وبعد المداولة طبقا للقانون.

حيث تقدم عبد الغني (ت.) بواسطة دفاعه ذ/ رشيدة امكيسي بمقال استئنافي مؤدى عنه بتاريخ 04/07/2024 يستأنف بمقتضاه الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 07/02/2024 تحت عدد 1345 في الملف رقم 12638/8219/2023 والقاضي :

في الشكل : بقبول الدعوى .

في الموضوع : بأداء عبد الغني (ت.) لفائدة نعيمة (ب.) , منابها من مبلغ (4500) درهم واجبات الكراء عن المدة من 01/03/2023 لغاية 30/11/2023 , مع إفراغ المدعى عليه ومن يقوم مقامه من المحل التجاري الكائن ببلوك الكدية 107 زنقة 22 رقم 52 الحي المحمدي البيضاء , مع النفاذ المعجل بخصوص واجبات الكراء, وتحميله الصائر و رفض الباقي .

في الشكل:

حيث إن الاستئناف جاء مستوفيا للشروط الشكلية المتطلبة قانونا أداء وصفة وأجلا فهو مقبول شكلا .

وفي الموضوع:

حيث يستفاد من وثائق الملف ووقائع الحكم المطعون فيه أن نعيمة (ب.) تقدمت بمقال افتتاحي مؤدى عنه بتاريخ 24/11/2023 والذي عرضت فيه المدعية بواسطة نوابها أنها من ورثة المسمى قيد حياته بوعزة (س.) , و انها تملك معهم العقار ذي الرسم العقاري 110976/س , و أن يوجد بالعقار المذكور محلين تجاريين أحدهما يكتريه المدعى عليه و الكائن ببلوك الكدية 107 زنقة 22 رقم 52 الحي المحمدي البيضاء مقابل مشاهرة 500 درهم غير شاملة لواجبات النظافة , و أن المدعى عليه تخلف عن أداء واجبات الكراء منذ 01/06/2009 لغاية 30/11/2023 وجب فيها مبلغ 95.700 درهم , و أن نصيب العارضة من العقار هو 9/72 يوازي مبلغ 11.962 درهم من واجبات الكراء المترتبة , كما أنها أنذرت المدعى عليه قصد الأداء بتاريخ 19/06/2023 دون جدوى , ملتمسة الحكم بأداء المدعى عليه لفائدتها مبلغ 11.962 درهم نصيبها من واجبات الكراء كما فصل أعلاه , مع إفراغه و من يقوم مقامه من المحل التجاري الكائن ببلوك الكدية 107 زنقة 22 رقم 52 الحي المحمدي البيضاء تحت طائلة غرامة تهديدية 200 درهم عن كل يوم تأخير مع النفاذ المعجل و الصائر . و ادلت بصورة إراثة , صورة شهادة ملكية , إنذار , محضر تبليغ , صورة عقد تفويت محل تجاري .

و بناء على جواب المدعى عليه بجلسة 10/01/2024 عرض فيه بواسطة نائبته أساسا من حيث الشكل ان المدعية ليس لها الحق في توجيه الإنذار و الدعوى دون باقي الورثة مستدلا بالفصل 971 من ق ل ع , لكون إنهاء عقد الكراء من أعمال التسيير و إدارة المال المشترك , مما يجعل الإنذار باطلا و غير ذي أثر , مضيفا أن المدة من 01/06/2009 لغاية 30/12/2017 قد طالها التقادم , و ان المدة اللاحقة قد قام العارض بوضعها بصندوق المحكمة بمبلغ 30.000 درهم , و احتياطيا في الموضوع فالمدعية لا تملك سوى جزء من العقار و لا تتوفر على وكالة من باقي الورثة لتسلم واجبات الكراء و انه قام بإيداع واجبات الكراء بصندوق المحكمة , ملتمسا أساسا في الشكل التصريح ببطلان الإنذار المبلغ له بتاريخ 19/06/2023 و تقادم المدة من 01/09/2009 لغاية 30/12/2017 و احتياطيا في الموضوع رفض الطلب و أدلى بصورة وصل رقم 20612123001950 .

