وبعد المداولة طبقا للقانون.

حيث تقدم محمد (أ.) بواسطة نائبه بمقال استئنافي مؤدى عنه بتاريخ 28/05/2025 يستأنف بمقتضاه الحكم عدد 1402 الصادر عن المحكمة التجارية بالرباط بتاريخ 17/04/2025 في الملف عدد 194/8207/2025القاضي على المستأنف بتمكين المستأنف عليه بوحسين (ي.) من المحل الكائن بشارع [العنوان] الرباط، قصد استغلاله وفق المهايئة الزمنية المتفق عليها وذلكتحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 1000 درهم عن كل يوم تأخير عن التنفيذ ابتداء من تاريخ الامتناع، وتحميله الصائر ورفض الباقي.

في الشكل:

حيث بلغ الطاعن بالحكم المطعون فيه بتاريخ 13/05/2025 كما يتبين من طي التبليغ رفقة المقال الاستئنافي، وبادر الى استئنافه بتاريخ 28/05/2025، اي داخل الأجل القانوني، وباعتبار توفر الاستئناف على باقي الشروط الشكلية المتطلبة من صفة وأداء، فهو مقبول شكلا.

في الموضوع :

حيث يستفاد من وثائق الملف والحكم المطعون فيه أن المدعي السيد بوحسين (ي.) تقدم بواسطة نائبه بتاريخ 16/01/2025 بمقال للمحكمة التجارية بالرباط عرض فيه أن يملك الأصل التجاري للمحل الكائن بشارع [العنوان]، الرباط، والذي هو عبارة عن محل لبيع المثلجات،والذي يشغله مناصفة مع المدعى عليه بالمهايئة الزمنية، وان العارض فوجئ بتاريخ 01/11/2023تاريخ دوره في استغلال المحل التجاري بالمدعى عليه يمنعه من ولوج المحل للعمل به كالمعتاد بعدما حل دوره بتاريخ 01/11/2023بعلة ان المحل تم بيعه بالمزاد العلني، بل وأن المدعى عليه بدأ في القيام بأشغال في المحل المشترك، وان ما تم بيعه هو العقار موضوع الرسم العقاري، وان الأصل التجاري يبقى مشتركا بين الطرفين، ولميكن قط محل بيع، وان ما قام به المدعى عليه يعتبر تشويشا على عمل العارض، كما انه يشكل ضررا نتيجة عدم تحقق إمكانية استغلال العارض لمحله في الوقت المحدد 01/11/2023، وان حرمان المدعى عليه للعارض من استغلال محله في الزمن المتفق عليه ثابت، ملتمسا الحكم على المدعى عليه بتمكينه من المحل الكائن بشارع [العنوان] الرباط، قصد استغلاله وفق المهايئة الزمنية المتفق عليها وذلك تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 1000 درهم عن كل يوم تأخير ابتداء من تاريخ 01/11/2023وشمول الحكم بالنفاذ المعجل وتحميل المدعى عليه الصائر.

