Mot clé
Cahier des charges de la vente

La cour d'appel de commerce rappelle la distinction fondamentale entre la propriété immobilière et le fonds de commerce qui y est exploité, à l'occasion d'une vente judiciaire. Le tribunal de commerce avait ordonné à l'adjudicataire d'un immeuble de permettre à son ancien coindivisaire de continuer à exploiter le fonds de commerce situé au rez-de-chaussée, conformément à leur accord de jouissance partagée.

L'appelant soutenait que la vente aux enchères de l'immeuble, intervenue pour mettre fin à l'indivision, emportait nécessairement cession du fonds de commerce, dont la valeur aurait été incluse dans le prix d'adjudication. La cour écarte ce moyen en retenant que le fonds de commerce, en tant que bien meuble incorporel, est juridiquement distinct de l'immeuble qui en constitue l'assiette.

Elle relève que la procédure de vente ne visait que le bien-fonds et que le cahier des charges précisait que le local était grevé d'une inscription au registre du commerce, signifiant que la vente était faite sous la charge des droits commerciaux existants. Dès lors, l'adjudication de l'immeuble ne confère à l'acquéreur aucun droit privatif sur le fonds de commerce, qui demeure la propriété indivise des deux exploitants.

Le jugement ordonnant la poursuite de l'exploitation par mitemps est en conséquence confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'opposabilité au nouveau bailleur, acquéreur du bien aux enchères, d'un paiement anticipé des loyers consenti par le preneur à l'ancien propriétaire. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du preneur tendant à sa réintégration dans les lieux, après que le nouveau bailleur eut obtenu une ordonnance de reprise pour abandon et défaut de paiement.

L'appelant soutenait avoir satisfait aux conditions de l'article 32 de la loi 49.16 en justifiant du paiement des loyers par la production d'un reçu émanant de l'ancien bailleur, ce que l'intimée contestait en arguant du caractère non probant et inopposable de cet acte. La cour retient que le reçu de loyer, en tant qu'acte sous seing privé non sérieusement contesté, constitue une preuve valable du paiement au visa de l'article 426 du dahir des obligations et des contrats.

Elle juge ensuite que ce paiement est pleinement opposable au nouveau bailleur, celui-ci ayant la qualité d'ayant cause à titre particulier et étant tenu par les actes passés par son auteur. La cour précise que l'absence de mention de ce paiement anticipé dans le cahier des charges de la vente aux enchères est sans incidence sur l'opposabilité de l'acte.

En conséquence, la cour d'appel de commerce infirme le jugement entrepris et ordonne la réintégration du preneur dans les locaux.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en résiliation de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité au preneur du cahier des charges d'une vente aux enchères d'un fonds de commerce. Le tribunal de commerce avait écarté la demande des bailleurs fondée sur un changement d'activité non autorisé.

Les appelants soutenaient que l'adjudicataire du fonds, anciennement exploité en librairie, était tenu par la destination mentionnée au cahier des charges et ne pouvait la modifier pour une activité de restauration sans leur accord écrit. La cour retient cependant qu'en l'absence de contrat de bail ou de toute convention entre les parties définissant une activité commerciale spécifique, le preneur n'est pas tenu de poursuivre l'activité antérieurement exercée.

Elle juge que le cahier des charges, qui régit les conditions de la vente aux enchères, ne peut se substituer à un accord contractuel pour lier le preneur vis-à-vis du bailleur. Se référant à la jurisprudence de la Cour de cassation, la cour rappelle que la sanction de l'éviction sans indemnité pour changement d'activité, prévue par la loi n° 49-16, suppose la violation d'une clause expresse du bail.

Le jugement est par conséquent confirmé.

La cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité d'un bail commercial à l'acquéreur d'un immeuble par voie d'adjudication. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande de l'adjudicataire en résolution du bail pour défaut de paiement des loyers et en expulsion du preneur.

L'appelant soutenait que la relation locative avait été résiliée d'un commun accord avec l'ancien propriétaire avant l'adjudication. La cour écarte ce moyen en retenant que le cahier des charges de la vente sur saisie immobilière mentionnait expressément l'existence du bail au profit de l'appelant comme une charge grevant l'immeuble.

