وبعد المداولة طبقا للقانون.

حيث تقدمت السيدة بديعة (ز.) بواسطة نائبها بمقال استئنافي مؤدى عنه بتاريخ 22/02/2023 تستأنف بمقتضاه الحكم عدد 10818 الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 01/12/2022 في الملف عدد 10164/8205/2022 القاضي برفض الطلب وتحميل رافعه الصائر.

في الشكل :

حيث قدم الاستئناف وفق كافة الشروط الشكلية المتطلبة أجلا وصفة وأداء، مما يتعين التصريح بقبوله شكلا.

في الموضوع :

حيث يستفاد من وثائق الملف ومن محتوى الحكم المطعون فيه أن المستأنفة تقدمت بواسطة نائبها بمقال افتتاحي للدعوى لدى المحكمة التجارية بالدار البيضاء عرضت فيه أنها تمتلك البقعة المقسمة والمستخرجة من الرسم العقاري عدد 64881/C مساحتها نصف هكتار تقع بـ [العنوان]، وقد أبرمت مع المدعى عليها عقد كراء مؤرخ في 28/05/2021 يخص مساحة 456 متر مربع من البقعة المذكورة وذلك لمدة 3 سنوات بسومة قدرها 5.000 درهم وان المدعى عليها اجرت تغييرات جوهرية على مجموع المساحة المكراة وأنشات بها مجموعة من البنايات القصديرية المسقفة دون إذنها وان هذه التغيرات تعتبر خرقا للمقتضيات القانونية في مجال التعمير علاوة على كونها اخلال صريح ببنود العقد المبرم بين الطرفين وان تلك التغيرات سبق إجراء معاينتها من قبل اللجنة المختلطة للسلطة المحلية وأن طرفي العقد انفقا على فسخ الكراء لأي سبب من الأسباب شريطة احترام میعاد ومدة الإشعار بالفسخ والتوصل وبقاء الإنذار بدون جدوى واعتبارا في حالة التوصل اعتبار المكتري محتلا بدون سند وأن العارضة تضررت غاية الضرر من تصرف المدعى عليها، ملتمسة معاينة تحقق الشرط الفاسخ المذكور في البند الثاني من عقد الكراء بناء على الإنذار المسلم للمثل القانوني شخصيا بتاريخ 01/03/2022 والحكم تبعا لذلك بإفراغها هي ومن يقوم مقامها أو بإذنها من البقعة الأرضية التي مساحتها 456 متر مربع والمستخرجة من الرسم العقاري عدد 64881/C الكائنة بـ [العنوان] مع النفاذ المعجل. وأرفقت المقال بعقد كراء، نسخة حكم، أصل إنذار ومحضر تبلیغه ونموذج ج ومحضر معاينة.

وبعد استيفاء الإجراءات المسطرية أصدرت المحكمة الحكم المشار إلى مراجعه ومنطوقه أعلاه وهو الحكم المستأنف.

أسباب الاستئناف

حيث تنعى الطاعنة الحكم الابتدائي انحراف المحكمة في تعليلها عن سياق وجوهر النزاع الذي يبقى خاضعا بالدرجة الأولى إلى المقتضيات القانونية المؤطرة بالقواعد العامة. وان انحراف تعليل المحكمة يتجلى في إسقاط طلبات الطاعنة على قانون خاص وهو القانون رقم 49/16 المتعلق بكراء المحلات التجارية مع العلم ان جوهر الدعوى لا يتعلق بمحل تجاري وانما بكراء انصب على بقعة ارضية. وان المحكمة مصدرة الحكم استقر تعليلها للحكم ورفض طلب المستأنفة على احكام المادة 8 من قانون 49-16 ورتبت عليها آثار بناءا على الشروط المؤطرة لأحكام المادة المذكورة علما أن جوهر هذه الدعوى يختلف تمام الاختلاف عما خلصت اليه المحكمة خصوصا وأنها اشترطت لكي يكون طلبها مؤسسا أن تكون التغييرات المحدثة من شأنها أن تضر بالمحل ولها تأثير على سلامته وسلامة الغير علما أن تأسيس دعوى الطاعنة كان لسببين الأول التغييرات المحدثة والثاني معاينة الشرط الفاسخ الذي لم يحدده طرفي العقد وإنما جعلاه عاما.

إن تبني المحكمة لهذا التعليل بهذا الشكل تكون قد بتت في نازلة بنصوص قانونية لا تنطبق عليها وإنما القانون الواجب تطبيقه على النازلة الحالية هو القواعد العامة المذكورة أحكامها بقانون الالتزامات والعقود وكذا المؤطرة بموجب الفصل 230 منها خصوصا وان الكراء انصب على عقار بمثابة ارض وليس على عقار بمثابة محل وهناك فرق كبير بين الامرين.

كما ان محكمة البداية يبقى لها الحق في النظر في الدعوى المؤطرة في إطار القواعد العامة علاوة على تلك المحددة بموجب مدونة التجارة وكذا بموجب قانون رقم 49-16، مما تكون قد منحت امتيازا للمستأنف عليها، علما ان دورها يجب ان يكون سلبيا في النازلة وإن كان الأمر يسمح للقاضي تطبيق النص القانوني الصحيح والكل في حدود طلبات الأطراف، ثم انه من جهة ثانية فإن المحكمة وما خلصت إليه تكون حملت نص المادة 8 من قانون 49-16 ما لا تطيق وأن الأصل في البث في النازلة يجب ان تطبق عليه أحكام القانون العام وبالضبط الفصل 230 من ق.ل.ع.

وأخيرا وبالرجوع إلى بنود عقد الكراء فإن فسخ هذا الأخير لم يحدد سبب معين وإنما الفسخ يمكن المطالبة به لاي سبب انصرفت فيه رغبة أحد أطرافه إلى الفسخ دون قيد أو شرط ومع كل ذلك فإن الشرط الفاسخ المذكور في إنذار الطاعنة ومقالها يعتبر فسخا جديا ألا وهو التغيير الذي أجري على العقار والذي أضاف له تحملات لا يطيقها.وان وقوع الشرط الفاسخ أيا كان سببه هو من أسباب الفسخ المحدد بين طرفي العقد وان المحكمة لما عللت رفض طلب الطاعنة على أن المستأنف عليها يعطيها القانون 3 أشهر كمهلة لإرجاع الأمور إلى ما كانت عليها لا يمكن ان تطبق على نازلة الحال طالما ان الدعوى لا تتعلق بمحلات تجارية وإنما الدعوى انصب محل التعاقد بشأنها على كراء بقعة ارضية وليس محلا الذي يبقى خاضعا لمقتضيات القانون 49/16 في حين أن الدعوى أسست على القواعد العامة، وفي الأخير ان المستأنف عليها لا تحضر جلسات المحكمة رغم استدعائها ورفضها التوصل وأنها بلغت بالإنذار من أجل الفسخ لتغيير أحدثته في البقعة المكتراة ورغم مرور البقعة المكراة ورغم مرور ما يزيد عن 8 اشهر دون ان تفسخ العقد او تزيل تلك التغييرات رغم صدور حكم بهدم ما تم بناءه تكون قد أخلت بالتزاماتها المحددة في عقد الكراء، وبالتالي فهي في نظر القانون واقعة في حالة مطل الذي نتج عنه تحقق الشرط الفاسخ الموجب للإفراغ، ملتمسة إلغاء الحكم الابتدائي فيما قضى به من رفض الطلب والحكم بعد التصدي بإفراغ المستأنف عليها هي ومن يقوم مقامها أو بإذنها من البقعة الأرضية التي مساحتها 456 متر مربع والمستخرجة من الرسم العقاري عدد 64881/c الكائنة بـ [العنوان] مع النفاذ المعجل بقوة القانون لتحقق الشرط الفاسخ وإعمال القوة العمومية في حالة رفض الإفراغ. مرفقة مقالها بنسخة من الحكم الابتدائي.

وبتاريخ 13/04/2023 أصدرت هذه المحكمة قرارا تمهيديا بإجراء بحث بين الطرفين.

وبناء على ما راج بجلسة البحث.

وبجلسة 06/07/2023 أدلت الطاعنة بواسطة نائبها بمذكرة تعقيب بعد البحث جاء فيها أنه سبق لها أن أدلت بحكم جنحي يدين المستأنف عليها موضوع مخالفة مدونة التعمير وذلك بإقامة بنايات لها أبواب ومسقفة على العقار المكرى لها والذي تعود ملكيته لها، وهذه المخالفة تستوجب فسخ عقد الكراء، مما يثقل كاهل الطاعنة بتحملات إضافية وبالتالي فان الحكم الذي صدر في حق المستأنف عليها والمعاينات المنجزة في هذا الصدد من طرف السلطات الإدارية يعتبر حجة دامغة لوجود هذه التغييرات وصحيحة في مواجهة المكترية طالما ليس هناك منازعة بخصوص كل الوقائع التي ذكرت في الحكم الابتدائي بموجب معاينات ميدانية مرفقة بصور منجزة من طرف أعوان السلطة التي تعتبر جهة إدارية مخول لها انجاز محاضر رسمية. كما صرحت الطاعنة ان البنايات لا زالت قائمة وان المستأنف عليها أزالت جزء منها في حين تبقى بعض من البنايات بل أضافت بنايات أخرى هي موضوع متابعة من طرف السلطات الإدارية فيما هو مرتبط بإثبات المخالفات، علما ان المستأنف عليها لم تبادر إلى تنفيذ مقتضيات الحكم الجنحي، ولم تقم بهدم البنايات رغم منحها أجلا لذلك، ملتمسة إلغاء الحكم الابتدائي فيما قضى به وبعد التصدي القول بإفراغ المستأنف عليها طبقا للملتمسات المذكورة في المقال الاستئنافي.

وبناء على إدراج الملف بجلسة 06/07/2023 ألفي بالملف مذكرة تعقيب بعد البحث للأستاذ (م.) في حين تخلف الأستاذ (إ.) رغم الاعلام، فتقرر اعتبار القضية جاهزة للبت وحجزها للمداولة للنطق بالقرار بجلسة 13/07/2023.

محكمة الاستئناف

حيث عرضت الطاعنة أوجه استئنافها وفق ما سطر أعلاه.

وحيث أسست الطاعنة الإنذار موضوع دعوى الإفراغ على إحداث تغييرات جوهرية على مجموع المساحة المكتراة وإنشاء مجموعة من البيانات القصديرية المسقفة.

وحيث انه ومن اجل تحقيق الدعوى أمرت المحكمة بإجراء بحث حضرت خلالها المستأنفة وصرحت أن المستأنف عليها قامت ببناء بنايات القصدير بالأرض المكراة لها والتي هي عبارة عن أرض عارية وأنها استصدرت حكم عن المحكمة الجنحية قضى على المستأنف عليها بإزالة البنايات إلا أنها قامت مرة أخرى ببناءات عشوائية وانه قام بهدم جزئي للبنايات المشيدة.

وحيت انه وما دامت المستانفة قد اكرت المحل موضوع النزاع للمستانف عليها بصفتها شركة من جل عرض منتجاتها للبيع فهو محل تجاري تطبق عليه مقتضيات قانون 16*49 .

وحيث إنه وإن كانت المادة 8 من قانون 49/16 تنص على انه لا يلزم المكري بأداء أي تعويض للمكتري مقابل الإفراغ في حالة ما إذا أحدث المكتري تغييرات بالمحل دون موافقة المكري، فإنها قرنت ذلك بكون ما قام به المكتري من بناء يضر بالبناية ويؤثر على سلامة البناء أو يرفع من تحملاته، والحال أن ما قامت به المستأنف عليها وباقرار الطاعنة وهو القيام ببنايات قصديرية فوق العين المكتراة بدون رخصة، والتي أدينت من اجلها بمقتضى الحكم الجنحي عدد 1418 في الملف عدد 456/2108/2022 والذي قضى عليها بغرامة نافذة قدرها 20.000 درهم وبهدم ما تم بناؤه بدون رخصة.

وحيث أن ما قامت به المكترية من تغييرات لا تلحق ضررا بالعقار ولا تؤثر على سلامة بنايته أو تضيف تحملات على الطرف المكري خاصة وان الحكم الجنحي المومأ إلى مراجعه أعلاه قضى بإزالتها، وبالتالي يبقى ما تمسكت به الطاعنة من أسباب لا يقوم على أساس وان ما تمسكت به من وجود شرط فاسخ لا يمكن الركون اليه مادام الإنذار سند الدعوى لم يتم تأسيسه على هذا السبب واما تم تأسيسه على إحداث تغييرات بالعين المكتراة ويتعين بالتالي رد الاستئناف وتأييد الحكم المستأنف.

لهذه الأسباب

فإن محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء تقضي وهي تبت انتهائيا، علنيا وحضوريا :

في الشكل: قبول الاستئناف.

في الموضوع : بتأييد الحكم المستأنف وتحميل المستأنفة الصائر.