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Article 7 de la loi 49-16

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la validité d'un congé pour reprise personnelle visant deux locaux commerciaux initialement distincts puis fusionnés, ainsi que sur les modalités de calcul de l'indemnité d'éviction due aux deux preneurs. Le tribunal de commerce avait validé le congé et fixé une indemnité, tout en rejetant la demande de restitution du pas-de-porte versé par l'un des preneurs.

Les appelants soulevaient la nullité du congé unique au motif de la persistance de deux relations locatives distinctes et l'insuffisance de l'indemnité qui n'intégrait ni la valeur du pas-de-porte, ni le coût réel des améliorations. La cour écarte le moyen tiré de la nullité, retenant que la fusion matérielle des locaux avec l'accord du bailleur a créé une situation de co-location d'un local unique, justifiant un congé unique et indivisible.

S'agissant de l'indemnité, la cour procède à une réévaluation de plusieurs de ses composantes, notamment en majorant le multiplicateur appliqué au calcul du droit au bail pour tenir compte de l'ancienneté de l'occupation. Elle juge que la demande d'intégration du pas-de-porte dans le calcul est satisfaite dès lors que le montant total de l'indemnité allouée est supérieur au montant versé à ce titre, se conformant ainsi aux dispositions de l'article 7 de la loi 49.16.

En conséquence, la cour d'appel de commerce réforme partiellement le jugement en majorant le montant de l'indemnité d'éviction et le confirme pour le surplus.

Saisi d'un appel portant sur la validité d'un congé pour reprise personnelle et le montant de l'indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce examine la portée du contrôle de la juridiction sur la sincérité du motif du bailleur. Le tribunal de commerce avait validé le congé, ordonné l'expulsion du preneur et fixé l'indemnité d'éviction sur la base d'un second rapport d'expertise.

L'appelant principal, preneur, contestait la validité du congé pour défaut de motif sérieux et le montant de l'indemnité, jugé insuffisant au regard d'un premier rapport d'expertise plus favorable, tandis que l'appelant incident, bailleur, en sollicitait la réduction. La cour écarte le moyen tiré du défaut de motif sérieux en retenant que le juge n'est pas tenu de rechercher la sincérité du motif de reprise pour usage personnel, l'équilibre entre les droits du bailleur et du preneur étant assuré par l'octroi de l'indemnité d'éviction.

Concernant l'indemnité, la cour exerce son pouvoir souverain d'appréciation des expertises et écarte le premier rapport pour ses conclusions jugées excessives et non conformes aux critères de l'article 7 de la loi 49-16. Elle estime que le second rapport, fondé sur les déclarations fiscales et les éléments objectifs du fonds, a correctement évalué le préjudice, et que le premier juge a, par une juste application de son pouvoir modérateur, fixé le montant de l'indemnité.

Dès lors, la cour rejette les appels principal et incident et confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

En matière de bail commercial et d'indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités d'évaluation du préjudice du preneur évincé pour cause d'usage personnel. Le tribunal de commerce avait ordonné l'éviction tout en allouant au preneur une indemnité, après avoir majoré le coefficient retenu par l'expert pour l'évaluation du droit au bail.

Le bailleur appelant contestait le montant de cette indemnité, notamment la réévaluation opérée par les premiers juges. La cour retient que l'absence d'indemnisation au titre de la clientèle et de l'achalandage est justifiée dès lors que le preneur ne produit aucune déclaration fiscale ni comptabilité probante.

Elle considère cependant que le tribunal a souverainement apprécié la valeur du droit au bail en appliquant un coefficient supérieur à celui de l'expert, au regard de l'ancienneté de la relation locative et de la situation de l'immeuble. La cour rappelle que l'absence de preuve sur un élément du fonds de commerce ne prive pas le preneur du droit à indemnisation pour les autres composantes, notamment le droit au bail et les frais de déménagement, en application de l'article 7 de la loi 49-16.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contestant l'évaluation judiciaire de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur le pouvoir d'appréciation du juge face aux conclusions d'une expertise. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise et, sur la base d'un rapport d'expertise qu'il a partiellement amendé, avait fixé le montant de l'indemnité due aux preneurs.

Les appelants soutenaient que le premier juge ne pouvait, par l'exercice de son pouvoir d'appréciation, réduire les montants techniques proposés par l'expert, notamment au titre du droit au bail, et que l'indemnité allouée violait le plancher légal prévu par l'article 7 de la loi 49-16. La cour d'appel de commerce rappelle que le juge n'est pas lié par les conclusions d'un rapport d'expertise et peut s'en inspirer pour forger sa conviction, à la lumière des pièces du dossier.

Elle retient que le tribunal a souverainement apprécié les différents postes du préjudice, notamment en retenant une méthode de calcul du droit au bail et de la perte de clientèle jugée adéquate au regard de l'ancienneté de l'occupation et des déclarations fiscales produites. La cour relève au surplus que certains postes de l'indemnité, bien que calculés de manière favorable aux preneurs, ne peuvent être réformés en leur défaveur en application du principe selon lequel nul ne peut voir sa situation aggravée par son propre appel.

Le jugement est donc confirmé dans son principe et son quantum, tout en faisant l'objet d'une rectification pour une simple erreur matérielle affectant son dispositif.

Saisi d'un litige relatif au montant de l'indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce examine la qualification de fonds de commerce d'un atelier artisanal. Le tribunal de commerce avait alloué une indemnité au preneur, mais la bailleresse contestait en appel la qualification de fonds de commerce, faute de clientèle, ainsi que l'omission de statuer sur sa demande de compensation pour un acompte versé.

La cour retient que l'activité de fabrication de joaillerie, même artisanale, est une activité commerciale au sens de l'article 6 du code de commerce car destinée à la vente, ce qui implique nécessairement une clientèle et une réputation. Elle valide par conséquent l'évaluation de l'expert, fondée sur les déclarations fiscales conformément à l'article 7 de la loi 49-16, et écarte la demande de contre-expertise.

En revanche, la cour constate l'omission de statuer sur la demande de compensation et, statuant dans le cadre de l'effet dévolutif, y fait droit en déduisant le montant de l'acompte de l'indemnité. Le jugement est donc réformé sur le quantum de l'indemnité et confirmé pour le surplus.

Saisi d'un appel contestant le montant d'une indemnité d'éviction fixée par expertise, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités d'évaluation des éléments du fonds de commerce en cas de congé pour reprise. Le tribunal de commerce avait validé le congé et condamné le bailleur au paiement de l'indemnité proposée par l'expert.

L'appelant critiquait principalement la méthode de calcul du droit au bail, l'indemnisation de la clientèle en l'absence de déclarations fiscales régulières et l'allocation d'une somme pour des améliorations non justifiées. Exerçant son pouvoir souverain d'appréciation sur le rapport d'expertise, la cour réduit l'indemnité afférente au droit au bail en ramenant la base de calcul de soixante-douze à soixante mois, durée jugée plus conforme aux usages pour un bail de longue durée.

Elle retient toutefois, au visa de l'article 7 de la loi 49/16 et d'une jurisprudence de la Cour de cassation, que l'assujettissement du preneur au régime fiscal forfaitaire ne le prive pas de son droit à indemnisation au titre de la clientèle et de l'achalandage, même en l'absence de déclarations fiscales probantes. La cour écarte en revanche l'indemnité allouée pour les améliorations, faute de justification des dépenses engagées par le preneur.

