Réf
57815
Juridiction
Cour d'appel de commerce
Pays/Ville
Maroc/Casablanca
N° de décision
5037
Date de décision
23/10/2024
N° de dossier
2024/8219/4616
Type de décision
Arrêt
Thème
Mots clés
Validité de la notification, Résiliation du bail, Obligations du locataire, Mise en demeure, Loyers impayés, Inopposabilité de la cession, Expulsion, Cession de fonds de commerce, Bail commercial, Absence de notification au bailleur
Source
Non publiée
La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'opposabilité au bailleur d'une cession de fonds de commerce non notifiée, dans le cadre d'une action en résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers. Le tribunal de commerce avait condamné les preneurs au paiement des arriérés locatifs mais rejeté la demande d'expulsion, considérant que la sommation de payer n'avait pas été valablement délivrée.
L'appelant soutenait que la sommation, délivrée à l'adresse des lieux loués, était régulière dès lors que la cession du fonds de commerce par les preneurs à un tiers ne lui avait pas été notifiée conformément aux dispositions de la loi 49-16 et lui était donc inopposable. La cour d'appel de commerce retient que, faute de notification de la cession du fonds de commerce dans les formes légales, la relation contractuelle subsiste exclusivement entre le bailleur et les preneurs initiaux.
Dès lors, la sommation délivrée à l'adresse du local commercial est jugée valable et le défaut de paiement, constitutif d'un motif grave, justifie la résiliation du bail et l'expulsion des preneurs. La cour écarte cependant la demande de réévaluation du loyer en l'absence de preuve d'un accord modificatif, ainsi que la demande de fixation d'une astreinte, jugée prématurée en l'absence d'un refus d'exécution constaté.
Le jugement est par conséquent infirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'expulsion et confirmé pour le surplus.
وبعد المداولة طبقا للقانون.
في الشكل :
حيث تقدم السيد افضيل (ع.) بواسطة دفاعه بمقال استئنافي مؤدى عنه الصائر القضائي بتاريخ 02/09/2024 يستأنف بمقتضاه الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 10/07/2024 تحت عدد 8182 ملف عدد 6281/8219/2024 و القاضي في الشكل بقبول الطلب في الموضوع: الحكم على المدعى عليهما بأدائهما للمدعي مبلغ 11.550,000 درهم الذي يمثل الواجبات الكرائية عن المدة من فاتح اكتوبر 2023 الى غاية ابريل 2024 مع النفاذ المعجل وتحميله الصائر ورفض باقي الطلبات.
و حيث انه بخصوص طلب أداء مبلغ 11.000 درهم المتعلق بالأشهر اللاحقة يبقى طلبا غير محدد و يتعين التصريح بعدم قبوله.
و حيث قدم باقي الاستئناف و وفق للشروط الشكلية المتطلبة قانونا صفة و أجلا و أداء ، مما يتعين معه قبوله شكلا.
و في الموضوع :
يستفاد من وثائق الملف و الحكم المستأنف أن المستأنف تقدم بواسطة دفاعه بمقال أمام المحكمة التجارية بالدار البيضاء والذي يعرض فيه أنه انه يملك المحل التجاري الكائن بحي القرية بلوك 5 الرقم | سيدي مومن الدار البيضاء رفقته. نسخة من عقد بيع عقار رخصة السكن و فاتورة الماء والكهرباء (و) ان السيد نجيب (ب.) و السيدة خير الدين (ح.) يكتريان هذا المحل التجاري من العارض بمشاهرة قدرها 200،00 ، 2 الفان ومائتا درهم ، و أنهما توقفا عن أداء الوجيبة الكرائية ابتداء من فاتح اكتوبر 2023 إلى متم مارس 2024 ليتخلد بذمتهما ما مجموعه 13.200،00 ثلاثة عشر الف و مائتا درهم و لم يبادرا الى أداء ما بذمتهما رغم توجيه العارض إشعار من أجل الأداء و الإفراغ بواسطة المفوض القضائي والذي رجع بملاحظة رفض التوصل رفقته نسخة من عقد بيع أصل تجاري و انذار + محضر المفوض القضائي حيث ان من حق العارض اللجوء الى القضاء قصد المصادقة على الإشعار بأداء المدعى عليهما مبلغ 00، 