وبعد المداولة طبقا للقانون

حيث تقدمت شركة (ب. ا.) بواسطة نائبها بمقال مسجل ومؤدى عنه بتاريخ 08/01/2016 تستأنف بمقتضاه الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء تحت عدد 1946 بتاريخ 19/02/2015 ملف رقم 4324/8202/2014 والقاضي برفض الطلب.

في الشكل :

و حيث قدم الاستئناف وفق الشروط الشكلية المتطلبة قانونا صفة و أجلا و أداء فهو مقبول شكلا .

في الموضوع :

حيث يستفاد من وقائع النازلة ووثائقها والحكم المستأنف أن الطاعنة تقدمت بواسطة نائبها بمقال مسجل ومؤدى عنه بتاريخ 12/05/2015 عرضت من خلاله انها اشترت من المدعى عليها العقار المسمى لافالانسيانى ذي الرسم عدد 41932/س الكائن بحي المعاريف البيضاء بثمن 14.233.200 درهم، و ان المدعى عليه الثاني التزم بالتضامن مع هذه الأخيرة اتجاهها كما هو ثابت من عقد الوعد بالبيع، وأنها قامت بإيداع باقي ثمن البيع المحدد في مبلغ 7116600 درهم بديوان السيد الموثق الأستاذ توفيق (ح.) في الأجل المحدد و المنصوص عليه في العقد لتقوم بعدها المدعى عليها بتسليمها حيازة العقار الفعلية بتاريخ 30/12/2004 كما هو ثابت من البند المعنون PROPRIETE – JUISSANCE الا أنها لم تقم بتنفيذ التزامها بإخلاء العقار وأخذت تتماطل، و بذلك لم تتمكن من حيازته إلا سنة 2012 مما أثقل كاهلها بسبب توظيفها لمبلغ 14.233.200 درهم دون الاستفادة من هذا الاستثمار.ملتمسة الحكم على المدعى عليهما بالتضامن بأداء مبلغ 100.000 درهم كتعويض أولي عن الحرمان والضرر مع إجراء خبرة لتحديد التعويض المستحق منذ 30/12/2004 الى تاريخ الإفراغ مع الفوائد القانونية من تاريخ المقال الى تاريخ التنفيذ و النفاذ المعجل والإجبار في الأقصى والصائر.

و بناء على المذكرة المرفقة بالوثائق لنائب المدعى عليهما و التي جاء فيها ان المدعين سبق و ان تقدموا بدعوى في الموضوع أمام نفس المحكمة تخص تصفية غرامة تعاقدية، صدر بشأنها حكم ابتدائي بتاريخ 17/05/2006 في الملف عدد 10246/6/2005 الذي تم تأييده استئنافيا بتاريخ 8/11/2007 ملف عدد 4278/2008، و ذلك بعد الاطلاع على الوثائق تبين لها ان عقد البيع به نص على مبلغ تعويض يومي عن كل تأخير محدد على ان لا يتجاوز هذا المبلغ ربع ثمن البيع، فتم تحديد مبلغ التعويض في 350.000 درهم، مما أصبح معه الحكم قطعيا نهائيا حائزا لقوة الشيء المقضي به، والذي سبق ان استخلصوه عن طريق حجز بين يدي نفس الموثق توفيق (ح.)، فالدعوى الحالية ترمي الى نفس الغرض مع تغيير بسيط في تسمية المطلوب، فإنهم يتشبتون بسبقية البث في الدعوى و بصدور حكم نهائي بخصوصها و الهدف من وراء ذلك هو الإثراء بدون سبب مشروع. ملتمسين لأجله : الحكم برفض الطلب وتحميل الطرف المدعي الصائر.

مرفقين مذكرتهما بصورة من القرار الاستئنافي – نسخة من المقال الافتتاحي – صورة من أمر بإجراء حجز لدى الغير.