و بناء على تعقيب المدعية بجلسة 24/01/2024 عرضت فيه بواسطة نائبيها أنه لا تمارس أعمال إدارة الملك المشاع و إنما تطالب بنصيبها من واجبات الكراء فضلا عن ان دعوى الحال تصب في مصلحة كل المالكين خاصة في ظل تخلف المدعى عليه عن أداء واجبات الكراء , كما أن المدعى عليه ليس من حقه تقرير التقادم و الذي يبقى من اختصاص المحكمة , مضيفة ان وصل الإيداع المدلى به يبقى مؤرخا في 15/02/2023 و ان الأداء تم لغاية التاريخ المذكور في حين ان الإنذار طالبت فيه لغاية 30/05/2023 و لازال بذمة المدعى عليه قيمة 4 أشهر مما يجعل واقعة التماطل ثابتة في حقه , ملتمسة الحكم وفق مقالها .

وبعد تبادل المذكرات و الردود أصدرت المحكمة الحكم المشار اليه أعلاه موضوع الطعن بالاستئناف

أسباب الاستئناف

حيث يتمسك المستانف عن مخالفة الحكم الابتدائي لمقتضيات المادة 181 و 183 و 971 من ق.ل.ع و عن المخالفة لمقتضيات المادة 971 من ق.ل.ع : أن المستانف عليها تزعم بأنها من الورثة بوعزة (س.) وأنها مالكا على الشياع مع هؤلاء بنسبة 72/9 و أن مستانف عليها بهذه الصفة بعثت للعارض إنذار تطالبه بنصيبها من الواجبات الكرائية عن المدة منذ 2 إلى غاية 2023/11/30 من مبلغ 95700 درهم والذي هو 11962,00 درهم و أن المستانف عليها ومن خلال الدعوى الحالية التمست من المحكمة الحكم على العارض بأدائه مبلغ 11962 والمصادقة على الإنذار والحكم بإفراغه و أنه دفع بكون الدعوى الحالية المقدمة من طر المستانف عليها مختلة من الناحية الشكلية و إن المستانف عليها لاتملك إلا نسبة 72/9 وليس لها الحق في توجيه الإنذار والدعوى دون باقي الورثة و إن مقتضيات المادة 971 من ق.ل.ع تنص على أن قرارات أغلبية المالكين ملزمة للأقلية فيما يتعلق بإدارة المال المشاع والانتفاع بشرط أن يكون للمالك الأغلبية ثلاثة أرباع المال و انه لايجوز للمالك لأقل من ثلاثة أرباع أن يتقدم بدعوى إنهاء عقد الكراء ، إذ يعتبر عقد الإيجار في إبرامه وانتهائه من أعمال التسيير وإدارة المال المشترك ويخضع بالتالي لمقتضيات الفصل 971 من ق.ل.ع ، كما جاء في قرار صادر عن محكمة النقض بتاريخ 2010/1/6 تحت عدد 69 ملف 08/1085 منشور بالمجلة المغربية للدراسات القانونية والقضائية عدد 4 ص 266 ومايليها و انه بخصوص صدور الإنذار من طرف المستانف عليها دون بقية المالكين فانه يجعله إنذار باطلا وليس له اي اثر وكذا قرار صادر عن محكمة الاستئناف التجارية بالبيضاء تحت عدد 462 بتاريخ 2019/5/30 ملف 2019/8206/1614 کتاب مساطر الإفراغ والتعويض الدكتور مصطفى (ب.) ص 82 و قرار صادر عن محكمة النقض عدد 911 الصادر بتاريخ 2012/2/21 ملف مدني عدد 2010/1/3/2062 و كذا قرار صادر عن حكمة النقض بتاريخ 2011/10/6 تحت عدد 1180 ملف عدد 10/1739 منشور بمجلة المحاكم المغربية عدد 75 ص 246 و مايليها .

