Mot clé
Tiers acquéreur

Aux termes d'un arrêt confirmatif, la cour d'appel de commerce juge que l'action en inopposabilité d'une cession d'actifs pour simulation, intentée par des créanciers à l'encontre de la société débitrice et de son cessionnaire, requiert la preuve positive d'une collusion frauduleuse. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande, faute pour les créanciers de démontrer à la fois l'organisation de l'insolvabilité du débiteur et la mauvaise foi de l'acquéreur.

Devant la cour, les appelants soutenaient que la concomitance de la cession avec les poursuites engagées contre la société débitrice, ainsi que les liens allégués entre les dirigeants des deux sociétés, constituaient des présomptions suffisantes pour caractériser la simulation. La cour écarte ce moyen en retenant que les éléments avancés ne suffisent pas à établir l'existence d'un acte simulé.

Elle relève que les deux sociétés sont des personnes morales distinctes, que les liens de parenté entre leurs représentants légaux ne sont pas établis et que le titre foncier ne portait aucune inscription au profit des créanciers au moment de la vente. La cour souligne en outre que des décisions de justice antérieures, ayant statué sur des actions en revendication, ont déjà reconnu la qualité de propriétaire de bonne foi à la société cessionnaire pour les biens meubles, ces jugements constituant une preuve contraire aux allégations de fraude.

Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'opposabilité, à un créancier saisissant, de la cession d'un véhicule dont le transfert de propriété n'avait pas été finalisé par l'émission d'une nouvelle carte grise. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande de mainlevée de la saisie-exécution formée par l'acquéreur.

L'appelant soutenait que le récépissé de dépôt du dossier de mutation valait titre de propriété provisoire et rendait la saisie, postérieure à la vente, inopposable. La cour d'appel de commerce retient que le transfert de propriété d'un véhicule n'est parfait et opposable aux tiers qu'à compter de son inscription sur la carte grise au nom du nouvel acquéreur.

Elle juge que le simple récépissé de dépôt du dossier de mutation, bien qu'autorisant un usage temporaire du véhicule, ne saurait se substituer à la carte grise et ne constitue pas une preuve de transfert de propriété. Dès lors, la saisie pratiquée avant l'accomplissement de cette formalité a valablement porté sur un bien réputé encore appartenir au débiteur vendeur.

En conséquence, la cour écarte la demande de mainlevée et confirme l'ordonnance entreprise.

Saisie d'une tierce opposition formée par un nouveau preneur contre un arrêt ordonnant son expulsion au profit du preneur originel, la cour d'appel de commerce se prononce sur les effets de l'infirmation d'un jugement d'expulsion à l'égard des tiers. Le tiers opposant, ayant conclu un bail avec le propriétaire après l'exécution d'un jugement d'expulsion de première instance, invoquait la protection de sa bonne foi et la stabilité des transactions.

Pour écarter ce moyen, la cour relève que le bail avait été consenti au tiers alors que la procédure d'expulsion du preneur initial était encore pendante en appel et n'avait pas fait l'objet d'une décision définitive. La cour rappelle que l'infirmation du jugement d'expulsion a pour effet légal de rétablir les parties dans leur état antérieur et de restaurer la continuité de la relation locative originelle.

Par conséquent, le nouveau bail consenti au tiers opposant, bien que conclu sur la base d'une décision alors exécutoire, ne saurait avoir d'effet sur les centres juridiques des parties au contrat initial. La tierce opposition est donc rejetée et l'arrêt entrepris maintenu.

La cour d'appel de commerce, statuant sur renvoi après cassation, opère une distinction fondamentale entre l'action en revendication de droit commun et l'action en restitution des biens meubles soumise au régime des procédures collectives. Le juge-commissaire avait rejeté la demande du propriétaire d'un bien meuble tendant à sa restitution par le cessionnaire des actifs d'une société en liquidation, au motif que l'action n'avait pas été introduite dans le délai de forclusion de trois mois prévu par l'article 667 du code de commerce.

La question soumise à la cour était de déterminer si ce délai s'appliquait à une demande dirigée non pas contre les organes de la procédure, mais contre le tiers acquéreur des actifs. Se conformant à la doctrine de l'arrêt de cassation, la cour retient que l'action en restitution de l'article 667 du code de commerce ne concerne que les demandes formées contre le syndic ou l'entreprise en difficulté.

Dès lors, l'action du propriétaire d'un bien qui n'a jamais appartenu à la société liquidée et qui n'était pas inclus dans le périmètre de la cession, dirigée contre le cessionnaire qui n'en est que le simple détenteur, constitue une action en revendication de droit commun non soumise à ce délai. La cour relève à cet égard que l'ordonnance du juge-commissaire autorisant la cession visait expressément les seuls actifs dont la société liquidée était propriétaire et que le bien revendiqué ne figurait pas dans l'inventaire des actifs cédés.

