Mot clé
Propriétaires indivis

La cour d'appel de commerce juge que le preneur à bail commercial ne peut se prévaloir des règles de gestion de l'indivision pour contester la validité d'un commandement de payer délivré par les bailleurs signataires du contrat. En première instance, le tribunal de commerce avait constaté l'acquisition de la clause résolutoire et ordonné l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers.

L'appelant soutenait la nullité du commandement au motif que les bailleurs, propriétaires indivis, ne détenaient pas la majorité des trois quarts requise par l'article 971 du code des obligations et des contrats pour les actes d'administration. La cour écarte ce moyen en retenant que le contrat de bail, signé par les bailleurs et le preneur, produit ses pleins effets entre les parties signataires en vertu du principe de l'effet relatif des conventions.

Dès lors, les règles de majorité régissant la gestion du bien indivis sont inopposables au preneur, qui ne peut s'en prévaloir pour se soustraire à ses obligations contractuelles. La cour juge par ailleurs inopérant le moyen tiré de l'omission de statuer sur la question des charges locatives, dès lors que ce point n'était pas l'objet du commandement de payer visant exclusivement les loyers impayés.

Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

Saisi d'un litige relatif à la résiliation d'un bail commercial et au paiement de loyers par des coïndivisaires, la cour d'appel de commerce examine les conditions de l'action en justice des propriétaires indivis. Le tribunal de commerce avait déclaré la demande irrecevable au motif que les demandeurs ne représentaient pas la majorité requise.

En appel, il était soutenu que l'action en justice n'était pas un acte d'administration soumis à la règle de la majorité des trois quarts et que la cession du fonds de commerce par le preneur était inopposable aux bailleurs faute de notification. La cour retient que l'action en résiliation d'un bail constitue bien un acte d'administration du bien indivis qui, au visa de l'article 971 du dahir des obligations et des contrats, requiert le consentement des propriétaires détenant au moins les trois quarts des parts.

Elle ajoute que la demande en paiement des loyers était mal dirigée contre le preneur initial, dès lors que le contrat stipulait que le loyer n'était dû qu'en cas de cession du fonds de commerce et par le cessionnaire. La cour écarte enfin le moyen tiré de l'inopposabilité de la cession, considérant que la production de l'acte de cession par les bailleurs eux-mêmes établit leur connaissance certaine de l'opération, suppléant ainsi le défaut de notification formelle.

Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ordonnant l'expulsion d'un occupant d'un local commercial, la cour d'appel de commerce examine la charge de la preuve de l'extinction d'une obligation née d'un engagement unilatéral d'éviction. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'expulsion en se fondant sur ledit engagement.

L'appelant soutenait avoir exécuté son obligation de libérer les lieux et contestait la régularité de l'action intentée par un seul des propriétaires indivis. La cour écarte ce dernier moyen et retient que l'engagement d'éviction, dont la validité n'est pas contestée, constitue le fondement de l'obligation.

Au visa de l'article 400 du code des obligations et des contrats, elle rappelle qu'il incombe à celui qui se prétend libéré d'une obligation d'en rapporter la preuve. La cour juge à cet égard que les attestations écrites produites par l'appelant pour prouver la remise des clés ne sauraient tenir lieu de preuve testimoniale recevable et sont insuffisantes à établir l'extinction de son obligation.

En l'absence de preuve de l'exécution de l'engagement, le jugement de première instance est confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'expulsion d'un occupant d'un local commercial, la cour d'appel de commerce examine les conditions de recevabilité de la preuve testimoniale pour établir l'existence d'un bail verbal. Le tribunal de commerce avait ordonné l'expulsion de l'occupant, le considérant sans droit ni titre.

L'appelant soutenait pour sa part être titulaire d'un bail verbal consenti par deux des propriétaires indivis, et prétendait en rapporter la preuve par les dépositions de témoins recueillies en première instance. La cour écarte ce moyen en rappelant que la force probante d'un témoignage est subordonnée à la connaissance personnelle et directe des faits par le témoin.

Elle relève que les témoins entendus, s'ils confirmaient l'activité commerciale de l'appelant dans les lieux, ont expressément déclaré ne pas avoir assisté à la conclusion du prétendu contrat de bail. Faute pour l'appelant de rapporter la preuve de la relation locative qui seule pouvait justifier son occupation, le jugement ordonnant son expulsion est confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une action en éviction pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine les conditions de la preuve du bail commercial. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande au motif que les bailleurs, propriétaires indivis, ne rapportaient pas la preuve de la relation locative.

L'appelant soutenait, d'une part, que la preuve du bail pouvait être rapportée par tout moyen, notamment par un procès-verbal de constat d'huissier, et d'autre part, que l'action en éviction, en tant qu'acte conservatoire, pouvait être exercée par un seul indivisaire sans qu'il soit nécessaire de justifier de la majorité des trois quarts des parts. La cour d'appel de commerce écarte le moyen tiré de la preuve du bail.

Elle retient que le procès-verbal de constat invoqué est insuffisant à établir l'existence d'un contrat de bail et de ses éléments essentiels, notamment la détermination du loyer. La cour relève au surplus que, dans ce même procès-verbal, le représentant de la société occupante avait déclaré occuper les lieux sans contrepartie financière, ce qui contredit la qualification même de bail.