13.200 ثلاثة عشر الف و مائتا درهم عن المدة من فاتح اكتوبر 2023 إلى متم مارس 2024 و مبلغ 00 ، 2.200 درهم. عن شهر ابريل 2024 اللاحق لتوصلهما بالإنذار و إفراغهما من العين المكراة هما و من يقوم مقامهما تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 1000,00 درهم عن كل يوم تأخير . قول بأداء المدعى عليهما السيد تجيب (ب.) و السيدة خير الدين (ح.) لفائدة العارض مبلغ 00 ، 13.200 ثلاثة عشر الف و - مائتا من فاتح اكتوبر 2023 إلى متم مارس 2024 و مبلغ 00 ، 2200 درهم عن شهر ابريل 2024 اللاحق لتوصلهما درهم عن كراء المدة بالإنذار ملتمسا الحكم بإفراغ المدعى عليهما السيد نجيب (ب.) و السيدة خير الدين (ح.) هما و من يقوم مقامهما من القرية بلوك 5 الرقم 1 سيدي مومن الدار البيضاء من جميع مرافقه تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 1000,00 درهم عن كل يوم تأخير القول والحكم بالنفاذ المعجل تحميل المدعى عليهما الصائر مدليا نسخة من عقد السكن فاتورة الماء والكهرباء نسخة من عقد بيع أصل تجاري انذار + محضر المفوض القضائي
و بعد تبادل المذكرات و التعقيبات واستيفاء باقي الإجراءات الشكلية و المسطرية صدر الحكم المشار إليه اعلاه استأنفه الطاعن للأسباب الآتية:
أسباب الأستئناف
حيث تمسك الطاعن : انه يعيب على الحكم الإبتدائي نقصان التعليل الموازي لإنعدامه من خلال رفض طلب الإفراغ للتماطل بعلة ان تبليغ الإنذار ليس تبليغا صحيحا، و ان التماطل ثابت في حق المستأنف عليهما و ان العلاقة الكرائية ثابتة بين العارض و المستأنف عليهما خلال عقد تفويت الأصل التجاري المبرم بينهما و بين عبد الله (م.) و ان تصريح المسمى رضوان نه اشترى الاصل التجاري يعوزه الاثبات و لا يمكن الاعتداد به ما دام العارض لم يوافق على هذا التفويت مما يكون معه الحكم الابتدائي قد اتى ناقص التعليل ، ملتمسا قبول الاستئناف وموضوعا بأداء المدعى عليهما السيد نجيب (ب.) و السيدة خير الدين (ح.) لفائدة العارض مبلغ 13.200 ثلاثة عشر الف و مائتا درهم عن كراء المدة من فاتح اكتوبر 2023 إلى متم مارس 2024 و مبلغ 11.000 درهم عن الأشهر اللاحقة لتوصلهما بالإنذار القول و الحكم بإفراغ المدعى عليهما السيد نجيب (ب.) و السيدة خير الدين (ح.) هماو من يقوم مقامهما من المحل الكائن ب حي القرية بلوك 5 الرقم 1 سيدي مومن الدار البيضاء من جميع مرافقه تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 1000,00 درهم عن كل يوم تأخير و تحميل المدعى عليهما الصائر
و بناء على إدراج الملف بعدة جلسات آخرها جلسة09/10/2024 فتقرر اعتبار الملف جاهزا و حجزه للمداولة للنطق بالقرار لجلسة 16/10/2024 مددت لجلسة 23/10/2024
محكمة الاستئناف
حيث يتمسك الطاعن بأوجه استئنافه المسطرة أعلاه
و حيث صح ما نعاه الطاعن بخوص صحة تبليغ الإنذار موضوع دعوى مادام انه قد تم توجيهه للطرف المكتري بموجب عقد الكراء الرابط بين الطرفين المؤرخ في 29-11/2017 و هو السيد نجيب (ب.) و السيدة خير الدين (ح.) و ان الإنذار قد تم توجيهه لعنوان العين المكتراة و توصل به السيد رضوان و امتنع عن التوصل بعدما اطلع على فحواه مصرحا انه اشترى الأصل التجاري من المعني بالأمر و انه لا يمكن مواجهة الطاعن بهذا التفويت امام عدم ادلاء المستأنف عليه بما يفيد تبليغه به و سلوك الإجراءات القانونية المنصوص عليها بموجب القانون 16-49 و انه في غياب ذلك فان العلاقة الكرائية تبقى رابطة بين الطاعن و المستأنف عليهما و يكون التبليغ الذي وقع بالعين المكتراة صحيحا و منتجا لأثاره و من تمة بثبوت التماطل في أداء الكراء موضوع الإنذار في حق المستأنف عليهما الذي لم يدليا لغاية يومه بما يثبت تحللهما من الواجبات الكرائية المطلوبة فكان بذلك قد اتيا سببا خطيرا يبرر فسخ عقد الكراء و افراغهما و الحكم الابتدائي الذي نحى خلاف ذلك يكون قد اساء تطبيق القانون مما يتعين معه الغائه جزئيا فيما قضى به من رفض طلب الافراغ و الحكم من جديد بإفراغ المستأنف عليهما السيد نجيب (ب.) و السيدة خير الدين (ح.) من المحل التجاري الكائن بحي القرية بلوك 5 الرقم 1 سيدي مومن الدار البيضاء هما و من يقوم مقامهما.