وبناء على مذكرة جواب المدعى عليه بواسطة نائبه بجلسة 27/03/2025جاء فيها انه كان يملك المحل المدعى فيه مناصفة بينه وبين المستأنف عليه الذي هو عبارة عن المقهى، وانه كان يمارس التجارة فيه كشخص طبيعي مسجل بالسجل التجاري باسمه الشخصي تحت رقم [المرجع الإداري]، وبهاته الصفة كان يمارس التجارة إلى جانب العارض بالمقهى التي آلت ملكيتها لهذا الأخير ومن ثمة فإن الأصل التجاري مرتبط به كشخص وليس على المقهى لعدم توفره على شروط الأصل التجاري ، وأمام المشاكل التي كان يختلقها المدعي مع العارض توجه هذا الأخيرللمحكمة للمطالبة بإنهاء حالة الشياع على العقار برمته ذي الرسم عدد 17389 R مساحته 151 متر مربع متكون من طابق ارضي به مقهى وطابق علوي اول به شقة وطابق علوي ثان به شقة وسطح، وبعد إتباع كافة الإجراءات أمام المحكمة قضت هذه الأخيرة قبل الحكم بانتذاب الخبير السيد محمد (أو.) حددت مهمته في وصف العقار وتهيئ مشروعي قسمة عينية وفي حالة تعذر ذلك تحديد ثمن انطلاق بيعه بالمزاد العلني ونظرا لتعذر إجراء قسمة عينية عمل السيد الخبير على تحديد مكونات العقار حيث حدد للمقهى مبلغ 00 3.100.000 درهم وللشقتين مبلغ 00 1.650.000 درهم لكل واحدة ليكون المجموع هو 00 6.400.000 درهم وبناء عليه أصدرت المحكمة حكما قضى بإنهاء حالة الشياع وتصفية العقار عن طريق بيعه بالمزاد العلني محددة الثمن الافتتاحي في مبلغ 00، 5.100.000 درهم وبتاريخ البيع حضر العارض والمستأنف عليه وشخصان آخران للمشاركة في المزاد حيث رسا على العارض يمبلغ 00، 8.950.000 درهم نصيب المستأنف عليه قيمته 00 4.475.000 درهم وان مسطرة البيع استندت على الحكم وعلى الخبرة وعلى الشروط والتحملات هذا الأخير بعد اطلاع المحكمة عليه ستلاحظ كون المقهى لا تتوفر على أصل تجاري بل مثقلة بسجل تجاري رقم الترتيبي [المرجع الإداري] ورقمه التحليلي [المرجع الإداري] في اسم العارض وان المستأنف عليه مثله مثل العارض يمارسان التجارة كمقاول ذاتي وكأشخاص طبيعيين هاته الصفة لم تمنح لهما حق اكتساب الأصل التجاري على المقهى وان العارض بعد أن رسا عليه المزاد أدى قيمة المزاد نصفها للمستأنف عليه، حاز على إثرها العقار برمته وانه بالرجوع للخبرة والتحملات سيتبين أنه تمت الإشارة فيهما إلى المقهى وثمنها الذي حدد في مبلغ 00 3.100.000 درهم يشمل جميع حقوق المستأنف عليه التي على المقهى سواء كانت في المباني أو في الأصل التجاري إن وجد وان المستأنف عليه لعلمه اليقيني بعدم تملكه للأصل التجاري للمقهى وأن حقه مرتبط بالعقار فقط لم يطالب بنصيبه في الأصل التجاري أو حفظ حقه في المطالبة به لاحقا ولم يجادل صراحة في المبلغ المحدد للمقهى بكونه يتعلق بالعقار فقط دون الأصل التجاري، وبناء عليه يكون الحكم الصادر في الموضوع قد حاز قوة الشيء المقضي به ولا يمكن إعادة مناقشته مرة أخرى أمام القضاء والتمس تبعا لذلك التصريح برفض الطلب.

وبعد استيفاء الإجراءات المسطرية صدر بتاريخ 17/04/2025 الحكم موضوع الطعن بالاستئناف.

