وبعد المداولة طبقا للقانون

حيث تقدم الطاعنان بواسطة نائبتهما بمقال مسجل و مؤدى عنه بتاريخ 23/07/2025 يستأنفان بمقتضاه الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 12/02/2025 تحت عدد 1716 ملف عدد 13215/8202/2024 الذي قضى في الشكل بقبول الدعوى و في الموضوع باستحقاق المستأنف عليه شفعة المبيع موضوع عقد البيع المبرم بين السيد نور الدين (ج.) و المستأنفين و الموثق من طرف الموثق سعيد (ن.) بتاريخ 23/11/2020 و المتعلق بالمحل التجاري رقم 17 الكائن بالطابق السفلي من عمارة [العنوان] سطات مع تمكينه منه و بتحميلهما الصائر و رفض باقي الطلبات.

في الشكل:

وحيث ان الحكم المستأنف بلغ للطاعنين بتاريخ 08/07/2025 حسب الثابت من غلاف التبليغ المرفق بالمقال، وتقدما بالاستئناف بتاريخ 23/07/2025 أي داخل الأجل القانوني، مما يتعين معه التصريح بقبول الاستئناف شكلا لاستيفائه كافة الشروط الشكلية المتطلبة قانونا صفة وأجلا وأداء.

في الموضوع :

حيث يستفاد من وقائع النازلة ووثائقها و الحكم المطعون فيه أن المدعي تقدم بواسطة نائبه بمقال مسجل و مؤدى عنه يعرض خلاله أنه يملك على الشياع مع السيد نور الدين (ج.) المحل التجاري الكائن بسفلي عمارة [العنوان] سطات مساحته 10 أمتار مربع والذي حل محل السيدة فاطمة (أ.) التي باعت نصيبها له وأن السيد نور الدين (ج.) قام ببيع نصيبه في هذا المحل التجاري أي النصف 5 أمتار مربع للسادة إسماعيل (ز.) وعبد الكريم (ع.) دون علمه أو استشارته وأنه يرغب في شفعة هذا المبيع التي هي حق أوجده المشرع للمالك على الشياع وأنه قام بعرض ثمن الشراء ومصروفات العقد على المدعى عليهما غير أنهما رفضا مما اضطره إلى وضعه بصندوق المحكمة بسطات وأن حالة الشياع ثابتة وأنه مارس مسطرتها وفق ما هو متطلب قانونا ملتمسا قبول الطلب شكلا والحكم موضوعا باستحقاق المدعي شفعة المبيع موضوع عقد البيع الواقع بين السيد نور الدين (ج.) والمدعى عليهم والموثق من طرف الموثق سعيد (ن.) والمتعلق بالمحل التجاري رقم 17 والمحدد اسما وحدودا والموثق بعقد البيع مع تمكينه منه وشمول الحكم بالنفاد المعجل وتحميلهم صائر الدعوى.

بناء على المذكرة الجوابية التي تقدم بها المدعى عليهما بواسطة نائبهم بجلسة 07/07/2021 التي دفعا من خلالها بأن المقال الافتتاحي للدعوى جاء مجردا من الوثائق اللازمة لإثبات صفة المدعي في الدعوى وانه ذلك يعتبر مخالفا لمقتضيات المادتين 1 و32 من ق م م اللذان تعتبران مقتضياتهما من النظام العام. ملتمسان معه الحكم بعدم قبول الطلب، وعلى سبيل الاحتياط حفظ حقهم في الجواب في حالة إصلاحه المسطرة.

وبناء على المذكرة المرفق بالوثائق التي تقدم بها دفاع المدعي بجلسة 07/07/2021 التي التمس من خلالها الحكم وفق الطلب وضم الوثائق التالية إلى المقال الافتتاحي: محضر رفض عرض عيني لمبلغ قيمة الجزء المبيع والمصروفات، طلب الإذن بعرض مبلغ الشفعة مع الإذن بوضعه بصندوق المحكمة في حالة رفض التسليم موجه لرئيس المحكمة الابتدائية بسطات نسخة من فاتورة تحدد ثمن بيع التنازل عن الحق في الكراء والمصروفات صادرة عن الموثق السيد سعيد (ن.) ونسخة من عقد كراء تجاري مع الحق في الكراء لفائدة فاطمة (أ.) والحسن عبد الغني (ا.) نسخة من عقد تفويت عن 5 أمتار من المحل الوارد عنوانه أعلاه عن الحق في الكراء من نور الدين (ج.) لفائدة إسماعيل (ز.) وعبد الكريم على الشياع بالفرنسية، فاتورة تعريب عقد موثق، نسخة من عقد تفويت عن 5 أمتار من المحل الوارد عنوانه أعلاه عن الحق في الكراء من نور الدين (ج.) لفائدة إسماعيل (ز.) وعبد الكريم على الشياع معرب.