La cour infirme en conséquence l'ordonnance entreprise et, statuant à nouveau, ordonne la restitution du matériel sous astreinte.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en nullité d'une vente aux enchères publiques d'un véhicule, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité d'une adjudication contestée par un tiers acquéreur de bonne foi. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande au motif que le tiers acquéreur n'avait pas exercé d'action en revendication dans le délai de l'article 468 du code de procédure civile.

L'appelant soutenait que la vente était nulle, d'une part en raison des manœuvres dolosives du créancier saisissant qui avait dissimulé l'existence d'une ordonnance de référé suspendant l'exécution, et d'autre part parce que la vente avait porté sur le bien d'autrui. La cour d'appel de commerce écarte ces moyens, retenant que la chaîne des transmissions de propriété ayant abouti à l'appelant reposait sur une mainlevée d'inscription de crédit-bail falsifiée, pour laquelle le vendeur initial avait été pénalement condamné.

Dès lors, le créancier-bailleur était demeuré le véritable propriétaire du véhicule et la vente forcée qu'il a diligentée était fondée. La cour confirme l'analyse du premier juge en rappelant que la seule voie ouverte au tiers prétendant à la propriété d'un bien meuble saisi était l'action en revendication, faute de quoi la vente devient inattaquable après l'adjudication.

Concernant l'appel incident de l'adjudicataire visant à obtenir l'enregistrement du véhicule à son nom, la cour le rejette également, relevant que le bien demeure grevé d'un gage au profit de l'organisme de financement du tiers acquéreur, ce qui rend la demande prématurée. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions, les deux appels étant rejetés.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un emprunteur au paiement du solde d'un contrat de crédit, la cour d'appel de commerce examine la portée d'une clause attributive de juridiction et la charge de la preuve de l'extinction de l'obligation. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande en paiement formée par l'établissement de crédit.

L'appelant contestait cette décision en soulevant l'incompétence territoriale de la juridiction saisie et en prétendant que la dette avait été réglée par un tiers acquéreur du bien financé. La cour écarte l'exception d'incompétence en rappelant, au visa de l'article 230 du code des obligations et des contrats, que la clause contractuelle désignant les tribunaux du siège social du créancier comme compétents lie les parties.

Elle retient ensuite que les pièces versées aux débats par l'appelant lui-même démontrent que les paiements du tiers étaient effectués à son propre profit et non à celui du créancier. En l'absence de toute preuve d'un paiement libératoire, le jugement entrepris est confirmé.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur une action en inopposabilité d'une cession de parts sociales intentée par un créancier au motif de la simulation et de la fraude paulienne. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande, considérant que les garanties du créancier étaient suffisantes.

L'appelant soutenait que la cession, intervenue concomitamment à ses poursuites, visait à organiser l'insolvabilité de sa débitrice et que les garanties existantes étaient insuffisantes pour couvrir l'intégralité de sa créance. Se conformant aux points de droit jugés par la Cour de cassation, la cour écarte d'abord toute nullité affectant les cessions de parts appartenant aux enfants de la débitrice, tiers à la dette.

Elle retient ensuite la bonne foi du cessionnaire tiers acquéreur, faute de preuve de sa connaissance de la dette ou de sa participation à une fraude. La cour relève surtout que le créancier dispose de garanties effectives, notamment une hypothèque sur un bien immobilier et des mesures conservatoires sur une caution pécuniaire, suffisantes pour assurer le recouvrement.

Dès lors, la cour considère que la condition de l'action paulienne tenant à l'appauvrissement du débiteur au préjudice du créancier n'est pas caractérisée. Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant prononcé la nullité d'une cession de véhicules financés par crédit-bail, la cour d'appel de commerce examine l'opposabilité du contrat non publié à un tiers acquéreur. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du crédit-bailleur en retenant la simulation de l'acte au motif que le gérant du crédit-preneur cédant était également associé de la société cessionnaire.

L'appelant soulevait l'inopposabilité du contrat faute de publication et l'antériorité de la cession à l'entrée du gérant commun dans son capital. La cour d'appel de commerce accueille l'argumentation de l'appelant.

Elle retient que la cession des véhicules est intervenue à une date antérieure à l'entrée du gérant du cédant au capital du cessionnaire, ce qui exclut toute présomption de connaissance par l'acquéreur de l'existence du contrat de crédit-bail. La cour souligne que le défaut de publication dudit contrat par le crédit-bailleur, en violation de l'article 436 du code de commerce, le rend inopposable au tiers acquéreur.

Elle écarte également la portée d'une condamnation pénale du gérant du cédant, dès lors que le cessionnaire n'était pas partie à cette procédure et a bénéficié d'une relaxe dans une instance distincte. En conséquence, la cour infirme le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la nullité de la cession et, statuant à nouveau, rejette la demande du crédit-bailleur.