Elle rappelle que la preuve de la résiliation d'un contrat de bail constaté par écrit ne peut être rapportée que par un écrit de même nature. En l'absence de tout acte écrit constatant la résiliation amiable alléguée et face aux déclarations contradictoires recueillies lors de l'enquête, la relation locative est réputée s'être poursuivie.

Faisant droit à la demande additionnelle de l'intimé, la cour condamne en outre le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'expulsion, la cour d'appel de commerce examine le statut d'un occupant, ancien co-indivisaire, face à l'adjudicataire d'un local commercial vendu aux enchères. Le tribunal de commerce avait débouté l'acquéreur en retenant les droits de l'occupant fondés sur des cessions de parts entre héritiers.

L'appel portait sur l'opposabilité à l'adjudicataire de tels accords, alors même que la vente avait été ordonnée judiciairement pour mettre fin à l'indivision. La cour retient que la décision ordonnant la vente sur licitation a acquis l'autorité de la chose jugée, rendant inefficaces et inopposables les accords antérieurs entre co-indivisaires.

Elle relève en outre que le cahier des charges de la vente qualifiait l'intimé de simple occupant et non de locataire, ce qui corrobore l'absence de titre locatif opposable. L'occupation étant dès lors sans droit ni titre, le jugement est infirmé et l'expulsion ordonnée.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'annulation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur, la cour d'appel de commerce examine l'opposabilité de ce bail à un créancier hypothécaire devenu adjudicataire de l'immeuble. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du créancier en retenant que le bail avait été consenti par le débiteur en violation d'une clause de l'acte de prêt hypothécaire interdisant la location.

Le preneur appelant soutenait pour sa part l'antériorité de son occupation et du bail commercial par rapport à la constitution de l'hypothèque, rendant ainsi le contrat de bail opposable à l'adjudicataire. La cour retient, au vu des pièces produites, notamment un certificat d'immatriculation au registre de commerce et une attestation d'affiliation à la caisse de sécurité sociale, que l'existence de la relation locative est établie à une date bien antérieure à celle de l'inscription de l'hypothèque.

Elle juge en conséquence que le bail est pleinement opposable à l'adjudicataire, lequel est de surcroît tenu par le cahier des charges de la vente aux enchères qui imposait le respect des baux en cours. Le jugement de première instance est par conséquent infirmé et la demande d'annulation du bail et d'expulsion est rejetée.

Saisi d'un litige relatif à l'étendue des droits d'un adjudicataire d'un local commercial sur les loyers antérieurs à son acquisition, la cour d'appel de commerce a été amenée à se prononcer sur la qualification de l'acquéreur par voie d'enchères publiques. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement de l'intégralité des arriérés, y compris ceux antérieurs à la vente, et ordonné son éviction moyennant une indemnité.

Le preneur appelant contestait le droit du nouveau bailleur de réclamer les loyers antérieurs à l'adjudication, tandis que le bailleur, par appel incident, sollicitait une éviction pour défaut de paiement sans indemnité. La cour retient que l'adjudicataire d'un immeuble n'est pas un ayant cause à titre particulier du propriétaire saisi, ses droits étant exclusivement définis par le cahier des charges de la vente.

Faute de stipulation contraire, le nouveau bailleur ne peut donc réclamer les loyers échus avant la date de l'adjudication. La cour écarte par ailleurs la demande d'éviction pour défaut de paiement, le congé n'ayant pas été délivré pour ce motif.

Procédant à une nouvelle évaluation de l'indemnité d'éviction due pour usage personnel, elle en augmente le montant au regard de l'ancienneté de la relation locative et de la situation du local, tout en faisant droit à la demande additionnelle du bailleur pour les loyers échus en cours d'instance. Le jugement est en conséquence réformé sur le montant des arriérés locatifs et de l'indemnité d'éviction.