Dès lors, en l'absence de preuve d'un titre locatif fondant l'obligation de paiement, le jugement de première instance est confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'opposabilité aux cohéritiers, propriétaires indivis d'un droit au bail, de la résiliation unilatérale du bail consentie par l'un d'eux au bailleur, ainsi que sur la validité des nouveaux baux subséquemment conclus avec un tiers. Le tribunal de commerce avait prononcé la nullité des nouveaux baux et ordonné l'expulsion du nouveau preneur, tout en condamnant l'héritier fautif à des dommages-intérêts.

Les appelants, bailleur et nouveau preneur, soutenaient la validité de la résiliation, arguant d'une renonciation implicite des autres héritiers à leurs droits sur les locaux litigieux et de leur propre bonne foi. La cour retient que la résiliation d'un bail commercial constitue un acte d'administration du bien indivis qui, en application de l'article 971 du dahir des obligations et des contrats, requiert pour être opposable à la minorité le consentement de propriétaires représentant au moins les trois quarts des parts.

Faute pour l'héritier d'avoir disposé d'une telle majorité, la cour considère que la résiliation est inopposable aux autres indivisaires et que le bail initial n'a jamais cessé de produire ses effets. Dès lors, les nouveaux baux conclus par le bailleur sur des locaux qui n'étaient pas juridiquement libres sont nuls, conformément à l'article 306 du même code.

La cour écarte par ailleurs l'appel incident des cohéritiers tendant à la condamnation solidaire du bailleur et du nouveau preneur, retenant que la faute incombe exclusivement à l'héritier ayant agi unilatéralement et que la bonne foi des autres parties est présumée. Le jugement est en conséquence intégralement confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'expulsion d'un occupant pour défaut de titre, la cour d'appel de commerce examine la source du droit au maintien dans les lieux. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'expulsion, retenant que le contrat de bail dont se prévalait l'occupant, conclu avec un seul des propriétaires indivis, avait été judiciairement annulé.

L'appelant soutenait que son droit d'occupation ne découlait pas de ce bail annulé, mais de l'acquisition antérieure et non contestée du fonds de commerce exploité dans les lieux, laquelle emportait cession du droit au bail. La cour d'appel de commerce retient que le véritable titre de l'occupant est l'acte de cession du fonds de commerce, et non le bail subséquent annulé.

Elle considère que la validité de cette cession, qui n'a pas été remise en cause par une action judiciaire prospère, confère à l'acquéreur un droit légitime à se maintenir dans les lieux. Dès lors, la demande d'expulsion fondée sur l'occupation sans droit ni titre ne pouvait être accueillie, le titre de l'occupant étant constitué par l'acte d'acquisition du fonds de commerce.

La cour infirme en conséquence le jugement entrepris et, statuant à nouveau, rejette la demande.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur, la cour d'appel de commerce précise les conditions de validité de la mise en demeure préalable. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande des bailleurs en condamnant le preneur au paiement des loyers et en ordonnant son expulsion.

L'appelant contestait la qualité à agir des bailleurs, propriétaires indivis ne détenant pas la majorité des trois quarts, et l'irrégularité de la sommation qui ne mentionnait pas la demande d'éviction. La cour écarte le moyen tiré de l'indivision en rappelant que la qualité à agir du bailleur découle du contrat de bail, loi des parties, rendant inopposables au preneur les règles de gestion de l'indivision prévues à l'article 971 du dahir des obligations et des contrats.

Elle accueille en revanche le second moyen et retient que la sommation de payer, pour fonder une action en expulsion en application de l'article 26 de la loi 49-16, doit impérativement contenir, outre le délai de mise en demeure, une demande expresse d'éviction en cas de persistance du non-paiement. En l'absence d'une telle mention, l'injonction est jugée irrégulière et ne peut valablement saisir la juridiction d'une demande d'expulsion.

La cour infirme par conséquent le jugement sur ce point, déclare la demande d'expulsion irrecevable et confirme la condamnation au paiement des loyers.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant prononcé la nullité d'un bail commercial pour défaut de pouvoir du bailleur co-indivisaire, la cour d'appel de commerce examine l'opposabilité de l'acte aux autres propriétaires indivis. Le tribunal de commerce avait annulé le contrat au motif que le bailleur ne détenait pas la majorité des trois quarts requise par l'article 971 du dahir des obligations et des contrats pour les actes d'administration du bien commun.

La cour relève toutefois que le bail litigieux avait été précédé d'un premier contrat, portant sur le même local, valablement conclu par un mandataire de l'indivision et jamais résilié. Elle retient que ce premier bail, toujours en vigueur et réputé renouvelé, demeure opposable à tous les co-indivisaires.

La cour ajoute que le second bail, bien que conclu par un indivisaire seul, l'a été dans des circonstances créant une apparence de mandat de nature à protéger le preneur de bonne foi, notamment en raison du silence prolongé des autres indivisaires et de l'existence d'un projet de partage. Le jugement est en conséquence infirmé et la demande d'annulation et d'expulsion rejetée.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'opposabilité aux propriétaires indivis d'un bail commercial consenti par un tiers, leur père et mandataire de l'un d'eux, sans que le contrat ne mentionne sa qualité. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'expulsion des propriétaires mais les avait condamnés à indemniser le preneur pour trouble de jouissance.

Les appelants soutenaient que le bail leur était inopposable et contestaient le bien-fondé de la condamnation indemnitaire en l'absence de préjudice avéré. La cour retient que le contrat de bail, source de droits personnels, produit ses effets entre les signataires tant qu'il n'est pas annulé ou résilié, et que le droit de propriété des appelants, droit réel, ne peut justifier l'expulsion du preneur dont l'occupation repose sur un titre légal.