و بناء على المذكرة الجوابية الثانية التي تقدم بها دفاع المدعى عليهما بجلسة 22/09/2021 دفع من خلالها من حيث الشكل وأساسا أن الإجراءات الشكلية من النظام العام لذلك يسندان النظر الى المحكمة الموقر لمراقبتها مدى مطابقتها للقانون وترتيب الآثار القانونية حال تخلف احداها وأنه بالرجوع الى وثائق الملف المدلى بها بالمذكرة المرفقة بوثائق بجلسة 2021/07/07 سوف يتبين ان أهم هاته الوثائق هي محررة باللغة الفرنسية، وهذا مخالف لما ينص عليه قانون 1965 المتعلق بالمغربة و التعريب و كذا الدستور المغربي، و على اعتبار مقتضيات هذا الأخير من النظام العام و يجب الالتزام بها و عدم مخالفتها من طرف القضاء بصفة تلقائية حتى و لو لم يتمسك بها الأطراف، و أن رسمية اللغة العربية، كما ينص على ذلك الدستور تقتضي أن تكون المستندات المقدمة إلى القضاء محررة باللغة العربية أو مترجمة اليها، كما تستلزم ذلك العديد من القوانين و منها قرار وزير العدل رقم 414-64 الصادر بتاريخ 1965/06/29 وقانون المسطرة المدنية في الفصول 65 و 126 و 351 . كما دفع من حيث الموضوع واحتياطيا أن المدعى عليهما والسيد نور الدين (ج.) لا يربطهما عقد بيع وانما تنازل عن حق الايجار وفق ما هو بين عقد التنازل عن الإيجار بين المدعى عليهما والسيد نور الدين (ج.) المؤرخ في 2020/11/11 والمدلى به من طرف المدعي. وأن التصرفات التي تجوز فيها الشفعة هي التصرفات بعوض كالبيع والمعاوضة والوفاء بمقابل. فالفصل 974 من قانون الالتزامات والعقود يشير الى عقد البيع وعقد المعاوضة، كما أن الفصل 322 من قانون الالتزامات والعقود يجعل مقابل الوفاء يخضع لنفس احكام عقد البيع، أما ظهير 2 يونيو 1915 فلا يشير إلا إلى عقد البيع. وبالتالي فان الشفعة في الملكية المشتركة تمارس فقط إذا وقع التفويت عن طريق البيع دون غيره من التصرفات الأخرى ولو كانت بعوض، لأن المشرع استعمل عبارة " بيع" ومقتضيات الشفعة لا تقبل القياس لأنها تعتبر استثناء وتقييد لحرية التعاقد، وجب عدم التوسع في تفسير مقتضياتها وبذلك وجب عدم الأخذ بالشفعة الا وفق عقد البيع وأنه بالرجوع الى العقد المبرم بين المدعى عليهما وصاحب الملك (المدلى به من طرف المدعي)، سوف يتبين انه عبارة عن تنازل عن حق الايجار فقط مما يعني عدم توافر أهم شرط لسلوك مسطرة الشفعة. ملتمسان من حيث الشكل واساسا الحكم بعدم قبول الدعوى ومن حيث الموضوع واحتياطيا الحكم برفض الطلب.

وبناء على الحكم الصادر عن المحكمة الابتدائية بسطات بتاريخ 25/05/2022 في الملف 21/1401/81 الذي قضى بعدم الاختصاص للبث في الدعوى مع إحالة الملف على المحكمة التجارية بالدار البيضاء.

وبناء على شهادة بعدم التعرض والاستئناف الصادرة عن رئيس كتابة الضبط بالمحكمة الابتدائية بسطات بتاريخ 15/10/2024.

