وبعد المداولة طبقا للقانون.

حيث تقدمت شركة (أ.) بواسطة دفاعها بمقال استئنافي مؤدى عنه بتاريخ 30-05-2014 يستأنف بمقتضاه الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 2-4-2014 تحت رقم 5914 في الملف عدد 11273/6/2012 والذي قضى برفض الطلب وتحميلها الصائر.

في الشكل :

حيث سبق البت في الاستئناف بالقبول بمقتضى القرار التمهيدي الصادر بتاريخ 01/11/2018.

في الموضوع :

حيث يستفاد من وثائق الملف والحكم المطعون فيه أن المدعية تقدمت بمقال افتتاحي بواسطة نائبها والمؤدى عنه الرسوم القضائية لدى كتابة ضبط هذه المحكمة بتاريخ 22/06/2012 والذي يعرض فيه أن العارضة تكتري من الوكالة العقارية شقة بعنوانها أعلاه و الذي أسست فيه أصلا تجاريا مسجلا تحت عدد 37653 وظلت تمارس فيه نشاطها منذ تأسيسها سنة 1979 إلى الآن و أنها فوجئت بفتح شقتها أثناء غيابها في إطار بيع بالمزاد العلني للشقة المذكورة و التي رست على السيدة شيماء (ل.) المدعى عليها، هذه الأخيرة استصدرت أمرا قضائيا بتمكينها من الشقة على أساس أنها مغلقة و الحال أن ذلك لا يمت إلى الحقيقة بصلة و أنه تم تغيير المفاتيح و الحيلولة دون منقولاتها ووثائقها و دفاترها التجارية بعد أن تم استغلال وقت خروجها بحكم طبيعة عملها، كما قامت المدعى عليها بإبرام عقد كراء صوري مع السيدة إحسان (ت.) و تغيير عقدة الاشتراك في مادتي الماء و الكهرباء باسمها بدل اسم العارضة.

و أن الأمر القاضي بالتمكين مشروط ما لم تكن الشقة معتمرة من طرف المنفذ عليه أو الغير.

و أن الوثائق المعززة لمقال الدعوى تثبت صحة تواجد العارضة.

و أنه سبق للعارضة أن تقدمت بمقال استعجالي موضوع الملف رقم 686/1/2012 تحت عدد1743 بتاريخ 06/06/2012 قصد إرجاع الحالة إلى ما كانت عليه إلا أن الأمر قضى بعدم الاختصاص.

لذا فإن العارضة تلتمس الحكم بإرجاع الحالة إلى ما كانت عليه و ذلك بتمكينها من الدخول إلى مقر شركته مع تمكينها من كافة منقولاتها وأدوات عملها و وثائقها و دفاترها التجارية حسب محضر التمكين المنجز في الملف عدد 55/2012 بتاريخ 05/03/2012 وشمول الحكم بالنفاذ المعجل و بتحميل المدعى عليهما الصائر.

و عزز المقال بصورة من القانون الأساسي للشركة و بصورة من نموذج ج و بشهادة إدارية و بكشف حساب و بصورة من شهادة بنكية و بفاتورات و بصورة من محضر إرساء المزاد و بصورة من أمر استعجالي و بصورة من محضر تمكين و بصورة من تصريح ضريبي و بصورة من إعلام بالضريبة و بصورتين من محضري معاينة و استجواب و بنسخة من أمر استعجالي.

و بناء على مذكرة جواب المدعى عليها المدلى بها بجلسة 17/10/2012 من طرف نائبتها مع مقال رام إلى إدخال الغير في الدعوى مؤدى عنه بنفس التاريخ تعرض جوابا على المقال بان الشقة كانت دوما مغلقة منذ بداية إجراءات التنفيذ الجبري سنة 2006 و اتخاذ مجموعة من المساطر بإنجاز خبرة عقارية ومحضر حجز تنفيذي على عقار و كذا دفترا للتحملات.

و أما بخصوص عقد الكراء ، فان الوثائق المدلى بها من طرف المدعية لا تتضمن رقم الشقة مع العلم أن الطابق الأول يحتوي على ثلاث شقق كما أن العارضة اشترت الشقة بعد أن اطلعت على دفتر التحملات والذي لا يتضمن ما يدل على أن الشقة مستغلة على سبيل الكراء.

و في مقال الإدخال فإنه يتعين إدخال السيدين مأمور الإجراءات و رئيس كتابة الضبط على اعتبار أن العارضة اشترت الشقة عن طريق البيع بواسطة المزاد العلني موضوع ملف التنفيذ عدد 199/2006.

لذا فإن العارضة تلتمس الحكم برفض الطلب و بتحميل المدعية الصائر و في مقال الإدخال الإشهاد للعارضة بطلبها الرامي إلى إدخال السيدين رئيس كتابة الضبط و مأمور الإجراءات مع ما يترتب عن ذلك من آثار قانونية.

وعززت المذكرة بصور وثائق.

وبناء على مذكرة التعقيب المدلى بها من نائب المدعية بجلسة 02/01/2012 و التي أورد فيها بأن محضر المعاينة و الاستجواب المستدل به من طرف العارضة استند فيه محرره على تصريحات و شهادات الجيران و كذا على تصريح حارس العمارة الذين أكدوا على تواجد الشركة و مزاولتها لنشاطها التجاري دون توقف أو انقطاع.و أن باقي الوثائق المدلى بها تثبت فعليا تواجد العارضة.و أن محضر التمكين يشير إلى جرد منقولات العارضة.و أن الأمر القضائي القاضي بالتمكين اشترط الدخول إلى الشقة ما لم تكن معتمرة من طرف المنفذ عليه أو الغير.

و أن العبرة بالواقع و بالحالة الفعلية و المادية التي كانت توجد عليها الشقة و المدعمة بالوثائق المدلى بها.و أن المدعى عليها نفسها لم تذكر في المساطر التي باشرتها رقم الشقة لذا فإن العارضة تلتمس رد دفع المدعى عليها والحكم وفق المقال.

وبناء على المذكرة التعقيبية مع مقال إدخال الغير في الدعوى مؤدى عنه بتاريخ 18/02/2013 تقدمت بها الأستاذة فريدة (ك.) عن السيدة شيماء (ل.) تعرض في مذكرة التعقيب أن العارضة لا علاقة لها بالإجراءات السابقة لبيع العقار عن طريق المزاد العلني وان الدائن المرتهن هو الذي سهر على إجراءات التنفيذ الجبري على العقار تحت إشراف كتابة ضبط المحكمة التجارية وانه بعد رسو المزاد على العارضة سلكت المساطر القانونية لتسلم عقارها وأن المدعية لم تحرك ساكنا وقت تعليق الإعلان بالبيع بباب العقار ووقت نشر الإعلان بجريدة رسالة الأمة لمرات عديدة طبقا للفصل 474 من قانون المسطرة المدنية وأن الوثائق المدلى بها من طرف المدعية هي من صنعها وحديثة العهد دون تحديد الشقة موضوع النزاع وأن المالكة السابقة للشقة تمتلك 25 شقة بنفس العقار. كما أن المدعية وجهت الدعوى ضد السيدة إحسان (ت.) دون أن توضح صلتها بالنزاع هذه الأخيرة هي المكترية الحالية للشقة.

وفي مقال الإدخال فان الشقة موضوع النزاع كانت في ملكية الشركة العقارية (ل. م.) قبل بيعها جبرا عن طريق المحكمة ملتمسة إدخالها في الدعوى لهذه الأسباب تلتمس برد جميع مزاعم المدعية والحكم برفض الطلب الأصلي، وفي المقال المضاد بقبوله شكلا وفي الموضوع الإشهاد للعارضة بإدخال الشركة العقارية (ل. م.) وكذا الوكالة العقارية (ل. ف.) مع استدعائهم وأرفقت المذكرة بنسخة من ملحق عقد كراء، نسخة من فواتير الماء والكهرباء، نسخ من شهادة الملكية تتعلق بالرسم العقاري الأم ونسخ من شواهد التسليم.

وبناء على المذكرة المرفوعة من طرف السيدة إحسان (ت.) بواسطة نائبها الأستاذ مصطفى (ب.) بجلسة 22/05/2013 دفع فيها بعدم اختصاص هذه المحكمة نوعيا على أساس أن العلاقة الكرائية تربط أطرفا مدنية وليست تجارية ملتمسا التصريح بعدم اختصاص المحكمة التجارية للبث في النزاع مع إحالة الأطراف على المحكمة الابتدائية.

وبناء على قرار المحكمة بإحالة الملف على النيابة العامة للإدلاء بمستنتجاتها على ضوء الدفع بعدم الاختصاص.

وبناء على ملتمسات النيابة العامة المدلى بها والرامية إلى رد الدفع بعدم الاختصاص النوعي والتصريح تبعا لذلك باختصاصها نوعيا للبت في الدعوى بحكم مستقل.

وبناء على الحكم التمهيدي الصادر عن هذه المحكمة بتاريخ 05/06/2013 والقاضي باختصاصها نوعيا للبث في موضوع النزاع وبحفظ البت في الصائر والمؤيد بالقرار الصادر عن محكمة الاستئناف بتاريخ 24/09/2013 في الملف عدد 3675/2013/13 وبإرجاع الملف لهذه المحكمة للاختصاص بدون صائر.

وبناء على إدلاء نائبة المدعى عليها الأولى بمذكرة تعقيبية بجلسة 26/02/2014 جاء فيها من حيث انعدام الصفة انه لا توجد أية علاقة كرائية بخصوص الشقة موضوع النزاع ولم يسبق للوكالة العقارية لوكنطوار أن تعاقدت مع المدعية أو أبرمت معها عقد كراء وان السيدة (و.) صرحت عن الوكالة العقارية بأنه لم يسبق لها أن أبرمت أي عقد كراء لفائدة الشركة العقارية (ل. م.) مع شركة تدعى (أ.) كما هو ثابت من محضر معاينة و استجواب للوكالة العقارية لكونطوار فونسيي مما يتعين التصريح بعدم قبول الطلب.

واحتياطيا في الموضوع أن العارضة سبق أن عززت دفوعها بمجموعة من الوثائق التي تثبت أن المدعية لم يسبق لها وان اعتمرت الشقة موضوع النزاع وان البيع تم عن طريق المزاد العلني بواسطة كتابة ضبط هذه المحكمة وانه أثناء جميع مراحل تحقيق الرهن من طرف الدائن المرتهن كانت الشقة دوما مغلقة وذلك ثابت من خلال الشواهد المتعلقة بتحقيق الرهن وانه خلافا لما تزعمه المدعية من خلال محضر المعاينة المدلى به من طرفا فان العارضة تثبت خلاف ذلك بواسطة عدة محاضر معاينة واستجواب لذلك تلتمس العارضة أساسا في الشكل بعدم قبول الطلب واحتياطيا في الموضوع الحكم برفض الطلب، وأرفقت المذكرة بثلاث محاضر معاينة و استجواب وشهادة عمل.

وبناء على إدلاء نائب المدعى عليها الثانية بمذكرة بجلسة 12/03/2014 جاء فيها بخصوص قانونية العلاقة الكرائية أن العارضة تستمد صفتها القانونية كمكترية شرعية للعقار موضوع النزاع من العقدة الكرائية التي تربطها بمالكة العقار لها حجيتها القانونية لتنتج آثارها القانوني بين طرفيها وفي مواجهة الغير وفق المادة 228 من قانون الالتزامات والعقود.

