وبعد المداولة طبقا للقانون.

في الشكل :

حيث تقدم محمد (و.) والسيدة مريم (ر.) بواسطة دفاعهما بمقال استئنافي مؤدى عنه الصائر القضائي بتاريخ 17/09/2025 يستأنف بمقتضاه الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالرباط بتاريخ16/05/2024 تحت عدد 1754 ملف عدد 4004/8207/2023 و القاضي في الشكل: بقبول الدعوى و في الموضوع برفض الطلب وبتحميل المدعيين المصاريف.

حيث إنه لا يوجد بالملف ما يفيد تبليغ الحكم المطعون فيه إلى الطرف المستأنف الذي تقدم بالاستئناف بالتاريخ المشار اليه اعلاه مما يكون معه الاستئناف قدم مستوف لكافة شروط قبوله و يتعين لذلك التصريح بقبوله شكلا.

في الموضوع :

حيث يستفاد من وثائق الملف و من الحكم المطعون فيه أن المستانفين تقدما بمقال بواسطة دفاعهما أمام المحكمة التجارية بالرباط يعرضان فيه أنهما كان المحل التجاري الكائن بفيلا [العنوان] - [المرجع الإداري] مساحته 4 آر 93 سنتيار المتكون من فيلا من طابق واحد وأنهما يكريانه للمدعى يعقوب (م.) بالرباط ذي الرسم علما، وأنهما فوجئا بإحداث هذه الأخيرة لتغييرات جوهرية على المحل دون موفقتهما وذلك بإحداث ثلاث غرف بالحديقة وتغييرات على " الصالون" المتواجد عند مدخل باب الشقة المذكورة وذلك بتقسيمه إلى غرف وإضافة باب يطل على الحديقة وكذا إضافة غرفة على واجهة الفيلا وتسقيفها بالجبص وإضافة نوافذ وأنها لم تقوم بإرجاع الحالة إلى ما كانت عليه رغم توصلها بالإنذار بذلك بتاريخ 2023/08/09 ملتمسان، المصادقة على الإنذار والحكم بإفراغ المدعى عليها من المحل التجاري المشار إلى عنوانه أعلاه هي أو من يقوم مقامها أو بإذنها تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 1000 درهم عن كل يوم تأخير عن التنفيذ مع شمول الحكم بالتنفيذ المعجل وجعل المصاريف على من يجب وأرفقا مقالهما بشهادة ملكية عقد كراء محضر معاينة ، نسخة من محضر إنذار ومحضر ،تبليغه ، نسخة من السجل التجاري للمدعى عليها وبثمانية صور فتوغرافية للمحل.

وبناء على مذكرة جواب المدعى عليها بواسطة نائبها بجلسة 04-01-2024 ، دفعت فيها بكون عقد الكراء المبرم مع المدعيين يخولها الحق في إحداث التعديلات الضرورية لممارسة نشاطها، كما أنها سبق لها أن حصلت على موفقتهما بشأن الإصلاحات المجراة على العين المكتراة بتاريخ 2011/4/4 ، مضيفة أنه ما بين تاريخ إبرام عقد الكراء ب 2 و 9 فبراير 2011 والموافقة التي حصلت عليها بتاريخ المذكور تكون قد مرت أكثر من 12 سنة وبالتالي فإن الدعوى الحالية قد طالها التقادم الخمسي. ملتمسة، التصريح بسقوط الدعوى للتقادم والحكم برفض الطلب. وأرفقت مقالها بنسخة مطابقة للأصل من عقد الكراء وصورة شمسية من الموافقة على القيام بالإصلاحات

