Mot clé
Bailleur initial

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé ordonnant la restitution d'un local commercial au preneur, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité d'une cession de l'immeuble loué non notifiée au locataire. Le premier juge avait fait droit à la demande du preneur en ordonnant la remise en l'état antérieur, après que le nouveau bailleur eut obtenu la reprise des lieux pour abandon et défaut de paiement. L'appelant, acquéreur du local, soutenait que les paiements effectués par le preneur à l'ancien mandataire du bailleur initial étaient non libératoires. La cour écarte ce moyen en retenant que le transfert de propriété du local loué s'analyse en une cession de la créance de loyers. Elle rappelle qu'en application de l'article 195 du code des obligations et des contrats, une telle cession n'est opposable au débiteur, en l'occurrence le preneur, qu'à compter de sa notification. Faute pour le nouveau bailleur d'avoir procédé à cette formalité, les paiements effectués de bonne foi entre les mains de l'ancien mandataire sont jugés valables et libératoires. L'ordonnance de référé ayant ordonné la restitution du local au preneur, qui avait agi dans le délai de six mois prévu par l'article 32 de la loi 49-16, est par conséquent confirmée.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté la tierce opposition formée par un sous-locataire contre une décision d'expulsion, la cour d'appel de commerce examine la portée du consentement du bailleur à une sous-location. Le tribunal de commerce avait écarté la tierce opposition, jugeant la résiliation du bail principal pour sous-location non autorisée opposable au sous-locataire. L'enjeu en appel était de déterminer si les actes du bailleur initial valaient approbation tacite de l'opération. La cour retient que la sommation adressée par le bailleur au sous-locataire, lui enjoignant de verser les loyers sur un compte désigné par lui et reconnaissant l'existence d'un mandat antérieur pour leur perception, constitue un aveu judiciaire de son consentement à la sous-location. La cour juge qu'un tel aveu fait pleine foi contre son auteur et rend inopérants les moyens tirés de la nullité du mandat ou de l'absence de consentement écrit préalable. Le consentement du bailleur étant ainsi rapporté, le sous-locataire dispose d'un titre locatif propre qui le protège de l'expulsion. La cour infirme en conséquence le jugement entrepris et, statuant à nouveau, déclare la décision d'expulsion inopposable au sous-locataire.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualification de l'occupation d'un local commercial revendiqué par son nouveau propriétaire. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'expulsion pour occupation sans droit ni titre. L'occupant opposait l'existence d'un bail verbal conclu avec l'ancien propriétaire, dont la preuve résulterait d'un précédent jugement et des propres écritures du nouveau propriétaire dans cette instance. La cour retient que la relation locative est suffisamment établie par les pièces d'une procédure antérieure, au cours de laquelle le nouveau propriétaire avait lui-même qualifié l'occupant de locataire en lui réclamant des loyers et où l'ancienne propriétaire avait reconnu l'existence du bail. Elle en déduit qu'en sa qualité d'ayant cause à titre particulier, le nouveau propriétaire est, au visa de l'article 229 du dahir des obligations et des contrats, tenu de respecter le bail conclu par son auteur. Faute pour le bailleur de justifier d'une résiliation du contrat, l'occupation ne peut être qualifiée de sans droit ni titre. La cour infirme en conséquence le jugement entrepris et, statuant à nouveau, rejette la demande d'expulsion.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'opposabilité au preneur d'une cession de bail commercial et la caractérisation du défaut de paiement justifiant la résolution du contrat. Le tribunal de commerce avait prononcé la résolution du bail et l'expulsion du preneur, retenant son état de demeure. L'appelant soutenait que la cession ne lui avait pas été régulièrement notifiée et que le commandement de payer visait une somme indue. La cour retient que la simple connaissance par le preneur de l'existence d'un nouveau bailleur, déduite de paiements antérieurs sur le compte de ce dernier, ne supplée pas à l'exigence d'une notification formelle de la cession de bail pour la rendre opposable. Dès lors, l'offre réelle de paiement faite au bailleur originaire avant cette notification est jugée libératoire et fait obstacle à la caractérisation de l'état de demeure. La cour ajoute que le commandement était au surplus vicié, car fondé sur une augmentation de loyer issue d'un jugement qui, à la date de la sommation, n'avait pas encore été rendu ni notifié au preneur. En l'absence de manquement imputable au preneur, la cour d'appel de commerce infirme le jugement entrepris et rejette l'intégralité des demandes du bailleur.