Saisi en référé d'une demande de sursis à l'exécution d'un arrêt ordonnant une expulsion, le premier président de la cour d'appel de commerce examine l'existence d'une difficulté juridique sérieuse. Le demandeur, se prévalant de la qualité de tiers à la procédure d'expulsion, soutenait avoir acquis une quote-part du fonds de commerce exploité dans les lieux.

Il produisait à l'appui de sa demande un acte notarié constatant l'acquisition de la moitié du fonds de commerce concerné. La cour retient que l'existence de cet acte constitue une contestation sérieuse qui caractérise une difficulté juridique faisant obstacle à l'exécution de la décision d'expulsion à l'encontre du tiers acquéreur.

Cette difficulté est d'autant plus caractérisée que le demandeur a formé un recours en tierce opposition contre l'arrêt dont l'exécution est poursuivie. En conséquence, la cour ordonne le sursis à l'exécution de l'arrêt jusqu'à ce qu'il soit statué sur la tierce opposition.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé ordonnant la restitution d'un véhicule, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité d'un titre de propriété acquis lors d'une vente aux enchères publiques par une fourrière municipale à un créancier se prévalant d'une ordonnance de restitution antérieure. Le premier juge avait fait droit à la demande du tiers acquéreur en ordonnant la restitution du bien sous astreinte.

L'appelant, un établissement de financement, soutenait que son droit de propriété et l'ordonnance de restitution obtenue contre le débiteur initial primaient sur le titre de l'acquéreur, ce dernier n'ayant acquis le véhicule que postérieurement à sa mise en fourrière. La cour écarte ce moyen en relevant que le créancier, après avoir fait saisir le véhicule, l'a lui-même placé dans une fourrière municipale.

Dès lors que le bien y est demeuré au-delà des délais légaux, sa vente aux enchères publiques par l'autorité municipale a opéré un transfert de propriété régulier au profit de l'intimé. La cour retient que cet acquéreur de bonne foi ne peut se voir opposer l'ordonnance de restitution antérieure, laquelle est devenue inefficace à son égard.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

En matière de courtage commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modes de preuve de la mission d'intermédiation. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande en paiement de la commission du courtier, retenant sa créance prouvée par le témoignage d'un tiers.

L'acquéreur appelant contestait cette décision, soulevant l'irrecevabilité de la preuve testimoniale pour une créance excédant le seuil légal fixé par le code des obligations et des contrats, ainsi que l'absence de tout mandat écrit. La cour écarte ce moyen en retenant que l'intervention du courtier constitue un fait matériel dont la preuve est libre et peut être rapportée par tous moyens, y compris par témoins, sans être soumise aux restrictions probatoires applicables aux actes juridiques.

Elle relève que les dépositions recueillies en première instance établissaient sans équivoque le rôle d'intermédiaire joué par l'intimé dans la conclusion de la vente. La cour ajoute que le juge du fond dispose d'un pouvoir souverain dans l'appréciation des preuves et n'était pas tenu de retenir l'argument de l'appelant selon lequel un autre intermédiaire serait intervenu.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la qualité à agir du bailleur initial. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'expulsion.

L'appelant soutenait principalement que la vente de l'immeuble aux enchères publiques en cours d'instance avait fait perdre au bailleur originaire sa qualité pour poursuivre l'action. La cour constate que la propriété du bien a été transférée à un tiers acquéreur, lequel a été introduit dans la procédure d'appel.

Elle retient que cet acquéreur, en sa qualité de successeur particulier, devient le seul titulaire des droits et actions attachés à l'immeuble, incluant l'action en expulsion, ce qui entraîne la disparition de l'intérêt à agir du bailleur initial. Dès lors que le nouvel acquéreur s'est désisté de l'action après son intervention, la demande est devenue sans objet.

La cour infirme en conséquence le jugement entrepris et, statuant à nouveau, rejette la demande.