وبخصوص التعاقد بحسن نية أن العارضة سبق أن تعاقدت مع مالكة العقار على أساس كراء العين المكتراة وان صفة مالكة العقار ثابتة بمقتضى تسجيلها بالمحافظة على الأملاك العقارية وان العارضة على جهل تام بالإجراءات التي تمت قصد اقتناء العقار بالمزاد العلني وان كل ما يستوجب على العارضة هو التأكد من أنها تكتري الشقة خالية من أي معتمر للتعاقد مع مالكتها وان كل نزاع قائم بين باقي أطراف هذا النزاع تعتبر العارضة أجنبية عنه ولا يمكن أن ينتج أي أثار قانوني في مواجهة العارضة لذلك تلتمس الحكم في الشكل بعدم قبول الطلب وفي الموضوع التصريح بان العلاقة الكرائية الرابطة بين العارضة و السيدة شيماء (ل.) مبنية على أسس قانونية سليمة لتنتج آثارها القانوني في مواجهة الغير والقضاء برفض الطلب مع إخراج العارضة من الدعوى الحالية و بحفظ الحق في الصائر، وأرفقت المذكرة بنسختين طبق الأصل من عقدة كراء وملحق تعديلي.

وبعد استنفاد كافة الاجراءات المسطرية صدر الحكم المشار اليه اعلاه استأنفه الطاعن مؤسسا طعنه على مايلي: ان الحكم المطعون فيه علل بشكل معيب ومتناقض بعدم اخد بعين الاعتبار للوثائق المستدل بها من طرفها باستغلالها بدون انقطاع حسب فواتير الماء والكهرباء والهاتف والتصاريح الضريبية التي تؤكد استمرارية نشاطها التجاري وان التمسك بواقعة الاغلاق لن يفيدها في شيء ، وكذا محضر معاينة والاستجواب وأنها تضررت في فقدان أصلها التجاري تمثة تدليس واستعمال وسائل احتيالية وتظليلية بصدد تحقيق اجراءات مسطرة التمكين من الشقة محل النزاع مؤكدة ما جاء في مقالها الافتتاحي وإنه كان على المحكمة اجراء بحث في موضوع النازلة ملتمسا إلغاء الحكم الابتدائي فيما قضى به من رفض طلبها وبعد التصدي الحكم بإرجاع الحالة الى ما كانت عليه وفق طلبها بمقالها الافتتاحي للدعوى وتحميل المستأنف عليهم الصائر.

وادلى بنسخة من الحكم الابتدائي.

وحيث أجاب دفاع المستأنف عليها بجلسة 2-10-2014 بأن الاستئناف الحالي ما هو إلا إعادة وتكرار للدفوع التي سبق للمستأنفة ان إثارتها أثناء المرحلة الابتدائية ولم يأت بجديد مؤكدة دفوعها المثارة ابتدائيا وان محضر الحجز التنفيذي اكد فيه العون المكلف بإجراءات البيع بأن المحل مغلقا وان اجراءات البيع الجبري للعقار تستند على اجراءات الاشهار القانونية من نشر وتعليق كما تؤكد المعاينة المنجزة صحة البيع وكونها مغلقة ملتمسا التصريح بتأييد الحكم الابتدائي فيما قضى به جملة وتفصيلا.

وادلى بنسخة من محضر معاينة مجردة للمفوض القضائي محمد (ح.) – 4 نسخ من محضر معاينة واستجواب ونسخة من شهادة العمل.

وحيث عقب دفاع السيدة احسان (ت.) بجلسة 2-10-2014 بأن سنة تواجدها بالمحل هو عقدة كرائية وان ادعاؤه بأن العقد صوري فإنه لم يأت بأي بيان عما يدعيه فالمستأنفة تعتبر غير بالنسبة للعقدة الكرائية فالأفضلية تكون لواضع يده على العين المكراة حسب قرار مجلس الاعلى المؤرخ في 18-05-92 تحت عدد 1345 ولم يكن لها علم بالاجراءات القضائية المتبعة من طرف السيدة شيماء (ل.) لمتلك العين المكراة ملتمسة تأييد الحكم الابتدائي مع ترك الصائر على المستأنفة.

وحيث عقب دفاع المستأنفة بجلسة 18-12-2014 مؤكدة دفوعاتها السابقة ملتمسا الحكم وفق مقالها الاستئنافي واحتياطيا اجراء بحث .

وحيث أكد دفاع كافة الأطراف دفوعهم السابقة.

وحيث إنه بتاريخ 12/02/2015 أصدرت محكمة الاستئناف التجارية بالدارالبيضاء قرارا تحت عدد 848 قضى بتأييد الحكم المستأنف مع ابقاء الصائر على رافعه.

وحيث طعنت شركة (أ.) في القرار الاستئنافي المذكور بالنقض أمام محكمة النقض.

وحيث انه بتاريخ 08/03/2018 أصدرت محكمة النقض قرارها عدد 118/1 ملف عدد 483/3/1/2016 والقاضي بنقض القرار المطعون فيه وإحالة الملف على نفس المحكمة المصدرة له للبت فيه من جديد طبقا للقانون وهي مترتبة من هيئة أخرى بعلة (أن المحكمة لم تبرز الأساس الذي استندت إليه للقول بأن الإجراءات المذكورة لها تأثير على وضعية الغير، حتى على فرض أنه مكتري ، فتكون بذلك قد جعلت قرارها متسما بنقصان التعليل المعتبر بمثابة انعدامه عرضة للنقض).

وحيث انه بعد إحالة الملف على هذه المحكمة وبجلسة 16/07/2018 تقدمت السيدة احسان (ت.) بواسطة نائبها الاستاذ (ع. ب. إ.) بمذكرة بعد النقض أفادت فيها أن قرار محكمة النقض بت في مسألة قانونية مفادها أن التعليل الذي ركنت إليه محكمة الاستئناف التجارية في قرارها لا يستند على اساس، ذلك أن الإجراءات المسطرية المتبعة في إطار تحقيق الرهن والتي أكدت أن المحل ظل مغلقا لا يمكن أن تشكل تأثيرا على وضعية الغير متى وإن كان مكتريا. وأن ما ذهبت إليه محكمة النقض هو تطبيق سليم ومنطقي للقانون في اعتبار أن الإجراءات المسطرية السليمة التي تمت من أجل تحقيق الرهن على العقار لا تأثير لها على الأوضاع المستمدة بصفة قانونية بالنسبة للاغيار ولا يمكن أن يستشف منها نفي لواقعة التواجد الفعلي والقانوني للمستأنفة بالعقار. وأن توجيه محكمة النقض يسير في التأكد من مدى صحة ادعاءات المستأنفة في تواجدها بالعقار المتنازع من أجله وسندها القانوني في ذلك وفي إعمال مبدأ ترجيح الوثائق القضائي والقانونية المثبتة للوقائع. وأن المستأنفة أدلت بمجموعة من الوثائق تثبت حسب زعمها اعتمارها للعقار المتنازع من أجله لتدحض بذلك الإجراءات القضائية لتحقيق الرهن على العقار في مواجهة المالكة الأصلية والقرائن القوية التي يتأكد معها أن العقار كان خال من أي معتمر. وأن الوثائق المستدل بها من طرف المستأنفة تحمل عنوان العمارة الكائنة ب شارع [العنوان] ولا تحمل عنوان الشقة المتنازع من اجلها والكائنة بالطابق 1 تحت رقم 23. كما ,ان عبء إثبات التواجد الفعلي والقانوني للمستأنفة بالعقار المتنازع من أجله يبقى على عاتقها وهي التي يلزمها التي يلزمها القانون بأن تدلي بالسند القانوني والحجة القطعية اللذان يبررا اعتمارها للعقار عوض أن تلقط تصريحات واستجوابات مشكوك في مصداقيتها أو وثائق لا تفيد بصفة دقيقة تعلقها بالعقار المتنازع من أجله. وأن شركة (ل. ك. ف.) التي كانت تتولى شؤون تسيير العمارة أفادت بأن لا علم لها بتواجد المستأنفة بالعقار. وأن المستأنفة التي تزعم بأنها مكترية للعقار لم تدل بأية وثيقة معتمدة قانونا تؤكد التواجد الفعلي الذي لا غبار عليه بالعقار المتنازع من أجله. وأن زعمها أنها مكترية العقار يستوجب معه إدلائها بالعقدة الكرائية أو بما يفيد ادائها الوجيبة الكرائية لمالكة العقار أو أية وثيقة أخرى تؤكد تواجدها بمقتضى سند قانوني. إلا أن المستأنفة اختارت أن تستدل بوثائق غامضة ومشكوك في مصداقيتها لتجد لنفسها مبررا في القول بانها مكترية للعقار المتنازع من أجله. وأن المستأنف عليها السيدة شيماء (ل.) اقتنت العقار بالمزاد العلني حسب حالته التي كان يتواجد عليها وخاصة دفتر التحملات الذي يشير أن المحل فارغ لا يعتمره أحد، فرضيت بالعقار على حالته واقتنته بعد رسو المزاد عليها وهو غير مثقل باي قيد ولا شرط من قبيل اكترائه من طرف الغير وهو الأمر الذي قبلته ليتسنى لها التصرف في العقار حسب رغبتها وخاصة بكرائه للاغيار بالثمن الذي ترضاه، فكان تصرفها قانوني في إطار إجراءات قضائية سليمة وبحسن نية. وبعدما تأكد لها تملك المستأنف عليها للعقار فقد تعاقدت معها من أجل كرائه لتنشأ علاقة تعاقدية ذات حجية قانونية بين طرفيها وحتى في مواجهة الغير وفق ما تقتضيه المادة 228 وما يليها من قانون الالتزامات والعقود. ذلك أن المادة 230 من ق ل ع تنص على أن "الالتزامات التعاقدية المنشأة على وجه صحيح تقوم مقام القانون بالنسبة إلى منشئيها ولا يجوز الغاؤها إلا برضاهما معا أو في الحالات المشار إليها في القانون". وهكذا فإن المستأنفة تكون غيرا بالنسبة للعقدة الكرائية المنشأة بينها وبين مالكة العقار فلا تتصف بالصفة أو المقام القانوني لمعاتبتها وبالأحرى اعتبارها عقدة صورية. وأن الحكم الابتدائي معلل بما فيه الكفاية وانبنى على عناصر موضوعية وقانونية. لذلك تلتمس تأييد الكم المستأنف مع تحميل المستأنفة الصائر.

