Réf
71376
Juridiction
Cour d'appel de commerce
Pays/Ville
Maroc/Casablanca
N° de décision
1035
Date de décision
12/03/2019
N° de dossier
2019/8225/646
Type de décision
Arrêt
Thème
Mots clés
Résiliation du bail, Référé, Président du conseil communal, Immeuble menaçant ruine, Demande d'éviction, Décision de démolition, Confirmation du jugement, Condition de recevabilité de l'action, Charge de la preuve, Bail commercial
Base légale
Article(s) : 4 - Dahir n° 1-16-48 du 19 rejeb 1437 (27 avril 2016) portant promulgation de la loi n° 94-12 relative aux bâtiments menaçant ruine et à l’organisation des opérations de rénovation urbaine
Source
Non publiée
Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé ayant déclaré irrecevable une demande d'expulsion d'un local commercial pour péril, la cour d'appel de commerce examine les conditions de recevabilité d'une telle action. Le juge de première instance avait écarté la demande faute de production de la décision de démolition émanant du président du conseil communal. L'appelante soutenait que l'état de péril imminent, attesté par une expertise et un avertissement administratif, suffisait à justifier l'éviction. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen au visa de l'article 4 de la loi n° 94-12 relative aux bâtiments menaçant ruine. Elle retient que la demande d'éviction d'un preneur d'un immeuble déclaré en péril doit impérativement être fondée sur une décision de démolition émanant du président du conseil communal. Dès lors, la cour considère qu'un simple avertissement administratif ou un rapport d'expertise, bien que démontrant le danger, ne sauraient suppléer l'absence de cet acte administratif spécifique. L'ordonnance entreprise est en conséquence confirmée.
وبعد المداولة طبقا للقانون.
في الشكل :
حيث تقدمت السيدة اليماني (ش.) بواسطة نائبهابمقال استئنافي ، مؤدى عنه الرسوم القضائية بتاريخ 21-01-2019 تستأنف بمقتضاه الامر الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 18-04-2018 تحت عدد 1850 في الملف عدد 1740/8101/2018، القاضي : بعدم قبول الطلب، مع إبقاء الصائر على رافعه.
حيث قدم الاستئناف مستوفيا لكافة الشروط الشكلية المتطلبة قانونا و صفة و اجلا و اداء فهو مقبول شكلا.
في الموضوع :
حيث يستفاد من وثائق الملف و من الامر المستانف، انه بتاريخ 04-04-2018 تقدمت السيدة اليماني (ش.) بمقال استعجالي لدى المحكمة التجارية بالدار البيضاء عرضت فيه أن المدعى عليه يكتري منها محلا تجاريا وأن البناية التي يتواجد بها المحل قديمة أصبحت آيلة للسقوط وتهدد سلامة شاغليها ومستغليها والمارة والبنايات المجاورة ومعرضة للانهيار في أي لحظة، وأنه صدر قرار إداري ينذر المالكة بهدم العقار وبتحميلها كامل المسؤولية عن الانهيار، وأن العارضة أرسلت للمدعى عليه إنذار بالإفراغ توصل به بتاريخ 08/01/2018 وأنه للتأكد من حالة العقار وانهياره قام الخبير محمد نجيب (ا.) بإنجاز تقرير حول خطر الانهيار والسقوط خلص فيه إلى أنه نظرا لتعرية القضبان الحديدية بسقف الطابق العلوي وسقف السطح وتلاشي الخرسانة فإن انهيار السقوف هو حتمي وسوف يؤدي إلى انهيار الجدران الهشة بهذين المستويين وسقف الطابق الأرضي نظرا للتشققات العارضة الرئيسية، وبذلك فإن البناية تشكل خطرا على السكان والمارة لأنها مهددة بالانهيار. ملتمسة الحكم بإفراغ المدعى عليه من المحل المؤجر بالطابق السفلي زنقة [العنوان] الدار البيضاء هو ومن يقوم مقامه، تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 1000 درهم عن كل يوم تأخير في التنفيذ ابتداء من تاريخ الحكم، مع الإذن في استعمال القوة العمومية ان اقتضى الأمر ذلك، و شمول الأمر بالنفاذ المعجل والصائر. مرفقة المقال بشهادة ملكية، إنذار مع محضر تبليغه ونسخة من تقرير خبرة.
و بعد تخلف نائب المدعى عليه رغم التوصل، صدر الامر الاستعجالي المشار اليه أعلاه.