وبعد انتهاء الإجراءات المسطرية صدر الحكم المطعون فيه فاستأنفته الطاعنة و جاء في أسباب استئنافها أن محكمة البداية قد اعتمدت في تعليلها مقتضيات الفصل 451 من ق ل ع، معتبرة أن الحكم الابتدائي الصادر بتاريخ 17/05/2006 في الملف 10246/6/2005 الذي تم تأييده استئنافيا بتاريخ 08/11/2007 في ملف عدد 4278/2008 والقاضي بأداء المستأنف عليهما تضامنا مبلغ 350.000,00 درهم، إنما يكون قد حسم في النزاع إعمالا للفصل المذكور، لكون سبب الدعوى هو نفسه وإن غيرت الألفاظ وهو التعويض عن الإخلال بالتزام في إطار ترميم الضرر الذي لا يحكم به مرتين.لكن إنه بالرجوع إلى صدر الحكم والقرار المعتمدين من طرف محكمة البداية للقول بسبقية البت يتبين أن الطلب موضوعهما الذي تقدمت به كان محددا ودقيقا، لانصبابه على تصفية الغرامة الاتفاقية عن مدة محددة في ثلاثة أشهر من 30 دجنبر 2004 إلى 28 فبراير 2005، في حين أن الثابت من وثائق الملف ومن مقالها أنها لم تحز عقارها إلا سنة 2012، وأنها تطالب بالتعويض عن الحرمان من استغلال عقارها عن المدة ما بين تاريخ حلول التزام المستأنف عليهما في تاريخ 30/12/2004، إلى غاية تمكينها من عقارها سنة 2012 أي لما يزيد عن السبع سنوات. وأن سبب الدعوى يتمثل في الواقعة أو مجموعة الوقائع التي يتمسك بها الطالب تأييدا للحق المدعى به، وأن هذه الوقائع هي التي تحدد إطار الدعوى لا النص الواجب التطبيق. وأنها لما تقدمت بطلبها الأول بتاريخ 30/03/2005 الرامي إلى تصفية الغرامة التهديدية عن مدة ثلاثة أشهر تكون قد حددت السبب والإطار القانوني، المتمثل في التعويض عن هذه الفترة المحصورة زمنيا، في حين أن الطلب موضوع الدعوى الحالية هو التعويض عن الحرمان لمدة تزيد عن السبع سنوات، وإن كان يشمل المدة المحكوم بها، فكان جدير بمحكمة البداية أن تحصر سبقية البت في المدة التي حسم فيها عن الفترة ما بين 30 دجنبر 2004 و 28 فبراير 2005، وأن تقضي بالتعويض عن المدة التي تلتها، أي من 28/02/2005 إلى سنة 2012. وبذلك تكون المحكمة في ظل ما ذكر قد أساءت جزئيا تطبيق مقتضيات الفصل 451 من ق ل ع وعرضت حكمها للإلغاء. لهذه الأسباب فهي تلتمس التصريح بإلغاء الحكم المستأنف والحكم من جديد على المستأنف عليهما بالتضامن بأداء مبلغ 100.000,00 درهم كتعويض أولي عن الحرمان من الاستغلال مع الأمر بإجراء خبرة لتحديد التعويض المستحق منذ 30/12/2004 إلى تاريخ الإفراغ مع الفوائد القانونية من تاريخ المقال إلى تاريخ الإفراغ والفوائد القانونية، من تاريخ المقال إلى تاريخ التنفيذ. وتحديد مدة الإكراه البدني بالنسبة للمستأنف عليه الثاني في الأقصى. وتحميل المستأنف عليهما الصائر.

وأجابت المستأنف عليها بواسطة نائبها أنه وإن اختلفت الأسماء والمسميات فالنتيجة واحدة، فالتأخير عن تنفيذ التزام هو نفسه حرمان من استغلال وتعويضه واحد لا يتجزأ ولا يختلف. وأن المحكمة في إصدارها لحكمها بتصفية الغرامة التهديدية قد سمته في حيثياتها على أنه تعويض ويستخلص على هذا الأساس. وأن محكمة الدرجة الأولى مصدرة الحكم المطعون فيه بالاستئناف حاليا تكون قد طبقت الفصل 451 من ق ل ع تطبيقا سليما. وأن المستأنف عليه السيد كريم (س.) قد سبق البت بخصوصه فيما يتعلق بأدائه تضامنا مع الشركة (م. ع. س.) بمقتضى ملف استئنافي تجاري عدد 4673/06/10 حكم بتاريخ 29/05/2004 تحت رقم 2949/07 قضى بإلغاء الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالدارالبيضاء بتاريخ 21/06/2006 في الملف عدد 10247/6/2005 فيما قضى به من أداء بالتضامن في مواجهة السيد كريم (س.) والحكم من جديد برفض الطلب في مواجهته وتأييده في الباقي وبجعل الصائر بالنسبة. وأنه بالرجوع إلى عقد البيع نفسه نجد أنه قضى ونص على غرامة تهديدية قدرها 15000,00 درهم عن كل يوم تأخير عن تنفيذ الالتزام وتسليم المبيع على أن لا يتجاوز هذا التعويض وفي مجموعه 15% كحد أقصى من ثمن البيع. وأن ما تطلبه المستأنفة هو ضرب من المستحيل ومخالف لما سبقت المحكمة أن حكمت به سواء ابتدائيا أو استئنافيا ومخالف لما هو منصوص عليه بعقد البيع الذي يعد المرجع الأول وشريعة المتعاقدين. وأن المستأنفين قد استخلصوا مبلغ التعويض المحكوم به عن طريق حجزهم بين يدي الموثق توفيق (ح.). وأن المستأنف عليهم هم من ضاعت حقوقهم بسبب هذا البيع، حيث بقي مبلغ البيع محجوزا بين يدي الموثق لمدة طويلة منذ إبرام عقد البيع إلى غاية صدور حكم قطعي في النزاع وتنفيذه. لذلك فهم يلتمسون تأييد الحكم المستأنف فيما قضى به وتحميل المستأنفة الصائر. مرفقين مقالهم بنسخة من القرار الاستئنافي الصادر عن نفس المحكمة.