وبناء على مذكرة مرفقة بوثائق مرفوعة إلى هذه المحكمة من المدعي بواسطة دفاعه بجلسة 11/12/2024 التمس من خلالها الحكم وفق الطلب مع ضم الوثائق التالية للملف: شواهد تسليم المدعى عليهما، طلب الإذن بعرض مبلغ الشفعة، صورة من عقد شراء في اسم المدعي والسيدة (أ.) بنسبة النصف، صورة طبق الأصل لعقد بيع بين السيدة فاطمة (أ.) لحصتها على الشياع بالنصف للسيد نور الدين (ج.)، عقد بيع نور الدين (ج.) للمدعى عليهما مع ترجمة هذا الأخير، صورة توصيل مبلغ بقيمة 365.350,00 درهم، فاتورة رقم 2020/429، محضر رفض عرض عيني، صورة لتصريح بالسجل التجاري يتضمن اسم المدعي والمالكة على الشياع السيدة فاطمة (أ.)، وصولات كراء في اسم المدعي والمالكة على الشياع بنسبة نصف السيدة فاطمة (أ.)،وصل كراء في اسم المدعي والمشتري أي البائع الآن والذي حل محل المالكة الشياع مع المدعي الأولى فاطمة (أ.) السيد نور الدين (ج.)، توصيل بقيمة 9800,00درهم في اسم المدعي والسيدة فاطمة (أ.)، توصيل كراء في اسم المدعي والبائع للمدعى عليه المسمى نور الدين (ج.) تفيد بكون المدعي مالك على السياع مع هذا الأخير.

وبناء على المذكرة الجوابية التي تقدم بها دفاع المدعى عليهما بجلسة 22/01/2025 دفعا من خلالها بانعدام الصفة إذ إن المدعي لم يقدم أي دليل يثبت صفته القانونية في ممارسة حق الشفعة استنادا إلى الفصلين 1 و32 من قانون المسطرة المدنية، إذ خلا الملف مما يثبت تملكه على الشياع للعقار موضوع النزاعوتحقيق الصفة في الادعاء يستوجب إثبات علاقة المدعي بالمدعى فيه، وهو ما ينتفي في هذه النازلة، إذ لا يعد المدعي مالكا على الشياع، وأن المادة 293 من مدونة الحقوق العينية تنص على شروط الشفعة، فإن المدعي لم يثبت توفره على هذه الشروط خاصة شرط تملكه للجزء المشاع وقت البيع وشرط الحيازة القانونية أو الفعلية للحصة وبما أن الصفة شرط أساسي للتقاضي وفق الفصل 1 من قانون المسطرة المدنية، وهي من النظام العام الذي يجوز للمحكمة إثارته تلقائيا وفي جميع مراحل الدعوى، فإن انعدام صفة المدعي يجعل الدعوى غير مقبولة. كما دفعا ببطلان إجراءات الشفعة إذ إن المادة 306 من مدونة الحقوق العينية تشترط لصحة إجراءات الشفعة أن يقدم طالبها طلبا لرئيس المحكمة الابتدائية يعبر فيه عن رغبته في الشفعة، مع عرض الثمن والمصاريف عرضا حقيقيا ثم إبداعهما بصندوق المحكمة عند رفض العرض، وكل ذلك داخل الأجل القانوني المحدد. وإن المدعي لم يثبت التزامه بهذه الإجراءات المنصوص عليها قانونا، وأن قواعد الشفعة من النظام العام، فإن مخالفتها تجيز إثارة الدفع ببطلان الإجراءات في جميع مراحل التقاضي، بما في ذلك أمام محكمة النقض. كما دفع بسقوط حق الشفعة لتجاوز الأجل القانوني إذ تنص المادة 304 من مدونة الحقوق العينية على أن حق الشفعة يجب ممارسته داخل أجل ستة أشهر من تاريخ العلم بالبيع وإن المدعي قد أقام دعويين سابقتين تتعلقان بنفس الموضوع، الأولى بتاريخ 2022/09/08 في الملف عدد 8311/8202/2022 الثانية بتاريخ 2023/05/11، في الملف عدد 5371/8202/2023، مما يكون معه عنصر العلم لدى المدعي بالبيع ثابتا منذ الدعوى الأولى وبالتالي يكون الأجل القانوني لممارسة الشفعة قد انتهى، مما يترتب عليه سقوط حقه في المطالبة. كما دفعا بسبقية البت وقوة الشيء المقضي به إذ سبق للمدعي أن أقام دعويين تتعلقان بذات النزاع وصدرت فيهما أحكام، ذلك أن الدعوى الأولى 2023/02/20 فتح لها الملف عدد 8311/8202/2022، صدر فيه القرار عدد 1595 بتاريخ يقضي بعدم قبول الطلب، والدعوى الثانية فتح لها الملف عدد 5371/8202/2023، صدر القرار عدد 9774 بتاريخ 2023/10/26 يقضي أيضا بعدم قبول الطلب وإن موضوع الدعوى الحالية يتحد مع الدعويين السابقتين في الأساس القانوني والمركز القانوني المطلوب حمايته، فإن إعادة طرح النزاع نفسه يشكل مخالفة لمبدأ قوة الشيء المقضي به الذي يمنع إعادة النظر في النزاع ذاته بين الأطراف ذاتهم وللسبب نفس. وأنه لئن كان هذا الدفع من حيث الأصل يتمسك به في حالة بت المحكمة في الموضوع، فإنه بالنظر إلى خصوصية دعاوى الشفعة التي لا تعدوا أن تكون مجرد مكنة استثنائية يجب ممارستها في مراعاة تامة لشروطها وإجراءاتها ومتى مورست خلافا لذلك يسقط الحق في إعادة مباشرتها. ملتمسان أساسا من حيث الشكل الحكم بعدم قبول الطلب لانتفاء الصفة وسقوط الأجل القانوني واحتياطا من حيث الموضوع الحكم برفض الطلب لبطلان إجراءات الشفعة وسبقية البت فيه. وتحميل المدعي الصائر. وقد أرفقا المذكرة بنسخة من الحكم رقم 9774 والحكم 1595 الصادرين عن المحكمة الابتدائية التجارية بالدار البيضاء سنة 2023.