عن المخالفة لمقتضيات 181 و 183 من ق.ل.ع : ان المشرع المغربي خص بالبحث في الالتزامات الغير القابلة للانقسام في الفصول 181 إلى 185 من ق.ل. ع و ان الالتزامات الغير القابلة للانقسام هي الالتزامات التي لا يقبل محلها التجزئة فتتاثر بعدم قابلية المحل للتجزئة فتضحى هي نفسها غير قابلة للانقسام و ان اسباب التزام الذي يكون غير قابل للانقسام اما بسبب طبيعة المحل واما بسبب وجود السند المنشئ للالتزام أو بسبب القانون إن عقد الكراء هو من الالتزامات الغير قابلة للانقسام .، كما نصت المادة 183 من ق ل .ع انه إذا كان لعدة أشخاص حق في التزامات غير قابل للانقسام ومن غير أن يكون بينهم تضامن لم يسغ للمدين ان يؤدي الدين إلا لهم مجتمعين ولا يسوغ لأي واحد من الدائنين ان يطلب تنفيذ الالتزام إلا باسم الجميع . حيث انطلاقا من المادة أعلاه فانه لا يستطيع احد الدائنين في التزامات غير القابلة للانقسام أن يطلب باستفاء الدين إلا باسم الورثة جميعا فلا يمكن لكل دائن على الشياع ان يطالب بتجزئة الكراء وتسليمه نصيبه وحده و إن المستأنف عليها لاتملك إلا نسبة 72/9/ وليس لها الحق في توجيه الإنذار والدعوى دون باقي الورثة وحيث إن المستانف عليها بهذه الصفة بعثت للعارض إنذار تطالبه بنصيبها من الواجبات الكرائية عن المدة منذ 2009/6/1 إلى غاية 2023/11/30 من مبلغ 95700 درهم والذي هو 11962,00 درهم إن المستانف عليها وبهذه الصفة ومن خلال الدعوى الحالية التمست من المحكمة الحكم على العارض بأدائه مبلغ 11962 درهم الذي يشكل نصيبها بها في الواجبات الكرائية والمصادقة على الإنذار والحكم بإفراغه و بذلك تكون المستانف عليها قد خالفت مقتضيات المادة 181 و 183 من ق ل .م على اساس ان الواجبات الكرائية غير قابلة للانقسام ويجب ان يطالب بها جميعا لا مجزئة وتقدم باسم جميع الورثة و بذلك يكون الحكم الابتدائي عندما قضى وفق طلب المستانف عليها قد يكون قد خرق القانون و وحرف الوقائع الأمر الذي يتعين معه إلغاء الحكم فيما قضى به والحكم من جديد بعدم قبول الطلب شكلا .

عن الحكم للمستانف عليها بمبلغ 4500 درهم إن المستانف عليها طالب بالواجبات الكرائية ابتداء 2009/6/1 إلى غاية 2023/11/30 حيث إن المدة المحددة مابين 2009/6/1 إلى غاية 2017/12/30 قد طالها التقادم و إن المدة اللاحق فان العارض قد وضعها بصندوق المحكمة كما هو ثابت من خلال الوصولات الحامل لمبلغ 30000 درهم وكذا لمبلغ 8000 درهم وكذا محاضر الاخبارية و بذلك فان المبالغ المطالب بها قد طالها التقادم في الوقت الذي نجد المبالغ الأخرى المستحق لجميع الورثة قد مؤداة والى حدود 2024/5/30 تم وضعها بصندوق المحكمة لكون أي واحد منهم لا يتوفر على وكالة تسمح له بتسلم الواجبات الكرائية و بذلك يكون الحكم الابتدائي غير قانوني و معرضا للطعن الأمر الذي يتعين معه إلغاء الحكم فيما قضى به والحكم برفض طلب.

عن كون باقي الورثة بعثوا للعارض بإنذار قضائي بعد الحكم الابتدائي: ان باقي الورثة وبتاريخ 2024/5/20 بعثوا للعارض بإنذار قضائي يطالبوه بالواجبات الكرائية 2008/8/1 إلى غاية 2024/5/30 كما هو ثابت نسخة من الإنذار و أنه قام بايداع الواجبات الكرائية عن المدة الممتدة مابين 2023/2/1 إلى غاية 2024/5/30 كما هو ثابت من نسخة محضري اخباري ووصلي بإيداع في اسم الورثة ، إذ يبعث الورثة لاندار قضائي 2024/5/20 وبعد صدور الحكم ويطالبوه بواجبات كرائية فأنهم يكونوا قد طالبوا بتجديد العقد من جديد واصبح الحكم الابتدائي لاغيا على هذا الأساس ، لذلك تلتمس التصريح بإلغاء الحكم الابتدائي فيما قضى به وبعد التصدي الحكم من جديد بعدم قبول الطلب

