Mot clé
demande d'immatriculation

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur le lieu de la première immatriculation au registre du commerce d'une société civile transformée en société commerciale ayant transféré son siège social. Le juge des référés avait déclaré la demande d'immatriculation irrecevable, considérant que la société devait préalablement s'inscrire au registre du commerce du lieu de son ancien siège. L'appelante soutenait qu'étant anciennement une société civile non soumise à l'obligation d'immatriculation, sa première inscription en tant que société commerciale devait s'effectuer auprès du greffe du tribunal de son nouveau siège social. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en retenant une présomption d'immatriculation au lieu de l'ancien siège. Elle relève que la transformation en société à responsabilité limitée est intervenue alors que le siège social était encore situé dans le ressort de la précédente juridiction. Dès lors, au visa de l'article 39 du code de commerce, la société est présumée avoir été immatriculée dans le ressort de son siège social au moment de l'acquisition de sa commercialité. Faute pour l'appelante de rapporter la preuve de l'absence de toute immatriculation antérieure auprès du greffe compétent pour son ancien siège, les documents produits étant jugés insuffisants à renverser cette présomption, l'ordonnance entreprise est confirmée.

Confirmant un jugement du Tribunal de commerce, la Cour d’appel de commerce précise les conditions d’exercice du droit de retrait par un coindivisaire sur les parts d’un fonds de commerce cédées à un tiers. La Cour rappelle que le point de départ du délai annal pour l’exercice de ce droit est la date à laquelle le retrayant a eu une connaissance certaine et complète de la cession, connaissance qui ne saurait être présumée et dont la preuve incombe à l’acquéreur évincé. À ce titre, de simples attestations ou des indices non corroborés sont jugés insuffisants à établir une telle connaissance, laquelle est valablement fixée à la date du dépôt des actes de cession au registre du commerce. S’agissant de l’offre réelle, celle-ci est considérée comme valable dès lors qu’elle couvre le prix de vente ainsi que les frais du contrat connus et certains, à l’exclusion des frais non établis, telle une commission de courtage non documentée ou des dépenses d’amélioration dont la preuve est contradictoire. Enfin, la Cour réaffirme que le droit de retrait sur un fonds de commerce détenu en indivision successorale trouve son fondement dans le droit commun de la préemption entre coindivisaires, tel que prévu par le Dahir des obligations et des contrats, et non dans les dispositions spécifiques au bail commercial qui réservent ce droit au propriétaire des murs.

Il résulte de l’article 109 du Dahir sur l’immatriculation foncière que les voies de recours contre les décisions du fond sont limitées à l’appel et au pourvoi en cassation, en raison des spécificités procédurales de la matière et d’un objectif de célérité.

Toutefois, cette restriction légale ne saurait être étendue aux arrêts de la Cour de cassation elle-même sans contrevenir aux principes supérieurs de justice et au respect de la légalité.

En effet, une telle extension interdirait le recours en rétractation prévu par l’article 379 du Code de procédure civile, seul à même de permettre la correction d’éventuelles violations de la loi affectant ces arrêts.

Partant, les arrêts de la Cour de cassation demeurent susceptibles de ce recours lorsque sont réunies les conditions limitativement énumérées par ledit article 379.

Bien que l’arrêt attaqué ait affirmé, à juste titre, que l’opposant est considéré comme demandeur et qu’il lui incombe de prouver son opposition par un acte authentique correspondant au terrain litigieux, et que la Cour ne discute pas les arguments du demandeur à l’immatriculation tant que l’opposant n’a pas prouvé son opposition, il a néanmoins statué sur la validité de l’opposition du défendeur, qui est opposant, sans se fonder sur aucune preuve à l’appui de celle-ci. Il a contesté l’acte de la demanderesse, requérante à l’immatriculation, en considérant que son titre foncier coutumier ne correspond pas au terrain litigieux en termes de limites, ce qui prive la décision de tout fondement légal et la rend ainsi susceptible de cassation et d’annulation.

La Cour Suprême a validé le droit de préemption sur une part indivise d’un immeuble en cours d’immatriculation, se fondant sur l’attestation de la conservation foncière. Elle a jugé que ni la possession effective par le préempteur ni le recours à la procédure d’opposition sur la demande d’immatriculation ne sont des conditions nécessaires à l’exercice de la préemption en l’espèce. Le pourvoi a été rejeté, confirmant la recevabilité de l’action en préemption indépendamment de ces considérations procédurales ou factuelles.