وبناء على المذكرة التعقيبية التي أدلى بها المدعى بواسطة نائبه بجلسة 05/02/2025 رد من خلالها على المدعى عليهما الذين دفعا بكون المحكمة سبق لها أن قضت برفض الطلب لكون المدة الواجب ممارسة الدعوى داخلها قد طالها التقادم وان المدعي لم يمارس دعواه داخل اجل الستة أشهر بأنه يؤكد ان الملف الحالي فتح بمناسبة كون المحكمة الابتدائية التي قدم أمامها الطلب داخل الاجل القانوني قضت بعدم الاختصاص والاحالة على المحكمة التجارية الابتدائية بالبيضاء للاختصاص وان هذا الحكم بلغ للأطراف ولم يكن محل أي طعن ليتم احالته على هذه المحكمة للاختصاص وهو موضوع الدعوى الحالية وبالتالي يكون الطلب مورس داخل الاجل القانوني ووفق الشكليات المتطلبة قانونا طالما انه لم يكن محل أي تبليغ له وطالما ان المدعى عليهما لم يمارسوا أي طعن من الطعون في مواجهته مما يتعين عدم القول برد هذا الدفع . اما من جهة أخرى فالمدعي أدلى بما يفيد كون حالة الشياع ثابتة اذ انه ادلى بعقد الشراء الذي اشترى برفقة السيدة فاطمة (أ.) المحل بنسبة النصف تم بعقد بيع شريكيه على الشياع للسيد نور الدين (ج.) جميع حقوقها التي هي النصف تم عقد بيع هذا الأخير المدعى عليهما وبالتالي فحالة الشياع ثابتة ومعلوم ان مقتضيات المادة 974 من ق.ل.ع تجيز للشريك على الشياع ممارسة حق الشفعة وان المادة الأولى من مدونة الحقوق العينية تحيل على مقتضيات قانون الالتزامات والعقود فان الاصل التجاري باعتباره منقولا وفق لأحكام مدونة التجارة في ماديتها 79 و 80 تجوز فيه الشفعة في المنقول. الأمر الذي يتعين معه رد دفوعاتهم والقول تبعا لذلك بالحكم وفق الطلبات الواردة بالمقال الافتتاحي.

و بعد استيفاء الإجراءات المسطرية صدر الحكم المشار إليه أعلاه استأنفه الطاعنان للأسباب الآتية:

أسباب الاستئناف

حيث تمسك الطاعنان أن طعن العارضين مبني على وسائل جدية واقعا وقانونا من شأنها تعديل الحكم المطعون فيه وأن الاستئناف ينشر الدعوى من جديد أمام محكمة الدرجة الثانية، و للعارضين إبداء الأسباب جميع التي من شأنها تعديل الحكم المستأنف وان الحكم المستأنف جاء مجانبا للصواب فيما قضى به، و لم يجعل لتعليله و منطوقه أساسا سليما من الواقع و القانون علل الحكم الابتدائي فيما قضى به كالآتي: أنه من خلال الاطلاع على الوثائق المدلى بها بالملف خصوصا عقد تملك المستأنف عليه للحق في الكراء على الشياع مع السيدة فاطمة (أ.) وكذلك عقد تفويت هذه الأخيرة لنصيبها على الشياع لفائدة السيد نور الدين (ج.) وكذلك عقد تفويت هذا الأخير لنصيبه على الشياع لفائدة العارضين. يتبين أن المستأنف في الأخذ بالشفعة في مواجهة العارضين واستحقاق نصيبهما وأن المستأنف عليه احترم الإجراءات التي يفرضها القانون للأخذ بالشفعة من خلال ممارستها داخل لأجل الذي حدده القانون، كما قام بعرض الثمن والمصاريف على العارضين عرضا عينيا وبعد رفضهما استلامه عمل على ايداعه بصندوق المحكمة طبقا للفصلين 974 و 976 من ظ.ا.ع...". حيث إن محكمة البداية جانبت الصواب فيما قضت به و خرقت بصفة جوهرية قانون الموضوع. حيث إن الشفعة تبقى سبب قانوني من أسباب اكتساب الملكية، شأنها شأن البيع، الهبة، الإرث، الوصية و الحيازة وأن الفقهاء عرفوا الشفعة بأنها أخد شريك ممن تجدد ملكه اللازم اختيارا بمعاوضة عقارا أو ما يتبعه يمثل الثمن أو قيمة الشقص أو ما حدده الشارع في عوض الشقص، أو أخد شريك حصة شريكه جبرا بشراء. حيث إن المشرع المغربي عرف الشفعة بمقتضى الفصل 974 من ظ.ا.ع: "إذا باع أحد المالكين على الشياع لأجنبي حصته الشائعة، جاز لباقيهم أن يشفعوا هذه الحصة لأنفسهم، في مقابل أن يدفعوا للمشتري الثمن ومصروفات العقد الضرورية والنافعة التي أنفقها منذ البيع ويسري نفس الحكم في حالة المعاوضة." كما عرفها من خلال المادة 292 من مدونة الحقوق العينية على أنها " أخذ شريك في ملك مشاع أو حق عيني مشاع حصة شريكه المبيعة بثمنها بعد أداء الثمن ومصروفات العقد اللازمة والمصروفات الضرورية النافعة عند الاقتضاء." و من خلالهما، يمكن القول أن الشفعة هي حق ممنوح للشريك على الشياع من منقول أو عقار أو حق عيني عقاري، في أن يأخذ لنفسه الحصة الشائعة التي فوتها أحد شركائه على الشيوع للغير، مقابل أدائه للمشفوع منه كل ما أنفقه هذا الأخير مقابل تملكه الشيء المراد شفعته مع مراعاة أحكام القانون المطبق على موضوع الشفعة و على ضوء ما تم بسطه أعلاه، فإن الثابت فقها تشريعا و قضاءا أن الشفعة تعتبر حق مقرر في الشريعة الإسلامية، ظهير التزامات و عقود و مدونة الحقوق العينية، فهي لا تسري إلا على الحقوق العينية. فالشفعة تنصب على الملكية العقارية فقط، أي تطبق على العقارات التي لها صلة بالملكية العقارية، مثل الأراضي و المنازل و المباني، و ليس على الحقوق العقدية مثل عقد الكراء وأن عقد الكراء هو عقد يمنح المكتري حق استخدام العقار لمدة محددة مقابل أجرة معينة و لا يعتبر بيعا للعقار نفسه، إذ عندما يتم بيع مفتاح المحل التجاري، فإن ذلك يعني نقل حق الانتفاع بالعقار من المستأجر الأصلي إلى المشتري و ليس نقل ملكية العقار نفسه إذ في حالة تفويت عقد الكراء بيع مفتاح محل تجاري، فإن الشفعة لا تجوز في هذا النوع من العقود، كونها مرتبطة بالملكية و ليس بالانتفاع خاصة و أن الحق في الكراء يعتبر من العناصر الذي تدخل في تشكيل الأصل التجاري حسبما تنص عليه المادة 80 من مدونة التجارة، و التي جاء فيها: "يشتمل الأصل التجاري وجوبا على زبناء و سمعة تجارية و يشمل أيضا كل الأموال الضرورية الأخرى لاستغلال الأصل كالاسم التجاري و الشعار و الحق في الكراء ...... حيث إن الشفعة لا تسري إلا على الحقوق العينية، بينما عملية تفويت الحق في الكراء منظم بأحكام خاصة في قانون الكراء التجاري رقم 49.16 و هي الأحكام الواجبة التطبيق. حيث نص المشرع المغربي من خلال المادة 25 من القانون السالف