وبعد المداولة طبقا للقانون.

في الشكل:

بتاريخ 17/10/2016 تقدمت السيدة فاطمة (ح.) بواسطة محاميتها الأستاذة ياسمينة (ا.)، بمقال استئنافي مؤدى عنه الرسم القضائي، تستأنف بمقتضاه الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 21/6/2016 تحت رقم 6183 في الملف رقم 5274/8202/2016 و القاضي برفض طلبها وتحميلها صائره.

حيث سبق البت بقبول الاستئناف شكلا بمقتضى القرار الصادر عن محكمة الاستئناف التجارية بتاريخ 28/02/2017 تحت عدد 1243 موضوع الملف عدد 5317/8201/2016 .

في الموضوع :

حيث يستفاد من وثائق الملف ووقائع الحكم المطعون فيه، أن المدعية السيدة فاطمة (ح.)، تقدمت بمقال افتتاحي مؤدى عنه الرسوم القضائية بتاريخ 30/5/2016 ، عرضت فيه أنها أبرمت مع المدعى عليها وعدا بالبيع بتاريخ 28-2-2014، خصصت بمقتضاه لها شقة كائنة بالطابق الثاني من مشروع المدعى عليها الذي كان في طور الانجاز، وانه بمقتضى العقد طلبت المدعى عليها من العارضة تسبقا قدره 132.000,00 درهم، أي 10% من ثمن البيع، وتسبقا آخر قدره 198.000 درهم، بنسبة 15% من ثمن العقد، وذلك بواسطة تحويل بنكي بتاريخ 13-7-2014 ، وانه منذ إبرام العقد المذكور لم يقع إبرام العقد الابتدائي للبيع المنصوص عليه في الفصل 5-618 من القانون 00-44 المتعلق ببيع العقارات في طور الانجاز، مع العلم انه لا يمكن إبرام العقد الابتدائي إلا بعد الانتهاء من أشغال الأساسات طبقا لنص الفصل المذكور سلفا ، وان التسبيقين الذين توصلت بهما المدعى عليها لا سند لهما طبقا للفصل 8-618 من نفس القانون أعلاه ، وان العارضة وجهت للمدعى عليها إنذارا بتاريخ 13-4-2016 طالبة منها إرجاع مبالغ التسبيق البالغ مجموعها 330.000,00 درهم بقي بدون جدوى، وانه بموجب البند 21 من العقد يكون الاختصاص للمحكمة التجارية بالدار البيضاء .ملتمسة الحكم على المدعى عليها بإرجاعها لفائدتها مبلغ 330.000,00 درهم ، مع الفوائد القانونية من تاريخ الطلب ، وكافة المصاريف وبالتنفيذ المؤقت دون كفالة. وأرفقت مقالها بأصل وعد بالبيع ، نسخة من شيك ، صورة طبق الأصل لأمر بتحويل بنكي ، نسخة من إنذار مع إيصال بريدي وإشعار بالتوصل.

وانه بعد تخلف المدعى عليها عن الحضور رغم التوصل اصدرت المحكمة الحكم المشار اليه أعلاه موضوع الطعن بالاستئناف.

أسباب الاستئناف

حيث تعيب المستأنفة على الحكم المطعون فيه كونه جاء غير معلل، ووصل إلى نتيجة خاطئة قانونا عندما رفض تطبيق القانون رقم 00/44 الذي تدخل في إطاره الاتفاقية المبرمة بين الطرفين، إذ أن المعطيات المنصوص عليها في العقد، تثبت بكل وضوح أن الاتفاقية تدخل في إطار القانون المتعلق بانجاز بيع متعلق بعقار في طور الانجاز . كما أنها تناقضت في تعليلها، حين استندت إلى الفصلين 618-5 و 618-3 من هذا القانون، فضلا على أن الأمر لا يتعلق بتطبيق الفصل 230 من قانون الالتزامات و العقود ، لأن طلبها لا يقتضي تنفيذ الشروط المنصوص عليها في العقد بل يتعلق بتطبيق النصوص الواردة في القانون 44-00 المتعلقة بعدم مشروعية التسبيقات المطلوبة بصفة غير قانونية من طرف صاحب المشروع السكني. وأن محكمة الاستئناف التجارية سبق لها أن أكدت عدم مشروعية هذه التسبيقات المطلوبة عند إبرام عقد التخصيص قبل إبرام العقد الابتدائي للبيع و الفصل 618-8 القانون المذكور، و ستجد محكمة الاستئناف التجارية طيه اجتهادات قضائية في هذا الاتجاه منها:

