وبعد المداولة طبقا للقانون

بناء على المقال الاستئنافي المؤدى عنه الصائر القضائي الذي تقدم به السادة ورثة أحمد (أ.) بواسطة نائبهم بتاريخ 01/10/2019 يستأنفون بمقتضاه الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 31/10/2018 تحت عدد 10119 ملف عدد 5306/8205/2018 و القاضي في الشكل بعدم قبول الطلب في شقه المتعلق بإفراغ المدعى عليه من المحل موضوع النزاع وبقبول باقي الطلبات وفي الموضوع برفض الطلب وتحميل رافعه الصائر .

وحيث انه فيما يخص المطالبة بإيقاف البت الى حين صدور مقرر نهائي عن المحكمة الجنحية , فإنه بالاطلاع على وثائق الملف يتضح انه لا يوجد من بينها ما يفيد تحريك الدعوى العمومية وان الامر يتعلق بمجرد شكايات , وبالتالي فلا مجال لايقاف البت ويكون الدفع مردودا.

في الشكل:

سبق البت فيه بقبول الاستئناف شكلا بمقتضى القرار التمهيدي الصادر بتاريخ 27/1/2020.

و في الموضوع :

يستفاد من وثائق الملف و الحكم المستأنف أن السادة ورثة أحمد (أ.) تقدموا بواسطة نائبهم بمقال أمام المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 24/05/2018 والذي جاء فيه أنه بتاريخ 14/06/2011 صدر في مواجهتهم بالملف رقم 4802/9/2009 حكما تحت رقم 5283 قضى بإفراغهم ومن يقوم مقامهم من المحل التجاري الكائن بزنقة [العنوان] الدار البيضاء وبتاريخ 18/07/2013 صدر في مواجهتهم عن استئنافية هذه المحكمة بالملف رقم 4057/2011/15 قرار تحت رقم 3917/2013 يقضي بتأييد الحكم المستأنف وبإفراغهم ومن يقوم مقامهم من المحل التجاري الكائن بزنقة [العنوان] الدار البيضاء وبتاريخ 15/09/2016 صدر لفائدتهم عن الغرفة التجارية بمحكمة النقض بالملف التجاري عدد 25/3/2/2014 قرار تحت رقم 391/2 يقضي بنقض القرار الصادر عن محكمة الاستئناف التجارية بالملف 4057/2011/15 والذي قضى بإفراغهم ومن يقوم مقامهم من المحل التجاري الكائن بزنقة [العنوان] الدار البيضاء وبإحالة القضية والأطراف على نفس المحكمة مصدرة هذا القرار لتبت فيه بهيئة أخرى طبقا للقانون وبتحميل المطلوب في النقض الصائر وبتاريخ 31/10/2017 صدر لفائدتهم في مواجهة المدعى عليه علال (ا.) عن استئنافية هذه المحكمة بالملف رقم 5956/8206/2016 قرار تحت رقم 5505 يقضي بعد النقض والإحالة بإلغاء الحكم المستأنف والحكم من جديد برفض الطلب ملتمسين الأمر بإرجاع الحالة إلى ما كانت عليه وذلك بتمكين العارضين من الدخول للمحل التجاري الكائن بالعنوان أعلاه وبإفراغ المدعى عليه علال (ا.) من المحل المذكور هو ومن يقوم مقامه أو بإذنه، مع شمول الحكم بالنفاذ المعجل وتحميل المدعى عليه الصائر مع ما يترتب عن ذلك قانونا وأرفقوا المقال بنسخة طبق الأصل من الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالملف رقم 4802/9/2009، نسخة طبق الأصل من القرار الصادر عن المحكمة التجارية بالملف رقم 4057/2011/15، صورة شمسية من القرار الصادر عن محكمة النقض بالملف رقم 25/3/2/2014 ونسخة طبق الأصل من القرار الصادر عن محكمة الاستئناف التجارية بالملف رقم 5956/8206/2016.