En revanche, la cour juge que les simples actes de perturbation, tels que le stationnement d'un véhicule devant le local, ne suffisent pas à établir la privation de jouissance. Faute pour le preneur de rapporter la preuve d'un préjudice effectif et certain résultant d'une impossibilité d'exploiter, sa demande indemnitaire est rejetée.

Le jugement est par conséquent infirmé sur le chef de la condamnation à des dommages-intérêts mais confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'expulsion.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'expulsion d'un occupant pour occupation sans droit ni titre, la cour d'appel de commerce examine l'opposabilité d'une cession de droit au bail non inscrite sur le titre foncier. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande des propriétaires indivis en retenant le défaut de titre de l'occupant.

L'appelant soutenait que son droit au bail, de nature personnelle, n'était pas soumis à l'inscription pour être valable et que son titre, issu d'une cession de fonds de commerce, était antérieur à l'acquisition de l'immeuble par les intimés. La cour retient que l'existence d'un acte de cession de fonds de commerce, incluant le droit au bail, qui n'a fait l'objet d'aucune action en annulation ou en résolution, constitue un titre légitime d'occupation.

Elle en déduit que le cessionnaire ne peut être qualifié d'occupant sans droit ni titre, peu important que son droit personnel n'ait pas été inscrit sur le titre foncier. Le jugement est par conséquent infirmé et la demande d'expulsion rejetée.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en nullité d'un contrat de gérance libre, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur la qualification d'un acte conclu par des associés en leur nom personnel. L'appelant soutenait que l'acte était nul pour défaut d'objet, les cocontractants ayant disposé du fonds de commerce appartenant à la société dont ils étaient associés et non à eux-mêmes.

La cour écarte ce moyen en procédant à une requalification de la convention. Elle retient que, nonobstant son intitulé, l'acte ne constitue pas une gérance libre du fonds de commerce mais un bail portant sur la quote-part indivise de l'immeuble appartenant personnellement aux bailleurs.

La cour relève que ces derniers ont agi en leur qualité de propriétaires indivis de l'immeuble et non en tant que représentants de la société titulaire du fonds. Dès lors, l'acte dispose d'un objet et d'une cause licites, les parties ayant valablement contracté sur les droits immobiliers dont les bailleurs étaient titulaires.

Le jugement ayant rejeté la demande en nullité est par conséquent confirmé.

Saisi d'un litige relatif à l'indemnité due par un co-indivisaire pour la jouissance privative d'un bien commercial, la cour d'appel de commerce précise les contours de l'obligation d'indemnisation. Le tribunal de commerce avait condamné le co-indivisaire occupant à verser une indemnité aux autres propriétaires indivis.

L'appelant principal contestait la durée de l'occupation retenue, soutenant que la conclusion de contrats de gérance avec des tiers et les périodes de fermeture du local devaient l'exonérer de son obligation. La cour écarte ce moyen en retenant que la conclusion de tels contrats par l'appelant lui-même constitue précisément la preuve de son emprise et de son exploitation exclusive du bien indivis, peu important que l'exploitation soit directe ou déléguée.

Elle relève en outre qu'un précédent jugement ayant acquis l'autorité de la chose jugée avait déjà consacré le principe de cette occupation exclusive. Statuant sur l'appel incident relatif à une omission de statuer, la cour constate que le premier juge n'avait pas statué sur les dépens dans son dispositif.

La cour rejette donc l'appel principal et, faisant droit à l'appel incident, réforme le jugement entrepris sur le seul chef des dépens, confirmant pour le surplus la condamnation au paiement de l'indemnité d'occupation.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une action en expulsion d'un occupant sans droit ni titre, la cour d'appel de commerce se prononce sur la preuve de la qualité de locataire. Le tribunal de commerce avait écarté la demande faute pour les demandeurs de justifier de leur qualité à agir.

L'enjeu en appel portait sur la force probante d'une décision de justice antérieure reconnaissant la qualité de locataire aux appelants, opposée à l'occupation de fait par l'intimé qui se prévalait d'un bail distinct consenti à son père par l'un des propriétaires indivis. La cour d'appel de commerce, statuant sur renvoi après cassation, retient que la décision de justice antérieure, passée en force de chose jugée, confère aux appelants une qualité de locataires opposable à tous.

Elle écarte le bail invoqué par l'intimé, au motif que le propriétaire des murs ne peut valablement consentir un nouveau bail sur un local faisant déjà l'objet d'un bail commercial dont la titularité a été judiciairement reconnue au profit d'autrui. La cour s'appuie en outre sur un rapport d'expertise pour établir que le local litigieux, bien que non numéroté, fait bien partie de l'ensemble immobilier visé par la décision reconnaissant le droit des appelants.

Dès lors, l'occupation de l'intimé est jugée sans droit ni titre. Le jugement de première instance est par conséquent infirmé et l'expulsion de l'occupant est ordonnée.

Le débat portait sur la force probante de quittances de loyer pour la détermination du montant du loyer commercial et l'établissement du manquement du preneur. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande en paiement et en résiliation du bail formée par le nouveau bailleur.

L'appelant contestait la validité des quittances au motif qu'elles n'étaient signées que par l'un des anciens propriétaires indivis et ne mentionnaient pas l'identité du signataire, invoquant par ailleurs un aveu judiciaire du preneur résultant d'une offre de paiement antérieure sur la base d'un loyer supérieur. La cour d'appel de commerce écarte cette argumentation et retient qu'il est d'usage, en cas de pluralité de bailleurs, que la quittance soit signée par l'un d'eux seulement, sans qu'il soit nécessaire que tous les co-indivisaires y apposent leur signature ou que l'identité du signataire y soit précisée.