وبناء على مذكرة تعقيب المدعيين المدلى بها بواسطة نائهما بجلسة 01-02-2024، جاء فيها أن الإذن الممنوح للمدعى عليها يرخص لها بإجراء التعديلات والتغييرات الضرورية لاستغلال المحل وليس من أجل إحداث 3 غرف بالحديقة وإضافة غرفة على واجهة الشقة ونوافذا ،وكذا تسقيفها، وأنها لم تحصل على التراخيص اللازمة لإحداث الإصلاحات من طرف السلطات المختصة، كما أن الترخيص المدلى به من قبل المدعى عليها قد تم لفائدة السيدة كريمة (ق.) التي كانت صاحبة المشروع وليس السيدة فاطمة الزهراء (ت.) التي أصبحت مالكة المشروع. وأن التغيرات كانت بعدما أصبحت هذه الاخير و مالكة للمشروع حوالي سنة ونصف مما يتعين معه رد الدفع بالتقادم ملتمسان، رد دفوع المدعى عليها والحكم وفق ما جاء في مقالهما.

وبناء على مذكرة جواب المدعى عليها الثانية المدلى بواسطة نائيها بجلسة 2024/02/15، أكدت فيها ما سبق، مضيفة أن محضر المعاينة المدلى به من قبل المدعيين قد تم في غياب وجود التصميم المعماري المصادق عليه من طرف السلطة المختصة باعتباره الوثيقة الأساسية والحاسمة في الدعوى والذي على ضوئه يمكن إنجاز معاينة دقيقة بين التصميم المعماري الأصلي وما هو إضافي خارج التصميم ملتمسة استبعاد محضر المعاينة واحتياطيا جدا الحكم برفض الطلب وبناء على مذكرة تعقيب المدعيين المدلى بها بواسطة نائبهما بجلسة 29-02-2024، جاء فيها أن محضر المعاينة المنجز من طرف المفوض القضائي قد انجز بناء على أمر رئيس المحكمة الابتدائية بالرباط وأن المفوض القضائي قد تقيد في مهمته بمقتضيات الامر القضائي وأن المعاينة المذكورة لا تتطلب تقنية خاصة لإجرائها لأنها تتطلب فقط مقارنة ما هو موجود بالتصميم مع ما تمت إضافته إليه، مؤكدان أن المدعى عليها لم تحصل على ترخيص من السلطات المختصة لإدخال الإصلاحات الموماً لإليها أعلاه مضيفان، أنه بخصوص تقرير الخبرة بالإضافة أنه أنجز في غيبتهم فغن الخبير لم يطلع على الملف التقني للعقار بالمحافظة العقارية الذي يتضمن التصميم الأصلي للعقار. ملتمسان، رد دفوع المدعى عليها والحكم وفق ما جاء في مقالهما.

وبناء على مذكرة جواب المدعى عليها المدلى بها بواسطة نائبها بجلسة 14-03-2024، أكدت فيها دفوعها المذكورة أعلاه، مضيفة أن التصميم العقاري المدلى به من طرف المدعيين تسجل فيه فقط المعلومات المساحية وحدود العقار كما انها سلكت المساطر الإدارية وحصلت على ترخيص من السلطات المحلية للقيام بالإصلاحات الضرورية وأنها حصلت على شهادة إدارية من المجلس الجماعي بالرباط الذي أقر فيها بعد المعاينة بكون البناية صالحة للاستعمال ولا تشكل خطرا على سلامة التلاميذ ومستوفية لجميع الشروط الصحية والضمانات الوقائية، وأن عقد الكراء يشير إلى تواجد مرافق وتوابع المحل وهي الغرف موضوع النزاع، وأن المدعيين لم يدليا ببيان وصفي لحالة المحل عند تسليمه لإثبات إحداث التغييرات المتحدث عنها ملتمسة، التصريح باعتبار دفوعاتها جدية والحكم برفض الطلب.

