Constitue une cause grave et légitime de résiliation du bail commercial, au sens de l'article 11 du dahir du 24 mai 1955, le défaut de paiement par le preneur, dans le délai imparti par la mise en demeure, du différentiel de loyer résultant d'une décision de révision judiciaire. Ce différentiel étant partie intégrante des obligations locatives, le simple constat du retard de paiement suffit à caractériser le manquement justifiant l'expulsion, sans qu'il soit nécessaire pour les juges du fond de rechercher si le preneur était de bonne ou de mauvaise foi.

Cour de cassation, Chambre commerciale, Arrêt n° 2/186, en date du 4/4/2019, dossier commercial n° 2017/2/3/1973

Vu le pourvoi en cassation formé le 20/09/2017 par le demandeur susmentionné, par l’intermédiaire de ses avocats Maîtres Houcine (Ch.) et Abdennasser (A.), tendant à la cassation de l'arrêt n° 3449 rendu le 06/07/2017 par la Cour d'appel de commerce de Casablanca dans le dossier n° 2017/8206/1600.

Vu le mémoire en réponse produit par l'avocat du défendeur au pourvoi, Mohammed (A.), concluant au rejet du pourvoi.

Vu les autres pièces produites au dossier.

Vu le Code de procédure civile en date du 28 septembre 1974.

Vu l'ordonnance de dessaisissement et de communication en date du 14/03/2019.

Vu l'avis de fixation de l'affaire à l'audience publique tenue le 4/4/2019.

Vu l'appel des parties et de leurs représentants et leur non-comparution.

Après la lecture du rapport par le conseiller rapporteur, Monsieur Hamid Arhou, et l'audition des observations de l'avocat général, Monsieur Mohammed Sadek.

Et après en avoir délibéré conformément à la loi :

Attendu qu'il ressort des pièces du dossier et de l'arrêt attaqué que les demandeurs Lachgar (A.) et Ben Taleb (A.) ont saisi le Tribunal de commerce de Casablanca d'une requête introductive d'instance dans laquelle ils exposaient avoir reçu, le 23/09/2008, une mise en demeure de quitter les lieux dans le cadre du dahir du 24 mai 1955 de la part du bailleur, Monsieur Mohammed (A.), pour défaut de paiement des loyers pour la période du 01/01/2004 au 30/09/2008 ainsi que du différentiel entre les deux estimations locatives. Qu'ils ont engagé une procédure de conciliation qui s'est soldée par un échec, et qu'ils contestent la mise en demeure au motif qu'ils avaient consigné les loyers à la caisse du tribunal avant sa réception. Quant au différentiel entre les deux estimations locatives, le bailleur aurait dû engager une procédure d'exécution concernant les deux décisions rendues à ce sujet. Qu'ils ont eu recours à la procédure d'offres réelles et de consignation. Ils ont sollicité, à titre principal, que soit prononcée la nullité de la mise en demeure et, à titre subsidiaire, qu'une expertise soit ordonnée pour déterminer l'indemnité due. Sur la base de la requête présentée par le bailleur, un dossier a été ouvert sous le n° 11/5910, dans lequel il a exposé que le défaut de paiement était établi, le dépôt du différentiel entre les deux estimations locatives ayant eu lieu le 21/10/2008, alors que la réception de la mise en demeure datait du 23/09/2008, soit 28 jours après sa notification. En outre, l'action en contestation de la mise en demeure n'a été intentée par la défenderesse que plus de deux ans après le procès-verbal d'échec de la conciliation. Il a demandé qu'il soit jugé que les preneurs devaient libérer le local sis (...) sous peine d'une astreinte de mille dirhams par jour de retard dans l'exécution. Après jonction des deux dossiers, un jugement de première instance a été rendu, prononçant la nullité de la mise en demeure de quitter les lieux et rejetant le surplus de la demande. Le défendeur au pourvoi a interjeté appel de ce jugement. La Cour d'appel de commerce l'a confirmé par un arrêt dans le dossier n° 2013/3096, lequel a fait l'objet d'un pourvoi en cassation par le défendeur. La Cour de cassation a rendu, le 22/12/2016, un arrêt n° 2/598 cassant ledit arrêt et renvoyant l'affaire devant la même cour, au motif que l'offre avait été faite le 17/10/2011 et que la cour qui a rendu l'arrêt avait, à tort, considéré l'offre comme valide en raison de la bonne foi des preneurs et, par conséquent, l'absence de défaut, alors qu'elle avait eu lieu hors du délai fixé dans la mise en demeure, privant ainsi sa décision de base légale et l'exposant à la cassation. Après que la Cour d'appel a été de nouveau saisie de l'affaire, un arrêt d'appel a été rendu, infirmant le jugement entrepris et, statuant à nouveau, rejetant la demande en nullité de la mise en demeure notifiée aux intimés le 23/09/2008 et ordonnant leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef du local sis à (...). C'est cet arrêt qui fait l'objet du présent pourvoi en cassation.

