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Action en résiliation du bail

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la portée de l'obligation d'information des créanciers inscrits. Le preneur soutenait l'absence de manquement de sa part en raison de la crise sanitaire, tandis que le créancier gagiste intervenant à l'instance invoquait l'irrecevabilité de l'action pour défaut de notification de la procédure en violation de l'article 29 de la loi 49-16. La cour écarte l'argument du preneur en relevant que la période d'impayés était postérieure à la crise sanitaire et que le manquement était caractérisé par l'absence de paiement dans le délai imparti par la sommation. Surtout, la cour retient que le défaut de notification de l'action au créancier inscrit, bien que requis par la loi, n'est pas sanctionné par l'irrecevabilité de la demande en résiliation et en expulsion. Cette formalité, destinée à la seule information du créancier, ne conditionne pas le droit du bailleur d'agir contre son preneur défaillant. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'opposabilité au bailleur d'une cession de fonds de commerce non notifiée, dans le cadre d'une action en résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers. Le tribunal de commerce avait condamné les preneurs au paiement des arriérés locatifs mais rejeté la demande d'expulsion, considérant que la sommation de payer n'avait pas été valablement délivrée. L'appelant soutenait que la sommation, délivrée à l'adresse des lieux loués, était régulière dès lors que la cession du fonds de commerce par les preneurs à un tiers ne lui avait pas été notifiée conformément aux dispositions de la loi 49-16 et lui était donc inopposable. La cour d'appel de commerce retient que, faute de notification de la cession du fonds de commerce dans les formes légales, la relation contractuelle subsiste exclusivement entre le bailleur et les preneurs initiaux. Dès lors, la sommation délivrée à l'adresse du local commercial est jugée valable et le défaut de paiement, constitutif d'un motif grave, justifie la résiliation du bail et l'expulsion des preneurs. La cour écarte cependant la demande de réévaluation du loyer en l'absence de preuve d'un accord modificatif, ainsi que la demande de fixation d'une astreinte, jugée prématurée en l'absence d'un refus d'exécution constaté. Le jugement est par conséquent infirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'expulsion et confirmé pour le surplus.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'expulsion d'un preneur et sa condamnation au paiement de loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur la capacité d'un co-indivisaire minoritaire à délivrer congé. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'une bailleresse indivise, ordonnant l'expulsion et le paiement d'un arriéré locatif. L'appelant soutenait la nullité du congé au motif qu'il émanait d'une co-indivisaire ne détenant pas la majorité des trois-quarts requise par l'article 971 du code des obligations et des contrats pour les actes d'administration du bien indivis. La cour fait droit à ce moyen et retient que la résiliation du bail constitue un acte d'administration qui ne peut être valablement accompli par un propriétaire indivis minoritaire agissant seul. Par conséquent, le congé délivré dans ces conditions est jugé sans effet juridique pour fonder une demande d'expulsion. La cour écarte en revanche le moyen tiré de l'indivisibilité de la créance de loyers, jugeant que chaque indivisaire peut réclamer sa quote-part déterminée. Après avoir appliqué la prescription quinquennale et recalculé l'arriéré dû, la cour infirme le jugement sur le chef de l'expulsion, statuant à nouveau en déclarant la demande irrecevable sur ce point, et le réforme en réduisant le montant de la condamnation pécuniaire.

Saisi d'un litige relatif à la résiliation d'un bail commercial et au paiement des loyers par des bailleurs indivis, la cour d'appel de commerce précise les conditions de leur qualité à agir. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement des arriérés locatifs mais déclaré irrecevable la demande d'expulsion faute pour les demandeurs de représenter la majorité requise des indivisaires. L'appel soulevait la question de savoir si l'action en résiliation, qualifiée d'acte d'administration, requiert l'accord des indivisaires représentant les trois quarts des droits, et si l'absence d'inscription de la dévolution successorale sur le titre foncier prive les héritiers de leur qualité à agir en recouvrement. La cour retient, au visa de l'article 971 du code des obligations et des contrats, que la résiliation d'un bail est un acte d'administration du bien indivis qui ne peut être valablement engagé que par les co-indivisaires détenant au moins les trois quarts des parts, confirmant ainsi l'irrecevabilité de la demande d'expulsion. Elle juge en revanche que la qualité d'héritiers, successeurs universels de leur auteur dont le droit de propriété a été consacré par une décision de justice passée en force de chose jugée, leur confère qualité à agir pour le recouvrement des loyers, nonobstant l'absence de publication de leurs droits. Faisant droit à la demande additionnelle, la cour condamne également le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance. Le jugement est par conséquent confirmé, avec ajout de cette condamnation.

