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Opposition à l'immatriculation

Dans le cadre d’une opposition à une réquisition d’immatriculation foncière, la Cour de cassation juge irrecevable le pourvoi formé par un opposant contre un autre co-opposant, rappelant que ce contentieux ne lie que l’opposant au requérant d’immatriculation.

Elle réaffirme qu’il appartient à l’opposant, demandeur à l’instance, de supporter la charge de la preuve des droits qu’il revendique. À ce titre, la Cour confirme que la seule production d’un titre d’acquisition ancien, même complété par un acte d’hérédité, ne suffit pas à fonder l’opposition si elle n’est pas accompagnée de la preuve d’une possession (hiyaza) effective et continue, remplissant les conditions légales (notamment art. 50 Code des droits réels), par l’acquéreur originaire ou ses ayants cause.

La Cour rappelle également que l’appréciation de la nécessité d’ordonner une mesure d’instruction, telle qu’une visite des lieux, relève du pouvoir souverain des juges du fond et que l’absence de notification du mémoire en réponse de l’intimé à l’appelant ne vicie pas la procédure si ce mémoire ne contient aucun élément nouveau.

La Cour Suprême a validé le droit de préemption sur une part indivise d’un immeuble en cours d’immatriculation, se fondant sur l’attestation de la conservation foncière. Elle a jugé que ni la possession effective par le préempteur ni le recours à la procédure d’opposition sur la demande d’immatriculation ne sont des conditions nécessaires à l’exercice de la préemption en l’espèce. Le pourvoi a été rejeté, confirmant la recevabilité de l’action en préemption indépendamment de ces considérations procédurales ou factuelles.

Lorsqu’ils statuent sur des demandes d’immatriculation concurrentes dont les titres respectifs tirent leur origine d’un auteur commun, les juges du fond ne peuvent légalement asseoir leur conviction sur la seule analyse des titres de propriétaires tiers. Une telle approche est impropre à l’établissement du droit de propriété de l’un des requérants au détriment de l’autre.

La Cour suprême censure pour insuffisance de motivation l’arrêt qui procède d’une telle méthode. Elle rappelle qu’il incombe à la juridiction saisie de l’opposition de procéder à l’identification certaine et matérielle de la parcelle objet de chaque acte de cession. Cette obligation de vérification est d’autant plus impérieuse que les droits en conflit émanent d’un même lotissement et d’un vendeur originel unique.

Le manquement à cette diligence substantielle, qui peut nécessiter le recours à une expertise technique, vicie le raisonnement des juges. Une motivation ainsi jugée lacunaire est assimilée par la haute juridiction à une absence totale de motifs, justifiant sans équivoque la cassation de la décision entreprise.

Saisie d’un pourvoi dans une affaire d’immatriculation foncière, la Cour suprême censure un arrêt d’appel ayant écarté un acte de Moulkia au seul motif de l’existence d’un litige antérieur.

La Haute juridiction énonce que pour vicier la possession (Hiaza) fondant un tel acte, la contestation doit être contemporaine à cette possession et en affecter directement les caractères légaux. Un conflit passé ne saurait suffire à invalider le titre, sauf s’il est établi qu’il a interrompu la prescription acquisitive.

En omettant cette analyse, la cour d’appel a entaché sa décision d’une motivation viciée justifiant la cassation. L’arrêt est par conséquent annulé avec renvoi de l’affaire.

Selon les règles de Fiqh applicables, la validité d'un acte de constitution de habous n'est pas subordonnée au respect des conditions de preuve exigées pour la propriété privée. Il suffit que les témoins instrumentaires attestent de leur connaissance du bien par son nom et son emplacement, de sa nature de bien habous affecté à une destination précise, ainsi que de sa possession et de son respect en cette qualité. Encourt par conséquent la cassation l'arrêt d'une cour d'appel qui, pour faire droit à une opposition à l'immatriculation, écarte un titre de habous au motif qu'il ne remplit pas les conditions de validité propres aux actes de propriété privée.

