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Constructions

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de résiliation du contrat pour modification des lieux loués par le preneur. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du bailleur tendant à la résiliation du bail et à l'expulsion du preneur.

L'appelant soutenait que la seule réalisation de constructions sur le terrain loué, en violation des clauses du bail, constituait un motif suffisant de résiliation. La cour écarte ce moyen au visa de l'article 8 de la loi n° 49-16, qui régit les conditions de l'éviction sans indemnité.

Elle retient que le bailleur doit non seulement prouver l'existence de modifications non autorisées, mais également démontrer que celles-ci portent un préjudice effectif à la structure du bien, affectent la sécurité du bâtiment ou en augmentent les charges. Faute pour le bailleur de rapporter la preuve de ce préjudice qualifié, la simple modification des lieux, même avérée, ne suffit pas à justifier la résiliation.

La cour ajoute qu'il n'incombe pas à la juridiction d'ordonner une mesure d'instruction pour suppléer la carence probatoire du demandeur. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur le droit des héritiers d'un associé à réclamer les bénéfices et l'indemnisation que leur auteur n'avait pas réclamés de son vivant. Le tribunal de commerce avait rejeté l'ensemble des demandes en reddition de comptes et en réparation du préjudice né de la fermeture de l'exploitation.

Les appelants, se prévalant de la décision de la Cour de cassation, soutenaient que l'inaction de leur auteur ne valait pas renonciation à ses droits et que la fermeture unilatérale de l'exploitation par les héritiers du gérant engageait leur responsabilité. La cour relève cependant que l'associé, auteur des appelants, était resté taisant et inactif tant avant qu'après le décès de son coassocié gérant, et même après la cessation d'activité de la société survenue de son vivant.

Elle en déduit que ce silence prolongé et cette absence de toute réclamation s'analysent en un consentement à la situation, lequel fait obstacle à ce que ses héritiers puissent aujourd'hui agir en son nom. La cour retient à ce titre que ce que le défunt a approuvé de son vivant, ses héritiers ne sauraient le contester après sa mort.

Concernant la demande indemnitaire, la cour écarte toute faute des intimés, dès lors que la fermeture de l'établissement est intervenue alors que l'auteur des appelants était encore en vie et n'avait pas manifesté sa volonté de poursuivre la société. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

En matière d'éviction pour démolition et reconstruction, la Cour d'appel de commerce de Marrakech était saisie de la contestation d'un jugement ayant ordonné le départ du preneur. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande d'éviction et fixé une indemnité provisionnelle ainsi qu'une indemnité d'éviction complète.

L'appelant soulevait, d'une part, son défaut de qualité à défendre, l'action ayant été dirigée contre un centre d'enseignement dépourvu de personnalité morale et non contre l'association dont il dépend. D'autre part, il invoquait l'irrecevabilité de la demande faute pour le bailleur d'avoir produit un permis de construire valide avant l'introduction de l'instance.

La cour écarte le moyen tiré du défaut de qualité, dès lors que le preneur avait contracté en son nom propre sans jamais notifier au bailleur sa dépendance à l'égard d'une association. Elle rejette également l'irrecevabilité, considérant que la production du permis de construire en cours d'instance ne cause aucun grief au preneur dès lors qu'il est valable au moment où le juge statue.

Sur le fond, la cour procède à une réévaluation des indemnités sur la base d'une expertise judiciaire qu'elle homologue. Elle retient que l'indemnité d'éviction doit inclure la valeur des éléments exploités dans des constructions édifiées sans autorisation d'urbanisme, dès lors que celles-ci génèrent un chiffre d'affaires déclaré et que leur régularité relève de la compétence des autorités administratives et non du juge commercial.

La Cour d'appel de commerce de Marrakech réforme donc le jugement entrepris en ce qu'il a fixé les montants de l'indemnité provisionnelle et de l'indemnité d'éviction, qu'elle augmente substantiellement, et le confirme pour le surplus.

Saisi d'un appel portant sur l'évaluation d'une indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, le tribunal de commerce avait alloué au preneur une indemnité fondée sur un rapport d'expertise. L'appelant contestait cette évaluation, arguant d'une sous-estimation de la valeur du droit au bail, du défaut de prise en compte des constructions qu'il avait édifiées et de l'insuffisance de l'indemnisation pour perte de clientèle et frais de déménagement.

La cour d'appel de commerce retient que l'expert a correctement appliqué les critères de l'article 7 de la loi 49-16. Elle souligne que les constructions, jugées de nature aléatoire et édifiées sans permis de construire, ne sauraient donner lieu à indemnisation au titre des améliorations.

La cour valide en outre l'évaluation de la perte de clientèle et de la valeur locative, l'expert s'étant fondé, en l'absence de comptabilité régulière, sur le faible chiffre d'affaires déclaré à l'administration fiscale et sur la nature de l'activité exercée. Le jugement allouant l'indemnité d'éviction est par conséquent confirmé.

Saisi d'un double appel relatif à un trouble de jouissance dans le cadre d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce examine l'imputabilité des nuisances affectant un local à usage de boulangerie. Le tribunal de commerce avait condamné le bailleur à réaliser des travaux de ventilation, à isoler une cheminée et à verser des dommages-intérêts au preneur.

En appel, le débat portait sur l'origine des désordres, le preneur reprochant au bailleur des constructions obstruant l'aération tandis que ce dernier imputait les nuisances à des aménagements non conformes du preneur. La cour censure le raisonnement du premier juge pour motivation insuffisante, lui reprochant d'avoir fondé sa décision sur une seconde expertise sans justifier l'éviction de la première et d'avoir prononcé une condamnation à des travaux de manière vague et inapplicable.

Statuant à nouveau, la cour écarte la seconde expertise et retient que le trouble de jouissance est caractérisé par les constructions du bailleur qui obstruent l'accès à la cheminée, en violation des clauses du bail. Elle juge cependant que l'obligation d'isoler ladite cheminée incombe au preneur en sa qualité d'exploitant.