Saisi d'une demande en résiliation d'un bail commercial pour changement d'activité non autorisé, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité de la mise en demeure préalable. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande, faute pour le bailleur de rapporter la preuve du manquement contractuel. En appel, le bailleur produisait de nouveaux constats d'huissier pour établir le changement d'activité et sollicitait l'expulsion des héritiers du preneur, décédé en cours de procédure. La cour écarte cependant les débats sur la preuve du manquement pour relever d'office un moyen tiré de l'inefficacité de la mise en demeure. Elle constate en effet que l'injonction, qui constitue le fondement de l'action en résiliation, a été notifiée au preneur après son décès. La cour rappelle qu'un tel acte juridique, pour produire ses effets, doit être dirigé contre une personne jouissant de la capacité juridique. Par conséquent, une mise en demeure adressée à une personne décédée est dépourvue de tout effet légal et ne peut valablement fonder l'action. Le jugement de première instance est donc confirmé dans son dispositif de rejet.

En matière de procédure de sauvegarde, la cour d'appel de commerce se prononce sur la distinction entre l'interdiction des poursuites individuelles et la continuation des instances en cours. Le tribunal de commerce avait déclaré irrecevable une demande d'expulsion pour loyers impayés antérieurs à l'ouverture de la procédure, mais avait accueilli la demande en paiement en la requalifiant en action en constatation de créance. L'appelante, débitrice sous sauvegarde, soutenait que l'action, intentée postérieurement au jugement d'ouverture, ne pouvait être qualifiée d'instance en cours au sens de l'article 687 du code de commerce et devait être jugée irrecevable en application de l'interdiction générale posée par l'article 686 du même code. La cour retient que la qualification d'instance en cours est subordonnée à l'introduction de l'action avant le jugement d'ouverture. Dès lors que l'action du bailleur a été engagée après cette date, elle se heurte à l'interdiction d'agir qui s'applique tant à l'action en paiement qu'à l'action en résiliation du bail fondée sur une créance antérieure. Le jugement est par conséquent infirmé partiellement en ce qu'il avait constaté la créance, la cour statuant à nouveau déclare cette demande irrecevable et confirme le jugement pour le surplus.

Saisi de l'appel d'un jugement ayant prononcé la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine l'autorité de la chose jugée attachée à une décision antérieure fixant le montant de la somme locative. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en condamnant le preneur au paiement d'un arriéré et en ordonnant son expulsion. En appel, le preneur soutenait s'être acquitté de l'intégralité des loyers sur la base du montant réduit judiciairement consacré par une décision précédente, tandis que le bailleur invoquait une erreur matérielle dans l'acte de bail authentique. La cour retient que le montant du loyer a été définitivement tranché par une décision antérieure passée en force de chose jugée, laquelle s'impose aux parties. Elle écarte l'argument tiré de l'erreur matérielle, rappelant qu'un acte notarié ne peut être contesté que par la voie de l'inscription de faux. Constatant que le preneur avait réglé l'intégralité des loyers dus sur cette base avant la délivrance du commandement de payer, la cour considère que l'état de mise en demeure n'était pas caractérisé. Par conséquent, la cour d'appel de commerce infirme le jugement entrepris et rejette les demandes en paiement et en expulsion formées par le bailleur.

