdit de vendre ultérieurement ce même bien, une telle vente s'analysant en une vente de la chose d'autrui. Par conséquent, encourt la cassation l'arrêt d'appel qui valide une telle vente en considérant à tort que le témoin et le vendeur sont deux personnes distinctes, alors qu'il était constant qu'il s'agissait de la même personne.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel, statuant sur une action en revendication, retient que les juges du fond apprécient souverainement la force probante des titres de propriété qui leur sont soumis et ne sont pas tenus d'ordonner une mesure d'instruction s'ils disposent des éléments suffisants pour statuer. Ayant constaté, dans l'exercice de son pouvoir souverain, que les titres produits par la partie revendiquante établissaient son droit de propriété, elle en déduit exactement que la seule existence d'une plainte pénale pour faux visant ces titres, non suivie de la mise en mouvement de l'action publique, ne peut affecter l'instance civile ni justifier un sursis à statuer.

Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, pour ordonner l'expulsion d'occupants sans droit ni titre, retient la validité du titre de propriété du demandeur, peu important la rétractation de certains témoins de l'acte de propriété initial dès lors que ces derniers ont été valablement remplacés par un acte de substitution établi à l'initiative du demandeur, agissant en sa qualité d'ayant cause à titre particulier du propriétaire initial. Par ailleurs, une cour d'appel retient à bon droit que le demandeur à l'action en revendication, même propriétaire indivis, n'est pas tenu de mettre en cause les autres co-indivisaires. Enfin, c'est par une appréciation souveraine que les juges du fond écartent le titre de propriété invoqué par les occupants dès lors qu'ils constatent que celui-ci ne remplit pas les conditions de validité requises.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel, statuant sur une action en expulsion pour occupation sans droit ni titre, fonde sa décision sur son appréciation souveraine de la valeur et de la portée des éléments de preuve produits par les parties. Ayant estimé, en se fondant sur les pièces versées aux débats, que l'occupation des lieux par le défendeur reposait sur un titre légitime, elle n'est pas tenue d'ordonner une mesure d'instruction complémentaire, telle une expertise ou un transport sur les lieux, dès lors qu'elle s'estime suffisamment informée pour statuer.

Encourt la cassation pour défaut de base légale l'arrêt d'appel qui rejette l'action en expulsion pour occupation sans droit ni titre formée par le propriétaire d'un immeuble immatriculé, en se fondant sur des quittances de loyer émanant d'un tiers pour en déduire le caractère licite de l'occupation, sans rechercher, comme il lui était demandé, si ce tiers avait qualité pour donner le bien à bail au nom du propriétaire.