أسباب الاستئناف

حيث ينعى الطاعن على الحكم المستأنف خرق القانون وضعف التعليل الموازي لانعدامه وعدم الارتكاز على أي أساس قانوني سليم فيما قضى به من تمكين المستأنف عليه من المحل التجاري الذي سبق له ان توصل بمبلغ بيعه من العارض عقب إجراءات المزاد العلني وقد سبق له أن أكد الحكم كون المستأنف عليه لم يعد له أي حق على المحل التجاري المدعى فيه بعد أن تم بيعه بالمزاد العلني لفائدة الطاعن وتوصل المستأنف عليه بمبلغ بيعه، وقد سبق له أن أدلى بالحكم وبمحضر بيع بالمزاد العلني وصورة من الحكم الابتدائي القاضي بالبيع بالمزاد العلني ونسخة من تقرير الخبرة وهي الوثائق التي لو اطلعت المحكمة على مضمونه التأكد لها كون مطالب المستأنف عليه لا تستند على أي أساس قانوني سليم وان هدفه هو الإثراء بلا سبب على حسابه ويظهر ذلك جليا من خلال مطالبته بتمكينه من الولوج للمحل التجاري على الرغم من علمه اليقيني بكون علاقته به انتهت بتوصله بمبالغ البيع المحددة بمناسبة الحكم القضائي القاضي ببيع العقار بما فيها المحل التجاري بالمزاد العلني، فالأصل التجاري الذي يزعم المستأنف عليه كونه يملكه مناصفة والطاعن لم يسبق أن كان مؤسسا على المقهى وذلك لكونه يمارس التجارة كشخص طبيعي مسجل بالسجل التجاري باسمه الشخصي وبهاته الصفة كان يمارس التجارة إلى جانب العارض بالمقهى التي آلت ملكيتها لهذا الأخير كما ان الأصل التجاري مرتبط به كشخص وليس على المقهى لعدم توفره على شروط الأصل التجاري، وأمام المشاكل التي كان يختلقها المدعي مع العارض توجه هذا الأخير للمحكمة للمطالبة بإنهاء حالة الشياع على العقار برمته ذي الرسم عدد 7389/R مساحته 151 متر مربع متكون من طابق ارضيبه مقهى وطابق علوي أول به شقة وطابق علوي ثان به شقة وسطح، وبعد إتباع كافة الإجراءات أمام المحكمة قضت هاته الأخيرة قبل الحكم بانتداب الخبير السيد محمد (أو.) حددت مهمته في وصف العقار وتهيئ مشروعي قسمة عينية وفي حالة تعذر ذلك تحديد ثمن انطلاق بيعه بالمزاد العلني ونظرا لتعذر إجراء قسمة عينية عمل السيد الخبير على تحديد مكونات العقار حيث حدد للمقهى مبلغ 00، 3.100.000 درهم وللشقتين مبلغ 1.650.000 درهم لكل واحدة ليكون المجموع هو 6.400.000 درهم، وبناء عليه أصدرت المحكمة حكما قضى بإنهاء حالة الشياع وتصفية العقار عن طريق بيعه بالمزاد العلني محددة الثمن الافتتاحي في مبلغ 5.100.000 درهم وبتاريخ البيع حضر العارض والمدعي وشخصان للمشاركة في المزاد حيث رسا على العارض بمبلغ 8.950.000 درهم نصيب المدعي قيمته 00، 4.475.000 درهم.

كما ان مسطرة البيع استندت على الحكم وعلى الخبرة وعلى الشروط والتحملات هذا الأخير بعد اطلاع المحكمة عليه ستلاحظ أن المقهى لا تتوفر على أصل تجارى بل مثقلة بسجل تجاري رقمه الترتيبي [المرجع الإداري] ورقمه التحليلي [المرجع الإداري] في اسم العارض فالمدعي مثله مثل العارض يمارسان التجارة كمقاول ذاتى وكأشخاص طبيعيين هاته الصفة لم تمنح لهما حق اكتساب الأصل التجاري على المقهى.