و بجلسة 23/09/2024 أدلى دفاع المستأنف عليها بمذكرة جوابية جاء فيها بخصوص ما يزعمه المستأنف من مخالفة الفصول 971-181-183 ق.ل.ع : أن دفع المدعى عليه بكون دعواها غير مقبولة شكلا اعتبارا لكونها لا تملك إلا نسبة 72/9 و أنه ليس لها الحق في توجيه الإنذار والدعوى وأن قرارات أغلبية المالكين ملزمة للأقلية فيما يتعلق بإدارة المال المشاع و إن هذا الدفع لا أساس له اعتبارا لكون العارضة لا تمارس أعمال الإدارة وإنما تطالب باسطة الإنذار بنصيبها من الوجيبة الكرائية إضافة إلى ان طلب المصادقة على الإنذار بالأداء والإفراغ يصب في مصلحة كل المالكين خاصة ان المدعى عليه يرفض أداء الوجيبة الكرائية لكل الورثة عن المدة الممتدة من 2009/06/01 إلى غاية 2017/12/30 أي لمدة 8 سنوات زاعما أنها طالها التقادم و إنه ليس من حق المستأنف تقرير ما إذا كانت المدة المطالب بها طالها التقادم أم لا ، بل إن الأمر يدخل في اختصاص المحكمة وأن حكما نهائيا يقضي بالتقادم هو السبيل الوحيد الذي يعفي المدعى عليه من أدائها وليس له أن يحكم لنفسه بنفسه كما أن دعواها تجر نفعا للمالكين ككل ولا تضرهم في شيء ، مما يجعلها محقة في طلبها الحالي مما يتعين رد الدفع المثار ومن جهة ثانية فإن ما زعمه المستأنف من أن قرارات الأغلبية تلزم الأقلية فإنه لا وجود لهذه القرارات أصلا مما يتعين رد الدفع المثار و أنه فضلا عن ذلك فإن مقتضيات الفصل 971 ق.ل. ع. تتعلق بالمالكين على الشياع فقط ولا تمتد إلى غيرهم ، وفي هذه النازلة فإن من له الحق في التمسك بشرط الأغلبية هم باقي المالكين وليس المكتري ، و بمعنى أوضح فإن مقتضيات الفصل أعلاه لم تقرر لفائدة المكتري أو غيره بل لفائدة المالكين حصرا بإضافة إلى ذلك فإن الفصل 971 ق.ل. ع نص على إدارة وتسيير المال المشاع ولم ينص على شرط الأغلبية لمقاضاة الغير و إن حق لجوئها للقضاء حق دستوري ولم تقيده القوانين بأي قيد أو شرط وأن الفصل 971 ق.ل. ع لا ينطبق على حالها ثم أنها بعملها هذا وهو دعوى الافراغ فإنها لا تضر باقي الشركاء ، بل تجلب لها ولهم نفعا محضا ثم إن واقعة التماطل ثابتة في حق المستأنف وأن جزاء التماطل هو الافراغ ، مما يتعين معه رد السبب المثار .

بخصوص واقعة التماطل : أنها طالبت بواسطة الإنذار المدلى به رفقة المقال بنصيبها من الوجيبة الكرائية للفترة الممتدة من 2009/06/01 إلى متم شهر ماي 2023 ، إذ أدلى المدعى عليه ابتدائيا بواسطة دفاعه بوصل إيداع مبلغ مالي بصندوق المحكمة مؤرخ في 2023/02/15 مما يعني أن المبلغ المودع 30000,00 درهم لفائدة جميع الورثة بمن فيهم العارضة قد تم بالتاريخ المذكور أي 2023/02/15 و إن المدة المطالب بها بموجب الإنذار تتعدى التاريخ المضمن بالوصل إلى متم شهر ماي 2023 أي ان المستأنف لم يؤد الوجيبة الكرائية لجميع الورثة بمن فيهم العارضة لمدة 4 أشهر الواردة بالإنذار أي من شهر فبراير 2023 إلى متم شهر ماي 2023 مما يجعل واقعة التماطل ثابتة في حق المستأنف عن الفترة المذكورة آنف و إن امتناع المستأنف عن أداء ما بذمته من وجيبة كرائية للمدة المطالب بها بموجب الإنذار يعد سببا خطيرا موجبا للحكم بالأداء والإفراغ. ومن جهة أخرى فإن الوصل المدلى به من طرف المدعى عليه ابتدائيا فيما اعتبره هذا الأخير حجة على براءة ذمته من نصيب العارضة وكذا باقي الورثة فإنه بالرجوع إلى الوصل المذكور يثبت أنه تضمن فقط الإشارة إلى المبلغ المودع وهو 30000,00 درهم ولم يتضمن المدة الزمنية حتى تتمكن المحكمة الموقرة من مراقبة مدى براءة ذمة المكتري وامام هذا الوضع فإن واقعة التماطل ثابتة في حق المكتري من أوجه ثلاثة الوجه الأولى إن وصل الإيداع وإن كان يتضمن المبلغ المودع فهو لا يتضمن المدة الزمنية المشمولة به مما يفترض معه أنه لا يتعلق بالمدة المطلوبة في الإنذار مما يتعين معه القول أن واقعة التماطل ثابتة و الوجه الثاني إن أخذ بتاريخ إيداع مبلغ 3000000 درهم وهو 2023/02/15 فهذا يعني المدة المبلغ المذكور يتعلق بالمدة السابقة على التاريخ المذكور (2023/02/15 ) وبمقارنة ذلك طلوبة في الإنذار وهي من 2009/06/01 الى متم شهر ماي 2023 يثبت ان المدة اللاحقة على تاريخ الإيداع وهي المدة المطلوبة بموجب الإنذار لم يتم الأداء بشأنها مما يعني أن المكتري في كلتا الحالتين يبقى متماطلا وجزاؤه الأداء والإفراغ و الوجه الثالث إن المكتري قرر لنفسه وبنفسه أن المدة المطلوبة من 2009/06/01 الى غاية 2017/12/30 قد طالها التقادم و إن تقادم الحقوق وإن كان المقنن هو من سنها إلا أن أمر تطبيقها يرجع إلى القضاء وليس إلى الأطراف خاصة أمام تمسك بالمدة المزعوم تقادمها خاصة أن المستأنف لم يدفع بالتقادم و ترك الأمر للمحكمة الموقرة بل انه قرر تقادم طلب الوجيبة الكرائية لمدة معينة (أكثر من ثمان سنوات من تلقاء نفسه و إن المستأنف زعم ان باقي الورثة بعثوا بإنذار للمكتري بتاريخ 2024/05/20 أي بعد صدور الحكم الابتدائي مما يعتبر معه تجديدا للعقد و أنها تؤكد أن هذا الادعاء غير صحيح بدليل أن المستأنف لم يدل للمحكمة الموقرة بالإنذار المزعوم وإنما أدلى فقط بمحضر إخباري مؤرخ في 2024/06/04 مضمنه أن المفوض القضائي تعذر عليه عرض مبلغ الكراء على الورثة لكن دون الاشارة إلى توصل المكري بأي إنذار كما أن المستأنف لم يدل به رفقة مقاله الاستئنافي وأنه لم يدل بوصل الايداع مما يعد محاولة منه للتضليل ليس الا ، لذلك تلتمس رد أسباب الاستئناف و بتأييد الحكم الابتدائي مع تحميل رافعة الصائر .