وبناء على المذكرة الجوابية مع مقال إدخال الغير في الدعوى لنائب المدعى عليه والمؤدى عنه الرسوم القضائية بتاريخ 17/07/2018 والتي جاء فيها انه سبق للعارض أن اقام دعوى في مواجهة المدعين ترمي إلى طردهم من المحل الكائن زنقة [العنوان] الدار البيضاء لاحتلالهم له بدون سند ولا قانون وفعلا صدر القرار الاستئنافي عن محكمة الاستئناف التجارية بالبيضاء تحت عدد 3917/2013 مؤيدا الحكم الابتدائي عدد 5283 فيما قضى به من إفراغ المحل للاحتلال بدون سند وان محكمة النقض قضت بنقض القرار وإحالة القضية من جديد على نفس المحكمة لتبت فيه من جديد بهيئة أخرى وان محكمة الاستئناف التجارية وفي إطار تقيدها بنقطة النقض والإحالة اقتصر نظرها على وجود سند من عدمه فقط دون الخوض في مدى صحته وقانونيته، وطالما أن دعوى العارض كانت مؤسسة على الطرد للاحتلال بدون سند وهو واقع الحال، فإن محكمة الاستئناف عند بتها في الموضوع بعد النقض والإحالة اعتبرت أن عقد بيع أصل تجاري المدلى به من طرفهم ينفي عنهم الاحتلال والحالة هذه فان قرار محكمة الاستئناف عدد 5505 الصادر بتاريخ 31/10/2017 وان ألغى القرار رقم 3917 الصادر بتاريخ 18/07/2013 فهو لم يبت في جوهر النزاع ولم يفحص شرعية وقانونية العقد المتمسك به والجهة المكرية بل اكتفى بالقول بوجود سند وحسب ولذلك فهو موضوع طعن بالنقض أمام محكمة النقض في اطار ملف 429/3/2018 وان طلب المدعين بإرجاع الحالة إلى ما كانت عليه هو ادعاء غير مرتكز على أساس من الواقع والقانون لأنهم غير مرتبطين بعقار العارض بأية رابطة قانونية تسمح لهم بالرجوع إليه كما ان السند المحتج به موضوع دعوى التصريح ببطلان عقد بيع أصل تجاري وعدم نفاده في مواجهة الغير في الملف رقم 7330/8205/2018 ومن جهة ثانية تجدر الإشارة الى ان العقار برمته تغيرت معالمه ولم يعد كما كان حتى يمكن تصور إرجاع الحالة إلى ما كانت عليه وذلك بعد هدمه وإقامة بناء جديد على أنقاضه من أربع مستويات منذ سنة 2013 وفضلا عن ذلك فان سفلي العقار في جزء كبير منه مستغل حاليا من طرف الغير على وجه الكراء وان إرجاع الحالة من الاستحالة بما كان أن على مستوى الواقع أو القانون فالأولى تتمثل في تغيير معالم المحل وتشييد بناء بمعايير جديدة وفق تصميم حديث مسلم في هذا الشأن عوض البناء المتهالك الذي كان عليه إضافة الى تقليص مساحته وتغيير في تصميمه ومضمونه استجابة لتصميم التهيئة من اجل توسعة الازقة المحادية إليه والثانية تتمظهر في وجود الغير حسن النية الذي أصبح له مركز قانوني كمكتري لا يمكن المساس به والإساءة إليه وان العارض ومعه المالكون السابقون ينفون وجود اية علاقة بالمدعين وان كل ما يدعونه بخصوص وجود عقد بيع اصل تجاري مؤرخ في 20/05/1960 كسند للتواجد بعقار العارض هو ادعاء باطل وان ما سمي بعقد بيع الأصل التجاري المذكور لا يتضمن مدخل تملك بائعه ولا العلاقة الكرائية بمالك الرقبة ولا السومة الكرائية فهل هذا يعتبر سندا للتواجد بعقار الغير وعليه فانه لا يمكن مسايرة المدعين في ادعاءاتهم في ظل غياب العلاقة القانونية برب الملك وبالتالي ان اي ارجاع للحالة سيكون رجوعا إلى وضعية اللاقانون، ملتمسا رد مطالب المدعين وعدم أخذها بالاعتبار والحكم تبعا لذلك برفض الطلب وإبقاء الصائر على رافعه وفي مقال الإدخال الإشهاد للعارض بإدخال السيد يونس (د.) في الدعوى الحالية للدفاع عن مصالحه وسماع دفوعه والبت في الصائر وفق ما يقتضيه القانون وأرفق الجواب بنسخة من عريضة النقض، نسخة من ملف رقم 7330/8205/18، نسخة من رخصة الهدم وأخرى للبناء وثالثة لتصميم البناية، نسختين من شهادة الملكية قبل وبعد البناء، نسخ من تواصيل الكراء.

