Réf
66375
Juridiction
Cour d'appel de commerce
Pays/Ville
Maroc/Casablanca
N° de décision
6090
Date de décision
26/11/2025
N° de dossier
2025/8219/5003
Type de décision
Arrêt
Mots clés
Syndic de copropriété, Qualité pour agir, Loyer, Exception d'inexécution, Demande additionnelle en appel, Confirmation de jugement, Clause de conciliation, Bail, Action en paiement
Source
Non publiée
Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un preneur au paiement d'arriérés de loyers commerciaux, la cour d'appel de commerce examine la recevabilité de l'action au regard de la qualité à agir du bailleur et d'une clause de conciliation préalable. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande en paiement du syndic de la copropriété bailleresse.
L'appelant soutenait que le mandat de ce dernier était expiré et que la saisine du tribunal était prématurée faute de tentative de règlement amiable, invoquant sur le fond l'exception d'inexécution. La cour écarte le moyen tiré du défaut de qualité, retenant que le preneur, tiers à la copropriété, est sans intérêt à contester la désignation du syndic et que la preuve du renouvellement de son mandat a été rapportée.
Elle juge également que la clause de conciliation, non assortie de sanction, ne fait pas obstacle à l'action en paiement dès lors qu'un commandement de payer est demeuré infructueux. Faute pour le preneur de justifier de la résiliation du contrat ou du paiement des loyers, la cour fait droit à la demande principale ainsi qu'à la demande additionnelle portant sur les loyers échus en cours d'instance.
Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.
وبعد المداولة طبقا للقانون.
في الشكل :
حيث تقدمت شركة (ب. م.) بواسطة دفاعها بمقال استئنافي مؤدى عنه الصائر القضائي بتاريخ 01/10/2025 تستأنف بمقتضاه الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 28/05/2025 تحت عدد 7152 ملف عدد 2591/8207/2025 و القاضي في الشكل: بقبول الدعوى و في الموضوع : بالحكم على المدعى عليها في شخص ممثلها القانوني بأدائها لفائدة الطرف المدعي مبلغ 225.000,00 درهم من قبيل واجبات الكراء عن المدة من خامس يناير 2024 الى يونيو 2025 بحسب وجيبة كرائية شهرية قدرها 75.000,00 درهم عن كل 6 اشهر مع النفاذ المعجل ، و الفوائد القانونية من تاريخ الطلب الى غاية التنفيذ ، و بتحميل المدعى عليها المصاريف و برفض باقي الطلبات.
و بناء على الطلب الإضافي المدلى به من طرف المستانف عليه بواسطة نائبه و المؤدى عنه الرسم القضائي بتاريخ 04/11/2025
حيث إنه لا يوجد بالملف ما يفيد تبليغ الحكم المطعون فيه إلى المستأنفة التي تقدمت بالاستئناف بالتاريخ المشار اليه اعلاه مما يكون معه الاستئناف قدم مستوف لكافة شروط قبوله و يتعين لذلك التصريح بقبوله شكلا.
الطلب الاضافي: حيث قدم هذا الطلب مستوفيا للشروط الشكلية القانونية من صفة و أداء فهو مقبول .
في الموضوع :
حيث يستفاد من وثائق الملف و من الحكم المطعون فيه أن المستانف عليها تقدمت بمقال بواسطة دفاعها أمام المحكمة التجارية بالدار البيضاء والذي عرض من خلاله على انه سنديك لإقامة ملاك الكائنة بشارع [العنوان] الدار البيضاء، وأنه بتاريخ 2022/01/01 اكرى للمدعى عليها واجهة العمارة الجانبية قصد عرض لوحاتها الاشهارية ،وانه تم الاتفاق وطبقا للعقد على مدة الكراء وكذلك السومة الكرائية وطريقة أدائها والتي حددت في مبلغ 150.000.00 درهم سنويا تؤدى على مرتين وبشكل مسبق عند كل 05 يناير و 01 يوليوز ،وإن المدعى عليها توقفت عن أداء واجبات الكراء عن المدة من 2024/01/05 إلى غاية يومه وبالتالي فهي أصبحت مدينة للمدعي بما قدره 225.000.00 درهم من قبل الاداءات التالية:
من خامس يناير 2024 إلى يونيو 2024 بمبلغ 75.000.00 درهم .