و حيث أصدرت المحكمة بتاريخ 28/04/2016، قرارا تمهيديا بإجراء خبرة حسابية بين الطرفين.عهد به إلى الخبير محمد (ع. س.) والذي انتهى خلاله إلى تحديد الأضرار الإجمالية اللاحقة بالمستأنفة من جراء تأخر البائعة في تسليم العقار المفوت في مبلغ 14769930,00 درهم.

و حيث غنه بعد استيفاء الإجراءات أصدرت محكمة الإستئناف قرارها بإلغاء الحكم المستأنف والحكم من جديد بأداء المستأنف عليها للمستأنفة مبلغ 1.000.000,00 درهم ( مليون درهم) كتعويض عن الحرمان من الاستغلال عن المدة من مارس 2005 إلى غاية الإفراغ وجعل الصائر بالنسبة ورفض باقي الطلبات.

وحيث إنه بعد النقض المقدم من طرف شركة (ب. ا.) أصدرت محكمة النقض قرارها بنقض القرار المشار إليه أعلاه بعلة أن المحكمة لم تبين العناصر التي اعتمدتها لتحديد التعويض في المبلغ المذكور ، كما أنها رفضت الطلب في مواجهة المطلوب الثاني كريم (س.) الذي تمسكت الطالبة بالحكم عليه باعتباره ضامنا للشركة (م. ع. س.) في تنفيذ التزامها بتسليمه العقار في التاريخ المتفق عليه دون أن تعلل قضاءها بهذا الخصوص فجاء قرارها مشوبا بنقصان التعليل الموازي لانعدامه

وحيث أدرجت القضية بجلسة 25-11-2019 حضر نائب المستأنفة و تخلفت المستأنف عليها الشركة (م. ع. س.) رغم التوصل و أفيد عن المستأنف عليه الثاني بأنه رفض الطي من طرف حارس المعني بالأمر و أكد الحاضر ما سبق ،فتقرر حجز القضية للمداولة و النطق بالقرار لجلسة 02/12/2019.

محكمة الاستئناف

حيث إن محكمة النقض قضت بنقض القرار الاستئنافي, بعلة أنها لم تبين العناصر التي اعتمدتها لتحديد التعويض في المبلغ المذكور ، كما أنها رفضت الطلب في مواجهة المطلوب الثاني كريم (س.) الذي تمسكت الطالبة بالحكم عليه باعتباره ضامنا للشركة (م. ع. س.) في تنفيذ التزامها بتسليمه العقار في التاريخ المتفق عليه دون أن تعلل قضاءها بهذا الخصوص و بذلك جاء قرارها مشوبا بنقصان التعليل الموازي لانعدامه

وحيث إن محكمة الإحالة ملزمة بالتقيد بالنقطة القانونية, التي بتت فيها محكمة النقض وفق مقتضيات الفقرة الأخيرة من الفصل 369 ق م م . و عدم البت بما يخالف تلك النقطة , دون أن يغل يد المحكمة من اللجوء إلى استنتاج تعليلاتها من وسائل أخرى , باعتبار أن النقض ينشر الدعوى من جديد شريطة عدم تعارض ذلك مع النقطة التي بتت فيها محكمة النقض .