La cour confirme par ailleurs le montant des dommages-intérêts alloués, faute pour le preneur de justifier d'un préjudice supérieur par la production de documents comptables probants. Le jugement est en conséquence réformé, condamnant le bailleur à la démolition des ouvrages litigieux pour rétablir l'accès et déchargeant ce dernier de l'obligation d'isolation.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé ayant rejeté une demande d'arrêt de travaux, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de l'urgence justifiant une telle mesure. Le bailleur d'un terrain soutenait que la présence de matériaux et le creusement de fondations par le preneur suffisaient à caractériser le commencement d'une construction non autorisée et le péril imminent.

La cour rappelle que l'intervention du juge des référés pour ordonner l'arrêt de travaux, en application des articles 21 de la loi instituant les juridictions de commerce et 149 du code de procédure civile, est subordonnée à la preuve d'actes de construction en cours d'exécution. Or, la cour relève que les procès-verbaux de constat versés aux débats, y compris celui produit par l'appelant, décrivent des ouvrages déjà réalisés, tels qu'un fossé et la mise en place de béton, mais n'établissent pas la poursuite actuelle des travaux.

Faute pour le bailleur de démontrer l'existence d'un péril imminent découlant d'une activité de construction effective et non de simples préparatifs ou d'ouvrages achevés, la demande ne présente pas le caractère d'urgence requis. L'ordonnance entreprise est par conséquent confirmée.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction fondée sur des modifications non autorisées des lieux loués, la cour d'appel de commerce examine les conditions de la résiliation du bail commercial au visa de l'article 8 de la loi n° 49-16. Le bailleur soutenait que toute modification sans son autorisation constituait un motif grave d'éviction, indépendamment de son incidence sur la solidité de l'immeuble.

La cour rappelle que pour justifier l'éviction sans indemnité, les changements doivent non seulement être non autorisés, mais également nuire à la construction, affecter sa sécurité ou augmenter ses charges. Or, elle retient sur la base du rapport d'expertise que les constructions extérieures litigieuses avaient été démolies par les autorités et que les modifications intérieures, consistant en un simple déplacement du comptoir et la suppression de cloisons non porteuses, n'affectaient nullement la sécurité de l'immeuble.

La cour ajoute qu'en l'absence d'état des lieux d'entrée, le bailleur ne rapporte pas la preuve que ces modifications, dont la date est indéterminée, sont imputables à la preneuse qui prétendait avoir loué le bien en l'état. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

La cour d'appel de commerce qualifie de bail commercial, soumis à la loi n° 49-16, la location d'un terrain nu à une société qui y expose ses produits à la vente. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du bailleur en résolution du bail et en expulsion du preneur.

L'appelant soutenait que le bail devait être régi par le droit commun des obligations et que les constructions non autorisées édifiées par le preneur justifiaient l'application de la clause résolutoire. La cour écarte ce moyen en retenant que la destination commerciale de la location emporte application du régime spécial des baux commerciaux.

Elle juge ensuite, au visa de l'article 8 de la loi n° 49-16, que si des constructions ont bien été édifiées sans autorisation, elles ne sont pas de nature à porter atteinte à la sécurité de l'immeuble ni à augmenter les charges du bailleur. La cour relève en outre que l'existence d'une décision pénale ordonnant la démolition desdites constructions suffit à purger l'infraction sans justifier la résolution du bail.

Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction, la cour d'appel de commerce se prononce sur les manquements du preneur à un bail commercial tenant à un changement d'activité et à des modifications des lieux loués. Le bailleur soutenait que le changement de l'activité de menuiserie en vente de meubles d'occasion et l'édification d'une construction non autorisée constituaient des motifs graves justifiant la résiliation du bail sans indemnité.

La cour écarte le moyen tiré du changement d'activité en retenant qu'en l'absence de contrat de bail écrit spécifiant l'activité autorisée, le preneur demeure libre de déterminer la nature de son commerce. Concernant les modifications matérielles, la cour s'appuie sur le rapport d'expertise pour constater que la construction litigieuse, bien qu'irrégulière, n'affecte ni la sécurité de l'immeuble ni n'augmente ses charges, conditions cumulatives exigées par l'article 8 de la loi n° 49-16.

La cour relève en outre qu'il n'est pas établi que ladite construction empiète sur la propriété du bailleur plutôt que sur le domaine public. Faute pour le bailleur de rapporter la preuve que les changements invoqués portent atteinte à la sécurité du bâtiment, le jugement de première instance est confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en résiliation d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce examine les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire au regard du droit applicable. Le tribunal de commerce avait écarté la demande en se fondant sur la loi 49-16.

La cour réforme ce raisonnement en retenant que la relation locative, d'une durée inférieure à deux ans, ne relève pas du statut des baux commerciaux mais du droit commun du code des obligations et des contrats. Elle juge cependant que le défaut de paiement du loyer n'est pas caractérisé, dès lors que l'offre réelle faite à l'adresse du bailleur et suivie d'une consignation suffit à purger la mise en demeure, sans qu'une remise personnelle soit requise.

De même, le manquement relatif au paiement des charges est écarté, le preneur ayant régularisé sa situation dans le délai contractuel de quinze jours suivant la mise en demeure. Enfin, le grief tiré de la réalisation de travaux non autorisés est rejeté, faute pour le bailleur d'avoir identifié avec précision la nature des constructions litigieuses dans son interpellation, ce qui a empêché la cour d'en contrôler la licéité.

Le jugement est par conséquent confirmé en son dispositif, par substitution de motifs quant au droit applicable.

Saisi d'une action en reddition de comptes et en paiement de bénéfices intentée par les héritiers d'un associé contre les héritiers de l'associé gérant d'une société en participation, la cour d'appel de commerce examine le point de départ du droit aux fruits pour les ayants droit. Le tribunal de commerce avait rejeté l'ensemble des demandes, faute de preuve de l'existence de bénéfices distribuables pour la période réclamée.

Les appelants soutenaient que le premier juge avait écarté à tort les preuves de la réalisation de bénéfices antérieurs à la cessation d'activité et s'était contredit en reconnaissant l'existence de la société tout en niant leur droit aux fruits. La cour relève que l'activité sociale avait cessé avant même le décès de l'auteur des demandeurs et que ce dernier n'avait, de son vivant, formulé aucune réclamation à ce titre.

Dès lors, la cour retient que le droit des héritiers à réclamer des bénéfices ne pouvait naître qu'à compter de la dévolution successorale, période durant laquelle l'activité était déjà interrompue. Elle en déduit que les expertises judiciaires, ayant conclu à l'absence de revenus pour la période pertinente, n'étaient pas erronées et que le jugement n'était pas contradictoire.

Par voie de conséquence, la cour écarte également la demande de dommages et intérêts faute de préjudice avéré, ainsi que la revendication de la propriété exclusive du droit au bail, lequel constitue un actif indivis entre tous les héritiers. Le jugement entrepris est confirmé en toutes ses dispositions.

En matière de location-gérance de fonds de commerce, la cour d'appel de commerce était saisie de la résolution d'un contrat d'exploitation d'une station-service pour manquements graves du gérant-mandataire. Le tribunal de commerce avait prononcé la résolution du contrat et l'expulsion du preneur.

L'appelant contestait les manquements, invoquant d'une part son incarcération comme un cas de force majeure justifiant la délégation de la gérance à un tiers, et d'autre part l'applicabilité d'un accord sectoriel de 1997 gelant les clauses de résiliation. La cour écarte ces moyens en retenant que le caractère intuitu personae du contrat interdisait toute substitution dans la gérance sans l'accord écrit et préalable du bailleur, peu important la cause de l'absence du gérant.

Elle relève en outre que la rupture de l'approvisionnement exclusif et l'achat de produits auprès de tiers, établis par constats d'huissier, constituaient des violations substantielles des obligations contractuelles. S'agissant de l'accord sectoriel, la cour juge qu'il ne s'applique qu'à la transmission du contrat aux héritiers en cas de décès et non à la résolution pour faute, laquelle demeure régie par le droit commun des contrats et les clauses résolutoires stipulées.

Faisant droit à l'appel incident du bailleur, la cour condamne également le gérant au paiement des redevances échues en cours d'instance. Le jugement est par conséquent confirmé dans son principe et réformé sur le quantum des condamnations pécuniaires.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la qualification des aménagements réalisés par un preneur dans les lieux loués et sur le caractère prématuré d'une action en remise en état initiée par le bailleur en cours de bail. Le tribunal de commerce avait déclaré la demande irrecevable.

L'appelant soutenait que les travaux, consistant en l'édification de structures et l'installation de panneaux solaires, constituaient des modifications substantielles prohibées par le contrat, lequel intégrait le plan architectural d'origine, et non de simples équipements démontables. La cour écarte ce moyen en se fondant sur une clause du bail autorisant expressément le preneur à installer des équipements et matériels démontables, à charge pour lui de les retirer à ses frais à la fin du contrat.

Elle retient que les aménagements litigieux, bien qu'importants, revêtent le caractère d'installations démontables et ne sauraient être qualifiés de constructions permanentes modifiant la substance de l'immeuble. Dès lors, la cour considère que la demande de remise en état est prématurée tant que le bail n'est pas arrivé à son terme, l'obligation de restitution en l'état initial n'étant exigible qu'à la fin de la relation contractuelle.

Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

Saisi d'un double appel portant sur la validation d'un congé pour démolition et reconstruction et sur le montant de l'indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce se prononce sur les critères d'évaluation du fonds de commerce et la régularité formelle du congé. Le tribunal de commerce avait validé le congé tout en fixant une indemnité contestée par le bailleur comme étant excessive et par le preneur comme étant insuffisante.

Le bailleur soulevait l'irrégularité de l'identification des héritiers du preneur et le caractère disproportionné de l'indemnité, tandis que le preneur contestait la validité du congé qui mentionnait à tort une demande de résiliation et soutenait que le défaut de paiement de l'indemnité provisionnelle interdisait l'action en validation. La cour écarte les moyens des deux parties, retenant que la mention erronée de la résiliation ne vicie pas le congé dès lors que son motif et son fondement légal sont clairs, et que le paiement de l'indemnité provisionnelle n'est une condition que de l'exécution de l'expulsion et non de la recevabilité de l'action.

Sur le fond, après avoir ordonné une nouvelle expertise, la cour retient que l'évaluation de l'indemnité doit tenir compte de l'écart considérable entre le loyer historique et la valeur locative de marché, peu important l'inertie du bailleur à solliciter des révisions de loyer. La cour souligne que la valeur du fonds de commerce est établie par l'existence d'une clientèle et d'une réputation commerciale, attestées par les déclarations fiscales, indépendamment de l'état prétendument précaire des constructions.

En conséquence, la cour d'appel de commerce confirme le jugement sur le principe de l'éviction mais le réforme sur le quantum de l'indemnité, qu'elle réévalue sur la base du nouveau rapport d'expertise.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction pour modification de la chose louée, la cour d'appel de commerce examine la portée du silence du bailleur face à une violation des clauses du bail. Le tribunal de commerce avait écarté la demande, retenant que l'inaction prolongée du bailleur valait acceptation tacite des aménagements litigieux.

L'appelant soutenait que son silence ne pouvait valoir renonciation à se prévaloir de la clause du bail interdisant toute construction sans son accord écrit exprès. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en retenant que l'écoulement d'une longue période entre la date de conclusion du bail et les premières diligences du bailleur caractérise une approbation implicite des constructions.

Elle relève en outre que les quittances de loyer, non contestées par le bailleur, désignaient les lieux loués comme un "dépôt", ce qui suppose l'existence de constructions et contredit la thèse d'une location de terrain nu. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour manquement du preneur à ses obligations, le tribunal de commerce avait validé le congé et ordonné l'expulsion au motif de l'édification de constructions non autorisées. L'appelant soutenait que les aménagements étaient précaires et contestait les conclusions du rapport d'expertise judiciaire, tout en reprochant au premier juge un défaut de motivation pour n'avoir pas répondu à ses moyens ni examiné un procès-verbal de constat qu'il avait produit. La cour d'appel de commerce écarte le grief tiré du défaut de motivation, retenant que la décision du tribunal d'ordonner une expertise valait rejet implicite mais nécessaire des autres éléments de preuve contraires. Sur le fond, la cour s'approprie les conclusions de l'expert judiciaire qui a constaté l'existence de plusieurs constructions, dont un sanitaire édifié en ciment et briques, et relevé que ces ouvrages ne pouvaient être déplacés sans être endommagés. La cour considère dès lors que la violation de la clause du bail interdisant toute construction sans l'accord du bailleur est établie. Le jugement entrepris est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé ayant rejeté une demande de suspension de saisie immobilière, la cour d'appel de commerce se prononce sur les droits d'un constructeur de bonne foi sur le terrain d'autrui face au créancier hypothécaire du propriétaire inscrit. L'appelant soutenait que l'action au fond qu'il avait engagée pour faire valoir ses droits sur la construction justifiait la suspension des mesures d'exécution diligentées par le créancier. La cour écarte ce moyen au motif que les droits du créancier hypothécaire, fondés sur les inscriptions du titre foncier, priment sur la situation de fait du constructeur en application du principe de l'inopposabilité des droits non inscrits. Elle retient que l'action intentée par le constructeur, fondée sur les dispositions du code des droits réels relatives à la construction sur le terrain d'autrui, ne peut aboutir qu'à une indemnisation pour la valeur des constructions et non à la revendication de la propriété du fonds. Dès lors, l'instance au fond est sans incidence sur le droit du créancier de poursuivre la vente du bien grevé, lequel constitue son gage. L'ordonnance de référé est en conséquence confirmée.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé ayant rejeté une demande d'expulsion pour péril, la cour d'appel de commerce se prononce sur la caractérisation de l'urgence. Le tribunal de commerce avait jugé la demande irrecevable au motif que le bailleur ne produisait pas l'arrêté de péril imposant une démolition totale. L'appelant soutenait que la preuve du danger imminent résultait suffisamment d'un arrêté municipal et de rapports d'expertise versés aux débats. La cour retient que l'arrêté administratif invoqué, loin d'ordonner la démolition de l'immeuble, ne prescrivait que son confortement général et la démolition des seules constructions situées en toiture. Elle en déduit qu'une telle mesure, distinguant le renforcement de la structure principale de la démolition d'annexes, ne suffit pas à caractériser le péril grave et imminent sur l'ensemble de l'édifice qui seul justifierait une mesure d'expulsion en référé du local commercial situé au rez-de-chaussée. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualification des travaux effectués par le preneur d'un local commercial et leur aptitude à justifier la résiliation du bail pour faute grave. Le tribunal de commerce avait annulé le congé fondé sur de prétendues modifications des lieux loués et rejeté la demande d'expulsion du bailleur. L'appelant soutenait que les travaux, réalisés sans son autorisation en violation d'une clause expresse du bail, constituaient des modifications substantielles et que le preneur avait en outre empiété sur une parcelle voisine. S'appuyant sur les conclusions d'une nouvelle expertise judiciaire ordonnée après renvoi, la cour retient que les constructions ajoutées, qualifiées de légères, constituent des aménagements nécessaires à l'exploitation d'un établissement scolaire et n'affectent ni la sécurité ni la solidité de l'immeuble. La cour relève également que le preneur occupe une surface inférieure à celle prévue au contrat et que l'espace extérieur prétendument annexé est un parking public. Elle en déduit que les travaux litigieux ne sauraient être qualifiés de modifications substantielles constituant un motif grave et légitime de résiliation. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour modification non autorisée des lieux loués, le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur et ordonné l'expulsion du preneur. L'appelant soutenait que les constructions litigieuses, nécessaires à l'exercice de son activité commerciale, avaient été réalisées avec le consentement au moins implicite du bailleur. La cour d'appel de commerce retient que le consentement implicite du bailleur est caractérisé dès lors que celui-ci a lui-même sollicité une autorisation administrative pour certains travaux et n'a jamais contesté les constructions pendant de nombreuses années. La cour relève en outre que le bailleur, en ayant engagé une précédente action en expulsion pour un autre motif sans jamais invoquer lesdites modifications, est réputé les avoir tacitement acceptées. Elle ajoute que les aménagements étaient par ailleurs rendus nécessaires par la nature de l'activité commerciale prévue au contrat, à savoir la fabrication et la vente de matériaux de construction. Le jugement est par conséquent infirmé et la demande de résiliation du bail rejetée.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial portant sur un terrain nu et l'expulsion du preneur, la cour d'appel de commerce devait déterminer si les aménagements réalisés par ce dernier constituaient une modification non autorisée de la chose louée. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande du bailleur en considérant que l'édification de constructions en dur constituait un manquement contractuel. L'appelant soutenait pour sa part que la destination commerciale des lieux et l'engagement du bailleur de l'assister dans l'obtention des autorisations administratives valaient consentement implicite aux aménagements nécessaires à l'exploitation. La cour retient que l'obligation contractuelle du bailleur d'aider le preneur à obtenir une autorisation de clôture et de raccordement électrique emporte une approbation des aménagements indispensables à l'activité de vente de matériaux de construction. Elle relève en outre, au visa de l'article 8 de la loi n° 49-16, que la résiliation pour modification des lieux est subordonnée à la preuve d'une atteinte à la solidité du bien. Faute pour le bailleur de démontrer que les constructions litigieuses, de simples murs surmontés de tôle, portaient préjudice à l'immeuble, le manquement justifiant l'expulsion n'est pas caractérisé. Le jugement est par conséquent infirmé et la demande de résiliation rejetée.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en résolution d'un bail commercial portant sur un terrain nu, la cour d'appel de commerce examine les manquements contractuels imputés au bailleur. Le preneur soutenait que l'inexécution de l'obligation de délivrance, en raison de la présence de constructions illicites empêchant les travaux de viabilisation, et le défaut de réalisation de la division du bien loué, encore en indivision, justifiaient la résolution du contrat. La cour écarte ces moyens en retenant que les obstacles invoqués ne caractérisent pas une impossibilité absolue d'exécuter le projet de construction, dès lors que les autorisations administratives ont été délivrées. Elle qualifie l'engagement des bailleurs relatif à la division du bien d'obligation de moyens, dont l'exécution a été initiée, et non d'obligation de résultat dont l'inaccomplissement immédiat justifierait la résolution. La cour rappelle en outre que les frais liés aux travaux de viabilisation, même s'ils incombaient au bailleur, ne pourraient fonder qu'une action en remboursement et non une demande en résolution. En application des dispositions du code de procédure civile, la demande additionnelle en dommages-intérêts formée pour la première fois en appel est déclarée irrecevable. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Saisi en référé d'une demande de sursis à l'exécution d'une mesure d'évacuation d'un local commercial, le premier président de la cour d'appel de commerce examine la nature de l'acte contesté et la compétence pour en connaître. La cour relève que l'évacuation a été ordonnée non par une juridiction judiciaire mais par l'autorité administrative locale, sur le fondement d'un rapport technique constatant l'état de péril de l'immeuble. Elle retient que cette décision, prise en application des dispositions de la loi 16.49 relative aux constructions menaçant ruine et dans l'exercice des pouvoirs de police administrative, ne peut être contestée que devant les juridictions compétentes à cet effet. La cour écarte par ailleurs les moyens du demandeur, considérant que leur réexamen porterait atteinte à l'autorité de la chose précédemment jugée sur ces mêmes points. Dès lors, la demande de sursis à exécution est déclarée recevable en la forme mais rejetée au fond, les dépens demeurant à la charge du demandeur.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel retient que le droit à indemnisation du preneur, qui a édifié des constructions sur le bien loué avec l'autorisation écrite du bailleur initial, constitue une charge grevant l'immeuble qui se transmet à l'acquéreur subséquent. Ayant souverainement constaté, sur la base des termes du contrat de bail et des titres de propriété décrivant le bien comme un terrain nu, que les constructions avaient été réalisées par le preneur après la conclusion du bail, la cour d'appel en déduit exactement que l'acquéreur est tenu de l'indemniser.

Elle exerce en outre son pouvoir souverain d'appréciation en se fondant sur un rapport d'expertise pour fixer le montant de l'indemnité, qu'elle peut ajuster sans être tenue par les factures des travaux.

Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, pour fixer le montant d'une indemnité d'éviction, adopte les conclusions d'un rapport d'expertise dès lors que l'appelant s'est limité à contester la prise en compte des constructions édifiées par le preneur, sans discuter les autres éléments d'appréciation retenus par l'expert, ce dont il résulte qu'elle n'était pas tenue d'ordonner une nouvelle expertise. Est irrecevable, car nouveau et mélangé de fait et de droit, le moyen qui critique pour la première fois devant la Cour de cassation l'incompétence de l'expert désigné pour évaluer le préjudice subi par le preneur commercial.

Saisie sur renvoi après une première cassation d'un litige portant sur la validité d'un congé fondé sur plusieurs motifs, la cour d'appel est tenue d'examiner l'ensemble des griefs invoqués par le bailleur à l'appui de son congé et qui n'ont pas été tranchés par l'arrêt de cassation. Encourt dès lors la cassation pour défaut de base légale, l'arrêt qui omet de répondre aux moyens du bailleur tirés du non-paiement des loyers et de la jonction non autorisée d'un local voisin au bien loué, alors même que le premier arrêt de cassation ne portait que sur le motif relatif au changement d'activité.

Encourt la cassation, pour violation de la force obligatoire du contrat, l'arrêt d'une cour d'appel qui valide un congé notifié au preneur à son siège social, alors que le contrat de bail désignait une adresse spécifique pour toute notification y afférente. Dès lors que les avenants ultérieurs n'ont modifié cette élection de domicile que pour la seule et unique procédure de révision du loyer, le congé, acte relatif à la fin du contrat, devait être signifié à l'adresse initialement et généralement convenue.

En jugeant valable la notification au siège social, la cour d'appel a dénaturé la commune intention des parties.

Ayant souverainement constaté, par une interprétation des clauses claires et précises du contrat de bail commercial, que celui-ci ne portait que sur les locaux expressément désignés et non sur une cour adjacente ou sur une porte intérieure donnant accès aux parties communes de l'immeuble, une cour d'appel en déduit à bon droit que l'utilisation de ces espaces par le preneur constitue un empiètement sur les droits du bailleur. Justifie ainsi légalement sa décision la cour d'appel qui, retenant le préjudice causé aux habitants en termes de tranquillité et de sécurité, ordonne la remise des lieux en leur état initial par la démolition des constructions non autorisées et la condamnation de la porte, en application du principe de la force obligatoire du contrat.

C’est à bon droit qu’une cour d’appel retient que la qualité de bailleur, qui n’exige pas celle de propriétaire de l’immeuble loué, suffit pour fonder une action en expulsion et peut être prouvée par tous moyens, notamment par le contrat de bail initial et les actes de vente successifs ayant transmis cette qualité aux demandeurs. Ayant par ailleurs constaté, sur la base d’un arrêté administratif de démolition fondé sur des rapports d’expertise, que l’immeuble menaçait ruine, la cour d’appel, dans l’exercice de son pouvoir souverain d’appréciation des preuves, n’est pas tenue d’ordonner une nouvelle expertise judiciaire et peut légalement prononcer l’expulsion du preneur.

En application de l’article 18 de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux, le bailleur qui donne congé à son preneur en vue de démolir et reconstruire l’immeuble loué doit justifier d’un permis de construire en cours de validité. C’est dès lors à bon droit qu’une cour d’appel, ayant constaté que le permis de construire produit par le bailleur était expiré à la date de la réception du congé par le preneur, en a déduit que le congé était invalide, la durée de la procédure judiciaire ultérieure étant sans incidence sur la péremption dudit permis.

Ayant souverainement apprécié l'ensemble des éléments de preuve, y compris les rapports d'expertise, pour déterminer la surface et la durée réelles de l'occupation illicite d'un terrain, la cour d'appel en a exactement déduit, en application des dispositions de l'article 264 du Dahir des obligations et des contrats, le montant de l'indemnité propre à réparer le préjudice subi par le propriétaire. En statuant ainsi, sans être liée par les conclusions chiffrées des experts, la cour d'appel n'a fait qu'exercer son pouvoir de contrôle sur les expertises et n'a pas violé les dispositions des articles 64 et 66 du Code de procédure civile, son appréciation ne s'analysant pas en une décision fondée sur sa connaissance personnelle des faits.

Ayant souverainement constaté, sur la base d'un faisceau d'indices concordants comprenant un rapport d'expertise, les déclarations des parties et un acte de partage successoral, que le local litigieux, bien que disposant d'une entrée distincte, faisait partie intégrante d'un ensemble commercial unique donné à bail au preneur, une cour d'appel en déduit à bon droit que la demande d'expulsion pour occupation sans droit ni titre doit être rejetée. L'appréciation d'un tel acte de partage comme élément de preuve, bien que le preneur n'y soit pas partie, relève du pouvoir souverain des juges du fond et ne viole pas le principe de l'effet relatif des contrats.

Saisie d’une requête en interprétation, la Cour d’appel de commerce précise la portée d’une décision antérieure ayant ordonné la mainlevée de restrictions inscrites sur un titre foncier dans le cadre d’une procédure collective. La Cour juge que lorsque le dispositif d’un arrêt est formulé de manière générale et paraît ambigu, il doit être interprété à la lumière de ses motifs, qui en constituent le soutien nécessaire. Ainsi, une mesure de mainlevée d’inscriptions, telles qu’une clause d’incessibilité et des obligations issues d’un cahier des charges, prononcée afin de permettre l’exécution d’un plan de continuation, ne peut avoir une portée excédant la finalité de ce plan. Par conséquent, la radiation de ces charges doit être strictement limitée aux seules fractions de l’immeuble sur lesquelles les constructions prévues par le plan ont été édifiées et pour lesquelles un permis d’habiter a été délivré, à l’exclusion des parties du titre foncier non affectées par l’exécution des obligations du plan de redressement.

La Cour d’appel de commerce confirme une ordonnance de référé prononçant l’expulsion d’un entrepreneur d’un chantier et autorisant le maître d’ouvrage à poursuivre les travaux, retenant la compétence du juge des référés lorsque les conditions d’urgence et d’absence de préjudice au fond sont réunies. L’urgence est caractérisée par le préjudice actuel résultant de l’interruption des travaux, tandis que l’absence de préjudice au fond est établie par l’existence d’un rapport d’expertise judiciaire qui, en déterminant précisément l’état d’avancement des ouvrages, leur valeur, les malfaçons et le coût de leur reprise, préserve les droits des parties pour l’instance au fond. Une telle expertise, en cristallisant la situation technique et comptable, permet au juge des référés de prendre une mesure conservatoire sans empiéter sur la compétence du Tribunal de commerce saisi du litige contractuel. La Cour rappelle en outre qu’une demande d’intervention forcée d’un tiers, constituant une demande nouvelle, est irrecevable lorsqu’elle est formée pour la première fois en cause d’appel.

La Cour d’appel de commerce, infirmant une ordonnance du Tribunal de commerce, juge qu’il est loisible pour un débiteur de solliciter le transfert d’une saisie conservatoire d’un bien immobilier à un autre, dès lors que la valeur du bien de substitution est jugée suffisante pour garantir le montant de la créance alléguée. Pour apprécier cette suffisance, les juges du fond se fondent sur une expertise judiciaire évaluant le bien proposé et tiennent compte du caractère disproportionné de la mesure initiale, notamment lorsque d’autres biens du débiteur font déjà l’objet de saisies pour la même créance. La décision consacre ainsi le principe selon lequel le droit de saisie du créancier doit s’exercer sans abus, permettant au juge d’ordonner une substitution d’assiette de la garantie afin d’éviter de paralyser inutilement l’activité économique du débiteur, tout en préservant intégralement les droits du créancier. Une telle substitution peut être ordonnée même si le montant de la créance est encore contesté dans le cadre de l’instance au fond.

Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, pour retenir la responsabilité civile d'un fournisseur d'électricité, relève que ce dernier a raccordé au réseau des constructions édifiées sur le terrain d'autrui sans l'autorisation du propriétaire et après avoir été dûment averti par celui-ci de l'occupation illégale des lieux. En effet, un tel agissement constitue une faute ayant causé au propriétaire un préjudice consistant en la privation de l'exploitation de son bien, engageant ainsi la responsabilité de son auteur.