الذكر، على أنه: يحق للمكتري تفويت حق الكراء مع بقية عناصر الأصل التجاري أو مستقلا عنها دون ضرورة الحصول على موافقة المكري، وبالرغم من كل شرط مخالف. يتعين على كل من المفوت والمفوت له إشعار المكري بهذا التفويت، تحت طائلة عدم سریان آثاره عليه مكن مواجهة المكري بهذا التفويت إلا اعتبارا من تاريخ تبليغه إليه، ويبقى المكتري الأصلي مسؤولا وبخصوص الالتزامات السابقة. لا يحول هذا التفويت دون ممارسة المكري لحقه في المطالبة بالإفراغ في حالة تحقق شروط مقتضيات المادة الثامنة من هذا القانون، كما لا يحول دون مواصلة الدعاوى المثارة، طبقا لهذا القانون، والتي كانت قبل تاريخ التفويت. يتم التفويت بعقد رسمي أو عرفي ثابت التاريخ يتضمن البيانات الواردة في المادة 81 من القانون رقم 95.15 المتعلق بمدونة التجارة ، ويودع ثمن البيع لدى جهة مؤهلة قانونا للاحتفاظ بالودائع، ويجب أن يخضع العقد للإجراءات المنصوص عليها في المواد من 83 الى 89 من نفس القانون يمكن للمكري أن يمارس حق الأفضلية، وذلك باسترجاع المحل المكترى مقابل عرضه لمجموع المبالغ المدفوعة من طرف المشتري أو إيداعه لها عند الاقتضاء، وذلك داخل أجل ثلاثين يوما من تاريخ تبليغه، وإلا سقط حقه . " وأنه من خلال الفصل المذكور أعلاه، فإن المشرع المغربي نص على ما يسمى بممارسة حق الأفضلية، وفق شروط خاصة كما هو مشار إليها أعلاه بينما المستأنف عليه أسس طلبه على أحكام الشفعة المنظمة في ظهير التزامات و عقود و مدونة الحقوق العينية التي تخص البيوعات العقارية و الحقوق العينية مخالفا بذلك المقتضيات القانونية و الاجتهاد القضائي المتمثل في قرار محكمة النقض عدد 384 الصادر بتاريخ 2022/05/26 في الملف التجاري عدد 2019/2/3/1998 ، و الذي جاء فيه ما يلي: "لئن كان التفويت تم قبل دخول القانون رقم 49.166 حيز التنفيذ، فإن التبليغ تم أثناء سريانه، و بالتالي يبقى القانون المذكور الذي منح المكري ممارسة حق الأفضلية هو الواجب التطبيق و المحكمة التي أخذت بتاريخ تفويت الحق في الكراء و استبعدت تطبيق القانون الجديد و حرمت المكري من ممارسة حق الأفضلية ، أتى خارقا للقانون." هذا من جهة و من جهة ثانية، فباطلاع على المادة 25 المشار إليها أعلاه، سيتضح أن المستأنف عليه لم يسلك المسطرة الواجبة التطبيق على نازلة الحال. و بالتالي لم يحترم شروطها المنصوص عليها بصفة صريحة بالمادة السالفة الذكر، و المتمثلة في عرض المبالغ المدفوعة من طرف العارض أو إيداعها داخل أجل ثلاثين يوما من تاريخ تبليغه و إلا سقط حقه. فبرجوعكم لوثائق الملف، ستجدون أن المستأنف عليه لم يعرض على العارضين المبالغ المدفوعة من طرفهما إلا بعد مرور 5 أشهر على تاريخ إبرام عقد التفويت، أولا. ثانيا، فإن المبالغ المودعة من طرف المستأنف عليه بصندوق المحكمة الابتدائية بسطات هي غير شاملة للمبالغ التي أداها العارضين و المتمثلة في مقابل التفويت المضمن بالعقد المذكور سالفا، و المصاريف التي تكبدها العارضين، إذ باطلاع سيادتكم على الوصولات المرفقة بالطلب الحالي ستجدون أن مجموع المصاريف هي 25500 درهم (20000+3000+2500=25500)، و بعد إضافة المبلغ المقابل للتفويت المضمن بالعقد (340000 درهم، أصبح المبلغ الواجب عرضه على العارضين و إيداعه بصندوق المحكمة هو 365500 درهم (25500340000=365500) ، في حين أن المبلغ المعروض على العارضين و المودع من طرف المستأنف عليه بالصندوق هو 365350 درهم و بالتالي، من خلال مقارنة المبالغ المودعة بالصندوق من طرف المستأنف عليه (365350 درهم و مصاريف العارضين 365500 درهم) ، ستجدون أن الفرق بينهما هو 250 درهم و إعمالا للعلل المجتمعة أعلاه، تكون محكمة البداية عللت حكمها تعليلا فاسدا ، و أساءت تطبيق القانون، إذ طبقت أحكاما لا تسري على موضوع القضية مخالفة بذلك المقتضيات الواجبة التطبيق، حسبما مفصل أعلاه، و هذا خرق لقاعدة موضوعية توجب إبطال الحكم الطعين ، ملتمسان قبول الاستئناف شكلا وموضوعا إلغاء الحكم الابتدائي فيما قضى به و تصديا التصريح برفض الطلب وتحميل المستأنف عليه الصائر.