Encourt la cassation pour insuffisance de motivation, l'arrêt d'appel qui rejette une opposition à une demande d'immatriculation au motif que le titre de l'opposant ne correspond pas à la parcelle litigieuse, sans avoir ordonné une descente sur les lieux, seule mesure à même de permettre l'application matérielle des titres des parties sur le terrain et d'en vérifier la concordance.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel, saisie d'une opposition à une demande d'immatriculation fondée sur un droit de préemption, retient que la charge de la preuve d'une partition définitive ayant mis fin à l'indivision pèse sur celui qui l'invoque pour faire échec à ce droit. Ayant constaté que l'acquéreur, demandeur à l'immatriculation, qui soutenait que la partition avait eu lieu, n'avait pas rapporté cette preuve, la cour d'appel en a exactement déduit la persistance de l'état d'indivision entre les héritiers et, par conséquent, le bien-fondé du droit de préemption exercé par l'un d'eux.

L'omission, dans le préambule d'un arrêt, des noms de certaines parties ou de la mention de leur présence à l'audience ne constitue pas une cause de nullité dès lors que leurs noms sont cités dans le corps de la décision et que l'auteur du pourvoi ne justifie d'aucun préjudice en résultant. En revanche, encourt la cassation l'arrêt qui, statuant sur la validité d'une opposition à une demande d'immatriculation, omet d'examiner un acte de renonciation à cette opposition régulièrement versé aux débats, un tel document étant de nature à avoir une influence sur la solution du litige.

La possession constitue une présomption légale de propriété qui ne peut être combattue que par une preuve plus forte. Viole les règles de preuve applicables en la matière la cour d'appel qui, pour rejeter la demande d'immatriculation d'un bien revendiqué comme habous, exige de l'administration requérante qu'elle rapporte la preuve de l'acte de constitution du habous et du droit de propriété du constituant, alors que s'agissant d'un bien habous dont le constituant est inconnu, la preuve de sa nature peut être établie par une possession longue et paisible corroborée par la commune renommée.

Ayant constaté que le requérant à l'immatriculation avait personnellement assisté à l'établissement de l'acte d'inventaire successoral de l'auteur des opposants et l'avait approuvé, la cour d'appel en déduit à bon droit que cet acte, bien que signé par le requérant en qualité de mandataire de son épouse héritière, lui est personnellement opposable. Un tel acte constitue un aveu de sa part de la propriété des opposants sur l'immeuble litigieux, privant de valeur le titre de propriété qu'il avait lui-même établi pour fonder sa demande d'immatriculation.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel retient qu'une action en partage intentée antérieurement par des co-héritiers suffit à caractériser l'existence d'un litige qui fait obstacle à la prescription acquisitive invoquée par un autre héritier sur un bien successoral. En effet, la possession d'un co-héritier est présumée s'exercer pour le compte de l'ensemble de l'indivision et ne peut fonder un droit de propriété exclusif que si elle s'est poursuivie sans contestation pendant la durée de quarante ans applicable entre proches. En constatant l'existence d'une telle action en justice, la cour d'appel en déduit exactement que la condition de possession non contestée fait défaut, ce qui justifie de valider l'opposition à la demande d'immatriculation formée par le possesseur.

Encourt la cassation pour motivation insuffisante, assimilable à un défaut de base légale, l'arrêt d'une cour d'appel qui, saisie d'une opposition à une demande d'immatriculation foncière, omet de rechercher, comme il le lui était demandé, si le titre de propriété produit par le requérant n'avait pas déjà été utilisé pour une précédente demande d'immatriculation portant sur un immeuble distinct. En ne procédant pas à cette vérification essentielle pour établir la certitude du droit du requérant, la cour d'appel ne justifie pas légalement sa décision.

Viole l'article 451 du Dahir des obligations et des contrats, la cour d'appel qui, pour rejeter une opposition à une demande d'immatriculation, oppose au tiers opposant un jugement d'attribution de propriété. En effet, l'autorité de la chose jugée ne s'étend pas au tiers qui, ayant acquis son droit sur l'immeuble antérieurement à ce jugement, ne peut être qualifié de successeur de la partie condamnée. En statuant ainsi sans rechercher la qualité de successeur de l'opposant ni examiner ses moyens relatifs à la possession, la cour d'appel a privé sa décision de base légale.

Encourt la cassation, pour corruption de la motivation la privant de base légale, l’arrêt d’une cour d’appel qui, pour accueillir une action possessoire, se fonde exclusivement sur une demande d’immatriculation foncière. La Haute juridiction affirme qu’un tel acte, de nature purement administrative, ne constitue pas un mode de preuve légal de la possession, et censure les juges du fond d’avoir en même temps écarté les pièces déterminantes qui établissaient que le bien litigieux relevait du domaine privé de l’État.