Ayant relevé, par une interprétation souveraine des clauses du bail commercial et de son avenant, que le preneur était contractuellement autorisé à réaliser tous les travaux de quelque nature que ce soit, y compris des modifications et des constructions nouvelles, sans l'accord du bailleur, et constaté que ce dernier ne rapportait pas la preuve que les travaux effectués par le preneur avaient porté atteinte à la solidité de l'immeuble ou l'exposaient à un danger, c'est à bon droit qu'une cour d'appel rejette la demande d'éviction fondée sur la réalisation de changements substantiels dans les lieux loués.

Une cour d'appel rejette à bon droit la demande d'éviction d'un preneur à bail commercial pour modification des lieux loués en se fondant sur son appréciation souveraine des éléments de preuve versés aux débats. Ayant constaté, au vu de rapports d'expertise antérieurs aux faits allégués et de pièces administratives dont il a été ultérieurement demandé la révision par l'autorité émettrice, que les constructions litigieuses préexistaient à la période des faits reprochés au preneur, elle en déduit exactement que la preuve de la modification des lieux par ce dernier n'est pas rapportée.

Une telle appréciation des faits et de la valeur probante des documents, dès lors qu'elle est motivée et exempte de dénaturation, échappe au contrôle de la Cour de cassation.

Encourt la cassation, pour défaut de base légale, l’arrêt d’une cour d’appel qui, pour rejeter la demande d’éviction d’un locataire d’un terrain nu où des tiers avaient édifié des constructions anarchiques, se borne à retenir l’absence de preuve que le locataire ait lui-même procédé aux constructions ou les ait autorisées.

Il incombait en effet à la cour d’appel de rechercher si l’abandon du bien par le locataire, permettant l’installation de tiers et l’édification de ces constructions, ne constituait pas un manquement à son obligation de conservation, et, par conséquent, un motif sérieux d’éviction au sens de l’article 26 de la loi n° 49-16.

Il résulte des énonciations de l’arrêt attaqué que la demanderesse a conclu avec une société étrangère un contrat de construction portant sur deux immeubles édifiés sur une parcelle immatriculée. Cette société a obtenu un financement garanti par une hypothèque de premier rang consentie au profit d’un établissement bancaire sur le terrain nu. La société ayant cessé les travaux et quitté le territoire, l’immeuble a été vendu sur saisie immobilière à l’initiative du créancier hypothécaire. La demanderesse a sollicité l’annulation du procès-verbal de vente, soutenant que celle-ci avait porté sur des constructions non comprises dans le gage.

Par jugement confirmé par arrêt, les juges du fond ont rejeté la demande. Ils ont retenu que l’hypothèque s’étend, en vertu de l’article 517 du Dahir formant des obligations et des contrats, à ce qui est incorporé au sol, sauf stipulation contraire, et que la vente a porté sur le bien tel qu’il existait au moment de la saisie. Ils ont ajouté que la contestation relative aux modalités de la vente avait déjà été tranchée par un précédent arrêt devenu définitif, auquel était attachée l’autorité de la chose jugée au sens de l’article 450 du même code.

La Cour de cassation rejette le pourvoi. Elle retient, d’une part, que le moyen tiré de l’absence de justification du fondement juridique de la décision ne saurait prospérer dès lors que l’arrêt énonce que la demande de nullité portait sur des éléments déjà couverts par une précédente décision définitive, et, d’autre part, que le grief relatif à la distinction entre le sol hypothéqué et les constructions réalisées par un tiers relève de l’appréciation souveraine des juges du fond. Elle écarte enfin les moyens critiquant les modalités de publicité de la vente, dès lors que la cour d’appel a constaté l’absence de vice de procédure et l’absence de démonstration d’un préjudice.

La Cour de cassation a été saisie d’un pourvoi contre un arrêt de la cour d’appel ayant infirmé un jugement de première instance relatif à la validité d’une vente forcée d’un bien immobilier. L’entreprise de construction contestait cette vente aux enchères, au motif qu’elle incluait irrégulièrement les constructions qu’elle avait édifiées sur le terrain hypothéqué.

Sur le premier moyen, la requérante soutenait que la vente excédait l’assiette initiale de l’hypothèque consentie à la banque. La Cour de cassation a reconnu que la motivation fondée sur l’article 517 du Dahir formant Code des obligations et des contrats était critiquable, mais a jugé déterminante la motivation alternative de la cour d’appel tirée de l’autorité de la chose jugée, issue d’un précédent arrêt non contesté spécifiquement par la requérante. Ainsi, elle a estimé que cette motivation suffisait à rejeter ce moyen.

Sur le second moyen, la requérante reprochait à l’arrêt attaqué de s’être focalisé à tort sur la régularité des procédures de vente aux enchères plutôt que sur l’annulation du procès-verbal de vente. La Cour de cassation a toutefois relevé que la cour d’appel avait expressément examiné et validé la régularité de ce procès-verbal, en écartant au passage les allégations de dol et de tromperie formulées par la requérante.

La Cour de cassation a, par conséquent, rejeté le pourvoi, confirmant ainsi l’arrêt de la cour d’appel validant la vente.

Une société à responsabilité limitée a interjeté appel d’un jugement de première instance la condamnant à payer des sommes d’argent à une banque et rejetant ses demandes en faux incident, en dommages et intérêts et en expertise.

La Cour d’appel a confirmé le jugement de première instance, rejetant l’ensemble des arguments de l’appelante. Elle a considéré que la demande de faux incident était sans objet, que la clause contractuelle litigieuse avait déjà été jugée et que la SARL, du fait de la résolution du contrat de gestion pour manquement à ses obligations, ne pouvait prétendre à aucune indemnisation. La Cour a également rappelé l’importance pour les sociétés commerciales de tenir une comptabilité régulière et a précisé les conditions de recevabilité de l’expertise judiciaire.

Par cette décision, la Cour d’appel a rappelé la rigueur des règles de droit et de procédure applicables aux litiges commerciaux, notamment en matière de preuve comptable, d’autorité de la chose jugée et d’expertise judiciaire.

