وبعد المداولة طبقا للقانون.

بناء على المقال الاستئنافي المؤدى عنه الصائر القضائي الذي تقدم به السيدين نجيب (ب.) و مينة (ر.) بواسطة دفاعهما بتاريخ 25/09/2019يستأنفان بمقتضاه الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 31/10/2018 تحت عدد 10101 ملف عدد 7621/8206/2018 و القاضي بما يلي :

في الشكل: بعدم قبول الطلبين الأصلي و المضاد وبتحميل كل طرف صائر طلبه.

وبناء على الاستئناف الفرعي الذي تقدم به السادة ورثة (م.) بواسطة دفاعهم والمؤدى عنه الصائر القضائي بتاريخ 13/11/2019 يستأنف بمقتضاه نفس الحكم المشار الى مراجعه أعلاه .

في الشكل :

حيث لا دليل بالملف على تبليغ الطاعن بالحكم المستأنف فيكون المقال الاستئنافي الاصلي و الفرعي مستوفيان لباقي الشروط الشكلية القانونية من صفة و أداء فهما مقبولان شكلا .

و في الموضوع :

يستفاد من وثائق الملف و الحكم المستأنف أن السيدين نجيب (ب.) و مينة (ر.)تقدما بواسطة دفاعهما بمقال أمام المحكمة التجارية بالدار البيضاء يعرضان فيه بواسطة نائبهما أنهما يمتلكان مناصفة مع المطلوب حضورهم في الدعوى العقار الكائن بدرب الفقراء زنقة [العنوان] الدار البيضاء موضوع الرسم العقاري C/77878 ، وأن كل من المدعيان والطرف الثاني يستغل النصف في ذلك العقار على وجه التساوي وبشكل مستقل بعد أن وضع جدار فاصل بين الجزئين، وأن المحل التجاري موضوع الدعوى الحالية هو ضمن النصف الذي استأثر المدعيان باستغلاله دون باقي المالكين المطلوب حضورهم، وأن المدعيان أكريا بعقد شفوي المحل التجاري المذكور للهالك ادريس (م.) مورث المدعى عليهم منذ أكثر من ثلاثين سنة بسومة كرائية كانت ولا زالت محددة في 27,50 درهم للشهر، وأن المدعيان قاما بتوجيه إنذار للمدعى عليهم قصد إفراغهم مانحين إياهم أجل ثلاثة أشهر بقصد إفراغهم ابتداء من تاريخ التوصل بالإنذار الذي ضمناه السبب الداعي له والمتمثل في الاستعمال الشخصي، توصل به المدعى عليهم بتاريخ 20/04/2018 ولم يستجيبوا لمقتضياته رغم مرور الأجل، ولأجل ذلك التمس المدعيان قبول الطلب شكلا، وفي الموضوع الحكم بالمصادقة على الإنذار بالإفراغ المبلغ للمدعى عليهم بتاريخ 20/04/2018، والحكم بإفراغهم وكل من يقوم مقامهم من المحل التجاري الكائن بدرب الفقراء زنقة [العنوان] الدار البيضاء، تحت طائلة غرامة تهديدية لا تقل عن 100 درهم عن كل يوم تأخير ابتداء من تاريخ الامتناع عن التنفيذ، وبتحميلهم الصائر.

وأرفق المقال بنسخة طبق الأصل لشهادة الملكية، الإنذار مع محضر التبليغ، صورة وصل إيداع وصورة وصل أداء رسم قضائي وإعلام بالضريبة.

وبناء على المذكرة الجوابية المرفقة بمقال مضاد مؤداة عنه الرسوم القضائية، المدلى بها بواسطة نائب المدعى عليهم بجلسة 26/09/2018 جاء فيها من حيث الشكل أن الإنذار يجب أن يوجه في اسم 3/2 المالكين على الشياع وفق ما استقر عليه الاجتهاد القضائي والفصل 971 من ق ل ع والمادة 1 من قانون 49.16، وأن الدعوى وجهت في اسم نجيب (ب.) ومينة (ر.) في حين أن هذه الأخيرة اسمها ليس واردا في شهادة الملكية وليست مكرية للمحل التجاري موضوع النزاع كما هو وارد في توصيل الكراء، وان السيدة الزهرة (ب.) مالكة معهم على الشياع متوفية ولم يشطب عليها من الرسم العقاري، وأن المالكين على الشياع النصف الثاني من العقار هم ورثة الشورطي (خ.)، في حين هناك مجموعة من المالكين للنصف الآخر على الشياع لم يتم استدعاؤهم ولا إدخالهم في الدعوى وهم (ب.) وليس (ش.)، وأنه ورد خطأ في اسم (ش.) الذين هم غير مسجلين في الرسم العقاري عدد 77878/س بل هم (ب.)، وينبغي القول أن هناك خلل شكلي في اسم المسجلين في الدعوى، ويستوجب البطلان الإنذار بالإفراغ، واحتياطيا في الموضوع أن مورث المدعى عليهم يكتري كتابة المحل التجاري منذ حياته بمقتضى توصيل الكراء موضوع ومصادق عليه منذ 31/12/1969 لمدة خمسين سنة، يستغله لبيع المواد الغذائية، وبعد وفاته استمرت زوجته في استغلاله ويعتبر دخلها الوحيد هو ذلك المحل التجاري، لأجل ذلك التمس في الشكل الحكم ببطلان الإنذار بالإفراغ، واحتياطيا في الموضوع الحكم برفض طلب الإفراغ لعدم جدية السبب، واحتياطيا جدا الحكم بتعيين خبير مختص لتقويم الأصل التجاري وما يلحق المدعى عليهم من ضرر جراء إفراغهم مع مراعاة مدة الكراء وما تنص عليه المادة 7 من القانون 49.16 مع حفظ حقهم في التعقيب على الخبرة، وبتحميلهم كافة الصوائر.

وأدلى بوصل كراء مصادق عليه، صورة وصل ضريبي، شهادة الملكية، نسخ طبق الأصل لتصريح المدعى عليهم بالسجل التجاري، نسخ طبق الأصل لوصولات إيداع أكرية.

وبناء على إدلاء نائب المدعيين بمذكرة تعقيبية بجلسة 10/10/2018 جاء فيها أن وثائق الملف سواء للطرف المدعي أو الطرف المدعى عليه تثبت كون العلاقة الكرائية بشأن المحل التجاري موضوع الدعوى منحصرة بينهما دون باقي الأطراف المطلوب حضورهم في الدعوى، ومن جهة ثانية أن القانون رقم 49.16 مجمل مواده تنظم العلاقة بين المكري والمكتري، وأن المطلوب حضورهم في الدعوى يؤكدون كون لا علاقة لهم من قريب أو بعيد بالطرف المدعى عليه بشأن محل النزاع، ومن جهة ثالثة أن التعويض المنتظر الحكم به عن فقدان الأصل التجاري سيبقى على كاهل المدعيين فقط دون غيرهما، وفي الطلب المضاد أنهما لا يريان مانعا في الاستجابة لطلب تعيين خبير لتقييم التعويض المستحق بناء على مقتضيات المادة 7 من القانون 49.16 والتمس الحكم وفق المقال الافتتاحي.

و بعد استيفاء الإجراءات المسطرية صدر الحكم المشار إلى منطوقه أعلاه استأنفه السيدين نجيب (ب.) و مينة (ر.) و جاء في أسباب استئنافهما أن مقتضيات ظهير 49.16 هي التي تنظم العلاقة بين المكرى والمكتری و أن العلاقة الكرائية بشأن المحل التجاري موضوع النزاع الحالي والكائن بزنقة [العنوان] درب الفقراء الدار البيضاء هي قائمة فقط بين المستانفان والمستأنف عليهم ورثة (م.) دون غيرهم و أن المستأنف عليهم لا ينكرون واقعة العلاقة الكرائية بينهم وبين المستأنفان و أكثر من ذلك ، فإن المستأنف عليهم يقومون بإيداع ما تخلذ بذمتهم من واجبات کرائية عن محل النزاع بصندوق المحكمة، لفائدة المستأنفين دون غيرهم ، و إضافة إلى ذلك، وعند تقدیر مبلغ التعويض الذي قد يحكم به في إطار فقد المحل التجاري فإن من سيلتزم بادائه هما المستأنفان دون غيرهما باعتبار أنهما المستفدين من الكراء وباعتبار أن العلاقة الكرائية محصورة بينهما والمستأنف عليهمو أن المدخلين في الدعوى السادة ورثة (ش.) يعتبرون أنفسهم أجانب عن النزاع بشأن المحل التجاري موضوع الدعوى ويؤكدون أن لا علاقة تربطهم بالمستأنف عليهم و بالتالي ، فإن الحكم الابتدائي يبقى غير مرتكز على أساس سليم حينما قضى بعدم قبول طلب المستانفين بشأن المصادقة على الإنذار بالإفراغ بعلة بعيدة عن واقع الحال باعتبار أن العلاقة الكرائية هي محصورة بين طرفي النزاع دون غيرهما ، ملتمسين إلغاء الحكم الابتدائي فيما قضى به والحكم من جديد بقبول الطلب والحكم بالمصادقة على الإنذار بالإفراغ الذي توصل به المستأنف عليهم بتاريخ 20/04/2018 وبالتالي الحكم بإفراغهم ومن يقوم مقامهم من المحل التجاري الكائن درب الفقراء زنقة [العنوان] الدار البيضاء و مع تحميلهم الصائر .

و ارفق المقال بنسخة حكم ابتدائي

و بناء على المذكرة الجوابية مع استئناف فرعي المدلى بهما من طرف المستأنف عليهم بواسطة نائبهم بجلسة 13/11/2019 جاء فيها من حيث الجواب أن المقال الاستئنافي يشير إلى أطراف غير واردة بشهادة الملكية و هم ورثة (ش.)، و أن المقال الافتتاحي للدعوى أصلا غير مقبول بدوره لكونه لا يشير إلى جميع الأطراف و كذا الإنذار موضوع الدعوى. مما يتعين معه القول و الحكم بعدم قبول الاستئناف شكلا ، و إن الاستئناف لم يأت بأي جديد باعتبار أن الدعوى قدمت مختلة شكلا و أن الحكم الابتدائي قد علل تعليلا قانونيا سليما و إن العبرة بما هو مضمن بشهادة الملكية ، و أن المستأنفين لا صفة لهما في توجيه الإنذار و كذا تقديم دعوى الإفراغ لعدم توفرهم على النصاب القانوني إعمالا لمقتضيات الفصل 971 من قانون الالتزامات و العقود و کذا وجود عقد كراء مكتوب، و بالإضافة إلى أن الأطراف المطلوبة حضورهم لا يحملون نفس الاسم العائلي الوارد بشهادة الملكية و هم ورثة (ش.) ، و أن الملك ما زال على الشياع و نسبة المستأنفين تقل على النسبة التي تخول لهم حق رفع الدعوى إعمالا للقانون ، و أن الإنذار كذلك لم يوجه من قبل باقي الملاك على الشياع ، و أن العقار موضوع النزاع لا تعود ملكيته للمستأنفين أصلا ، مما يتعين معه القول و الحكم برد الاستئناف و تأييد الحكم الابتدائي.

وحول الاستئناف الفرعي أن العارضون يستأنفون الحكم التجاري عدد 10101 ملف عدد 7621/8206/2018 و أن الامر يتعلق بمحل تجاري و أن دعوى المستانفين مرتبطة بالاستعمال الشخصي ، و أنهم احتياطيا و حفاظا على حقوقهم يلتمسون الحكم لهم بتعويض مسبق محدد في 10.000 درهم و الامر بإجراء خبرة تقويم لتحديد التعويض المستحق مع تحميل المستأنف عليهم الصائر ، ملتمسين الحكم برد الاستئناف و تأييد الحكم الابتدائي و في الاستنئاف الفرعي الحكم على المستأنف عليهم فرعيا بأداء تعويض مسبق قدره 10.000 درهم مع الامر بإجراء خبرة لتقويم التعويض النهائي و حفظ حقهم في التعقيب على الخبرة مع تحميل مستأنف عليهما الصائر .

و بناء على مذكرة التعقيب المدلى بها من طرف المستأنفان بواسطة نائبهما بجلسة 27/11/2019 جاء فيها أنهمايؤكدان كل ما ورد بالمقال الأستئنافي من مطالب ، و أن المستأنف عليهم وإلى حد الساعة لا ينازعون في العلاقة الكرائية التي تربط مورثهم بالعارضين نجيب (ب.) ومينة (ر.) دون باقي الأطراف المطلوبين في الدعوى ، و أن أكثر من ذلك وكما أشير إلى ذلك بالمقال الاستئنافي وكذا بالمرحلة الابتدائية فإن المستأنف عليهم وإلى حد سلوك المسطرة الحالية يودعون الوجيبة الكرائية عن محل النزاع لفائدة العارضين دون غيرهما ، و بالتالي فإن صفة المستأنفين تبقى قائمة في الدعوى و فيما يتعلق بالمقال المضاد ، فإنهم لا يريان مانعا من إجراء خبرة قضائية على محل النزاع لتحديد قيمة الأصل التجاري ، لكن الشق المتعلق بالتعويض المسبق هو طلب غريب وليس له سند في القانون ، ملتمسان الحكم وفق المقال الاستئنافي و بالنسبة للمقال المضاد إسناد النظر في إجراء خبرة على محل النزاع

و بناء على القرار التمهيدي عدد 1072 الصادر بتاريخ 04/12/2019 القاضي بانتداب الخبير السيد عمر (ن.) لتقويم الاصل التجاري و تحديد قيمة التعويض الكامل المستحق للطرف المكتري عن نزع اليد.

و بناء على تقرير الخبير المودع بالملف بتاريخ 18/06/2020 خلص فيه الى اقتراح تعويض اجمالي قدره 88.650 درهم

و بناء على مذكرة بعد الخبرة المدلى بها بجلسة 22/07/2020 من طرف الطاعنين اثاروا فيها عدم احترام الخبير لاجل انجاز المهمة المحدد بالحكم التمهيدي و ان دفاعهم ادلى للخبير بمحضر معاينة و استجواب يفيد ان المحل ظل مغلقا لمدة تفوق السنة الا انه لم يشر اليه بالتقرير مما يفقده المصداقية و من حيث الموضوع ان التقرير جاء متسما بالغلو و المحاباة و اعتمد فيه الخبير على اسس غير موضوعية و لم يتم الادلاء بالتصاريح الضريبية مما يجعل التعويض غير موضوعي و يتسم بالمحاباة و مخالفا لمقتضيات المادة السابعة من القانون رقم 16_49 و ان المبلغ المحدد لم يراع مساحة المحل التي لا تتعدى 7 امتار و غياب التصاريح الضريبية للاربع سنوات الاخيرة و دون اعتماد قيمة الرواج الاقتصادي للمحل و انهما تاكيدا لحسن نيتهما و لعدم موضوعية الخبرة المنجزة يؤكدان التزامهما بالتنازل عن الدعوى الحالية مقابل رفع السومة الكرائية لنصف ما اعتمده الخبير اي مبلغ 700 درهم فقط و انهما يلتمسان اساسا استبعاد الخبرة المنجزة و الامر باجراء خبرة مضادة و احتياطيا حصر التعويض عن الافراغ في مبلغ 20.000 درهم فقط

و ادليا بنسخة محضر معاينة و استجواب.

و بناء على مذكرة بعد الخبرة لنائب المستانف عليهم المؤدى عنها الرسوم القضائية اكدوا فيها مذكرتهم السابقة و ان الخبير حدد مساحة المحل في 7 امتار دون الادلاء بما يفيد صحة ذلك و انهم يلتمسون الحكم على المستانفين مبلغ التعويض المستحق تبعا لتقرير الخبير و المحدد في 88.650 درهم و تحميل المستانف عليهم الصائر

و بناء على إدراج الملف بجلسات آخرها جلسة 22/07/2020 فتقرر اعتبار الملف جاهزا و حجزه للمداولة للنطق بالقرار لجلسة29/07/2020.

من حيث الاستئنافين الاصلي و الفرعي معا :

حيث عرض كل من المستأنفين اصليا و المستانفين فرعيا أسباب استئنافهما وفق ما سطر أعلاه .

و حيث عاب الطاعنان على الحكم المستأنف مجانبته الصواب فيما قضى به على اعتبار أن العلاقة الكرائية تنحصر بينهما و المستانف عليهم فقط دون باقي المالكين المشاعين و خير دليل عدم منازعتهم في هذه العلاقة و إيداعهم الواجبات الكرائية لفائدتهم دون غيرهم و التمسوا لأجله الغاء الحكم الابتدائي فيما قضى به من عدم قبول الطلب و الحكم من جديد قبوله شكلا و في الموضوع بالمصادقة على الانذار بالافراغ المبلغ للطرف المكتري المستانف عليهم في 20/4/2018 و بافراغهم و من يقوم مقامهم من المحل و تحميلهم الصائر في حين دفع المستانفين فرعيا بان العبرة بما ضمن بشهادة الملكية و ان الملك لازال على الشياع و المستانفين لا صفة لهم في توجيه الانذار لعدم توفرهم على النصاب القانوني اعمالا للفصل 971 ق ل ع و كذا غياب عقد كراء مكتوب و التمسوا احتياطيا الحكم لهم بتعويض مسبق قدره 10.000 درهم مع الامر باجراء خبرة لتحديد التعويض المستحق عن الافراغ .

و حيث ان الاستئناف ينشر الدعوى من جديد .