من فاتح يوليوز 2024 إلى دجنبر 2024 بمبلغ 75.000.00 درهم
و من خامس يناير 2025 إلى يونيو 2025 بمبلغ 75.000.00 درهم . و إن المدعى عليها شركة (ب. م.) ((ج. ب.)) سابقا تقاعست عن أداء الدين المتخلذ بذمتها رغم انذارها من طرف المدعي وأصبحت في حالة مطل . ملتمسا الحكم على المدعى عليها شركة (ب. م.) في شخص ممثلها القانوني بأدائها لفائدة المدعي مبلغ 225.000.00 درهم التي تمثل الوجيبة الكرائية عن المدة من خامس يناير 2024 إلى غاية يومه مع الفوائد القانونية من تاريخ الاستحقاق ،و بشمول الحكم بالنفاذ المعجل، و بتحميل المدعى عليها الصائر . و ارفق المقال ب :محضر الجمع العام ، صورة لعقد الكراء ، النموذج 7 للشركة المدعى عليها ، إنذار ، محضر المعاينة .
و بناء على مذكرة جوابية مدلى بها بجلسة 26/03/2025 من طرف نائب المدعى عليها جاء فيها أن مقال المدعي تضمن مجموعة من المزاعم الواهية وغير مرتكز على أساس قانوني سليم والتي تود المدعى عليها التعقيب عليه على النحو الاتي: في الشكل:إذ ان المدعي قدم دعواه الحالية بصفته سنديك إقامة ملاك معززا ذلك بمحضر الجمع العام المنعقد بتاريخ 2021/06/29 والذي يستفاد من بنده الأول انه:
<<<< Après échanges et discussions, l'assemblée a désigné pour une période de deux années :
M. Boubker (B.) en sa qualité de Président, et; M. Mohamed Saad (B.) en tant que Vice- Président/Trésorier. >>>>
والذي يستفاد من ترجمته . " بعد تبادل الحوار والنقاش، قررت الجمعية العمومية تعيين لمدة سنتين: السيد بوبكر (ب.) بصفته رئيسا والسيد محمد سعد (ب.) نائب الرئيس أمين المال". وانه بناء على المحضر المشار اليه أعلاه تكون فترة تعيينه كسنديك إقامة ملاك قد انقضت بعد مضي سنتين أي بتاريخ 2023/09/30 مما تكون معه صفته في نازلة الحال منعدمة لخلو الملف مما يفيد ذلك.وانه فضلا عما تم بسطه أعلاه لم يدلي المدعي بما يفيد اخبار السلطات المحلية بتعيين أعضاء تسيير الملكية المشتركة وذلك طبقا لمقتضيات الفقرة الأخيرة من القانون 00-18 المتعلق بنظام الملكية المشتركة.وبناء على ذلك ولانعدام صفة المدعي يتعين على المحكمة القول والحكم بعدم قبول الطلب لانعدام الصفة وذلك تفعيلا لمقتضيات الفصل 1 من قانون المسطرة المدنية.و في الموضوع : إذ يزعم المدعي ان المدعى عليها توقفت عن الأداء منذ تاريخ 2024/01/05 الى غاية يومه وانه تخلد بذمتها مبلغ 225.000 درهم ، وانه بالرجوع الى العقد المبرم بين الأطراف في بنده السادس عشر (16) ينص على انه:
<<< Tous différends découlant du présent contrat, seront tranchés définitivement, à défaut d'accord à l'amiable, suivant le règlement des tribunaux de Commerce de Casablanca (..) »
والذي يمكن تعريبه على النحو التالي:" جميع النزاعات الناشئة عن هذا العقد سيتم الفصل فيها نهائيًا، في حال عدم التوصل إلى اتفاق ودي، وفقًا لأنظمة محاكم التجارة بالدار البيضاء ". وانه بالرجوع الى وثائق الملف سيتبين للمحكمة ان الدعوى الحالية سابقة لأوانها لكون المدعي لم يبادر الى محاولة الصلح قبل سلوك المساطر القضائية، وان العقد يعد شريعة المتعاقدين، مما يتعين معه التصريح والقول برفض الطلب.ملتمسا شكلا القول والحكم بعدم قبول الطلب لانعدام الصفة، و الموضوع الحكم برفض الطلب نظرا لفسخ العقد بتاريخ 2024/03/01 من طرف المدعى عليها .