En matière de résiliation de bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de validité de la mise en demeure préalable. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail et l'expulsion du preneur, le condamnant au paiement des arriérés locatifs. Le preneur appelant soulevait, d'une part, la nullité de la mise en demeure au motif que la loi 49.16 imposerait la délivrance de deux actes distincts, l'un pour le paiement et l'autre pour l'éviction, et d'autre part, l'existence d'un cas de force majeure lié à la crise sanitaire. La cour écarte le premier moyen en retenant, au visa de l'article 26 de la loi 49.16, qu'un unique préavis est suffisant pour mettre le preneur en demeure de payer et, à défaut, pour fonder l'action en résiliation et en expulsion. S'agissant de la force majeure, la cour rappelle que si la période de confinement peut suspendre l'exigibilité des loyers, elle ne saurait exonérer le débiteur d'une dette locative dont l'origine est largement antérieure à la survenance de la pandémie. Dès lors, le jugement entrepris est confirmé en toutes ses dispositions.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la validité d'une procédure d'éviction pour non-paiement des loyers initiée par l'acquéreur d'un local commercial, contestée tant par le preneur que par les héritiers du vendeur. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande, ordonné le paiement des arriérés locatifs et prononcé l'expulsion. Le preneur soutenait, d'une part, que la cession du droit au bail ne lui avait pas été régulièrement notifiée et, d'autre part, que la demande ultérieure du bailleur en révision du loyer valait renonciation à l'éviction. Les héritiers du cédant contestaient quant à eux la qualité de propriétaire de l'acquéreur, au motif d'une action en nullité de la vente pendante devant une autre juridiction. La cour écarte le premier moyen en retenant que l'acquéreur, déjà copropriétaire indivis du bien, a valablement notifié son entière substitution dans les droits du bailleur par l'envoi même de la sommation de payer. Elle rejette le second moyen en précisant qu'un jugement se bornant à augmenter le loyer n'opère pas novation du contrat de bail et ne saurait donc emporter renonciation aux effets d'un congé antérieurement délivré. La cour juge enfin que la simple existence d'une action en nullité de la vente, en l'absence de décision définitive, ne prive pas l'acte de vente de ses effets juridiques et ne saurait vicier la qualité à agir de l'acquéreur. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la validité formelle de la mise en demeure au regard de la loi n° 49.16. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur. L'appelant soulevait la nullité de la sommation en raison d'une erreur matérielle sur son identité, de l'absence d'un délai d'éviction distinct de celui pour le paiement, et de l'omission d'un second avertissement qu'il estimait obligatoire. La cour écarte le moyen tiré de l'erreur sur le nom du preneur, retenant qu'en l'absence de grief démontré et dès lors que le destinataire a été personnellement atteint et a pu se défendre, la nullité n'est pas encourue. Elle rappelle ensuite, au visa d'une jurisprudence de la Cour de cassation, qu'un unique congé visant le paiement et l'éviction, assorti d'un seul délai de quinze jours, est suffisant en application de la loi n° 49.16, écartant ainsi l'exigence d'une double mise en demeure. La cour constate enfin que le paiement des loyers visés par le congé est intervenu bien après l'expiration du délai imparti, ce qui établit le manquement du preneur et justifie la résiliation. Le jugement prononçant l'expulsion est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la distinction entre l'action en résiliation du bail pour modifications affectant la sécurité de l'immeuble et l'action en réparation du préjudice résultant des mêmes modifications. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur à réaliser des travaux de reprise pour mettre fin à des infiltrations d'eau et à indemniser le bailleur. L'appelant soulevait l'autorité de la chose jugée attachée à une précédente décision ayant rejeté la demande d'éviction fondée sur ces mêmes travaux, ainsi que la violation par les premiers juges des limites de la demande en ordonnant des travaux de réparation non sollicités. La cour écarte le moyen tiré de la chose jugée en retenant que l'action antérieure, fondée sur l'article 8 de la loi 49.16, visait la sanction de modifications portant atteinte à la sécurité du bâtiment, tandis que l'action présente est fondée sur la responsabilité délictuelle du preneur pour les troubles de voisinage causés par ces mêmes travaux. La cour rappelle que si le preneur est en droit d'aménager les lieux loués, ce droit est conditionné par l'absence de préjudice causé au bailleur ou aux tiers. Elle juge en outre que le tribunal, en adoptant les solutions techniques préconisées par l'expert judiciaire pour mettre fin au dommage, n'a pas statué au-delà des demandes mais a exercé son pouvoir d'appréciation pour ordonner la réparation la plus adéquate du préjudice constaté. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur la régularité de la mise en demeure préalable. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en condamnant le preneur au paiement des arriérés locatifs et en ordonnant son expulsion. L'appelant soutenait que la procédure était irrégulière, arguant que la loi 49-16 imposerait la délivrance de deux préavis distincts, l'un pour constater le défaut de paiement et l'autre pour l'éviction, et invoquait également une violation de ses droits de la défense. La cour écarte ce moyen en opérant une distinction claire : l'article 26 de la loi 49-16, régissant la procédure d'éviction, n'exige qu'un seul préavis motivé, tandis que l'article 8, invoqué à tort, ne concerne que les cas d'exemption du paiement de l'indemnité d'éviction et est sans pertinence pour la résiliation. Elle rejette également le grief tiré de la violation des droits de la défense, dès lors que le preneur avait pu conclure en première instance et que l'effet dévolutif de l'appel lui permettait de présenter l'ensemble de ses moyens. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la preuve de l'état de manquement. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en constatant le défaut de paiement à la suite d'un commandement de payer. En appel, le preneur soutenait n'avoir jamais été en défaut, produisant des quittances de loyer couvrant la période visée par le commandement. La cour relève que les quittances produites, dont l'authenticité n'est pas sérieusement contestée, couvrent l'intégralité de la période litigieuse. Elle écarte l'argument du bailleur tiré d'un paiement tardif, en retenant que les dates portées sur les quittances établissent que chaque loyer a été réglé au début du mois concerné. La cour en déduit que la dette locative n'était pas constituée à la date de délivrance du commandement, de sorte que le manquement du preneur n'est pas caractérisé. Le jugement entrepris est par conséquent annulé et la demande initiale du bailleur rejetée.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'étendue de la responsabilité du bailleur qui, en violation de ses obligations légales, n'a pas notifié au créancier nanti l'action en résiliation du bail commercial. Le tribunal de commerce avait retenu la responsabilité du bailleur et l'avait condamné à indemniser le créancier à hauteur de la valeur des seuls éléments matériels subsistants du fonds de commerce. En appel, le bailleur contestait le principe de sa responsabilité en arguant de la disparition préalable des éléments incorporels du fonds, tandis que l'établissement bancaire sollicitait une indemnisation couvrant la perte de l'intégralité de sa garantie. La cour retient que le défaut de notification de l'action en résiliation au créancier inscrit constitue une faute engageant la responsabilité du bailleur au visa de l'article 29 de la loi n° 49-16 et des articles 77 et 261 du Dahir des obligations et des contrats. Toutefois, la cour relève que les expertises successives ont démontré que les éléments incorporels du fonds, notamment la clientèle et le droit au bail, avaient déjà disparu en raison de la cessation d'activité du preneur bien avant son éviction. Dès lors, le préjudice réellement subi par le créancier du fait de la faute du bailleur se limite à la perte de la garantie sur les seuls éléments matériels qui conservaient une valeur. La cour considère que l'indemnité allouée en première instance, correspondant à la valeur de ces éléments matériels, constitue une réparation intégrale du dommage. En conséquence, la cour rejette les deux appels et confirme le jugement entrepris.