Dès lors, les quittances produites, antérieures au transfert de propriété, font pleine foi du montant du loyer convenu avec les précédents propriétaires. Le preneur ayant justifié du paiement des loyers sur cette base, la cour considère que le manquement contractuel n'est pas établi.

Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour reprise à usage personnel, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de validité d'un tel congé lorsqu'il est délivré par des propriétaires indivis. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande des bailleurs et ordonné l'expulsion du preneur.

L'appelant contestait d'une part la qualité à agir des bailleurs, la procédure n'étant pas engagée par la totalité des héritiers, et d'autre part le caractère sérieux du motif de reprise, faute pour les indivisaires de désigner celui d'entre eux qui occuperait personnellement les lieux. La cour écarte le premier moyen en retenant que la qualité à agir des bailleurs est suffisamment établie par la production d'un acte de partage leur attribuant le local litigieux.

Elle juge ensuite, en application de l'article 26 de la loi 49-16, que le congé pour usage personnel délivré par des propriétaires indivis est valable sans qu'il soit nécessaire de désigner lequel d'entre eux occupera le bien, leur intérêt étant réputé commun. La cour rappelle que le droit du preneur est par ailleurs garanti par son droit à l'indemnité d'éviction prévue par la loi.

Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une demande en validation de congé commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualité à agir d'un bailleur co-indivisaire. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande au motif que l'acte de partage amiable attribuant le local à la bailleresse n'avait pas été inscrit sur le titre foncier, laissant subsister l'état d'indivision.

L'appelante soutenait que la reconnaissance de sa qualité par le preneur, matérialisée par le paiement des loyers entre ses seules mains, suffisait à fonder son action individuelle. La cour écarte ce moyen en retenant que l'acte de partage non publié est inopposable au preneur, tiers à cette convention.

Elle rappelle que la qualité de bailleur est dévolue collectivement à l'ensemble des propriétaires indivis, successeurs de la bailleresse originelle, le contrat de bail étant indivisible. Le congé délivré par un seul des indivisaires est par conséquent dépourvu de tout effet juridique.

Le jugement d'irrecevabilité est confirmé, emportant le rejet de l'appel incident du preneur relatif à sa demande d'indemnité d'éviction.

Saisi d'un appel contre un jugement ordonnant l'expulsion d'un occupant de locaux commerciaux, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modes de preuve de l'existence d'un bail commercial. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'expulsion formée par les propriétaires indivis à l'encontre d'un occupant sans droit ni titre.

L'appelante soutenait pour sa part l'existence d'un contrat de bail verbal conclu avec le défunt auteur des intimés, dont la preuve résulterait de la consignation des loyers auprès du greffe du tribunal. La cour écarte ce moyen en retenant que, au visa de la loi 49-16, la preuve de la relation locative ne peut être rapportée que par un contrat écrit.

Elle précise que les procès-verbaux d'offre réelle et de consignation des loyers, effectués unilatéralement par l'occupante, ne sauraient établir l'existence du bail en l'absence de tout consentement ou reconnaissance de la qualité de locataire par les propriétaires. Faute pour l'appelante de justifier d'un titre légal et légitime d'occupation, son maintien dans les lieux est considéré comme une voie de fait.

Le jugement ordonnant l'expulsion est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un preneur au paiement de loyers arriérés, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualité à agir des bailleurs indivisaires et sur la prescription quinquennale de la créance de loyers. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande en paiement formée par une partie seulement des propriétaires indivis.

L'appelant soulevait d'une part le défaut de qualité à agir des bailleurs, faute de réunion de l'ensemble des co-indivisaires à l'instance, et d'autre part la prescription d'une partie de la créance. La cour écarte le premier moyen en retenant que la qualité de propriétaire indivis, même pour une fraction du bien, confère à son titulaire le droit d'agir en justice pour le recouvrement de la quote-part des loyers lui revenant.

Elle accueille en revanche le moyen tiré de la prescription quinquennale applicable aux créances de loyers en leur qualité de prestations périodiques. Statuant dans les limites des conclusions de l'appelant, la cour déclare la créance éteinte pour la période visée par la prescription.

Le jugement est en conséquence confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de la condamnation, réduit à la seule part non prescrite des loyers.

Saisi d'un appel principal et d'un appel incident relatifs à la fixation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'étendue de son pouvoir d'appréciation en présence d'expertises judiciaires contradictoires. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise personnelle et, face à deux rapports d'expertise divergents, avait fixé l'indemnité à un montant intermédiaire.

L'appelante principale soulevait des exceptions de procédure et contestait le montant de l'indemnité, tandis que les bailleurs, par leur appel incident, le jugeaient excessif. La cour écarte les moyens de procédure, retenant que le congé émanait bien des propriétaires indivis et que l'instance portait sur un congé distinct du précédent.

Sur le fond, la cour rappelle qu'elle n'est pas liée par les conclusions des experts et peut exercer son pouvoir souverain d'appréciation pour fixer l'indemnité au regard des éléments du dossier. Elle retient que, faute pour la preneuse de produire ses déclarations fiscales empêchant tout calcul de la perte de bénéfices, l'évaluation doit se fonder sur les autres composantes du préjudice, notamment le droit au bail et les frais de déménagement.