Sur la première branche du premier moyen :

Attendu que le demandeur au pourvoi fait grief à l'arrêt, dans la première branche du moyen, d'avoir violé l'article 369 du Code de procédure civile. En effet, Maître Awatif Marabit avait été désignée comme conseillère rapporteure par le premier président, avait dirigé la procédure et pris les mesures légales pour la mise en état du dossier, jusqu'à ce que l'affaire soit en état d'être jugée. Elle a ensuite été remplacée par Maître Khamal Abdel-Salam, et un arrêt d'appel a été rendu dans le dossier n° 2013/3096, lequel a fait l'objet d'un arrêt de cassation. La reddition d'un arrêt d'appel par une formation présidée par Maître Awatif Marabit, arrêt qui fait l'objet du présent pourvoi en cassation, constitue une violation de l'article 369 du Code de procédure civile, qui impose, en cas de cassation avec renvoi, que la juridiction de renvoi statue dans une composition différente, ce qui expose l'arrêt à la cassation.

Mais attendu que Maître Awatif Marabit ne faisait pas partie de la formation qui a rendu l'arrêt ayant fait l'objet du premier pourvoi en cassation, ainsi qu'il ressort de l'arrêt attaqué dans le dossier n° 2013/3096, sur lequel la Cour de cassation a statué par son arrêt n° 2/598 du 22/12/2016. Elle n'a accompli aucun acte d'instruction. Avant la mise en délibéré de l'affaire et le prononcé du jugement, elle a été remplacée par le conseiller Maître Khamal Abdel-Salam, comme l'atteste le procès-verbal d'audience versé au dossier. La participation de Maître Awatif Marabit, en tant que présidente, à la formation ayant rendu le second arrêt, objet du présent pourvoi, n'est pas de nature à vicier l'arrêt attaqué, l'incompatibilité n'étant pas caractérisée. Partant, cette branche du moyen est dénuée de fondement.