وحيث إنه بجلسة 24/09/2018 أدلت المستأنف عليها السيد شيماء (ل.) بواسطة نائبتها الاستاذة فريدة (ك.) بمستنتجات بعد النقض أفادت فيها أن محكمة الاستئناف وعلى خلاف ما ذهبت إليه محكمة النقض في قرارها الذي بنته وعن صواب على مجموعة من الإجراءات التي سلكتها كتابة الضبط في إطار مسطرة الحجز التنفيذي والتي سنها المشرع احتراما وضمانا لحقوق الغير. فالإجراءات المسطرية التي ألزم المشرع احترامها في حالة التنفيذ الجبري والبيع بالمزاد العلني سنت لحماية حقوق الأغيار الذين قد تربطهم بالعقارات المنفذ عليها علاقة وكذا لحماية حقوق المتزايدين ليكونوا على بينة من العقار المعروض للبيع. ولحماية حقوق الاغيار فرض المشرع ضرورة النشر والاشهار لاجراءات البيع سواء في الجرائد أو على أبواب العقارات المنفذ عليها وكذلك بجميع المحاكم التي يقع في دائرتها العقارات المذكورة حتى يتمكن من له مصلحة بالعقار من اتخاذ كافة الاجراءات القانونية للحافظ على حقوقه. ومن جهة أخرى فإن إعداد العقار المحجوز للبيع يبدأ بتحرير دفتر التحملات الذي يعد الوثيقة المحددة لشروط البيع والمتضمنة للثمن المقترح لانطلاق عملية البيع بالمزاد العلني والأهم من ذلك أنه يتضمن الحالة الراهنة للعقار تاريخ البيع ويحددها بدقة ضمانا لحقوق المتزايدين. وأن محكمة الاستئناف أصدرت قرارها بتأييد الحكم المستأنف بعدما تأكد لها أن جميع إجراءات الحجز التنفيذي قد احترمت وتمت جميع عمليات الاشهار المنصوص عليها قانونا. ولا يفيد المستأنفة التشبث بكونها تكتري العقار موضوع النزاع طالما أنها لم تتدخل اثناء مسطرة الحجز التنفيذي وتعلن عن علاقتها بالعقار موضوع مسطرة البيع الجبري. وأنه لم يتقدم للمزايدة إلا بعد تأكده بأن العقار المعروض للبيع لا يتحمل أي حق شخصي من قبل عقد كراء وذلك باضطلاعه على دفتر التحملات المنجز من طرف المكلف بالتنفيذ. وأنه لا يتصور أن تكون المستأنفة متواجدة بالعقار أثناء سيريان مسطرة البيع بالمزاد العلني وأن لا تتدخل في الدعوى. وما يؤكد أن المستأنفة لم يسبق وأن تواجدت بالعقار موضوع النزاع أن العقار كان مغلقا منذ انطلاق إجراءات التنفيذ الجبري سنة 2006 الى تاريخ تمكنيه من العقار. أما من حيث الاعاء بوجود رابطة كراء وما تم الإدلاء به من طرف المستأنفة من وثائق فإنه لا يمكن أن ينفعها في شيء. ذلك أن الاشهاد الصادر عن الوكالة العقارية (ل. ف.) ونموذج ج وغيرها من الوثائق تتضمن جميعها العنوان التالي شارع [العنوان] الطابق الأول. وأن هاته الوثائق لا تفيد تواجدها بالعقار موضوع البيع لأن الطابق الأول من العنوان المضمن بها يحتوي على ثلاث شقق وكلها مملوكة للشركة المنفذ عليها الأولى تحمل الرسم العقاري عدد 52842/س والثانية تحمل الرسم العقاري عدد 52843/س وثالثة تحمل الرسم العقاري عدد 52841/س. وأن توصيل الكراء المدلى به ايضا لا تحدد الشقة تحديدا يمكن من التعرف عليها. وأن العنوان المضمن بالقانون التأسيسي للشركة المستأنفة يقتصر على نفس العنوان المذكور أعلاه ولا يحدد رقم الشقة ولا موضعها. هذا من جهة أما من حيث محضر المعاينة والاستجواب المدلى به من طرف المستأنفة والذي تضمن تصريحات المسمى عبد القادر (ب.) بصفته كما يدعي حارس العمارة فإنه فند المحضر المذكور بمحضر معاينة واستجواب وكذا شهادة العمل تفيد أن الحارس المزعوم يشتغل لدى مؤسسة (ك. ب. ل.) بصفته مستخدم منذ 01/03/1996. أما بخصوص باقي التصريحات فإنها صادرة عن مستخدمين بشركات يسيرها نفس المسير للشركة المستأنفة. وأدلى تفنيدا لتلك التصريحات بتصريح للاستاذ محمد (ط.) المقيمين بالعمارة والذي أفاد بانه لا وجود لأي حارس بهذه العمارة ولا لأية منظفة وأنه لا علم له بشركة تدعى (أ.) بالطابق الأول. وأدلى كذلك بمحضر معاينة واستجواب مع وكالة (ل. ف.) المكلفة بكراء شقق الشركة المنفذ عليها (م.) والذي يفيد بان هاته الأخيرة لم تبرم أي عقد كراء مع المستأنفة (أ.). كما صرحت مسؤولة بالوكالة المذكورة بأنه لا وجود لعقد كراء كتابي مع شركة (أ.). وانه بخصوص ما تدعيه المستأنفة من وجود منقولات وسلع ووسائل عمل تتعلق بها داخل الشقة فإنها أدلت بمحضر معاينة أنجز أثناء عملية الجرد يفيد أنه لا وجود لأي ملفات تتعلق بالشركة المستأنفة. وأن محكمة الاستئناف استندت في قرارها الى كل الإجراءات القانونية التي تم تفصيلها أعلاه والتي احترمت جميع الشروط القانونية المتطلبة والتي سنها المشرع لحماية جميع الأطراف وخاصة من له حق شخصي على العقار المعروض للبيع. وأن جميع عمليات الاشهار التي سنت لحماية حقوق الاغيار الذين قد يكون لهم حق شخصي على العقار المعروض للبيع قد تم سلوكها بانتظام دون أن تتعرض أو تتدخل المستأنفة أثناء سريان المسطرة لضمان ما قد يكون لها من حقوق. وبذلك فإنه مشتر حسن النية ولا يمكن مواجهته بغير ما ضمن بدفتر التحملات الذي لا يشير الى وجود أي حق شخصي على العقار المعروض للبيع. لذلك تلتمس تأييد القرار الاستئنافي وتحميل المستأنفة الصائر.