Faisant usage de son pouvoir modérateur, la cour réforme le jugement et réduit le montant global de l'indemnité d'éviction.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevables une demande d'éviction pour usage personnel et la demande reconventionnelle en indemnisation, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualité à agir du bailleur indivisaire. Le tribunal de commerce avait rejeté les demandes au motif que l'action n'était pas engagée par la majorité requise des propriétaires indivis.

La cour devait déterminer si la relation locative de fait, matérialisée par le paiement exclusif des loyers à certains co-indivisaires, leur conférait qualité pour agir seuls en validation de congé, nonobstant les règles de gestion de l'indivision. La cour retient que le paiement constant des loyers par le preneur entre les mains des seuls bailleurs appelants constitue une reconnaissance de leur qualité de cocontractants exclusifs.

Dès lors, l'argument tiré du défaut de majorité des propriétaires pour délivrer le congé est jugé inopérant, la relation contractuelle primant sur les règles de propriété pour la mise en œuvre de l'action. Faisant droit à la demande d'éviction, la cour homologue le rapport d'expertise et fixe le montant de l'indemnité due au preneur.

Le jugement est par conséquent infirmé, la cour statuant à nouveau pour valider le congé et ordonner l'expulsion du preneur sous condition du paiement de ladite indemnité.

Saisi d'un double appel portant sur la validation d'un congé pour défaut de paiement de loyers commerciaux, la cour d'appel de commerce se prononce sur la charge de la preuve du montant du loyer et sur le caractère libératoire d'un paiement effectué au profit d'une indivision successorale plutôt qu'aux bailleurs nommément désignés. Le tribunal de commerce avait fixé le loyer au montant allégué par le preneur mais avait néanmoins prononcé la résiliation du bail et l'expulsion, retenant que le paiement effectué par dépôt n'était pas libératoire.

Les bailleurs contestaient le montant du loyer retenu, sollicitant l'application de la valeur locative de marché au visa de l'article 634 du code des obligations et des contrats. De son côté, le preneur soutenait que le dépôt des loyers au nom des "héritiers" du propriétaire initial, dont les bailleurs faisaient partie, valait paiement libératoire malgré l'erreur matérielle sur l'identité du créancier.

Sur le premier point, la cour retient qu'en cas de litige et en l'absence de preuve contraire rapportée par le bailleur, la déclaration du preneur sur le montant du loyer doit être accueillie, surtout lorsqu'elle est corroborée par un acte de conciliation antérieur signé par l'une des copropriétaires indivises. Sur le second point, elle juge que le dépôt des fonds au nom de l'indivision successorale du propriétaire originaire, et non au nom des actuels propriétaires indivis désignés dans le certificat de propriété et dans le congé, constitue un paiement fait à un tiers non créancier.

Un tel paiement est jugé non libératoire, le preneur demeurant en état de défaut justifiant la validation du congé. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un litige relatif à l'indemnisation due au titre de l'occupation de locaux commerciaux après la résolution judiciaire d'un contrat de partenariat, la cour d'appel de commerce était confrontée à des moyens complexes tirés de la titularité des droits sur l'immeuble. Le tribunal de commerce avait condamné l'exploitant au paiement d'une indemnité au profit des propriétaires indivis.

L'appelant principal soulevait l'inefficacité du contrat au motif que les propriétaires, eux-mêmes sous le coup d'une décision d'expulsion, n'avaient pas de droit opposable sur l'immeuble et qu'il occupait désormais les lieux en vertu d'un bail consenti par un tiers titulaire des droits. La cour écarte ce moyen en distinguant le droit de propriété sur les murs de celui sur le fonds de commerce, retenant que la décision d'expulsion visant les propriétaires n'affectait pas leur droit à l'exploitation de l'actif commercial.

Elle relève en outre que le bail dont se prévalait l'exploitant avait lui-même été judiciairement annulé, le privant de tout titre d'occupation. Faisant partiellement droit à l'appel incident, la cour juge que la cession de droits par deux des co-indivisaires, étant subordonnée à une condition suspensive non réalisée, est inopposable et les réintègre dans leur droit à indemnisation.