La cour d'appel de commerce se prononce sur les effets d'une cession d'immeuble à un tiers sur les obligations nées d'une promesse de vente antérieure consentie par le cédant. Le tribunal de commerce avait prononcé la résolution de la promesse de vente aux torts du promettant et ordonné la restitution du prix, tout en mettant hors de cause la société tiers acquéreur de l'immeuble. Le promettant, appelant principal, soutenait que la cession de l'immeuble emportait transfert de ses obligations au cessionnaire, le déchargeant ainsi de toute responsabilité. L'appelant incident, bénéficiaire de la promesse, demandait au contraire la condamnation solidaire du promettant et du tiers acquéreur. La cour écarte les deux moyens en rappelant le principe de l'effet relatif des conventions. Au visa de l'article 228 du code des obligations et des contrats, elle retient que le contrat de cession conclu entre le promettant et le tiers acquéreur est inopposable au bénéficiaire de la promesse, qui n'y était pas partie. Dès lors, la cession ne saurait libérer le promettant de son obligation personnelle de restitution née de l'inexécution de la promesse. Inversement, la cour juge que le tiers acquéreur, étranger à la promesse de vente initiale, ne peut être tenu des obligations qui en découlent, la clause générale de reprise des charges dans l'acte de cession ne valant pas stipulation pour autrui expresse. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé ayant ordonné la mainlevée d'une saisie conservatoire, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité d'une vente non inscrite au créancier saisissant. Le premier juge avait fait droit à la demande des acquéreurs en considérant que le maintien de la saisie sur un bien dont la propriété leur avait été reconnue par une décision de justice définitive constituait un trouble manifestement illicite. L'établissement bancaire appelant soutenait principalement que la saisie était régulière dès lors qu'elle avait été pratiquée à l'encontre du propriétaire inscrit au titre foncier, et que la vente, faute d'inscription, lui était inopposable. La cour écarte ce moyen en retenant que la propriété des acquéreurs avait été consacrée par un jugement définitif d'estihqaq (revendication), lequel est opposable à tous, y compris au créancier saisissant. Elle relève que le défaut d'inscription de la vente au titre foncier n'était pas imputable aux acquéreurs mais au refus illégal du conservateur foncier, lui-même sanctionné par la justice. Dès lors, la cour considère que la saisie a été pratiquée sur le bien d'autrui et que son maintien constitue un trouble manifestement illicite justifiant l'intervention du juge des référés, en application notamment de l'article 21 de la loi instituant les juridictions de commerce. Le jugement ordonnant la mainlevée de la saisie est en conséquence confirmé.

L'arrêt statue sur l'opposabilité au nouveau propriétaire d'un pacte de préférence stipulé dans un bail commercial. Le tribunal de commerce avait déclaré irrecevable la demande du locataire tendant à la réalisation forcée de la vente à son profit. L'appelant, cessionnaire du bail, soutenait que le pacte de préférence, en tant qu'accessoire du contrat de location, s'imposait à l'acquéreur de l'immeuble qui avait connaissance de l'existence du bail. La cour d'appel de commerce qualifie la clause de promesse unilatérale de vente, ou pacte de préférence, engageant uniquement le bailleur initial qui l'a consentie. Elle retient qu'une telle obligation n'est transmissible à l'acquéreur de l'immeuble qu'à la double condition que ce dernier l'ait expressément reprise à son compte dans l'acte d'acquisition et que, s'agissant d'un droit portant sur un immeuble immatriculé, le pacte ait été publié au titre foncier pour être opposable aux tiers. En l'absence de reprise expresse de l'engagement et de publication, le locataire ne peut exiger la réalisation de la vente à son profit ni obtenir la nullité de la vente consentie au tiers. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en nullité d'une procédure de saisie immobilière, la cour d'appel de commerce examine la portée d'une expertise ancienne dans la détermination du prix d'ouverture de l'adjudication. Le débiteur saisi faisait valoir que l'écoulement d'un délai de plus de douze ans entre l'expertise et la vente rendait le prix de mise à l'encan dérisoire et viciait la procédure. La cour écarte ce moyen en rappelant que le prix d'ouverture ne constitue que le seuil de départ des enchères et non le prix de vente définitif, lequel est déterminé par le jeu de la surenchère lors de l'adjudication. Elle juge par conséquent inopérante la critique relative à la sous-évaluation de ce prix initial. La cour relève au surplus que le moyen est devenu sans objet dès lors que l'immeuble a été adjugé à un tiers acquéreur et que le transfert de propriété a été dûment inscrit sur le titre foncier. Le jugement entrepris est confirmé en toutes ses dispositions.

En matière de contrat de financement automobile, la cour d'appel de commerce examine l'opposabilité au tiers acquéreur des clauses interdisant l'aliénation du bien et autorisant sa reprise par l'organisme de crédit. Le tribunal de commerce avait ordonné la restitution du véhicule au tiers acquéreur, considérant son titre de propriété opposable à l'établissement de financement. L'appelant soutenait que les clauses du contrat de financement, constituant la loi des parties, lui conféraient un droit de reprise du véhicule opposable à tout détenteur. La cour retient que la clause contractuelle autorisant la reprise du véhicule en cas de non-paiement des échéances, où qu'il se trouve et entre les mains de quiconque, est pleinement efficace. Elle relève que la cession au tiers acquéreur a été réalisée par le débiteur initial en violation de ses engagements contractuels, alors que la dette n'était pas éteinte, ce qui fut constaté par une ordonnance de référé non contestée. Faisant prévaloir la force obligatoire du contrat de financement sur les droits invoqués par le tiers acquéreur, la cour considère que le droit de suite de l'organisme de crédit prime le titre de propriété de l'intimé, peu important l'établissement de la carte grise à son nom. Par conséquent, la cour infirme le jugement entrepris et, statuant à nouveau, déclare la demande en restitution irrecevable.