وحيث إنه بجلسة 08/10/2018 أدلت شركة (أ.) بواسطة نائبها الاستاذ نور الدين (ك.) بمذكرة بمستنتجات بعد النقض افادت فيه أن محكمة النقض اعتبرت الوسائل مجتمعة عما تنعاه على القرار صحيحة ، على اعتبار أنها أدلت بما يفيد كونها تؤدي واجبات استهلاك الماء والكهرباء والهاتف وواجبات الكراء باستمرار ، كما أدلت بالفواتير التي تثبت معاملاتها التجارية وتصاريحها الضريبية وما يفيد أداءها لأقساط التأمين عن حوادث الشغل والأمراض المهنية التي تصيب عمالها ، وهو ما حدا بها إلى استصدار أمر استعجالي لتمكينها من الوثائق المذكورة لتقديم التصريح الضريبي المتعلق بتلك السنة التي تم فيها اقتحام مكتبها وتمكين المستأنف عليها منه والحال أن مأمور الإجراءات عند قيامه بتنفيذ الحكم القاضي بتمكين المستأنف عليها المذكورة من الشقة، كان مشروطا بعدم وجود المكترية أو الغير فيها، إلا أن مأمور الإجراءات – بصدد مسطرة التنفيذ – وجد منقولات العارضة ووثائقها داخل الشقة، وحرر محضرا بذلك تم فيه جرد تلك المنقولات والوثائق الموجودة داخل الشقة ، الشيء الذي يؤكد تواجدها الفعلي والقانوني استنادا لكل وثائقها ومستنداتها المدلى بها في ملف النازلة ، إضافة إلى تأكيد هذا التواجد من طرف مأمور الإجراءات من خلال محضر التنفيذ والجرد للمنقولات والوثائق التي وجدها داخل الشقة ، ومع ذلك قام بتمكين المستأنف عليها شيماء (ل.) من الشقة، خلافا لمقتضيات الأمر الاستعجالي القاضي بتمكينها من الشقة موضوع النزاع ، والذي كان مشروطا بعدم وجود المكترية أو الغير فيها، مما يعتبر خرقا صارخا لمنطوق الأمر الاستعجالي القاضي بالتمكين من الشقة. و بالإضافة إلى كل العناصر والوثائق والمعطيات السالفة الذكر ، تم الإدلاء من طرفها بمحضر معاينة واستجواب منجز من طرف المفوض القضائي السيد (ف. ز.)، تم التأكيد من طرف المستجوبين من خلاله على تواجد الشركة بالشقة موضوع النزاع منذ عدة سنوات ، ومن أن تلك الشقة كانت دائما مفتوحة كمقر إداري للشركة التي كانت تمارس فيها نشاطها منذ عدة سنوات، حتى أنها أسست بها أصلها التجاري منذ سنة 1979 حسب ما يستفاد من شهادة تقييدها بالسجل التجاري. وأن القرار الاستئنافي الذي تم نقضه لم يجب على كل دفوعها ووثائقها ، واعتبر أن الحكم المستأنف الذي أقر أن واقعة إغلاقها لمقرها ثابتة ، دون أن يأخذ بعين الاعتبار بكل تلك الوثائق والمستندات الدامغة التي تؤكد تواجد العارضة الفعلي والقانوني بالشقة كمقرر لها ، والتي لا تقبل الجدل باعتبارها وثائق رسمية لا يمكن الطعن فيها إلا بالزور ، وهي مسائل قانونية بثت فيها محكمة النقض وجعلت القرار الاستينافي بناء على كل تلك المعطيات ووسائل النقض المعتمدة من طرفها ، غير مبني على أساس وناقص التعليل المعتبر بمثابة انعدامه ، فيما استندت عليه المحكمة مصدرته للقول بأن الإجراءات المزعومة من طرف المستأنف عليها شيماء (ل.) لها تأثير على وضعية الغير ، حتى على فرض أنه مكتري. وأن ذلك بالضبط ما ذهبت إليه محكمة النقض في نقضها للقرار الاستئنافي من أن ما اعتبرته استنفاد المستأنف عليها كافة الإجراءات السابقة للبيع ، فإنها لم تبرز الأساس الذي استندت إليه للقول بأن الإجراءات المذكورة لها تأثير على وضعية الغير، حتى على فرض أنه مكتري ، فتكون بذلك قد جعلت قرارها متسما بنقصان التعليل المعتبر بمثابة انعدامه ، عرضة للنقض. وانها ناقشت بشدة وبإسهاب ، سواء خلال المرحلة الابتدائية ، أو أمام محكمة الاستئناف من خلال مقالها الاستئنافي وسائر مذكراتها ، بأن الأمر الاستعجالي القاضي بالتمكين من الشقة قد تم تجاوز منطوقه والقفز على قضائه ، عندما تم تمكين المستأنف عليها الأولى من الشقة ، دون أن يعير الأمر القضائي أية أهمية لمنطوقه ، الذي وإن كان قد قضى بتمكين المستأنف عليها شيماء (ل.) من الشقة، فإنه علق ذلك على شرط أن تكون هذه الشقة غير معتمرة من طرف المنفذ عليه أو من طرف الغير ، والحال أنه من الثابت من وثائق وأسانيد هذا الملف كون الشقة هي معتمرة من طرفها ، وأن خير دليل على تواجدها بالإضافة إلى كل معطيات ووثائق هذه النازلة ، هو محضر التنفيذ والجرد بمنقولات ووثائق العارضة التي وجدها مأمور الإجراءات بمكتبها (أي الشقة موضوع النزاع ) ، ومع ذلك تم التجاوز على ما قضى به الأمر الاستعجالي من اشتراط عدم تواجد الغير بالشقة ، وتم تمكين المستأنف عليها الأولى منها ، والاحتفاظ بمنقولاتها ووثائقها ، بل وتعيين المستفيدة من التمكين حارسة قضائية عليها. و أن منقولاتها ووثائقها المضمنة بمحضر الجرد ، استصدرت بشأنها أمرا قضائيا استعجاليا باسترجاعها وتمكينها من وثائقها لكي تتمكن من تقديم تصريحاتها الضريبية عن تلك السنة التي وقع فيها التنفيذ بالتمكين من الشقة ، مما يعتبر إضافة إلى ما ذكر عنصرا هاما وحجة دامغة على تواجد العارضة الفعلي والقانوني بالشقة ، حتى أنها أدلت بما يثبت وجود منقولاتها ووثائقها بالشقة سواء من خلال محضر التنفيذ والجرد المنجز من طرف مأمور الإجراءات المكلف بالتنفيذ ، أو من خلال الأمر الاستعجالي القاضي بتمكينها من وثائقها ومنقولاتها وسائر أغراضها التي بقيت داخل الشقة عند فتحها وإغلاقها من طرف مأمور التنفيذ. و أنه من الثابت إذن من خلال وثائقها ومحضر الجرد ومحضر المعاينة والاستجواب بأنها متواجدة بالشقة تعتمرها على وجه الكراء وتتخذها مقرا لشركتها ، وأنه كان على مأمور الإجراءات عندما وجد الشقة معتمرة من طرف الغير إثارة الصعوبة في التنفيذ للأمر القضائي بالتمكين أمام الجهة التي أصدرته واشترطت في قضائها بالتمكين ما لم تكن الشقة معتمرة من طرف المنفذ عليه أو الغير، وأن كل ذلك تم تجاوزه وضربه عرض الحائط، في تواطؤ صارخ مع طالبة التنفيذ ، وبسوء نية واضح في التقاضي حتى أنها بمجرد إغلاق الشقة وتسليمها لمفاتيحها قامت بتأجيرها بنفس اليوم للمستأنف عليها الثانية لقطع الطريق عن العارضة والحيلولة دون رجوعها إلى الشقة. واعتبارا لما سلف ذكره ، فإن الحكم المستأنف القاضي برفض طلبها تمكينها من الرجوع إلى الشقة وإرجاع الحالة إلى ما كانت عليه ، لم يكن مصادفا للصواب على الرغم من كونها أثبتت بما فيه الكفاية كونها تؤجر الشقة وتعتمرها منذ عدة سنوات وتتخذها مقرا لها حسب الثابت كذلك من المنقولات والوثائق المتعلقة بها التي وجدت بالشقة أثناء مسطرة التنفيذ ، بغض النظر عن كل الإجراءات المزعومة بصدد بيع الشقة بالمزاد العلني ، على اعتبار أن الأمر القاضي بالتمكين صدر بصفة لاحقة على إتمام إجراءات البيع بالمزاد العلني ، وجاء منطوقه يقضي بالتمكين من الشقة ما لم تكن معتمرة من طرف المنفذ عليه أو الغير ، وأنه من الواضح والثابت أن مسطرة التنفيذ أسفرت عن كون الشقة معتمرة من طرف الغير، ومع ذلك تم تمكين المستأنف عليها الأولى منها دون اعتبار لما قضى به الأمر القضائي مما ذكر من عدم التمكين إلا في حالة خلو الشقة وعدم اعتمارها من طرف الغير. و أن الحكم الابتدائي أقر واقعة الإغلاق المزعومة على الرغم من كل الوثائق والمستندات المدلى بها من طرفها والتي تفيد بكل جلاء وبما لا يدع مجالا لأي شك بأن المحل الذي تتخذه مقرا لها لم يكن مغلقا وإنما ظلت تباشر به جميع أعمالها منذ عدة سنوات. و لتأكيد تواجدها بالمحل بصفة فعلية وقانونية، تمسكت أمام المحكمة مصدرة الحكم المستأنف لإثبات تواجدها الفعلي على أنه بصدد مباشرة المستأنف عليها الأولى إجراءات التنفيذ بالتمكين من الشقة بناء على الأمر الذي استصدرته بخصوص هذا الشأن من كون مأمور التنفيذ الذي باشر إجراءات تمكينها من الشقة قد وجد داخلها منقولات العارضة ومكاتبها وأدوات عملها وسلعها ، فضلا عن أوراقها ووثائقها ودفاترها التجارية أي وجد بها كل ما يحيل ويفيد على أن الشقة معتمرة من طرف الغير، وأن كل تلك المحتويات التي كانت موجودة بالشقة قد تم جردها بمحضر التنفيذ والتمكين. ومن أن الأمر القضائي الصادر عن رئيس المحكمة التجارية بناء على طلب المستأنف عليها الأولى بتمكينها من الدخول إلى الشقة ، فإنه وإن كان قد قضى لفائدتها بذلك ، إلا أن ذلك الأمر القضائي ، قد نص في منطوقه على الدخول إليها ، لكن شريطة أن لا تكون معتمرة من طرف المنفذ عليه أو الغير، أي أنه يستفاد من منطوقه عدم الدخول إلى الشقة وتمكين طالبة التنفيذ منها في حالة وجودها معتمرة من طرف المنفذ عليه أو الغير وهو العارضة بصفتها مكترية ومالكة للأصل التجاري للمحل موضوع النزاع والتي كانت متواجدة به بصفة فعلية من خلال المحتويات والمنقولات والأدوات التي تم جردها بمحضر التنفيذ. ومن جهة ثانية فإنها لتأكيد تواجدها القانوني بسطت أمام المحكمة الابتدائية كل وثائقها التي تؤكد استغلالها للشقة من ذلك إدلاؤها بما يفيد استغلالها بمحلها التجاري للماء والكهرباء والهاتف وأداء مقابل الكراء وكل ما يؤكد ويدل على تواجدها، فضلا عن فواتير معاملاتها التجارية وتصاريحها الضريبية بمزاولة واستمرار مزاولة نشاطها التجاري بالمحل ، حتى أنها اضطرت بعد الدخول إلى الشقة وإغلاقها في وجهها إلى تقديم طلب استعجالي للسيد رئيس المحكمة التجارية الذي صدر عنه الأمر بالتمكين من الشقة ، وذلك قصد الإذن لها بالدخول إليها وتمكينها من استرجاع وثائقها ودفاترها التجارية على اعتبار أنها كانت بصدد تقديم التصريح الضريبي برقم معاملاتها التجارية لتلك السنة، وهو ما تم الاستجابة إليه من طرف المحكمة التي أذنت لها باسترجاع وثائقها ودفاترها التجارية وتم استرجاعها فعلا حسب الثابت من الأمر القضائي المستدل به في الملف ، وهو ما يفيد كونها متواجدة بصفة فعلية وقانونية بالمحل. وأنها بسطت كل هذه المعطيات والعناصر أمام المحكمة مصدرة الحكم المستأنف والإدلاء لها بكل الوثائق التي تؤكد ذلك التواجد بالشقة سواء محضر الجرد عند التمكين والدخول إلى الشقة من طرف المستأنف عليها الأولى ، والذي يؤكد واقعة مادية بوجود المنقولات والمحتويات المضمنة به التي تعود ملكيتها لها ، أو سواء تلك الوثائق التي تفيد استغلالها للشقة من فواتير الماء والكهرباء والهاتف والكراء والتصاريح الضريبية بمزاولة النشاط التجاري وغيرها من الوثائق التي تؤكد على تواجدها الفعلي والقانوني بالشقة ، فضلا عن محضر المعاينة والاستجواب المنجز بناء على طلبها من طرف المفوض القضائي السيد (ف. ز.) بتاريخ 16/3/2012 في الملف رقم 3219/2012 وجاءت تصريحات كل المستجوبين به من شركات ومحلات تجارية تثبت على أن الشقة كانت دائما مفتوحة تمارس بها الشركة نشاطها التجاري باستمرار وانتظام ، وهو وسيلة إثبات قوية لم يتم الطعن فيه بالزور. وأنه وعلى ذلك الأساس : إثبات التواجد الفعلي والقانوني لها بالشقة ، وعرض كل ذلك وبسطه أمام المحكمة الابتدائية بما يثبته بالحجة والدليل ، فقد دفعت بأنه بالنظر إلى تواجدها بالشقة ، وبالنظر إلى كون الأمر القضائي الذي قضى بتمكين المستأنف عليها الأولى من الشقة والدخول إليها قد قضى بذلك – أي الدخول إلى الشقة – بشرط ألا تكون معتمرة من طرف المنفذ عليه أو الغير ومن أنه كان على مأمور التنفيذ عندما وجد ما يفيد تواجد الغير بالشقة من خلال كل تلك المحتويات والمنقولات و أدوات ومكاتب العمل والوثائق والدفاتر التجارية وغيرها مما تم جرده من طرفه بمحضر التنفيذ كان عليه عدم تمكين المستأنف عليها الأولى من الشقة كما اشترط ذلك الأمر القضائي، والرجوع إلى الجهة التي أصدرته لرفع الصعوبة الواقعية والقانونية في تنفيذه بوجود ما يدل على تواجد الغير بالشقة ، والتشاور مع تلك الجهة بشأن أي صعوبة في تنفيذ ذلك الأمر. وهو الشيء الذي لم يتم فعله والقيام به في تحد سافر وخرق صارخ للقانون الذي اضر بمصالحها . و بالتالي فإن محكمة الدرجة الأولى لم تعر اهتماما لكل وثائقها ومستنداتها التي أثبتت من خلالها بما فيه الكفاية تواجدها الفعلي والقانوني بالشقة التي تتخذها مقرا اجتماعيا لها منذ عدة سنوات وأسست بها أصلها التجاري ، وذلك من خلال مجموعة من المعطيات والوثائق والبراهين والحجج الدامغة التي تؤكد مزاولة نشاطها التجاري بالشقة واستغلالها بشكل مستمر ومنتظم مستدلة في ذلك بفواتير استهلاك الماء والكهرباء والهاتف ، فضلا عن بيانات وكشوفات حسابية لمدة الاستغلال للمواد المذكورة من قبل المؤسسات والشركات المعنية ، وكذا تواصيل الكراء والتصاريح الضريبية وفواتير ومستندات وطلبيات معاملاتها التجارية وغير ذلك من الوثائق المثبتة لممارسة نشاطها التجاري باستمرار وانتظام من ذلك بوليصات التأمين ضد حوادث الشغل والأمراض ، بالإضافة إلى محضر المعاينة والاستجواب المؤرخ في 16/3/2012 المنجز من طرف المفوض القضائي السيد (ف. ز.) بناء على طلبها والذي أكد المستجوبون من خلاله على تواجد شركة (أ.) بالشقة موضوع النزاع وفق ما أشير إليه أعلاه . و أن المحكمة مصدرة الحكم المستأنف ، على الرغم من دفوعها الوجيهة وإثباتها أمامها بأنه لم يسبق لها أن كانت غير متواجدة بالمحل ، بل على العكس من ذلك كل وثائقها ومستنداتها تدل على أنه لم يسبق لها أن أوقفت نشاطها التجاري بالمحل ، إلا أن المحكمة المذكورة صرفت النظر عن كل ذلك حينما اعتبرت أن ذلك ينفيه ما تم اعتماده من وثائق وإجراءات مسطرية أكدت أنه ظل مغلقا منذ بداية إجراءات التنفيذ الجبري وإنجاز للخبرة السابقة على البيع بالمزاد العلني وكذا بالنسبة لدفتر التحملات، دون أن تكلف نفسها عناء الجواب على دفوعها ووثائقها التي تؤكد صحة أقوالها ومطالبها وتواجدها الفعلي والقانوني بالشقة ، وهي وثائق وبراهين لها حجيتها وقوتها الثبوتية كونها متواجدة بالمحل ، حتى أن تلك الوثائق لم يتم مناقشتها من طرف المحكمة الابتدائية ، ولا حتى الطعن في زوريتها من طرف المستأنف عليها الأولى. و من جهة أخرى فإنها لا دخل لها في إجراءات التنفيذ الجبري التي تخص المنفذ عليه وهو المالك للعقار ولم تكن تباشر ضدها ، وبالتالي لا يعني أن تلك الإجراءات سيستتبعها بالضرورة اتخاذ اللازم بشأنها، كما أن ذلك لا يعني أنها لم تكن متواجدة بالمحل ، وهي واقعة مادية وقانونية أثبتتها بكافة وسائل الإثبات ، الشيء الذي يجعل الحكم المستأنف غير مصادف للصواب فيما قضى به من رفض طلبها رغم ثبوت ما يبرره. ذلك أن تلك الإجراءات من إشهار ونشر وتعليق قد يقع فيها تجاوز وتحريف من خلال الإدلاء ببيانات كاذبة ومغلوطة للتحايل على القانون وتضليل العدالة، والتي اعتبرتها المحكمة الابتدائية للقول بأنها تنفي ما تمسكت به من كونها ظلت تباشر بالمحل جميع أعمالها بدليل أدائها لواجبات الماء والكهرباء والهاتف والضرائب والكراء والتامين وإبرام الصفقات وتقديم التصاريح الضريبية وغيرها من الوثائق المستدل بها من طرفها في الملف ، لا يمكنها أي تلك الإجراءات المعتمدة بصدد التنفيذ الجبري أن توازي القوة الثبوتية والحجية الصارخة لوثائقها التي تؤكد فعلا وقانونا تواجدها بالمحل ، ومع ذلك لم تعرها المحكمة الابتدائية أي اهتمام. و من تمة يبقى الحكم الابتدائي الصادر عن المحكمة التجارية غير مصادف للصواب لذلك تلتمس الحكم وفق طلبها بمقالها الافتتاحي للدعوى.

وحيث أصدرت محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء قرارا تمهيديا تحت عدد 794 بتاريخ 01/11/2018 قضى بإجراء بحث.

وحيث إنه بناء على ما راج بجلسة البحث.

وحيث أصدرت محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء قرارا تمهيديا تحت عدد 29 بتاريخ 10/01/2019 قضى بتعيين الخبيرة ليلى اكومي كمترجمة من اللغة الفرنسية إلى اللغة العربية.

وحيث إنه بناء على ما راج بجلسة البحث.

وحيث إنه بجلسة 14/03/2019 أدلت شركة (أ.) بواسطة نائبها الاستاذ نور الدين (ك.) بمذكرة تعقيب بعد البحث مرفقة بوثائق أفادت فيها أن نتيجة البحث أسفرت فعلا عن كونها تتواجد بالشقة موضوع النزاع سواء من الناحية الواقعية والمادية كما تؤكد على ذلك مجموعة من الوثائق والمعطيات والعناصر من كونها ظلت بالشقة التي تعتمرها على وجه الكراء منذ تاريخ تأسيسها وإلى غاية فتح الشقة وتمكين المستأنف عليها شيماء (ل.) منها ، تبعا للأمر القضائي الذي قضى بتمكينها من الشقة ما لم تكن معتمرة من طرف المنفذ عليه أو من طرف الغير ، وهو المقتضى الذي لم يتم احترامه ، ووقع تجاوزه بصفة تعسفية واحتيالية بصدد إجراءات التنفيذ ، باعتبار أن الشقة كانت معتمرة من طرف العارضة ، حسب ما تم التأكيد عليه من طرفها خلال جلسة البحث ، وحسب ما يتأكد من محضر التنفيذ وجرد المنقولات – التي هي في ملكها– ووجدت بداخل الشقة. و أن كل وثائقها وحججها، هي وثائق رسمية صادرة عن جهات وإدارات وسلطات رسمية، وكذا عن شركات التأمين ، وشركات الماء والكهرباء ، بالإضافة إلى شركات الاتصالات والهاتف، فضلا عن شواهد وتواصيل صادرة عن الوكالات العقارية المكلفة بتسيير الشقة موضوع النزاع ، ومنها شركة (ك. ف.) وغيرها من الفواتير والطلبيات المتبادلة بين العارضة وزبنائها فيما يخص طبيعة نشاطها التجاري لشركتها التي تتخذ من الشقة مقرا لها ، بل إن من بين أقوى هذه الوثائق حجية تلك الصادرة عن إحدى مؤسسات الدولة ، وهي إدارة الضرائب من إشعارات وتواصيل بأداء الرسم المهني ، وكذلك التصريح الضريبي السنوي لدى هذه الإدارة برقم معاملات العارضة ، خاصة تلك التي تخص سنة 2011، باعتبار أن مسطرة التمكين من الشقة كانت في غضون شهر مارس 2012 ، الشيء الذي جعل العارضة تستصدر أمرا قضائيا بتمكينها من وثائقها ودفاترها الحسابية وأرشيفها – والتي بقيت داخل الشقة – لتمكينها من وضع تصريحها الضريبي الذي يكون عادة خلال شهر مارس من كل سنة بالنسبة للسنة المنصرمة ، وهي سنة 2011 التي صادفت سلوك مسطرة التمكين . وأن كل الوثائق المدلى بها من طرف العارضة ، أو التي وقع الإدلاء بها خلال جلسة البحث ، أو التي سيتم إرفاقها بهذه المذكرة ، هي تؤكد على طابع الاستمرار طيلة مدة الكراء وتواجدها بالشقة إن بشكل واقعي ومادي ، أو بشكل قانوني ، فهي وثائق ومستندات رسمية لا يمكن الطعن فيها إلا بالزور وصادرة عن جهات رسمية وشركات وإدارات، وتفيد الاستمرارية والاسترسال سواء في المعاملات أو في الاستفادة من الخدمات كما هو الحال بالنسبة لاستهلاك مادتي الماء والكهرباء ، أو بالنسبة للاستفادة من خدمات الهاتف والأنترنيت، أو التأمين والضمان الاجتماعي، والمعاملات التجارية الجارية بين العارضة وزبنائها ، أو حتى ما يتعلق بالكراء واستفادة العارضة من العين المؤجرة وأداء الواجبات الكرائية مقابل الانتفاع بحق الكراء ، بل حتى ما يفيد خلو ذمة العارضة من كل وجيبة كرائية ، وبعض طلبات مراجعاتها سواء بصفة حبية أو عن طريق القضاء كما سيأتي بيانه والتأكيد عليه بالحجة الدامغة والدليل القاطع والساطع. ويقابل كل ذلك ضعف حجة الطرف المستأنف عليه ، التي تم صنعها أو استصدارها في حيز زمني معين ووجيز بمناسبة سلوك مسطرة التمكين ، والتي ليس غريبا أن يقع في بعضها التحايل ، خاصة وأن وثائقها تمتد لعدة سنوات ومستمرة في الوقت والزمن عبر تسلسل تاريخي لإنشائها واتخاذ الشقة مقرا لها ، والتي لا يمكن لها أن تعكس الحقيقة بشكل واقعي وجدي لا يحتمل الشك والخطأ . وهكذا ، فإنها بالإضافة إلى كل وثائقها السابقة والمعطيات التي قدمتها أمام القضاء خلال سائر مراحل التقاضي التي تؤكد بما لا يدع مجالا للشك تواجدها بالشقة بصفة فعلية ومادية وقانونية ، فإنها ستدلي للمحكمة رفقة هذه المذكرة بوثائق إضافية مع سرد تاريخي مضطرد بتواجدها القانوني والمادي ، من ذلك أصول التواصيل الكرائية لاعتمارها للشقة على وجه الكراء كما وقع الإدلاء بها للمحكمة من طرفها خلال جلسة البحث الأخيرة المنعقدة بتاريخ 14/02/2019 بتكليف من المحكمة ، مع جدول بياني بفترات الكراء والوكالات العقارية التي كانت مكلفة بتسيير الشقة إلى حين تسييرها من طرف شركة (ك. ف.) .

و حول التواجد الواقعي والمادي للمستأنفة : بالنسبة لتواجد منقولاتها داخل الشقة: انه بمناسبة تنفيذ الأمر القضائي القاضي بالتمكين من الشقة خارج أوقات عمل المستأنفة الإدارية، ابتداء من الساعة 12 زوالا ، تم جرد منقولاتها التي وجدت بداخل مكتبها ومقرها الإداري بالشقة المؤجرة ، وذلك حسب ما يتضح من محضر التنفيذ المنجز من طرف مأمور الإجراء ، وبما أن مسطرة التمكين كانت في غضون شهر مارس 2012 ، وباعتبار أن العارضة كانت ملزمة بتقديم تصريحها الضريبي السنوي الذي صادف ذلك التاريخ ، وبما أن جميع أوراقها ووثائقها ودفاترها التجارية بقيت داخل الشقة التي تم تغيير أقفالها لتجدها نفسها خارج مكتبها، فإنها اضطرت إلى تقديم طلب إلى السيد رئيس المحكمة التجارية بالدارالبيضاء قصد تسلم جميع وثائقها كما تم جردها بمحضر فتح الشقة ، وهو الطلب الذي كان موضوع الملف عدد: 5892/4/2012 وصدر بشأنه أمر قضائي بتاريخ 13/3/2012 ، أي في اليوم الموالي لفتح الشقة ، قضى وفق طلبها بتسليمها وثائقها التي بقيت داخل الشقة. و فعلا بعد تسلمها لوثائقها ودفاترها التجارية وكل ما يخص رقم معاملاتها التجارية للسنة الضريبية 2011 بادرت إلى تقديم تصريحها الضريبي عن تلك السنة حول نشاطها التجاري الممارس بمكتبها بمقر الشقة موضوع النزاع. وأنها كذلك كشركة ، خاضعة لضريبة الرسم المهني تبعا لتأجيرها الشقة موضوع النزاع التي تتخذها مقرا لها ولإدارتها. و أنه فضلا عن محضر المعاينة والاستجواب المستدل به من طرفها والمنجز من طرف المفوض القضائي السيد (ف. ز.) بتاريخ 15/03/2015 في ملف التنفيذ رقم: 3129/2012 ، والذي أكد من خلاله جميع المستجوبين به من الشركات المجاورة وبعض العاملين والمسؤولين بها أو المحلات التجارية أسفل العمارة ، على أنها شركة (أ.) ظلت تمارس نشاطها التجاري باستمرار دون توقف أو إغلاق ، فإنه بنفس يوم التنفيذ ، وقبله بقليل ، أي على الساعة العاشرة والنصف صباحا من نفس اليوم تردد على مقرها القابض والمكلف باستيفاء الواجبات الكرائية ، ووجد مقر الشركة مفتوحا وسلمها وصلين عن كراء شهري يناير وفبراير 2012 حسب ما يتأكد من الإشهاد الصادر عنه ، والذي مفاده بأنه يتردد باستمرار على مقر الشركة بصفته مكلفا بقبض الكراء ، ويجد دائما أبوابها مفتوحة ، ويتعلق الأمر بالمسمى عبد اللطيف (أ.) ، وهو من ضمن لائحة شهود العارضة التي تقدمت بها خلال جلسة البحث للتأكيد على تواجدها المادي والقانوني. وإن ما يؤكد كذلك تواجدها بالشقة واستغلالها كمكتب ومقر إداريين لها ، هو معاملاتها التجارية مع زبنائها حسب ما يتأكد من بعض الفواتير باسم المستأنفة. وأدلت للمحكمة ببعض فواتير التعشير المسلمة إليها من شركة (ن. ل.) عن سنة 2011 و 2012. و أن جميع أوراقها التي تحمل اسمها وطبيعة نشاطها والصادرة عنها إلى الغير يتبين منها أن مقرها الإداري هو بعنوان الشقة موضوع النزاع ب شارع [العنوان] الدارالبيضاء. هذا بالإضافة إلى الحساب البنكي لها المفتوح لدى بنك (ت. و.) بنفس مقر المستانفة الذي يوضح العمليات الحسابية والبنكية للعارضة ابتداء من 30/9/2011 إلى غاية 28/02/2012 ، أي بنفس السنة التي تم بها فتح الشقة في 12/03/2012. وحتى أنها كذلك تؤمن مستخدميها المنخرطين بالصندوق الوطني للضمان الاجتماعي بنفس العنوان وكذلك اشتراكها في استهلاك الماء والكهرباء والهاتف والأنترنيت حسب ما يتأكد من أصول الفواتير المدلى بها سابقا في الملف. و أن هذه الوثائق المشار إليها أعلاه من قبيل تأكيدها على تواجدها المادي والواقعي بالشقة موضوع النزاع، هي من بين مئات الوثائق، وتم الاستدلال بها على سبيل المثال فقط، لأن استعراض باقي وثائقها قد يحتاج إلى الكثير من الوقت والبيان.