و بجلسة 14/10/2024 أدلى دفاع المستأنف بمذكرة تعقيبية جاء فيها ان المستانف عليها تزعم بأنها من الورثة بوعزة (س.) وأنها مالكا على الشياع مع هؤلاء بنسبة 72/9 و ان المستانف عليها بهذه الصفة بعثت للعارض إنذا تطالبه بنصيبها من الواجبات الكرائية عن المدة منذ 2009/6/1 إلى غاية 2023/11/30 من مبلغ 95700 درهم والذي هو 11962,00 درهم و ان المستانف عليها ومن خلال الدعوى الحالية التمست من المحكمة الحكم على العارض بأدائه مبلغ 11962 در هم والمصادقة على الإنذار والحكم بإفراغه و أنه دفع يكون الدعوى الحالية المقدمة من طرف المستانف عليها مختلة من الناحية الشكلية ان المستانف عليها لاتماك إلا نسبة 72/9 وليس لها الحق في توجيه الإنذار والدعوى دون باقي الورثة و إن مقتضيات المادة 971 من ق.ل.ع تنص على أن قرارات أغلبية المالكين ملزمة للأقلية فيما يتعلق بإدارة المال المشاع والانتفاع بشرط أن يكون للمالك الأغلبية ثلاثة أرباع المال. وحيث انه لا يجوز للمالك لأقل من ثلاثة أرباع أن يتقدم بدعوى إنهاء عقد الكراء ، إذ يعتبر عقد الإيجار في إبرامه وانتهائه من أعمال التسيير وإدارة المال المشترك ويخضع بالتالي لمقتضيات الفصل 971 من ق.ل.ع وحيث جاء في قرار صادر عن محكمة النقض بتاريخ 2010/1/6 تحت عدد 69 ملف 08/1085 منشور بالمجلة المغربية للدراسات القانونية والقضائية عدد 4 ص 266 ومايليها و انه بخصوص صدور الإنذار من طرف المستانف عليها دون بقية المالكين فانه يجعله إنذار باطلا وليس له أي اثر ن كما جاء في قرار صادر عن محكمة الاستئناف التجارية بالبيضاء تحت عدد 462 بتاريخ 2019/5/30 ملف 2019/8206/1614 كتاب مساطر الإفراغ والتعويض الدكتور مصطفى (ب.) ص 82 و كذا قرار صادر عن محكمة النقض تحت عدد 911 الصادر بتاريخ 2012/2/21 ملف مدني عدد 2010/1/3/2062 و قرار صادر عن محكمة النقض بتاريخ 2011/10/6 تحت عدد 1180 ملف عدد 10/1739 منشور بمجلة المحاكم المغربية عدد 75 ص 246 .