Saisi d'un litige relatif à la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité d'un dépôt de loyers effectué au profit de l'ensemble des héritiers du bailleur initial. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail et l'expulsion du preneur, considérant les dépôts comme non libératoires. L'appelant soutenait la validité de ces dépôts, arguant de l'absence de notification formelle d'un changement dans la personne du créancier. La cour écarte ce moyen en retenant que la connaissance par le preneur de l'identité des seuls héritiers devenus propriétaires effectifs des locaux était établie par l'autorité de la chose jugée attachée à deux décisions antérieures rendues entre les mêmes parties. Elle juge que cette connaissance avérée supplée l'absence de notification formelle et rend le preneur fautif d'avoir effectué un dépôt au profit de personnes n'ayant plus qualité pour recevoir les loyers. La cour rappelle en outre que la connaissance des pièces du dossier par l'avocat du preneur est imputée à ce dernier, qui ne peut se prévaloir de sa propre ignorance. Dès lors, le dépôt étant jugé non libératoire, le jugement entrepris est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un recours en rétractation contre un arrêt ayant validé un congé pour démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualification de dol procédural tiré de la cession de l'immeuble en cours d'instance. Le preneur, demandeur à la rétractation, soutenait que la cession de l'immeuble par le bailleur constituait une manœuvre dolosive, en ce qu'elle révélait le caractère spéculatif du congé et privait le cédant de sa qualité à agir. La cour écarte ce moyen au motif que la vente de l'immeuble ne constitue pas un dol justifiant la rétractation de la décision. Elle retient en effet que le bailleur cédant, en s'engageant contractuellement dans l'acte de vente à poursuivre la procédure d'éviction et à assumer le paiement de l'indemnité due au preneur, conserve sa qualité et son intérêt à agir pour mener l'instance à son terme. La cour ajoute que cette cession n'a aucune incidence sur les centres d'intérêts juridiques nés du contrat de bail liant les parties initiales, lesquels subsistent jusqu'à l'exécution effective de l'éviction. Le recours en rétractation est par conséquent rejeté.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une action en indemnisation pour perte d'un fonds de commerce, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'autorité de la chose jugée d'une ordonnance de référé ayant statué sur une demande de provision. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande pour défaut de qualité à défendre du bailleur initial, au motif que la vente de l'immeuble avait transféré cette qualité à l'acquéreur. L'appelant soutenait que son action était valablement dirigée contre l'auteur du dommage, à savoir le bailleur initial, et que le rejet de sa demande provisionnelle par le juge des référés ne le privait pas du droit de solliciter une indemnisation intégrale au fond. La cour retient que le bailleur initial, en cédant l'immeuble après avoir obtenu l'éviction du preneur pour péril, est bien l'auteur du préjudice consistant en la privation du droit au retour. Elle juge surtout que le rejet d'une demande d'indemnité provisionnelle par le juge des référés, compétent en vertu de l'article 13 de la loi 49-16, ne fait pas obstacle à une action ultérieure devant le juge du fond en réparation du préjudice définitif résultant de la perte du fonds de commerce. Infirmant le jugement, la cour évoque l'affaire et, statuant au fond, condamne le bailleur initial à verser au preneur une indemnité correspondant à la valeur du fonds de commerce telle qu'évaluée par expertise judiciaire.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'opposabilité au preneur d'une transmission de la qualité de bailleur par succession, en l'absence de notification formelle de cette dévolution. Le tribunal de commerce avait déclaré la demande en résiliation de bail et en paiement de loyers formée par les héritiers irrecevable pour défaut de qualité à agir. Les appelants soutenaient que leur qualité résultait de l'inscription de l'acte d'hérédité sur le titre foncier et de la reconnaissance implicite du preneur dans des procédures ultérieures. La cour écarte ce moyen, relevant que lesdites procédures sont postérieures à la sommation de payer et ne peuvent donc établir la connaissance par le preneur de la transmission des droits à cette date. Elle rappelle qu'en application de l'article 195 du dahir des obligations et des contrats, la cession de créance, y compris par succession, n'est opposable au débiteur que si elle lui a été signifiée. Faute de notification de la dévolution successorale, le paiement des loyers effectué par le preneur entre les mains du donataire désigné par le bailleur initial est jugé libératoire. Le jugement ayant rejeté la demande est par conséquent confirmé.

Saisi d'un recours en rétractation contre un arrêt validant un congé pour démolition et reconstruction, le preneur invoquait le dol procédural du bailleur qui avait cédé l'immeuble en cours d'instance. Le demandeur au recours soutenait que cette cession, dissimulée à la justice, révélait le caractère spéculatif de l'opération et privait le bailleur initial de sa qualité à agir. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen au visa des dispositions de l'article 402 du code de procédure civile. Elle retient que le dol justifiant la rétractation doit porter sur des faits découverts après la décision et non sur des éléments accessibles aux parties, telle une cession immobilière ayant fait l'objet d'une publicité foncière. La cour ajoute que la qualité à agir du bailleur originel était en tout état de cause maintenue par une clause du contrat de vente lui imposant de poursuivre la procédure d'éviction pour le compte du nouvel acquéreur. Le recours en rétractation est par conséquent rejeté, avec condamnation du demandeur à la perte de la caution versée.