Saisi d'un appel contre un jugement autorisant la vente globale d'un fonds de commerce, le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du créancier poursuivant. L'appelant, débiteur saisi, soutenait d'une part l'impossibilité de procéder à la vente globale au motif que les matériels et équipements, éléments du fonds, avaient été cédés à un tiers, et d'autre part que le fonds faisait l'objet d'une décision d'expulsion des locaux. La cour d'appel de commerce écarte le premier moyen en retenant que la cession d'éléments du fonds à un tiers est sans incidence sur le droit du créancier saisissant de poursuivre la vente. Elle précise qu'il appartient au tiers acquéreur, et non au débiteur, d'engager une action en revendication pour faire valoir ses droits sur les biens cédés, seule procédure apte à suspendre la vente. Sur le second moyen, la cour rappelle que le fonds de commerce constitue un bien meuble incorporel distinct de l'immeuble dans lequel il est exploité. Dès lors que la saisie du fonds est antérieure à la décision d'expulsion, les droits du créancier saisissant ne sont pas affectés par cette dernière. Le jugement est en conséquence confirmé.

Saisi d'une demande de sursis à exécution d'un arrêt ordonnant une expulsion, formée par un tiers à l'instance qui invoquait sa qualité de cessionnaire du fonds de commerce, la cour d'appel de commerce se prononce sur la notion de difficulté sérieuse d'exécution. Le demandeur soutenait que l'acquisition du fonds et la notification de la cession au bailleur, bien que postérieures à la décision d'expulsion, constituaient un obstacle à son exécution. La cour écarte ce moyen en relevant le caractère tardif de l'acquisition des droits par le demandeur. Elle retient que la qualité du cessionnaire n'était pas établie durant les phases de la procédure au fond, laquelle avait abouti à une décision définitive avant même la naissance de ses droits. Dès lors, les faits invoqués, survenus au seul stade de l'exécution, ne sauraient caractériser une difficulté sérieuse faisant obstacle à la mise en œuvre d'une décision passée en force de chose jugée. La demande de sursis est par conséquent rejetée.

Encourt la cassation l'arrêt qui ordonne la restitution d'un véhicule à un établissement de crédit en se fondant sur la clause de reprise stipulée dans le contrat de financement conclu avec le vendeur. En effet, un tel contrat, en vertu du principe de l'effet relatif des conventions, est inopposable au tiers acquéreur qui justifie de son droit de propriété par un certificat d'immatriculation établi à son nom.

La seule existence d'une plainte pénale, en l'absence de condamnation définitive, ne peut suffire à priver ce titre officiel de sa force probante.

Ayant constaté que les documents contractuels, bien qu'établis par une société intermédiaire, mentionnaient expressément qu'ils étaient faits pour le compte d'une autre société, propriétaire du projet immobilier, une cour d'appel en déduit exactement que la relation contractuelle s'analyse en un mandat simple et non en un contrat de commission. C'est donc à bon droit qu'elle écarte l'application de l'article 423 du Code de commerce et juge, en application des articles 921 et 922 du Dahir des obligations et des contrats, que le mandataire n'est pas personnellement tenu des obligations envers le tiers acquéreur, l'action ne pouvant être dirigée que contre le mandant.

Ayant constaté qu'une cession de parts sociales avait été conclue par un débiteur après le prononcé du jugement étendant à son encontre une procédure de liquidation judiciaire, une cour d'appel en prononce à bon droit la nullité. En effet, il résulte de l'article 619 du Code de commerce que le jugement de liquidation judiciaire emporte de plein droit, pour le débiteur, dessaisissement de l'administration et de la disposition de ses biens.

Par conséquent, les actes de disposition qu'il accomplit postérieurement à ce jugement sont nuls, sans qu'il soit nécessaire d'établir que le cocontractant avait connaissance de l'ouverture de la procédure ou qu'il était de mauvaise foi.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel prononce la nullité d'un acte de cession de parts sociales consenti par un débiteur après le prononcé du jugement d'ouverture de sa liquidation judiciaire. En effet, en application de l'article 619 du Code de commerce, ce jugement emporte de plein droit dessaisissement du débiteur de l'administration et de la disposition de ses biens.

Il s'ensuit que la nullité d'un tel acte n'est pas subordonnée à la preuve de la connaissance par le tiers cocontractant de l'ouverture de la procédure, contrairement au régime des nullités de la période suspecte.

La cassation d'une décision de justice remet les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ladite décision et entraîne la nullité des actes d'exécution accomplis sur son fondement. Par conséquent, justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, saisie en référé, ordonne la réintégration du preneur évincé en vertu d'un arrêt d'expulsion qui a été ultérieurement cassé.

