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Arriéré de loyer

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine les conditions de la résiliation du bail commercial au regard de la loi n° 49-16. Le tribunal de commerce avait écarté la demande au motif que l'arriéré du preneur était inférieur au seuil de trois mois de loyers.

L'appelant soutenait que le paiement partiel des arriérés, intervenu après l'expiration du délai de la mise en demeure, ne pouvait purger la demeure du preneur et que le manquement était donc constitué. La cour retient, au vu des quittances produites dont la force probante n'a pas été contestée selon les voies de droit, que l'arriéré de loyer effectivement exigible à la date de la mise en demeure était inférieur à trois mois.

Elle en déduit que la condition posée par l'article 8 de la loi n° 49-16 pour justifier l'éviction n'était pas remplie, le manquement du preneur n'atteignant pas le seuil légal requis. En revanche, la cour fait droit à la demande en paiement de la taxe d'édilité, rappelant qu'elle incombe légalement au preneur en sa qualité d'occupant des lieux, sauf convention contraire non rapportée.

La cour infirme donc partiellement le jugement sur ce seul chef de demande et le confirme pour le surplus, notamment en ce qu'il a rejeté la demande d'éviction.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité d'un congé pour défaut de paiement et sur la détermination du montant du loyer en l'absence d'accord exprès sur ses augmentations successives. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande de validation du congé et d'expulsion, tout en condamnant le preneur au paiement d'un arriéré de loyer fondé sur une première augmentation contestée.

Le preneur, appelant principal, contestait le montant du loyer retenu, tandis que le bailleur, par appel incident, soutenait d'une part la validité du congé délivré à un local jugé clos en continu au sens de l'article 26 de la loi 49.16, et d'autre part le caractère obligatoire d'une augmentation de loyer convenue par correspondance. La cour confirme le montant du loyer initialement révisé, retenant qu'une correspondance émanant du conseil du preneur et détaillant un paiement antérieur constitue une reconnaissance implicite de ce montant.

Toutefois, la cour écarte la demande d'expulsion en rappelant que la simple mention par l'huissier de justice d'un local "fermé" lors de ses passages ne suffit pas à caractériser la "fermeture continue" exigée par l'article 26 de la loi 49.16 pour valider un congé délivré dans ces conditions. Elle juge également qu'une augmentation de loyer, même évoquée dans un accord de principe, ne peut être appliquée unilatéralement par le bailleur et requiert, pour être opposable, soit un avenant au contrat, soit une décision de justice.

En conséquence, la cour rejette l'appel principal et l'appel incident, confirmant le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la régularité de la procédure de notification et les modes de preuve de l'extinction de la dette locative. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande du bailleur en paiement et en expulsion.

Le preneur appelant contestait la validité de la notification de l'assignation et de la mise en demeure, toutes deux refusées par un de ses préposés, et prétendait avoir réglé les loyers en offrant d'en rapporter la preuve par témoignage. La cour retient que la signification refusée par un préposé au local commercial est réputée valablement faite à l'expiration du délai de dix jours prévu par l'article 39 du code de procédure civile, rendant la procédure régulière.

Elle écarte ensuite la preuve testimoniale du paiement, rappelant qu'au visa de l'article 443 du dahir des obligations et des contrats, ce mode de preuve est irrecevable pour établir l'extinction d'une obligation dont la valeur excède le seuil légal. La cour ajoute que cette prohibition est d'autant plus justifiée s'agissant de prouver la libération d'une dette de loyers, obligation à exécution successive.

Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la régularité de la procédure et la caractérisation du manquement grave. Le preneur appelant soulevait la nullité de la mise en demeure pour vice de notification et l'inexistence d'une dette justifiant l'expulsion.

La cour écarte le moyen tiré de l'irrégularité de la notification, retenant que le bailleur avait valablement fait signifier les actes à l'adresse contractuellement prévue dans le bail et que le procès-verbal du commissaire de justice fait foi jusqu'à inscription de faux. En revanche, elle retient, après examen des relevés bancaires produits, que le solde restant dû à l'expiration du délai imparti par la mise en demeure était équivalent à un seul mois de loyer.

La cour rappelle qu'en application de l'article 8 de la loi n° 49-16, le manquement justifiant l'expulsion sans indemnité n'est caractérisé qu'en cas de non-paiement d'au moins trois mois de loyer, condition non remplie en l'occurrence. Le jugement est par conséquent infirmé en ce qu'il a prononcé l'expulsion et réformé quant aux montants alloués, réduits au solde effectivement dû.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur, la cour d'appel de commerce examine la loi applicable à un contrat conclu antérieurement à l'entrée en vigueur de la loi 49-16. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur sur le fondement du droit commun des obligations, pour un arriéré de deux mois de loyers.