و بعد تبادل المذكرات و التعقيبات واستيفاء باقي الإجراءات الشكلية و المسطرية صدر الحكم المشار إليه اعلاه استأنفه الطاعن للأسباب الآتية:

أسباب الاستئناف

حيث جاء في أسباب الاستئناف بعد عرض موجز لوقائع الدعوى من حيث انعدام التعليل وعدم الارتكاز على أساس قانوني إنه من المقرر قانونا أن كل حكم أو قرار يجب أن يكون معللا تعليلا كافيا من الناحيتين القانونية والواقعية وأن نقصان التعليل يوازي انعدامه ، وإن الحكم علل بحيثيات جاء فيها بالحرف ما يلي: و أثارت المدعى عليها دفعا موضوعيا مفاده أن عقد الكراء المبرم بينها وبين المدعيين يخولها القيام بالاصلاحات الضرورية لممارسة نشاطها كما أنها سبق لها وأن حصلت على موافقة المدعيين بإدخال الاصلاحات التي أسس عليها إنذار الجهة المدعية ، وأن البين من عقد الكراء المبرم بين الطرفين بتاريخ 02 و 09 فبراير 2011 أن المدعيين بوصفهما مكريان منحا للمدعى عليها بوصفها مكترية صلاحية إحداث كل الاصلاحات والتعديلات الضرورية قصد تمكينها من استغلال العين المكتراة في أحسن الظروف ابتداء من تاريخ إبرام العقد، كما سبق للمدعي الأول أن وافق على إجراء الاصلاحات المؤسسة عليها الانذار، مما يبقى معه الدفع وجيها ويتعين الاستجابة إليه ،و إنه لما كان من صلاحيات المدعى عليها إجراء الاصلاحات الضرورية بالعين المكتراة بما يتناسب مع ممارستها لنشاطها بمقتضى عقد الكراء المبرم بين الطرفين، ولما تخلف المدعيان عن إثبات تعسف المدعى عليها في ممارسة صلاحياتها المذكورة بإحداث تغيير بالمحل دون موافقتهما بشكل يضر بالبناية ويؤثر على سلامة البناء أو يرفع من تحملاته، فإن السبب المؤسس عليه الانذار لا يرقى إلى درجة السبب الجدي الذي يخول للمكري وضع حد للعلاقة الكرائية مما يكون معه الطلب غير مؤسس ويتعين رفضه "، و إنه من جهة ،أولى فإن العارضين دفعا ابتدائيا بأن الاذن الذي منحاه للمستأنف عليها قد جاء فيه بأنه يرخص لها بإجراء التعديلات والتغييرات الضرورية لاستغلال المحل وليس من أجل إحداث 3 غرف بالحديقة وإضافة غرفة بالطابق الأول وإحداث باب ثانية بالحديقة كما أضاف العارضان بأن هذه الإحداثات قد تمت فقط خلال السنة الأخيرة قبل رفع الدعوى وأن هذه التغييرات تمت من طرف المالكة الجديدة للمدعى عليها بينما الاذن سلم للمالكة السابقة سنة 2011 ، و إضافة إلى أن الخبرة المدلى بها من قبل المستأنف عليها المنجزة من قبل الخبير جواد (ب.) قد أنجزت في غيبة العارضين وأنها استندت على تصريحات المستأنفة فقط ولم تستند إلى التصاميم الأصلية للعقار المودعة بالمحافظة العقارية هذا فضلا عن أنها لم تنجز بناء على أمر قضائي من المحكمة ، و أضف إلى ذلك، فإن هذه الخبرة لا يمكن الركون إليها مع وجود محضر معاينة من قبل مفوض قضائي محلف لم يطعن فيه بأي مطعن ، و إنه رغم إثارة كل هذه الدفوع بصفة صريحة، فإن الحكم المطعون فيه لم يناقشها ولم يرد عليها بمقبول مما يجعله ناقص التعليل الموازي لانعدامه، ملتمسين قبول المقال وموضوعا إلغاء الحكم المستأنف وبعد التصدي الحكم بتمتيع العارضين بأقصى ما ورد في مقالهما الناشر للدعوى ابتدائية وذلك بالقول بالمصادقة على الانذار والحكم بإفراغ المدعى عليها من المحل التجاري الكائن بفيلا [العنوان] الرباط أو من يقوم مقامها أو بإذنها تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 1000 درهم عن كل يوم تأخير عن التنفيذ و جعل الصائر على غير العارضين