Saisi d'une demande de sursis à exécution d'une ordonnance de référé prononçant l'expulsion d'un occupant, le premier président de la cour d'appel de commerce examine la notion de difficulté d'exécution. L'appelant soutenait que l'exécution de la décision porterait une atteinte irréversible à son fonds de commerce, dont il revendiquait la propriété sur les lieux. La cour rappelle que la difficulté d'exécution, pour justifier un sursis, doit être fondée sur des faits survenus postérieurement à la décision dont l'exécution est poursuivie, et non sur des faits antérieurs qui relèvent des défenses au fond. Elle relève que l'existence prétendue d'un fonds de commerce constituait un moyen de défense qui avait déjà été soulevé et écarté par le premier juge. La cour constate en outre que l'appelant ne rapporte pas la preuve de l'existence de ce fonds, lequel n'est pas mentionné dans le cahier des charges de la vente de l'immeuble. Faute de caractériser une difficulté d'exécution sérieuse, les moyens invoqués s'analysant en une simple contestation du bien-fondé de l'ordonnance, la demande de sursis est rejetée.

Saisi d'un appel contre un jugement fixant le montant du loyer dû par l'acquéreur d'un local commercial par voie d'adjudication, le débat portait sur l'opposabilité du loyer stipulé dans le bail antérieur à la vente forcée. Le tribunal de commerce avait fixé le loyer à ce montant et condamné le nouveau preneur au paiement de dommages-intérêts pour retard. L'appelant soutenait que seul le loyer mentionné au cahier des charges de la vente lui était applicable et que son ignorance du bail précédent excusait son retard. La cour d'appel de commerce retient qu'en l'absence de toute preuve rapportée par l'acquéreur d'un accord fixant le loyer au montant allégué, le premier juge a valablement fondé sa décision sur le contrat de bail conclu avec le précédent locataire, seul élément probant versé aux débats. Elle juge en outre le retard de paiement caractérisé dès lors que le preneur, bien que régulièrement mis en demeure, n'a pas procédé à une offre de paiement, même partielle, dans le délai de quinze jours qui lui était imparti. La cour écarte par ailleurs comme irrecevable la demande de l'intimé visant à l'augmentation du loyer, la qualifiant de demande nouvelle en appel. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable l'intervention d'une société dans une procédure de vente immobilière, la cour d'appel de commerce examine les conditions de la qualité à agir d'un tiers se prétendant locataire commercial. Le tribunal de commerce avait rejeté l'intervention pour défaut de qualité. L'appelante soutenait que l'exploitation d'un fonds de commerce dans les lieux lui conférait un intérêt à agir. La cour écarte ce moyen en se fondant sur le cahier des charges de la vente aux enchères, lequel ne mentionnait aucune occupation par un tiers. Elle retient que ce document, en tant qu'acte authentique, fait foi jusqu'à inscription de faux et que sa force probante ne peut être combattue par de simples présomptions. La cour juge ainsi que ni l'inscription au registre du commerce, présomption simple, ni la production de factures d'utilités à faible consommation ne suffisent à établir l'existence effective d'un fonds de commerce. La qualité à agir de la société n'étant pas démontrée, le jugement est confirmé.

Justifie légalement sa décision la cour d’appel qui, pour rejeter l’argument de l’inexistence d’un fonds de commerce, retient que l’acquéreur de l’immeuble par voie d’enchères publiques ne peut contester l’existence de ce fonds dès lors que le cahier des charges de la vente, ainsi que le rapport d’expertise y annexé, mentionnaient expressément l’occupation des lieux par ledit fonds et que le prix d’adjudication en avait tenu compte. Une telle constatation rend inopérant le moyen tiré de la prétendue disparition du fonds pour cessation d’activité et dispense les juges du fond d’examiner une inscription de faux visant un contrat de bail dont la production n’était pas déterminante pour la solution du litige.

Ne donne pas de base légale à sa décision la cour d'appel qui, pour rejeter une demande d'expulsion, retient l'existence d'un bail opposable à l'acquéreur d'un immeuble par adjudication, sans préciser le fondement sur lequel elle écarte le cahier des charges de la vente forcée, lequel constatait pourtant la vacance du bien.