La cour retient qu'en application de l'article 38 de la loi 49-16, celle-ci régit les baux en cours, écartant ainsi le droit commun. Elle en déduit que l'action en résiliation est subordonnée à la condition de fond posée par l'article 8 de cette même loi, qui exige que la mise en demeure vise un arriéré locatif d'au moins trois mois.

Le commandement de payer ayant été délivré pour une période inférieure, la demande en résiliation et en expulsion est jugée mal fondée. La cour maintient cependant la condamnation du preneur à une indemnité de retard, son paiement étant intervenu après l'expiration du délai de quinze jours fixé dans la sommation.

Le jugement est par conséquent infirmé sur la résiliation et l'expulsion, et confirmé pour le surplus.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité de la mise en demeure préalable. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur.

L'appelant soutenait que la condition d'une dette locative d'au moins trois mois, requise par la loi, n'était pas remplie à la date de la notification. La cour accueille ce moyen, relevant des quittances et procès-verbaux de consignation que le preneur n'était redevable que d'une seule mensualité au moment de la mise en demeure.

Elle rappelle qu'en application de l'article 8 de la loi n° 49-16, la validité de l'avertissement est subordonnée à une dette locative minimale de trois mois. Cette condition substantielle n'étant pas satisfaite, la demande d'expulsion est jugée mal fondée.

Statuant sur la demande additionnelle du bailleur, la cour condamne néanmoins le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance pour lesquels aucun justificatif de paiement n'a été fourni. En conséquence, la cour infirme le jugement entrepris, rejette la demande d'expulsion et statue sur le paiement des seuls loyers échus en appel.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. Le juge des référés avait constaté l'acquisition de la clause et ordonné l'expulsion du preneur, lequel soutenait en appel s'être acquitté des sommes dues.

La cour rappelle que tant le contrat de bail que l'article 33 de la loi n° 49.16 subordonnent le jeu de la clause à un impayé d'une durée de trois mois. Or, elle constate au vu des quittances produites que le preneur, en réglant une partie des arriérés dans le délai de la mise en demeure, avait ramené sa dette à une durée inférieure à ce seuil.

La cour retient dès lors que la condition légale et contractuelle de trois mois de loyers impayés n'étant pas remplie, le bailleur ne pouvait se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire. L'ordonnance entreprise est par conséquent infirmée et la demande d'expulsion rejetée.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant condamné un preneur au paiement d'un arriéré locatif tout en rejetant la demande d'expulsion, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de la résiliation du bail commercial pour défaut de paiement. Le bailleur soutenait que le paiement tardif, même partiel, des loyers visés par le commandement de payer constituait un manquement grave justifiant l'expulsion et contestait le décompte des sommes dues retenu par le premier juge. La cour écarte le moyen tiré de la résiliation en retenant une interprétation a contrario de l'article 8 de la loi 49-16. Elle juge que si le bailleur n'est dispensé de verser une indemnité d'éviction que si le preneur est redevable d'au moins trois mois de loyer, il s'en déduit que l'expulsion pour défaut de paiement ne peut être prononcée pour un arriéré inférieur à ce seuil. Dès lors qu'il était établi en l'espèce que seul un mois de loyer demeurait impayé après la délivrance du commandement, la demande d'expulsion ne pouvait prospérer. Concernant le montant des arriérés, la cour relève que les pièces produites, notamment les quittances et l'aveu du bailleur en première instance quant à la réception d'un chèque, corroborent le calcul opéré par le tribunal. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la qualification du non-paiement du différentiel de loyer issu d'une révision judiciaire. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail et l'expulsion du preneur, retenant son manquement au paiement de ce différentiel. L'appelant soutenait que cette somme, afférente à une période antérieure au jugement de révision, constituait une simple créance dont le recouvrement devait s'opérer par voie d'exécution forcée, et non un manquement aux obligations locatives justifiant l'éviction. La cour écarte ce moyen et retient que le différentiel de loyer, une fois judiciairement fixé par une décision ayant acquis force de chose jugée, s'incorpore au loyer et en constitue une partie intégrante. Son non-paiement dans le délai imparti par le commandement de payer constitue dès lors un manquement grave aux obligations du bail, qualifié de motif légitime et sérieux justifiant la résiliation sans indemnité d'éviction, en application des dispositions de la loi 49-16. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisie d'une demande d'arrêt de l'exécution provisoire attachée à un jugement condamnant un preneur au paiement d'un arriéré de loyer, la cour d'appel de commerce se prononce sur la pertinence des moyens soulevés. Le tribunal de commerce avait ordonné le paiement des majorations de loyer et assorti sa décision de l'exécution provisoire. Le débiteur sollicitait l'arrêt de cette exécution en invoquant l'autorité de la chose jugée ainsi que le défaut de fondement factuel et juridique du jugement entrepris. La cour d'appel de commerce écarte la demande, retenant que les moyens invoqués par le demandeur ne sont pas de nature à justifier une dérogation au principe de l'exécution provisoire. En conséquence, la cour déclare le recours recevable en la forme mais le rejette au fond et maintient les dépens à la charge du demandeur.