وبناء على المذكرة الجوابية لنائب المدعين بجلسة 19/09/2018 والتي جاء فيها كون المدعى عليه تمسك بدفع مفاده انه طعن بالنقض في القرار الصادر عن استئنافية هذه المحكمة بعد النقض في القرار الصادر عن استئنافية هذه المحكمة بعد النقض والإحالة بالملف عدد 5956/8206/2016 قرار تحت رقم 5505 بتاريخ 31/10/2017 وتبعا لذلك يكون دفع المدعى عليه ساقطا عن درجة الاعتبار ولا يستند على اساس من القانون بل ويخالف مقتضيات الفصل 361 من ق م م، كما ان الثابت من أوراق الملف ان مورث العارضين المسمى قيد حياته احمد (أ.) اشترى الأصل التجاري موضوع النزاع من السيد عبد الله (ب.) بمقتضى عقد مؤرخ في 20/05/1960 وان هذا الأخير آل إليه عن طريق البيع المنجز له من طرف السيدة الزوهرة (ب.) والسيد مبارك (ب.) بصفتهما مالكين للرسم العقاري 10696/س وبمقتضى عقد بيع مؤرخ في 01/06/1934 من طرف البائع لهما هنري (ا.) وتبعا لذلك فان مورث العارضين حاز ما اشتراه وظل يشتغل فيه ويستغله في بيعه الاحذية ومسجل بالسجل التجاري تحت رقم 3666 وانه كان خاضعا للضريبة ويؤديها بانتظام ناهيك عن الواجبات الكرائية حسب الثابت من وصولات الكراء ورقم المحل 54 الكائن بزنقة سميرن وان الشهادة الصادرة عن المحافظة العقارية الفداء مرس السلطان تفيد ان الملك المسمى "(ه.2)" ذي الرسم العقاري عدد 13874/34 مستخرج من الرسم العقاري الأم 10696/س هذا بالإضافة إلى أن المدعي يطالب بحق سبق رفضه وينازع في حق سبق استحقاقه وزعم المدعي بمقاله الافتتاحي انه اشترى الرسم العقاري عدد 13874/34 وانه فوجئ باشخاص غرباء يقولون بوجود اصل تجاري بعقاره الكائن بالرقم 54 زنقة سميرن وجافا الدار البيضاء الا ان ما تمسك به لا يعدو ان يزيد عن كلام مجرد من الاثبات وتضحده الاحكام الصادرة عن هذه المحكمة وكذا القرار الصادر عن محكمة النقض وان المدعى عليه اقر بجلسة البحث التي امرت بها محكمة الاستئناف بالملف بعد النقض عدد 5956/8206/16 بتاريخ 11/07/2017 انه عند اقتناء العقار المذكور وجد بالمحل الكائن بالرقم 54 زنقة سميرن وجافا الدار البيضاء ورثة أحمد (أ.) يمارسون نشاطهم التجاري في بيع الاحذية وتبعا لذلك يكون حبل بهتان وباطل المدعى عليه قد وصل الى نهايته وان دعوى عقد ابطال اصل تجاري تصبح غير ذي موضوع ولا تستند على اي اساس من الواقع والقانون سيما ان قرارات هذه المحكمة وكذا محكمة النقض حسمت الجدل بواقعة الاحتلال بدون سند واكدت ان تواجدهم بالمحل المذكور شرعي ويستند على اساس من الواقع والقانون وانه ولوجود الاصل التجاري فان الاختصاص انعقد لهذه المحكمة بدليل انه في تعليلها للقرار رقم 1156/2010 الصادر بتاريخ 09/03/2010 بالملف رقم 455/2010/13 اكدت انها بعدما ثبت لها ان المحل موضوع الدعوى يتواجد به الاصل التجاري ان الاختصاص ينعقد لها وذلك حتى تتمكن من القول ما اذا كان العارضون محتلين بدون سند او مالكين للاصل التجاري الا اذا انعقد لها الاختصاص، كما ان المحل التجاري موضوع الدعوى لم تتغير معالمه وتباع فيه الاحذية والمحفظات النسائية بدليل انه بتاريخ 01/08/2018 انتقل المفوض القضائي المنتدب على ذمة القضية الى المحل التجاري الكائن بالعنوان اعلاه حيث عاين المحل المذكور تمارس فيه تجارة بيع الاحذية والمحفظات النسائية مع ملاحظة ان المدعى عليه لم يغير النشاط الذي كان يمارسه مورث العارضين، ملتمسين رد جميع دفوع المدعى عليه لعدم استنادها على اساس صحيح من القانون والحكم تبعا لذلك وفق ملتمساتهم بالمقال الافتتاحي مع جميع ما يترتب عن ذلك قانونا وفي مقال الادخال عدم قبوله شكلا لمخالفته الفصل 103 من ق م م مع جميع ما يترتب عن ذلك قانونا وارفقوا المذكرة بشهادة الايداع، نسخة حكم صادرة عن هذه المحكمة بالملف عدد 966/8205/19 قضى برفض طلب ابطال عقد بيع اصل تجاري، عقد بيع مؤرخ في 01/09/1934، عقد بيع اصل تجاري مؤرخ في 20/05/1960، التصريح بالتقييد بالسجل التجاري لمورث العارضين بالعنوان المدعى فيه، تواصيل كراء العارض للمحل المدعى فيه، تواصيل اداء الضريبة على الدخل بعنوان المحل المدعى فيه و محضر المفوض القضائي يثبت ان المحل المدعى فيه لم تتغير معالمه.

وبناء على تعقيب المدعى عليه بواسطة نائبه بجلسة 24/10/2018 والتي اكد من خلالها دفوعاته السابقة والتمس رد جميع دفوعات المدعين وعدم أخذها بالاعتبار لعدم ارتكازها على اساس والحكم تبعا لذلك برفض الطلب.

وبناء على المذكرة الجوابية لنائب المدخل في الدعوى بجلسة 24/10/2018 والتي أفاد من خلالها بان مصلحته قائمة في نازلة الحال لأنه من يشغل المحل موضوع الدعوى على وجه الكراء بمشاهرة قدرها 2000.00 درهم منذ يناير 2016 وان العارض اكترى المحل من يد مالكه السيد علال (ا.) ويؤدي الواجبات الكرائية بشكل منتظم منذ اكثر من سنتين ونصف وان استغلاله للمحل لمدة سنتين تجعله خاضعا لحماية مقتضيات القانون رقم 49.16 وان العارض لما اكترى المحل قام بتزيينه من اجل تهيئته لممارسة نشاطه التجاري في بيع الاحذية النسائية وهذا تطلب منه مبالغ لا يستهان بها وانه يعد من الغير الحسن النية ومن المفروض حفظ وصون حقوقه من الاعتداء وبإمكان المدعين سلوك مساطر موازية غير إرجاع الحالة التي يستحيل إرجاعها كما كانت نظرا للتغييرات التي لحقت المحل هدما وبناءا وتجديدا وتهييئا وان دفع المدعين بعدم قبول مقال الإدخال لا ينبني على أساس اذ ان للعارض حقوق لا يمكن القفز عليها بالإضافة ان مركزه القانوني ومكتسباته سيلحقها الضرر في ظل الدعوى الحالية وليس اية منازعة أخرى التي كانت سابقة لوجوده بالمحل، ملتمسا الحكم برفض الطلب وعدم أخذه بعين الاعتبار وأرفق المذكرة بتواصيل كراء.