Saisi d'un recours en rétractation contre un arrêt ayant validé un congé pour démolition et reconstruction d'un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la notion de dol en cours d'instance. Le demandeur au recours soutenait que la cession de l'immeuble par le bailleur en cours de procédure constituait un dol au sens de l'article 402 du code de procédure civile, privant ce dernier de sa qualité à agir. La cour écarte ce moyen en retenant que le dol justifiant la rétractation doit porter sur un fait découvert postérieurement à la décision attaquée. Elle relève que la cession de l'immeuble, ayant fait l'objet d'une publicité foncière, ne saurait constituer une manœuvre frauduleuse dès lors qu'elle était accessible au preneur. La cour ajoute que la qualité à agir du bailleur initial était préservée, celle-ci tirant sa source du contrat de vente qui lui donnait expressément mandat de poursuivre la procédure d'éviction pour le compte de l'acquéreur. En conséquence, le recours en rétractation est rejeté et le demandeur est condamné à la perte du montant de la caution.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une action en résiliation de bail commercial, la cour d'appel de commerce examine la transmission de la qualité de bailleur au nouvel acquéreur d'un immeuble. Le tribunal de commerce avait écarté la demande faute pour la nouvelle propriétaire de prouver l'existence d'une relation locative directe avec le preneur. La cour retient que l'acquéreur d'un bien loué est subrogé dans les droits et obligations du bailleur initial en application des dispositions du code des obligations et des contrats relatives à la vente. Elle relève que la production des actes de succession et de vente successifs suffit à établir la qualité de bailleur de l'appelante, sans qu'il soit nécessaire de rapporter la preuve d'un nouveau contrat de bail. Dès lors, le défaut de paiement des loyers par le preneur, constaté après une mise en demeure conforme à la loi n° 49-16 et demeurée infructueuse, constitue un manquement grave justifiant la résiliation du bail. La cour infirme en conséquence le jugement entrepris et, statuant à nouveau, prononce la résiliation du bail, l'expulsion du preneur et sa condamnation au paiement des arriérés locatifs, y compris ceux échus en cours d'instance, ainsi qu'à des dommages et intérêts pour le retard.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur la qualité pour agir des héritiers du bailleur initial et sur l'imputation du dépôt de garantie. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande en paiement et en expulsion formée par les héritiers. L'appelant contestait la qualité à agir des bailleurs, faute pour eux de justifier de leur droit de propriété sur le local, et sollicitait la déduction du dépôt de garantie des sommes dues. La cour rappelle que la qualité de bailleur, qui se transmet aux héritiers en leur qualité d'ayants droit universels, suffit à fonder l'action en paiement et en résiliation, sans qu'il soit nécessaire pour eux de prouver la propriété du bien loué. Elle retient en outre que la demande de compensation avec le dépôt de garantie est prématurée, cette somme constituant une garantie qui n'est restituable qu'après la libération effective des lieux par le preneur. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce examine la portée libératoire des offres réelles effectuées par le locataire en présence d'une incertitude sur l'identité du véritable créancier. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande des héritiers du bailleur initial, condamnant le preneur au paiement des arriérés et à l'éviction. L'appelant contestait sa défaillance, soutenant avoir effectué des offres réelles et consignations au profit tant des héritiers que d'un tiers se présentant comme co-bailleur, et ce, antérieurement à la mise en demeure. La cour relève qu'en l'absence de contrat de bail écrit et face à des documents fiscaux mentionnant des associés au propriétaire initial, l'identité du créancier des loyers était équivoque. Elle retient que les offres réelles, même effectuées au profit de personnes dont la qualité de bailleur est contestée par les demandeurs, suffisent à démontrer la bonne foi du preneur et son intention d'exécuter son obligation de paiement. Dès lors, la cour considère que le manquement du preneur n'est pas caractérisé et que la condition de la mise en demeure préalable à la résiliation n'est pas remplie. Le jugement entrepris est par conséquent infirmé, la cour rejetant les demandes en paiement et en expulsion formées par les bailleurs.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la qualité à agir du bailleur non propriétaire et le régime juridique applicable au bail de courte durée. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande en paiement et en expulsion formée par les héritiers du bailleur initial. L'appelante soulevait l'irrecevabilité de l'action pour défaut de qualité des bailleurs, qui n'étaient pas propriétaires du bien loué, ainsi que l'incompétence du tribunal de commerce. La cour écarte le moyen tiré du défaut de qualité en rappelant que le bailleur n'a pas à justifier de sa propriété sur le bien loué et que le contrat de bail, en application de l'article 698 du code des obligations et des contrats, se poursuit avec ses héritiers. Elle déclare par ailleurs irrecevable le déclinatoire de compétence, faute d'avoir été soulevé in limine litis devant le premier juge. Sur le fond, la cour retient que le bail, n'ayant pas atteint la durée de deux ans requise par la loi 49-16 pour l'application du statut, échappe à ce régime spécial et demeure régi par le droit commun des obligations. Dès lors, le simple manquement du preneur à son obligation de paiement, constaté sur plusieurs mois, justifiait la résiliation du contrat sans qu'il soit nécessaire de caractériser un arriéré de trois mois. Le jugement est en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la preuve de la qualité de bailleur dans une action en paiement de loyers commerciaux. Le tribunal de commerce avait déclaré la demande irrecevable, faute pour les demandeurs de justifier de leur qualité à agir. En appel, les créanciers présumés, se prévalant de leur statut d'héritiers du bailleur initial, produisaient des quittances de loyer et un récépissé de consignation judiciaire. La cour écarte ces pièces, relevant que les quittances n'établissent aucun lien contractuel avec le preneur intimé et que le récépissé de consignation ne permet pas d'identifier avec certitude le local concerné. Elle rappelle qu'en application de l'article 399 du dahir formant code des obligations et des contrats, la charge de la preuve de la qualité de créancier incombe au demandeur. Faute pour les appelants de rapporter cette preuve, la cour confirme le jugement d'irrecevabilité.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce juge que le paiement des loyers effectué après l'expiration du délai fixé par la mise en demeure ne purge pas le manquement du preneur, même en cas de pluralité d'héritiers du bailleur. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour défaut de paiement et ordonné l'expulsion du locataire. L'appelant soutenait que la dispersion géographique des héritiers du bailleur initial rendait le paiement difficile et excusait son retard. La cour écarte ce moyen en relevant que la mise en demeure, régulièrement signifiée, mentionnait un délai précis pour le paiement et désignait une adresse unique pour les bailleurs. Elle retient que le dépôt des sommes dues auprès du greffe du tribunal, intervenu postérieurement à l'expiration de ce délai, ne saurait faire échec à la constatation du manquement. Ce dernier étant qualifié de cause grave et légitime justifiant la résiliation du bail, le jugement de première instance est confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en résiliation de bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la validité des offres réelles effectuées au nom du bailleur initial décédé. Le tribunal de commerce avait écarté la demande, considérant le preneur libéré de son obligation. L'appelant, héritier du bailleur, soutenait que le preneur avait connaissance du décès, notamment par une mention dans un procès-verbal d'huissier, rendant inefficaces les paiements consignés au nom du défunt. La cour retient que la simple déclaration d'un tiers non identifié rapportée dans un tel acte ne constitue pas une preuve de la connaissance certaine du décès par le débiteur. En l'absence de notification formelle du décès et de la dévolution successorale par les héritiers avant la délivrance d'une sommation de payer, les offres réelles et consignations effectuées de bonne foi par le preneur au nom du bailleur originaire sont jugées pleinement libératoires. La demeure du preneur n'étant pas caractérisée, le jugement est confirmé.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur la charge de l'indemnité d'éviction due au preneur lorsque le bailleur, après avoir donné congé pour démolition et reconstruction, cède l'immeuble à un tiers. Le tribunal de commerce avait écarté la demande contre les bailleurs originaires mais condamné l'acquéreur de l'immeuble au paiement de l'indemnité. Le débat portait sur le point de savoir si l'acquéreur, en s'engageant à accorder un droit de priorité au preneur évincé, s'était substitué au bailleur originaire dans l'obligation de réparer le préjudice né de la non-réalisation du motif du congé. Se conformant à la décision de la Cour de cassation, la cour retient que l'obligation d'indemniser le preneur pour éviction abusive incombe exclusivement au bailleur qui a initié le congé. Elle relève que ni l'acte de vente ni l'engagement unilatéral de l'acquéreur d'offrir un droit de priorité ne sauraient opérer novation ou subrogation dans la dette d'indemnisation, laquelle trouve sa source dans le caractère frauduleux du congé donné par les seuls bailleurs cédants. La cour considère que la vente du terrain nu après l'éviction suffit à caractériser la non-réalisation du motif de démolition et reconstruction, rendant les bailleurs originaires redevables de l'indemnité d'éviction intégrale. En conséquence, la cour infirme le jugement, met hors de cause l'acquéreur de l'immeuble et condamne les bailleurs originaires au paiement de l'indemnité.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour reprise personnelle et fixant l'indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur la qualité à agir du bailleur et sur le quantum de l'indemnisation. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande d'éviction tout en allouant au preneur une indemnité sur la base d'une expertise judiciaire. L'appelant contestait tant la qualité du bailleur et de son héritier que le montant de l'indemnité jugé insuffisant. La cour écarte les fins de non-recevoir, retenant que l'aveu du preneur sur l'existence de la relation locative et la production de l'acte d'hérédité suffisaient à établir la qualité à agir du bailleur initial et de son ayant droit. Sur le fond, exerçant son pouvoir souverain d'appréciation au vu d'une nouvelle expertise ordonnée en cause d'appel, la cour procède à une réévaluation de l'indemnité. Elle retient notamment que le preneur ne peut prétendre à une indemnisation au titre de la perte de la clientèle et de la réputation commerciale dès lors qu'il ne produit pas les déclarations fiscales des quatre dernières années. La cour fixe en conséquence les autres composantes de l'indemnité, notamment le droit au bail et les frais d'améliorations. Le jugement est donc confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité d'éviction, qui est rehaussé.

La cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de validité d'une mise en demeure de payer les loyers délivrée par les héritiers du bailleur initial et sur la caractérisation du défaut de paiement justifiant la résiliation. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'éviction, considérant la mise en demeure inefficace faute pour les héritiers d'avoir préalablement notifié au preneur la dévolution successorale du bail. Le débat en appel portait sur la nécessité d'une telle notification préalable et sur l'effet d'un paiement des arriérés postérieur à l'expiration du délai imparti. La cour retient que, au visa de l'article 698 du dahir des obligations et des contrats, le bail n'étant pas résolu par le décès du bailleur, ses héritiers acquièrent de plein droit la qualité pour agir sans être tenus d'une notification préalable. Après avoir écarté les moyens tirés de l'irrégularité de la signification, elle constate que le preneur a consigné les loyers hors du délai de quinze jours fixé par la mise en demeure. La cour juge que ce paiement tardif ne purge pas le défaut de paiement, lequel demeure caractérisé et justifie la résiliation du bail. En conséquence, la cour d'appel de commerce infirme partiellement le jugement entrepris, prononce l'éviction du preneur et confirme le rejet de la demande en paiement des loyers.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine les conditions de la compensation et la force probante d'une expertise judiciaire. Le tribunal de commerce, se fondant sur une telle expertise, avait constaté un arriéré locatif, validé l'injonction de payer et ordonné l'expulsion du preneur. L'appelant contestait la validité du rapport et soutenait que sa dette de loyers devait être compensée avec une créance qu'il détenait sur l'ensemble des héritiers du bailleur initial. La cour écarte le moyen tiré de la compensation en retenant qu'elle doit faire l'objet d'une demande reconventionnelle et non d'un simple moyen de défense. Elle ajoute qu'en tout état de cause, la compensation n'est pas possible dès lors que la créance du preneur était dirigée contre l'indivision successorale tandis que la dette de loyers était due au seul intimé, devenu unique propriétaire du bien. La cour valide en outre le rapport d'expertise, mené de manière contradictoire et en l'absence de tout élément nouveau de nature à le remettre en cause, et écarte la demande de contre-expertise. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la qualité à agir des héritiers du bailleur initial et la régularité de la sommation de payer. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande en paiement et en expulsion formée par les bailleurs. L'appelant soutenait que les héritiers n'avaient pas justifié de leur qualité et que la sommation de payer était irrégulière au regard des dispositions de l'article 26 de la loi n° 49-16. La cour écarte le moyen tiré du défaut de qualité à agir en retenant que l'existence d'une précédente procédure en paiement entre les mêmes parties établissait que le preneur avait nécessairement connaissance de la dévolution successorale. Elle juge ensuite la sommation de payer parfaitement valide, dès lors qu'elle contenait toutes les mentions obligatoires et que le preneur n'apportait aucun élément précis quant à la violation alléguée. Faute pour le preneur de rapporter la preuve du paiement des loyers réclamés, le jugement est confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résolution d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la validité d'une mise en demeure délivrée par les héritiers du bailleur initial. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande en résolution et ordonné l'expulsion du preneur. L'appelant contestait la qualité à agir des bailleurs, faute de notification formelle du transfert de propriété du local, et invoquait la prescription d'une partie de la dette locative. La cour écarte le moyen tiré du défaut de notification, retenant que la connaissance par le preneur de l'identité de l'ensemble des nouveaux propriétaires était établie par sa participation à une précédente instance judiciaire les ayant opposés. Elle considère que le preneur est en état de défaillance dès lors que la consignation effectuée après la mise en demeure ne couvrait pas l'intégralité des loyers dus, même après déduction de la part de la créance atteinte par la prescription. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la qualité à agir du bailleur d'un local commercial après le transfert de propriété de l'immeuble à l'État par voie d'expropriation pour cause d'utilité publique. Le tribunal de commerce avait déclaré la demande en paiement des loyers et en expulsion irrecevable pour défaut de qualité à agir du bailleur. L'appelant soutenait que la procédure d'expropriation ne mettait pas fin à la relation locative tant que l'indemnité ne lui avait pas été versée, le preneur continuant d'occuper les lieux. La cour relève que le transfert de propriété au profit de l'État est consacré par un décret d'expropriation et une décision de la juridiction administrative devenue définitive. Elle retient que le bailleur, qui prétend ne pas avoir été indemnisé, ne rapporte pas la preuve de son allégation. Dès lors, la cour considère que le bailleur initial a perdu sa qualité de créancier des loyers à compter du transfert de propriété. En conséquence, la cour d'appel de commerce écarte le moyen de l'appelant et confirme le jugement ayant prononcé l'irrecevabilité de la demande pour défaut de qualité à agir.