Le jugement est par conséquent réformé sur le seul quantum de l'indemnité d'éviction, dont le montant est réduit, et confirmé pour le surplus.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur les chefs de préjudice indemnisables au titre d'une indemnité d'éviction commerciale. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise personnelle mais avait réduit le montant de l'indemnité proposée par l'expert judiciaire en écartant plusieurs postes de préjudice.

L'appelant contestait principalement l'exclusion du coût des travaux d'amélioration, des frais de réinstallation et de la perte de profit. Tout en rappelant que le juge du fond n'est pas lié par les conclusions de l'expert, la cour confirme l'exclusion des indemnités pour perte de profit, jugées incluses dans l'évaluation de la clientèle, et des frais de réinstallation, qualifiés d'hypothétiques.

Elle retient en revanche, au visa de l'article 7 de la loi 49-16, que les frais d'amélioration et de réparation constituent un chef de préjudice distinct devant être indemnisé dès lors que leur réalité matérielle est établie, peu important que l'expert les ait évalués de manière forfaitaire. La cour considère que la longue durée d'occupation et les photographies versées au dossier suffisaient à prouver l'existence de ces améliorations dont le bailleur allait bénéficier.

Le jugement est par conséquent réformé sur ce seul point, avec une augmentation du montant de l'indemnité d'éviction.

Saisi d'un appel portant sur la fixation du montant d'une indemnité d'éviction due au preneur en cas de congé pour reprise personnelle, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités de calcul de cette indemnité et sur la portée d'un rapport d'expertise judiciaire. Le tribunal de commerce avait validé le congé mais fixé l'indemnité à un montant inférieur à celui préconisé par l'expert, usant de son pouvoir d'appréciation.

L'appelant principal, preneur évincé, sollicitait l'application intégrale du rapport d'expertise, tandis que les bailleurs, par appel incident, en contestaient les bases de calcul et réclamaient une réduction de l'indemnité. La cour rappelle d'abord que si le juge du fond n'est pas lié par les conclusions de l'expert, il lui appartient de motiver sa décision, notamment lorsqu'il s'écarte des évaluations techniques proposées.

Procédant à une nouvelle liquidation au visa de l'article 7 de la loi 49-16, la cour retient que l'absence de déclarations fiscales régulières du preneur ne fait pas obstacle à l'indemnisation de la perte de la clientèle et de la réputation commerciale, ces éléments pouvant être appréciés au regard d'autres critères tels que l'ancienneté du bail, la nature de l'activité et l'emplacement du local. Elle recalcule ainsi l'indemnité en distinguant la valeur du droit au bail, fondée sur le différentiel de loyer, et la perte des autres éléments incorporels, qu'elle évalue souverainement.

La cour d'appel de commerce réforme en conséquence le jugement entrepris en rehaussant substantiellement le montant de l'indemnité d'éviction, rejette l'appel incident et confirme le surplus des dispositions.

Saisi d'un appel portant sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les critères de fixation de ses différentes composantes. Le tribunal de commerce, tout en validant le congé pour reprise, avait substantiellement réduit le montant de l'indemnité proposée par l'expert judiciaire, en minorant notamment la valeur du droit au bail et la compensation pour perte de clientèle.

Le preneur appelant contestait cette minoration, soutenant que le premier juge avait arbitrairement écarté les conclusions motivées de l'expertise. La cour d'appel de commerce retient que l'expert a correctement appliqué les critères légaux, notamment ceux prévus par l'article 7 de la loi 49-16, pour évaluer les différents éléments du fonds de commerce.

Elle juge que pour un bail d'une durée supérieure à quarante ans, l'évaluation du droit au bail doit tenir compte de la valeur locative réelle et d'un coefficient multiplicateur adéquat, et que la compensation pour perte de clientèle ne saurait être limitée à une seule année de bénéfices. La cour ajoute que la preuve des améliorations apportées au local peut résulter de la seule constatation visuelle de l'expert, sans qu'il soit nécessaire de produire des factures.

En conséquence, la cour réforme le jugement entrepris en rehaussant le montant de l'indemnité d'éviction pour le porter au niveau de l'évaluation expertale et le confirme pour le surplus.

Saisi d'un appel portant sur l'évaluation d'une indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, le tribunal de commerce avait alloué au preneur une indemnité fondée sur un rapport d'expertise. L'appelant contestait cette évaluation, arguant d'une sous-estimation de la valeur du droit au bail, du défaut de prise en compte des constructions qu'il avait édifiées et de l'insuffisance de l'indemnisation pour perte de clientèle et frais de déménagement.

La cour d'appel de commerce retient que l'expert a correctement appliqué les critères de l'article 7 de la loi 49-16. Elle souligne que les constructions, jugées de nature aléatoire et édifiées sans permis de construire, ne sauraient donner lieu à indemnisation au titre des améliorations.

La cour valide en outre l'évaluation de la perte de clientèle et de la valeur locative, l'expert s'étant fondé, en l'absence de comptabilité régulière, sur le faible chiffre d'affaires déclaré à l'administration fiscale et sur la nature de l'activité exercée. Le jugement allouant l'indemnité d'éviction est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour reprise personnelle et déclarant irrecevable la demande reconventionnelle en indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce se prononce sur les critères d'évaluation de cette indemnité au visa de la loi 49-16. Le tribunal de commerce avait validé le congé tout en rejetant pour un motif de procédure la demande en paiement du preneur.

L'appelant contestait tant l'irrecevabilité de sa demande que l'évaluation de l'indemnité, qu'il jugeait insuffisante. Faisant jouer l'effet dévolutif de l'appel pour déclarer la demande recevable, la cour procède à une nouvelle liquidation de l'indemnité.

Elle retient que celle-ci doit couvrir la valeur du fonds de commerce, incluant le droit au bail et les éléments incorporels comme la clientèle et le nom commercial, mais exclut les chefs de préjudice non expressément visés par l'article 7 de la loi 49-16, tels que les frais de réinstallation. La cour précise en outre que le prix d'acquisition initial du fonds n'a pas à être ajouté à l'indemnité, car il est déjà intégré dans l'évaluation actualisée de ses composantes.

La cour infirme donc partiellement le jugement, et statuant à nouveau, condamne le bailleur au paiement d'une indemnité réévaluée tout en confirmant le principe de l'éviction.

Saisi d'un litige relatif à la fixation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce examine la validité du congé et les composantes de la réparation. Le tribunal de commerce avait déclaré irrecevable la demande reconventionnelle en paiement de l'indemnité d'éviction formée par les héritiers du preneur.

L'appelant contestait d'une part la validité du congé, notifié à un seul des héritiers, et d'autre part l'évaluation de l'indemnité. La cour écarte le moyen tiré de la nullité du congé, retenant que la régularisation intervenue en première instance par l'intervention des autres héritiers a purgé le vice initial, leur intérêt à agir n'ayant pas été lésé au sens de l'article 49 du code de procédure civile.

Sur le fond, la cour exerce son pouvoir souverain d'appréciation de l'indemnité, se fondant sur une nouvelle expertise qu'elle module pour n'inclure que les éléments prévus par l'article 7 de la loi 49-16. Elle exclut ainsi expressément les postes de préjudice non visés par ce texte, tels que la perte de bénéfices ou les frais de courtage, les jugeant dépourvus de base légale.

La cour infirme donc partiellement le jugement sur la recevabilité et le montant de l'indemnité et, statuant à nouveau, condamne le bailleur au paiement de la somme qu'elle a souverainement fixée tout en confirmant le principe de l'éviction.