و بعد استيفاء الإجراءات المسطرية صدر الحكم المشار إلى منطوقه أعلاه استأنفه السادة ورثة أحمد (أ.) وجاء في أسباب استئنافهم أن المحكمة الابتدائية حرفت وقائع النزاع و خلصت إلى استنتاجات تثير الدهشة والاستغراب بدليل أن المقرر قانونا أن قاضي الموضوع يعتمد في بناء قضاءه على مختلف الوثائق المعروضة امامه والتي تعتبر واقعا للدعوى لا يجوز تحريفه وأن العارضين أحاطوا علما المحكمة بمختلف أطوار هذا النزاع وأيدوا مقالهم الافتتاحي للدعوى وكذا تعقيبهم على المذكرة الجوابية المدلی بجلسة 19/06/2018 بجميع الأحكام والقرارات الصادرة بشأنه، كما يدلون للمحكمة بحكم صادر عن ابتدائية هذه المحكمة بتاريخ 08/05/2019 بالملف رقم 7330/8205/2018 قضى برفض طلب المستأنف عليه من أجل التصريح ببطلان عقد بيع أصل تجاري مؤرخ في 20/05/1960 اشترى بموجبه مورث العارضين المحل التجاري موضوع النزاع وأوضحوا أن قاضي الموضوع لم يجب عن دفوع ووقائع أثيرت بصفة قانونية وقام بتحوير الواقع وتغييره من تلقاء نفسه وخلص إلى استنتاجات تطمس حقيقة وتاريخ النزاع وتثير الدهشة والاستغراب و تجاهل القرار الصادر عن الغرفة التجارية بمحكمة النقض بتاريخ 15/09/2016 بالملف التجاري عدد 25/3/2/2014 يقضي بنقض القرار الصادر عن محكمة الاستئناف التجارية بالملف 4057/2011/15 تحت رقم 391/2 والذي قضى بإفراغهم ومن يقوم مقامهم من المحل التجاري الكائن بزنقة [العنوان] الدار البيضاء، وبإحالة القضية والأطراف على نفس المحكمة مصدرة هذا القرار لتبت فيه بهيئة أخرى طبقا للقانون وبتحميل المطلوب في النقض الصائر ، وأن قاضي الموضوع تجاهل القرار الصادر عن هذه المحكمة بتاريخ 31/10/2017 بالملف رقم 5956/8206/2016 تحت رقم 5505 الذي قضى بعد النقض والإحالة في الموضوع بإلغاء الحكم المستأنف والحكم من جديد برفض الطلب وتحميل المستأنف عليه الصائر كما تجاهل حكما صادرا عن ابتدائية هذه المحكمة بتاريخ 17/05/2018 بالملف 966/8205/2018 تحت رقم 4978 قضى برفض طلب الحكم بإبطال عقد بيع الأصل التجاري المبرم بين عبد الله (ب.) وأحمد (أ.) " مورث العارضين" المؤرخ في 20/05/1960 في شقه المتعلق بالحق في الكراء وعدم نفاده في مواجهة المدعى عليه ولم يطبق قواعد قانونية آمرة نافدة وواجبة التطبيق مترتبة عن الأحكام والقرارات الصادرة عن هذه المحكمة وعن محكمة النقض مضيفا أن المحل التجاري رقم 54 لم تتغير معالمه وتباع فيه الأحذية والمحفظات النسائية بدلیل أنه بتاريخ 01/08/2018 انتقل المفوض القضائي المنتدب على ذمة القضية إلى المحل التجاري رقم 54 الكائن بزاوية زنقة [العنوان] الدار البيضاء حيث عاين المحل المذكور تمارس فيه تجارة بيع الأحذية و المحفظات النسائية مع ملاحظة أن المستأنف عليه لم يغير النشاط الذي كان يمارسه مورث العارضين لما يزيد عن نصف قرن وأن القرار عدد M 44/14 الصادر عن رئيس قسم التعمير والإسكان لمقاطعة مرس السلطان بتاريخ 24/04/2014 و تحديدا بفصله الثاني أنه يتعين على صاحب الرخصة احترام التصفيف المثبت على أرض الواقع.. وان قاضي الموضوع بالمحكمة الابتدائية لم يجب عن دفوع وحجج أثيرت بصفة قانونية بحيث أن العارضين أيدوا تعقيبهم بمذكرتهم المرفقة بجلسة 19/06/2018 بمحضر معاينة أنجزه المفوض القضائي عبد الفتاح (ك.) جاء فيه أن المحل التجاري رقم 54 الكائن بزاوية زنقة [العنوان] بالدار البيضاء موضوع النزاع يمارس فيه المستأنف عليه تجارة بيع الأحذية والمحفظات النسائية وأن قاضي الموضوع بالمحكمة الابتدائية لم يبين من أين استخلص أن المدعى فيه قد تغيرت معالمه وكيف تغيرت معالمه ثم إن العارضين أثبتوا عكس ما يدعيه المستأنف عليه بمحضر معاينة رسمي صادر عن موظف عمومي لا يمكن الطعن فيه إلا بالزور وبقرار صادر عن رئيس التعمير والإسكان وأن قاضي الموضوع أعرض عن تطبيق القانون بتجاهل قاعدة قانونية نافدة وواجبة التطبيق بدليل أن المقرر قانونا وقضاء أنه من اثار النقض رد الطرفين إلى الحالة التي كانا عليها قبل صدور القرار المنقوض و بطلان جميع الإجراءات التنفيذية التي تكون اتخذت استنادا إليه وأن ما خلص إليه قاضي الموضوع بالمحكمة الابتدائية في تعليله هو مخالف للقانون بحيث أنه لم يطبق النص الواجب تطبيقه واستبعد وقائع ودفوع أثيرت بصفة نظامية وكذا أحكام وقرارات صادرة عن هذه المحكمة وكذا عن محكمة النقض اكتسبت قوة الشيء المقضي به طبقا لمقتضيات الفصل 451 من قانون الالتزامات والعقود ملتمسين في الأخير قبول الاستئناف وفي الموضوع إلغاء الحكم المستأنف والحكم تصديا بإرجاع الحالة إلى ما كانت عليه وذلك بتمكين العارضين من الدخول للمحل التجاري موضوع النزاع و بافراغ المستأنف عليه من المحل المذكور و من يقوم مقامه أو بإذنه و شمول الحكم بالنفاذ المعجل و تحميل المستأنف عليه الصائر مع ما يترتب عن ذلك قانونا .