و حول التواجد القانوني للشركة: بالنسبة للعلاقة الكرائية وصفة تواجدها بالشقة موضوع النزاع من خلال التواصيل الكرائية: فإنها تؤجر الشقة بالضبط منذ شهر يناير 1979 وظلت متواجدة بها باستمرار منذ تاريخ تأسيسها حسب الثابت من العقد التأسيسي لها وشهادة التقييد بالسجل التجاري المدلى بهما سابقا بالملف، متخذة من الشقة موضوع النزاع مقرا إداريا لها ، وذلك إلى غاية فتح الشقة بتاريخ 12/03/2012 وتمكين المستأنف عليها شيماء (ل.) منها. وأن الشقة المؤجرة لها كانت مؤجرة في السابق للأمير مولاي اسماعيل (ع.)، ثم شركة (س.) ، وبعدها شركة (أ.) العارضة ، وتناوبت على تسييرها خلال مدة الكراء المذكورة أربع وكالات عقارية كان آخرها شركة (ك. ف.) ، حسب الجدول البياني وأصول التواصيل الكرائية المستدل بها من طرفها خلال جلسة البحث هكذا: بالنسبة للفترة الكرائية من شهر شتنبر 1974 إلى غاية شهر فبراير 1976 كانت الشقة مؤجرة من الأمير مولاي اسماعيل (ع.) بسومة كرائية قدرها 350درهم ، وكان المكتب العقاري المكلف بالتسيير هو « (A. I. H. O.) » بسومة كرائية قدرها 350درهم. و بالنسبة للفترة الكرائية من شهر مارس 1976 إلى غاية شهر دجنبر 1978 كانت الشقة مؤجرة من شركة (س.) بسومة كرائية قدرها 350درهم ، وكان المكتب العقاري المكلف بالتسيير هو « (A. I. H. O.) » بسومة كرائية قدرها 350درهم. وابتداء من شهر يناير 1979 أصبحت الشقة مؤجرة من طرف العارضة شركة (أ.) إلى غاية فتح الشقة خلال شهر مارس 2012 وكانت مسيرة من وكالات عقارية سابقة وذلك على الشكل التالي: من فاتح يناير 1979 إلى شهر نونبر 1980 كانت الشقة مؤجرة للعارضة بسومة كرائية قدرها 350درهم بواسطة الوكالة العقارية « (A. I. H. O.) » حسب ما يثبت من أصول التواصيل الكرائية المدلى بها من طرفها خلال جلسة البحث بتاريخ 14/02/2019. وابتداء من شهر دجنبر 1980 إلى شهر مارس 1983 أصبحت الوكالة العقارية المكلفة بتسيير الشقة المؤجرة هي مكتب (ا. ق.) ، بسومة كرائية قدرها 350درهم تم مراجعتها ورفعها إلى مبلغ 450درهم حسب ما يثبت كذلك من أصول التواصيل الكرائية المدلى بها من طرفها خلال جلسة البحث بتاريخ 14/02/2019. وأن مكتب (ا. ق.) الذي تم تعيينه كمسير للشقة موضوع النزاع ابتداء من شهر دجنبر 1980 ، وجهت بشأنه لها رسالة إخبارية بخصوص هذا التعيين ، وبضرورة وضع الواجبات الكرائية بين يدي المكتب المذكور. وابتداء من شهر أبريل 1983 إلى مارس 1996 أصبحت الوكالة العقارية المكلفة بالتسيير هي المكتب العقاري (م. ل.) بسومة كرائية قدرها 450درهم تم مراجعتها ورفعها إلى مبلغ 600درهم حسب ما يثبت كذلك من أصول التواصيل الكرائية المدلى بها من طرفها خلال جلسة البحث بتاريخ 14/02/2019. وابتداء من شهر أبريل 1996 إلى غاية شهر مارس 2012 ( تاريخ فتح الشقة) أصبحت الوكالة العقارية المكلفة بالتسيير هي شركة (ك. ف.) بسومة كرائية قدرها 600درهم تم مراجعتها ورفعها إلى مبلغ 660درهم حسب ما يثبت كذلك من أصول التواصيل الكرائية المدلى بها من طرفها خلال جلسة البحث بتاريخ 14/02/2019 ، مع ملاحظة بأن أداء الواجبات الكرائية كان يتم بواسطة شيكات منها حسب ما يتأكد من التواصيل الكرائية الصادرة عن (ك. ف.). وأنه من الجدير بالملاحظة أن مدة كرائها للشقة ظلت مستمرة ومسترسلة دون انقطاع ابتداء من يناير 1979 إلى غاية شهر مارس 2012 حسب ما يتأكد من أصول التواصيل الكرائية على الرغم من تعاقب الوكالات العقارية المذكورة على تسيير الشقة المؤجرة ، وبالتالي فإن صفة تواجدها بالشقة موضوع النزاع والعلاقة الكرائية ثابتة ثبوتا ماديا بمقتضى ما ذكر ، ولا مجال لادعاء عكس ذلك من طرف المستأنف عليها شيماء (ل.) بناء على تصريحات متناقضة من خلال محاضر المعاينة والاستجواب كما سيأتي تبيانها.

وبالنسبة لمراجعات السومة الكرائية بصورة حبية أو عن طريق القضاء: فإنه بالإضافة إلى التواصيل الكرائية التي تثبت اعتمارها للشقة على وجه الكراء ، فإنها أدلت ببعض طلبات مراجعة السومة الكرائية ومنها: رسالة مؤرخة في 25/09/1980 موجهة لها من طرف دفاع المالكة للشقة "شركة (ا. م.)" قصد مراجعة السومة الكرائية من 350درهم إلى 500درهم ابتداء من فاتح أكتوبر 1980. واستدعاء موجه إليها بتاريخ 18/06/1981 من طرف الخبير الحاج محمد الزواق المعين من طرف المحكمة في الملف عدد: 9246/80 ضد المالكة "شركة (ا. م.)" لحضور إجراءات الخبرة بتاريخ 25/6/1981. ورسالة من المالكة السابقة للشقة موضوع النزاع موجهة اليها بتاريخ 7/9/1983 لإشعارها برغبتها في بيع الشقة ، طالبت من خلالها ممارسة حق أولويتها لشراء الشقة في حالة إذا ما رغبت في ذلك . والأهم من كل ذلك هو طلب مراجعة السومة الكرائية من طرف شركة (ك. ف.) حسب ما يثبت من رسالتها الموجهة إليها بتاريخ 5/6/2008 بخصوص الشقة المؤجرة إليها والكائنة بعنوان شارع [العنوان] الدارالبيضاء . بالإضافة إلى الشهادة الصادرة عنها بتاريخ 12/03/2012 ، أي بتاريخ فتح الشقة ، والتي تشهد من خلالها بأنها شركة (أ.) هي مكترية لمكتب بالطابق الأول بالعمارة الكائنة بالعنوان المذكور أعلاه.

و حول مناقشة محاضر المعاينة والاستجواب المدلى بها من طرف المستأنف عليها: فإن أول ما يجدر ملاحظته والتأكيد عليه كون ما تحاول المستأنف عليها إثباته من كون الشقة مغلقة ومن انتفاء العلاقة الكرائية وصفة تواجدها بالشقة ، هي مجرد تصريحات في إطار معاينات مجردة أو من خلال استجوابات. وعلى العكس من ذلك فإنها أثبتت بما فيه الكفاية من خلال وثائق رسمية وأدلة قاطعة وحجج كتابية دامغة على تواجدها المادي والقانوني بالشقة وفق ما أشير إليه أعلاه والإدلاء به من وثائق رفقة هذه المذكرة ، فضلا عن باقي وثائق الملف الأخرى المستدل بها من طرفها. وبالرجوع إلى المحاضر المستدل بها من طرف المستأنف عليها إلا ومن السهل ملاحظة مدى التناقض الذي يشوب التصريحات الواردة بها. فضلا عن انعدام قوتها الثبوتية كوسيلة من وسائل الإثبات إذا ما تم مقارنتها مع وثائقها وقوتها في الإثبات ، والتي أبدت بشأنها الملاحظات التالية : بالنسبة لمحضر المعاينة والاستجواب المؤرخ في 19/03/2013 في ملف التنفيذ عدد: 3086/13 : فالملاحظة أن تصريح المستجوبة به السيدة مليكة (م.) ، هي تقر فعلا بتكليف المالك الشركة العقارية (ل. م.) لوكالة (ك. ف.) بتسيير العمارة الكائنة بالعنوان أعلاه ومن ضمنها الشقة موضوع النزاع ، وان تصريحها بعدم وجود عقد كراء كتابي مرده أن هناك وكالات عقارية سابقة هي التي كانت مكلفة بتسيير الشقة موضوع النزاع ، وأن شركة (ك. ف.) انتقلت إليها فقط مهمة التسيير وحلت محل الوكالات السابقة ، فضلا عن وجود تناقض صارخ في تصريح المستجوبة ، ذلك أنها من جهة صرحت على أن شركة (ك. ف.) تم تكليفها من طرف المالكة شركة (ا. م.) ، ومن جهة أخرى تتناقض مع تصريحها الأول بنفس المحضر عندما صرحت بأنه لا وجود لعقد كتابي في ما يخص تسيير وقبض الواجبات الكرائية ، وهذه مسألة طبيعية باعتبار أن عقد الكراء هو مبرم في السابق مع الوكالات العقارية التي سبق ذكرها حسب ما يتأكد من أصول التواصيل الكرائية. و بالنسبة لمحضر المعاينة والاستجواب المؤرخ في 21/05/2013 في ملف التنفيذ عدد: 3748/13 : فإن تصريحات بعض المستجوبين بالمحضر المذكور من العاملين أو المسؤولين عن الشركات المجاورة للشقة موضوع النزاع الموجودة بنفس العمارة ، تؤكد على العكس مما توخته المستأنف عليها شيماء (ل.) على وجود وتواجدها شركة (أ.) ، من خلال التصريح من كون العلاقة التي تربطهم بها هي علاقة جوار ، من ذلك شركة (د.) وشركة (س.) التي أكدت المسؤولة عنها أنها على علم بوجود شركة (أ.) ابتداء من تاريخ إنشائها إلى حين وقوع النزاع. وبالنسبة لمحضر المعاينة المجردة المؤرخ في 22/05/2012 : بطبيعة الحال فإن هذه المعاينة المجردة قد تم إنجازها بعد ما يزيد عن ثلاثة أشهر من تاريخ فتح الشقة ونزع اللوحات الإشهارية الخاصة بها ، وبالتالي فإنه من البديهي أن لا يتم معاينة تلك اللوحات الخاصة بها والتي تحمل اسمها ، فضلا عن أن اللوحة التي أصبحت موجودة على الباب وتحمل اسم " إحسان (ت.)" فإنه من الجدير بالذكر أن المستأنف عليها ، وبسوء نية منها للإضرار بمصالح وحقوقها ، بادرت مباشرة في اليوم الموالي لفتح الشقة ، إلى إبرام عقد كراء صوري مع المسماة المذكورة. ومن جهة أخرى هناك إشارة واضحة من محرر المحضر بأنها شركة (أ.) في شخص ممثلها القانوني السيد كلود (ف.) قد تسلمت الأرشيف الخاص بها الذي بقي بداخل الشقة وفق المسطرة القضائية المتبعة باسترجاع دفاترها ووثائقها التجارية، وأنها رفضت تسلم باقي المنقولات الخاصة بها بالنظر إلى منازعتها في إغلاق مكتبها عن طريق تقديمها لدعوى استعجالية في اليوم الموالي من أجل إرجاع الحالة إلى ما كانت عليه. وهكذا يتضح من صيغة كل المحاضر المذكورة المستدل بها من طرف المستأنف عليها شيماء (ل.) بأنها لا تنفي وجود العلاقة الكرائية وصفتها في تواجدها بالشقة موضوع النزاع ، خاصة أن ما ورد بها تبقى مجرد تصريحات لا ترقى إلى الحجة الكتابية لوثائقها ومستنداتها في إثبات تواجدها المادي والقانوني بالشقة حسب ما يثبت من الوثائق المدلى بها ، أو تلك المدلى بها سابقا في الملف من طرفها. ولذلك ، وإعمالا للقانون وجب إرجاع الأمور إلى وضعها الطبيعي والقانوني انطلاقا من كل ما أشير إليه أعلاه ، ومن خلال ما تم التأكيد عليه من وثائق ومعطيات تؤكد ثبوتا ماديا وقطعيا تواجدها بالشقة التي تتخذها قبل فتحها كمكتب إداري لها لمزاولة نشاطها التجاري منذ تاريخ تأسيسها. لذلك تلتمس الحكم وفق مقالها الاستينافي. و تحميل المستأنف عليهما الصائر.