و بناء على مذكرة تعقيبية مدلى بها من طرف نائب المدعي بجلسة 23/04/2025 جاء فيها : في الشكل : أن المدعى عليها جادلت في صفة المدعي بعلة أن مدة تعيينه حسب المحضر قد انقضت ، إلا أن ملاحظة المدعى عليها عديمة الأساس طالما أن المدعي أدلى بالعقد الرابط بينه بصفته وكيل اتحاد الملاك المشتركين للإقامة و بين الشركة المدعى عليها، و أن هذه الأخيرة ليست من ملاك الشقق والمحلات في العمارة ،و بذلك لا صفة لها و لا مصلحة مشروعة في الحديث عن مسألة تتعلق بالقانون الأساسي المحدد لشروط تسيير الملكية المشتركة و مع ذلك و من أجل دحض مزاعم المدعى عليها يدلي بمحضر تجديد تعيينه كسنديك للعمارة و نفس النتيجة تنطبق على القول بأن سكان العمارة لم يعمدا على إخبار السلطات عن تعيين السنديك مع العلم أن الأمر يتعلق بالقانون الأساسي المكون للملكية المشتركة ، و أن هذه المسألة هي شأن داخلي لملاك الشقق والمحلات بالملكية المشتركة لا دخل للغير فيها، و بالتالي فإن الدفع مردود لأنه عديم الجدوى.و في الجوهر :حول القول بضرورة إجراء صلح قبل اللجوء للقضاء ، إذ أن العبارة الشائعة الواردة في الفصل 16 من عقد الكراء لم يرتب لها الأطراف أي أثر أو إجراء مع التأكيد على أن امتناع المدعى عليها عن الأداء رغم رسائل الإنذار و المساعي الحبية المبذولة وإصرارها على إخلالها بالتزاماتها فيما صدر عنها أمام المحكمة كلها قرائن و أدلة على أنها لم ترغب في أي صلح أو تفاهم.ملتمسا الحكم وفق المقال الافتتاحي للدعوى.و ارفقت المذكرة ب : محضر جمع عام بتجديد تعيين وكيل الاتحاد الملاك المشتركين.
و بناء على مذكرة تعقيب مدلى بها من طرف نائب المدعى عليها بجلسة 13/05/2025 جاء فيها : أن المدعي يزعم انه يستمد صفته من العقد المبرم بينه وبين المدعى عليها المدلى به من طرفه.لكن المدعى عليها لم تنازع في صفته خلال ابرام العقد بل في صفته في تقديم الدعوى الحالية لكون فترة تعيينه كسنديك إقامة ملاك قد انقضت بعد مضي سنتين أي بتاريخ 2023/09/30، وانه من جهة ثانية، يزعم ان المدعى عليها لا صفة لها في المنازعة في صفة السنديك لأنها ليست من ملاك الشقق والمحلات في العمارة.لكنها تود تذكير المدعي بمقتضيات المادة 3 من قانون المسطرة المدنية والمادة 26 مكرر 1 من القانون 18-00 المتعلق بنظام الملكية المشتركة للعقارات والتي تنص على أنه "تنتهي مهمة وكيل الاتحاد في الحالات التالية : (...) (3) انتهاء المدة القانونية".وانه في نازلة الحال وامام عدم تجديد مهام الوكيل تبقى معه صفته منعدمة في تمثيل اتحاد الملاك المشتركين لدى المحاكم مما يتعين معه القول والحكم بعدم قبول الدعوى لانعدام الصفة.ومن جهة ثالثة، فيما يخص المبالغ المطالب من طرف المدعي للمدة المتراوحة من تاريخ 2024/01/05 تبقى غير مستحقة نظرا لعدم تنفيذ المدعي لالتزاماته التعاقدية عبر تمكين المدعى عليها من استغلال اللوحة الاشهارية من أجل تسويقها؛وانه لتسويق هاته المساحة الاشهارية واستغلالها، فالمدعى عليها مضطرة للحصول على رخصة الاستغلال الممنوحة لها من طرف مجلس مصلحة الاستغلال المؤقت للفضاء العام لدى مدينة الدار البيضاء، وعند تقديمها لطلب رخصة استغلال المساحة اشهارية بتاريخ 2024/02/02، وجه هذا الطلب بالرفض نظرا لان المساحة الاشهارية و امام هذا الوضع تكون مقتضيات الفصل 234 من قانون الالتزامات والعقود واجبة التطبيق بحيث تنص على اله: " لا يجوز لأحد أن يباشر الدعوى الناتجة عن الالتزام الا إذا أثبت أنه أدى او عرض ان يؤدي كل ما كان ملتزما به من جانبه ، وانه في نازلة الحال ان المدعي لم يلتزم بتمكين المدعى عليها من استغلال المساحة الاشهارية لكون المساحة سبق لمجلس مدينة الدار البيضاء ان منح رخصة استغلالها لشركة أخرى.