Saisie d'un appel contre une ordonnance de référé ayant prononcé une expulsion pour péril et fixé une indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce se prononce sur les critères d'évaluation du fonds de commerce. Le juge des référés avait ordonné l'expulsion du preneur tout en lui allouant une indemnité provisionnelle.

L'appelante, bailleresse, contestait le principe et le montant de cette indemnité, soulevant une violation des droits de la défense et l'absence de propriété du fonds par le preneur. La cour écarte le moyen procédural, estimant que le droit au contradictoire a été respecté lors de la phase d'expertise.

Sur le fond, elle retient que la propriété du fonds de commerce par le preneur est établie par un acte de cession antérieur, rendant inopérant le grief de sous-location. La cour juge surtout que l'absence de production des déclarations fiscales n'interdit pas au juge d'évaluer l'indemnité d'éviction, au visa de l'article 7 de la loi 49.16, en se fondant sur d'autres éléments tels que la durée d'exploitation, l'écart avec la valeur locative de marché et les déclarations du preneur sur son chiffre d'affaires.

L'ordonnance entreprise est par conséquent confirmée en toutes ses dispositions.

Saisi d'un double appel portant sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce a examiné la pertinence d'un rapport d'expertise contesté par les deux parties. Le tribunal de commerce avait homologué ledit rapport et fixé l'indemnité due par le bailleur en contrepartie de l'éviction.

Le preneur sollicitait la majoration de l'indemnité en se fondant sur une contre-expertise privée, tandis que le bailleur en demandait la réduction, contestant notamment la prise en compte des déclarations fiscales et des frais d'aménagement. La cour procède à une analyse détaillée des composantes de l'indemnité, validant l'évaluation du droit au bail, de la valeur du fonds fondée sur les données d'un commerce similaire en raison du régime fiscal forfaitaire du preneur, ainsi que des frais de réaménagement.

Toutefois, la cour retient que les frais de recherche d'un nouveau local commercial ne figurent pas parmi les éléments indemnisables au visa de l'article 7 de la loi 49-16 et doivent être exclus du calcul. Elle écarte par ailleurs la demande de nouvelle expertise, s'estimant suffisamment informée pour exercer son pouvoir souverain d'appréciation.

En conséquence, la cour réforme partiellement le jugement, réduit le montant de l'indemnité d'éviction et rejette l'appel du preneur.

Saisi d'un appel contre un jugement fixant le montant d'une indemnité d'éviction due au preneur d'un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'étendue du pouvoir d'appréciation du juge du fond face aux conclusions d'une expertise judiciaire. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise personnelle et alloué au preneur une indemnité d'éviction, tout en en réduisant le montant par rapport à celui préconisé par l'expert désigné.

L'appelant soutenait que le premier juge ne pouvait, sans motivation suffisante, écarter les conclusions de l'expertise, notamment en réduisant la valeur du droit au bail et en excluant les frais de réinstallation prétendument couverts par l'article 7 de la loi 49.16. La cour rappelle que la fixation de l'indemnité d'éviction relève du pouvoir souverain d'appréciation des juges du fond, lesquels ne sont pas liés par les conclusions de l'expert.

Elle retient que le tribunal a pu valablement réduire le coefficient de calcul de la valeur du droit au bail en se fondant sur des éléments objectifs et factuels tels que la superficie du local, la nature de l'activité et la simplicité des équipements. La cour juge en outre que les dispositions de l'article 7 de la loi 49.16, qui fixent les composantes de l'indemnité, n'incluent pas les frais de réinstallation et autres charges invoqués par le preneur.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement fixant l'indemnité d'éviction due à un preneur congédié pour reprise à usage personnel, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités d'évaluation de cette indemnité en cas de cessation d'exploitation. Le tribunal de commerce avait alloué au preneur une indemnité calculée sur la base d'une première expertise judiciaire.

L'appelant, bailleur, soutenait que la fermeture prolongée du local commercial avait entraîné la disparition du fonds de commerce, privant ainsi le preneur de tout droit à indemnisation. La cour rappelle que le congé pour reprise à usage personnel ouvre droit à une indemnité d'éviction et que la cessation d'exploitation, si elle peut entraîner la perte des éléments incorporels tels que la clientèle et la réputation, ne prive pas le preneur du droit à être indemnisé pour la perte du droit au bail.

La cour retient cependant que faute pour le preneur de produire ses déclarations fiscales, comme l'exige l'article 7 de la loi 49-16, aucune indemnité ne peut être allouée au titre de la perte de clientèle et de réputation. Procédant à sa propre évaluation du droit au bail, et écartant partiellement les conclusions de la seconde expertise ordonnée en appel, la cour détermine la valeur locative de référence en opérant une moyenne entre les estimations des deux experts successifs.

Le jugement est par conséquent réformé, le montant de l'indemnité d'éviction étant réduit et arrêté au seul préjudice résultant de la perte du droit au bail ainsi recalculé.

Saisi d'un appel portant sur la fixation d'une indemnité d'éviction pour reprise à usage personnel, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités d'évaluation des composantes du fonds de commerce en l'absence de déclarations fiscales complètes. Le tribunal de commerce avait validé le congé et fixé l'indemnité à un montant supérieur à celui préconisé par les expertises judiciaires.

L'appelant principal, le bailleur, sollicitait la réduction de l'indemnité au montant de l'expertise, tandis que l'appelant incident, le preneur, en demandait la majoration en arguant du caractère non sérieux du motif de reprise. La cour rappelle d'abord qu'elle n'est pas liée par les conclusions des experts et dispose d'un pouvoir souverain pour déterminer le montant du dédommagement.

Surtout, la cour retient que l'évaluation de la perte de la clientèle et de la réputation commerciale, au visa de l'article 7 de la loi 49-16, doit se fonder sur les déclarations fiscales, mais que l'absence de déclarations pour les quatre dernières années n'interdit pas l'allocation d'une indemnité à ce titre, le juge pouvant la fixer en considération des autres éléments du dossier. Procédant à une nouvelle ventilation des différents postes de préjudice, la cour évalue distinctement le droit au bail, la perte de clientèle et les frais de déménagement.

En conséquence, la cour d'appel de commerce réforme le jugement, rejette l'appel incident et, faisant partiellement droit à l'appel principal, réduit le montant de l'indemnité d'éviction.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant validé un congé pour reprise personnelle et fixé l'indemnité d'éviction due par le bailleur, la cour d'appel de commerce était confrontée à une double contestation. Le tribunal de commerce avait en effet validé le congé tout en condamnant le bailleur au paiement d'une indemnité.

L'appelant principal contestait les modalités de calcul de cette indemnité retenues par l'expert, tandis que le preneur, par appel incident, soulevait la nullité du congé délivré en cours de bail et, subsidiairement, l'insuffisance de l'indemnité allouée. La cour écarte le moyen tiré de la nullité du congé en rappelant que le bailleur peut, en application de la loi relative au bail commercial, mettre fin au bail pour reprise personnelle à tout moment, y compris avant le terme contractuel, à la condition de verser au preneur l'indemnité d'éviction.

Sur l'évaluation de l'indemnité, la cour juge objective la méthode de l'expert ayant écarté les déclarations fiscales postérieures au congé ou affectées par la crise sanitaire pour ne retenir que celles d'un exercice antérieur pertinent. Elle retient également que les frais de réinstallation et d'acquisition d'un fonds similaire, n'étant pas prévus par l'article 7 de la loi n° 49-16, ne sauraient être inclus dans l'indemnité.

Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions, les appels principal et incident étant rejetés.

En matière d'indemnité d'éviction commerciale, la cour d'appel de commerce est saisie d'un recours contre un jugement ayant validé un congé pour usage personnel et fixé le montant de la réparation due au preneur. Le tribunal de commerce avait alloué une indemnité sur la base d'un rapport d'expertise, montant que l'appelant jugeait insuffisant.

La cour procède à une nouvelle ventilation des chefs de préjudice et retient que l'absence de production des déclarations fiscales par le preneur ne fait pas obstacle à l'indemnisation de la perte de la clientèle et de la réputation commerciale, dès lors que d'autres critères, tels que l'emplacement du local et la nature de l'activité, peuvent être pris en compte dans le cadre de son pouvoir d'appréciation. Elle précise également, au visa de l'article 7 de la loi 49-16, que seuls les frais de déménagement sont indemnisables au titre des frais de remploi, à l'exclusion des frais d'aménagement d'un nouveau local ou de commission de courtage.

Après avoir recalculé distinctement le préjudice résultant de la perte du droit au bail et des autres éléments du fonds, la cour parvient à un montant global identique à celui retenu par le premier juge. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé et l'appel rejeté.

Saisi d'un appel portant sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction due à un preneur commercial en cas de congé pour reprise personnelle, le tribunal de commerce ayant fixé cette indemnité sur la base d'une expertise judiciaire contestée par le bailleur. L'appelant soutenait le caractère excessif du montant alloué, notamment pour les postes du droit au bail et de la perte de clientèle.

La cour d'appel de commerce exerce son plein pouvoir de contrôle sur le rapport d'expertise et procède à une réévaluation des différents postes de préjudice. Elle substitue sa propre méthode de calcul pour la détermination de l'indemnité afférente au droit au bail, tout en confirmant l'évaluation de la perte de clientèle et de la réputation commerciale qu'elle estime justifiée.

La cour retient surtout que les frais de déménagement indemnisables au sens de l'article 7 de la loi 49-16 n'incluent ni les honoraires d'un intermédiaire immobilier ni les frais d'enregistrement d'un nouveau contrat, mais uniquement les coûts de transfert matériel. Le jugement est en conséquence confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité, qui est réduit.

Saisi d'un double appel portant sur l'évaluation d'une indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce examine les critères d'appréciation du fonds de commerce et la charge de la preuve des dégradations locatives. Le tribunal de commerce avait alloué au preneur une indemnité fondée sur une expertise judiciaire, tout en le condamnant au paiement d'arriérés locatifs et en déclarant irrecevable la demande du bailleur en réparation du préjudice matériel.

Le preneur, appelant principal, contestait l'évaluation de l'indemnité qu'il jugeait insuffisante, tandis que le bailleur, par appel incident, concluait à l'inexistence du fonds de commerce faute d'exploitation et réitérait ses demandes en réparation du préjudice matériel et en indemnisation du retard de paiement. Sur l'appel principal, la cour retient que l'expertise judiciaire a correctement évalué les composantes du fonds, notamment le droit au bail en considération du loyer modique et de la situation de l'immeuble, ainsi que la clientèle au regard des déclarations fiscales des quatre dernières années, conformément à l'article 7 de la loi 49-16.

Sur l'appel incident, la cour rappelle qu'en l'absence d'état des lieux d'entrée, la charge de la preuve des dégradations imputables au preneur pèse sur le bailleur. Elle écarte également la demande d'indemnisation pour retard de paiement, faute pour le bailleur de justifier d'une mise en demeure visant la période concernée.

En conséquence, la cour rejette les deux appels et confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel principal et d'un appel incident relatifs à la fixation d'une indemnité d'éviction pour reprise à usage personnel, la cour d'appel de commerce se prononce sur la pertinence des moyens tirés de la fermeture du local et de la tardiveté des déclarations fiscales. Le tribunal de commerce avait validé le congé et alloué au preneur une indemnité d'éviction.

L'appelant principal contestait le principe même de l'indemnité, arguant de la perte des éléments du fonds de commerce, tandis que l'appelant incident en critiquait l'insuffisance. La cour écarte le moyen tiré de la fermeture du local, retenant que le congé était fondé sur la reprise pour usage personnel et non sur la perte de la clientèle, ce qui constitue un fondement juridique distinct.

La cour juge en outre que la régularisation tardive des déclarations fiscales, bien que postérieure à l'introduction de l'instance, ne fait pas obstacle à leur prise en compte pour l'évaluation du fonds, cette question relevant des seuls rapports entre le preneur et l'administration fiscale. Usant de son pouvoir souverain d'appréciation et s'appuyant sur les deux expertises versées aux débats, la cour procède à une nouvelle évaluation des composantes de l'indemnité prévues par l'article 7 de la loi 49-16.

Le jugement est par conséquent confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité, qui est portée à une somme supérieure.

Saisie d'un litige relatif à la fixation d'une indemnité d'éviction commerciale pour cause de démolition, la cour d'appel de commerce précise les modalités de son évaluation. Le tribunal de commerce avait alloué au preneur une indemnité fondée sur une expertise judiciaire, dont le bailleur contestait le montant en appel.

La cour, bien qu'ayant ordonné une nouvelle expertise, rappelle qu'elle n'est pas liée par les conclusions de l'expert et procède à une correction de son calcul. Elle retient que le coefficient multiplicateur applicable à la moyenne des revenus pour évaluer la perte de clientèle et d'achalandage doit être de deux ans, et non de quatre comme l'avait estimé l'expert.

La cour écarte également du calcul les frais administratifs et de courtage, au motif que l'article 7 de la loi 49-16 ne vise que les frais de déménagement. Elle souligne que des préjudices tels que le gain manqué ou les frais de réinstallation sont déjà couverts par l'indemnisation de la clientèle et ne sauraient faire l'objet d'une double réparation.

Le jugement est en conséquence réformé et le montant de l'indemnité d'éviction réduit.

Saisie d'un litige relatif à la liquidation d'une indemnité d'éviction commerciale, la cour d'appel de commerce contrôle l'appréciation du juge du fond ayant écarté partiellement les conclusions d'une expertise judiciaire. Le tribunal de commerce avait en effet réduit le montant de l'indemnité proposée par l'expert.

Le preneur appelant principal sollicitait la réévaluation à la hausse de cette indemnité, tandis que le bailleur appelant incident en demandait la minoration. La cour, écartant elle-même le rapport d'expertise déposé en appel, rappelle que le juge conserve son entier pouvoir d'appréciation sur les éléments techniques du calcul.

Elle retient, en application de l'article 7 de la loi 49-16, que la période de capitalisation pour l'évaluation du droit au bail doit être contenue dans une limite de cinq ans, conformément à l'usage judiciaire. La cour souligne également que l'indemnisation de la perte de clientèle est subordonnée à la production des quatre dernières déclarations fiscales, et que les frais de réinstallation ne sauraient inclure les honoraires d'intermédiation ou de rédaction d'actes.

Parvenant par sa propre liquidation à un montant identique à celui alloué en première instance, la cour confirme le jugement entrepris, ne le réformant que pour rectifier une erreur matérielle et rejetant les appels principal et incident.

Saisi d'un appel relatif à la fixation d'une indemnité d'éviction consécutive à un congé pour usage personnel, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur la valeur probante des documents comptables du preneur. Le tribunal de commerce avait ordonné l'éviction moyennant le versement d'une indemnité fixée par expertise.

L'appelant principal contestait l'évaluation, tandis que le bailleur, par un appel incident, en sollicitait la réduction, le débat portant sur la recevabilité des déclarations fiscales produites par le preneur. La cour écarte les déclarations fiscales au motif qu'elles ont été établies à une date postérieure à celle de la réception du congé.

Elle retient que de tels documents, établis pour les besoins de la cause, ne sauraient être opposés au bailleur en application de la règle selon laquelle nul ne peut se constituer une preuve à soi-même. Estimant disposer des éléments suffisants pour statuer, notamment au vu d'une nouvelle expertise ordonnée en cause d'appel, la cour considère que l'indemnité allouée est adéquate au regard des critères de l'article 7 de la loi 49-16, tenant compte de l'emplacement du local, de l'ancienneté de la relation et de la modicité du loyer.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour usage personnel et déclarant irrecevable la demande reconventionnelle en indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce se prononce sur la motivation du congé et la recevabilité de la demande indemnitaire. La cour juge que le bailleur n'est pas tenu de préciser, dans le congé pour usage personnel, l'identité du bénéficiaire de la reprise, ce motif se suffisant à lui-même au sens de la loi 49-16.

Elle retient ensuite que la demande d'indemnité, déjà formée en première instance, ne constitue pas une demande nouvelle en appel, le premier juge ayant commis une erreur de procédure en omettant d'inviter le preneur à compléter les frais de justice après le dépôt du rapport d'expertise. Évoquant le fond, la cour fixe souverainement l'indemnité d'éviction en application de l'article 7 de la loi 49-16, en se fondant sur la valeur marchande du droit au bail, les améliorations apportées au local et la perte de clientèle, sans égard pour la modicité du loyer contractuel.

La cour rappelle à ce titre que l'indemnisation pour la perte du fonds de commerce, incluant la clientèle et la réputation, est due de plein droit au preneur évincé. Le jugement est par conséquent infirmé en ce qu'il a déclaré la demande reconventionnelle irrecevable et, statuant à nouveau, condamne le bailleur au paiement de ladite indemnité tout en confirmant le principe de l'éviction.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour reprise personnelle d'un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'étendue du contrôle de la sincérité du motif invoqué par le bailleur. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande en ordonnant l'expulsion du preneur.

L'appelant contestait la validité du congé en arguant de l'insincérité du motif, tirée du statut de fonctionnaire du bailleur qui serait incompatible avec une exploitation commerciale et d'une intention purement spéculative. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en retenant que le droit du bailleur de refuser le renouvellement du bail pour usage personnel est un droit discrétionnaire.

Elle rappelle que le bailleur n'est pas tenu de justifier la réalité ou la légitimité de son intention, sa seule obligation consistant, aux termes de l'article 7 de la loi 49-16, à verser au preneur une indemnité d'éviction couvrant l'intégralité du préjudice subi. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

En matière d'indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités d'évaluation du préjudice subi par le preneur. Le tribunal de commerce avait fixé le montant de l'indemnité en se fondant partiellement sur une expertise judiciaire.

Le bailleur contestait le montant alloué au titre du droit au bail tandis que le preneur, par appel incident, sollicitait la prise en compte de l'intégralité des postes de préjudice évalués par l'expert, notamment la perte de clientèle et les frais d'aménagement. La cour écarte l'indemnisation de la perte de clientèle en relevant que le preneur fondait sa demande sur une déclaration fiscale établie postérieurement à la réception du congé.

Elle retient qu'un tel document, au surplus dépourvu de caractère officiel, constitue une preuve que la partie s'est constituée à elle-même et ne saurait être opposé au bailleur. Appréciant souverainement les autres éléments, notamment la localisation et la superficie du local, la cour estime que l'indemnité fixée par les premiers juges est suffisante au regard des dispositions de l'article 7 de la loi 49-16.

Le jugement est en conséquence intégralement confirmé.

Saisi d'un appel et d'un appel incident portant sur le montant de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial résilié pour reprise personnelle, la cour d'appel de commerce se prononce sur les critères d'évaluation du préjudice. Le tribunal de commerce avait validé le congé et fixé l'indemnité sur la base d'un premier rapport d'expertise, contesté par les deux parties.

Après avoir ordonné une contre-expertise, la cour procède à une analyse critique de ses conclusions. La cour retient que l'indemnisation de la perte de clientèle, en application de l'article 7 de la loi 49.16, est subordonnée à la production des déclarations fiscales des quatre dernières années.

Dès lors que le preneur ne justifie d'aucune déclaration fiscale, la cour écarte la part de l'indemnité allouée à ce titre par l'expert, la jugeant dépourvue de fondement probatoire. Elle retient en revanche les autres postes du préjudice, notamment la valeur du droit au bail et les frais de déménagement, pour fixer souverainement le montant de l'indemnité réparatrice.

En conséquence, la cour réforme le jugement entrepris uniquement sur le quantum de l'indemnité d'éviction et le confirme pour le surplus.

Saisi d'un appel contestant le montant d'une indemnité d'éviction commerciale, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités de notification de la cession du droit au bail au preneur. Le tribunal de commerce avait ordonné l'éviction moyennant le paiement d'une indemnité jugée insuffisante par l'appelant.

Ce dernier soulevait l'inopposabilité de la cession du bail, faute de lui avoir été notifiée avant la délivrance du congé pour reprise. La cour écarte ce moyen en retenant que l'envoi du congé par le nouveau bailleur réalise l'information du preneur et atteint la finalité de la notification, d'autant que le preneur ne justifiait d'aucun préjudice.

En revanche, la cour fait droit à la critique portant sur l'évaluation de l'indemnité. Elle juge qu'un coefficient de 36 mois pour le calcul du droit au bail est disproportionné au regard d'une occupation de plus de quarante ans et le porte à 60 mois, en application de l'article 7 de la loi 49-16.

Le jugement est donc confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité, qui est substantiellement revalorisé.

Saisi d'un litige relatif à la fixation d'une indemnité d'éviction dans le cadre d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce précise les modalités d'évaluation des éléments incorporels du fonds de commerce. Le tribunal de commerce avait validé le congé et alloué une indemnité au preneur sur la base d'une première expertise.

En appel, le preneur contestait cette évaluation jugée insuffisante, tandis que le bailleur, par un appel incident, en sollicitait la réduction. La cour retient que l'évaluation de la clientèle et de la réputation commerciale doit se fonder, en application de l'article 7 de la loi 49.16, sur les déclarations fiscales des quatre années précédant la demande d'éviction.

Dès lors, elle écarte du calcul les montants proposés par l'expert au titre de ces éléments dès lors qu'ils reposaient sur des documents fiscaux établis postérieurement au congé et à l'introduction de l'instance, les considérant comme ayant été préparés pour les besoins de la cause. La cour rejette également l'indemnisation des améliorations justifiées par une facture postérieure au litige.

Le jugement est par conséquent réformé par une augmentation du montant de l'indemnité d'éviction, après déduction des postes non justifiés, et l'appel incident du bailleur est rejeté.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités d'évaluation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial. Le tribunal de commerce avait alloué au preneur une indemnité pour la perte de son fonds de commerce.

