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Droit au bail commercial

Saisi d'un appel contre un jugement reconnaissant le droit de préemption d'un copropriétaire d'un droit au bail commercial, la cour d'appel de commerce était amenée à qualifier la nature de l'opération et le régime juridique applicable. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du retrayant en lui accordant le bénéfice de la préemption sur la quote-part indivise cédée par son copropriétaire.

L'appelant, cessionnaire de la quote-part, soutenait que le droit au bail, en tant que droit personnel, échappait au champ d'application de la préemption, laquelle ne s'appliquerait qu'aux droits réels, et que le régime applicable était celui du droit de préférence prévu par la loi sur les baux commerciaux, soulevant subsidiairement le caractère incomplet du prix consigné. La cour d'appel de commerce écarte cette argumentation en opérant une distinction fondamentale entre le droit de préférence du bailleur, régi par l'article 25 de la loi n° 49-16, et le droit de préemption entre copropriétaires.

Elle retient que la cession d'une quote-part indivise d'un droit au bail par un copropriétaire à un tiers relève du droit commun de la préemption prévu à l'article 974 du code des obligations et des contrats. La cour souligne que ce texte, de portée générale, n'exclut nullement le droit au bail de son champ d'application, dès lors qu'il constitue un bien meuble incorporel susceptible de copropriété.

Concernant le montant consigné, la cour juge que le retrayant a valablement satisfait à son obligation en se fondant sur le décompte officiel établi par le notaire instrumentaire, le montant ainsi versé correspondant au prix et aux frais apparents de l'acte. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant accueilli un recours en opposition de tiers et annulé une décision d'expulsion, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions d'opposabilité d'une cession de droit au bail commercial. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du cessionnaire en jugeant la cession opposable au bailleur.

L'appelant, bailleur, contestait cette opposabilité au motif que seule une intention de céder lui avait été notifiée et non l'acte de cession définitif, et soulevait la nullité de l'acte pour défaut de pouvoir du signataire pour le compte du cédant. La cour retient que la notification de l'intention de céder, mentionnant le prix de cession, suffit à informer le bailleur et à purger son droit de préemption conformément à l'article 25 de la loi 49.16, la perfection de la vente résultant du seul accord des parties sur la chose et sur le prix en application de l'article 488 du code des obligations et des contrats.

Elle ajoute que la cession conclue entre deux personnes morales produit ses effets tant qu'une décision passée en force de chose jugée n'en a pas prononcé la nullité, les contestations relatives à la représentation du cédant étant inopérantes. La cour relève en outre que le bailleur est mal fondé à invoquer un défaut de notification alors qu'il n'a lui-même pas notifié au preneur le transfert de propriété de l'immeuble à son profit.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

En matière de cession de droit au bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité de la cession au bailleur et sur la qualité à défendre du preneur initial dans le cadre d'une action en validation de congé pour motifs graves. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du bailleur tendant à la résiliation du bail et à l'expulsion.

L'appelant soutenait que la cession lui était inopposable, faute d'avoir été notifiée conformément aux exigences de la loi n° 49-16, et invoquait des modifications non autorisées des lieux loués justifiant l'expulsion sans indemnité. La cour retient que la notification de la cession, effectuée par commissaire de justice à la diligence du notaire instrumentaire agissant pour le cédant et le cessionnaire, est régulière et rend l'acte opposable au bailleur à compter de sa date de réception.

Dès lors, la cour considère que le congé aux fins d'expulsion, délivré au preneur initial postérieurement à cette notification, a été adressé à une partie dépourvue de qualité pour défendre. La nullité de ce congé, acte introductif de l'instance, entraîne l'irrecevabilité de l'action en validation subséquente, rendant sans objet l'examen des autres moyens.

Le jugement est donc infirmé en ce qu'il a rejeté la demande au fond, la cour statuant à nouveau et la déclarant irrecevable.

En matière de cession de droit au bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'étendue de l'obligation de remboursement incombant au bailleur qui exerce son droit de préemption. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande de reprise des locaux par le bailleur tout en le condamnant à rembourser au cessionnaire l'intégralité des frais liés à l'opération.

Le cessionnaire appelant soulevait la déchéance du droit du bailleur au motif que ce dernier n'avait consigné que le prix de cession, à l'exclusion des frais annexes, en violation de l'article 25 de la loi 49-16. La cour, s'appuyant sur une expertise judiciaire, retient que l'obligation de restitution de "toutes les sommes versées" ne vise que les frais directement et nécessairement attachés à l'acte de cession.

Elle écarte en conséquence les pénalités de retard et les honoraires relatifs à une étude de projet commercial, jugeant ces dépenses étrangères à l'opération de cession et donc inopposables au bailleur. La cour d'appel de commerce réforme donc le jugement entrepris en ce qu'il avait surévalué les frais remboursables et limite le montant de la condamnation aux seuls droits d'enregistrement.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité au bailleur d'une cession de droit au bail non notifiée. Le tribunal de commerce avait prononcé l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers.