عن الدفع بمخالفة المستانف عليها لمقتضيات 181 و 183 من ق.ل.ع : ان المشرع المغربي خص بالبحث في الالتزامات الغير القابلة للانقسام في الفصول 181 إلى 185 من ق.ل.ع و ان الالتزامات الغير القابلة للانقسام هي الالتزامات التي لا يقبل محلها التجزئة فتتاثر بعدم قابلية المحل للتجزئة فتضحى هي نفسها غير قابلة للانقسام ان اسباب التزام الذي يكون غير قابل للانقسام اما بسبب طبيعة المحل واما بسبب وجود السند المنشئ للالتزام أو بسبب القانون و إن عقد الكراء هو من الالتزامات الغير قابلة للانقسام ، كما نصت المادة 183 من قل. م . ع انه إذا كان لعدة أشخاص حق في التزامات غير قابل للانقسام ومن غير أن يكون بينهم تضامن لم يسغ للمدين أن يؤدي الدين إلا لهم مجتمعين ولا يسوغ لأي واحد من الدائنين أن يطلب تنفيذ الالتزام إلا باسم الجميع . حيث انطلاقا من المادة أعلاه فانه لا يستطيع احد الدائنين في التزامات غير القابلة للانقسام أن يطلب باستقاء الدين إلا باسم الورثة جميعا فلا يمكن لكل دائن على الشياع ان يطالب بتجزئة الكراء وتسليمه نصيبه وحده و إن المستأنف عليها لاتملك إلا نسبة 72/9 وليس لها الحق في توجيه الإنذار والدعوى دون باقي الورثة و إن المستانف عليها بهذه الصفة بعثت للعارض إنذار تطالبه بنصيبها من الواجبات الكرائية عن المدة منذ 2009/6/1 إلى غاية 2023/11/30 من مبلغ 95700 درهم والذي هو 11962,00 درهم و إن المستانف عليها وبهذه الصفة ومن خلال الدعوى الحالية التمست من المحكمة الحكم على العارض بأدائه مبلغ 11962 در هم الذي يشكل نصيبها بها في الواجبات الكرائية والمصادقة على الإنذار والحكم بإفراغه و بذلك تكون المستانف عليها قد خالفت مقتضيات المادة 181 و 183 من ق ل.م على اساس ان الواجبات الكرانية غير قابلة للانقسام ويجب ان يطالب بها جميعا لامجزئة وتقدم باسم جميع الورثة. وحيث بذلك يكون الحكم الابتدائي عندما قضى وفق طلب المستانف عليها قد يكون قد خرق القانون و وحرف الوقائع الأمر الذي يتعين معه إلغاء الحكم فيما قضى به والحكم من جديد بعدم قبول الطلب شكلا.

عن كون باقي الورثة بعثوا للعارض بإنذار قضائي بعد الحكم الابتدائي: ان باقي الورثة وباسم جميع الورثة وبتاريخ 2024/5/20 بعثوا للعارض بإنذار قضائي يطالبوه بالواجبات الكرائية 2008/8/1 إلى غاية 2024/5/30 كما هو ثابت نسخة من الإنذار و أنه قام بايداع الواجبات الكرائية عن المدة الممتدة ما بين 2023/2/1 إلى غاية 2024/5/30 كما هو ثابت من نسخة محضري اخباري ووصلي بإيداع في اسم الورثة و أنه ببعث الورثة لانذار قضائي 2024/5/20 وبعد صدور الحكم ويطالبوه بواجبات كرائية فأنهم يكونوا قد طالبوا بتجديد العقد من جديد واصبح الحكم الابتدائي لاغيا على هذا الأساس، لذلك يلتمس رد جميع دفوع المستانف عليها والحكم وفق ملتمسات المقال الاستئنافي.

أدلت : وصولات اداء الكراء و انذار قضائي .