L'appelant, bailleur, contestait principalement la double indemnisation du droit au bail, qui aurait été évalué à la fois distinctement et comme une composante du fonds de commerce sur la base de deux actes de cession distincts mais concomitants. La cour écarte ce moyen en retenant que l'expert judiciaire désigné en appel n'a pas fondé son évaluation sur les actes de cession litigieux, mais sur une analyse de la valeur locative du marché pour des locaux similaires.

La cour rappelle que l'indemnisation des améliorations et réparations, prévue par l'article 7 de la loi 49-16, est due au preneur évincé indépendamment de l'autorisation du bailleur, dérogeant ainsi au droit commun du louage. Elle procède toutefois à une réévaluation de l'indemnité globale en excluant les postes non prévus par la loi, tels que les frais de recherche d'un nouveau local ou la perte de profit, que l'expert avait inclus à tort.

En conséquence, la cour d'appel de commerce réforme partiellement le jugement entrepris en réduisant le montant de l'indemnité d'éviction.

Saisi d'un double appel relatif à la fixation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce examine la validité du congé pour démolition et les composantes du préjudice réparable. Le tribunal de commerce avait alloué au preneur une indemnité fondée sur une expertise judiciaire, décision contestée par les deux parties.

Le preneur soulevait la péremption du permis de construire, tandis que le bailleur contestait la qualification de fonds de commerce du local exploité, qu'il considérait comme un simple entrepôt n'ouvrant pas droit à indemnisation pour la perte de clientèle ou du droit au bail. La cour écarte le moyen tiré de la péremption du permis de construire, le bailleur justifiant d'un renouvellement de son autorisation administrative.

Elle retient ensuite, au vu des déclarations fiscales, que le local constituait bien un point de vente et de stockage, rendant exigible une indemnité pour la perte de la clientèle en application de l'article 7 de la loi 49-16. La cour souligne que la localisation du bien dans une zone résidentielle, loin de minorer la valeur du droit au bail, l'augmente au contraire en raison de la difficulté pour le preneur de trouver un local équivalent.

La cour exclut cependant du calcul les éléments incorporels non visés par la loi, tels le nom et l'enseigne, ainsi que les éléments matériels que le preneur conserve après l'éviction. Le jugement entrepris est confirmé.

Saisi d'un litige relatif à la fixation d'une indemnité d'éviction due au preneur pour un congé fondé sur un motif d'usage personnel, la cour d'appel de commerce était confrontée à la contestation par les deux parties du montant alloué en première instance. Le tribunal de commerce avait validé le congé et fixé l'indemnité sur la base d'un premier rapport d'expertise, qu'il avait majoré.

En appel, le bailleur sollicitait la réduction de l'indemnité au montant initialement expertisé, tandis que le preneur en réclamait une substantielle augmentation et critiquait la méthodologie de l'expert. La cour, après avoir ordonné une nouvelle expertise, en adopte les conclusions pour l'évaluation du droit au bail, la jugeant fondée sur la valeur locative de marché, la durée d'occupation et la modicité du loyer contractuel.

Elle écarte cependant la demande d'indemnisation pour perte de clientèle et de réputation, faute pour le preneur d'avoir produit les déclarations fiscales requises par l'article 7 de la loi 49.16. La cour retient également que le préjudice indemnisable ne peut s'étendre aux conséquences de l'éviction sur un autre fonds de commerce, étranger à la relation locative.

Elle censure toutefois le rapport d'expertise en ce qu'il inclut des frais de recherche d'un nouveau local, considérant que seuls les frais de déménagement stricto sensu sont indemnisables. Le jugement est donc confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité, qui est portée à une somme supérieure, et corrigé pour rectifier une erreur matérielle dans le nom du preneur.

Saisi d'un litige relatif à l'évaluation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce examine les critères légaux de sa fixation. Le tribunal de commerce avait validé un congé pour reprise personnelle et, sur la base d'une seconde expertise, avait fixé l'indemnité due au preneur.

L'appelant, bailleur, contestait le montant de cette indemnité, soutenant que la seconde expertise sur laquelle s'était fondé le premier juge était surévaluée et non objective. La cour d'appel de commerce rappelle que l'indemnité d'éviction doit être évaluée au regard des seuls critères limitativement énumérés par l'article 7 de la loi 49-16.

Elle valide ainsi les composantes de l'indemnité relatives au droit au bail, à la perte de la clientèle et de la réputation commerciale, ainsi qu'aux frais de déménagement, estimant l'évaluation de l'expert fondée sur des éléments objectifs non contredits par le bailleur. Toutefois, la cour retient que les frais de l'aménagement commercial ne figurent pas parmi les éléments de préjudice indemnisable listés par ledit article.

Dès lors, elle déduit le montant correspondant à ces aménagements du total de l'indemnité allouée. Le jugement est donc réformé sur le quantum de l'indemnité et confirmé pour le surplus.

En matière d'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, le tribunal de commerce avait validé un congé pour reprise personnelle et fixé l'indemnité sur la base d'un premier rapport d'expertise. Le débat en appel portait exclusivement sur l'évaluation de cette indemnité, le preneur la jugeant insuffisante et le bailleur excessive, notamment au regard de l'absence de production par le preneur des déclarations fiscales des quatre dernières années.

Après avoir ordonné une nouvelle expertise en cause d'appel, la cour d'appel de commerce en écarte les conclusions, jugeant que l'expert n'avait pas correctement apprécié la valeur du droit au bail au regard de l'ancienneté de l'occupation et de la modicité du loyer. La cour retient que les éléments des deux expertises successives lui fournissent des éléments d'appréciation suffisants pour statuer sans qu'il soit nécessaire d'ordonner une nouvelle mesure d'instruction.

Au visa de l'article 7 de la loi 49.16, elle estime que le montant alloué en première instance, qui tenait compte de la valeur de l'ensemble des éléments du fonds de commerce tout en modérant les frais de déménagement, constitue une juste réparation du préjudice subi par le preneur. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contestant le montant d'une indemnité d'éviction due au preneur pour reprise du local à des fins personnelles, la cour d'appel de commerce examine les modalités de calcul de cette indemnité au regard des conclusions d'une expertise judiciaire. Le tribunal de commerce avait fixé l'indemnité sur la base du rapport d'expertise contesté par le bailleur.

L'appelant soutenait que l'expert avait surévalué les différents postes de préjudice, notamment en retenant un coefficient excessif pour l'indemnisation de la clientèle et en incluant des frais non prévus par la loi. La cour, tout en écartant la demande de nouvelle expertise, procède elle-même à la révision du calcul sur le fondement de l'article 7 de la loi 49.16.

Elle retient que si l'expert a correctement écarté les documents comptables non conformes du preneur pour se fonder sur le bénéfice fiscal déclaré, le coefficient multiplicateur appliqué à la perte de clientèle et de réputation commerciale doit être ramené à un niveau plus usuel. La cour censure également l'indemnisation des frais de recherche d'un nouveau local, rappelant que la loi ne prévoit que le remboursement des seuls frais de déménagement.

Le jugement est par conséquent confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité, qui est réduit en conséquence.

Saisi d'un appel et d'un appel incident portant sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction due au preneur de locaux commerciaux, la cour d'appel de commerce précise les chefs de préjudice indemnisables. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise et alloué au preneur une indemnité fondée sur une première expertise.