La cour d'appel de commerce rappelle que la demande en résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement est subordonnée à la délivrance d'une mise en demeure conforme aux exigences de l'article 26 de la loi 49-16. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande de résiliation et d'expulsion tout en condamnant le preneur au paiement d'un arriéré de loyer. L'appelant principal, le bailleur, soutenait la validité de la mise en demeure adressée à un seul héritier du preneur, tandis que l'appelant incident, le preneur, contestait la capacité à agir de la mandataire du bailleur et la régularité formelle de l'acte. La cour écarte l'appel principal en retenant que la mise en demeure, pour fonder une demande d'expulsion, doit impérativement mentionner la volonté du bailleur de mettre fin au bail en cas de non-paiement. Elle ajoute qu'en l'absence de clause résolutoire expresse dans le contrat, dont les conditions de mise en œuvre sont prévues à l'article 33 de la même loi, une simple sommation de payer ne peut entraîner la résiliation de plein droit. S'agissant de l'appel incident, la cour le rejette en considérant que la mandataire du bailleur justifiait d'une procuration lui conférant un mandat général pour agir en justice au nom de l'ensemble des héritiers, rendant sa demande recevable. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant prononcé la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce examine les limites de l'office du juge au regard de l'objet de la demande. Le tribunal de commerce avait validé un congé, constaté un arriéré locatif et ordonné l'expulsion du preneur. Le débat en appel portait sur la question de savoir si le juge du fond pouvait fonder sa décision sur le non-paiement d'une échéance de loyer qui n'était pas expressément visée dans l'acte introductif d'instance du bailleur. La cour rappelle que le juge est tenu de statuer dans les strictes limites des demandes dont il est saisi. Elle relève que le premier juge a retenu le défaut de paiement d'un loyer mensuel spécifique que le bailleur n'avait pas réclamé dans son assignation, statuant ainsi ultra petita. Dès lors que le manquement fondant la résiliation n'était pas l'objet du litige et que les sommes effectivement réclamées avaient été réglées, la condition du défaut de paiement n'est pas caractérisée. Par voie de conséquence, la condamnation à des dommages et intérêts pour retard est également privée de fondement juridique. La cour infirme donc le jugement en ce qu'il a prononcé l'expulsion et alloué une indemnité, et le confirme pour le surplus.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'expulsion d'un preneur commercial pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce examine la validité de la sommation de payer au regard des conditions légales. La cour retient, en application de l'article 8 de la loi 49-16, que la validité d'une telle sommation est conditionnée par un arriéré locatif d'au moins trois mois. Elle relève qu'à la date de délivrance de l'acte, le preneur n'était redevable que d'une seule mensualité, les loyers antérieurs ayant été réglés. La cour en déduit que la sommation, ne respectant pas cette condition substantielle, est formellement irrégulière. Dès lors, cet acte est jugé impropre à produire ses effets juridiques et ne peut valablement constituer la mise en demeure du débiteur. Le jugement est par conséquent infirmé en ce qu'il avait validé la sommation et ordonné l'expulsion, la cour statuant à nouveau pour rejeter la demande du bailleur.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur, la cour d'appel de commerce examine les conditions de fond de la résiliation au regard de l'application d'une loi nouvelle aux instances en cours. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande du bailleur en constatant un défaut de paiement partiel des loyers. La cour relève que si un arriéré locatif subsistait, celui-ci correspondait à une somme inférieure à deux mois de loyer. Elle retient que l'affaire n'étant pas en état d'être jugée avant l'entrée en vigueur de la loi n° 49-16, les dispositions de ce texte sont applicables au litige en vertu de son article 38. Or, l'article 8 de cette même loi subordonne désormais la résiliation du bail pour non-paiement à une dette équivalente à au moins trois mois de loyer. La condition légale n'étant pas remplie, la cour juge que la demande d'expulsion est mal fondée. Le jugement est par conséquent infirmé en ce qu'il a prononcé la résiliation et l'expulsion, la cour statuant à nouveau pour rejeter cette demande, et confirmé pour le surplus concernant le paiement des arriérés.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce examine les conditions d'application d'une clause de révision triennale du loyer. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du bailleur en paiement d'un arriéré de loyer et en résiliation du bail, au motif que la révision n'avait pas été sollicitée par écrit comme le stipulait le contrat. L'appelant soutenait que la clause de révision était d'application automatique à l'échéance de chaque période triennale et que de simples mises en demeure suffisaient à en réclamer le bénéfice, sans qu'une demande formelle de révision soit nécessaire pour chaque période. La cour d'appel de commerce retient que la clause contractuelle subordonnait expressément toute augmentation du loyer à une demande écrite préalable du bailleur au début de chaque nouvelle période triennale. Elle relève qu'en l'absence de preuve de telles demandes périodiques, le bailleur ne peut réclamer rétroactivement un arriéré correspondant à des augmentations qui n'ont jamais été régulièrement activées. Dès lors, la cour considère que le manquement invoqué n'est pas caractérisé et ne saurait constituer un motif grave et légitime justifiant la résiliation du bail et l'éviction du preneur au sens des dispositions de la loi 49-16. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Constitue une cause grave et légitime de résiliation du bail commercial, au sens de l'article 11 du dahir du 24 mai 1955, le défaut de paiement par le preneur, dans le délai imparti par la mise en demeure, du différentiel de loyer résultant d'une décision de révision judiciaire. Ce différentiel étant partie intégrante des obligations locatives, le simple constat du retard de paiement suffit à caractériser le manquement justifiant l'expulsion, sans qu'il soit nécessaire pour les juges du fond de rechercher si le preneur était de bonne ou de mauvaise foi.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel écarte la présomption de paiement des loyers antérieurs, prévue par l'article 253 du Dahir sur les obligations et les contrats, dès lors qu'elle constate que les documents produits par le preneur ne constituent pas une quittance délivrée sans réserve par le bailleur. Ayant ensuite limité la condamnation au paiement des loyers à la période non atteinte par la prescription quinquennale de l'article 391 du même code, elle répond nécessairement au moyen tiré de la prescription.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel, pour rejeter la demande d'un bailleur en paiement d'un arriéré de loyer majoré et en résiliation du bail, retient que la majoration du loyer n'est pas acquise du seul fait de sa prévision dans le contrat de bail. En application des dispositions de l'article 8 de la loi n° 07-03 relative à la révision du montant du loyer, une telle majoration doit être consacrée par une décision de justice pour être opposable au preneur.