و بناء على المذكرة الجوابية المدلى بها من طرف المدخل في الدعوى بواسطة نائبه بجلسة 25/11/2019 جاء فيها أن الحكم المستأنف كان صائبا فيما قضى به ولم يخرق أي مقتضی لان العارض هو من يستغل المحل التجاري الكائن بزنقة [العنوان] الدار البيضاء ، على وجه الكراء بمشاهرة قدرها 2000,00 درهم منذ يناير من سنة 2016 والى يومنا هذا وان العارض اكترى المحل التجاري من يد مالكه علال (ا.) و انه يؤدي واجباته بشكل منتظم منذ ما يربو عن أربع سنوات و ان کرائه للعين موضوع الكراء جاء بحسن نية و أن استغلاله له كل هذه المدة يجعله تحت حماية القانون و أن معالم المحل تغيرت فعلا و ليس كما يصوره المستأنفون وأن المحل يوجد ببناية حديثة العهد شيدها المكري مند خمس سنوات فقط وأن له مركز قانوني رتبه بحسن نية ولا يمكن القفز عليه وأصبح حقه ثابت بعد كل هذه المدة التي لا يمكن معها هضم حقه الجدير بالحماية و القائم على وضع قانوني سليم وأن ادعائهم بكون المحل لا زال على حاله هو ادعاء غير صحيح بالمرة ولا يمكن الالتفات إليه نظير التغيرات الجذرية التي طالت العقار بكامله هدما و بناءا و تجديدا و تهييئا و انه فضلا عن هدم البناء و اعادة بنائه فان العارض استثمر أموالا في سبيل تهيئ المحل لتجارته من تبليط و انارة و رفوف و سلع و غيرها ، و أن ادعائهم بان المحل لا زال يبيع الأحذية و المحفظات النسائية هو ادعاء مجاني وان جميع ادعاءات المستأنفين لا ترقى لدرجة الاعتبار و تبعا لذلك فان حكم المحكمة الابتدائية معللا تعليلا كافيا و لم يحرف أي مقتضی و ما بالاستئناف على غير اساس ملتمسا تأييد الحكم الابتدائي فيما قضى به وبعد التصدي الحكم برفض الاستئناف.

و بناء على المذكرة الجوابية المدلى بها من طرف المستأنف عليه بواسطة نائبه بجلسة 09/12/2019 جاء فيها ان حكم محكمة البداية كان صائبا فيما ذهب اليه وعلل قضائه بما فيه الكفاية ولم يخرق أي مقتضی موضحا انه تحوز بملكيته وشرع في هدم البناء المتهالك وإقامة اخر جديد بموصفات حديثة ومعايير جديدة منذ سنة 2013 وان الطاعنين تقدموا بعريضة نقض تم على اثرها نقض القرار وإحالة القضية من جديد على نفس المحكمة للبت فيها من جديد بهيئة أخرى كما أن محكمة الاستئناف وفي اطار تقيدها بنقطة النقض و الاحالة اقتصر نظرها على وجود سند من عدمه فقط دون الخوض في مدى صحته وقانونيته وان المستانفين كانوا يدلون للمحكمة بصورة شمسية لما سمي عقد بیع اصل تجاري بين مورثهم والهالك عبد الله (ب.) الذي هو عبارة عن ورقة عادية لا تحمل أية مصادقة على التوقيع وليس فيها ما يثبت العلاقة الكرائية و قيمتها وبعد ان بتت المحكمة في ذلك السند واعتبرته غير ذا قيمة قانونية وهو المستنبط من القرار الاستئنافي اعلاه إلا أنهم بعد النقض ادلوا بنسخة طبق الأصل دون أن يكون الاصل موجودا او مصادق على التوقيعات الواردة فيه وهي اللحظة التي فطن فيها العارض لذلك وطعن فيه بالزور و طالبت المحكمة المستانفين باحضار الأصل في اطار مسطرة بطلان عقد للوقوف على صحة السند وقانونيته حينها تكشف الامر وتبين ما يدعون بهتانا وباطلا مضيفا ان قرار محكمة الاستئناف المحتج به في نازلة الحال هو موضوع طعن بالنقض في اطار ملف رقم 429/2018 أمام محكمة النقض الغرفة التجارية وانه بعد علم العارض بالتزوير الذي لحق الوثيقة المستند عليها في ابراز وجود سند للتواجد بمحله تقدم بشكاية في الموضوع امام السيد وكيل الملك بالمحكمة الابتدائية بالجديدة باعتبارها الدائرة التي تم فيها تزوير الوثيقة وبالضبط في احدى دوائر ازمور كما تقدم بشكاية اخرى امام السيد الوكيل العام المحكمة الاستئناف بالجديدة وثالثة امام السيد الرئيس الاول لهذه المحكمة في شان التزوير في عقود عرفية واستخدامه والمشاركة فيه وانه من الضروري الأمر بإيقاف البت في نازلة الحال الى حين انتهاء المسطرة الجنحية طبقا لمقتضيات الفصل 102 ق م م و الفصل 10 من ق م ج و من جهة ثانية فان طلب الطاعنين بإرجاع الحالة إلى ما كانت عليه هو ادعاء لا يرتكز على اساس لا واقعا ولا قانونا وانه مباشرة بعد افراغ جميع المحتلين لعقاره ومنهم المستأنفين عمد الى هدم البناء المتهالك المكون من سفلي وطابق اول عشوائي وأقام على انقاضه بناء جديد يختلف عنه تمام الاختلاف من اربع مستويات وفق تصميم جديد وتهيئ حديث يتماشى والتغيرات العمرانية الحاصلة بالمنطقة كما أن مساحة العقار ككل لحقها النقصان للتوسعة نتيجة تواجده بزاوية زنقتي جافا وسمیرن وان تغيير المعالم جملة و تفصيلا واضح لا غبار عليه و يستشف ايضا من رخص الهدم والبناء وتصميم البناية وليس كما جاء بمقال الاستئناف ان المحل لا يزال يزاول بيع الأحذية والمحفظات النسائية وهو قول مردود عليهم ولا ينفعهم في شيء لأن المقصود بتغيير معالم العقار هو الشكل والتصميم والبناء وليس النشاط المزاول وأن هذه التغييرات الجذرية لوحدها كافية لرد ادعاء المستأنفين بإرجاع الحالة إلى ما كانت عليه ببساطة لكونها لم تعد كما كانت في سابق عهدها وطالما أن المحل مكری للغير ويستغل على هذا الوجه منذ سنة 2016 بسومة شهرية قدرها 2.000,00 درهم وان بيع الاحذية او غيرها لا تعني العارض في شيء بقدر ما تهم المكتري الذي اختار لنشاطه بيع هذه المنتجات وان ارجاع الحالة إلى ما كانت عليها هو ضرب في الخيال ملتمسا في الأخير أساسا ايقاف البت الى حين صدور مقرر نهائي عن المحكمة الجنحية وفق مقتضيات المادة 102 من ق.م.م و الفصل 10 من ق.م.ج و احتياطيا رد ادعاءات المستأنفين لعدم ارتكازها على اساس و تأييد الحكم المستأنف وبعد التصدي رفض الاستئناف.