Sur la forme, l’arrêt juge par ailleurs recevable l’intervention de l’Agent judiciaire du Royaume aux côtés de l’établissement public requérant, leurs intérêts étant considérés comme communs et indissociables au sens de l’article 377 du Code de procédure civile.

Encourt la cassation pour motivation viciée, l'arrêt qui, pour statuer sur la validité d'une opposition à une demande d'immatriculation foncière, applique les règles de la procédure de délimitation administrative du domaine de l'État régie par le Dahir du 3 janvier 1916, alors que la juridiction était saisie dans le cadre de la procédure d'immatriculation de droit commun prévue par le Dahir du 12 août 1913.

Est irrecevable, car nouveau et mélangé de fait et de droit, le moyen soulevé pour la première fois devant la Cour de cassation et tiré des irrégularités qui auraient entaché une expertise judiciaire. Par suite, justifie sa décision la cour d'appel qui, se fondant sur les conclusions non contestées en appel d'un rapport d'expertise, valide une opposition à une demande d'immatriculation en retenant que celle-ci porte sur la propriété d'une parcelle et non sur un simple droit d'usage, et ce, sans contradiction avec ledit rapport.

Encourt la cassation pour défaut de base légale l'arrêt d'appel qui, pour écarter l'opposition de l'administration des Eaux et Forêts à une demande d'immatriculation, se fonde sur l'absence de preuve de sa propriété par la voie de la délimitation administrative prévue par le dahir du 3 janvier 1916. En effet, la présomption légale de domanialité forestière, établie par le dahir du 10 octobre 1917, ne peut être écartée au seul motif que la procédure de délimitation administrative n'a pas été accomplie.

Il résulte des dispositions du dahir du 18 février 1924 que la délimitation administrative des terres collectives ne constitue pas l'unique mode de preuve de leur propriété. Dès lors, viole ce texte la cour d'appel qui, pour rejeter l'opposition formée par une communauté tribale à une demande d'immatriculation, se fonde exclusivement sur l'absence d'une telle délimitation, sans examiner les autres modes de preuve de la propriété et de la possession invoqués par l'opposante.

Encourt la cassation pour défaut de base légale, l'arrêt qui, pour valider une demande d'immatriculation fondée sur la prescription acquisitive, écarte l'argumentation des opposants relative à l'interruption de la possession par un litige antérieur au seul motif que la décision de justice issue de ce litige est manquante, sans ordonner les mesures d'instruction nécessaires pour vérifier la réalité et la portée de ce contentieux. En statuant ainsi, alors qu'il lui incombait de s'assurer du caractère paisible et non interrompu de la possession pendant toute la durée légale, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.

Encourt la cassation pour défaut de base légale, l'arrêt qui, pour rejeter une opposition à une demande d'immatriculation, écarte un acte de serment produit par l'opposant au motif qu'il serait formulé en termes généraux, sans préciser en quoi consiste ce caractère général et sans analyser les énonciations de cet acte qui, pourtant, désignait précisément l'immeuble litigieux et le titre de propriété sur lequel se fondait le serment.

Viole les dispositions d'ordre public du Dahir du 22 mai 1917 relatif au bail des biens habous, notamment son article 11, la cour d'appel qui, pour faire droit à l'opposition à une demande d'immatriculation, fait prévaloir la clause d'un bail de moyen terme promettant au preneur le tiers de la propriété du bien loué en contrepartie de plantations. En retenant la primauté de cette clause sur le fondement de la force obligatoire des contrats prévue à l'article 230 du Dahir des obligations et des contrats, la cour d'appel méconnaît la nullité d'une telle stipulation, contraire aux dispositions impératives du dahir précité qui imposent au preneur de libérer les lieux à l'expiration du bail sans pouvoir prétendre à un quelconque droit réel sur le bien.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel, pour rejeter une opposition formée contre une demande d'immatriculation, retient que les requérants justifient d'une possession continue et paisible de l'immeuble depuis plus de dix ans. Ayant souverainement constaté que les opposants, bien que titulaires d'un acte de propriété, admettaient ne pas être en possession du bien et étaient demeurés silencieux sans empêchement légitime pendant cette période, la cour d'appel en a exactement déduit que leur revendication tardive était irrecevable et que leur opposition devait être écartée.