فضلا عن ذلك، أن الفصل 268 من قانون الالتزامات والعقود ينص على انه " لا محل لاي تعويض إذا اثبت المدين ان عدم الوفاء بالالتزام او التأخير فيه ناشئ عن سبب لا يمكن أن يعزى اليه كالقوة القاهرة او الحادث الفجائي او مطل المدين". ومقتضيات الفصل 269 التي تنص على انه " القوة القاهرة هي كل امر لا يستطيع الانسان ان يتوقعه كالظواهر الطبيعية وغارات العدو وفعل السلطة ومن شانه أن يجعل تنفيذ الالتزام أمرا مستحيلا". ومن جهة أخيرة بالرجوع الى العقد المبرم بين الأطراف في بنده السادس عشر (16) ينص على انه:
<<< Tous différends découlant du présent contrat, seront tranchés définitivement, à défaut d'accord à l'amiable, suivant le règlement des tribunaux de Commerce de Casablanca (..) »
والذي يمكن تعريبه على النحو التالي: " جميع النزاعات الناشئة عن هذا العقد سيتم الفصل فيها نهائيًا، في حال عدم التوصل إلى اتفاق ودي، وفقًا لأنظمة محاكم التجارة بالدار البيضاء " ، وانه بالرجوع الى وثائق الملف سيتبين للمحكمة ان الدعوى الحالية سابقة لأوانها لكون المدعي لم يبادر الى محاولة الصلح قبل سلوك المساطر القضائية، وان العقد يعد شريعة المتعاقدين، مما يتعين معه التصريح والقول برفض الطلب.ونظرا لكل ما تم بسطه، ونظرا استحالة تنفيذ المدعى عليها لالتزامها نظرا لفعل السلطة ولعدم تنفيذ المدعي التزاماته التعاقدية ولانعدام صفة المدعي يتعين على المحكمة الموقرة القول والحكم في الشكل بعدم قبول الطلب لانعدام الصفة وفي الموضوع برفض الطلب تفعيلا لمقتضيات الفصول 234 و 268 من قانون الالتزامات والعقود.ملتمسة في الشكل: الحكم بعدم قبول الطلب لانعدام الصفة، و في الموضوع الحكم برفض الطلب.و ارفقت المذكرة ب : طلب رخصة الاستغلال بتاريخ 2024/02/02 مع محضر رفض الرخصة الموقع الكترونيا، محضر معاينة عدم استغلال المساحة الاشهارية المنجز من طرف السيد المفوض القضائي (ب. ر.) بتاريخ .2024/03/01.
و بناء على رسالة إسناد النظر مدلى بها من طرف نائب المدعي بجلسة 21/05/2025 عرض من خلالها أن كل ما جاء في المذكرة التعقيبية المدلى بها من طرف المدعى عليها بجلسة 2025/05/13 لا علاقة له بموضوع الدعوى ونطاقها، ذلك ان المدعي أقام دعواه بعد إنذار المدعى عليها من أجل مطالبتها بأداء وجيبة الكراء طبقاً للعقد، و أنها فعلاً رفضت أي تسوية وهو ما يتضح مما أثارته من دفوع، و أن المدعى عليها تكتري العقار منذ 11-01-2022 ، وتستغله في عرض لوحاتها الإشهارية و بالتالي فلا مجال للحديث عن رفض السلطة المسؤولة أو المدعي منحها التراخيص، و أن محضر المعاينة الذي أدلى به المدعي والمؤرخ في: 2024/12/18 يفند ادعاءات المدعى عليها ويثبت بأنها حاصلة على الرخص وأنها تستغل العقار إلى غاية يومه ، و أن البند 4 من عقد الكراء ينص على أن المدعي لا علاقة له بالرخص وبأن المدعى عليها هي المسؤولة عن إستصدار جميع رخصها. وتبعاً لما ذكر أعلاه يسند النظر للمحكمة الموقرة و يلتمس اعتبار القضية جاهزة وبالتالي الحكم وفق مقاله ومحرراته الكتابية.
و بعد تبادل المذكرات و التعقيبات واستيفاء باقي الإجراءات الشكلية و المسطرية صدر الحكم المشار إليه اعلاه استأنفه الطاعن للأسباب الآتية:
أسباب الاستئناف
حيث جاء في أسباب الاستئناف بعد عرض موجز لوقائع الدعوى من حيث الشكل مخالفة الحكم المستانف للقانون بشأن الصفة باعتبار المدعى له الصفة من أجل التقدم بدعواه دون الرجوع الى مقتضيات القانون 00-18 المحدد لشروط انتخاب وكيل اتحاد الملاك المشتركين ، مما يتعين معه القول والحكم بالغاء الحكم الاستئنافي لعدم وقوعه على الصفة.
و من حيث الموضوع انعدام التعليل فيما يخص دفع العارضة بفسخ العقد انه بالرجوع الى مذكرة العارضة المدلى بها بتاريخ 20 مارس 2025 سيتبين أن العقد موضوع النزاع قد تم فسخه من طرف العارضة بموجب رسالة الفسخ مؤرخة بتاريخ 2024/01/04 متوصل بها عن طريق المفوض القضائي بتاريخ 2024/03/01 ، ملتمسة الحكم برفض الطلب نظرا لفسخ العقد بتاريخ 2024/03/01 و لكن بالرجوع الى الحكم الصادر عن محكمة الدرجة الأولى سيتبين انها لم تعلل حكمها بخصوص هذا الدفع مما يكون معه هذا الحكم معرضا للالغاء .
و في شأن ضرورة سلوك مسطرة الصلح أن محكمة الدرجة الأولى عللت حكمها كالاتي: " وحيث انه بخصوص الدفع الثاني فإن البند 16 من عقد الكراء لم ينعس على الكلية معينة للقيام بإجراءات الصالح ، و ان المدعى قام بتوجيه النار الى المدعى عليها ومنحها من اللاداء الا انها امتنعت عن ذلك، ما يعنى انها لم تبادر إلى التجاوب مع المدعي بشأن مسألة الصلح ، ناهيك عن ان البند أعلاه وان تحدث عن اللجوء الى مسطرة الصلح فانه لم يرتب أي جزاء في حال الاخلال به ما يكون معه الدفع أعلاه واجب الرد الا ان الدعوى كانت سابقة لأوانها لكون المستانف عليها لم تبادر الى محاولة الصلح قبل سلوك المساطر القضائية ، وانه فضلا عن ذلك فأن الإنذار المشار اليه في تعليل محكمة الدرجة الأولى يعتبر إجراء شبه قضائي وليس محاولة صلح ، وانه في غياب هاته المحاولة يجب على محكمة الدرجة الأولى القول بعدم قبول الدعوى، ملتمسة التصريح بإلغاء الحكم الابتدائي عدد 7152 الصادر بتاريخ 2025/05/28 في الملف عدد: 2025/8207/2591 وذلك فيما قضى به مع تحميل المستانف عليها الصائر.
وبناء على مذكرة جواب مع طلب اضافي المدلى بها من طرف المستانف عليه بواسطة نائبه بجلسة 05/11/2025 جاء فيها إنه وكما يستفاد من أوراق الملف ومحتوى الحكم المستأنف فإن العارض تقدم بمقال أمام المحكمة الابتدائية ابرز فيه بصفة مختصرة ما يلي : أنه وبصفته سنديك العمارة المعينة في مقاله أكرى للمستأنفة بمقتضى العقد المؤرخ في 2022/1/1 واجهة العمارة قصد تخصيصها لإشهار لوحاتها للعموم وتم تحديد السومة الكرائية في مبلغ 150.000 درهم سنويا تؤدى بشكل مسبق على دفعتين الأولى في 5 يناير والثانية في 1 يوليوز من كل سنة ، وأن المكترية توقفت وأخلت بالتزاماتها حينما أمسكت عن أداء هذه الواجبات رغم المساعي ورسائل الإنذار ، وأن العارض التمس الحكم عليها بأداء مخلفات الكراء على التفصيل الوارد في المقال الافتتاحي ، و إلا أن المكترية عوض أن تسوي الوضعية وتؤدي واجبات الكراء تذرعت في ردها وإثبات تماطلها على أسباب شكلية وموضوعية واهية بإنكار صفة العارض وادعائها بأنها لم تحصل على رخصة تجديد الاستغلال ، و إن ما استمسكت به المكترية كان واهيا وعديم الأساس فإن المحكمة أصدرت الحكم موضوع الطعن بالاستئناف
عن عدم جدية أسباب الاستئناف انه خلافا لما ذهبت إليه المستأنفة فإن الحكم الابتدائي جاء معللا تعليلا وافيا ومستوعبا لكل دفوع الأطراف ، وإن المحكمة لا تساير أطراف النزاع في أهوائهم أو فيما يثيرونه من مزاعم وإنما تطبق القانون على الوقائع الحقيقية المعروضة وتأخذ بالحجج الملائمة والمستساغة والراجحة ، وإن المستأنفة مقرة بكل ما جاء في عقد الكراء ومقرة بأنها لازالت تستغل الواجهة المكرية واستعمالها فيما وقع الاتفاق عليه في العقد ، ومعترفة صراحة بأنها أحجمت عن أداء واجبات الكراء منذ التواريخ التي حددها العارض ، وعليه فإنه لا يجوز لها التهرب من تنفيذ التزاماتها والمماطلة في أداء واجبات الكراء بالقول المجرد بأنها قامت من جانبها في فسخ العقد دون إتباع الإجراءات والترتيبات التي حددها الأطراف أو نص عليها القانون ، وانه لعل اكبر دليل على تهافتها وعدم جديتها فإنها مقرة أمام القضاء باستطرادها في استغلال الحيز المكون لها في العمارة لحد الآن .