L'appelant soutenait s'être libéré de ses obligations en cédant son droit au bail à une société tierce, dont le bailleur aurait tacitement accepté la substitution en percevant les loyers. La cour relève que le contrat de bail initial n'a fait l'objet d'aucune résiliation formelle.

Elle retient surtout que la prétendue cession du droit au bail n'est pas opposable au bailleur, faute pour le preneur d'avoir procédé à la notification requise. Au visa de l'article 25 de la loi 49-16, la cour rappelle que l'absence d'une telle notification prive la cession de tout effet à l'égard du bailleur.

Dès lors, ni la clause du bail autorisant la cession, ni la production de quelques reçus de loyer au nom d'un tiers, ne sauraient suffire à établir la substitution de débiteur. Le preneur initial demeurant tenu des obligations du bail, et le défaut de paiement étant constaté après mise en demeure, le jugement prononçant l'expulsion est confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une action en nullité d'une cession de droit commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la prescription de l'action et la qualification de l'acte. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande en nullité et en expulsion formée par les propriétaires des murs.

En appel, ces derniers soutenaient que la cession constituait une vente de la chose d'autrui faute pour le cédant, leur auteur, d'être titulaire d'un fonds de commerce, tandis que le cessionnaire opposait la prescription de l'action. La cour retient que la propriété de l'immeuble est distincte de celle du fonds de commerce, dont le droit au bail est une composante cessible.

Elle juge surtout que l'action en nullité, introduite plus de quinze ans après la conclusion de l'acte litigieux, est prescrite en application de l'article 314 du dahir formant code des obligations et des contrats. Le moyen tiré de la vente de la chose d'autrui, prévu à l'article 485 du même code, est par conséquent écarté comme inapplicable en la matière.

Le jugement entrepris est confirmé.

En matière de cession de droit au bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de recevabilité d'une tierce opposition formée par le cessionnaire d'un fonds de commerce contre un arrêt prononçant l'expulsion du locataire initial. Le tiers opposant, acquéreur du fonds, contestait la décision d'expulsion rendue à son insu contre le cédant, au motif qu'elle portait atteinte à ses droits.

La cour rappelle qu'en application de l'article 25 de la loi 49-16, la cession du droit au bail n'est opposable au bailleur qu'à compter de la date de sa notification. Elle relève que le cessionnaire n'a notifié l'opération au bailleur qu'après le prononcé de l'arrêt d'appel définitif ordonnant l'expulsion.

Dès lors, le bailleur n'ayant pas eu légalement connaissance de la cession durant l'instance, le cessionnaire ne peut se prévaloir d'un droit qui n'était pas encore opposable pour contester une décision rendue à l'encontre du seul locataire connu. La cour juge en conséquence que la tierce opposition est mal fondée et la rejette.

En matière de cession de droit au bail commercial, la cour d'appel de commerce juge que le défaut de notification régulière de la cession au bailleur n'entraîne pas la nullité de l'acte mais son inopposabilité à ce dernier. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du bailleur tendant à l'annulation de la cession pour vice de forme de la notification.

L'appelant soutenait que l'avis de cession reçu, incomplet et non accompagné de l'acte de vente, le privait de son droit de préemption et viciait la procédure. La cour rappelle, au visa de l'article 25 de la loi 49-16, que la sanction du défaut de notification par le cédant et le cessionnaire est l'inopposabilité de la cession au bailleur.

Dès lors, la cour retient que la relation contractuelle subsiste entre le bailleur et le preneur initial, ce dernier demeurant tenu des obligations du bail. La cour écarte également la demande subsidiaire de résolution du bail pour défaut de paiement, constatant que les loyers réclamés avaient fait l'objet d'une offre réelle suivie d'un dépôt à la caisse du tribunal dans le délai légal, ce qui exclut la caractérisation du manquement.

Le jugement est par conséquent confirmé, bien que par substitution de motifs.

En matière de cession de droit au bail commercial, la cour d'appel de commerce examine l'opposabilité de la cession au bailleur en présence d'un vice de forme dans la notification. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande en paiement des loyers et en résiliation du bail formée par le bailleur contre le preneur initial.

L'appelant soutenait que la cession du droit au bail lui était inopposable, faute pour le cédant et le cessionnaire d'avoir procédé à une notification conjointe conforme aux exigences de l'article 25 de la loi 49-16. La cour écarte ce moyen en relevant que le bailleur, dans une procédure antérieure, avait lui-même reconnu la réalité de la cession et la qualité de successeur particulier du cessionnaire.

La cour retient que cet aveu judiciaire fait preuve de la connaissance effective de la cession par le bailleur, rendant sans portée l'invocation ultérieure d'un vice de forme dans la notification. Dès lors, l'injonction de payer visant des loyers postérieurs à la cession, adressée au seul preneur initial, a été valablement considérée comme dirigée contre une personne ayant perdu la qualité de locataire.

Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce examine l'opposabilité d'une cession de fonds de commerce au bailleur. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'expulsion et de paiement des arriérés locatifs. L'appelant, preneur initial, soutenait s'être libéré de ses obligations en cédant son fonds et contestait la régularité de la mise en demeure. La cour rappelle que, au visa de l'article 195 du code des obligations et des contrats, la cession du droit au bail n'est opposable au bailleur qu'après lui avoir été signifiée par acte authentique ou avoir été acceptée par lui dans un acte à date certaine. Faute d'une telle notification, le cédant demeure seul débiteur des loyers et des charges. La cour écarte par ailleurs la demande d'inscription de faux contre les actes de notification, la jugeant dilatoire, et déclare irrecevable l'appel en intervention forcée du cessionnaire comme demande nouvelle en appel. Le jugement est donc confirmé dans son principe mais réformé sur le quantum des sommes dues, après déduction des paiements partiels intervenus, la cour faisant en outre droit à la demande additionnelle pour les loyers échus en cours d'instance.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'opposabilité au bailleur d'une cession de droit au bail intervenue postérieurement à la délivrance d'un congé pour reprise. Le tribunal de commerce avait déclaré irrecevable l'action en validation de congé dirigée contre le preneur initial au motif que ce dernier avait perdu sa qualité à défendre. L'appelant soutenait que la cession était inopposable, faute d'avoir respecté les formalités de notification et en raison de son caractère prétendument frauduleux. La cour relève que le bailleur avait été dûment informé de la cession du droit au bail avant d'introduire son action en justice. Elle retient que, dès lors que cette notification a eu lieu, la cession est opposable au bailleur en application de l'article 25 de la loi n° 49-16, transférant ainsi la qualité de preneur au seul cessionnaire. La cour rappelle que la finalité de la notification est d'informer le bailleur de l'identité du nouveau débiteur de l'obligation, objectif qui a été atteint. Par conséquent, l'action dirigée contre le preneur originaire, qui avait perdu sa qualité à défendre, était bien irrecevable. Le jugement entrepris est donc confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en paiement de loyers et en résiliation de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualité à défendre du preneur initial après cession du droit au bail. Le tribunal de commerce avait écarté la demande, la considérant mal dirigée contre le preneur originaire dès lors qu'une décision antérieure avait consacré le transfert du droit au bail à une société tierce. L'appelant, bailleur, contestait ce transfert, arguant de la persistance du contrat initial non résilié et du fait que le paiement des loyers par la société cessionnaire ne valait pas novation. La cour écarte ce moyen en se fondant sur l'autorité de la chose jugée attachée à la décision antérieure qui a définitivement établi la qualité de locataire de la société cessionnaire, notamment par la reconnaissance de l'acceptation tacite des loyers par le bailleur. Elle rappelle qu'en application de l'article 25 de la loi 49-16, la cession du droit au bail par le preneur s'impose au bailleur, rendant l'action dirigée contre le cédant dépourvue de fondement. Statuant sur l'appel incident de la société cessionnaire, qui sollicitait une indemnité d'éviction, la cour juge la demande sans objet, la demande principale en résiliation et en expulsion ayant été rejetée. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

En matière de cession de droit au bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions d'opposabilité de l'acte au bailleur et sur le sort du cessionnaire en cas d'irrégularité. Le tribunal de commerce avait annulé l'avis de cession tout en rejetant la demande d'expulsion du cessionnaire. L'appelant principal soutenait que les formalités de cession du fonds de commerce ne visaient qu'à protéger les tiers et non le bailleur, tandis que ce dernier, par appel incident, arguait que l'inopposabilité de la cession rendait l'occupation du cessionnaire sans droit ni titre. La cour retient que la cession, pour être opposable au bailleur, doit lui être notifiée par le cédant et le cessionnaire, en application de l'article 25 de la loi n° 49.16. Elle relève qu'en l'absence de notification par les cédants et dès lors que l'acte de cession ne mentionnait ni le prix, privant ainsi le bailleur de son droit de préemption, ni les éléments essentiels du fonds de commerce, la cession ne produit aucun effet à l'égard du bailleur. La cour précise cependant que cette inopposabilité n'entraîne pas l'expulsion du cessionnaire pour occupation sans droit ni titre, la relation locative étant réputée se poursuivre avec le locataire d'origine ou ses ayants droit, contre qui le bailleur conserve ses actions. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'opposabilité au bailleur d'une cession de droit au bail intervenue après la mise en demeure du preneur initial pour défaut de paiement des loyers. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail et l'expulsion du preneur, décision confirmée par un premier arrêt d'appel. Saisi sur tierce opposition par le cessionnaire, ce dernier soutenait que la procédure d'expulsion lui était inopposable, faute pour le bailleur de l'y avoir appelé après avoir été notifié de la cession. La cour écarte ce moyen, relevant que la mise en demeure avait été notifiée au cédant et que le défaut de paiement était constitué antérieurement à la cession et à sa notification au bailleur. Elle retient, au visa de l'article 25 de la loi 49-16, que la cession du droit au bail ne saurait faire obstacle aux effets juridiques d'un commandement de payer demeuré infructueux ni paralyser l'action en résiliation fondée sur le manquement du preneur initial. Le recours en tierce opposition est par conséquent rejeté au fond.