Mot clé
Opposition à l'immatriculation

Dans le cadre d’une opposition à une réquisition d’immatriculation foncière, la Cour de cassation juge irrecevable le pourvoi formé par un opposant contre un autre co-opposant, rappelant que ce contentieux ne lie que l’opposant au requérant d’immatriculation.

Elle réaffirme qu’il appartient à l’opposant, demandeur à l’instance, de supporter la charge de la preuve des droits qu’il revendique. À ce titre, la Cour confirme que la seule production d’un titre d’acquisition ancien, même complété par un acte d’hérédité, ne suffit pas à fonder l’opposition si elle n’est pas accompagnée de la preuve d’une possession (hiyaza) effective et continue, remplissant les conditions légales (notamment art. 50 Code des droits réels), par l’acquéreur originaire ou ses ayants cause.

La Cour rappelle également que l’appréciation de la nécessité d’ordonner une mesure d’instruction, telle qu’une visite des lieux, relève du pouvoir souverain des juges du fond et que l’absence de notification du mémoire en réponse de l’intimé à l’appelant ne vicie pas la procédure si ce mémoire ne contient aucun élément nouveau.

La Cour Suprême a validé le droit de préemption sur une part indivise d’un immeuble en cours d’immatriculation, se fondant sur l’attestation de la conservation foncière. Elle a jugé que ni la possession effective par le préempteur ni le recours à la procédure d’opposition sur la demande d’immatriculation ne sont des conditions nécessaires à l’exercice de la préemption en l’espèce. Le pourvoi a été rejeté, confirmant la recevabilité de l’action en préemption indépendamment de ces considérations procédurales ou factuelles.

L’irrecevabilité d’un appel pour un motif de forme, tel que le défaut de signature de la requête, ne peut être prononcée d’emblée par le juge. Celui-ci est tenu, au préalable, d’inviter la partie appelante à procéder à la régularisation de l’acte.

En l’espèce, une cour d’appel avait déclaré un appel irrecevable au seul motif que la requête, formée dans le cadre d’une opposition à immatriculation foncière, n’était pas signée. Elle fondait sa décision sur une application littérale de l’article 31 du Code de procédure civile, qui exige la signature des actes introductifs d’instance.

Saisie du pourvoi, la Cour Suprême censure cette analyse. Elle rappelle que si l’article 31 pose bien l’exigence de la signature, ses dispositions doivent être combinées avec celles de l’article 32 du même code. Ce dernier texte confère en effet au juge le pouvoir, et lui impose par conséquent le devoir, de demander aux parties de compléter les mentions ou de réparer les omissions constatées dans leurs actes de procédure.

Il en résulte que la sanction de l’irrecevabilité pour un tel vice de forme est illégale si elle n’a pas été précédée d’une mise en demeure de régulariser restée sans effet. La Cour Suprême casse donc l’arrêt d’appel pour violation de la loi, consacrant ainsi l’obligation pour le juge de favoriser la régularisation des actes de procédure plutôt que de prononcer automatiquement leur nullité.

Dans un litige portant sur une opposition à immatriculation foncière fondée sur des droits successoraux, la demanderesse au pourvoi contestait la validité d’un acte d’hérédité. Elle soutenait que les témoins instrumentaires ne pouvaient, en raison de leur âge, avoir connu personnellement l’ancêtre commun, ce qui viciait selon elle la preuve de la qualité à agir des opposants.

La Cour suprême rejette le pourvoi en opérant une distinction capitale. Elle juge que la validité d’un acte d’hérédité requiert que celui-ci mentionne l’ancêtre commun où les lignées successorales se rejoignent, mais n’impose nullement la connaissance personnelle et directe de cet ancêtre par les témoins. Le témoignage portant sur l’établissement du lien de parenté et non sur une connaissance vécue de l’ascendant, les moyens fondés sur cette prémisse erronée sont jugés infondés.

Lorsqu’ils statuent sur des demandes d’immatriculation concurrentes dont les titres respectifs tirent leur origine d’un auteur commun, les juges du fond ne peuvent légalement asseoir leur conviction sur la seule analyse des titres de propriétaires tiers. Une telle approche est impropre à l’établissement du droit de propriété de l’un des requérants au détriment de l’autre.