إستانفته السيدة اليماني (ش.)، و أبرزت في اوجه استئنافها بعد عرضها لموجز الوقائع، أن الأمر المطعون فیه أسس على أن الملف خال من قرار المجلس الجماعي المشترط قانونا وان الوثائق المدلى بها بالملف تعتبر بدایة للإجراءات والتدابیر الخاصة بالمباني الآیلة للسقوط من قبل رئیس الجماعة، و ان التعليل الذي اعتمد علیه السید قاضي الأمور المستعجلة مستبعدا القرار الذي اتخذه السید رئیس جماعة الدار البیضاء الموجه إلى السيدة اليماني (ش.) المؤرخ في 22 شتنبر 2016 تحت عدد 290 واعتبره إجراء أولي فذلك تعلیل غیر واقعي وغیر قانوني، وأن العارضة أثبتت بالخبرة التقنیة التي أنجزتها لجنة الدور المتداعیة للسقوط والخبرة التي أنجزها الخبیر محمد نجيب (ا.) تؤكد أن المحل موضوع النزاع أصبح یشكل خطرا على قاطنیه والمارة والجیران ومعرضا للانهيار بسبب تدهور حالته المادیة من الداخل والخارج، وأن العارضة أخبرت السلطة المحلیة بكل ذلك، وأن السید رئیس جماعة الدار البیضاء اتخذ قرارا إداریا متضمنا لإنذار المالكة بالإسراع في الحصول على رخص الهدم والبناء تحت مسؤولیتها الشخصية، وأن العارضة أسست طلبها على الحالة الواقعیة للعقار الذي أصبح آیلا للسقوط والإجراءات التي سلكتها من أجل وضع حد الخطر الآتي ویتمثل في مراسلة السلطات المحلیة التي اتخذت القرار الذي أشار إلیه قاضي المستعجلات في تعلیله واستبعده هكذا ، وأنها بعثت بإنذار للمكتري الذي كان في جوابه إقرار بالوضعیة الهشة المزریة للعقار وفقدانه للصلابة وضرورة هدمه وإعادة بناءه وأنه طالب بإجراء خبرة، وأن جمیع الشروط اللازمة لدعوى الإفراغ بسبب الوضعیة المادیة للعقار الآیل للسقوط متوفرة وأنها من اختصاص القضاء الإستعجالي لتفادي انهياره و الخطر المحدق بشاغليه و الجيران و المارة. ملتمسة من حيث الشكل : قبول الاستئناف، و من حيث الموضوع :إلغاء الامر المستانف و الحكم من جديد بإفراغ المستانف عليه من المحل الكائن بالعنوان المشار اليه أعلاه، هو و من يقوم مقامه تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها الف درهم عن كل يوم تاخير في التنفيذ، مع الاذن باستعمال القوة العمومية إن إقتضى الامر ذلك، و الصائر.
و أرفقت المقال بنسخة من الامر المطعون فيه، و صورة قرار إداري رقم 290.
و حيث أدرجت القضية بجلسة 26-02-2019 حضر خلالها الاستاذ (ق.) عن الاستاذ (ع.) عن المستانفة، و تخلف المستانف عليه رغم التوصل، فتقرر حجز القضية للمداولة قصد النطق بالقرار بجلسة 12-03-2019.
حيث تمسكت المستانفة في أسباب إستئنافها بما هو مشار اليه اعلاه.
و حيث إن الثابت من وثائق الملف أن المستأنفة أسست الطلب على صدور قرار إداري ينذرها بهدم العقار المتواجد به المحل التجاري موضوع الافراغ و بتحميلها كامل المسؤولية عن الانهيار.
و حيث إن عدم تعزيز المستانفة الطلب بقرار السيد رئيس المجلس الجماعي بخصوص هدم العقار يجعله قد جاء مخالفا للمقتضيات المنصوص عليها في القانون رقم 12-94 المتعلق بالمباني الايلة للسقوط و تنظيم عمليات التجديد الحضري، و خاصة مقتضيات الفقرة 2 من المادة 4 منه و التي تنص على انه " إذا كان المبنى آيل للسقوط مكترى و يستوجب الهدم إسنادا الى قرار صادر عن رئيس المجلس الجماعي يمكن و على الرغم من كل مقتضى مخالف، لمالك المبنى ان يطلب من المحكمة الابتدائية الموجود في نفوذها المبنى المذكور فسخ عقد الكراء و إفراغ المكتري او من يقوم مقامه دون تعويض".
و حيث إنه بذلك يكون ما تمسكت به المستانفة على غير أساس، و الامر المطعون فيه في محله و يتعين تأييده.
و حيث يتعين تحميل الطاعنة الصائر.
لهذه الأسباب
تصرح وهي تبت انتهائيا علنيا و غيابيا في حق المستأنف عليه:
في الشكل:
في الموضوع : برده و تاييد الامر المستانف مع ابقاء الصائر على رافعه.
66251
Validité de la sommation de payer : la notification effectuée personnellement par l’huissier de justice est régulière et justifie la résiliation du bail commercial pour défaut de paiement (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
17/11/2025
66203
Le droit d’entrée versé par le preneur constitue une composante de l’indemnité d’éviction et ne peut être réclamé séparément en cas de congé pour usage personnel (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
13/11/2025
66197
Indemnité d’éviction : la cour d’appel n’est pas liée par les conclusions du rapport d’expertise et dispose d’un pouvoir souverain pour évaluer les composantes du fonds de commerce (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
13/11/2025
66191
Le preneur ayant notifié la résiliation du bail reste redevable des loyers tant qu’il n’a pas prouvé avoir effectivement libéré les lieux et restitué les clés (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
13/11/2025
66185
Bail commercial – Application de la loi n° 49-16 – La condition d’une exploitation effective de deux ans s’apprécie à la date de la notification du congé (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
13/11/2025
66181
Bail commercial : À défaut d’une exploitation effective des lieux pendant deux ans, le locataire ne bénéficie pas de la protection de la loi n° 49-16 et la résiliation du bail est soumise au droit commun (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
09/12/2025
66179
Bail commercial : le congé notifié au preneur avant l’expiration du délai de deux ans d’exploitation fait obstacle à l’acquisition du droit à l’indemnité d’éviction (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
13/11/2025
Réformation partielle du jugement, Propriété commerciale, Preuve des travaux, Non-renouvellement du bail, Loi n° 49-16, Indemnité d'éviction, Force obligatoire du contrat, Congé avant l'expiration du délai, Condition d'exploitation de deux ans, Clause d'indemnisation pour travaux, Bail commercial
66172
Action en expulsion pour occupation sans titre : La présence d’occupants est justifiée par l’existence d’un bail commercial non résilié liant le bailleur au preneur absent (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
16/10/2025
66166
Bail commercial : Le procès-verbal de non-conciliation constatant la production d’une lettre de remise des clés fait foi de la restitution du local et de l’extinction du contrat (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
13/11/2025