كذلك إن الطاعن بعد أن رسا عليه المزاد أدى قيمة المزاد نصفها للمدعي حاز إثرها العقار برمته، بالرجوع للخبرة والشروط والتحملات سيتبين انه تمت الإشارة فيهما إلى المقهى وثمنها الذي حدد في مبلغ 3.100.000 درهم يشمل جميع حقوق المدعي التي على المقهى سواء كانت في المباني أو في الأصل التجاري إن وجد إذ أن المقهى لا يمكن أن يصل ثمنها إلى المبلغ المشار إليه بالنظر لمساحتها ومكان تواجدها بحي شعبي (حي المحيط) وبالنظر لثمن الأرض، ان المستأنف عليه ولعلمه اليقيني بعدم تملكه للأصل التجاري للمقهى وان حقه مرتبط بالعقار فقط لم يسبق أن نازع في الأصل التجاري أو طالب بنصيبه به أو حفظ حقه في المطالبة به لاحقا كما لم يجادل في المبلغ المحدد للمقهى بكونه يتعلق بالعقار فقط دون الأصل التجاري كما أن المستأنف عليه كان من ضمن المتزايدين على شراء العقار وكانت له النية في شرائه لعلمه اليقيني بان مبلغ البيع المحدد من قبل المحكمة يشمل المجل التجاري كذلك إذ لا يعقل أن تتم المزايدة على العقار بينه وبين الطاعن وإيصاله لمبلغ 00، 8.950.000 درهم لشراء المبنى المتكون من شقتين فوق المقهى،فالمستأنف عليه بعد أن رسى المزاد على الطاعن وأضحى العقار بمشتملاته من حقه وللاستمرار في الإضرار بحقوقه وعلى الرغم من علمه اليقيني بعدم أحقيته في المحل التجاري إلا انه استمر في تعنته من خلال مطالبته بحقوق لم تعد تخصه، وان المحكمة بدل التثبت والتأكد من وثائق الملف فضلت الاستجابة لمطالبه بناء على تعليلات أقل ما يقال عنها أنها ضعيفة وغير مرتكزة على أي أساس قانوني سليم بل ومخالفة للقانون، وكان عليها قبل الفصل في النزاع أن تأمر بإجراءات التحقيق المقررة قانونا خاصة وان كافة وثائق الملف وخاصة الخبرة المنجزة في الملف العقاري أثبتت بان الخبير أثناء تحديده لثمن البيع بالمزاد العلني أخد بعين الاعتبار قيمة المحل التجاري وكافة عناصره المكونة له إضافة لقيمة الشقتين، كما انه كان على المحكمة مصدرة الحكم أن تأمر بإجراء خبرة في الملف للتأكد من كون ثمن البيع احتسب الأصل التجاري من عدمه، وان كان مبلغ البيع انصب على المباني فقط دون الأصل التجاري، إذ لا يتصور قانونا أن يؤدي مبالغ طائلة كمقابل لشراء بمبلغ 3100000 درهم المقهى ليستمر المستأنف عليه في مشاركته به ضدا على القانون خاصة وانه لم يشتري العقار فقط بل المقهى بجميع عناصرها على عكس ما جاء في الحكم المطعون فيه وهو الأمر الثابت من تقرير الخبرة الذي حدد ثمن المقهى بشكل منفصل عن باقي العقار وفي ثمن يضاعف ثمن باقي طوابق العقار، وان المحكمة المصدرة للحكم المطعون فيه لما استثنت الوثائق المدلى بها في الملف واعتمدت فقط على تصريحات الجهة المستأنف عليها وانساقت وراء طلباتها دون التحقق من مدى مشروعيتها ودون الاستعانة بأهل الخبرة للوقوف على حقيقة النزاع تكون قد أساءت تطبيق القانون وجعلت حكمها غير مرتكز على أي أساس قانوني سليم ومستوجب تبعا لذلك للإلغاء.