أرفق المقال ب: صورة من طي التبليغ ونسخة من الحكم الابتدائي عدد 1716 و3 وصولات تؤكد المصاريف.

وبناء على المذكرة الجوابية المدلى بها من دفاع المستأنف عليه بجلسة 22/09/2025عرض فيها أن ارتأى نظر المدعى عليهم إلى استئناف الحكم الابتدائي مركزين استئنافهم على الأسباب المذكورة بالمقال وكذا كون المبلغ المعروض عليهم ينقصه مبلغ 250 درهم وانه بالرجوع إلى سائل استئناف المستأنفين سوف يلاحظ أنها غير جدية ولم تأت بأي جديد يمكن مناقشته من جديد أو من شأنه التأثير على مدى صوابية الحكم الابتدائي بل هو مجرد سرد لنظريات الاخذ بالشفعة في كتب القانون ليس الا ولا يمكن تطبيقها في نازلة الحال بكون الحق في الشفعة او الافضلية هو حق مشروع نص عليه المشرع المغربي واشرط شروطا يجب توافرها للاخد بها وهو ما ينطبق على نازلة الحال وهو ما سارت عليه محكمة النقض في العديد من قراراتها قرار 375 بتاريخ 2022/7/21 والاصل التجاري باعتباره منقولا تجوز فيه الشفعة كما ان الدعوى الحالية يؤطرها قانون الالتزامات والعقود وليست مدونة الحقوق العينية وفقا للمواد 960 و 974 اما بخصوص كون المبلغ المعروض على المستأنفين ناقص ب 250 درهم فهدا ادعاء جديد لم يتم الدفع به إلا خلال هذه المرحلة والحال انه دفع مردود عليه فالطرف العارض حينما قام بعرض مبلغ الشفعة فانه اعتمد في ذلك على شهادة صادرة من يد الموثق الذي ابرم العقد وهو الملف بالتسجيل وتدبير المصاريف الخاصة بالعقد والتي حددها في مبلغ 25350 درهم بالاضافة الى قيمة العقد وهي وثيقة رسمية صادرة عن موثق لا يمكن التزوير فيها او تغييرها وهي الجهة المعتمدة فقط لتحديد مصاريف العقد باعتباره هو الذي انجز العقد وبالتالي فهي وثيقة حاسمة لا يمكن الطعن فيها الا بالزور مما يجعل اسباب استئناف المستأنفين غير جدية وغير مرتكزة على اساس قانوني سليم ويتعين تبعا لذلك بردها ، ملتمسا تصریح برد استئناف المستأنفين والقول تبعا لذلك بتاييد الحكم الابتدائي مع ابقاء الصائر على رافعه أرفقت ب: صورة لوثيقة صادرة عن الموثق.

وبناء على المذكرة التعقيبية المدلى بها من دفاع المستأنفان بجلسة 06/10/2025عرض فيها أن إطار الدعوى الحالية هو حق الأفضلية و ليس حق الشفعة و بالتالي فمحكمة البداية مصدرة كم الطعين خرقت القانون ولم تطبيق القاعدة القانونية الواجبة التطبيق. فضلا على أن شروط ممارسة حق الأفضلية غير متوفرة، كما سلف أن بسط المستأنفان بمقتضى مقالهما الاستئنافي، خاصة و أن الثمن والمصاريف غير كاملة و بالتالي هناك خرق واضح للمسطرة الواجبة التطبيق وأنه ردا على كون العارضين اعتمدا سرد نظريات الشفعة في كتب القانون، فبالرجوع لأمهات المراجع و آراء الفقه و رجال القضاء لتأصيل إطار الدعوى ليس عيب أو نقصان بل هو دليل على زاد العلم و اتساع الإدراك و تواضع الدفاع المستميث قصد بيان قوة الرأي و تنوير المحكمة وإننا نذكر الطرف المستأنف عليه، بأبسط أبجديات القانون هو أن القانون و الفقه يعدان مصدران للقاعدة القانونية، و يجب الرجوع إليهما عند كل غموض و إبهام قصد الوصول للحق و القضاء به و من هنا يكون طعن العارضين مبني على وسائل قانونية وجدية، مما معه يتعين الاستجابة إليه ، ملتمسان رد دفوعات المستأنف عليه و الحكم وفق ملتمسات العارضين المسطرة بمقالهما الاستئنافي المؤرخ في 2025/07/23.