Ayant constaté que le requérant à l'immatriculation avait personnellement assisté à l'établissement de l'acte d'inventaire successoral de l'auteur des opposants et l'avait approuvé, la cour d'appel en déduit à bon droit que cet acte, bien que signé par le requérant en qualité de mandataire de son épouse héritière, lui est personnellement opposable. Un tel acte constitue un aveu de sa part de la propriété des opposants sur l'immeuble litigieux, privant de valeur le titre de propriété qu'il avait lui-même établi pour fonder sa demande d'immatriculation.

Viole les dispositions de l'article 43 du dahir du 12 août 1913 sur l'immatriculation foncière, la cour d'appel qui, pour admettre le bien-fondé d'une opposition, se contente d'une comparaison entre la carte foncière et les titres produits. Dès lors qu'une ambiguïté existe sur l'identité de l'immeuble revendiqué, notamment lorsque l'acte de propriété sur lequel est fondée la vente à l'opposant vise plusieurs parcelles et que cet acte de vente ne mentionne pas le numéro de la réquisition d'immatriculation, il appartient au juge du fond d'ordonner toute mesure d'instruction complémentaire, telle qu'une descente sur les lieux, afin de procéder à l'application des titres et de lever le doute sur la concordance entre le bien objet de la procédure d'immatriculation et celui revendiqué.

Encourt la cassation pour motivation viciée, assimilable à un défaut de motivation, l'arrêt qui, pour statuer sur la validité d'une opposition à l'immatriculation, se borne à faire prévaloir le titre de l'opposant au seul motif de sa date postérieure à celle du titre du requérant. Un tel raisonnement est insuffisant dès lors que les deux titres de propriété se contredisent sur une période de temps commune, une telle contradiction constituant une contestation de la valeur probante du titre le plus récent et des conditions légales de son établissement.

Il résulte des dispositions du dahir du 18 février 1924 que la délimitation administrative des terres collectives ne constitue pas l'unique mode de preuve de leur propriété. Dès lors, viole ce texte la cour d'appel qui, pour rejeter l'opposition formée par une communauté tribale à une demande d'immatriculation, se fonde exclusivement sur l'absence d'une telle délimitation, sans examiner les autres modes de preuve de la propriété et de la possession invoqués par l'opposante.

Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, pour rejeter une opposition à une demande d'immatriculation, retient que le titre du requérant n'a pas à être discuté tant que l'opposant ne rapporte pas une preuve concluante de son propre droit. Tel est le cas lorsque l'opposant, qui n'est pas en possession du bien, ne justifie pas de sa qualité pour se prévaloir du titre de propriété ancien qu'il invoque, et que la règle de préférence par l'antériorité est inapplicable, les titres en présence ne portant pas sur la même période.

Encourt la cassation pour défaut de motivation, l'arrêt d'une cour d'appel qui, pour écarter une opposition à une demande d'immatriculation, se fonde sur la règle selon laquelle un titre d'achat ne suffit pas à prouver la propriété face à un possesseur, alors que l'opposant et le demandeur à l'immatriculation tenaient leurs droits d'un auteur commun, et qu'elle omet de répondre au moyen de l'opposant faisant valoir l'antériorité de son acquisition et le caractère litigieux du bien au moment de la seconde vente.

Manque de base légale l'arrêt d'appel qui, en matière d'immatriculation foncière, confirme un jugement fondé sur une visite des lieux sans répondre aux conclusions de l'appelant dénonçant l'irrégularité de cette mesure d'instruction, effectuée sans qu'il ait été convoqué pour y assister.

Encourt la cassation pour motivation viciée équivalant à son absence, l'arrêt d'appel qui, statuant sur une opposition à une demande d'immatriculation, se borne à adopter les motifs des premiers juges sans répondre au moyen déterminant soulevé par l'administration, tiré de l'appartenance de l'immeuble au domaine forestier. En n'examinant pas cet argument, qui était de nature à influer sur la solution du litige, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision.