وبعد المداولة طبقا للقانون.

حيث تقدمت المستأنفة بواسطة نائبها بمقال استئنافي مسجل ومؤدى عنه بتاريخ 4/06/2019 تستأنف بمقتضاه الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ25/4/2019 تحت عدد 4305 في الملف عدد 10473/8206/2018 القاضي في الشكل بقبول الدعوى وفي الموضوع الحكم بالمصادقة على الإنذار بإفراغ المحل للمدعى عليها بتاريخ 7/7/2018 والحكم بإفراغها هي ومن يقوم مقامها او بإذنها من القطعة الأرضية المسماة ارض (ن.) اذت الرسم العقاري عدد 633226/س والكائنة بدوار [العنوان] الدار البيضاء وبتحميلها الصائر ورفض باقي الطلبات .

في الشكل:

حيث إن الاستئناف جاء مستوفيا للشروط الشكلية المتطلبة قانونا أداء وصفة وأجلا فهو مقبول شكلا.

وفي الموضوع:

حيث يستفاد من وثائق الملف والحكم المطعون فيه ان المستأنف عليها تقدمت بمقال افتتاحي مسجل ومؤدى عنه بتاريخ 25/10/2018 والذي عرضت من خلاله أنها تملك مع أبناءها القطعة الأرضية المسماة "أرض (ن.)" ذات الرسم العقاري عدد 63326/س والكائنة بدوار [العنوان] الدار البيضاء مساحتها 840 متر مربع وأنها أبرمت بشأنها عقد كراء من أجل الاستعمال التجاري بتاريخ 12/05/2015 مع المدعى عليه النائب عن شركة (م. س. ا.) بمقتضى وكالة وأن العقد الرابط بين الطرفين يتضمن عدة التزامات متمسكة بالفقرة 01 و 11 و 12 و 14 من العقد وأضافت بأن المدعى عليها خالفت بشكل صارخ بنود العقد بما في ذلك تغيير النشاط التجاري المتفق عليه والمحصور في بيع الرخام والحجر حيث قامت المدعى عليها بتشييد مصنع بالعين المكتراة مختص في صنع الرخام والحجر وأن الفرق واضح بين عملية البيع التي تقتصر على شراء السلع من أجل إعادة عرضها للبيع وبين عملية الصنع التي تقتضي تحويل مواد خام أولية إلى مواد معدة للإستهلاك، كما قامت بتشييد بنايات على العين المكراة بما في ذلك مكاتب ومراحيض وغرف والقيام بإصلاحات وتعديلات على العين المكتراة دون موافقتها، وأنها أنذرت المدعى عليها بتاريخ 07/07/2018 من أجل إرجاع الحالة إلى ما كانت عليه ومنحتها أجلا من أجل هدم البنايات والاقتصار على النشاط التجاري المتفق عليه ووقف النشاط المتعلق بصنع الرخام إلا أن الإنذار بقي بدون جدوى، لأجل ذلك التمست الحكم بالمصادقة على الإنذار المبلغ للمدعى عليها بتاريخ 07/07/2018 مع ما يترتب عن ذلك من آثار قانونية بما في ذلك إفراغ المدعى عليها ومن يقوم مقامها أو بإذن منها من القطعة الأرضية المسماة " أرض (ن.)" ذات الرسم العقاري عدد 633226/س والكائنة بدوار [العنوان] الدار البيضاء تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 5000 درهم عن كل يوم تأخير عن التنفيذ وباستعمال القوة العمومية إن اقتضى الحال والصائر والنفاذ المعجل وأرفقت المقال بصورة مطابقة لأصل وكالة وبشهادة الملكية وبصورة مطابقة لأصل عقد الكراء وبمحضر معاينة واستجواب وبصورة مقال وبصورة أمر قضائي وبصور فطوغرافية وبمحضر تبليغ وبإنذار.

وبناء على المذكرة الجوابية المدلى بها من طرف نائب المدعى عليها بجلسة 20/12/2018 والتي أفاد من خلالها من حيث الشكل أن المقال جاء معيبا لمخالفته مقتضيات الفصل 32 من ق م م لكونه لم يتضمن أسماء جميع المدعين واكتفت بذكر أبناءها مع العلم أن العبرة بذكر أسماء المدعين لتحديد هويتهم وبالتالي يتعين الحكم بعدم قبول الدعوى شكلا، ومن حيث الموضوع أفاد بأن الطرف المدعي أسس طلب فسخ العقد على سببين وهما تغيير النشاط وتشييد بنايات، إلا أن المدعى عليها لم تقم بتغيير نشاطها التجاري إذ أنها تقوم ببيع الرخام وأن طبيعة العمل تقتضي توفر الشركة على آلة تقطيع الرخام والأحجار إذ أنه لا يستقيم بيع الرخام الذي يعد من صميم نشاطها التجاري الذي يتطلب أخد مقاسات وتقطيعه وفقها حسب طلب الزبون، وأن المحلات المتواجدة في العين المكتراة عبارة عن مكاتب بالحديد والألمنيوم متكئة على سور البقعة ولا وجود لأي بناء كما جاء في المعاينة متمسكا بالمادة 8 من القانون 49/16 وأنه يدل بمعاينة تؤكد عدم وجود بنايات بالعين المكتراة، ملتمسا من حيث الشكل الحكم بعدم قبول الدعوى ومن حيث الموضوع رفضها وتحميل المدعين الصائر وأدلى بمحضر معاينة.

وبناء على المذكرة التعقيبية المدلى بها من طرف نائب المدعية بجلسة 27/12/2018 والتي أفاد من خلالها أن الدفع المثار من قبل المدعى عليها بعدم قبول الدوى غير جدي لكون المدعية أدلت بعقد الكراء المبرم بينها أصالة عن نفسها ونيابة عن أبناءها بمقتضى وكالة وبين المدعى عليها كما أدلت بوكالة، وأن الوكالة تغني عن ذكر الموكلين وأن عدم ذكر أسماءهم لا يضر المدعى عليها في شيء متمسكا بالفصل 49 من ق م م، ومن حيث الموضوع أفاد بأن هناك فرق شاسع بين بيع الرخام المتفق عليه وبين صنع الرخام وأن محضر المعاينة المنجز من طرف المفوض القضائي وكذا الصور المدلى بها في الملف تؤكد بأن المدعى عليها شيدت بنايات على العين موضوع الدعوى وهي مخالفة صارخة لبنود العقد، وأن المدعى عليها قامت بعدة بنايات بالاسمنت والحديد والألمنيوم والزجاج والحال أن العين المكتراة كانت مجرد أرض عارية لما تسلمتها متمسكا بالفصل 230 من ق ل ع واستدل بقرارات قضائية، ملتمسا رد دفوع المدعى عليها والحكم وفق الطلب واحتياطيا الإنقال إلى العين موضوع الدعوى والوقوف على حقيقة المخالفات العقدية التي قامت بها المدعى عليها وأدلى بصورتين فتوغرافيتين.

وبناء على المذكرة التعقيبية المدلى بها من طرف نائب المدعى عليها بجلسة 03/01/2019 والتي أكد من خلالها أن المدعى عليها لم تشيد بنايات على العين المكتراة والتي تتطلب توافر الحديد والإسمنت وغيرها من الأدوات المستعملة في إنشاء البناء من رخص إدراية وهندسية ، وأن طبيعة بيع الرخام والأحجار يقتضي تقطيعها حسب القياسات وفق لطلبية الزبون وأن آلات التقطيع تدخل ضمن عمل تجارة بيع الرخام وأن الرخصة الممنوحة للمدعى عليها فيها بيع الرخام وأن طبيعة عمل المدعى عليها تقتضي وجود مكتب لاستقبال الزبناء وأن المكتب المذكور غير متصل بالأرض وإنما يمكن نقله وأنه وجوده ليس فيه أي ضرر للمدعية ملتمسا الحكم برفض الطلب.

وبناء على الحكم التمهيدي رقم 20 الصادر عن هاته المحكمة بتاريخ 10/01/2019 والقاضي بإجراء خبرة عهد بها للخبير السيد عبد القادر (م.).

وبناء على الحكم التمهيدي عدد 261 الصادر عن هاته المحكمة بتاريخ 14/02/2019 والقاضي باستبدال الخبير عبد القادر (م.) بالخبيرة نعيمة (ن.) والتي أودعت تقريرها بكتابة ضبط هاته المحكمة.

وبناء على المذكرة بعد الخبرة المدلى بها من طرف نائب المدعية بجلسة 11/04/2019 والتي أفاد من خلالها أن الخبيرة أثبتت بما لا شك فيه أن المدعى عليها قد أحدثت بنايات على العقار المكترى كما أحدثت مصنعا لصنع الرخام وكل ذلك خلافا للعقد الرابط بين الطرفين وبدون موافقة صريحة من المدعية وأن هاته الأخيرة أكرت البقعة موضوع الدعوى عارية على أساس عرض الرخام والأحجار جاهزة للبيع كما هو واضح من عقد الكراء وأنه بالرجوع إلى عقد الكراء يتضح أن النشاط المتفق عليه هو بيع الرخام والحجر وأن هناك فرق بين بيع الرخام الذي هو عمل تجاري صرف وبين صنع الرخام الذي هو عمل صناعي وأن الثابت من خلال محضر المعاينة أن المدعى عليها شيدت عدة بنايات على العين المدعى فيها دون موافقة صريحة من المدعية ولم تقم بإرجاع الحالة إلى ما كانت عليه قبل التعاقد على الرغم من إنذارها بذلك، ملتمسا المصادقة على تقرير الخبرة والحكم وفق المقال الافتتاحي وأدلى بصور فطوغرافية.

وبناء على المذكرة بعد الخبرة المدلى بها من طرف نائب المدعى عليها بجلسة 18/04/2019 والتي أفاد من خلالها أنه بالرجوع إلى خلاصة الخبيرة فإنها عاينت على أن جميع البنايات مبنيتان بالخشب ومغلفتان بالرخام ومسقفتان بالقرمود وبناية أخرى مسقفة بالقصب ومرحاض مبني بالاسمنت والياجور وأن تقرير الخبرة لم يجد أن البنايات قد تم بناؤها بالخرسانة والاسمنت والأجور التي تعد من البنايات التي تلتصق بالعقار وتعد من الثوابت والدعامات الأساسية وأن الأخشاب والألمنيوم هي من طبيعتها لا تلتصق بالأرض وأن إزالتها ممكن وأنه كما جاء في تقرير الخبرة أن البناء لا يمكن نقله لكونه سيتعرض للإتلاف وهذا لا يعني أن البنايات هي ثابتة في العقار وأن الخبيرة أكدت بأن المحلين المنشأين على العقار لا يشكلان ضررا به وأن إزالتها سيلحق ضررا بالبناية لا بالعين المكراة، ملتمسا الحكم برفض الطلب.

وبعد استيفاء الاجراءات المسطرية صدر الحكم المستأنف والذي استأنفته المستأنفة مركزة استئنافها على الأسباب التالية :

أسباب الاستئناف

عرضت الطاعنة بخصوص نقصان التعليل الموازي لانعدامه فانه بالرجوع الى الفصل 50 من قانون المسطرة المدنية وبالرجوع الى الحكم موضوع الطعن بالاستئناف ستلاحظ المحكمة انه تجاهل وسائل دفاع المستأنفة والوثائق المدلى بها من طرفها وخاصة محضر المعاينة المنجز من طرف المفوض القضائي سعيد (ا.) وانه بالإضافة الى ذلك فمحكمة الدرجة الأولى لم تجب عن هذه الدفوع ضمن حيثيات حكمها واقتصرت على اعتماد ما جاء في مقال المستأنف عليها وان المستأنفة قد أوضحت في مذكرتها الجوابية والتعقيبية انها لم تغير نشاطها التجاري لأنها تقوم ببيع الرخام وان طبيعة العمل تقتضي توفر الشركة على الة لتقطيع الرخام والاحجاز وانها ستقوم بشراء لوحات رخامية او حجرية وتعمل على بيعها وفق المقاييس التي يطلبها الزبون وهذا بعيد عن عملية الصنع ، وان عملية تقطيع الرخام لا تشكل أي ضرر وتقوم بها المستأنقة بترخيص من السلطات المختصة وان عدم إجابة المحكمة عن الدفوع المثارة امامها من طرف المستأنفة يعتبر خرقا لمقتضيات المادة 50 ، وانه حول اعتماد محكمة الدرجة الأولى على خبرة غير موضوعية فانه بالرجوع الى ما ذكر في مقتضيات الامر التمهيدي فمحكمة الدرجة الأولى تريد ان تتأكد من كون البنايات المزعومة انها مشيدة بالاسمنت والأجور هي فعلا كذلك وهل هي ثابتة في الأرض او لا لم يمكن نقلها وان الخبرة المأمور بها من طرف محكمة الدرجة الأولى لم تجب عن جميع النقط الواردة بالمقال بل انها ضمنت فقط ما صرحت به المستأنف عليها من كون العقار يشتمل على بيانات مبنية بالخشب ومغلفتان بالرخام ومسقفتان بالقرمود وان الامر التمهيدي القاضي باجراء خبرة ركز على ضرورة وصف القطعة وصفا دقيقا وتحديد البنايات الموجودة فيها بدقة وتحديد طبيعتها ونوع المواد التي استعملت في بنائها وهل هي قابلة للنقل ام لا وان المستأنفة لتستغرب لما جاء في تقرير الخبرة والمستند أساس على تصريحات المستأنف عليها من كونها تقر بوجود بنايتين مع العلم ان مفهوم البناية هو البيت الكبير المتعدد والطبقات وان المستأنفة اكترت البقعة الأرضية مسيجة بسور من الاسمنت وانها وضعت مكتبين من الزجاج والالمنيوم مسقف بالواح من الزنك متكئة على سور البقعة ولا يوجد بها أي بناء من الاسمنت والياجور والحديد كما جاء في محضر المعاينة المنجزة من طرف المفوض القضائي سعيد (ا.) وانه عملا بمقتضيات المادة 8 من قانون 16-49 فان المحلين لم يحدثا أي ضرر من شانه ان يؤثر على سلامة البناء او برفع من تحملاته وان المكتبين مبنيين بالخشب ومغلقين بانواع من الرخام والاحجار لعرضها على الزبون فقط فهذا التغليف من اجل العرض فقط وان السيدة الخبيرة لم تدقق في وصف المحلين اذ اعتبرتهما بناية فهل البناية تشيد بالخشب والالمنيوم والحديد فالبناية هي بيت مكون من عدة طبقات مشيدة بالياجور والاسمنت والحديد وانه بالإضافة الى ذلك فطبيعة العمل التجاري الذي تقوم به المستأنفة تقتضي وجود مكتب الاستقبال الزبناء ولعرض المواد وبيعها وان احداث مكتبين متكئين على سور البقعة بالخشب والالمنيوم والزجاج لا يمكن اعتبارهما بناية او خرقا لمقتضيات العقد ، وان المحكمة باطلاعها على الوثائق سيتضح لها ان المستأنف عليها انتظرت مرور ثلاث سنوات لتتقدم بهذه الدعوى الكيدية مع العلم انها لم تدل باية وثيقة تفيد وجود ضرر حاصل لها من جراء قيام المستأنفة بإجراء مكتبين وان المستأنفة تدلي للمحكمة بمحضر معاينة واستجواب يؤكد عدم وجود أي بناية مشيدة بالأجور والاسمنت وثابتة في العقار .

لذلك تلتمس الغاء الحكم الابتدائي والحكم من جديد برفض الطلب واحتياطيا الامر بإجراء خبرة وحفظ حق المستأنفة في التعقيب على الخبرة وتحميل المستأنف عليها الصائر.

وادلت بنسخة تبليغية واصل غلاف التبليغ واصل محضر معاينة

وبجلسة 05/9/2019 ادلى نائب المستأنف عليها بمذكرة جوابية جاء فيها ان الأسباب المبني عليها طعن الطاعنة غير جدير بالاعتبار فمن حيث اعتبار الحكم الابتدائي ناقص التعليل بعلة انه لم يجب عن دفوع الطاعنة ابتدائيا ولم تعتبر محضر المعاينة المدلى به من طرفها والمنجز من قبل المفوض القضائي سعيد (ا.) فهذا سبب غير صحيح وتنفذه التعليلات الواردة بالحكم المطعون فيه علاوة على كون المعاينة المستدل بها لا اعتبار لها امام تقرير السيد الخبير المختص ومن جهة أخرى فالمحكمة غير ملزمة بالجواب عن كل ما يثار اماها خاصة اذا كان غير جدير بالاعتبار او كان مما سمكن الإجابة عنه ضمنيا ، كما هو الحال في النازلة لما امرت المحكمة بإجراء خبرة لحسم النزاع فذلك دليل منها على صرف النظر عن المعاينة المذكورة اما من حيث تمسك الطاعنة بعدم صحة ما جاء في الخبرة المنجزة فانه من جهة غير مقبولة شكلا لعدم الطعن في الامر التمهيدي القاضي بها ومن جهة أخرى لكون المستأنفة قد التمست خلال المرحلة الابتدائية المصادقة على ما جاء في تقرير الخبرة وبالتالي لا سوغ لها الطعن فيها استئنافيا او مناقشتها لما في ذلك من تناقض في الاستدلال وانه يتجلى للمحكمة عدم جدية ما تمسكت به المستأنفة و العقد شريعة المتعاقدين وان مخالفة احد المتعاقدين لبنود العقد يخول للطرف الاخر المطالبة بفسخ العقد وارجاع الحالة الى ما كانت عليه قبل التعاقد وهذا ما جاء في صريح الفصل 230 من ق ل ع وما أكده المجلس الأعلى في العديد من قراراته ، اما بخصوص وطلب الخبرة المضادة فهو طلب غير مقبول على كل حال من جهة لكون المستأنفة لم تطعن في الامر التمهيدي القاضي بالخبرة وان عدم الطعن فيه يجعله نهائيا ومن جهة فعدم الطعن في الامر القاضي بالخبرة يحصن الخبرة عن طريق التبعية من كل طعن.

لذلك تلتمس رد كل ما جاء بمقال الطاعنة لعدم ارتكازه على أي أساس صحيح ومستوجب للاعتبار وبتأييد الحكم الابتدائي فيما قضى به .

وبجلسة 19/9/2019 ادلت نائبة المستأنفة بمذكرة تعقيب تؤكد من خلالها سابق دفوعها وتدلي من خلالها للمحكمة بمحضر معاينة منجز من طرف المفوض القضائي مصطفى (س.) والتي تفيد عدم وجود اية بنايات مشيدة بالاسمنت المسلح والحديد وثابتة في العقار .

وبجلسة 3/10/2019 ادلى نائب المستأنف عليها بمذكرة رد على التعقيب جاء فيها ان المحضر المستدل به لا يكتسب أي قوة قانونية او ثبوتية في نازلة الحال نظرا الى ان هناك خبرة أنجزت في الملف من طرف ذوي الاختصاص وحسمت في الامر وان تقاعس المستأنفة في ارجاع الحالة الى ما كانت عليه قبل التعاقد داخل الاجل القانوني المضروب لها في الإنذار يجعلها في حكم المخل بالتزامها التعاقدي المرتب للفسخ وان قيام المستأنفة بهدم او اصلاح البنايات خارج الاجل القانوني الممنوح لها في الإنذار ليس من شانه ان يصحح الوضع القانوني للمستأنفة والمتمثل في خرق الالتزام التعاقدي المبرم بينها وبين المستأنف عليها .

لذلك تلتمس رد كل ما جاء بمحررات الطاعنة لعدم ارتكازها على أي أساس وبتأييد الحكم الابتدائي فيما قضى به.

وبناء على ادراج الملف اخيرا بجلسة 3/10/2019 حضرها نائب المستأنف عليهم وتخلفت نائبة المستأنفة وتقرر حجز الملف للمداولة لجلسة17/10/2019.

محكمة الاستئناف

حيث استندت المستأنفة في استئنافها على الاسباب المفصلة اعلاه.

وحيث تمسكت المستأنفة بكون الحكم الابتدائي لم يجب على دفوعها خاصة محضر المعاينة المنجز من طرف المفوض القضائي سعيد (ا.).

وحيث ان دفع المستأنفة جاء عاما ومبهما ولم يوضح بتدقيق ما هي الدفوع التي اثارتها خلال المرحلة الابتدائية ولم يجب عنها الحكم المطعون فيه، واما بخصوص عدم الاخذ بعين الاعتبار الوثائق المدلى بها من قبل المستأنفة ومنها محضر المعاينة المنجز من طرف المفوض القضائي سعيد (ا.)، فالثابت ان المحكمة لجأت الى اجراء خبرة قضائية قصد الوقوف على نوع البنايات الموجودة بالعقار وطبيعتها ونوع المواد التي استعملت في بنائها وهل هي قابلة للنقل ام لا وبالتالي فهذا يعتبر استبعاد لذلك المحضر وخاصة وان المحكمة لها كامل الصلاحية في تحقيق الدعوى وتقدير حجج الاطراف وبالتالي وجب رد الدفع.

وحيث اعادت المستأنفة مناقشة الدفع المتعلق بتغيير النشاط معتبرة بأنها لم تعمد الى تغيير النشاط، في حين ان مناقشته هذا الدفع اضحت متجاوزة بعد ان اعتبر الحكم الابتدائي ان توفر المستأنفة على آلات لتقطيع الحجز والرخام لا يعتبر تغييرا للنشاط المتفق عليه.

وحيث دفعت المستأنفة بكون تقرير الخبرة المنجز خلال المرحلة الابتدائية لم يجب على المهمة المحددة له من طرف المحكمة على مستوى وصف القطعة وصفا دقيقا وتحديد البنايات الموجودة بها وتحديد طبيعتها ونوع المواد المستعملة في بنائها وهل هي قابلة للنقل ام لا.

وحيث ان المحكمة وباطلاعها على تقرير الخبرة اتضح لها جليا بأنه اجاب وبشكل مفصل وكامل على جميع النقط التقنية المحددة له في منطوق الحكم الابتدائي من حيث وصف العقار بدقة والبنايات الموجودة فيه وطبيعتها والمواد المستعملة في البناء وهل هي قابلة للنقل ام لا وبالتالي فالدفع يبقى ساقطا عن الاعتبار.

وحيث تمسكت المستأنفة بكونها قامت بوضع مكتبين من الزجاج والالمنيوم مسقفين بألواح من الزنك ولا يوجد اي بناء من الاسمنت والاجور .

وحيث انه وعلى خلاف ما تمسكت به المستأنفة فإن تقرير الخبرة المنجز خلال المرحلة الابتدائية واستنادا على معاينة الخبيرة المنجزة للتقرير وبحضور الطرفين اللذين وقعا على محضر الحضور خلص الى كون العقار به بنايتان من الخشب مغلقتان بالرخام ومسقفتان بالقرمود كما عاين وجود مرحاض مبني كله بالاسمنت والاجور وبناية مسقفة بالقصب كما خلص التقرير الى كون البناء لا يمكن نقله دون إحداث اضرار تفقده اهميته، وبالتالي فإن احداث بناء بدون موافقة المكري ودون احترام مقتضيات العقد التي تنص على عدم احقية المكتري في احداث اي بنايات او غير ذلك في البقعة الارضية يبقى امرا ثابتا وهو ما يوجب رد الدفع.

وحيث يتعين لأجله رد الاستئناف وتأييد الحكم المستأنف مع ابقاء الصائر على رافعته.

لهذه الأسباب

تصرح وهي تبت انتهائيا ،علنيا وحضوريا.

في الشكل:

في الموضوع: برده وتأييد الحكم المستأنف مع ابقاء الصائر على رافعته.