Ayant relevé que l'urgence était caractérisée par cette éviction fondée sur un titre anéanti, elle écarte à bon droit les prétentions des tiers intervenants se prévalant d'un titre de propriété, dès lors que la cassation avait été précisément prononcée en raison du défaut de qualité du bailleur à l'origine de la procédure.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel rejette la demande en nullité d'un contrat de vente conclu par une société, au motif que le dépassement des pouvoirs de son dirigeant ne peut être opposé au tiers acquéreur de bonne foi. Un tel dépassement n'entraîne pas la nullité de l'acte, mais engage la seule responsabilité personnelle du dirigeant à l'égard de la société.

Ayant constaté que l'adjudicataire d'un immeuble, vendu aux enchères publiques à la suite d'une saisie immobilière, avait inscrit le procès-verbal d'adjudication sur le titre foncier, et relevé qu'au moment de cette inscription, ce dernier ignorait le vice qui entachait l'acte d'hypothèque fondant les poursuites et que le titre foncier était exempt de toute prénotation, une cour d'appel en déduit à bon droit que la nullité de ladite hypothèque ne peut être opposée à l'adjudicataire, tiers acquéreur de bonne foi. En application de l'article 66 du dahir du 12 août 1913 sur l'immatriculation foncière, l'inscription de son droit sur le livre foncier confère à celui-ci un caractère définitif et inattaquable.

Saisie d’une demande d’annulation de la cession du fonds de commerce d’une SARL par les héritiers d’un associé non partie à l’acte, la cour d’appel examine l’opposabilité de cet acte à un tiers acquéreur de bonne foi. En l’espèce, le gérant avait procédé à la cession en se présentant comme associé unique, alors même qu’il avait antérieurement cédé une partie de ses parts à l’auteur des demandeurs, et sans respecter les clauses statutaires exigeant l’accord de tous les associés pour une telle opération.

La cour d’appel écarte l’action en nullité fondée sur le droit commun des contrats (art. 311 DOC), celle-ci étant réservée aux parties contractantes. Elle centre son analyse sur les dispositions spécifiques du droit des sociétés. Appliquant l’article 63 de la loi n° 5-96, elle retient que la société est engagée par les actes de son gérant, même accomplis au-delà de ses pouvoirs, vis-à-vis des tiers de bonne foi. La preuve que le tiers acquéreur savait ou ne pouvait ignorer, compte tenu des circonstances, que l’acte excédait les pouvoirs du gérant n’étant pas rapportée – la seule publication des statuts étant insuffisante –, la bonne foi de l’acquéreur est présumée et rend la cession qui lui a été consentie inattaquable sur ce fondement.

En conséquence, la cour d’appel infirme le jugement et rejette la demande d’annulation. Elle rappelle que le recours de l’associé lésé par les agissements fautifs du gérant doit s’exercer par la voie d’une action en responsabilité personnelle contre ce dernier, conformément à l’article 67 de la loi n° 5-96, et non par la remise en cause de l’acte conclu avec un tiers protégé par sa bonne foi.

La Cour d’appel de Casablanca, statuant sur renvoi après cassation, était saisie d’un litige relatif à la validité d’une vente immobilière conclue sur la base d’une procuration falsifiée. La demanderesse initiale, aujourd’hui décédée, contestait la validité de cette vente réalisée par un tiers au profit d’un premier acquéreur, en soutenant que la procuration fondant l’opération était frauduleuse.

Initialement, le tribunal avait rejeté sa demande sans attendre l’issue de la procédure pénale en cours, mais la Cour de cassation avait annulé ce jugement en raison de la violation de l’article 102 du Code de procédure civile, qui exige la suspension de l’instance civile lorsqu’une action pénale relative à un faux est pendante.

Sur renvoi, et après condamnation définitive du premier acquéreur pour usage de faux, la Cour d’appel a constaté la nullité du premier contrat de vente, estimant qu’il reposait sur une procuration juridiquement inexistante. Elle a également examiné la validité d’un second contrat conclu ultérieurement entre le premier acquéreur et une société tierce. La Cour a jugé que cette société, avertie du litige en cours et de la fraude avant l’inscription définitive de son acquisition au livre foncier, ne pouvait pas bénéficier de la protection réservée au tiers acquéreur de bonne foi prévue par l’article 66 du Dahir sur l’immatriculation foncière, ni par l’article 3 de la loi du 2 juin 2015.

Relevant ainsi la mauvaise foi avérée de la société tierce, la Cour d’appel a prononcé l’annulation de la seconde vente, ordonné la radiation des inscriptions litigieuses du livre foncier, et rétabli l’inscription du droit de propriété au profit de l’ayant droit de la demanderesse décédée.