-القرار الصادر بتاريخ 6-3-2013 في الملف 3892/2012/10.

-القرار الصادر بتاريخ 6-3-2013 في الملف 3890/2012/10.

-القرار الصادر بتاريخ 30-12-2013 في الملف 2596/2013/10.

وفي جميع هذه القرارات قد قضت بإرجاع مبالغ التسبيق التي طلبتها، و حصلت عليها صاحبة المشروع السكني عند تخصيص المحل المراد تشييده. لذلك تلتمس الحكم بإلغاء و إبطال الحكم الابتدائي فيما قضى.

وبعد التصدي الحكم بان القانون رقم 44-00 الصادر بتاريخ 3-10-2002 المتعلق ببيع العقارات في طور الانجاز قابل للتطبيق في النازلة. والحكم على الشركة المستأنف عليها بأن ترجع و تؤدي للعارضة ما قدره ثلاثمائة و ثلاثون الف درهم (330.000,00 درهم) وهو مبلغ التسبيقين اللذان كانت توصلت بهما المستأنف عليها خرقا للقانون مع الفوائد القانونية من يوم الطلب و تحميلها كامل مصاريف الدعوى الابتدائية و الاستئنافية. وأدلت بنسخة الحكم الابتدائي و ثلاث صور لاجتهادات محكمة الاستئناف التجارية.

وبجلسة 27/12/2016 أدلى دفاع المستأنف عليها بمذكرة جواب جاء فيها أن المستأنفة لم تأت بأي جديد، و أن المحكمة التجارية بالدار البيضاء صادفت الصواب و عللت حكمها تعليلا كافيا و شافيا فيما قضت به. وأنه و على خلاف لما زعمته المستأنفة، فان العقد المبرم بين الطرفين كان مجرد اتفاق من اجل انجاز عقار مع التزام المستأنفة – بمقتضى العقد المدلى به من طرفها- بأداء الثمن تبعا لتقدم الأشغال. وانه إضافة إلى ذلك و تطبيقا للفصل 5-618 من قانون الالتزامات و العقود ، فلا يجوز بأي حال من الأحوال إبرام العقد الابتدائي إلا بعد الانتهاء من أشغال الأساسات على مستوى الطابق الأرضي. وانه انطلاقا مما ذكر أعلاه، فانه لا مجال لتطبيق القانون رقم 00/44 المتعلق ببيع العقارات في طور الانجاز على العقد المحتج به من طرف المستأنفة، لأن العقد المبرم بين الطرفين هو مجرد اتفاق لانجاز عقار، و انه لهذا الغرض أدت المستأنفة بعض المبالغ تبعا لتقدم الأشغال المنجزة من طرفها . وعليه و كما سبق للحكم الابتدائي أن قضى به، فان القواعد العامة هي الواجبة التطبيق على العقد المحتج به من طرف المستأنفة خصوصا الفصل 230 من قانون الالتزامات و العقود، الذي ينص صراحة على أن الالتزامات المنشأة على وجه صحيح تقوم مقام القانون بالنسبة لمنشئيها. علما أنه سبق للمستأنفة أن التزمت بمقتضى البند 7 من العقد المحتج به من طرفها على عدم إمكانية الاحتجاج على العارضة، إلا بعد حصول هذه الأخيرة على رخصة السكن من لدن السلطات المختصة. كما أن البند 14 من العقد ينص هو الآخر على أن البيع النهائي سيحرر وفق عقد توثيقي محرر من طرف موثق. ومن جهة أخرى فان المستأنفة سبق و ان التزمت بمقتضى العقد و بالتحديد البند 11 على انه إذا فسخت العقد ستتعهد بأداء تعويض للعارضة في حدود 10% من مجموع المبلغ النهائي، مع الترخيص و الإذن للعارضة باقتطاع المبالغ، وكافة التعويضات المستحقة مقابل الضرر الذي سيلحق العارضة من جراء الفسخ ، و ذلك من المبالغ التي سبق أن أدتها. لذلك تلتمس رد الاستئناف و تأييد الحكم المستأنف.