عن الطلب الإضافي : وانه تبعا لمقتضيات الفصل 143 من ق م م ولأن النزاع يتعلق بالكراء فإنه من حق العارض أن يتقدم بطلب إضافي رامي إلى أداء المبالغ المترتبة عن الطلب الأصلي بالحكم على المستأنفة بأدائها للعارض واجبات الكراء عن المدة اللاحقة
على التفصيل التالي : من فاتح يوليوز 2025 إلى دجنبر 2025 مبلغ 75.000 درهم ، ملتمسا رفض الاستئناف وتأييد الحكم المستأنف و تحميل المستأنفة الصائر و عن الطلب الاضافي : قبوله شكلا واعتباره موضوعا والحكم على المستأنفة بأدائها للعارض مبلغ 75.000 درهم من قبل واجبات الكراء عن المدة اللاحقة من فاتح يوليوز 2025 إلى دجنبر 2025 و تحميل المطلوب ضدها الصائر.
وبناء على مذكرة جوابية المدلى بها من طرف المستانفة بواسطة نائبها بجلسة 19/11/2025 جاء فيها ذلك أنه من جهة أولى، جاء في تعليلات المستأنف عليه بخصوص انعدام صفته في تقديم الدعوى الحالية أنه يستمد صفته من العقد المبرم بينه وبين العارضة والمدلى به من طرفه غير أن العارضة لم تنازع في صفته خلال إبرام العقد، بل في صفته في تقديم الدعوى الحالية، لكون فترة تعيينه كسنديك إقامة الملاك قد انقضت بمرور سنتين، أي بتاريخ 30/09/2023 ، ومن جهة ثانية، يزعم المستأنف عليه أن العارضة لا صفة لها في المنازعة في صفة السنديك لأنها ليست من مالكي الشقق أو المحلات ، وإنها تذكره بمقتضيات المادة 3 من قانون المسطرة المدنية والمادة 26 مكرر 1 من القانون 18-200 المتعلق بنظام الملكية المشتركة والتي تنص صراحة على انتهاء مهام وكيل الاتحاد بانتهاء المدة القانونية ، و إنه أمام عدم تجديد مهام الوكيل، تبقى صفته منعدمة في تمثيل اتحاد الملاك المشتركين أمام القضاء، مما يجعل الدعوى غير مقبولة شكلا لانعدام الصفة.