La Cour suprême censure pour insuffisance de motivation l’arrêt qui procède d’une telle méthode. Elle rappelle qu’il incombe à la juridiction saisie de l’opposition de procéder à l’identification certaine et matérielle de la parcelle objet de chaque acte de cession. Cette obligation de vérification est d’autant plus impérieuse que les droits en conflit émanent d’un même lotissement et d’un vendeur originel unique.

Le manquement à cette diligence substantielle, qui peut nécessiter le recours à une expertise technique, vicie le raisonnement des juges. Une motivation ainsi jugée lacunaire est assimilée par la haute juridiction à une absence totale de motifs, justifiant sans équivoque la cassation de la décision entreprise.

Le recours en rétractation, fondé sur les cas prévus à l’article 379 du Code de procédure civile, est ouvert contre toutes les décisions de la Cour suprême, y compris en matière d’immatriculation foncière. Justifie la rétractation de la décision attaquée l’inobservation des formalités de l’article 372 du même code, qui impose que la lecture du rapport du conseiller rapporteur précède les plaidoiries des parties.

Statuant à nouveau sur le pourvoi, la haute juridiction censure la décision des juges du fond qui avait validé le rejet d’une opposition par le conservateur. Elle rappelle qu’aux termes de l’article 32 du Dahir du 12 août 1913, le conservateur, s’il peut écarter une opposition faute de production de documents, excède ses pouvoirs en se livrant à une appréciation des titres et à un examen comparatif des preuves. Une telle évaluation du bien-fondé des droits relève en effet de la compétence exclusive de la juridiction de jugement.

Valide légalement sa décision la cour d'appel qui, pour statuer sur le bien-fondé d'une opposition à immatriculation, retient l'aveu du requérant découlant de sa condamnation pénale pour dépossession du bien litigieux et d'un acte de renonciation subséquent par lequel il reconnaissait les droits de l'auteur des opposants. En retenant que cet aveu primait sur les titres de propriété invoqués par le requérant, la cour d'appel a fait une exacte application de la loi. Par ailleurs, la cour d'appel n'avait pas à statuer sur la recevabilité de l'opposition, celle-ci relevant, en vertu des articles 29 et 37 du dahir du 12 août 1913, de la compétence exclusive du conservateur de la propriété foncière, le juge du fond n'étant compétent que pour statuer sur l'existence, la nature et l'étendue du droit prétendu par l'opposant.

Saisie d’un pourvoi dans une affaire d’immatriculation foncière, la Cour suprême censure un arrêt d’appel ayant écarté un acte de Moulkia au seul motif de l’existence d’un litige antérieur.

La Haute juridiction énonce que pour vicier la possession (Hiaza) fondant un tel acte, la contestation doit être contemporaine à cette possession et en affecter directement les caractères légaux. Un conflit passé ne saurait suffire à invalider le titre, sauf s’il est établi qu’il a interrompu la prescription acquisitive.

En omettant cette analyse, la cour d’appel a entaché sa décision d’une motivation viciée justifiant la cassation. L’arrêt est par conséquent annulé avec renvoi de l’affaire.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel, saisie d'une opposition à une demande d'immatriculation fondée sur un droit de préemption, retient que la charge de la preuve d'une partition définitive ayant mis fin à l'indivision pèse sur celui qui l'invoque pour faire échec à ce droit. Ayant constaté que l'acquéreur, demandeur à l'immatriculation, qui soutenait que la partition avait eu lieu, n'avait pas rapporté cette preuve, la cour d'appel en a exactement déduit la persistance de l'état d'indivision entre les héritiers et, par conséquent, le bien-fondé du droit de préemption exercé par l'un d'eux.

Encourt la cassation pour insuffisance de motivation, l'arrêt d'appel qui rejette une opposition à une demande d'immatriculation au motif que le titre de l'opposant ne correspond pas à la parcelle litigieuse, sans avoir ordonné une descente sur les lieux, seule mesure à même de permettre l'application matérielle des titres des parties sur le terrain et d'en vérifier la concordance.

Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, pour déclarer une opposition à immatriculation non fondée, retient que le procès-verbal de transport sur les lieux constitue un acte authentique ne pouvant être contesté que par la voie de l'inscription de faux et dont l'établissement relève du pouvoir discrétionnaire du juge. Ayant par ailleurs constaté, au vu du certificat du conservateur foncier, que l'objet de l'opposition se limitait à une servitude de passage, elle en a exactement déduit, en application de l'article 37 du dahir sur l'immatriculation foncière, qu'elle était tenue de statuer dans les strictes limites de cette demande. Enfin, c'est à bon droit qu'elle oppose l'autorité de la chose jugée attachée à un précédent arrêt ayant statué entre les mêmes parties sur une demande connexe.

Ayant constaté que le requérant à l'immatriculation avait personnellement assisté à l'établissement de l'acte d'inventaire successoral de l'auteur des opposants et l'avait approuvé, la cour d'appel en déduit à bon droit que cet acte, bien que signé par le requérant en qualité de mandataire de son épouse héritière, lui est personnellement opposable. Un tel acte constitue un aveu de sa part de la propriété des opposants sur l'immeuble litigieux, privant de valeur le titre de propriété qu'il avait lui-même établi pour fonder sa demande d'immatriculation.

Selon les règles de Fiqh applicables, la validité d'un acte de constitution de habous n'est pas subordonnée au respect des conditions de preuve exigées pour la propriété privée. Il suffit que les témoins instrumentaires attestent de leur connaissance du bien par son nom et son emplacement, de sa nature de bien habous affecté à une destination précise, ainsi que de sa possession et de son respect en cette qualité. Encourt par conséquent la cassation l'arrêt d'une cour d'appel qui, pour faire droit à une opposition à l'immatriculation, écarte un titre de habous au motif qu'il ne remplit pas les conditions de validité propres aux actes de propriété privée.

Viole les règles de preuve en matière foncière et les principes jurisprudentiels applicables la cour d'appel qui, pour statuer sur une opposition à immatriculation, accorde la primauté à un titre de propriété au seul motif qu'il a été établi à une date antérieure à celui de l'opposant. Pour départager des titres de propriété concurrents, le juge du fond doit se fonder non sur la date de rédaction des actes, mais sur l'ancienneté de la possession et de l'exploitation effective dont chacun d'eux fait la preuve, après avoir vérifié que les conditions de validité de chaque titre sont réunies.

Le principe selon lequel, dans une procédure d'opposition à immatriculation, le titre du demandeur n'est examiné qu'après que l'opposant a rapporté la preuve de son propre droit, ne s'applique que lorsque le demandeur est en possession de l'immeuble. Par conséquent, encourt la cassation pour défaut de base légale l'arrêt d'une cour d'appel qui rejette une opposition sans examiner les titres du demandeur à l'immatriculation, au motif que ceux de l'opposant sont insuffisants, alors qu'il était établi que ce dernier se prévalait de la possession et d'actes de disposition sur le bien. Une telle possession constituant une présomption de propriété, elle impose aux juges du fond de procéder à un examen comparatif des titres des deux parties.

Viole les dispositions de l'article 43 du dahir du 12 août 1913 sur l'immatriculation foncière, la cour d'appel qui, pour admettre le bien-fondé d'une opposition, se contente d'une comparaison entre la carte foncière et les titres produits. Dès lors qu'une ambiguïté existe sur l'identité de l'immeuble revendiqué, notamment lorsque l'acte de propriété sur lequel est fondée la vente à l'opposant vise plusieurs parcelles et que cet acte de vente ne mentionne pas le numéro de la réquisition d'immatriculation, il appartient au juge du fond d'ordonner toute mesure d'instruction complémentaire, telle qu'une descente sur les lieux, afin de procéder à l'application des titres et de lever le doute sur la concordance entre le bien objet de la procédure d'immatriculation et celui revendiqué.

Encourt la cassation pour motivation viciée, assimilable à un défaut de motivation, l'arrêt qui, pour statuer sur la validité d'une opposition à l'immatriculation, se borne à faire prévaloir le titre de l'opposant au seul motif de sa date postérieure à celle du titre du requérant. Un tel raisonnement est insuffisant dès lors que les deux titres de propriété se contredisent sur une période de temps commune, une telle contradiction constituant une contestation de la valeur probante du titre le plus récent et des conditions légales de son établissement.