Saisie d'un recours en rétractation contre un arrêt confirmant l'éviction d'un preneur commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur les cas d'ouverture de cette voie de recours extraordinaire. Les demandeurs à la rétractation invoquaient, d'une part, le défaut de qualité à agir du bailleur initial au motif qu'un nouveau gérant avait été désigné et, d'autre part, une contradiction entre les motifs de l'arrêt attaqué, qui constataient un paiement, et son dispositif, qui confirmait l'éviction. La cour rappelle que les motifs d'ouverture du recours en rétractation sont limitativement énumérés par l'article 402 du code de procédure civile. Elle juge que le moyen tiré du défaut de qualité à agir relève du fond et peut fonder un pourvoi en cassation, mais n'entre dans aucune des catégories prévues pour la rétractation. La cour écarte également le grief de contradiction, retenant que la constatation dans les motifs d'un paiement effectué hors du délai fixé par la sommation interpellative justifie précisément la confirmation de la sanction du défaut de paiement. Le recours en rétractation est par conséquent rejeté.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la détermination de l'indemnité due au preneur évincé pour cause de démolition, en cas de violation de son droit de priorité au retour par le nouveau propriétaire de l'immeuble. Le tribunal de commerce avait condamné ce dernier au paiement d'une indemnité jugée insuffisante par le preneur. L'acquéreur intimé contestait pour sa part être tenu des obligations du bailleur initial, faute de lien contractuel direct. La cour écarte ce moyen en retenant que l'acquéreur, en sa qualité d'ayant cause à titre particulier, est tenu des obligations des anciens propriétaires au visa des articles 10 et 11 de la loi 49-16, notamment celle d'informer le preneur de la possibilité d'exercer son droit au retour. Sur le montant de l'indemnité, la cour censure le rapport d'expertise en ce que l'expert a outrepassé sa mission technique en réduisant de moitié la valeur de l'actif commercial pour des motifs d'équité relevant de la seule appréciation du juge. Usant de son pouvoir souverain d'appréciation et s'inspirant des éléments techniques du rapport, la cour réévalue distinctement les préjudices liés à la perte de la clientèle, de la réputation commerciale et du droit au bail, tout en rejetant la demande relative aux frais d'amélioration et de déménagement faute de preuve. Le jugement est en conséquence réformé par une augmentation du montant de l'indemnité allouée au preneur.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'opposabilité d'un contrat de gérance-libre aux héritiers du bailleur initial et sur la portée de la radiation du donneur de gérance du registre de commerce. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du contrat pour défaut de paiement des redevances et condamné la gérante-libre à l'apurement des arriérés ainsi qu'à l'éviction. En appel, la gérante et les héritiers du bailleur des murs soutenaient que le contrat était invalide, faute pour le donneur de gérance d'avoir la qualité de commerçant au jour de sa conclusion, comme en attesterait sa radiation du registre de commerce, et que les paiements effectués aux héritiers étaient dès lors libératoires. La cour écarte ce moyen en rappelant que l'inscription ou la radiation du registre de commerce ne constitue qu'une présomption simple de la qualité de commerçant, laquelle peut être renversée et n'affecte pas la validité des actes passés par l'exploitant du fonds. La cour retient ensuite, au visa de l'article 228 du dahir des obligations et des contrats, que le contrat de gérance-libre ne produit d'effets qu'entre les parties signataires. Dès lors, les héritiers du bailleur étant des tiers au contrat, le paiement des redevances effectué entre leurs mains par la gérante-libre n'est pas libératoire et ne la décharge pas de son obligation envers son cocontractant. Le jugement est en conséquence intégralement confirmé.