وبتاريخ 28/02/2017 أصدرت محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء قرارا تحت عدد 1243 قضى في الشكل بقبول الاستئناف. وفي الموضوع : باعتباره و إلغاء الحكم المستأنف ، و الحكم من جديد ببطلان عقد الوعد بالبيع المؤرخ في 28/2/2014 ، و بإرجاع المستأنف عليها شركة (د. ب. م. ض.) لفائدة المستأنفة مبلغ (330.000,00 درهم) مع فوائده القانونية من تاريخ الطلب ، و بتحميل المستأنف عليها الصائر.

وبناء على الطعن المقدم من طرف شركة (د. ب.) في القرار الاستئنافي المذكور بالنقض أمام محكمة النقض.

وحيث انه بتاريخ 31/01/2019 أصدرت محكمة النقض قرارها عدد 57/1 ملف عدد 1832/3/1/2017 والقاضي بنقض القرار المطعون فيه جزئيا وإحالة الملف على نفس المحكمة المصدرة له للبت فيه من جديد طبقا للقانون، وهي مترتبة من هيئة أخرى بعلة " أن المحكمة مصدرة القرار المطعون فيه أسست ما قضت به من فوائد قانونية على مقتضيات الفصل 871 من ق ل ع ، في حين أن الثابت أن العقد موضوع النازلة ليس بعقد قرض، وإنما هو عقد بيع عقار في طور الإنجاز ، لم يبرم وفق الشروط المتطلبة قانونا، مما يجعله عقدا باطلا بقوة القانون، وغير منتج لأي أثر إلا استرداد ما دفع بغير وجه حق تنفيذا لمقتضيات الفصل 306 من قانون الالتزامات والعقود، والمحكمة بعدم مراعاتها للمقتضى الآنف الذكر، جعلت قرارها غير مرتكز على أساس عرضة للنقض" .

وبناء على مستنتجات بعد النقض المدلى بها من طرف المستأنفة بواسطة نائبها بجلسة 03/06/2019 جاء فيها بأن قرار محكمة النقض قضى فقط بالنقض الجزئي، وبالتالي فإن طلب استرجاع مبلغ التسبيق المدفوع من طرفها مقبول ومبرر قانونا ، باستثناء الفوائد القانونية التي لا تستحقها العارضة. ملتمسة تأكيد القرار الصادر عن محكمة الاستئناف بتاريخ 28/02/2017 في الملف عدد 5317/8201/2016 فيما قضى به، مع تعديله فيما يخص الفوائد القانونية والحكم بعدم استحقاقها.

وبناء على مستنتجات بعد النقض المدلى بها من طرف المستأنف عليها بواسطة نائبها بجلسة 03/06/2019 جاء فيها بأن ملف النازلة أصبح غير ذي موضوع ، بعد الحكم بإعادة النظر والتراجع على القرار الاستئنافي المنقوض، والبت في الاستئناف من جديد بالإلغاء وتصديا بعدم قبول الطلب، مما أصبح معه البت في الاستئناف الحالي بعد النقض والإحالة أصبح غير ذي موضوع ، لكون قرار النقض جاء لاحقا على قرار إعادة النظر، لأجله تلتمس الحكم برفض الاستئناف لسبقية البت فيه بمقتضى قرار استئنافي نهائي، مع تحميل المستأنفة الصائر.