Le débat en appel portait exclusivement sur le quantum de cette indemnité, le bailleur en contestant le caractère excessif tandis que le preneur en sollicitait la majoration. Après avoir ordonné une nouvelle expertise, la cour procède à une appréciation souveraine de ses conclusions au visa de l'article 7 de la loi 49-16.

Elle retient les seules composantes de l'indemnisation prévues par ce texte, à savoir la valeur du droit au bail, la perte de la clientèle et les frais de déménagement. La cour écarte en revanche expressément les chefs de préjudice non prévus par la loi mais retenus par l'expert, tels que les frais de réinstallation, la perte de revenus ou les salaires, considérant qu'ils ne sauraient être ajoutés aux éléments légalement définis.

Le jugement est par conséquent réformé sur le seul montant de l'indemnité et confirmé pour le surplus.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour usage personnel et déclarant irrecevable la demande reconventionnelle du preneur, la cour d'appel de commerce se prononce sur les composantes de l'indemnité d'éviction. Le tribunal de commerce avait ordonné l'expulsion tout en rejetant pour irrecevabilité la demande indemnitaire du preneur.

L'appelant soutenait que sa demande reconventionnelle était recevable et que l'indemnité devait être réévaluée. La cour rappelle d'abord que le congé fondé sur l'usage personnel ouvre de plein droit au preneur un droit à une indemnité complète, rendant inopérante toute contestation sur le motif de l'éviction.

Elle juge ensuite que le paiement en appel des frais de justice afférents à la demande reconventionnelle, déclarée irrecevable en première instance pour ce motif, la rend recevable dès lors que l'appel défère l'entier litige à la cour. Statuant sur le fond, la cour retient, sur la base du rapport d'expertise judiciaire, la valeur du droit au bail et des améliorations.

Elle en retranche toutefois les frais de recherche d'un nouveau local et de changement d'adresse, considérant que ces postes ne figurent pas parmi les éléments de préjudice indemnisables limitativement énumérés par l'article 7 de la loi 49-16, qui ne vise que les frais de déménagement. La cour infirme donc partiellement le jugement, déclare la demande reconventionnelle recevable et condamne le bailleur au paiement d'une indemnité d'éviction recalculée, tout en confirmant le principe de l'éviction.

Saisie d'un litige relatif à l'évaluation d'une indemnité d'éviction en matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce examinait un jugement ayant validé un congé pour reprise personnelle tout en allouant une indemnité au preneur. Le bailleur contestait le montant de l'indemnité, arguant de l'absence de clientèle, tandis que le preneur, par appel incident, soulevait l'irrégularité du congé pour défaut de qualité à agir des héritiers et critiquait l'insuffisance de l'indemnité.

La cour écarte le moyen tiré du défaut de qualité à agir, le congé ayant été valablement délivré par un héritier mandataire dont le pouvoir n'était pas révoqué. Sur le fond, elle retient, au visa de l'article 7 de la loi 49-16, que le preneur ne peut prétendre à une indemnisation pour la clientèle et la réputation commerciale faute de produire les déclarations fiscales afférentes au local.

La cour souligne que la création d'une société dans les lieux postérieurement à la délivrance du congé est inopérante pour justifier de ces éléments incorporels. Elle confirme en revanche l'évaluation du droit au bail et la déduction de la garantie locative, dont la restitution est jugée prématurée tant que l'évacuation n'est pas effective.

Le jugement est par conséquent confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité, qui est réduit.

En matière d'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités d'évaluation du préjudice. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise et fixé l'indemnité sur la base d'un rapport d'expertise.

L'appelant contestait cette évaluation, soulevant la question des critères de calcul, notamment la prise en compte de la clientèle, du droit au bail, des frais de licenciement et d'un pas-de-porte non prouvé. La cour rappelle que l'indemnité est régie par l'article 7 de la loi 49-16 et que la valeur de la clientèle et du fonds de commerce doit s'apprécier au vu des déclarations fiscales des quatre dernières années.

Dès lors que celles-ci faisaient état d'un chiffre d'affaires et de bénéfices nuls, la cour écarte toute indemnisation à ce titre. Elle valide également l'évaluation du droit au bail fondée sur le différentiel entre le loyer acquitté et la valeur locative de marché, et juge que les frais de licenciement ne sont pas un élément de l'indemnité légale.

La cour relève en outre que le preneur, ayant subsidiairement conclu en première instance à l'octroi du montant fixé par l'expert, ne pouvait utilement critiquer en appel le jugement lui ayant alloué cette somme. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour usage personnel et fixant l'indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité du motif du congé et les modalités de calcul de l'indemnité due au preneur. Le tribunal de commerce avait ordonné l'éviction du preneur moyennant le paiement d'une indemnité fixée par expertise.

L'appelant contestait la validité du motif d'éviction et le caractère objectif de l'expertise, qui n'aurait pas correctement évalué les éléments incorporels du fonds. La cour rappelle que le congé pour usage personnel constitue un motif sérieux et légitime d'éviction, ouvrant droit pour le preneur à une indemnité complète.

Elle retient cependant, en application de l'article 7 de la loi 49.16, que faute pour le preneur de produire ses déclarations fiscales des quatre années précédant la notification du congé, la compensation au titre de la clientèle et de la réputation commerciale n'est pas due. La cour considère dès lors que l'expertise, respectant les conditions de forme et de fond, ne peut être écartée et que le montant alloué est suffisant.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

En matière d'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités de calcul du préjudice résultant de la perte du droit au bail et sur les conditions d'indemnisation des éléments incorporels du fonds de commerce. Le tribunal de commerce avait alloué une indemnité au preneur évincé en se fondant sur un rapport d'expertise, mais en réduisant le montant relatif au droit au bail sur la base d'un usage judiciaire fixant le multiplicateur à trois années.

Le débat en appel portait principalement sur la pertinence du multiplicateur retenu pour évaluer la perte du droit au bail et sur le droit à indemnisation au titre de la clientèle et de la réputation commerciale. La cour retient que le coefficient multiplicateur doit être apprécié au regard de l'ancienneté de l'occupation des lieux par le preneur.

Dès lors que ce dernier justifiait d'une exploitation continue depuis 1986, la cour écarte le multiplicateur de trois ans retenu par le premier juge et applique un coefficient de cinq ans, jugé plus proportionné au préjudice subi. La cour rappelle en revanche que, pour obtenir réparation au titre de la perte de la clientèle et de la réputation commerciale, il incombe au preneur, en application de l'article 7 de la loi 49-16, de produire ses déclarations fiscales.

Faute pour l'appelant d'avoir versé ces pièces aux débats, sa demande d'indemnisation de ces éléments incorporels est rejetée. Le jugement est donc confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité, qui est porté à une somme supérieure.

Saisi d'un litige relatif à l'indemnité due au preneur évincé pour cause de démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités d'évaluation du préjudice en l'absence de production des déclarations fiscales. Le tribunal de commerce avait alloué au preneur une indemnité pour privation de son droit de retour, en écartant partiellement les conclusions de l'expertise judiciaire.

L'appel principal du preneur visait à la réévaluation à la hausse de cette indemnité, tandis que l'appel incident du bailleur en contestait le montant au motif que l'expertise n'était pas fondée sur des éléments comptables probants. La cour relève que le bailleur, n'ayant pas notifié au preneur la mise à disposition d'un nouveau local dans le délai légal de trois ans, est redevable d'une indemnité en application de l'article 7 de la loi 49-16.

Elle retient cependant que pour évaluer le préjudice lié à la perte de la clientèle, les déclarations fiscales des quatre dernières années constituent un élément de preuve impératif. Faute pour le preneur d'avoir produit ces documents, la cour considère que l'expert ne pouvait se fonder sur les seules déclarations de l'intéressé et que le premier juge a donc légitimement écarté cette composante du calcul de l'indemnité.

Le jugement est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel principal et d'un appel incident portant exclusivement sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction due à un preneur commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la méthode de calcul de cette indemnité et sur la portée du silence d'une partie face à une expertise judiciaire. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise, ordonné l'expulsion et fixé une indemnité sur la base de deux expertises antérieures.

Contestant le quantum de l'indemnité, les deux parties critiquaient la méthode d'évaluation retenue en première instance. Après avoir ordonné une nouvelle expertise en cause d'appel, la cour écarte les critiques du preneur en relevant que l'expert a correctement appliqué les critères de l'article 7 de la loi 49-16, notamment en se fondant sur les déclarations fiscales pour évaluer la perte de clientèle et la réputation commerciale.

La cour retient surtout que le silence du bailleur, qui n'a pas formulé d'observations sur le rapport d'expertise dans le délai imparti, s'analyse en un aveu judiciaire au sens de l'article 406 du dahir formant code des obligations et des contrats. Faisant siennes les conclusions de l'expert, la cour juge le montant proposé suffisant pour réparer le préjudice du preneur.

Le jugement est par conséquent confirmé dans son principe mais réformé sur le montant de l'indemnité d'éviction, qui est porté à la somme déterminée par l'expertise ordonnée en appel.

La cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités de calcul de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un local commercial en cas de congé pour reprise personnelle. Le tribunal de commerce avait prononcé l'éviction tout en condamnant le bailleur au paiement d'une indemnité fixée par expertise.

L'appel principal du bailleur et l'appel incident du preneur portaient sur le quantum de cette indemnité, soulevant la question de savoir si l'absence de déclarations fiscales du preneur faisait obstacle à l'indemnisation de la perte de la clientèle et de la réputation commerciale. La cour retient que, au visa de l'article 7 de la loi 49-16, la valorisation du fonds de commerce, notamment de ses éléments incorporels, est conditionnée par la production des déclarations fiscales des quatre dernières années.

Faute pour le preneur de justifier de telles déclarations, la cour considère que c'est à bon droit que l'expert et le premier juge ont écarté toute indemnisation au titre de la clientèle et de la réputation. La cour valide en revanche les critères techniques retenus pour l'évaluation du droit au bail et des améliorations.

Le jugement est donc confirmé dans son principe mais réformé sur le montant de l'indemnité, que la cour réduit après avoir ajusté le poste relatif aux frais de déménagement.

En matière d'éviction pour démolition et reconstruction d'un local commercial, la cour d'appel de commerce était saisie de la recevabilité des demandes indemnitaires du preneur formées au cours de l'instance en validation du congé. Le tribunal de commerce avait validé le congé et déclaré irrecevables les demandes reconventionnelles du preneur en fixation d'une indemnité d'éviction éventuelle et en paiement de frais d'attente.

La cour opère une distinction entre les deux chefs de demande. Elle juge recevable la demande de fixation de l'indemnité d'éviction pour le cas où le preneur serait privé de son droit au retour, retenant que l'article 27 de la loi 49-16 l'autorise à en solliciter la liquidation provisionnelle pendant l'instance principale.

En revanche, la cour considère que la demande au titre des frais d'attente est prématurée, dès lors que la durée de privation de jouissance, nécessaire à leur calcul, ne peut être déterminée avant l'exécution effective de l'éviction. Procédant à la liquidation sur la base d'un rapport d'expertise, la cour écarte les postes de préjudice relatifs aux frais d'installation dans un nouveau local, rappelant que l'article 7 de la loi 49-16 ne vise que les frais de déménagement.

Le jugement est donc infirmé sur la recevabilité de la demande d'indemnité d'éviction éventuelle et confirmé pour le surplus.

Saisi d'un appel contre un jugement allouant une indemnité d'éviction à un preneur commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités d'évaluation de cette indemnité et les conséquences du défaut de production des déclarations fiscales. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du preneur en se fondant sur une première expertise judiciaire.

L'appelant contestait la régularité de cette expertise et le montant de l'indemnité, soulevant la question de l'évaluation des éléments incorporels du fonds de commerce en l'absence de justificatifs. Après avoir ordonné une nouvelle expertise, la cour retient que l'indemnité d'éviction ne peut inclure la valeur de la clientèle et de la renommée commerciale lorsque le preneur, dont la situation fiscale est irrégulière, ne produit pas ses déclarations des quatre dernières années.

La cour précise, en application de l'article 7 de la loi 49-16, que cette carence prive le preneur du droit à une indemnisation pour la perte des éléments incorporels liés au chiffre d'affaires. Elle juge en outre que les frais de déménagement indemnisables se limitent aux seules dépenses de transport des biens depuis le local évincé, à l'exclusion des frais de recherche et d'aménagement d'un nouveau local.

La demande du preneur tendant à l'augmentation de l'indemnité est par ailleurs déclarée irrecevable, faute d'avoir été formée par un appel principal ou incident. Le jugement est par conséquent confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité, qui est réduit.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur d'un local commercial pour reprise personnelle, la cour d'appel de commerce se prononce sur la computation des délais d'action en période d'état d'urgence sanitaire et sur les modalités de calcul de l'indemnité d'éviction. Le tribunal de commerce avait validé le congé et alloué au preneur une indemnité jugée insuffisante.

L'appelant soulevait principalement la déchéance du droit d'agir du bailleur, l'action ayant selon lui été introduite hors du délai de six mois prévu par la loi 49-16. La cour écarte ce moyen en retenant que le délai a été valablement suspendu en application du décret-loi relatif à l'état d'urgence sanitaire, rendant l'action du bailleur recevable.

S'agissant de l'indemnité, la cour, s'appuyant sur une nouvelle expertise ordonnée en appel, rappelle que son calcul doit se limiter aux seuls éléments du fonds de commerce expressément énumérés par l'article 7 de la loi 49-16. Elle retient ainsi la valeur du droit au bail et le préjudice lié à la perte de clientèle, mais exclut les autres postes de préjudice non prévus par ce texte.

Le jugement est donc confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité d'éviction, qui est substantiellement revalorisé.

Saisi d'un appel contre un jugement fixant une indemnité d'éviction consécutive à un congé pour usage personnel, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités d'évaluation de cette indemnité et la recevabilité d'un appel incident. Le tribunal de commerce avait validé le congé et alloué au preneur une indemnité sur la base d'une première expertise, dont le bailleur contestait le montant.

La cour déclare d'abord irrecevable l'appel incident en majoration formé par le preneur, retenant que ce dernier avait acquiescé au jugement de première instance dans ses écritures antérieures. Examinant ensuite la contre-expertise ordonnée en appel, la cour en écarte partiellement les conclusions.

Elle juge en effet que l'indemnisation du profit perdu fait double emploi avec celle de la clientèle et que les frais de réinstallation ne figurent pas parmi les chefs de préjudice légalement réparables au sens de l'article 7 de la loi 49-16. Dès lors, en application du principe selon lequel l'appelant ne peut voir sa situation aggravée, et l'appel incident étant écarté, la cour ne pouvait majorer l'indemnité allouée en première instance.

Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.