L’exploitation exclusive d’une partie d’un bien par un coindivisaire ne suffit ni à prouver un partage, ni à mettre fin à l’état d’indivision. Par conséquent, cette modalité d’usage ne fait pas obstacle à l’exercice du droit de préemption par l’autre indivisaire. En l’espèce, la Cour Suprême rejette l’argument fondé sur un simple « acte d’exploitation », affirmant que l’état d’indivision, tel qu’établi par les titres de propriété, prime sur les faits d’usage pour qualifier la nature du droit.

En outre, la Cour confirme que la résiliation amiable du contrat d’échange, conclue postérieurement à la notification de l’exercice de la préemption, est inopposable au préempteur. Le droit de ce dernier, une fois valablement exercé, est définitivement acquis et ne peut être remis en cause par un accord ultérieur entre le coindivisaire cédant et le tiers acquéreur.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel, après avoir constaté sur le fondement d'un rapport d'expertise que la promesse de vente invoquée par le demandeur est un faux, rejette sa demande en perfection de vente. Ayant ainsi établi que le demandeur ne disposait d'aucun titre, la cour n'était pas tenue d'examiner les moyens relatifs à la fraude et au dol qui auraient entaché la vente ultérieure du même bien, consentie par les héritiers du vendeur à un tiers acquéreur, ces moyens étant devenus inopérants.

Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, pour accueillir une action en préemption (choufaa), retient que celle-ci doit être dirigée contre le premier acquéreur de la part indivise, peu important que ce dernier l'ait par la suite revendue à un tiers et que cette seconde vente ait été inscrite au titre foncier. En effet, la revente du bien est inopposable au co-indivisaire qui exerce valablement le droit de préemption qu'il tient de la première cession.

Il résulte de l'article 85 du dahir du 12 août 1913 sur l'immatriculation foncière que la prénotation d'un droit sur un immeuble a pour effet de conserver provisoirement ce droit et de garantir son rang à compter de la date de son inscription. Dès lors, justifie sa décision la cour d'appel qui, ayant constaté que l'acquéreur d'un immeuble avait fait inscrire son droit postérieurement à une prénotation prise par un autre acquéreur et que cette inscription avait été faite sous réserve des effets de ladite prénotation, en a exactement déduit qu'après l'inscription définitive du droit du prénotant en vertu d'un jugement ayant acquis force de chose jugée, le droit du second acquéreur était privé d'effet et devait être radié.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel rejette l'action en radiation des inscriptions de ventes successives sur un titre foncier, intentée par des personnes se prétendant héritiers des propriétaires d'origine. Ayant souverainement constaté, sur la base d'une attestation du conservateur foncier, que les demandeurs n'avaient jamais fait inscrire leur dévolution successorale sur le titre et que la mauvaise foi des acquéreurs ultérieurs, qui se sont fiés aux énonciations du registre, n'était pas établie, elle en déduit exactement que la présomption de bonne foi de ces derniers fait obstacle à l'annulation de leurs droits régulièrement inscrits.

Attendu que la Cour a jugé, par une décision définitive, que le contrat de vente émanant des vendeurs était un contrat de vente parfait réunissant tous ses éléments, et qu’ils ont ensuite procédé à la vente du bien immobilier au prédécesseur des défendeurs, ils ont donc vendu ce qu’ils ne possédaient pas, et que la bonne foi du second acheteur seule n’a aucun effet sur la validité de son achat d’un bien immobilier non immatriculé appartenant à autrui, mais elle empêche le propriétaire de demander à l’acheteur de démolir les constructions qu’il a érigées sur le terrain qu’il a acheté.

Par conséquent, la Cour aurait dû statuer sur les demandes du requérant, en sa qualité de premier acheteur, à la lumière des pièces produites, et en se fondant uniquement sur la bonne foi du dernier acheteur et sur sa prise de possession du bien immobilier pour rejeter la demande du requérant, et sans préciser si la possession de l’acheteur remplissait les conditions prévues par la jurisprudence, elle a motivé sa décision de manière insuffisante, ce qui équivaut à une absence de motivation, ce qui justifie la cassation et l’annulation de la décision.

En application de l'article 66 du dahir du 12 août 1913 sur l'immatriculation foncière, toute inscription sur le titre foncier ne peut être annulée au préjudice d'un tiers acquéreur de bonne foi. Par conséquent, justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, pour rejeter une demande en annulation de vente, retient, par une appréciation souveraine des éléments de preuve, la bonne foi des acquéreurs qui se sont fondés sur les inscriptions du titre foncier ne révélant aucun litige ou charge au moment de la transaction. Ayant ainsi caractérisé la bonne foi des acquéreurs, la cour d'appel en déduit exactement que l'annulation ultérieure du titre de propriété de leurs vendeurs ne leur est pas opposable.

Face à une dépossession immobilière fondée sur une procuration judiciairement reconnue comme fausse, la Cour Suprême consacre la primauté du droit de propriété du propriétaire spolié sur la sécurité juridique invoquée par le tiers acquéreur, même de bonne foi.