Saisie d'une tierce opposition formée par le cessionnaire d'un fonds de commerce contre un arrêt prononçant la résiliation d'un contrat de gérance libre et l'expulsion du gérant, la cour d'appel de commerce examine l'opposabilité de la cession au propriétaire du fonds. Le tiers-opposant soutenait que la décision d'expulsion portait atteinte à ses droits d'acquéreur du fonds de commerce. La cour retient que l'acte de cession, conclu entre le gérant et le tiers-opposant, est inopposable au propriétaire qui n'y était ni partie ni appelé et n'en avait pas eu connaissance. Elle relève en outre que la cession est intervenue à une date postérieure à l'introduction de l'instance en résiliation et en expulsion engagée par le propriétaire contre son gérant. Dès lors, le cessionnaire ne pouvait se prévaloir de droits acquis au préjudice du propriétaire dont l'action en justice était antérieure. La cour d'appel de commerce rejette en conséquence la tierce opposition.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en condamnant le preneur au paiement des arriérés et en ordonnant son expulsion. L'appelant soutenait, d'une part, s'être acquitté des loyers et entendait en rapporter la preuve par témoignage, et d'autre part, que l'unique mise en demeure visant à la fois le paiement et l'éviction était nulle, faute de respecter un double délai distinct pour chacune de ces fins. La cour d'appel de commerce écarte le premier moyen en rappelant qu'en application de l'article 443 du dahir formant code des obligations et des contrats, la preuve testimoniale est irrecevable pour établir le paiement d'une dette dont le montant excède le seuil légal. Sur le second moyen, la cour retient, au visa d'une jurisprudence de la Cour de cassation, que l'article 26 de la loi 49-16 n'impose pas la délivrance de deux sommations distinctes. Elle juge qu'une unique mise en demeure accordant au preneur un délai de quinze jours pour s'acquitter de sa dette sous peine d'éviction est suffisante pour caractériser le manquement justifiant la résiliation du bail. Faisant droit à la demande additionnelle du bailleur, la cour condamne en outre le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la validité d'un congé pour défaut de paiement au regard des exigences de l'article 26 de la loi 49-16 relative aux baux commerciaux. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement des loyers arriérés mais rejeté la demande d'éviction. L'appelant soutenait que la mise en demeure, accordant un délai de quinze jours pour le paiement, suffisait à fonder la validation du congé et l'expulsion subséquente. La cour d'appel de commerce retient cependant que la validité du congé est subordonnée à la mention expresse de l'éviction comme sanction du défaut de paiement dans le délai imparti. Elle relève que l'acte litigieux, se bornant à réclamer le paiement, n'exprimait pas la volonté claire et non équivoque du bailleur de mettre fin à la relation contractuelle. Le jugement est par conséquent confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'éviction, la cour faisant par ailleurs droit à la demande additionnelle en paiement des loyers échus en cours d'instance.