و حيث انه بخصوص ما نعاه الطاعن على الحكم المستأنف من اعتباره للوجيبة الكرائية على أساس مبلغ 1650 بدلا من 2200 درهم فانه بالرجوع الى عقد الكراء الربط بين الطرفين و المؤرخ في 29/11/2017 فانه قد حدد الوجيبة الكرائية في مبلغ 1650 درهم و ان طلب المستأنف الرامي الى اعتبار السومة الكرائية بحسب مشاهرة قدرها 2200 درهم بدلا مما هو مضمن بالعقد ليس له ما يبرره في غياب وجود أي اتفاق كتابي بين الطرفين أو استصدرا أحكام قضائية تعدل السومة الكرائية المحددة بمقتضى العقد. و يكون ما تمسك به المستأنف بهذا الخصوص على غير أساس و يتعين رده.
و حيث ان طلب الغرامة التهديدية باعتبارها وسيلة قانونية منحها المشرع بمقتضى المادة 448 من قانون م م للدائن لتمكينه من الحصول على التنفيذ العيني متى كان الامر يتعلق بالقيام بعمل او بالامتناع عنه و يبقى لصيق بشخص المنفذ عليه و ممكن و جائز قانونا و تلزم ارادته في تنفيذه و لا تسعف فيه إجراءات التنفيذ الجبري الا ان الملف خال مما يفيد امتناع المستانف عليهما عن التنفيذ سيما و انه يجب ان يكون هذا الامتناع صراحة بموجب محضر امتناع عن التنفيذ مما يبقى معه طلب الطاعن على الحال غير مؤسس و يتعين رده.
حيث انه تبعا لما تم بسطه أعلاه يتعين اعتبار الاستئناف جزئيا و الغاء الحكم المستأنف فيما قضى به من رفض طلب الافراغ و الحكم من جديد بإفراغ المستأنف عليهما السيد نجيب (ب.) و السيدة خير الدين (ح.) و من يقوم مقامهما من المحل التجاري الكائن بحي القرية بلوك 5 الرقم 1 سيدي مومن الدار البيضاء مع تأييده في الباقي و تحميلهما الصائر.
لهذه الأسباب
فإن محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء و هي تبت انتهائيا علنيا و غيابيا.
في الشكل: بقبول الاستئناف ما عدا الشق المتعلق بأداء مبلغ 11.000 درهم.
في الموضوع : باعتباره جزئيا و الغاء الحكم المستأنف فيما قضى به من رفض طلب الافراغ و الحكم من جديد بإفراغ المستأنف عليهما السيد نجيب (ب.) و السيدة خير الدين (ح.) و من يقوم مقامهما من المحل التجاري الكائن بحي القرية بلوك 5 الرقم 1 سيدي مومن الدار البيضاء مع تأييده في الباقي و تحميلهما الصائر.
66420
Indemnité d’éviction : La cour d’appel réduit le montant des frais de déménagement en l’estimant disproportionné au regard de la nature de l’activité artisanale du preneur (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
31/12/2025
66419
Bail commercial : la résiliation du bail est acquise en cas de non-paiement du loyer dans le délai de 15 jours imparti par la sommation de payer (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
31/12/2025
66418
Calcul de l’indemnité d’éviction : Les déclarations fiscales ne constituent qu’un élément d’appréciation parmi d’autres de la valeur du fonds de commerce (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
31/12/2025
66416
Indemnité d’éviction : La cour d’appel procède à une nouvelle évaluation des composantes de l’indemnité et l’augmente au-delà du montant fixé en première instance (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
31/12/2025
Réévaluation de l'indemnité, Indemnité d'éviction, Frais de déménagement, Expertise judiciaire, Contestation de l'expertise, Congé pour usage personnel, Clientèle et réputation commerciale, Calcul du droit au bail, Bail commercial, Appel principal, Appel incident, Améliorations et réparations
66415
Indemnité d’éviction : La cour d’appel confirme l’évaluation de l’expert en l’absence d’éléments probants contraires apportés par les parties (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
31/12/2025
66414
Bail commercial : Le preneur qui se heurte au refus du bailleur de recevoir les clés n’est libéré de son obligation de payer le loyer qu’après leur dépôt au greffe du tribunal (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
31/12/2025
66413
La fermeture continue d’un local commercial justifiant la résiliation du bail sans indemnité d’éviction peut être prouvée par un faisceau d’indices concordants (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
31/12/2025
Résiliation du bail, Procès-verbal de constat, Preuve de la fermeture continue, Perte de la clientèle et de l'achalandage, Loi 49-16, Fermeture du local supérieure à deux ans, Faisceau d'indices, Éviction du preneur, Bail commercial, Attestation administrative, Absence d'indemnité d'éviction
66412
La notification d’un congé au représentant légal d’une société en dehors de son siège social est valable dès lors que la finalité de l’acte est atteinte par sa réception personnelle (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
66410
Indemnité d’éviction : Pouvoir d’appréciation du juge du fond dans l’évaluation des composantes de l’indemnité fixée par l’expert (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
31/12/2025