Encourt la cassation, pour défaut de base légale et motivation viciée, l'arrêt d'appel qui, pour déclarer mal fondée l'opposition formée par l'administration des habous dans le cadre d'une procédure d'immatriculation, exige de celle-ci qu'elle prouve l'acte de constitution du waqf ainsi que le droit de propriété du constituant. En effet, s'agissant d'un bien habous dont le constituant n'est pas connu, la preuve de sa nature peut être rapportée par le témoignage que le bien est possédé et traité comme tel.

Dès lors, la possession prolongée et paisible, qui constitue une présomption légale de propriété, suffit à établir le droit revendiqué et ne peut être renversée que par une preuve plus forte.

Encourt la cassation l'arrêt d'une cour d'appel qui, pour statuer sur la validité d'une opposition à une réquisition d'immatriculation, se fonde sur sa propre interprétation d'un rapport d'expertise, alors qu'en présence d'allégations contradictoires des parties relatives à la possession du bien litigieux, chacune étayée par des titres, il lui incombait d'ordonner toute mesure d'instruction complémentaire utile afin d'établir la réalité de ladite possession.

Encourt la cassation pour motivation insuffisante l'arrêt qui, pour statuer sur des oppositions dans une procédure d'immatriculation foncière, se borne à écarter un titre de propriété en raison de ses contradictions avec un titre adverse quant au nom, aux limites et à la superficie, sans ordonner une visite des lieux pour vérifier la réalité de la possession que ledit titre attestait durer depuis plus de quinze ans.

Il résulte des dispositions du dahir du 18 février 1924 que la délimitation administrative des terres collectives ne constitue pas l'unique mode de preuve de leur propriété. Dès lors, viole ce texte la cour d'appel qui, pour rejeter l'opposition formée par une communauté tribale à une demande d'immatriculation, se fonde exclusivement sur l'absence d'une telle délimitation, sans examiner les autres modes de preuve de la propriété et de la possession invoqués par l'opposante.

La loi n° 25-90 relative aux lotissements immobiliers, groupes d'habitations et morcellements étant dépourvue de caractère rétroactif, ses dispositions ne peuvent régir la validité des actes juridiques conclus avant son entrée en vigueur. Par conséquent, c'est à bon droit qu'une cour d'appel écarte le moyen tiré de la nullité d'un contrat de vente d'une parcelle pour violation de ladite loi, dès lors qu'elle constate que ce contrat a été conclu à une date antérieure à sa promulgation.

Encourt la cassation pour défaut de base légale, l'arrêt qui, pour valider une demande d'immatriculation fondée sur la prescription acquisitive, écarte l'argumentation des opposants relative à l'interruption de la possession par un litige antérieur au seul motif que la décision de justice issue de ce litige est manquante, sans ordonner les mesures d'instruction nécessaires pour vérifier la réalité et la portée de ce contentieux. En statuant ainsi, alors qu'il lui incombait de s'assurer du caractère paisible et non interrompu de la possession pendant toute la durée légale, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.

Le principe qui place l'opposant à une réquisition d'immatriculation dans la position d'un demandeur, et lui impose la charge de la preuve, est écarté lorsque ce dernier est en possession du bien litigieux. Dès lors, justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, après avoir souverainement constaté la possession de l'opposant, valide son opposition en retenant l'insuffisance du titre du requérant à l'immatriculation, dont l'acte de propriété ne mentionne ni l'origine du droit du vendeur ni la contenance de l'immeuble.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel, pour rejeter une opposition formée contre une demande d'immatriculation, retient que les requérants justifient d'une possession continue et paisible de l'immeuble depuis plus de dix ans. Ayant souverainement constaté que les opposants, bien que titulaires d'un acte de propriété, admettaient ne pas être en possession du bien et étaient demeurés silencieux sans empêchement légitime pendant cette période, la cour d'appel en a exactement déduit que leur revendication tardive était irrecevable et que leur opposition devait être écartée.