Elle rejette cependant la demande d'indemnité à hauteur de 100% des bénéfices, rappelant que la résolution du contrat ne donne pas automatiquement droit à une telle réparation, laquelle relève de son pouvoir souverain d'appréciation. La cour réforme en conséquence le jugement entrepris en augmentant le montant de l'indemnité allouée et en l'étendant à l'ensemble des co-indivisaires.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en résiliation de bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la portée libératoire d'une consignation des loyers effectuée par le preneur. L'appelant, bailleur et propriétaire indivis, soutenait que la consignation des loyers à la caisse du tribunal, n'ayant pas été effectuée à son nom, ne pouvait valoir paiement et laissait subsister le manquement du preneur. La cour écarte ce moyen en relevant que le preneur, confronté à des réclamations émanant de plusieurs co-indivisaires attestés par le titre de propriété, a légitimement procédé à la consignation des sommes dues. Elle retient que ce dépôt, effectué au profit de qui de droit suite à un conflit entre les propriétaires indivis, témoigne de la bonne foi du preneur et constitue un paiement libératoire qui purge sa dette. Dès lors, la cour considère que le manquement contractuel n'est pas caractérisé, privant ainsi de fondement la demande en résiliation du bail. Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un contrat de gérance libre portant sur une station-service, la cour d'appel de commerce examine la portée de l'autorité de la chose jugée attachée à de précédentes décisions définitives. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande des propriétaires indivis en se fondant sur ces décisions antérieures qui avaient statué dans le cadre d'une action en partage. L'appelant contestait la qualification de gérance libre, revendiquait la propriété du fonds de commerce en vertu d'anciens baux commerciaux et soutenait que l'autorité de la chose jugée ne pouvait s'étendre à la présente action en résiliation. La cour retient que les décisions précédentes, bien que statuant sur une demande de partage, avaient nécessairement et explicitement tranché la question de la qualité de l'exploitant, le qualifiant de simple gérant et non de propriétaire. Elle rappelle à ce titre que les fonds de commerce exploités sur des stations-service sont soumis aux règles de la gérance libre, lesquelles n'emportent pas acquisition de la propriété du fonds par le gérant, quelle que soit la durée de l'exploitation. Dès lors, la demande de résiliation est jugée bien fondée et la revendication de propriété ainsi que la demande reconventionnelle en indemnité d'éviction sont écartées. La cour déclare en outre irrecevable la demande d'intervention forcée d'un tiers formée pour la première fois en appel au motif qu'elle le priverait d'un degré de juridiction. Le jugement entrepris est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contestant la résiliation d'un contrat d'exploitation de fonds de commerce, la cour d'appel de commerce se prononce sur sa qualification juridique et les modalités de sa rupture par des propriétaires indivis. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande en résiliation et ordonné l'expulsion du gérant. L'appelant soutenait que le contrat devait être requalifié en bail commercial et que le congé, n'émanant pas de tous les co-indivisaires, était irrégulier. La cour écarte cette argumentation en qualifiant la convention de contrat de gérance libre, au sens de l'article 152 du code de commerce, dès lors qu'elle stipulait une obligation de restitution du local à la seule demande des propriétaires. Elle en déduit que la rupture d'un tel contrat n'est pas soumise aux formalités du statut des baux commerciaux mais au droit commun du louage de choses régi par le code des obligations et des contrats. La cour retient que la simple manifestation de volonté de rompre le contrat, conformément à la clause convenue, n'exige ni formalisme particulier ni majorité qualifiée des indivisaires. Le jugement entrepris est confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour défaut de paiement de loyers commerciaux, la cour d'appel de commerce se prononce sur les obligations du preneur qui conteste le montant de la dette locative. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande des bailleurs en ordonnant l'expulsion du preneur. L'appelant soutenait la nullité du congé au motif qu'il n'émanait pas de l'ensemble des propriétaires indivis et qu'il visait des sommes partiellement indues, ce qui en affectait le sérieux. La cour écarte ces moyens en relevant que le congé, fondé sur le défaut de paiement et respectant le délai de préavis de quinze jours prévu par la loi n° 49-16, était régulier. Elle retient surtout que le loyer est quérable et qu'il incombait au preneur, qui contestait le montant réclamé, de procéder à une offre réelle de la partie non contestée de la dette ou à sa consignation. Faute pour le preneur d'avoir accompli ces diligences, sa simple inaction caractérise le manquement grave justifiant la résiliation du bail. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur le caractère libératoire de consignations de loyers effectuées au profit d'un tiers étranger à la relation locative. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande en paiement et en expulsion formée par les bailleurs, estimant le preneur libéré de son obligation. L'appel était fondé sur le moyen selon lequel le paiement fait à une personne autre que le créancier ou son mandataire n'éteint pas la dette. La cour retient que le preneur est tenu d'exécuter son obligation de paiement exclusivement entre les mains du bailleur avec lequel il a contracté, sans pouvoir se prévaloir d'une incertitude sur la qualité des propriétaires indivis. Elle relève que le preneur avait une connaissance certaine de l'identité de ses créanciers, notamment en raison d'une procédure antérieure les ayant opposés. Dès lors, les dépôts effectués au profit des héritiers d'un ancien propriétaire, tiers au contrat de bail, sont jugés dépourvus de tout effet libératoire, caractérisant ainsi le manquement du preneur à ses obligations. En conséquence, la cour infirme le jugement, prononce l'expulsion du preneur, le condamne au paiement des arriérés locatifs et alloue des dommages et intérêts pour le préjudice né du défaut de paiement.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la régularité de la mise en demeure et la qualité à agir du bailleur. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande en paiement et en expulsion. L'appelant contestait la validité de la notification de la mise en demeure, signifiée à sa fille et non à personne, et soulevait l'irrecevabilité de l'action faute de mise en cause des autres propriétaires indivis du bien. La cour écarte ces moyens en retenant que la signification faite à un membre de la famille au domicile du destinataire est régulière au sens de l'article 38 du code de procédure civile et que le preneur ne rapporte pas la preuve du paiement allégué. Elle juge en outre que l'action en paiement de loyers, de nature personnelle, n'imposait pas la mise en cause des co-indivisaires dès lors que le bailleur justifiait d'un droit d'exploitation exclusif du local. Faisant droit à la demande additionnelle du bailleur, la cour condamne le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance mais rejette la demande de dommages-intérêts y afférente, faute de mise en demeure préalable pour cette nouvelle période. Le jugement est par conséquent confirmé quant à la condamnation initiale et à l'expulsion, et réformé sur le surplus.