و بجلسة 28/10/2024 أدلى دفاع المستأنف عليها بمذكرة تعقيب جاء فيها بخصوص الإنذار الذي توصل به المستأنف من بعض الورثة: أن زعم المستأنف أنه توصل بإنذار من أجل الأداء بعد صدور الحكم الابتدائي من باقي الورثة و أه بعد الاطلاع على الإنذار يثبت أنه لم يصدر عن جميع الورثة بل يهم فقط لحسن (س.) وكنزة (س.) وأن المبلغ المطالب به بموجب الإنذار هو : 99500,00 درهم و إن المستأنف واستجابة للإنذار المذكور كما يزعم قام بإيداع مبلغ 8000,00 درهم دون أن يثبت براءة ذمته من المبلغ المتبقي مما يثبت أن المستأنف أثبت على نفسه من حيث لا يدري التماطل عن أداء واجبات الكراء كونه قام بإيداع مبلغ 8000 درهم التي تمثل الوجيبة الكرائية للمدة من 2023/02/01 الي 2024/05/30 أي أنه لم يؤد باقي الواجبات المطلوبة بموجب الإنذار هذا إضافة الى عدم اثبات أداء الوجيبة الكرائية كذلك لشهري دجنبر 2023 و يناير 2024 مما يثبت كذلك وجود تالماطل في الأداء بخصوص المدة المذكورة الى جانب المدد المذكورة سابقا مما يبقي المستأنف في دائرة التماطل التي تخول لها الحق في فسخ العلاقة الكرائية و أنه في نفس الوقت أدلى بما يثبت أداء الوجيبة الكرائية في حدود مبلغ 30000,00 درهم وهو نفس الوصل مدلی به المرحلة الابتدائية وكذا رفقة المقال الاستئنافي و أنه سبق مناقشة هذا المبلغ الأخير وتبين أنه لا يبرئ ذمة المستأنف بموجب المذكرة المدلى بها من طرفه لجلسة 2024/09/23 ، و أنها تؤكد جاء بها تفاديا للتكرار و إنه من جهة أخرى فإن المدة السابقة ل 2023/02/01 لم يثبت المستأنف أدائها للورثة الذين بعثوا بالإنذار كما يزعم أما بخصوص التقادم فإن من يقرر وجوده من عدمه هو المحكمة وليس الأطراف من تلقاء أنفسهم و إن التماطل ثابت في حق المستأنف و إن الإنذار الذي بعثه كل من لحسن (س.) وكنزة (س.) لا يمكن ان يحل محل الإنذار الأول الذي يبعثها باعتبار أن كل إنذار يقتصر على المطالبة بنصيب باعثه فقط إن التماطل ثابت في حق المستأنف سواء بموجب الإنذار الأول أو الثاني وأنه لا يمكن تفسير ذلك بالرغبة في تجديد العقد ، لذلك تلتمس رد جميع الدفوع و أسباب الاستئناف و تأييد الحكم الابتدائي .

وحيث عند إدراج القضية بجلسة 28/10/2024 حضر نائب المستأنف والفي بالملف جواب المستأنف عليها فتقرر حجز القضية للمداولة و النطق بالقرار لجلسة 11/11/2024.

محكمة الاستئناف

حيث أسس الطاعن استئنافه على الأسباب المفصلة أعلاه .

وحيث صح للمحكمة ما تمسك به الطاعن من كون الإنذار موضوع الدعوى وجه من المسنتانف عليها أن نعيمة (ب.) و الي لا تملك الا نسبة 9/72 على الشياع مع باقي المالكين في العقار ذي الرسم العقاري عدد 110976/C كما هو ثابت من شهادة الملكية و انها وجهت باسمها الشخصي فقط آنذارا بالافراغ مؤسسا على التماطل في أداء واجبات الكراء ، و ان كلا من الانذار و طلب المصادقة عليه باطلين لانها لا تملك النسبة القانونية التي حددها القانون للطرف المالك على الشياع حتى يحق له القيام بادارة العقار المشاع و هي ثلاثة أرباع في الشيء المشاع كما اشترط ذلك الفصل 971 من قانون الالتزامات و العقود ، و الذي جاء فيه" قرارات اغلبية المالكين على الشياع ملزمة الاقلية، فيما يتعلق بادارة المال المشاع و الانتفاع به شرط ان یکون لهذه الأغلبية ثلاثة ارباع هذا المال " و هذا ما كرسه القضاء وأكده فلقد جاء في قرار محكمة النقض عدد 2404 الصادر بتاريخ 06/07/94 " يعتبر عقد الايجار في ابرامه و انهائه من اعمال التسيير و ادارة المال المشترك و يخضع بالتالي لمقتضيات الفصل 971 من ق ل ع " كما جاء في قرار محكمة الاستئناف عدد 677 الصادر في الملف رقم 1704/84 أن مالك الحصة التي تقل عن ثلاثة ارباع العقار غير مؤهل للقيام باعمال الادارة و منها توجيه الانذار بالافراغ مادام أن بقية المالكين لم يجيزوا التنبه بالاخلاء الصادر عنه" مما يكون معه الانذار بالافراغ الذي وجهته للطاعن غير مؤسس قانونا و لا يرتب أي اثر اللهم مطالبتها بنصيبها من واجبات الكراء و التي تبقى محقة في المطالبة بها تجاه الطاعن باعتباره مكتريا للمال المشاع و بحسب نصيبها منه ، اما بخصوص ما تمسك به من كونه التزاما غير قابل للانقسام طبقا للفصلين 181 و 183 من قلع فلا أساس له قانونا ما دام نصيبها من واجبات الكراء محدد النسبة و يمكن تقويمه بمبلغ مالي ، مما يكون معه الحكم الذي قضى بالمصادقة على انذار بالافراغ موجه من المستانف عليها التي لا تملك 3/4 المال المشاع دون موافقة و لا انضمام باقي المالكين على الشياع مجانبا للصواب و يتعين الغاؤه فيما قضى به من افراغ و الحكم من جديد بعدم قبوله طبقا لمقتضيات قانون 16-49 .