Saisi en référé, le juge administratif a ordonné l’arrêt des travaux entrepris sur un terrain privé sans autorisation des propriétaires. Il a retenu que l’absence de toute procédure d’expropriation et la violation manifeste du droit de propriété justifiaient son intervention. L’atteinte matérielle ainsi caractérisée était constitutive d’une usurpation grave, l’empêchant d’être qualifiée de mesure administrative légitime.

Le juge des référés, compétent pour intervenir en cas d’atteinte manifeste au droit de propriété, a estimé que le fait d’empêcher les propriétaires d’exercer leurs droits sur leur bien, combiné à la réalisation de travaux de terrassement et de démolition sans autorisation ni respect des procédures d’expropriation pour cause d’utilité publique, constituait une violation grave du droit constitutionnel de propriété.

Bien que la commune niât son implication directe, le tribunal a estimé qu’il lui appartenait d’identifier l’auteur des travaux et d’en assurer la cessation. L’exécution provisoire a été ordonnée, mais la demande d’astreinte a été rejetée comme prématurée. Les frais ont été mis à la charge de la commune.

En application des articles 2 et 62 du dahir du 12 août 1913 sur l'immatriculation foncière, le titre foncier a un caractère définitif et constitue le point de départ unique des droits réels et des charges foncières qui y sont inscrits. Dès lors, c'est à bon droit qu'une cour d'appel retient que l'inscription sur le titre foncier de la propriété d'un immeuble en indivision entre plusieurs personnes constitue la preuve irréfragable de leurs droits respectifs tant sur le terrain que sur les constructions qui y sont édifiées. Ayant constaté que les parties étaient inscrites comme propriétaires indivis de l'immeuble, la cour d'appel en a exactement déduit que l'une d'elles ne pouvait se prévaloir de documents financiers pour prouver avoir financé seule les constructions et remettre ainsi en cause les droits de son co-indivisaire reconnus par le titre foncier.

L’exercice du droit de préemption sur un immeuble immatriculé prend effet à compter de la date d’enregistrement de la vente au titre foncier, et non de la date de l’acte d’achat initial. Il a été jugé que la validité de l’identité du préempté est déterminante, celle-ci devant correspondre rigoureusement aux informations figurant sur les documents du Conservateur des hypothèques.

S’agissant des améliorations apportées à l’immeuble, seul le coût des améliorations réalisées après l’enregistrement du droit de préemption au titre foncier est à la charge du préempteur. Les constructions ou aménagements effectués antérieurement à cette date ne sont pas opposables au préempteur.

En outre, l’inscription d’une prénotation au titre foncier, telle que prévue par l’article 85 du Dahir relatif à l’immatriculation foncière, constitue une mesure conservatoire destinée à garantir un droit éventuel. Elle ne marque pas le point de départ du délai d’exercice du droit de préemption, ce dernier ne pouvant s’exercer sur un droit encore incertain. Le délai de préemption court uniquement à partir de la date d’enregistrement du droit au titre foncier.

La Cour suprême censure l’arrêt d’appel qui, pour invalider un acte de habous et ordonner l’expulsion de son bénéficiaire, a appliqué à tort les règles générales de la publicité foncière prévues par les articles 66 et 67 du Dahir de 1913. Elle rappelle que le régime des biens habous, en vertu de l’article 75 du Dahir du 2 juin 1915, déroge au droit commun et demeure régi par les préceptes spécifiques du droit musulman (Fiqh).

Dès lors, un acte de habous valablement constitué selon ces préceptes est parfait et doit être inscrit sur le titre foncier, quand bien même cette formalité interviendrait après le décès du constituant. L’inscription n’a qu’un effet déclaratif et non constitutif de droit, sa validité n’étant pas affectée par l’absence de publicité foncière, d’autant plus lorsque la possession matérielle et publique par le bénéficiaire est avérée.

L’arrêt est également cassé pour violation de l’article 3 du Code de procédure civile. La cour d’appel a en effet statué ultra petita en se prononçant sur une indemnisation pour les constructions, demande qui n’avait jamais été formulée, alors qu’elle était saisie d’une réclamation portant sur la reconnaissance d’un droit de superficie (zina). Une telle motivation, qui dénature l’objet du litige, équivaut à un défaut de base légale justifiant la cassation.

Encourt la cassation l'arrêt qui, pour rejeter la demande d'un copropriétaire relative à l'usage du toit, retient que celui-ci n'est pas une partie commune, alors qu'il résulte des clauses claires et précises du règlement de copropriété que le toit de l'immeuble est commun aux copropriétaires. En statuant ainsi, la cour d'appel qui, d'une part, a dénaturé ce document et, d'autre part, a omis de statuer sur la demande de démolition des constructions édifiées sur cette partie commune, a privé sa décision de base légale.

Une cour d'appel retient à bon droit que le co-indivisaire d'un terrain, qui est réputé en vertu du droit d'accession propriétaire des constructions qui y sont édifiées, n'a pas à prouver sa participation à leur financement pour demander le partage de l'immeuble. Par conséquent, dès lors que sa qualité de co-propriétaire est établie par un titre, sa demande de licitation du bien, dont l'indivisibilité matérielle a été constatée, est bien fondée.

Ayant constaté que l'acte notarié d'acquisition et les titres fonciers mentionnaient que l'ensemble des co-indivisaires étaient propriétaires et avaient acquitté le prix de vente, une cour d'appel retient à bon droit que la propriété des constructions édifiées sur le terrain leur revient par voie d'accession. Dès lors, elle peut souverainement rejeter la demande en remboursement formée par l'un des co-indivisaires qui, ne parvenant pas à rapporter la preuve que les frais d'acquisition et de construction ont été supportés par ses seuls deniers personnels, ne renverse pas la présomption de propriété découlant desdits titres. Le refus d'ordonner une mesure d'instruction complémentaire relève, en l'absence d'éléments probants suffisants, du pouvoir discrétionnaire des juges du fond.