وبعد المداولة طبقا للقانون.

حيث تقدم السيد عباس (ص.) بواسطة محاميه بمقال مسجل ومؤدى عنه الرسم القضائي بتاريخ 01/07/2022 يستأنف من خلاله مقتضيات الحكم عدد 1276 الصادر عن المحكمة التجارية بالرباط بتاريخ 12/04/2022 في الملف عدد 362/8207/2022 القاضي بالمصادقة على الانذار الموجه له بتاريخ 20/12/2021 والحكم تبعا لذلك بفسخ العلاقة الكرائية الرابطة بينه وبين المستانف عليه وبافراغه من المحل المكترى الكائن بشارع [العنوان] الخميسات هو او من يقوم مقامه او باذنه وبادائه مبلغ 1500 درهم كتعويض عن التماطل مع الاجبار في الادنى وتحميله الصائر بحسب المحكوم به وبرفض الباقي.

في الشكل:

حيث بلغ الطاعن بالحكم المطعون فيه بتاريخ 24/06/2022 وفقا لما هو ثابت من غلاف التبليغ المرفق بالمقال الاستئنافي وتقدم بمقاله بتاريخ 01/07/2022 مما يجعل الاستئناف مقبول شكلا لتوافر شروطه الشكلية المتطلبة قانونا صفة وأداء وأجلا.

وفي الموضوع:

حيث يستفاد من مستندات الملف ومن الحكم المستأنف ان السيد عبد القادر (ح.) تقدم بواسطة محاميه بمقال مؤدى عنه بتاريخ 28/01/2022 أمام المحكمة التجارية بالرباط عرض من خلاله أن المستأنف يكتري منه المحل التجاري الكائن بعنوانه اعلاه بسومة كرائية شهرية قدرها 2695,00 درهم، وأنه امتنع عن أداء واجبات الكراء شهري أكتوبر ونونبر من سنة 2021 وجب عنها مبلغ 5390,00 درهما، مما حدا به إلى توجيه إنذار له من أجل الأداء، ومنحه أجل خمسة عشر يوما لذلك، وقد توصل به بتاريخ 20/12/2021 حسب الثابت من محضر تبليغ الإنذار ، الا أنه لم يعمل على إبراء ذمته من الواجبات الكرائية المستحقة، رغم انصرام الأجل الممنوح له ملتمسا لاجل ذلك الحكم على المستانف بأداء مبلغ 5390 درهم عن واجبات كراء شهري أكتوبر ونونبر من سنة 2021 ، ومبلغ 2500 درهم كتعويض عن التماطل وبالمصادقة على الإنذار المبلغ اليه وبفسخ العلاقة الكرائية، وبإفراغه من المحل التجاري المكترى وشمول الحكم بالتنفيذ المعجل، وبتحديد مدة الاكراه البدني في الاقصى وبتحميله الصائر مرفقا مقاله بنسخة الحكم، طلب تبليغ انذار ومحضر تبليغه.

وبناء على المذكرة الجوابية للمستانف المقدمة بواسطة نائبه بتاريخ 01/03/2022 جاء فيها أنه منتظم على أداء واجبات الكراء وانه قام بعرض الواجبات المطلوبة في الانذار موضوع النزاع الا ان المستانف عليه رفض التوصل بها وانه قام بايداعها بصندوق المحكمة الابتدائية بالخميسات، فضلا على ان المطالبة ب 3 اشهر من الكراء لا تخول الافراغ الحكم برفض الطلب، وأرفق مذكرته بمحضر إيداع واجبات الكراء بعد تعذر العرض.

وبناء على المذكرة التعقيبية للمستانف عليه المقدمة بواسطة نائبه بتاريخ 2022/03/29 جاء فيها ان المستانف قام بعرض الواجبات الكرائية خارج الاجل المنصوص في الانذار ، وأن مدة 3 اشهر لا ترتبط بالافراغ، ملتمسا رد دفوعات المستانف والحكم وفق الطلب.