Il résulte des articles 37 et 43 du dahir du 12 août 1913 sur l'immatriculation foncière que le contentieux judiciaire de l'opposition à une demande d'immatriculation est exclusivement circonscrit au demandeur à l'immatriculation et à l'opposant. Par conséquent, les dispositions du code de procédure civile relatives à l'intervention volontaire ou forcée d'un tiers ne sont pas applicables en la matière, sauf renvoi exprès du texte spécial. Justifie dès lors légalement sa décision la cour d'appel qui déclare irrecevable la demande d'intervention formée par un tiers dans une telle instance.

Encourt la cassation l'arrêt qui, pour rejeter une opposition à une demande d'immatriculation, se fonde sur le défaut de l'opposant de consigner les frais d'une expertise ordonnée pour appliquer ses titres sur le terrain. Il résulte en effet des articles 34 et 43 du dahir sur l'immatriculation foncière que l'application des titres sur l'immeuble litigieux est une opération qui relève de l'office du juge rapporteur, lequel doit se transporter sur les lieux, assisté le cas échéant d'un ingénieur topographe. Une telle mission ne peut être déléguée à un expert, dont l'intervention est cantonnée aux seules questions techniques.

Encourt la cassation pour défaut de réponse à conclusions, assimilé à un défaut de base légale, l'arrêt qui, statuant sur une opposition à une demande d'immatriculation, valide une vente consentie par un mandataire au nom de plusieurs co-indivisaires, sans répondre au moyen péremptoire de l'acquéreur de la totalité du bien, qui soutenait que le mandat était éteint, les mandants ayant antérieurement cédé l'intégralité de leurs droits à leur co-indivisaire, laquelle lui avait ensuite vendu le bien. Manque également de base légale la cour d'appel qui qualifie de demanderesse à l'immatriculation la société ayant simplement déposé son titre d'acquisition dans le dossier, alors que le litige doit être tranché entre l'opposant et le demandeur originaire à l'immatriculation.

Encourt la cassation pour défaut de base légale et vice de motivation, l'arrêt d'une cour d'appel qui, pour statuer sur la validité d'une opposition à une demande d'immatriculation, écarte le titre de l'acquéreur au seul motif d'une non-concordance sur une unique limite foncière, sans ordonner les mesures d'instruction complémentaires que les circonstances appelaient. Manque également de base légale la décision qui retient l'existence d'un échange d'immeubles sur le fondement de la seule déposition d'un témoin unique, une telle preuve étant insuffisante à établir un tel acte, a fortiori lorsque l'acte de vente postérieur invoqué par les parties n'en fait aucune mention.

Encourt la cassation l'arrêt qui, pour déclarer irrecevable l'appel formé par une collectivité ethnique contre un jugement statuant sur son opposition à une demande d'immatriculation, retient que l'acte d'appel ne mentionne pas le nom de son représentant légal. En effet, la procédure d'immatriculation foncière n'étant pas soumise aux règles du Code de procédure civile, une telle omission n'entraîne pas l'irrecevabilité de l'appel dès lors que le dossier d'immatriculation contient les informations permettant d'identifier ce représentant.

Encourt la cassation l'arrêt qui, pour statuer sur une opposition à une demande d'immatriculation fondée sur l'existence d'un droit de passage, se fonde exclusivement sur un rapport d'expertise, quand bien même celui-ci conclurait que les aménagements réalisés par le requérant n'entravent pas le passage. En vertu des articles 34 et 43 du dahir sur l'immatriculation foncière, il incombe au juge du fond, face à une contestation portant sur la réalité d'un droit de passage, d'ordonner les mesures d'instruction complémentaires, notamment un transport sur les lieux, afin de vérifier par lui-même la situation matérielle du chemin revendiqué et l'étendue des droits des opposants.

Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, pour rejeter une opposition à une demande d'immatriculation, retient que le titre du requérant n'a pas à être discuté tant que l'opposant ne rapporte pas une preuve concluante de son propre droit. Tel est le cas lorsque l'opposant, qui n'est pas en possession du bien, ne justifie pas de sa qualité pour se prévaloir du titre de propriété ancien qu'il invoque, et que la règle de préférence par l'antériorité est inapplicable, les titres en présence ne portant pas sur la même période.

Ayant souverainement apprécié la valeur et la portée des éléments de preuve qui lui étaient soumis, une cour d’appel retient à bon droit qu’un acte d’achat ancien, non assorti d’une preuve de possession continue et non interrompue jusqu’à la date de l’opposition, est insuffisant à établir le droit de l’opposant à une demande d’immatriculation. Elle écarte également à juste titre un certificat de propriété établissant une possession dont le point de départ est postérieur à la date de l’opposition, un tel acte étant inopérant pour trancher le litige.