وبناء على مذكرة جوابية المدلى بها من طرف المستانف عليها بواسطة نائبها بجلسة 19/11/2025 جاء فيها أنه بعد الاطلاع على المقال الاستئنافي يلاحظ أن المستأنفان حددا أوجه استئنافهما حسب زعمهما على انعدام التعليل وعدم الارتكاز على أساس قانوني بناء على : أن الأذن الذي منحاه للمستأنف عليها قد جاء فيه بأنه يرخص لها بإجراء التعديلات والتغييرات الضرورية لاستغلال المحل وليس من أجل إحداث ثلاثة غرف بالحديقة ، أن الخبرة المنجزة من قبل الخبير السيد جواد (ب.) تمت في غيبة المستانفين ، وان الخبرة المدلى بها لا يمكن الاعتماد عليها في ظل وجود محضر معاينة ، و أنه من الثابت أن تلك الغرف المتحدث عنها كانت موجودة قبل إبرام عقد الكراء بين الطرفين والدليل على ذلك أن عقد الكراء أشار بكل دقة إلى تواجدها وهذا ما أكده عقد الكراء ، وانه يبدو جليا أن عقد الكراء قد نص وأكد على تواجد مرافق وتوابع غالبا ما تكون غرف مخصصة للحارس والمستخدمين ، مع العلم بأن الفيلا موضوع عقد الكراء كانت مهيأة للسكن ليس إلا.

وأنه بعد كراء الفيلا للمستأنف عليها على حالتها كما هي محددة في العقد كان من الضرورة إعادة إصلاحها وهو ما قامت به عندما حصلت على الإذن وموافقة على القيام بالإصلاحات ، ولذلك وبناء على عقد الكراء والفقرة المستدل بها تبقى واقعة إحداث الغرف غير ثابتة في حق العارضة وهي بالتالي منصوص عليها في عقد الكراء، أن هذا الإذن يجد سنده القانوني بناء على مقتضيات عقد الكراء الرابط بين الطرفين الوارد تحت عنوان الاذن من أجل تمكين المستأجر من أن يستغل المحلات المؤجرة حاليا في أفضل الشروط ، و ياذن للمؤجرين له صراحة بالقيام بجميع التعديلات والتغييرات الضرورية ويضعون تحت تصرفه المحلات ابتداء من تاريخ هذا العقد ، وأنه لذلك كان من الضروري إعادة إصلاح الغرف المتمثل بالصباغة والتزفيت بالإضافة إلى تثبيت عرائض من الألمنيوم على جنبات وعلو الغرف ، و أن هذا الترخيص ورد ضمن مقتضيات العقد وبالتالي يبقى عقد الكراء بجميع مقتضياته ساري المفعول وملزم لأطرافه بكل بنوده وبدون أي استثناء ، ووانه لذلك يكون الحكم الابتدائي قد صادف الصواب فيما قضى به ويتعين تبعا لذلك الحكم بتأييده .

حول القول بأن الخبرة المنجزة من طرف الخبير السيد جواد (ب.) قد انجزت في غياب المستأنفان : انه بالاطلاع على تقرير الخبرة ومرفقاته في فقرة معاينة الإصلاحات أكد السيد الخبير على أن الغرف المتواجد بالحديقة غير مبنية بالإسمنت المسلح وقابلة للتفكيك وأنها مبنية بمواد سالفة التصنيع وأنها مبينة بالألمنيوم ومسقفة بألواح ، وأن العارضة قامت بإصلاحات ثانوية كالصباغة والزفت والترصيص والكهرباء وإصلاح أبواب الخشب ، و أنه تأكد عند معاينته للبناية أنه لم يطرأ عليها أي تعديل في تصميمها أو مكوناتها سواء تعلق الأمر بأبوابها أو نوافذها وتوصل في خلاصته بعد الدراسة ومقارنته للصور قبل الإصلاح وبعده أن العارضة قامت بإصلاح وتحميل البناية دون تغيير وأن هذه الإصلاحات لا تتطلب الحصول على أي ترخيص من السلطات المختصة ، وبالتالي تبقى المعاينة المنجزة من طرف الخبير فاعلة قانونا ولم يستطع المستأنفان إثبات خلاف ما توصل إليه الخبير بأية حجة قاطعة