Attendu que, dans les autres moyens et branches réunis, la demanderesse fait grief à l'arrêt de la violation des articles 3 et 369 du Code de procédure civile, et des articles 254, 255, 418, 243 et 451 du Dahir formant Code des obligations et des contrats, ainsi que d'un défaut de motivation, d'un manque de base légale et d'un défaut de réponse aux moyens soulevés. En effet, la cour aurait mal interprété le principe de se conformer au point de droit tranché par la Cour de cassation, en considérant que celle-ci avait statué sur le fait que le paiement du différentiel de loyer avait été effectué hors du délai imparti dans la mise en demeure. Or, la question du paiement des loyers est une question de fait relevant de l'appréciation souveraine des juges du fond, qui doivent rechercher si le défaut est établi, même si l'offre a été faite hors délai, sachant que le défaut n'est constitué que s'il est dépourvu de motif légitime. La décision de la cour de renvoi, qui a statué sur le point examiné par la Cour de cassation sans discuter les nouveaux moyens ni rechercher la bonne foi du preneur, a ainsi violé l'article invoqué. De plus, le défendeur au pourvoi a fondé sa demande d'expulsion sur l'occupation sans titre, faute pour les preneurs d'avoir engagé une action en contestation de la mise en demeure conformément à l'article 32 du dahir du 24 mai 1955. Or, le tribunal de première instance a considéré que l'action en contestation de la mise en demeure avait été introduite dans le délai de deux ans à compter de sa notification. Il a rejeté la demande du défendeur au pourvoi, estimant que les preneurs n'étaient plus occupants sans titre du local loué. Cependant, l'arrêt attaqué a contrevenu à l'article invoqué en ordonnant l'expulsion du demandeur au motif que le défaut de paiement était établi à son encontre. Ce faisant, l'arrêt a modifié l'objet et la cause de la demande et ne s'est pas conformé aux demandes des parties. Il a commis une erreur en considérant que la Cour de cassation avait tranché la question de savoir si le paiement du différentiel de loyer avait été effectué hors du délai imparti dans la mise en demeure, et n'a pas examiné la question de la bonne foi, alors que l'arrêt de la Cour de cassation a estimé que la cour n'avait pas suffisamment examiné la question du défaut. Il convenait en effet de rechercher les motifs qui étaient à l'origine de ce défaut. L'article 254 du Dahir formant Code des obligations et des contrats consacre clairement l'élément de l'absence de motif légitime comme composante essentielle de l'état de défaut, ce que confirment de nombreux arrêts de la Cour de cassation. En effet, même si l'offre est faite hors délai, elle reste soumise au pouvoir d'appréciation du juge quant au délai, à la bonne foi et à l'excuse légitime. Le demandeur au pourvoi a fait valoir sa bonne foi, et il a déjà été statué sur ce point, considérant que cela constituait une présomption légale n'admettant pas la preuve contraire, ce qui relève de la discussion et de l'application de l'article 451 du Dahir formant Code des obligations et des contrats au cas d'espèce, en raison de l'existence de deux décisions définitives antérieures à l'arrêt cassé. Il s'agit des arrêts n° 1/528 et 784, qui ont tous deux rejeté la demande d'indemnisation pour le préjudice subi par le défendeur. L'offre et la consignation y ont été examinées, et les deux instances ont conclu que le demandeur au pourvoi était de bonne foi, conférant ainsi à ces deux arrêts l'autorité de la chose jugée conformément à l'article 451 du Dahir formant Code des obligations et des contrats, puisqu'il a déjà été statué sur sa bonne foi. L'arrêt attaqué n'a pas suffisamment motivé sa décision au regard de l'article 254 du Dahir formant Code des obligations et des contrats. La dernière partie de cet article, et notamment l'expression "sans motif légitime", a été ignorée, ce qui prive le défaut de l'un de ses éléments et composantes essentiels, et met sur un pied d'égalité le preneur de mauvaise foi qui s'abstient abusivement de payer le loyer et le preneur de bonne foi qui a une excuse légitime. L'arrêt n'a pas motivé de manière adéquate les questions de l'excuse légitime et de la bonne foi. Il est à noter que le défendeur, dans l'un de ses mémoires, admet le principe de cette bonne foi, d'une part. D'autre part, la cour qui a rendu l'arrêt n'a pas répondu à ses moyens selon lesquels le défendeur ne s'était pas présenté pour recevoir le paiement du loyer, sa coopération étant nécessaire à l'exécution de l'obligation conformément aux articles 270 et 277 du Dahir formant Code des obligations et des contrats, et en tenant compte de l'article 666 du même code. En effet, des lettres avaient été adressées au défendeur à ce sujet, lesquelles ont été retournées avec la mention "non réclamé" car il ne les retirait pas. Il a engagé une procédure d'offres réelles pour le paiement du différentiel de loyer et a obtenu une ordonnance à cet effet dans le délai fixé par la mise en demeure, ce qui écarte toute suspicion de mauvaise foi, d'autant plus que les actes de procédure ultérieurs relèvent de la responsabilité d'autres entités. Le dépassement de quelques jours du délai fixé dans la mise en demeure est sans incidence, dès lors que la procédure d'offres a été engagée dans le délai, sachant que le retard est dû au fait que le défendeur n'avait pas désigné de domicile réel à Casablanca, obligeant l'huissier de justice à se déplacer à plusieurs reprises chez Maître (T.) à ce sujet. Il se trouvait donc dans une situation de bonne foi, prouvée par les deux arrêts susmentionnés. En considérant que le défaut de paiement était établi et en motivant sa décision par le fait que "(...) dès lors que le différentiel de loyer fait également partie du loyer, l'offre faite hors délai n'écarte pas l'état de défaut, même si elle n'a eu lieu que huit jours après l'expiration du délai de paiement de 15 jours", la cour a commis une erreur, car le paiement du différentiel de loyer n'est pas considéré comme faisant partie du loyer. En effet, le bénéficiaire de la révision du loyer a le droit de réclamer le règlement du différentiel, qui est considéré comme une créance, ou de demander l'exécution du jugement ayant ordonné la révision du loyer. Par conséquent, le paiement du différentiel de loyer ne partage pas la même nature que les loyers, leurs régimes étant différents en termes de périodicité, de renouvellement et de prescription. En considérant que le paiement du différentiel de loyer fait partie du loyer, l'arrêt attaqué a privé sa décision de base légale.