En application de l'article 6 du dahir du 24 mai 1955, la validité du congé délivré au preneur d'un bail commercial pour non-paiement des loyers n'est pas subordonnée à la mention expresse dans l'acte du délai de six mois. Par conséquent, approuve sa décision la cour d'appel qui, après avoir constaté que le bailleur avait respecté ce délai avant d'introduire son action en résiliation du bail et que le preneur n'avait pas rapporté la preuve du paiement intégral des loyers échus, retient que le manquement contractuel justifiant l'expulsion est établi, un paiement partiel ne suffisant pas à purger la défaillance.

Viole les dispositions de l'article 112 du Code de commerce la cour d'appel qui, pour rejeter la demande en indemnisation formée par le créancier nanti sur un fonds de commerce contre le bailleur ayant fait expulser le locataire sans lui notifier préalablement l'action en résiliation du bail, retient que le créancier dispose d'autres sûretés et a engagé d'autres poursuites pour le recouvrement de sa créance. En statuant ainsi, alors que l'obligation de notification a pour finalité de permettre au créancier inscrit de préserver sa garantie et que l'existence d'autres sûretés est sans incidence sur la responsabilité du bailleur du fait de la perte de cette garantie, la cour d'appel a privé sa décision de base légale.

Dénature les pièces du dossier et viole l’article 26 de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux, la cour d’appel qui, pour déterminer la date de l’action en résiliation du bail, retient la date d’acquittement des droits de greffe auprès d’une juridiction autre que celle saisie du litige. La date à prendre en considération pour apprécier le respect du délai légal est celle du dépôt de la requête introductive d’instance, attestée par le cachet du greffe de la juridiction compétente.

Justifie légalement sa décision la cour d’appel qui, pour écarter le moyen tiré de la forclusion de l’action du bailleur, retient que le délai de six mois prévu par l’article 26 de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux, pour introduire l’action en validation de la mise en demeure, ne court qu’à compter de la date d’entrée en vigueur de cette loi lorsque la mise en demeure a été délivrée sous l’empire du Dahir du 24 mai 1955. En application du principe de non-rétroactivité, le point de départ du nouveau délai de forclusion ne peut être fixé à une date antérieure à celle de l’entrée en vigueur de la loi qui l’institue.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel retient la responsabilité du bailleur qui n'a pas notifié au créancier inscrit sur le fonds de commerce l'action en résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers. En effet, il résulte de l'article 29 de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux que l'obligation du bailleur de notifier sa demande aux créanciers inscrits revêt un caractère général et s'applique à toute cause de résiliation du bail, qu'elle soit fondée sur la volonté du bailleur de reprendre le local ou, comme en l'espèce, sur une faute du preneur. Cette formalité, également prévue par l'article 112 du Code de commerce, a pour but de permettre aux créanciers de préserver leurs droits sur le fonds de commerce. En manquant à cette obligation, le bailleur engage sa responsabilité délictuelle sur le fondement de l'article 77 du Dahir des obligations et des contrats.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel retient que le délai de prescription prévu par l'article 33 du dahir du 24 mai 1955 relatif aux baux commerciaux ne s'applique qu'aux actions du preneur et non à l'action en résiliation pour non-paiement des loyers intentée par le bailleur, cette dernière demeurant soumise aux règles de droit commun. Ayant par ailleurs constaté, par un précédent arrêt ayant acquis l'autorité de la chose jugée, le défaut de paiement d'une seule échéance de loyer par le preneur, elle en déduit valablement que la résiliation du bail est justifiée, peu important que les autres loyers de la période visée par la demande aient été réglés.