وفيما يخص المبالغ المطالب بها من طرف المستانف عليه عن الفترة الممتدة من 05/01/2024، فإنها تبقى غير مستحقة، لعدم قيامه بالتزاماته التعاقدية والمتمثلة في تمكين العارضة من استغلال اللوحة الإشهارية قصد تسويقها، ذلك أن استغلال هذه المساحة الإشهارية يستلزم الحصول على رخصة الاستغلال من مصلحة الاستغلال المؤقت للملك العام بمدينة الدار البيضاء، وهو إجراء قامت به العارضة بتاريخ 02/02/2024 ، غير أن طلبها قوبل بالرفض لكون المساحة الإشهارية سبق الترخيص باستغلالها لفائدة شركة أخرى، مما يجعل تنفيذ الالتزام من جانب العارضة مستحيلا، و إن الفصل 234 من قانون الالتزامات والعقود ينص على انه "لا يجوز لأحد أن يباشر الدعوى الناتجة عن الالتزام إلا إذا أثبت أنه ادى أو عرض أن يؤدي كل ما كان ملتزما به من جانبه وبالتالي، فإن المستأنف عليه الذي لم يمكن العارضة من استغلال المساحة الإشهارية، لا يحق له المطالبة بمستحقات غير قائمة، كما أن مقتضيات الفصلين 268 و 269 من نفس القانون تنفيان المسؤولية النازلة في حالة استحالة التنفيذ الناتجة عن فعل السلطة، وهو ما ينطبق تماما على النازلة ، و وبالرجوع إلى العقد الرابط بين الطرفين، فإن البند 16 منه ينص على أن النزاعات تخضع لمحاولة الصلح الودي قبل اللجوء إلى القضاء، وهو ما لم يقم به المستأنف عليه، مما يجعل الدعوى سابقة لأوانها ، ونظرا لكل ما سبق، وانعدام صفة المستأنف عليه، واستحالة تنفيذ التزامات العارضة بفعل السلطة، وعدم تنفيذ المستأنف عليه لالتزاماته التعاقدية، تلتمس العارضة إلغاء الحكم الابتدائي فيما قضى به مع القول والحكم من جديد بعدم قبول الطلب شكلا وبرفضه تطبيقا لمقتضيات الفصول 234 و 268 من قانون الالتزامات والعقود.
و فيما يخص الطلب الإضافي المتعلق بالمدة اللاحقة المتراوحة من فاتح يوليوز 2025 الى دجنبر 2025 أن مقاله المضاد غير مستوفي للشروط الشكلية المتطلبة قانونا طبقا المقتضيات الفصل 32 من قانون المسطرة المدنية ، و أن المستأنف عليه لم يشر الى نوع شركة العارضة وعنوانها، فضلا عن توجيه طلبه في مواجهة الممثل القانوني ، وانه امام هاته الاختلالات الشكلية
ان المستأنف عليه من خلال طلبه الإضافي يلتمس أداء واجبات الممتدة من فاتح يوليوز 2025 الى غاية دجنبر 2025 ، و ان المستأنف عليه يلتمس أداء فترة غير مستحقة كما تم بيانه أعلاه مما يتعين معه رد طلبه ، ملتمسة إلغاء الحكم الابتدائي فيما قضى به والحكم من جديد بعدم قبول الطلب شكلا وبرفضه و فيما يخص الطلب الإضافي الحكم بعدم قبول الطلب لمخالفته الشروط الشكلية المنصوص عليها في الفصل 32 من قانون المسطرة المدنية و الحكم برفض الطلب نظرا لفسخ العقد بتاريخ 2024/03/01 من طرف العارضة.
و بناء على إدراج الملف بعدة جلسات آخرها جلسة 19/11/2025 فتقرر اعتبار الملف جاهزا و حجزه للمداولة للنطق بالقرار لجلسة 26/11/2025.
محكمة الإستئناف
حيث بسطت الطاعنة أسباب استئنافها على النحو المسطر أعلاه
حيث انه بخصوص الدفع بانعدام الصفة في تقديم الدعوى لكون فترة تعيين المستانف عليه كسنديك إقامة الملاك قد انقضت فانه فضلا على ان الطاعنة لا مصلحة لها في اثارة الدفع المذكور استنادا للعقد الرابط بينها و بين المستانف عليه و الذي لم يثبت فسخه او انهاؤه مما يجعله عقدا صحيحا و مرتبا لكافة اثاره القانونية بين طرفيه فان الثابت من محضر الجمع العام المؤرخ في 10/04/2025 انه تم تجديد تعيين المستانف عليه كسنديك للعمارة مما يبقى معه الدفع المثار مردود
حيث انه بخلاف ما اثارته الطاعنة حول فسخ العقد الرابط بين الطرفين بموجب رسالة مؤرخة في 1/3/2024 فانه بالرجوع الى وثائق الملف تبين انه لا وجود لرسالة الفسخ المشار اليها بالمذكرة المدلى بها خلال المرحلة الابتدائية او ما يفيد تبليغها للمستانف عليه وفق الإجراءات المنصوص عليها بالبند المتعلق بالفسخ ضمن العقد المبرم بين الطرفين مما يبقى معه الادعاء بوقوع الفسخ غير قائم كما ان الدفع المتمسك به بضرورة سلوك مسطرة الصلح قبل مباشرة الدعوى يبقى هو الاخر مردود طالما ان الامر يتعلق بأداء واجب الكراء المقابل للانتفاع بالعين المكراة و الذي يعتبر اخلالا خطيرا ببنود العقد و ان الطاعنة بلغت بانذار منحها اجلا للاداء بقي بدون جدوى فضلا على عدم ترتيب أي جزاء عن عدم محاولة الصلح حسبما انتهى اليه الحكم المستانف عن صواب مما يبقى معه الدفع المثار مردود
وحيث انه في غياب ما يثبت براءة الذمة يكون الحكم المستانف قد صادف الصواب فيما قضى من أداء و يكون حليفه التاييد مع ترك الصائر على عاتق المستانفة .