Encourt la cassation pour motivation viciée, assimilable à un défaut de motifs, l'arrêt d'appel qui écarte la preuve d'un bien habous au motif qu'il serait nécessaire de prouver la propriété du constituant au jour de la constitution du habous. Pour établir le caractère de bien habous, il suffit que des témoins attestent connaître le bien par son nom, sa situation et ses limites, savoir qu'il est constitué en habous au profit d'une entité déterminée, et qu'il est possédé et respecté comme tel.

Encourt la cassation pour défaut de base légale, l'arrêt d'une cour d'appel qui, statuant sur renvoi, étend à une partie l'autorité de la chose jugée d'une décision antérieure ayant rejeté l'opposition à immatriculation formée par son aïeul, sans établir les éléments juridiques justifiant que cette décision lui soit opposable en sa qualité d'ayant-cause. En vertu du principe de l'effet relatif des jugements, consacré par l'article 451 du Dahir des obligations et des contrats, la cour d'appel ne peut se contenter d'une simple affirmation et doit motiver en droit l'extension des effets de la décision initiale à celui qui n'y était pas partie.

Ne viole pas l'article 451 du Code des obligations et des contrats la cour d'appel qui écarte l'exception de la chose jugée tirée d'une précédente décision en matière d'immatriculation foncière, dès lors que cette dernière n'a statué que sur les rapports entre le demandeur et les opposants de l'époque, et non entre les parties au litige actuel qui étaient alors toutes deux opposantes distinctes contre ce même demandeur. Par ailleurs, justifie légalement sa décision la cour d’appel qui, exerçant son pouvoir souverain d'appréciation des preuves, valide une opposition en se fondant principalement sur l'aveu judiciaire des demandeurs à l'immatriculation, fait dans des instances antérieures, reconnaissant la possession trentenaire des opposants sur l'immeuble, cet aveu étant corroboré par des témoignages.

Encourt la cassation l'arrêt qui, pour statuer sur une opposition à une demande d'immatriculation fondée sur l'existence d'un droit de passage, se fonde exclusivement sur un rapport d'expertise, quand bien même celui-ci conclurait que les aménagements réalisés par le requérant n'entravent pas le passage. En vertu des articles 34 et 43 du dahir sur l'immatriculation foncière, il incombe au juge du fond, face à une contestation portant sur la réalité d'un droit de passage, d'ordonner les mesures d'instruction complémentaires, notamment un transport sur les lieux, afin de vérifier par lui-même la situation matérielle du chemin revendiqué et l'étendue des droits des opposants.

Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, pour rejeter une opposition à une demande d'immatriculation, retient que le titre du requérant n'a pas à être discuté tant que l'opposant ne rapporte pas une preuve concluante de son propre droit. Tel est le cas lorsque l'opposant, qui n'est pas en possession du bien, ne justifie pas de sa qualité pour se prévaloir du titre de propriété ancien qu'il invoque, et que la règle de préférence par l'antériorité est inapplicable, les titres en présence ne portant pas sur la même période.

Ayant constaté, par une appréciation souveraine des conclusions du procès-verbal de visite des lieux, que le terrain litigieux était une terre nue, dépourvue d'essences forestières et apte à l'agriculture, une cour d'appel en déduit à bon droit que la présomption légale de domanialité forestière, fondée sur le dahir du 10 octobre 1917, ne pouvait trouver à s'appliquer. En conséquence, elle retient légalement que l'administration des Eaux et Forêts, qui a la charge de la preuve en sa qualité de partie opposante à la procédure d'immatriculation, ne rapporte pas la preuve de ses allégations et rejette son opposition.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel déclare irrecevable l'appel formé contre un jugement statuant sur une opposition à immatriculation foncière au motif que l'appelant n'a pas acquitté les frais de justice dans le délai légal. En effet, l'obligation de s'acquitter de cette taxe, prévue par l'article 528 du Code de procédure civile, s'applique en la matière, les dispositions de l'article 41 du dahir du 12 août 1913 sur l'immatriculation foncière n'y dérogeant pas.