Encourt la cassation pour motivation viciée équivalant à son absence, l'arrêt d'appel qui, statuant sur une opposition à une demande d'immatriculation, se borne à adopter les motifs des premiers juges sans répondre au moyen déterminant soulevé par l'administration, tiré de l'appartenance de l'immeuble au domaine forestier. En n'examinant pas cet argument, qui était de nature à influer sur la solution du litige, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision.

Ayant constaté, d'une part, qu'une précédente action pénale en inscription de faux engagée contre le titre de propriété des opposants s'était achevée par une décision d'acquittement devenue irrévocable, et d'autre part, que l'opportunité d'ordonner une mesure d'instruction relève de son pouvoir souverain d'appréciation, une cour d'appel en déduit exactement qu'une nouvelle plainte pour faux visant le même titre ne peut justifier un sursis à statuer. C'est donc à bon droit qu'elle confirme le jugement ayant déclaré fondées les oppositions à la demande d'immatriculation formées sur la base dudit titre.

Encourt la cassation pour défaut de motivation, l'arrêt d'une cour d'appel qui, pour écarter une opposition à une demande d'immatriculation, se fonde sur la règle selon laquelle un titre d'achat ne suffit pas à prouver la propriété face à un possesseur, alors que l'opposant et le demandeur à l'immatriculation tenaient leurs droits d'un auteur commun, et qu'elle omet de répondre au moyen de l'opposant faisant valoir l'antériorité de son acquisition et le caractère litigieux du bien au moment de la seconde vente.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel, statuant sur une opposition à une demande d'immatriculation fondée sur un droit de passage, rejette la demande de descente sur les lieux, dès lors qu'elle apprécie souverainement l'utilité d'une telle mesure d'instruction. Ayant constaté, au cours de l'enquête qu'elle a diligentée, que les opposants reconnaissaient l'existence d'une autre voie d'accès à leur propriété, elle justifie légalement sa décision de déclarer l'opposition non fondée. Ne statue pas au-delà des demandes la cour qui, en conséquence du rejet de l'opposition, ordonne le renvoi du dossier au conservateur de la propriété foncière, cette mesure n'étant que la suite logique de sa décision. Enfin, l'appelant est sans intérêt à invoquer l'omission dans l'arrêt de la date de son propre acte d'appel.

Il résulte du dahir du 27 avril 1919 que les communautés soulalies ont la capacité d'ester en justice pour la défense de leurs biens. En application de l'article 358 du code de procédure civile, le délai de pourvoi en cassation contre une décision rendue à leur encontre ne court par conséquent qu'à compter de la notification qui leur est faite personnellement, la signification à la seule autorité de tutelle étant insuffisante à cette fin.

Viole dès lors l'article 345 du même code et encourt la cassation pour défaut de motivation, l'arrêt d'une cour d'appel qui, pour écarter l'opposition d'une communauté soulalie à une demande d'immatriculation, donne la primauté à un acte d'achat privé sur le procès-verbal de délimitation administrative des terres collectives, sans exposer les motifs justifiant une telle prévalence.

La décision du conservateur de la propriété foncière de constater l'existence d'une opposition à une demande d'immatriculation et, en application de l'article 32 du dahir sur l'immatriculation foncière, de transmettre le dossier au tribunal de première instance, ne constitue pas un acte administratif détachable susceptible d'un recours pour excès de pouvoir. Il s'agit d'une mesure procédurale indissociable de l'instance judiciaire qui s'ensuit, au cours de laquelle tous les moyens relatifs à la recevabilité et au bien-fondé de l'opposition peuvent être soulevés.

Par conséquent, justifie légalement sa décision la juridiction administrative qui se déclare incompétente pour statuer sur un tel recours, le litige relevant de la compétence exclusive de la juridiction judiciaire saisie du contentieux de l'immatriculation.

Encourt l'annulation l'ordonnance de référé qui ordonne la mainlevée partielle d'une saisie conservatoire et son cantonnement sur un seul bien du débiteur, alors que ce bien ne présente pas une garantie suffisante pour le créancier. Tel est le cas d'un immeuble faisant l'objet d'une simple demande d'immatriculation, grevé d'hypothèques et de saisies antérieures, et dont la valeur a été déterminée par une expertise non contradictoire à l'égard du créancier saisissant.

En statuant ainsi, le juge méconnaît le droit du créancier de voir sa créance garantie par l'ensemble du patrimoine de son débiteur.