و حيث إن الخبير المعين السيد محمد (ع. س.)، و من اجل تحديد التعويض عن الحرمان من الإستغلال عن المدة من مارس 2005 إلى غاية الإفراغ بتاريخ ماي 2013 قام باحتساب فارق تكلفة المشروع المراد تشييده بين سنة 2013 و سنة 2015 بمبلغ 10.500.000,00 درهم و قيمة واجبات التسجيل التكميلية بمبلغ 1.456.450 درهم و قيمة الأكرية المحصلة في مبلغ 678.500 درهم و دعيرة التأخير المنصوص عليها في العقد بنسبة 15 في المائة ليخلص إلى مبلغ 14.796.930 درهم، و هو مبلغ يفوق ثمن البيع المقدر في مبلغ 14.233.200,00 درهم . ذلك انه حدد فارق تكلفة المشروع في المبلغ المذكور دون أن يبين المشروع المشيد على أرض الواقع و على مساحة لا تتعدى 24 آر و 54 سنتيار، و دون ان يبين فارق الأسعار التي ركن إليها من أجل تحديد ذلك المبلغ المهم الذي يقارب ثمن البيع وبمعنى أدق الخسارة الحقيقية جراء ذلك التأخير . ثم إنه عند تحديده لواجبات التسجيل التكميلية في مبلغ 1.456450 درهم ركن إلى وصولات الأداء المستدل بها و الحال ان تلك الوصولات منها ما لا يتعلق بالعقار المبيع ذي الرسم العقاري رقم 41932/س كما هو الشأن بالنسبة للوصولات المتعلقة بالرسوم العقارية رقم 4480/د و 44222/س و 43219/س و 45389/س و 49717/س و التي وصل مجموعها مبلغ 1.099.370,00 درهم. ثم إن الخبير عند تحديد التعويض لم يراعي الشروط المنصوص عليها بالعقد و خاصة تحديد الغرامة المتفق عليها و تعويضات التأخير ، بل و جعل مبلغها الأقصى المقدر في 2.134.980,00 درهم جزءا من التعويض .

و حيث إنه لما كان التعويض حسب الفصل 264 من ق ل ع يشمل ما لحق الدائن من خسارة حقيقية و ما فاته من كسب . و مراعاة لمدة الحرمان من الاستغلال و التي تصل إلى ثماني سنوات و ثلاثة أشهر بالشكل الذي أسهم في تأخر الطاعنة في حيازة و استغلال الأرض موضوع البيع التي تصل مساحتها إلى 24 آر و 54 سنتيار ، و استثمارها في مشاريعها بحكم أنها تنشط في الإنعاش العقاري . و بالمقابل استمرار المستأنف عليها في استغلال العقار و ما يدره من أكرية مشار إليها أعلاه ، وكذا ما قدره الطرفان من تعويض اتفاقي عند إخلال البائعة بالتزامها بإفراغ العقار و تسليمه للمشترية، و المقدر في تعويض يومي قدره 15.000 درهم على أن لا يتجاوز مبلغ 2.134.980,00 درهم الذي يمثل15 في المائة من ثمن البيع . فإن المحكمة و بما لها من سلطة تقديرية ، ترى أن التعويض المناسب لجبر لضرر جراء الحرمان من الاستغلال مقدر في مبلغ 1.780.000,00 درهم .

و حيث إن الثابت من عقد البيع أن المستأنف عليه الثاني كريم (س.) التزم بصفة شخصية إلى جانب المستأنف عليها الأولى الشركة (م. س.) بتسليم العقار خلال الأجل المتفق عليه و الذي ينتهي بتاريخ 30-12-2004 و أن إخلاله بذلك، بالشكل الذي حرم الطاعنة من استغلاله يجعله متحملا بالتعويض على سبيل التضامن .

و حيث إنه بالنظر لكون المبلغ المحكوم به هو مجرد تعويض فلا مسوغ لجعله مشمولا بالفوائد القانونية

و حيث إن الإكراه البدني هو وسيلة لإجبار المدين على تنفيذ التزامه و يتعين تحديده في الأدنى، مع جعل الصائر بالنسبة .

لهذه الأسباب

تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت انتهائيا علنيا و غيابيا و بعد النقض و الإحالة ، و تأسيسا على قرار محكمة النقض عدد 82/3 بتاريخ 13-02-2019

في الشكل : قبول الاستئناف

في الموضوع : إلغاء الحكم المستأنف و الحكم من جديد على المستأنف عليهما بالأداء و بالتضامن مبلغ 1.780.000,00 درهم و تحديد الإكراه البدني في حق كريم (س.) في الأدنى و الصائر بالنسبة و رفض باقي الطلبات .