و حول محضر المعاينة المنجز من طرف المفوض القضائي والذي بناء عليه أسس المستأنفان دعواهما لإثبات واقعة التغييرات الجوهرية على المحل التجاري لا قيمة له وغير مبرر قانونا ، أنه كان على الطاعنين إمداد المفوض القضائي بالتصميم المعماري المصادق عليه من طرف السلطات المختصة للمحل المكترى ، وأنه كان على المفوض القضائي أن يستعين بهذا التصميم المعماري قصد القيام بالمعاينة المطلوبة ، ومن تم تقرير بشكل دقيق ما هو مطابق للمعطيات الواردة في التصميم وما هو إضافى خارج التصميم وتقرير بشكل قاطع هل تم إحداث مرافق أخرى لا يشملها التصميم ، وأنه في غياب التصميم المعماري المصادق عليه من طرف السلطات المختصة يبقى محضر المعاينة على علته غير حاسم في الإثبات على اعتبار أن السيد المفوض القضائي غير مؤهل علميا للقيام بذلك ويخرج عن اختصاصه تقرير ما إذا تم إحداث بنايات من عدمه ، ومن تم يبقى محضر المعاينة المنجزة من طرف المفوض القضائي غير جدي ولا أساس له قانونا.

حول إثبات إحداث التغييرات بالمحل تقع على عاتق المكري أنه من الثابت قانونا أن إثبات قيام المكتري بالتغييرات وتضرر المحل منها يقع على عاتق المكري ، وأنه لإثبات وضعية المحل عند التعاقد، فقد أوجب الفقرة الثانية من المادة الثالثة من القانون رقم 16-49 تحرير بيان وصفي لحالة الأماكن عند تسليم لمحل يكون حجة بين الأطراف، ورفعا لكل نزاع عند إرجاع المحل لصاحبه ، و أن هذه المسطرة من شأنها تحديد معالم المحل عند إبرام عقد الكراء من خلال وصفه وصفا دقيقا وجرد جميع مرافقه مما يضمن ويحمي طرفي العقد من كل ادعاء مغاير للحقيقة وهذا التوجه هو الذي أكده الحكم الصادر عن كمة التجارية بفاس والذي جاء فيه ما يلي: يلزم لإثبات التغييرات بالمحل والمبررة للإفراغ ضرورة تضمين الكراء أو ملحقه ببيان وصفي لحالة المحل أثناء إبرام العقد ، ملتمسة بتأييد الحكم المستأنف في جميع ما قضى به

و بناء على إدراج الملف بعدة جلسات آخرها جلسة 19/11/2025 فتقرر على اثرها اعتبار الملف جاهزا و حجزه للمداولة للنطق بالقرار لجلسة 26/11/2025.

حيث عرض الطرف الطاعن أسباب استئنافه وفق ما سطر أعلاه .

حيث يعيب الطرف المستأنف على الحكم المستأنف نقصان التعليل و خرق القانون على اعتبار ان الاذن الذي منحاه للمستأنف عليها قد جاء فيه بأنه يرخص لها بإجراء التعديلات والتغييرات الضرورية لاستغلال المحل وليس من أجل إحداث 3 غرف بالحديقة وإضافة غرفة بالطابق الأول وإحداث باب ثانية بالحديقة وان هذه الإحداثات قد تمت فقط خلال السنة الأخيرة قبل رفع الدعوى من طرف المالكة الجديدة للمستانف عليها بينما الاذن سلم للمالكة السابقة سنة 2011 كما ان الخبرة المستدل بها أنجزت في غيبتهما و يضحدها محضر المعاينة المدلى به من طرفهما