La bonne foi est jugée inopérante car le faux initial, une fois constaté, vicie l’ensemble des actes subséquents. En application de l’adage quod nullum est, nullum producit effectum et de l’article 306 du Dahir des Obligations et des Contrats, la nullité de l’acte de base entraîne en cascade la nullité des ventes qui en découlent.

Dès lors, le principe du caractère inattaquable des inscriptions au titre foncier est écarté au profit de l’article 91 du Dahir de 1913, qui fonde la radiation de l’inscription du tiers acquéreur en exécution de la décision de justice anéantissant l’acte frauduleux.

Encourt la cassation pour défaut de base légale par fausse application de la loi, l'arrêt d'une cour d'appel qui, saisie d'une action en nullité d'une vente immobilière fondée sur la fausseté de l'acte, rejette la demande au motif qu'il est sans intérêt de statuer sur le faux allégué dès lors que les droits des tiers acquéreurs inscrits de bonne foi sont protégés. En effet, la protection conférée par l'article 66 du dahir sur l'immatriculation foncière au tiers acquéreur de bonne foi ne s'applique pas lorsque l'acte initial est argué de faux, un tel acte, si sa fausseté est établie, étant considéré comme inexistant et ne produisant aucun effet juridique, quand bien même il aurait été inscrit sur le titre foncier.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel déclare irrecevable l'action en annulation du refus d'inscription opposé par le conservateur de la propriété foncière au bénéficiaire d'un jugement définitif lui reconnaissant un droit de préemption. Ayant constaté que le préempté avait, avant la demande d'inscription, cédé les droits immobiliers litigieux à un tiers qui avait régulièrement fait inscrire son acquisition sur les titres fonciers, la cour d'appel en déduit exactement qu'il appartient au bénéficiaire du droit de préemption d'intenter au préalable une action en radiation de l'inscription du tiers acquéreur avant de pouvoir faire inscrire son propre droit.

Il résulte de la combinaison des articles 22 et 1241 du Dahir des obligations et des contrats que les biens du débiteur constituent le gage commun de ses créanciers et que ces derniers peuvent, par tout moyen de preuve, faire déclarer la nullité des actes de disposition accomplis par le débiteur en fraude de leurs droits. Dès lors, justifie légalement sa décision la cour d’appel qui, pour prononcer la nullité de la cession par un garant de ses parts sociales à son épouse et ses enfants, retient que cet acte constitue une simulation.

La cour d’appel peut souverainement déduire l’existence d’une telle simulation de présomptions graves, précises et concordantes, tirées notamment du lien familial unissant les parties à l’acte et de l’antériorité de l’engagement de caution par rapport à la cession, celle-ci ayant pour but d’organiser l’insolvabilité du garant.

L’arrêt rendu par la Cour suprême porte sur un litige relatif à une demande d’expulsion d’un locataire commercial fondée sur un changement d’usage du local ainsi que sur le besoin du bailleur de l’occuper à titre personnel. La demande a été formée sur le fondement du dahir du 24 mai 1955 régissant les baux commerciaux. L’instance a donné lieu à une décision d’expulsion confirmée en appel, avant qu’un tiers, acquéreur du fonds de commerce en vertu d’une adjudication judiciaire, ne forme une tierce-opposition contre cette décision. La cour d’appel a accueilli ce recours, considérant que l’assignation en expulsion avait été dirigée contre une personne ne disposant plus de la qualité de locataire à la date du litige.

La Cour suprême a censuré cette analyse en relevant que la cour d’appel avait omis de prendre en compte la chronologie des faits. En effet, l’action en expulsion avait été engagée et jugée avant l’acquisition du fonds de commerce par le tiers intervenant, ce qui faisait obstacle à la reconnaissance d’une atteinte à ses droits. L’arrêt attaqué a ainsi été jugé dénué de base légale, la cour d’appel n’ayant pas vérifié si les conditions du recours de la tierce-opposition du tiers étranger à l’instance étaient réunies, notamment au regard des dispositions relatives à la transmission des contrats en matière de cession d’un fonds de commerce.

La Cour suprême a rappelé que l’adjudicataire ne pouvait se prévaloir de l’inopposabilité des décisions antérieures en l’absence de respect des règles de la cession du bail commercial, notamment celles prévues à l’article 195 du Code des obligations et des contrats en matière de cession de créance. En se fondant exclusivement sur le fait que le tiers avait acquis le fonds de commerce à une date postérieure à l’introduction de la demande d’expulsion sans examiner la continuité du contrat de bail et le respect des formalités de la cession, la cour d’appel a privé sa décision de base légale.

En conséquence, la Cour suprême a cassé et annulé l’arrêt attaqué et a renvoyé l’affaire devant la cour d’appel pour un nouvel examen, en lui enjoignant de se conformer aux principes dégagés.