وبناء على إدراج القضية بالجلسة المنعقدة بتاريخ 06/10/2025، ألفي خلالها بالملف مذكرة تعقيب لنائبة المستأنف،فقررت المحكمة اعتبار القضية جاهزة وجَعْلُ الملَّفِ في المداولة قصد النطق بالقرار لجلسة13/10/2025.

التعليل

حيث أسس الطاعنان الاستئناف بأنه لا تجوز الشفعة في تفويت الحق في الكراء، و الذي تنظمه مقتضيات المادة 25 من القانون رقم 16-49 و بأن الإيداع المنجز من طف المطعون ضده لفائدتها ناقص.

لكن حيث إن الثابت من وثائق الملف أن البيع موضوع طلب الشفعة يتعلق بيع نصيب من الحق في الكراء المتعلق بالمحل التجاري موضوع الدعوى و الذي يتملكه المطعون ضده بشراكة مع البائع للمستأنفين، و أن بيع الحق في الكراء موضوع النازلة يختلف عن تفويت الحق في الكراء المنظم من طرف المشرع بمقتضى المادة 25 من القانون رقم 16-49، إذ أن هذا القانون يعالج إشكالية ممارسة حق الأفضلية من طرف مالك العقار- المكري عندما يفوت المكتري الحق في الكراء، وهو ما يتضح معه اختلاف إطار الدعوى الحالية عن نطاق دعوى الأفضلية المنظمة بالمقتضى القانوني المذكور، إذ في نازلة الحال يتعلق الأمر بممارسة حق الشفعة ناتج عن تفويت قام به مالك الحق في الكراء على الشياع، و بذلك فإن المال المشاع في نازلة الحال هو الحق في الكراء فقط و بذلك يحق لكل شريك على الشياع متى قام شريكه بتفويت نصيبه من الحق المذكور أن يمارس دعوى الشفعة لاسترداد الشقص المبيع استنادا للفصل 974 من قانون الالتزامات و العقود الذي لم يرد به أي مقتضى يستثني الحق في الكراء من نطاقه، مما يكون معه طلب المطعون ضده مؤسس قانونا و أن المحكمة لم تخرق أي مقتضى قانوي بل طبقت القانون الواجب التطبيق تطبيقا سليما مما يستوجب رد السبب المثار من الطاعنين بهذا الشأن.

وحيث إن المطعون ضده قدم طلب الشفعة داخل أجل السنة المحدد بموجب الفصل 976 من قانون الالتزامات و العقود مادام أن البيع تم بتاريخ 11/11/2020 و أن المعني بالأمر باشر إجراءات العرض و الإيداع منذ تاريخ 16/03/2021 حسب الثابت من الطلب المقدم من طرفه لرئيس المحكمة الابتدائية بسطات.

وحيث إن الوصولات المتمسك بها الطاعنين تختلف من حيث مبلغها مع الوثيقة الصادرة عن الموثق الذي أشرف على توثيق العقد موضوع طلب الشفعة، و أن المطعون ضده استند في عرض الثمن و المصروفات الثابتة بموجب الوصل الصادر عن الموثقالذي تضمن نفس المبلغ الذي تم عرضه على الطاعنين و هو بذلك يكون قد قام بعرض كافة المبالغ الثابتة و الظاهرة و يبقى مستحقا للشفعة، وأن ما تمسك به الطاعنان هو أمر لم يسبق لهم التمسك به حتى يكون المطعون ضده على علم به، و مادام أن الطاعن أودع كافة الثمن و المصروفات الثابتة فإنه يكون قد احترم المقتضيات القانونية للشفعة و الحكم الصادر بتمكينه منها في محله وهو ما يستوجب رد الأسباب المقام عليه الاستئناف و تأييد الحكم المستأنف مع إبقاء الصائر على الطاعنين.

لهذه الأسباب

تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء و هي تبت انتهائيا علنيا و حضوريا :

في الشكل: بقبول الاستئناف.

في الموضوع : تأييد الحكم المستأنف و إبقاء الصائر على رافعه.