Confrontée à une demande de renouvellement de bail commercial dirigée contre le bailleur initial et l'acquéreur d'un fonds voisin, la cour d'appel de commerce examine l'incidence d'une action en revendication pendante. Le tribunal de commerce avait déclaré la demande irrecevable comme étant prématurée, l'acquéreur ayant engagé une instance distincte pour faire constater une emprise des lieux loués sur sa propre parcelle. La preneuse appelante soutenait que la cession de l'immeuble emportait, en application de l'article 694 du dahir des obligations et des contrats, substitution de plein droit de l'acquéreur dans la relation locative, indépendamment du litige foncier. La cour écarte ce moyen en retenant que le litige ne porte pas sur une simple substitution de bailleur, mais sur la délimitation même de l'assiette du bail, contestée par l'acquéreur. Elle juge que la détermination de la qualité de bailleur pour la partie litigieuse est subordonnée à l'issue de l'action en revendication. La cour précise qu'en cas d'éviction partielle, la preneuse conservera son recours en garantie contre le bailleur initial. Le jugement d'irrecevabilité est en conséquence confirmé.

Ayant souverainement estimé, au vu des clauses du contrat et des autres pièces du dossier, que la commune intention des parties était de conclure un contrat de gérance libre d'un fonds de commerce et non un bail de local commercial, dès lors que les lieux étaient loués avec tous les équipements nécessaires à leur exploitation, une cour d'appel en déduit à bon droit que la convention devait être qualifiée de contrat de gérance libre. Elle justifie ainsi légalement sa décision qui prononce la résiliation de ce contrat à la demande des nouveaux propriétaires de l'immeuble, considérés comme ayants cause particuliers du bailleur initial.

Il résulte de l'article 694 du Dahir des obligations et des contrats que l'acquéreur d'un immeuble loué est substitué de plein droit aux droits et obligations du bailleur initial. Par conséquent, les décisions de justice rendues à l'encontre de ce dernier, notamment celle ordonnant la réintégration du preneur, sont opposables à l'acquéreur en sa qualité d'ayant cause à titre particulier. Encourt dès lors la cassation pour défaut de réponse à conclusions, l'arrêt d'une cour d'appel qui, saisie d'une difficulté d'exécution, s'abstient d'examiner le moyen du preneur fondé sur l'opposabilité de la décision de réintégration au nouveau propriétaire des lieux.