وبناء على إدراج الملف بجلسة 03/06/2019 حضر نائب المستأنفة، و نائب المستأنف عليها ، مما تقرر معه اعتبار القضية جاهزة وتم حجزها للمداولة لجلسة 17/06/2019 .

محكمة الاستئناف

حيث سبق لمحكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء أن قضت بمقتضى قرارها الصادر بتاريخ 28/02/2017 تحت عدد 1243 موضوع الملف عدد 5317/8201/2016 ، بعد إلغاء الحكم الابتدائي، بإرجاع المستأنف عليها شركة (د. ب. م. ض.) لفائدة المستأنفة مبلغ التسبيق، مع الفوائد القانونية، وهو القرار الذي تم نقضه جزئيا من طرف محكمة النقض بعلة أن المحكمة مصدرة القرار المطعون فيه، أسست ما قضت به من فوائد قانونية على مقتضيات الفصل 871 من ق ل ع ، في حين أن الثابت أن العقد موضوع النازلة ليس بعقد قرض، وإنما هو عقد بيع عقار في طور الإنجاز ، لم يبرم وفق الشروط المتطلبة قانونا، مما يجعله عقدا باطلا بقوة القانون، وغير منتج لأي أثر إلا استرداد ما دفع بغير وجه حق تنفيذا لمقتضيات الفصل 306 من قانون الالتزامات والعقود. وهو ما يجعل محكمة الإحالة مقيدة بالبت في حدود ما قضت به محكمة النقض من نقض جزئي.

وحيث تمسكت المستأنف عليها بكون ملف النازلة أصبح غير ذي موضوع ، بعد صدور قرار بإعادة النظر بتاريخ 31/10/2017 تحت عدد 5520 موضوع الملف عدد 3941/8232/2017 ، والذي قضى بالتراجع عن القرار الاستئنافي عدد 1243 بتاريخ 28/02/2017 في الملف عدد 5317/8201/2016 (أي القرار محل النقض الحالي)، وإلغاء الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 21/06/2016 تحت عدد 6183 في الملف عدد 5274/8202/2016 والحكم من جديد بعدم قبول الطلب، مما أصبح معه البت في الاستئناف الحالي بعد النقض والإحالة أصبح غير ذي موضوع ، لكون قرار النقض جاء لاحقا على قرار إعادة النظر.

حيث لئن كانت محكمة الإحالة مقيدة بالنقطة القانونية التي بتت فيها محكمة النقض، فإنها مع ذلك تتمتع بسلطة مطلقة فيما يخص تقدير الوقائع ، إذ يمكنها تقديرها وتكييفها بكيفية مختلفة عن تلك التي كانت موضوع القرار المنقوض، وأنه يحق للأطراف بخصوص هذه الوقائع تقديم مستنتجات تختلف عن تلك التي قدمت في المرة الأولى، ومحكمة الإحالة يصح لها النظر من جديد في القضية بجميع عناصرها ، وما استجد من وقائع ومستنتجات وأدلة (يُنظر قرار المجلس الأعلى عدد 1208 بتاريخ 29/10/2003 ملف تجاري عدد 1489/3/1/2002)، والمستجد الثابت في نازلة الحال هو أن الحكم المستأنف أصبح في حكم العدم بعدما تم إلغاؤه بمقتضى قرار محكمة الاستئناف البات في طلب الطعن بإعادة النظر، وبالتالي يكون الطعن بالاستئناف غير ذي موضوع ، ويتعين التصريح بذلك، مع تحميل المستأنف الصائر.

لهذه الأسباب

تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت انتهائيا علنيا وحضوريا وبعد النقض الجزئي والإحالة :

في الشكل : سبق البت بقبول الاستئناف.

وفي الموضوع : التصريح باعتبار الاستئناف غير ذي موضوع ، و تحميل المستأنفة الصائر.