Le débat portait sur l'opposabilité aux propriétaires d'un immeuble d'un acte d'acquisition de fonds de commerce par un occupant avec lequel ils n'avaient aucun lien locatif. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'expulsion formée par les propriétaires indivis. Devant la cour, les appelants soutenaient que l'acquisition d'un fonds de commerce ne pouvait constituer un titre d'occupation valable en l'absence de tout droit au bail consenti par eux, cet élément étant essentiel à la constitution dudit fonds. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en retenant que l'action en expulsion était exclusivement fondée sur l'occupation sans droit ni titre. Or, l'intimé justifiait de son occupation par un acte d'acquisition d'un fonds de commerce, dont la chaîne de propriété remontait à plusieurs décennies. La cour considère que la seule production de cet acte suffit à faire échec à la qualification d'occupant sans سند, peu important la question de l'existence ou de l'opposabilité d'un droit au bail aux propriétaires actuels. Le jugement ayant débouté les demandeurs de leur action est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour abandon des lieux, la cour d'appel de commerce examine les conditions de la preuve du manquement du preneur. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande des bailleurs en ordonnant la résiliation du contrat et l'expulsion du preneur. L'appelant soulevait plusieurs moyens de procédure, notamment le défaut de qualité à agir de l'ensemble des propriétaires indivis et la violation des règles de forme de l'acte introductif d'instance, tout en contestant sur le fond la matérialité de l'abandon des locaux. La cour écarte les moyens de procédure, retenant d'une part que la demande a bien été formée par tous les propriétaires inscrits sur le titre foncier et d'autre part que l'omission de leur domicile n'a causé aucun grief au preneur. Sur le fond, elle considère que l'abandon est suffisamment établi par les rapports techniques et administratifs constatant la fermeture du local et son état de dégradation. La cour souligne qu'il incombait au preneur, pour contester cet abandon, de rapporter la preuve d'une exploitation commerciale continue et effective, notamment par la production de déclarations fiscales, ce qu'il a omis de faire. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la validité d'un bail commercial conclu entre des propriétaires indivis et une société locataire, alors que l'un des bailleurs était également le représentant légal de la société preneuse au moment de la conclusion du contrat. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande en paiement des loyers et en expulsion, après avoir validé le congé pour défaut de paiement. L'appelante soutenait la nullité du contrat de bail, arguant d'une confusion des qualités de bailleur et de preneur en la personne de son ancienne dirigeante, ce qui la priverait de la qualité de partie au contrat. La cour écarte ce moyen en rappelant le principe de l'autonomie de la personne morale et de la distinction entre le patrimoine de la société et celui de ses associés ou dirigeants. Elle retient qu'aucune disposition légale n'interdit à un associé de contracter avec sa propre société, le contrat de bail étant ainsi parfaitement valable et productif d'effets. Faisant droit à l'appel incident du bailleur, la cour rectifie l'erreur matérielle affectant le décompte des loyers initialement réclamés et condamne en outre le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance. En conséquence, la cour d'appel de commerce réforme le jugement quant au montant de la condamnation pécuniaire et le confirme pour le surplus.

Saisi d'un litige relatif à la révision de l'indemnité d'exploitation due par le gérant d'un fonds de commerce à ses co-propriétaires indivis, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur le pouvoir d'appréciation du premier juge. Le tribunal de commerce avait réévalué à la hausse l'indemnité et condamné le gérant au paiement des arriérés. L'appelant principal contestait le quantum de la réévaluation, qu'il jugeait excessif, tandis que les appelants incidents en soutenaient l'insuffisance, réclamant l'homologation d'un rapport d'expertise judiciaire. La cour relève que l'expert n'a pu se fonder sur des documents comptables probants, faute de production par le gérant, et que les co-propriétaires n'ont pas davantage rapporté la preuve des revenus allégués. Elle retient que, face à cette carence probatoire des deux parties, le premier juge n'est pas lié par les conclusions de l'expertise. Dès lors, en fixant souverainement le montant de l'indemnité au regard de l'ancienneté de la dernière révision et des éléments du débat, le tribunal a exercé à bon droit son pouvoir d'appréciation. Le jugement est par conséquent confirmé sur ce chef, les appels principal et incident étant rejetés. La cour fait cependant droit à la demande additionnelle en paiement des indemnités échues en cours d'instance, le gérant ayant reconnu sa dette.

Au décès du bailleur, ses héritiers acquièrent de plein droit la qualité de bailleur. Par conséquent, justifie légalement sa décision la cour d’appel qui, après avoir constaté qu’une mise en demeure de payer avait été adressée à la locataire par les héritiers, retient l’état de défaut de paiement justifiant la résiliation du bail et l’expulsion, au motif que la locataire ne pouvait se contenter de contester la qualité des héritiers pour se soustraire à son obligation et qu’il lui appartenait, pour éviter le défaut et prouver sa bonne foi, de procéder à une offre réelle de paiement.

Il résulte des articles 485 et 632 du Dahir sur les obligations et les contrats que le bail de la chose d’autrui n’est valable que s’il est ratifié par le propriétaire. Par conséquent, justifie légalement sa décision la cour d’appel qui, pour rejeter la tierce opposition d’une occupante à son expulsion, retient que le bail sur lequel elle fonde son droit a été consenti par un non-propriétaire et n’a pas été ratifié par les véritables propriétaires.

Une action en paiement de loyers et en expulsion engagée par ces derniers contre l’occupante, mais qui a été jugée irrecevable, ne saurait valoir ratification de la relation locative.