في الطلب الاضافي :
حيث التمس المستانف عليه الحكم له بمبلغ 75.000 درهم عن واجبات الكراء عن الفترة من الموالية لتلك المحكوم بها ابتداء من 1/7/2025 الى متم دجنبر 2025
و حيث ان الثابت من العقد الرابط بين طرفي الدعوى انه نص ضمن بند الكراء ان مبلغ الكراء محدد في 150.000 درهم يؤدى سنويا على مدى قسطين كل ستة اشهر الأولى في الخامس من يناير و الثانية في الأول من يوليوز من كل سنة
و حيث انه في غياب ما يثبت اداء الواجبات المطلوبة يبقى الطلب المقدم بشانها وجيها و مبررا و يتعين الاستجابة اليه
وحيث يتعين تحميل المستأنفة الصائر.
لهذه الأسباب
تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء و هي تبت انتهائيا علنيا و حضوريا :
في الشكل : بقبول الاستئناف و الطلب الاضافي .
في الموضوع :بتأييد الحكم المستأنف و تحميل المستانفة الصائر
في الطلب الاضافي : الحكم باداء المستانفة لفائدة المستانف عليه مبلغ 75.000 درهم عن كراء المدة من فاتح يوليوز 2025 الى متم دجنبر 2025 و تحميلها الصائر
66420
Indemnité d’éviction : La cour d’appel réduit le montant des frais de déménagement en l’estimant disproportionné au regard de la nature de l’activité artisanale du preneur (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
31/12/2025
66419
Bail commercial : la résiliation du bail est acquise en cas de non-paiement du loyer dans le délai de 15 jours imparti par la sommation de payer (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
31/12/2025
66418
Calcul de l’indemnité d’éviction : Les déclarations fiscales ne constituent qu’un élément d’appréciation parmi d’autres de la valeur du fonds de commerce (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
31/12/2025
66416
Indemnité d’éviction : La cour d’appel procède à une nouvelle évaluation des composantes de l’indemnité et l’augmente au-delà du montant fixé en première instance (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
31/12/2025
Réévaluation de l'indemnité, Indemnité d'éviction, Frais de déménagement, Expertise judiciaire, Contestation de l'expertise, Congé pour usage personnel, Clientèle et réputation commerciale, Calcul du droit au bail, Bail commercial, Appel principal, Appel incident, Améliorations et réparations
66415
Indemnité d’éviction : La cour d’appel confirme l’évaluation de l’expert en l’absence d’éléments probants contraires apportés par les parties (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
31/12/2025
66414
Bail commercial : Le preneur qui se heurte au refus du bailleur de recevoir les clés n’est libéré de son obligation de payer le loyer qu’après leur dépôt au greffe du tribunal (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
31/12/2025
66413
La fermeture continue d’un local commercial justifiant la résiliation du bail sans indemnité d’éviction peut être prouvée par un faisceau d’indices concordants (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
31/12/2025
Résiliation du bail, Procès-verbal de constat, Preuve de la fermeture continue, Perte de la clientèle et de l'achalandage, Loi 49-16, Fermeture du local supérieure à deux ans, Faisceau d'indices, Éviction du preneur, Bail commercial, Attestation administrative, Absence d'indemnité d'éviction
66412
La notification d’un congé au représentant légal d’une société en dehors de son siège social est valable dès lors que la finalité de l’acte est atteinte par sa réception personnelle (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
66410
Indemnité d’éviction : Pouvoir d’appréciation du juge du fond dans l’évaluation des composantes de l’indemnité fixée par l’expert (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
31/12/2025