Mais attendu que la cour qui a rendu l'arrêt a rejeté les moyens du demandeur au motif que "(...) après la cassation et le renvoi de l'affaire devant cette cour, celle-ci est liée par le point de droit tranché, en application des dispositions de l'article 369 du Code de procédure civile. Elle ne peut outrepasser ce point pour examiner si le preneur est de bonne foi ou non, car l'arrêt de la Cour de cassation a analysé le délai fixé dans la mise en demeure et a considéré que le paiement du différentiel de loyer avait été effectué hors du délai imparti. Il ressort de l'examen des pièces du dossier de première instance que l'offre d'une partie du différentiel de loyer a bien eu lieu le 17/10/2008, comme l'atteste le procès-verbal d'information, et que la mise en demeure a été notifiée aux intimés le 23/09/2008, ce qui signifie que l'offre a bien été faite hors du délai de 15 jours accordé au preneur pour s'acquitter des loyers et du différentiel de loyer réclamés dans la mise en demeure litigieuse. C'est l'offre qui est prise en compte, et non la consignation. Et dès lors que le différentiel de loyer fait également partie du loyer, l'offre faite hors délai n'écarte pas l'état de défaut, même si elle n'a eu lieu que huit jours après l'expiration du délai de paiement de 15 jours. Le défaut est donc établi à l'encontre de la partie intimée, et constitue un motif grave et légitime au sens de l'article 11 du dahir du 24 mai 1955. Ce qui est pris en considération pour écarter l'état de défaut est l'offre réelle au sens de l'article 275 du Dahir formant Code des obligations et des contrats, et non la consignation. L'argument selon lequel le preneur aurait engagé la procédure d'offres à partir du 07/10/2008, soit dans le délai de la mise en demeure, est un argument non fondé, car l'obtention d'une ordonnance d'offres réelles à cette date ne constitue pas une offre. La partie intimée a obtenu une ordonnance d'offres, mais l'offre qui doit être prise en considération est celle qui a été faite le 17/10/2008, et non le 07/10/2008, qui est la date de l'ordonnance. L'arrêt de la Cour de cassation n'a pas examiné la question de la bonne foi comme l'a prétendu le preneur, mais a simplement indiqué que la Cour d'appel qui avait rendu l'arrêt cassé avait considéré que le défaut était inexistant en l'espèce en raison de la bonne foi du preneur, et a affirmé que le paiement avait été effectué hors délai (...)." En statuant ainsi, la cour a motivé sa décision en conformité avec les pièces du dossier, considérant que le défaut de paiement était établi à l'encontre du demandeur au pourvoi. De même, l'arrêt attaqué n'a pas violé l'article 3, mais a statué conformément à la demande du défendeur, qui a fondé sa demande d'expulsion sur le défaut de paiement, en application des dispositions du dahir de 1955, dès lors que le demandeur au pourvoi, après son défaut, occupait le local loué sans titre légal. La cour qui a rendu l'arrêt n'a donc ni modifié l'objet ni la cause de la demande et n'a pas violé l'article 3 du Code de procédure civile. Le demandeur au pourvoi, en ne s'acquittant pas du différentiel de loyer dans le délai fixé par la mise en demeure, a commis un manquement constituant un motif grave et légitime, conformément à l'article 11 du dahir du 24 mai 1955, justifiant l'expulsion. Par conséquent, les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par ces motifs

La Cour de cassation rejette le pourvoi et condamne le demandeur aux dépens.