Par conséquent, le locataire qui s'est acquitté du loyer initialement convenu ne peut être considéré en défaut de paiement.

Ayant constaté que le preneur, mis en demeure de régler un arriéré de loyer dans un délai de quinze jours, s'était borné à adresser au conseil du bailleur une lettre l'invitant à venir retirer un chèque et n'avait procédé à une offre réelle que postérieurement à l'expiration de ce délai, une cour d'appel en déduit exactement qu'une telle démarche ne constitue pas une offre réelle au sens de l'article 275 du Dahir des obligations et des contrats, le débiteur étant tenu de présenter le paiement au créancier et non l'inverse. Par conséquent, c'est à bon droit qu'elle retient que le preneur est en état de demeure, justifiant ainsi la résiliation du bail commercial et son expulsion pour défaut de paiement.

Il résulte de l'article 692 du Code des obligations et des contrats et des articles 349 et 428 du Code de procédure civile que pour qu'un locataire soit considéré en demeure de payer l'arriéré de loyer résultant d'une révision judiciaire, le jugement ayant prononcé cette révision doit lui avoir été préalablement notifié. Encourt par conséquent la cassation l'arrêt qui, pour prononcer la résiliation du bail, retient qu'un simple commandement de payer suffit à mettre le locataire en demeure, alors que cet acte ne peut se substituer à la notification du jugement, seule à même de rendre la créance de loyer révisé exigible.

Le complément de loyer résultant d'une décision judiciaire de révision est un accessoire du loyer principal et revêt la même nature. Ayant constaté que le preneur, bien qu'ayant réglé le principal des loyers visés par le commandement de payer, s'était abstenu de régler ce complément, une cour d'appel en déduit exactement que ce manquement constitue un motif grave et légitime justifiant la résiliation du bail commercial et l'expulsion.