Ayant constaté, d'une part, que les demanderesses à l'expulsion étaient les successeurs particuliers du bailleur initial en vertu d'une chaîne de cessions successives du bien loué, et que le preneur s'était acquitté des loyers entre leurs mains, la cour d'appel en a exactement déduit que leur qualité de bailleur était établie et que le congé délivré émanait d'une personne ayant qualité pour agir, peu important que le bien fasse partie d'un titre foncier en cours d'immatriculation. Ayant relevé, d'autre part, que le péril imminent du local était prouvé par un arrêté de démolition émis par l'autorité administrative compétente et fondé sur des rapports techniques, c'est à bon droit qu'elle a, dans l'exercice de son pouvoir souverain d'appréciation, écarté la demande d'une nouvelle expertise et a ordonné l'expulsion du preneur.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel retient que le droit à indemnisation du preneur, qui a édifié des constructions sur le bien loué avec l'autorisation écrite du bailleur initial, constitue une charge grevant l'immeuble qui se transmet à l'acquéreur subséquent. Ayant souverainement constaté, sur la base des termes du contrat de bail et des titres de propriété décrivant le bien comme un terrain nu, que les constructions avaient été réalisées par le preneur après la conclusion du bail, la cour d'appel en déduit exactement que l'acquéreur est tenu de l'indemniser. Elle exerce en outre son pouvoir souverain d'appréciation en se fondant sur un rapport d'expertise pour fixer le montant de l'indemnité, qu'elle peut ajuster sans être tenue par les factures des travaux.

Encourt la cassation pour défaut de motifs confinant à son absence, l’arrêt d’une cour d’appel qui, pour retenir la qualité à agir du bailleur initial dans une action en paiement de loyers et en expulsion, se fonde sur l’aveu par le preneur de l’existence de la relation locative, sans examiner les documents produits par ce dernier qui établissent que le bailleur avait transféré ses droits sur le bien loué à un tiers antérieurement à la période réclamée. En statuant de la sorte, alors que le demandeur agissait en son nom personnel et non en qualité de mandataire du nouveau titulaire des droits, et que l’aveu du preneur portait sur une relation contractuelle passée ayant précisément pris fin en raison de ce transfert, la cour d’appel a privé sa décision de toute base légale.

Il résulte de l’article 694 du Dahir sur les obligations et contrats qu’en cas de cession du bien loué, le nouveau propriétaire est substitué à l’ancien dans tous ses droits et obligations découlant du bail en cours. Encourt la cassation l’arrêt qui déclare recevable l’action en paiement de loyers et en expulsion intentée par le bailleur initial, alors qu’il est établi que la propriété du bien a été transférée à un tiers avant l’introduction de l’instance, ce dont il se déduit que le preneur a qualité et intérêt à contester la qualité à agir de son bailleur d’origine.

Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, pour valider un congé fondé sur un défaut de paiement de loyers, retient que la qualité de bailleresse de la nouvelle propriétaire est suffisamment établie par des décisions de justice définitives ayant statué sur la validité de son titre de propriété. Ayant constaté que le preneur a été dûment informé du transfert de propriété du local loué et de la subrogation de la nouvelle propriétaire dans les droits du bailleur initial, la cour d'appel en déduit à bon droit que le retard pris dans l'inscription de ce transfert sur le titre foncier est sans incidence sur les obligations du preneur, qui ne peut dès lors valablement refuser le paiement des loyers.

Encourt la cassation pour défaut de base légale l'arrêt qui, pour rejeter la demande d'éviction formée par le nouveau propriétaire d'un local commercial, qualifie le transfert de propriété de cession de créance et lui applique les formalités de notification prévues à l'article 195 du Code des obligations et des contrats. En effet, en cas de vente de l'immeuble loué, le nouveau propriétaire se substitue de plein droit au bailleur initial dans l'ensemble des droits et obligations découlant du contrat de bail, sans être tenu de respecter les formalités de la cession de créance pour faire valoir ses droits à l'encontre du locataire.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel valide le congé aux fins de reprise délivré par l'adjudicataire d'un local commercial au preneur. Ayant constaté que le procès-verbal d'adjudication était joint au congé, elle en a exactement déduit que le preneur avait été suffisamment informé du transfert de propriété et que le nouveau bailleur, qui succède au bailleur initial dans tous ses droits et obligations dès l'adjudication, avait qualité pour agir. Une telle information dispense le bailleur d'une notification formelle de la cession de droit au sens de l'article 195 du Dahir des obligations et des contrats.

En application de l'article 694 du dahir formant Code des obligations et des contrats, l'acquéreur d'un immeuble est subrogé dans les droits et obligations du bailleur initial. Par conséquent, justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, après avoir relevé que le preneur avait admis avoir réalisé des modifications dans les lieux loués sans autorisation, prononce la résiliation du bail à la demande du nouveau propriétaire, peu important que lesdites modifications aient été effectuées avant que ce dernier n'acquière la propriété de l'immeuble.