كذلك خرق الحكم المطعون فيه مقتضيات الفصل 345 من ق م م الذي يوجب على كافة الأحكام أن تكون معللة تعليلا سليما وان تجيب عن كافة الدفوع المثارة أمامها، وان المحكمة خرقت المقتضيات القانونية الآمرة الواجبة التطبيق إذ قضت في ملف النازلة بدون أي تعليل قانوني سليم وبدون الإجابة عما سبق إثارته من دفوع، وقد سبق للطاعن أن أكد كونه اشترى كافة العقار بما فيها المقهى المدعى فيه وسبق أن أوفى المستأنف عليه حقه كاملا. وان المبلغ المباع به العقار ككل بما فيها المقهى حدد بناء على تقرير خبرة اتسم بالموضوعية والقانونية وان التقرير المنجز حدد ثمن انطلاق بيع المقهى بجميع عناصرها في مبلغ 3.100.000 درهم وهو التقرير الذي اعتمدته المحكمة وقضت وفقا له، وان محضر البيع بالمزاد العلني ودفتر الشروط والتحملات أكدا على أن العقار عبارة عن مقهى مثقلة بسجل تجاري وان ثمن البيع يشمله كذلك بدليل أن عملية البيع لم تستثني المقهى بل شملت العقار برمته، كما ان الطاعن رغم إدلائه بكافة هاته الوثائق إلا أن المحكمة لم تكلف نفسها عناء الاطلاع عليها وتقديم أي جواب عنها بل غيبتها بشكل مطلق في خرق سافر للقانون، مما يكون معه الحكم المطعون فيه لم يبنى على أي أساس قانوني سليم ولم يصادف الصواب فيما قضى به، ملتمسا إلغاءه في كافة ما قضى به وبعد التصدي الحكم أساسا برفض الطلب واحتياطيا الحكم بإجراء خبرة في الملف تعهد لأحد الخبراء المختصين في المجال العقاري والحسابي للوقوف على حقيقة توصل المستأنف عليه بنصيبه المالي في المقهى المدعى فيه بمقتضى محضر البيع بالمزاد العلني وفي الشقتين في الملف التنفيذي عدد 2022/151 ومما اذا كان ثمن البيع يشمل المقهى بجميع عناصرها أم يقتصر على العقار فقط وتحديد القيمة الحقيقية للعقار برمته وهل المبلغ المحدد من قبل الخبير يشمل المقهى وهل يوجد أصل تجاري على المقهى مع تحديد عناصره أو الشقتين فقط وتحديد قيمة الشقتين الموجودتين فوق المقهى مع حفظ حقه في الإدلاء بمستنتجاته على ضوء ما ستسفر عنه الخبرة والحكم بالصائر وفق ما يقتضيه القانون.

وبجلسة 11/11/2025 ادلى المستانف عليه بواسطة نائبه بمذكرة جوابية جاء فيها ان ما جاء في طعن الجهة المستانفة لا يرتكز على أساس قانوني وواقعي سليم، ذلك أن الثابت من الحكم المستأنف أنه جاء معللا تعليلا سليما فيما ذهب اليه، وان ما تم بيعه بالمزاد العلني هو العقار الموصوف في الرسم العقاري عدد7389/R ، بما يشتمل عليه من بنايات وشقق، دون أن يشمل الأصل التجاري المستغل في الطابق الأرضي،وأن الحكم المستدل به في القسمة اقتصر على قسمة العقار دون الأصل التجاري،الذي ظل قائما ومشتركا بين الطرفين، ولم يكن موضوع بيع أو تصفية قضائية،وان الأصل التجاري، كما هو معلوم، مال منقول معنوي يضم جميع الأموال المنقولة المخصصة لاستغلال نشاط تجاري أو صناعي، ويشمل الزبناء والسمعة التجارية والحق في الكراء والتجهيزات، وهو بذلك مستقل تماما عن ملكية العقار الذي يمارس فيه النشاط، وان ما تم بيعه بالمزاد العلني لا يعدو أن يكون العقار دون الأصل التجاري الذي بقي قائما ومشتركا بين الطرفين، ولم يكن في أي وقت محل بيع أو نقل ملكية، لأن مسطرة البيع بالمزاد لم ترد عليه صراحة ولم تتناول عناصره، بل نص دفتر التحملات على أن المقهى مثقلة بسجل تجاري، وهو ما يعني أن البيع تم محملا بحقوق الغير التجارية دون المساس بها، وان ما يثيره المستأنف من كون العارض قد توصل بمبلغ بيعه بموجب المزاد العلني،وأنه لم يعد له حق على المحل التجاري، لا يعدو أن يكون خلطا مقصودا بين العقار والأصل التجاري،وان تقرير الخبرة القضائية المنجزة في مسطرة قسمة العقار كان محصورا في التقييم العقاري المادي دون الأصل التجاري، ولم تشر المحكمة التي أمرت بها في أي موضع إلى أن البيع يشمل الحقوق التجارية،وان العارض لم يفقد صفته كتاجر ولم يتنازل عن أصله التجاري، بل لا يزال مسجلا به ويمارس نشاطه التجاري، مما يجعل استمرار المستأنف في منعه من استغلاله يشكل تعسفا وخرقا واضحا للالتزامات المترتبة عن الشياع في الأصل التجاري، وان واقعة التشويش والحرمان من استغلال الأصل التجاري ثابتة في حق المستأنف، وهو ما يشكل إخلالا واضحا بمبدأ الشياع واستغلال الأصل التجاري وفق المهايئة الزمنية المتفق عليها، وبالتالي فان الحكم المستأنف لما تبنى هذه المقتضيات وعللها تعليلا سليما من خلال الاعتماد على السجلين التجاريين للطرفين، والوثائق الجبائية المشتركة، فإنه أصاب صميم القانون وطبق بدقة الفصول 79 وما يليها من مدونة التجارة، التي كرست استقلال الأصل التجاري عن العقار الذي يمارس فيه النشاط،وتبعا لذلك، يبقى الحكم المستأنف صائبا فيما قضى به، ملتمسا تأييد الحكم المستأنف فيما قضى به وتحميل المستأنف الصائر.