Il résulte de l’article 112 du Code de commerce que le bailleur qui poursuit la résiliation du bail des locaux dans lesquels est exploité un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers inscrits. Toutefois, le manquement à cette obligation n’entraîne ni la nullité ni l’inopposabilité de la résiliation au créancier, mais constitue une faute engageant la responsabilité délictuelle du bailleur. Par conséquent, c’est à bon droit qu’une cour d’appel rejette la demande d’intervention d’un créancier nanti visant à faire annuler le jugement d’expulsion du locataire, au motif que la sanction du défaut de notification est l’octroi de dommages-intérêts au créancier en réparation du préjudice subi du fait de la perte de son gage, et non l’anéantissement de la décision de résiliation du bail.

Aux termes de l'article 112 du Code de commerce, le bailleur qui poursuit la résiliation du bail de l'immeuble dans lequel est exploité un fonds de commerce grevé d'inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers inscrits. Ce texte n'imposant aucun délai pour l'accomplissement de cette formalité, la notification peut valablement intervenir en cours d'instance, avant que la décision de résiliation ne soit rendue. Par conséquent, une cour d'appel retient à bon droit que le bailleur a satisfait à son obligation en notifiant son action au créancier nanti après l'introduction de l'instance mais avant le prononcé du jugement d'éviction.

Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, pour prononcer la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du locataire, rejette les moyens soulevés par ce dernier. D'une part, la demande de faux incident est écartée à bon droit dès lors que le document contesté, en l'occurrence un rapport d'expertise établi dans une précédente instance, ne constitue pas un des fondements de la décision. D'autre part, le défaut de notification de l'action en résiliation aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce n'entraîne pas le rejet de la demande du bailleur, un tel moyen ne pouvant au demeurant être soulevé que par les créanciers concernés.

Encourt la cassation l'arrêt qui rejette une demande en résiliation d'un bail commercial pour non-paiement de loyers, au motif que le bailleur est déjà titulaire d'une décision de justice exécutoire pour le recouvrement de la même dette locative. En effet, l'existence d'un tel titre ne prive pas le bailleur du droit d'agir en résiliation du bail en raison de la persistance de l'inexécution par le preneur de son obligation de paiement, les deux actions ayant un objet et une cause distincts.

Il résulte de l'article 112 du Code de commerce que l'obligation pour le bailleur de notifier son action en résiliation du bail d'un immeuble où est exploité un fonds de commerce grevé d'inscriptions ne vise que les créanciers nantis et le vendeur dudit fonds. En effet, seuls ces créanciers, titulaires d'une garantie directement menacée par la résiliation, doivent être informés afin de préserver leurs droits. Par conséquent, c'est à bon droit qu'une cour d'appel retient qu'un créancier ayant pratiqué une saisie sur le fonds de commerce n'a pas la qualité de « créancier inscrit » au sens de ce texte et le déboute de sa demande en indemnisation pour défaut de notification.

Ayant constaté que les loyers impayés réclamés par le bailleur étaient échus postérieurement au jugement d'ouverture de la liquidation judiciaire de la société preneuse, une cour d'appel en déduit exactement que le liquidateur judiciaire était tenu de les régler et que le défaut de paiement constituait un motif justifiant l'éviction. En effet, les dispositions légales suspendant les poursuites individuelles contre le débiteur en liquidation ne concernent que les créances nées antérieurement au jugement d'ouverture et ne font pas obstacle à l'action en résiliation du bail pour non-paiement de loyers nés de la continuation du contrat après ledit jugement.

Il résulte de l’article 112 du Code de commerce que le bailleur qui intente une action en résiliation du bail de l’immeuble où est exploité un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers inscrits. Ayant relevé que cette disposition n’impose pas que la notification soit effectuée avant l’introduction de l’instance, une cour d’appel en déduit exactement qu’elle peut valablement intervenir en cours de procédure, la seule condition étant que le jugement ne soit prononcé qu’à l’expiration d’un délai de trente jours suivant ladite notification.