و حيث اجابت المستانف عليها بان الغرف المتحدث عنها كانت موجودة قبل إبرام عقد الكراء الذي أشار اليها بدقة إلى حسب الوارد بالصفحة الثانية منه كما نص على الاذن للمستأجر من أن يستغل المحلات المؤجرة في أفضل الشروط ، و ياذن له صراحة بالقيام بجميع التعديلات والتغييرات الضرورية ويضعون تحت تصرفه المحلات ابتداء من تاريخ و ان المكريان لم يدليا ببيان وصفي لاثبات حالة المحل اثناء التسليم

و حيث ان البين بمطالعة أوراق الملف ان الإنذار موضوع الدعوى بني على إحداث تغييرات على معالم المحل المكرى وذلك ببناء ثلاث غرف بالحديقة و تغييرات بالصالون المتواجد عند مدخل باب الفيلا بهدم الجدار الفاصل للصالون و احداث غرف وإضافة باب يطل على الحديقة و إضافة غرفة على واجهة الفيلا بالطابق العلوي و تسقيفها بالجبص وإضافة نوافذ مما يعد اخلالا ببنود العقد يبرر الافراغ حسب المضمن بنص الانذار المبلغ للمستأنف عليها بواسطة مسؤول بها بتاريخ 09/08/2023.

وحيث إن التغيير المبرر للإفراغ بمقتضى المادة 8 من قانون الكراء الجديد رقم 49/16 المطبق على النازلة هو الذي يتم بدون موافقة المكري بشكل يضر بالبناية ويؤثر على سلامة البناء أو يرفع من تحملاته ذلك ان هذا المقتضى القانوني وإن كان يفيد ضرورة موافقة المكري على إحداث التغييرات ، فإنه لم يعتبر وبصريح النص إلا التغييرات المؤثرة على سلامة البناء أو التى ترفع من تحملات المكري

وحيث انه من جهة أولى وبالاطلاع على بنود العقد الرابط بين طرفي الدعوى والمؤرخ في 14/02/2011 انه تم التنصيص فيه على بند يتعلق بالاذن و الترخيص صراحة للمكترية بإدخال واحداث كل التعديلات و التغييرات الضرورية قصد استغلال الأمكنة المكراة في احسن الظروف و هو ما يستشف منه الموافقة على احداث جميع الإصلاحات و التعديلات التي تعتبرها المكترية ضرورية لممارسة نشاطها في احسن الظروف كما جاء في صياغة البند المذكور و ان ما اثاره الطرف الطاعن ضمن أسباب استئنافه من كون الاذن منح للمالكة السابقة للشركة و ليس المالكة الجديدة لها لا يرتكز على اساس قانوني طالما ان المكترية هي الشركة كشخص معنوي بصرف النظر عن مالكها مما يبقى ما اثير من دفوع بهذا الشأن مردود

و حيث انه من جهة أخرى و بخلاف ما تمسك به الطرف الطاعن فانه لا يكفي قيام المكتري باحداث تغييرات بالعين المكراة ليكون تحت طائلة الاخلال الموجب للحكم بافراغه بل لا بد من ان تؤدي هذه التغييرات الى الاضرار بالبناية او التأثير على سلامتها او ترفع من تحملات المكري و هو الامر الغير ثابت في نازلة الحال مما يكون معه السبب المرتكز عليه في الانذار غير مستوفي كافة الشروط القانونية للاعتداد به كسبب لتبرير الافراغ من العين المكراة بدون اي تعويض

وحيث يتبين مما سبق أن أسباب الاستئناف غير جديرة بالاعتبار مما يتعين معه ردها وتأييد الحكم المستأنف .

وحيث انه يتعين تحميل المستأنفان الصائر .

لهذه الأسباب

تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء و هي تبت انتهائيا علنيا و حضوريا :

في الشكل: قبول الاستئناف

في الموضوع : تاييد الحكم المستأنف و تحميل المستأنفان الصائر.