وحيث إنه بجلسة 04/04/2019 أدلت السيدة شيماء (ل.) بواسطة نائبتها الاستاذة فريدة (ك.) بمذكرة تعقيب بعد البحث أفادت فيها أنه تبين أثناء جلسات البحث أن المستأنفة لم تستطع إثبات وجود علاقة كرائية بخصوص الشقة موضوع النزاع. ذلك أن الممثل القانوني للمستأنفة جاءت تصريحاته متناقضة حيث صرح أثناء جلسة البحث أنه لا يتوفر على عقد كراء بخصوص الشقة المذكورة وأن شركة (س.) هي التي مررت له المحل موضوع النزاع وأنها أخبرت الوكالة العقارية المكرية بذلك. و ان هذه الادعاءات لا اساس لها وتفتقر الى الاثبات ذلك ان وكالة (ل. ف.) المكلفة بتسيير بعض شقق العمارة المملوكة للمنفذ عليها شركة (م.) حيث يتواجد المحل موضوع النزاع سبق وان صرحت للمفوض القضائي بكون الوكالة لم يسبق وان وابرمت عقد كراء مع شركة (أ.) . كما صرحت المسؤولة بنفس الوكالة انه لا وجود لعقد كراء کتابي مع شركة (أ.) . وأن المستأنفة كذلك لم تدل لا بعقد كراء ولا بأية وثيقة تفيد تنازل شركة (س.) لفائدتها عن الشقة المذكورة . وأدلت بما يفيد كونها اخبرت الوكالة المكلفة بتسيير شقق العمارة بالتنازل المزعوم . وكذلك فان التنازل عن حق الكراء يتطلب اعلام و موافقة صريحة من المالك الاصلي . وان المستأنفة لم تدل بأية وثيقة تفيد مزاعمها وانما هي مجرد ادعاءات مجردة من أي اثبات.

و بخصوص التواصيل الكرائية المدلى بها من طرف المستأنفة اثناء جلسة البحث فانها لا تثبت العلاقة الكرائية المزعومة كونها تتضمن العنوان التالي (شارع [العنوان] الطابق الاول) مع العلم ان الطابق الاول تتواجد به اربع شقق بحيث لا يمكن اعتبار التواصیل المدلى بها تتعلق بالمحل موضوع النزاع لكونها لا تحدد رقم الشقة . في حين ان الشقة موضوع النزاع تحمل رقم 2 وهذا ثابت من خلال محضر المعاينة المنجز من طرف المفوض القضائي محمد (ح.) الذي يفيد أن الشقة رقم 2 عليها لوحة تفيد وجود السيدة إحسان (ت.) وهي السيدة التي اكترت الشقة موضوع النزاع. وان الشقة رقم 3 لا توجد عليها ایت علامة . و ما دامت بعض التواصيل المدلى بها من طرف المستأنفة تتضمن الشقة رقم 3 فان الامر يمكن ان يتعلق بالشقة التي تحمل رقم 3 والتي لا تحمل أية علامة والكائنة بالطابق الاول. وليس بالشقة التي اشترتها بالمزاد العلني و التي تحمل رقم 2 خاصة وان التوصيل المعتبر بمثابة عقد يتضمن الشقة رقم 3 وبشركة (س.) الشيء الذي يفيد أنه إذا كانت فعلا شركة (س.) قد تنازلت للمستأنفة عن الشقة التي كانت تستغلها بالطابق الاول فان الأمر يتعلق بالشقة رقم 3 وليس بالشقة رقم 2 موضوع النزاع. ناهيك على ان جميع التواصیل المدلى بها تتضمن الطابع دون التوقيع و ان الطابع لا يقوم مقام التوقيع ويعتبر وجوده كعدمه طبقا للمادة 426 من ق.ل.ع. و بذلك يتعين استبعاد التواصل المدلى بها كونها لا تتعلق بالشقة موضوع النزاع والتي تحمل رقم 2 في حين أن تلك التواصل تتعلق بالشقة رقم 3. و من جهة اخرى صرح اثناء جلسة البحث انه اشترى الشقة بالمزاد العلني بعد اطلاعه على دفتر التحملات الذي لا يشير الى وجود اي مكتري بالشقة بحيث لا يعقل ان يشتري شقة بمبلغ 500.000,00 درهم مقابل وجبة كرائية قدرها 660,00 درهم. وأنه تسلم الشقة بعد استصداره امر قضائي بتسليم الشقة وتم جرد جميع المنقولات المتواجدة بها ولم يتبين وجود أية ملفات تتعلق بالشركة المستانفة وذلك ثابت من خلال محضر المعاينة المجردة المنجز من طرف المفوض القضائي محمد (ح.) المدلى به سابقا بالملف والذي انتقل رفقة مأمور الاجراء السيد عزيز (ف.) بحضور الممثل القانوني للمستانفة والذي رفض تسلم المنقولات المتواجدة بالشقة وتسلم الأرشيف رغم انه لايتضمن أي ملف يعود للمستانفة. و انه لو كانت تلك المنقولات تخص المستأنفة لما امتنع ممثلها القانوني عن تسلمها. و كذلك فان محضر الجرد المنجز من طرف مأمور التنفيذ اثناء تنفيذ الامر القاضي بالتمكين من الشقة لم يتضمن اية اشارة الى وجود ملفات او وثائق تعود للمستانفة. و كذلك محضر تسليم الوثائق الذي انجزه مأمور التنفيد والذي لم يتضمن اية اشارة الى وجود وثائق تخص المستأنفة ومع ذلك تسلم الممثل القانوني للارشيف المذکور تحت مسؤوليته . وزيادة على ذلك فان جل المتواجدين بالعمارة ومن بينهم الاستاذ (ط.) لم يسبق لهم ان علموا بوجود شركة تدعى (أ.) بالعمارة وذلك ثابت ايضا من خلال محضر المعاينة المدلى به سابقا بالملف .

اما بخصوص محضر المعاينة المنجز من طرف المفوض القضائي (ز.) والمدلى به من طرف المستانفة فانه لا يتضمن سوى تصريحات مستخدمي شركات (س.) و (د.) والتي لها علاقة بالشركة المستأنفة بحيث ان الممثل القانوني للمستأنفة كان يعمل سابقا بشركة (س.) وهذا ثابت من خلال تصريحه اثناء جلسة البحث. كما ان المحضر المذكور تضمن تصريح المسمى عبد القادر (ب.) والذي يدعي انه حارس العمارة في حين ان هذا الاخير ليس بحارس كما يدعي بل انه مستخدم بشركة كهرباء (ك. ب.) من 01/03/1996 الى تاريخ انجاز المعاينة بتاريخ 23/04/2013. و ان ذلك يثبت سوء نية المستأنفة في صنع وثائق محاولة منها إيهام المحكمة بتواجدها المزعوم بالشقة. و تبعا لكل ما سبق فان المستأنفة لم تستطع اثبات ادعاءاتها ولم تستطع إثبات وجود اية علاقة كرائية تتعلق بالشقة موضوع النزاع. كما صرح الممثل القانوني انه بتاريخ 05 مارس 2012 ادی الواجبات الكرائية وتسلم الوصل الا انه بعد تناوله وجبة الغداء عاد للمكتب ووجده مقفل فتوجه الى الشرطة القضائية المجاورة وتقدم بشكاية . في حين انه بنفس التاريخ تم تنفيذ الأمر بالتمكين من الشقة والذي بدأ من الساعة 14:00 زوالا الی 16:00 بعد الزوال وان ذلك تم بحضور مأمور التنفيذ وكذا المفوض القضائي اللذان أكدا أمام الضابطة القضائية ان العملية بدأت من 14:00 زوالا الی 16:00 بعد الزوال . و أن ذلك ثابت ايضا من نسخة من محضر الضابطة القضائية والذي يتضمن تصريح صانع المفاتيح الذي فتح الشقة اثناء عملية التمكين من الشقة . مما يدل على ان المستأنفة تتقاضى بسوء نية وتتضارب في تصريحاتها وتتمسك بما تظن انه قد يفيدها في اثبات مزاعمها وان كان من صنع يدها .