وبناء على باقي الردود والقرار التمهيدي الصادر عن هذه المحكمة بتاريخ 27/1/2020 والقاضي بإجراء خبرة عقارية انتدب للقيام بها الخبير السيد علوي كبيري علي .

وبناء على تقرير الخبرة وتعقيب نائبا الطرفين على تقرير الخبرة .

وبناء على القرار التمهيدي عدد 283 بتاريخ 27/07/2020 القاضي بإرجاع المهة للخبير

وبناء على التقرير التوضيحي للخبرة المنجز من طرف الخبير علوي كبيري علي والذي جاء في خلاصته ان المحل موضوع النزاع لم يلحقه اي تغيير فيما يخص الموقع عدا ما طرأ على البناية الجديدة في مجملها وذلك يعود الى ارجاع البناية للخلف لما يناهز مترا ونصف من جهة زنقة جافا امتثالا لما جاء في التصميم المرخص اما يخص المساحة فقد بقيت على حالها كما كان في السابق ولم يطرأ عليها أي تغيير.

وبناء على تعقيب نائب المستأنفين على تقرير الخبرة والذي جاء فيه ان تقرير الخبرة فند رواية المستأنف عليه , كما ان هذا الاخير صرح للموثق امحمد (ل.) منجز عقد بيع العقار انه يقتني الملك المسمى "(ه.2)" المشتمل على بقعة ارضية شيدت فوقها بنايات من طابق سفلي وطابق اول مخصص للسكن فقط, والتمس اثر ذلك من مدير ادارة التسجيل استفادته من التسعيرة المنخفضة على السكنى, وبذلك فالمستأنف عليه لم يشتري محلات تجارية حتى يدعي احتلالها من طرف العارضين. وقد اكد الخبير ان العقار يضم ثلاث محلات تجارية عبارة عن دكاكين ومن بينهم المحل التجاري موضوع النزاع الذي يحمل رقم 54 المتواجد بزنقة جافا وزنقة سميرن , وان المحلات المذكورة لازالت على حالها بعد اعادة البناء الا فيما يخص المحلين رقم 52 و52 مكرر, اللذين لم يعد يفصل بينهما شيء اذ ان العقار وخلافا للتصميم المرخص يضم حاليا محلا تجاريا بزنقة سميرن وممتد الى زنقة جافا وبالتالي له مدخلين , في حين ان المحل رقم 54 موضوع الدعوى يتواجد بالزاوية مطل على الزنقتين في ان واحد. كما اكد الخبير ان المحل لم يلحقه اي تغيير فيما يخص الموقع , عدا ما طرأ على البناية الجديدة في مجملها وذلك يعود الى ارجاع البناية الى الخلف لما يناهز مترا ونصف من جهة زنقة جافا امتثالا لما جاء في التصميم المرخص و اما فيما يخص المساحة فقد بقيت على حالها كما كان في السابق ولم يطرأ عليها اي تغيير.

ملتمسا المصادقة على تقرير الخبرة والحكم وفق المقال الاستئنافي.

المنشئ ابان الحماية كان بناء غير نظامي ولا تصميم له تابع لرسم عقاري اصلي, لم يفرز عنه الا في حدود سنة 2008 . وان مساحة العقار ككل بعد فرزه وتخصيصه برسم عقاري كانت 72 متر مربع , الا انه بعد هدمه وبنائه من جديد اصبحت مساحة العقار هي 62 متر مربع, الا ان الخبير مرة اخرى استنكف عن القراءة التقنية والفنية للتصميم الطبوغرافي للبناية , في حين كان عليه الركون اليه والوقوف على التغييرات الجوهرية التي حلت بالمحل من تغيير في المساحة نقصانا الى هدم البناء القديم وصولا الى اقامة بناء جديد وفق معايير حديثة يختلف تماما عن سابقه , وانه بالنظر لارجاع العقار الى الخلف ونقصان المساحة بعشرة امتر مربعة, وبما ان تواجد المحل بركن العقار فإن ارجاع العقار الى الخلف وخاصة من الجهة التي كان بها المحل , وهو البين من خلال قراءة بسيطة للتصميم المرفق , يشكل اندثارا للمحل الذي لم يبق له وجود .

وبناء على تعقيب نائب المستأنف عليه على الخبرة والذي جاء فيه انه يتعين التذكير في البداية ان البناء القديم الا ان الخبير ورغم ارجاع المهمة اليه من اجل التوضيح لم يستجب لقرار المحكمة الا بالقدر الذي يخدم توجهه, علما ان التغيير ثابت وان المحل لم يعد كما كان , سواء من حيث الموقع او الشكل او المساحة, فكيف تأتى للخبير القول ان مساحة المحل لم تتغير رغم ان مساحة المحل لا يعرفها حتى ملاكه, فهل كان يعرف مساحته او سبق له ان اخد قياساته فيما سبق, ام اكتفى بما صرح به الخصم.

وان المحل موضوع النزاع كانت له واجهة واحدة ولو تواجد بزاوية العقار على اعتبار ان البناء القديم كانت تتواجد به ثلاث محلات صغيرة تطل على زنقة سميرن خلفهم مباشرة بئر ومحل سكني سفلي يطل على زنقة جافا ويحمل الرقم 49 , وعليه فإن شكل المحل المفتوح على واجهتين لا علاقة له بالمحل موضوع النزاع الذي لم يعد له وجود , وان قول الخبير ان المحلات لازالت على حالها بعد البناء قول مردود عليه.

وبخصوص هل المحل موضوع النزاع لم يلحقه اي تغيير بعد اعادة البناء موقعا ومساحة, فالدعوى ترمي الى ارجاع الحالة الى ما كانت عليه, وان اي تغيير في معالم المحل سواء بهدمه واقامة بناء على انقاضه مرورا بنقص في مساحته وتغيير تموقعه كلها امور جوهرية تؤكد تغيير الحالة التي لم تعد كسابقتها وهي ثابتة. وان الخبير يتناقض في اقواله , بدليل ان التغيير الذي طرأ على البناية الجديدة برجوعها الى الخلف لما يناهز 1,64 متر على طول زنقة جافا قد احدث تغييرا في المحل موضوع النزاع موقعا ومساحة , خاصة وانه كان محادي للجهة التي تم خصم المساحة منها , والمنطق السليم يفرض عليه القول انه لا مجال للمقارنة مع وجود الفارق, لأن البناء القديم يرجع الى فترة الحماية , في حين ان البناء الجديد لا يشبه سابقه , وان النقص الحاصل في مساحة العقار اثر على مساحة المحل لا محالة. وان قول الخبير ان المحل لازال في موقعه , اي انه بزاوية العقار , اذا كان المقصود به نفس العنوان فإن العقار ككل لازال يتواجد بالزاوية غير محل دعوى الحال. لأن العقار القائم حاليا هو الاخر يوجد بالزاوية, ولكن شتان بينه وبين المحل السابق من حيث التموقع والمساحة التي يختلفان عن بعضهما كليا. كما ان مكان تواجد المحل السابق اصبح توسعة لزنقة جافا وليس المحل الموجود بالزاوية حاليا. وان الخبير لو قام بالمهمة كما ينبغي سيثبت له بالملموس ان المحل موضوع النزاع لحقه تغيير من كل الجوانب ولم يعد كما كان. وان كل الوثائق تشير الى التغيير في المحل موقعا ومساحة. وبذلك فالخبرة لم تلامس الجانب التقني , وان رأي الخبراء لا يلزم المحكمة ولها ان تستبعده وتبت في النزاع , كما لها ان تأمر بإجراء خبرة جديدة , كما يمكنها اجراء بحت او معاينة , ملتمسا استبعاد تقرير الخبرة وكذا التقرير التوضيحي لعدم مصداقيتهما والامر بإجراء خبرة جديدة يتحمل العارض اتعابها .

وبناء على تعقيب نائب المدخل في الدعوى والذي جاء فيه انه يؤكد انه يكتري المحل رقم 54 زنقة سميرن بحسن نية ويشغله في تجارته مند مدة كما يؤكد ان المحل الحالي لا يشبه سابقه لا موقعا ولا مساحة بحكم ما لحقه من تغيير جراء الهدم واعادة البناء , كما ان العقار بأكمله قد تغير موقعا ومساحة واستجابة لرجوع العقار الى الخلف من جهة زنقة جافا بما يناهز 1,64 متر. وان العارض بعد اطلاعه على تقرير الخبرة يستغرب لعدم تضمين تواجده بالعقار وصفته رغم تدوين اسمه وبطاقته الوطنية, وان العارض يعرف المحل القديم وما حل به من هدم وتغيير وان المحل القديم لم تكن مساحته تتعدى خمسة امتار وهو المحل الذي لم يبقى له وجود بعد تقليص المساحة.