Statuant sur renvoi après cassation, la Cour d’appel de commerce infirme l’ordonnance du président du Tribunal de commerce ayant prononcé la radiation d’une immatriculation au registre du commerce, en rappelant le principe fondamental de l’autonomie et de la distinction juridique entre la propriété du fonds de commerce et celle de l’immeuble dans lequel il est exploité. Il en résulte que la qualité de copropriétaire indivis de l’immeuble, tout comme l’absence de consentement de l’ensemble des indivisaires, est sans incidence sur la régularité de l’immatriculation d’un exploitant au registre du commerce, les deux droits relevant de régimes juridiques distincts. Dès lors que l’existence d’une société de fait entre les exploitants est reconnue, chaque associé dispose d’un droit propre à l’immatriculation. Par conséquent, l’un des associés ne peut valablement solliciter la radiation de son coassocié déjà immatriculé, la seule voie de droit lui étant ouverte consistant à requérir sa propre inscription modificative en qualité d’associé. La juridiction de renvoi se conforme ainsi à la doctrine de la Cour de cassation, qui avait censuré les juges du fond pour avoir confondu le régime de la propriété immobilière avec celui, spécifique, du fonds de commerce. La cour précise en outre que le président du Tribunal de commerce, statuant sur les litiges relatifs aux inscriptions en vertu de l’article 78 du Code de commerce, agit en vertu d’une compétence d’attribution spéciale et non en sa qualité de juge des référés.

Selon l'article 270 du Dahir des obligations et des contrats, le créancier n'est constitué en demeure que s'il refuse, sans motif légitime, d'accepter la prestation qui lui est offerte par le débiteur. Par conséquent, encourt la cassation l'arrêt d'une cour d'appel qui considère que le preneur n'est pas en demeure de payer ses loyers au motif que son offre de paiement a été refusée par l'un des bailleurs, alors qu'il ressort de ses propres constatations que ladite offre n'était pas dirigée contre les seuls bailleurs mais contre l'ensemble des propriétaires indivis, ce qui constituait pour le bailleur un motif légitime de refus.

Ayant constaté que les bailleurs, co-propriétaires indivis du local commercial, qui avaient délivré congé au preneur ne détenaient pas ensemble les trois quarts des parts de l'immeuble, une cour d'appel en déduit à bon droit la nullité de cet acte. En effet, le congé constitue un acte d'administration qui ne peut être valablement accompli que par des coïndivisaires détenant ladite majorité, faute de quoi ils n'ont pas la qualité requise pour le délivrer.

Dès lors, la nullité formelle du congé pour défaut de qualité de ses auteurs rendait inopérant l'examen du motif de fond invoqué, tiré du défaut de paiement des loyers.

En application des articles 2 et 62 du dahir du 12 août 1913 sur l'immatriculation foncière, le titre foncier a un caractère définitif et constitue le point de départ unique des droits réels et des charges foncières qui y sont inscrits. Dès lors, c'est à bon droit qu'une cour d'appel retient que l'inscription sur le titre foncier de la propriété d'un immeuble en indivision entre plusieurs personnes constitue la preuve irréfragable de leurs droits respectifs tant sur le terrain que sur les constructions qui y sont édifiées. Ayant constaté que les parties étaient inscrites comme propriétaires indivis de l'immeuble, la cour d'appel en a exactement déduit que l'une d'elles ne pouvait se prévaloir de documents financiers pour prouver avoir financé seule les constructions et remettre ainsi en cause les droits de son co-indivisaire reconnus par le titre foncier.

Pour que l’état d’indivision prenne fin et éteigne le droit de retrait, le partage doit porter sur l’intégralité du bien et impliquer l’ensemble des coïndivisaires. Un acte de partage limité à une seule quote-part indivise, réalisé uniquement entre ses propres titulaires à l’exclusion des autres propriétaires, est sans effet juridique sur l’indivision globale du bien.

Les juges du fond avaient pourtant rejeté une demande en retrait en se fondant sur un tel partage partiel pour conclure, à tort, à la fin de l’indivision.

La Cour suprême censure ce raisonnement. Elle rappelle le principe de l’indivisibilité de l’opération de partage, qui ne peut être valablement accomplie sans le concours de tous les propriétaires indivis. En validant un partage partiel pour faire obstacle à l’exercice du droit de retrait, la cour d’appel a privé sa décision de base légale, justifiant ainsi sa cassation.

Le partage d'un immeuble immatriculé détenu en indivision et la création d'un titre foncier distinct pour une partie de celui-ci sont subordonnés à l'accord de tous les propriétaires indivis. Par conséquent, une cour d'appel qui annule le nouveau titre foncier après avoir constaté l'absence de consentement de l'un des coindivisaires à l'opération de division justifie légalement sa décision.

Encourt la cassation pour défaut de réponse à conclusions, l'arrêt d'appel qui, pour écarter une action en revendication fondée sur un jugement de partage définitif, omet de répondre au moyen péremptoire des demandeurs invoquant la nullité des titres des occupants, au motif que les actes de vente sur lesquels ces derniers fondent leur droit portent sur une partie matériellement divisée d'un immeuble, alors que les vendeurs n'en étaient que propriétaires indivis.

Les héritiers d'un bailleur, propriétaires indivis du bien loué, ont collectivement intérêt à agir en reprise pour loger l'un d'entre eux. Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, usant de son pouvoir souverain d'appréciation des preuves du besoin, valide le congé sans être tenue de répondre aux conclusions du preneur relatives à l'existence d'autres biens vacants appartenant aux bailleurs, le choix du local à reprendre pour l'un de leurs membres étant une prérogative de ces derniers.