وحيث أدرج الملف بجلسة 11/11/2025، حضرها الاستاذ (م.) عن الاستاذ (ب.) وادلى بمذكرة جوابية رامية للتاييد وتخلف الاستاذ (بر.) رغم سابق الاعلام، مما تقرر معه اعتبار القضية جاهزة وحجزها للمداولة للنطق بالقرار بجلسة 25/11/2025.

وبعد المداولة طبقا للقانون

حيث يتمسك المستانف باوجه الاستئناف المبسوطة اعلاه.

وحيث وخلافا لما يتمسك به المستانف ويثيره، فان الثابت من وثائق الملف ان البيع بالمزاد العلني انصب على العقار موضوع الرسم العقاري عدد R/7389 بما يشتمل عليه من بنايات وشقق دون ان يتضمن الاصل التجاري المستغل في الطابق الارضي والذي لم يكن موضوع بيع او تصفية قضائية وما دام ان الاصل التجاري هو مال منقول معنوي يضم جميع الاموال المنقولة المخصصة لاستغلال نشاط تجاري او صناعي ويشمل الزبناء والسمعة التجارية والحق في الكراء والتجهيزات فان ذلك يجعله مستقلا تماما عن ملكية العقار الذي يمارس فيه النشاط، وانه في نازلة الحال فالبيع بالمزاد العلني كما سبق ذكره يشمل العقار دون الاصل التجاري المملوك لطرفي النزاع معا بحيث ان البيع بالمزاد لم يشمله صراحة ولم يتناول عناصره بل ان دفتر التحملات نص في بنده الاول على الطابق الارضي هو عبارة عن مقهى مسجلة بالسجل التجاري رقمه الترتيبي [المرجع الإداري] ورقمه التحليلي [المرجع الإداري] مستغلة من طرف المالكين اللذان هما المستانف والمستانف عليه على الشياع للرسم العقاري بالتناوب وهو ما يقصد به ان البيع تم محملا بحقوق الغير التجارية والتي يجب عدم المساس بها وبالتالي فشراء المستانف للعقار ككل حسب ما هو مبين بمحضر رسو المزاد العلني المؤرخ في 08/11/2023 لا يعطيه الحق في منع المستانف من الولوج الى المحل كما هو ثابت من محضر المعاينة المنجز بتاريخ 01/11/2023 ما دام ان ملكية الاصل التجاري مشتركة بينهما على الشياع ويبقى المستانف عليه محقا في المطالبة بتمكينه من استغلال الاصل التجاري المشترك بينهما بالمهايئة الزمنية المتفق عليها وهو ما نحى اليه الحكم المستانف الذي جاء معللا تعليلا سليما وغير خارق لأي مقتضى ويبقى ما يتمسك به المستانف لا يرتكز على اي اساس ويتعين رده وتاييد الحكم المستانف فيما قضى به.

لهذه الأسباب

فإن محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء تقضي وهي تبت انتهائيا، علنيا وحضوريا :

في الشكل: قبول الاستئناف

في الموضوع :برده وتاييد الحكم المستانف مع ابقاء الصائر على رافعه.