La Cour d’appel de commerce de Casablanca confirme l’opposabilité aux héritiers d’un bailleur d’une clause compromissoire stipulée dans un contrat de bail conclu en 1926, retenant cumulativement la validité de ladite clause au regard du droit applicable à l’époque et sa transmission auxdits héritiers.

Sur la question de la transmission, la Cour juge que l’adhésion de l’auteur des héritiers à la clause compromissoire est établie par le fait que ce dernier, bien qu’ayant-droit particulier du bailleur initial et non signataire originel, a lui-même initié une procédure arbitrale sur le fondement de cette clause. Cet acte positif vaut acceptation et emporte, en application de l’article 229 du Dahir formant Code des Obligations et des Contrats, la transmission de l’engagement compromissoire à ses successeurs universels, rendant ainsi la clause opposable à ces derniers.

Concernant la validité intrinsèque de la clause, la Cour estime qu’elle est conforme aux exigences du Code de Procédure Civile de 1913, alors en vigueur. Elle précise que l’article 529 de ce code n’exigeait pas la désignation nominative des arbitres dès l’origine, mais exigeait seulement la stipulation d’un mode de désignation, condition remplie en l’espèce. Elle ajoute que la modalité subsidiaire de désignation du tiers arbitre par une autorité administrative (le Directeur Général des Travaux Publics) en cas de désaccord ne vicie pas la clause, n’étant pas, en soi, jugée contraire au principe de neutralité ni aux dispositions légales précitées.

En conséquence, la Cour d’appel, écartant les moyens de nullité et d’inopposabilité soulevés, approuve le jugement de première instance ayant rejeté la demande des héritiers.

En cas d’éviction pour démolition et reconstruction, si le preneur n’a pas exprimé son souhait de retour durant l’instance, le bailleur doit l’informer du début des travaux et l’inviter à exercer ce droit dans les 3 mois (art. 13 al. 3, loi n° 49.16). Le manquement à cette formalité par le bailleur initial le rend redevable de l’indemnité d’éviction complète pour perte du fonds de commerce, cette obligation ne se transmettant pas à l’acquéreur postérieur de l’immeuble.

Pour fixer l’indemnité, l’absence de déclarations fiscales (un des éléments visés à l’art. 7, loi n° 49.16) n’exclut pas la prise en compte des autres composantes du fonds (droit au bail, clientèle, etc.), souverainement appréciées par les juges du fond. Les moyens soulevés pour la première fois en cassation sont irrecevables.

En matière de bail commercial portant sur un immeuble exproprié pour cause d’utilité publique, la Cour de cassation précise les conséquences juridiques du dépôt du jugement d’expropriation auprès de la Conservation foncière sur la situation du bailleur initial. En l’espèce, le litige concernait la recevabilité d’une action en paiement des loyers et en expulsion introduite par l’ancien propriétaire bailleur postérieurement au transfert effectif de propriété au profit de l’État et à l’enregistrement du jugement d’expropriation.

Se fondant sur l’article 37 de la loi n° 7-81 relative à l’expropriation pour cause d’utilité publique, la Cour rappelle que l’inscription du jugement translatif de propriété auprès de la Conservation foncière entraîne immédiatement et automatiquement le transfert de la propriété à l’autorité expropriante et purge le bien immobilier de toutes les charges et droits réels préexistants.

Dès lors, les droits des anciens titulaires, y compris ceux du bailleur, ne subsistent plus qu’à travers un droit à indemnisation. À compter de l’inscription foncière, l’ancien propriétaire perd définitivement sa qualité de propriétaire ainsi que celle de bailleur, cette dernière étant indispensable pour agir valablement en paiement des loyers ou en expulsion du locataire.

Par conséquent, la Cour affirme que toute action intentée par l’ancien propriétaire, visant l’exécution ou la résiliation du bail après la date de dépôt du jugement d’expropriation, est irrecevable faute de qualité pour agir. Elle précise également que le maintien dans les lieux du locataire postérieurement au transfert de propriété ne modifie en rien l’absence de légitimité juridique de l’ancien bailleur à poursuivre l’exécution du bail ou à réclamer ses loyers.

L’acquéreur d’un bien immobilier loué, en sa qualité d’ayant cause à titre particulier, est substitué de plein droit dans les droits et obligations du bailleur initial dès la conclusion de la vente. Il n’est donc pas tenu de notifier formellement la vente au locataire selon les modalités de la cession de créance prévues à l’article 195 du Dahir des Obligations et des Contrats, ces dispositions étant inapplicables en la matière.

En l’espèce, la Cour d’appel relève que le locataire avait une connaissance certaine du changement de propriétaire. Par conséquent, le paiement des loyers qu’il a continué d’effectuer auprès de l’ancien bailleur n’est pas libératoire. Le défaut de paiement envers le nouveau propriétaire est ainsi caractérisé, une offre partielle étant insuffisante pour y remédier.

Ce manquement constitue un motif grave et légitime au sens du Dahir du 24 mai 1955 justifiant la résiliation du bail. Infirmant le jugement de première instance, la Cour valide en conséquence le congé, prononce l’expulsion du locataire et le condamne au paiement des arriérés locatifs.