ملتمسا الاشهاد له بتواجده بالمحل كمكتري حسن النية والاستغناء عن الخبرة .

و بناء على إدراج الملف بجلسات آخرها جلسة 12/10/2020 فتقرر اعتبار الملف جاهزا و حجزه للمداولة للنطق بالقرار بجلسة 26/10/2020

محكمة الاستئناف

حيث بسط الطاعنون اوجه استئنافهم المعروضة أعلاه.

وحيث ان عاب الطاعنون على الحكم المستأنف تحريف وقائع النزاع وعدم الجواب على الدفوع المثارة وان المحل لم يلحقه أي تغيير وعدم تطبيق القانون بتجاهل اثار النقض وارجاع الحالة الى ما كانت عليه وثبوت سوء النية, الا انه بالاطلاع على وثائق الملف وخاصة تقرير الخبرة المنجز من طرف الخبير علوي كبيري علي , ان العقار الموجود به المحل موضوع النزاع قد تم هدمه وإعادة بنائه من جديد وفق التصميم المرخص , في حين ان المحل السابق كان يتواجد ببناية قديمة , وانه حسب الوثائق المدلى بها فمساحة العقار ككل تناقصت بعد البناء اذ كانت محددة في 72 متر مربع حسب عقد الشراء في حين أصبحت بعد البناء محددة في 62 متر مربع حسب شهادة الملكية المدلى بها, ذلك ان وثائق الملف تخلو مما يفيد تحديد مساحة المحل قبل الهدم وإعادة البناء , وبذلك فإن الخلاصة التي انتهى اليها الخبير من كون مساحة المحل لم يلحقها أي تغيير تعتبر غير مستندة على أي أساس, خاصة وان الخبير لم يبين سنده فيما توصل اليه بخصوص عدم تغيير مساحة المحل بعد البناء, كما ان الطرف المستأنف لم يدل بما يفيد تحديد مساحة المحل قبل الهدم والبناء , اذ انه بالاطلاع على عقد بيع اصل تجاري المحتج به , يتضح انه لا يتضمن أي تحديد للمساحة , وبذلك فإن ارجاع الحالة الى ما كانت عليه يقتضي ان يكون المحل المطلوب الرجوع اليه لازال على حاله وهو الامر غير الثابت في النازلة خاصة من حيث المساحة.

وحيث انه وفضلا عن ذلك فإن المحل موضوع النزاع , تم ابرام عقد كراء بخصوصه, وذلك بعد افراغ المستأنفين بمقتضى حكم ابتدائي مؤيد بقرار استئنافي , وان المطالبة بإرجاع الحالة الى ما كانت عليه بعد نقض القرار واحالة الملف على هذه المحكمة لتبت فيه من جديد وصدور قرار بإلغاء الحكم القاضي بالافراغ, تقتضي ان يكون المحل غير مشغول من طرف الغير بمقتضى سند قانوني وهو عقد الكراء المبرم مع مالك العقار , والذي تم ابرامه في اطار تصرف المالك في ملكه وفق ما يخوله حق الملكية , سيما بعد افراغه بمقتضى قرار استئنافي نهائي, اما بخصوص تمسك المستأنفين بسوء النية , فإن الأصل هو حسن النية طبقا للفصلين 456 و 477 من قلع والطرف المستأنف لم يثبت خلاف ذلك, خاصة وان عقد الكراء تم ابرامه مع المدخل في الدعوى بعد تنفيذ الحكم القاضي بالافراغ, وبذلك فإنه واعمالا لمبدأ نسبية الاحكام والقرارات القضائية , فإن اثارها لا يمكن ان تمس بمن لم يكن طرفا فيها , والمدخل في الدعوى باعتباره مكتريا لم يكن طرفا في المساطر القضائية التي انتهت بإلغاء الحكم القاضي بإفراغ المستأنفين, وهو الامر الذي أكده الاجتهاد القضائي لمحكمة النقض ( المجلس الأعلى سابقا) في القرار عدد 741 بتاريخ 20/03/1991, اذ جاء فيه ما يلي:" حقا تبين صحة ما نعته الوسيلة على القرار ذلك ان الطاعن اثار في جميع المراحل ان الشقة التي حصل عليها اثر تنفيذ القرار الاستعجالي بطرد المطعون ضدهما منها قد اكراها للغير , وان عمله هذا كان في منتهى الشرعية, لذا فإن طلب ارجاع الحالة الى ما كانت عليه يعتبر امرا مستحيلا ولا يمكن الارجاع الا بعد ابطال الكراء مع الشخص الأجنبي مما يكون معه القرار معللا تعليلا غير سليم."

كما جاء في قرار اخر تحت عدد 1345 بتاريخ 18/05/1992 ما يلي :" في حالة التزاحم بين كرائين يكون احدهما واضعا يده على العين المكتراة فإن الأفضلية تكون لهذا الأخير حتى وان كان لاحقا في التاريخ . لما قضت المحكمة بإفراغ المكتري المعتمر للعين المكراة لفائدة المكتري صاحب الكراء السابق تكون قد خرقت الفصل 228 من قلع وعرضت قرارها للنقض"

وتبعا لذلك فما دهب اليه الحكم المطعون فيه يكون مؤسسا ويتعين تأييده ورد الاستئناف

وحيث ان الصائر يتحمله الطاعنون.

لهذه الأسباب

فإن محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت انتهائيا ، علنيا وحضوريا.

في الشكل: بقبول الاستئناف

في الموضوع : بتأييد الحكم المستأنف وإبقاء الصائر على الطاعنين