Encourt la cassation pour motivation viciée équivalant à son absence, l'arrêt d'appel qui, statuant sur une opposition à une demande d'immatriculation, se borne à adopter les motifs des premiers juges sans répondre au moyen déterminant soulevé par l'administration, tiré de l'appartenance de l'immeuble au domaine forestier. En n'examinant pas cet argument, qui était de nature à influer sur la solution du litige, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision.

Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, pour écarter une opposition à immatriculation foncière, retient que l'acte d'hérédité produit par les opposants ne suffit pas à prouver leurs droits. En effet, un tel acte, fondé sur un témoignage par commune renommée, ne peut servir qu'à établir la réalité du décès et non à déterminer la qualité des héritiers, a fortiori lorsque les conditions requises par le droit musulman, tenant notamment à la mention de la date du décès et à la connaissance directe des héritiers par les témoins, ne sont pas remplies.

Manque de base légale l'arrêt d'appel qui, en matière d'immatriculation foncière, confirme un jugement fondé sur une visite des lieux sans répondre aux conclusions de l'appelant dénonçant l'irrégularité de cette mesure d'instruction, effectuée sans qu'il ait été convoqué pour y assister.

Ayant constaté, d'une part, qu'une précédente action pénale en inscription de faux engagée contre le titre de propriété des opposants s'était achevée par une décision d'acquittement devenue irrévocable, et d'autre part, que l'opportunité d'ordonner une mesure d'instruction relève de son pouvoir souverain d'appréciation, une cour d'appel en déduit exactement qu'une nouvelle plainte pour faux visant le même titre ne peut justifier un sursis à statuer. C'est donc à bon droit qu'elle confirme le jugement ayant déclaré fondées les oppositions à la demande d'immatriculation formées sur la base dudit titre.

Ayant constaté que l'auteur d'une libéralité portant sur une partie divise d'un immeuble avait, par un acte antérieur, reconnu au profit de tiers des droits indivis sur la totalité de ce même immeuble, une cour d'appel en déduit exactement que cet acte de reconnaissance a fait naître un état d'indivision. Dès lors, le disposant ne pouvait plus valablement gratifier un tiers d'une parcelle déterminée dudit immeuble, un tel acte portant atteinte aux droits des autres coïndivisaires. Est à cet égard inopérant le moyen tiré du défaut de cause de l'acte de reconnaissance, l'article 63 du dahir des obligations et des contrats disposant que toute obligation est présumée avoir une cause réelle et licite.

Encourt la cassation pour défaut de motivation, l'arrêt d'une cour d'appel qui, pour écarter une opposition à une demande d'immatriculation, se fonde sur la règle selon laquelle un titre d'achat ne suffit pas à prouver la propriété face à un possesseur, alors que l'opposant et le demandeur à l'immatriculation tenaient leurs droits d'un auteur commun, et qu'elle omet de répondre au moyen de l'opposant faisant valoir l'antériorité de son acquisition et le caractère litigieux du bien au moment de la seconde vente.

Viole l'article 34 du dahir du 12 août 1913 sur l'immatriculation foncière la cour d'appel qui, saisie d'une opposition fondée sur la possession et en présence d'une contestation sérieuse, délègue à un expert la mission de confronter les titres à la situation des lieux. Il appartient en effet au juge du fond de se transporter personnellement sur les lieux afin de former sa propre conviction, cette mission d'appréciation juridique ne pouvant être déléguée à un technicien.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel, statuant sur une opposition à une demande d'immatriculation fondée sur un droit de passage, rejette la demande de descente sur les lieux, dès lors qu'elle apprécie souverainement l'utilité d'une telle mesure d'instruction. Ayant constaté, au cours de l'enquête qu'elle a diligentée, que les opposants reconnaissaient l'existence d'une autre voie d'accès à leur propriété, elle justifie légalement sa décision de déclarer l'opposition non fondée. Ne statue pas au-delà des demandes la cour qui, en conséquence du rejet de l'opposition, ordonne le renvoi du dossier au conservateur de la propriété foncière, cette mesure n'étant que la suite logique de sa décision. Enfin, l'appelant est sans intérêt à invoquer l'omission dans l'arrêt de la date de son propre acte d'appel.