و حيث انه و بخصوص الشق المتعلق بواجبات الكراء فان المستانف عليها تبقى محقة في المطالبة بها تجاه الطاعن باعتباره مكتريا للمال المشاع و بحسب نصيبها منه ، اما بخصوص ما تمسك به من كونه التزاما غير قابل للانقسام طبقا للفصلين 181 و 183 من قلع فلا أساس له قانونا ما دام نصيبها من واجبات الكراء محدد النسبة و يمكن تقويمه بمبلغ مالي ، و بالتالي فانه و اعتبارا لكون واجبات الكراء المطالب بها من قبل المستانفة بموجب الإنذار و الدعوى هي عن المدة من 01/06/2009 الى متم نوفمبر 2023 فقد صح للمحكمة ما تمسك به الطاعن بخصوص أدائه لواجبات الكراء بأكثر ما اعتبره الحكم المطعون فيه ، لانه و اعتبارا للدفع بالتقادم المثار من قبل الطاعن فانه يلزم فقط بأداء واجبات كراء الخمس سنوات الأخيرة و التي تحتسب طبقا للفصل 381 من قلع من اخر انذار او مطالبة قضائية او غير قضائية لها تاريخ ثابت ، و بما انه توصل بالانذار موضوع الدعوى بتاريخ 19/06/2023 ، فان واجبات الكراء المستحقة عليه هي من 01/06/2018 الى غاية 01/11/2023 أي عن 66 شهرا * 500 درهم كسومة شهرية = 33.000,00 درهم ، و بما ان الطاعن ادلى بوصل إيداع لمبلغ واجبات كرائية قدره 30.000,00 درهم و ذلك بتاريخ 15/02/2023 أي قبل التوصل بالانذار لفائدة ورثة بوعزة (س.) و منهم المستانف عليها ، فان المبلغ المستحق بذمته لا يتجاوز ما قدره 3.000 درهم عن كافة المدة المطلوبة و مستحق لجميع الورثة بمن فيهم المستانف عليها ، مما يكون معه الحكم الذي قضى على الطاعن بأداء مبلغ 4500 درهم قد قضى بأكثر مما هو مستحق عليه و يتعين خفض المبلغ المحكوم به عليه الى ما قدره 3.000 درهم المتبقي عن المدة المذكورة ، اما بخصوص ما تمسك به الطاعن من إيداع مبلغ 8.000 درهم و باقي وجبات الكراء الى غاية 30/05/2024 فلا أساس له لخلو الملف مما يثبه و لكون الامر القضائي المدلى به المتعلق بعرض واجبات الكراء لم يعزز لا بمحضر العرض العيني و لا بوصل الإيداع المثبت له ، و كذلك المحضر الاخباري المتعلق بواجبات الكراء اللاحقة .

و حيث يتعين تحميل الطرفين الصائر بالنسبة .

لهذه الأسباب

تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت انتهائيا علنيا و حضوريا.

في الشكل : بقبول الاستئناف .

في الموضوع : باعتباره جزئيا و الغاء الحكم المستانف فيما قضى به من افراغ و الحكم من جديد بعدم قبوله ، و بخفض المبلغ المحكوم به الى ما قدره 3.000,00 درهم و جعل الصائر بين الطرفين بالنسبة .