حيث أنه طالما أن الطرف المكتري يودع الواجبات الكرائية للمحل موضوع الدعوى لفائدة الطرف المستانف حسب الثابت من وصولات الايداع المدلى بها من قبل المستانف فإن ذلك يعد اقرارا منهم بالعلاقة الكرائية بين طرفي الدعوى و يبقى الدفع المتعلق بكون العقار مملوك على الشياع لأطراف أخرى غير منتج ما دامت العبرة بأطراف العلاقة الكرائية.

و حيث ان الإنذار موضوع الدعوى بني على سبب رغبة المستانفين اصليا في استرجاع العين المكراة من اجل الاستعمال الشخصي و هو حق مخول للطرف المكري شريطة منح المكتري التعويض عن الاصل التجاري و إن المشرع المغربي تدخل ضمن مقتضيات المادة 7 من قانون الكراء الجديد رقم 49.16 فألزم تحديد التعويض الواجب للمكتري من أجل الافراغ على أساس ما لحق المكتري من ضرر ناجم عن الإفراغ و يشمل قيمة الأصل التجاري إضافة إلى ما أنفقه المكتري من تحسينات و إصلاحات وما فقده من عناصر للأصل التجاري من سمعة و زبناء و يشمل أيضا مصاريف الانتقال من المحل و حق الكراء.

وحيث أمرت هذه محكمة بإجراء خبرة تقويمية للاصل التجاري عهد بها الى الخبير السيد عمر (ن.) الذي وضع تقريرا خلص في الى اقتراح تعويض اجمالي عن الاصل التجاري بما قدره 88.650 درهم و الذي بالاطلاع عليه تبين ان الأمر يتعلق بمحل يتواجد بدرب الفقراء الدار البيضاء مساحته حوالي7 امتار تقريبا و الذي يزاول فيه ورثة (م.) بيع العطرية بكل اصنافها و بعض مواد التنظيف بمشاهرة قدرها 27.50 درهم شهريا و أنه في غياب التصاريح الضريبية للسنوات الاربع الاخيرة التعويض عن حق الايجار في مبلغ 82.350 درهم و مصاريف الانتقال بمبلغ 6.300 درهم ليكون المجموع هو 88.650 درهم ، كما جاء بتقرير المودع بالملف .

و حيث ثبت ان الطرف الطاعن ادى الرسوم القضائية على المبلغ المطالب به حسب الثابت من تاشيرة مكتب الرسوم القضائية تحت رقم 1641 بتاريخ 21/07/2020 .

وحيث ارتأت المحكمة إعمالا لسلطتها التقديرية بعد الأخذ بعين الاعتبار جميع الأضرار التي ستلحق بالطرف المكتري المستأنف فرعيا حاليا وفق ما ينص عليه القانون و بالنظر لصغر المحل وموقعه بحي شعبي وطبيعة النشاط المزاول فيه ، و هزالة قيمة السومة الكرائية، اعتماد التعويضات المقترحة من الخبير و المصادقة على التقرير المنجز من طرف الخبير عمر (ن.) .

وحيث يتعين استنادا لما ذلك الغاء الحكم المستانف فيما قضى به من عدم قبول الطلب الاصلي الرامي الى المصادقة على الانذار بالافراغ و من عدم قبول الطلب المضاد قي شقه المتعلق بالتعويض فقط و تاييده في الشق المتعلف بالمنازعة في الانذار و الحكم من جديد بقبول الطلبين شكلا و في الموضوع المصادقة على الانذار بالافراغ المبلغ بتاريخ 20/04/2018 و بافراغ ورثة (م.) هم و من يقوم مقامهم من المحل الكائن بدرب الفقراء زنقة [العنوان] الدار البيضاء مقابل حصولهم على تعويض محدد في 88.650 درهم يؤديها لهم السيدين نجيب (ب.) و مينة (ر.) .

وحيث يتعين جعل الصائر بالنسبة .

لهذه الأسباب

تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت انتهائيا ، علنيا وحضوريا.

في الشكل: قبول الاستئنافين الاصلي و الفرعي

في الموضوع: الغاء الحكم المستانف فيما قضى به من عدم قبول الطلب الاصلي و الطلب المضاد في شقه المتعلق بالتعويض و الحكم من جديد بقبول الطلبين شكلا و في الموضوع بالمصادقة على الانذار بالافراغ المبلغ بتاريخ 20/4/2018 و بافراغ ورثة (م.) هم و من يقوم مقامهم من المحل التجاري الكائن درب الفقراء زنقة [العنوان] الدار البيضاء مقابل تعويض محدد في 88.650 درهم يؤديه لهم السيدين نجيب (ب.) و مينة (ر.) و جعل الصائر بالنسبة .