ومن حيث التعقيب على مذكرة بعد البحث للمستأنفة : فإن المستأنفة تصر على الادعاء بالتواجد الواقعي والمادي بالشقة موضوع النزاع مدلية بمجموعة من الوثائق في محاولة منها اثبات مزاعمها . لكن بتفحص جميع الوثائق المدلى بها من طرف المستأنفة فانها لا تفيد ولا تثبت تواجدها بالشقة موضوع النزاع اذ ان جميع تلك الوثائق سواء الصادرة عن ادارة الضرائب او الابناك او شركة التأمين او غيرها من الادارات تتضمن عنوانا على الشكل التالي : شارع [العنوان] الطابق الاول سابقا شارع [العنوان] . وكما سبق مناقشة ذلك اثناء مراحل الدعوى السابقة فان الطابق الاول يتضمن اربع شقق وان العنوان المضمن بالوثائق المدلى بها لا يحدد الشقة التي تزعم المستأنفة انها كانت تعتمرها. وبذلك لا يمكن اعتبار تلك الوثائق دليلا على تواجد المستأنفة بالشقة موضوع النزاع بحيث يمكن ان تكون متعلقة بشقة اخرى من الشقق المتواجدة بالطابق الاول . و أن ما يؤكد ذلك أن بعض التواصيل الكرائية المدلى بها من طرف المستأنفة تتضمن رقم 3 أي الشقة رقم 3 بالطابق الأول. و ان الشقة رقم 3 ليست هي الشقة موضوع النزاع والتي تحمل رقم 2 حسب ما يفيده محضر المعاينة المجردة المدلی به والذي يفيد أن الشقة رقم 2 تفيد وجود المسماة إحسان (ت.) وهي الشقة موضوع النزاع. و الشقة رقم 3 تفيد انه لا وجود لأية علامة بباب الشقة . و تدعي المستأنفة ان جميع وثائقها واوراقها ودفاترها التجارية بقيت داخل الشقة . و ان هذا الزعم يفنده محضر المعاينة المنجز من طرف المفوض القضائي السيد محمد (ح.) والذي حضر رفقة مأمور اجراءات التنفيذ والذي يفيد انه تم جرد جميع الملفات و الوثائق والدفاتر التجارية الموجودة بالشقة ولم يتبين أن هناك أي ملفات تتعلق بالشركة المستانفة وان المحضر المذكور كان بحضور الممثل القانوني للمستانفة والذي رفض تسلم المنقولات التي بقيت بالشقة وتسلم فقط الأرشيف تحت مسؤوليته على اعتبار انه لا يتضمن اية وثيقة تتعلق بالمستانفة . و ان التصاريح الضريبية المدلى بها من طرف المستأنفة كذلك لا تحمل رقم الشقة وانما فقط الطابق الاول . و نفس الشيء بالنسبة للاشهاد الصادر عن المسمى عبد اللطيف (ا.) والذي يتضمن انه ينتقل الى مقر المستأنفة الكائن ب زنقة [العنوان] الطابق الاول البيضاء دون تحديد كذلك للشقة. وبالنسبة للتواصيل المدلى بها كذلك فان جلها لا يتضمن رقم الشقة باستثناء بعضها الذي يتضمن رقم 3 وانه كما سبق الذكر فان الشقة رقم 3 ليست هي الشقة موضوع الدعوى . و نفس الشيء بالنسبة لباقي الوثائق المفصلة بمذكرة المستأنفة . و بذلك يتجلى أن المستأنفة رغم الكم الهائل من الوثائق المدلى بها لم تستطع اثبات العلاقة الكرائية المزعومة لكونها وثائق لا تتعلق بالشقة موضوع النزاع . وعلى خلاف ذلك فانها اشترت الشقة بالمزاد العلني بعد اطلاعها على دفتر التحملات الذي لا يفيد تواجد اي حق شخصي عليها وتسلمت الشقة بصفة قانونية بحيث تكون المشترية تبعا لذلك حسنة النية ولا تواجه الا بما ضمن بدفتر التحملات ولا يمكن ان تتضرر من اي اجراء تم بعد وقف السمسرة عليها والا فان دفتر التحملات وما يتضمنه من بيانات سيفقد حجيته القانونية ويصبح مجرد عبث. و بالرجوع كذلك الى الاجراءات السابقة عن البيع بالمزاد العلني فان الشقة كانت دوما مغلقة منذ انطلاق المسطرة في مواجهة المالكة الأصلية للشقة وقبل ان تكون لها أية علاقة بالشقة المذكورة بحيث ان الشقة ظلت مغلقة منذ بداية اجراءات التنفيذ الجبري وانجاز الخبرة السابقة للبيع بالمزاد العلني كما يتبين من تقرير الخبرة المنجز من طرف الخبير عبد المجيد الطرنباطي .و محضر الحجز التنفيدي على عقار . وبالرجوع الى المحضر المذكور يتبين ان مأمور التنفيذ انتقل بتاريخ 29/05/2006 الى العقار فوجد المحل مغلق. واجراءات الاشهار حيث ان مسطرة البيع الجبري سلكت جميع اجراءات الاشهار القانونية من نشر وتعليق الى غير ذلك . و ان جميع الاعلانات بتواريخ السمسرة قد تم نشرها بالجرائد اخرها جريدة رسالة الامة بتاريخ 19 مارس 2010 ، وان عملية البيع بالمزاد العلني عرفت مجموعة من جلسات البيع وكلها خضعت لإجراءات التعليق والنشر . و لا يعقل ان تكون المستأنفة متواجدة بالشقة وتمارس نشاطها كما تدعي وان لا تكون على علم باجراءات الاشهار السابقة على البيع وتتخذ الاجراءات اللازمة لحفظ حقوقها. لذلك تلتمس تأييد الحكم المستأنف وتحميل المستأنفة الصائر.

وبناء على باقي المذكرات المدرجة بالملف.

وحيث ادرجت القضية بعدة جلسات آخرها جلسة 16/05/2019 الفي بالملف مذكرة اسناد النظر من الاستاذة (ك.) وحضر الاستاذ (ك.) وتسلم نسخة من المذكرة وتخلف باقي الأطراف رغم سابق التوصل فحجزت القضية للمداولة لجلسة 30/05/2019

محكمة الاستئناف

بناء على قرار محكمة النقض والإحالة.

حيث انه طبقا لمقتضيات الفقرة الثانية من الفصل 369 من قانون المسطرة المدنية أذا بتت محكمة النقض في قرارها في نقطة قانونية تعين على المحكمة التي أحيل عليها الملف أن تتقيد بقرار محكمة النقض في هذه النقطة.

وحيث نقضت محكمة النقض القرار المطعون فيه على اعتبار ان المحكمة أيدت الحكم الإبتدائي القاضي برفض طلب ارجاع الطالبة الى الشقة دون أن تبرز الأساس الذي استندت اليه للقول بأن اجراءات لها تأثير على وضعية الغير حتى على فرض انه مكتري .

وحيث ان النقض يعيد الأطراف الى الحالة التي كانوا عليه قبله وتستعيد بذلك محكمة الموضوع سلطتها في تقدير الأدلة المعروضة عليها وتؤسس قضاءها على فهم جديد لوقائع الدعوى لا يقيدها في ذلك سوى عدم المساس بالنقطة القانونية التي فصل فيها قرار النقض ( أنظر القرار الصادر عن محكمة النقض بتاريخ 17-4-2012 تحت عدد 1991 في الملف عدد 875/10 منشور بالمجلة المغربية لنادي قضاة الدار البيضاء عدد 2 ص 310 وما يليه .

وحيث دفعت المستأنفة بان الحكم المستأنف لم يأخذ بعين الإعتبار بالوثائق المستدل بها على استغلالها بدون انقطاع للشقة موضوع النزاع من ذلك فواتير الماء والكهرباء والتصاريح الضريبية .

وحيث ان الثابت من وثائق الملف ومذكرات الطرفين ان المستأنف عليها السيدة شيماء (ل.) قد اقتنت المحل موضوع النزاع بالمزاد العلني بالمحكمة التجارية بالدار البيضاء بعدما استنفدت مصلحة كتابة الضبط جميع الإجراءات المسطرية من تحديد الثمن الإفتتاحي للبيع بواسطة خبرة قضائية ( حيث تعذر معاينة المحل لكونه مغلق واستند الخبير في تقريره التقويمي الى تصميم من قسم المسح العقاري بالمحافظة العقارية ) وإعلان عن بيع عقار بالمزاد العلني وما يستتبع ذلك من إشهار ونشر وتعليق.

وحيث انه نظرا لكون الوثائق المدلى بها من طرف المستأنفة لا تتضمن رقم الشقة التي يدعي كراءها اجرت هذه المحكمة بحثا بحضور جميع الأطراف حيث صرح الممثل القانوني للشركة المستأنفة بأنه في بداية الأمر كان يشتغل مديرا عاما لدى شركة (س.) المكترية الأصلية للمحل وان هذه الأخيرة انتقلت الى الطابق الثاني وظل هو بالشقة موضوع النزاع بالطابق الأول حيث أسس بها شركة (أ.) وانه يتوفر على وصولات كراء تتبث العلاقة الكرائية.

لكن حيث انه بالإطلاع على وصولات الكراء المستدل بها من طرفه يتضح بأن بعضها لا يتوفر على رقم الشقة وانما بها عنوان العمارة ككل والبعض الآخر يضيف الى العنوان المذكور رقم الشقة 3 في حين انه من خلال محضر المعاينة المؤرخ في 25/03/2019 يتضح ان الشقة موضوع النزاع والمكترية حاليا من طرف السيدة إحسان (ت.) المدخلة في الدعوى تحمل رقم – 2- وليس 3 مما يتجلى معه بالملموس ان المستأنفة تكتري محلا اخر غير المحل موضوع طلب ارجاع الحالة الى ما كانت عليه، وهذا ينسجم مع ما جاء بمحضر المعاينة المؤرخ في 06/12/2011 المنجز من طرف العون القضائي لإبتدائية انفا السيد يونس (ب.) والذي اشار فيه الى انه تنفيذا للأمر المبني على طلب الصادر عن السيد رئيس المحكمة التجارية بالدار البيضاء انتقل الى عين المكان فتبين له ان الطابق الأول بالرقم شارع [العنوان] به ثلاث شقق وأن الشقة موضوع المعاينة توجد في الوسط وهي مغلقة وتبدو عليها علامة الهجر وكذلك مع ما جاء بمحضر المعاينة المحرر بتاريخ 22/5/2012 والتي افاد فيها المفوض القضائي محمد (ح.) بأنه عاين بحضور مأمور التنفيذ المفوض القضائي السيد عزيز (ف.) الأرشيف المتواجد بالمحل موضوع التنفيذ أنه لا يتضمن اية ملفات او وثائق تتعلق بشركة (أ.) المسماة باختصار (أ.)" ، فضلا على أن كناش التحملات لا يشير الى كون الشقة موضوع البيع مكترية من طرف الأغيار.

وحيث انه بناء على ما ذكر وباعتبار ان العلاقة الكرائية هي تصرف قانوني ينبغي اثباتها بعقد كتابي ولا يمكن اثباتها بشهادة شهود ( انظر القرار الصادر عن المجلس الأعلى بتاريخ 11/4/2007 تحت عدد 1233 منشور بمجلة الحقوق عدد 8 ص 289 وما يليها ، والحال ان المستأنفة لم تدل بما يتبتها وأن الوصولات المستدل بها لا تتعلق بالمحل موضوع النزاع بل تتعلق بالشقة 3 وهي غير الشقة موضوع التنفيذ وطلب إرجاع الحالة الى ما كانت عليه، ولقد أثارت المستأنف عليها بمذكرتها بعد البحث المدلى بها 04-04-2019 بكون الوصولات المحتج بها لا تتعلق بالشقة موضوع الدعوى، وسلمت نسخة من المذكرة لدفاع المستانفة حيث عقب عليها بمذكرة مؤرخة في 16/04/2019 غير انه لم يجب على الدفع المتعلق باختلاف الأرقام المذكورة ولم يدل بأي تبرير.

وحيث انه استنادا لما سلف يتجلى ان الحكم المستأنف قد صادف الصواب فيما قضى به من رفض الطلب ويتعين تأييده.

لهذه الأسباب

فإن وهي تبت انتهائيا وعلنيا وحضوريا.

بناء على قرار محكمة النقض القاضي بالنقض والإحالة.

في الشكل:

في الموضوع: برده وتاييد الحكم المستانف مع ابقاء الصائر على رافعته.