وبعد مناقشة القضية، وتمام الاجراءات، صدر الحكم المستأنف وهو المطعون فيه بالاستئناف من لدن المستانف للأسباب التالية :

أسباب الاستئناف

حيث اوضحت الطاعنة بخصوص خرق مقتضيات المادة 38 من القانون 49/16: فإن العلاقة الكرائية بين الطرفين ثابتة وموثقة بمقتضى عقد كراء محل تجاري مصحح الامضاء تحت رقم 1255/1253 بتاريخ 17 مارس 1997 محددا التزامات وحقوق الطرفين، و ان المستأنف عليه ادلى خلال المرحلة الابتدائية بنسخة حكم الصادر في الملف المدني رقم 1935/1304/2021 ليثبت مبلغ السومة الكرائية الاخيرة وليس ليثبت العلاقة الكرائية بعدما كانت خلال ابرام العقد في مبلغ 1250 درهم و لتبلغ بعد الزيادات مبلغ 2695 درهم . وسبق للمستأنف عليه ان تقدم بدعوى في مواجهته بخصوص نفس المحل امام ابتدائية الخميسات مطالبا بواجبات ضريبة النظافة ادلى من خلالها لاثبات العلاقة الكرائية بنسخة من عقدة الكراء الخاصة بالمحل موضوع هدا النزاع، وان مقتضيات المادة 38 من قانون 16-49 المتعلق بكراء العقارات او المحلات المخصصة للاستعمال التجاري او الصناعي او الحرفي تنص على انه يدخل هذا القانون حيز التنفيد بعد انصرام اجل ستة اشهر ابتداءا من تاريخ نشره بالجريدة الرسمية وتطبق احكامه على عقود الكراء التجارية وعلى القضايا غير الجاهزة للبت فيها دون تجديد للتصرفات والاجراءات والاحكام التي صدرت قبل دخول هذا القانون حيز التنفيد، وان العلاقة الكرائية ثابتة بين الطرفين منذ تاريخ 17/03/1997 وقبل دخول القانون 16-49 حيز التنفيذ الأمر الذي يجعل مقتضياته واجبة التطبيق على النازلة عوض مقتضيات قانون الالتزامات والعقود ، الامر الدي يكون ما ذهب اليه الحكم المطعون فيه مجانبا للصواب والقانون .

وبخصوص خرق مقتضيات المادة 8 من قانون 16-49 : فإنه لا يجوز توجيه انذار بالاداء والافراغ بخصوص المحلات التجارية الا بعدما يتخلذ بذمة المكتري واجبات كراء ثلاثة اشهر بحسب ما نصت عليه مقتضيات المادة 8 من القانون رقم 16-49 والذي جاء فيها "ولا يلزم المكري باداء اي تعويض للمكتري مقابل الافراغ في الحالات الاتية -1- اذا لم يؤد المكتري الوجيبة الكرائية داخل اجل خمسة عشر يوما من تاريخ توصله بالانذار وكان مجموع ما بذمته على الاقل ثلاثة اشهر من الكراء" في حين ان المستأنف عليه طالب بالواجبات الكرائية لشهري اكتوبر ونونبر من سنة 2021 فقط وهما الواجبات التي تعذر عرضها عليه ليتم ايداعها لفائدته بصندوق المحكمة بتاريخ 12/01/2021 ويقوم بسحبها بتاريخ 24/01/2021 حسبما هو ثابت من المحضر المدلى به بل أكثر من ذلك لقد عرض عليه الواجبات الكرائية لشهري دجنبر 2021 ويناير 2022 وتسلمها شخصيا من طرف المفوض القضائي الدي حرر محضرا قانونيا في الموضوع, وان شكليات سلوك مسطرة الافراغ لعدم الاداء لم تستجمع شروطها القانونية والتي من أهمها ان يكون مجموع ما بذمة المكتري الموجه اليه الانذار على الاقل ثلاثة اشهر من الكراء الأمر الذي لم يتحقق في نازلة الحال مما يكون معه الانذار الموجه له باطل ولا يرتب اي اثر قانوني .

ومن حيث انتفاء واقعة المطل في حق المستانف : فانه من جهة اولى فان الانذار الموجه له لم يحترم الشروط والشكليات المنصوص عليها في القانون 49-16 وخاصة ما سطر بالمادة 8 منه والتي تستوجب ان يكون قد تخلذ بذمة المكتري الموجه اليه الانذار واجبات كرائية لمدة 3 اشهر على الاقل حتى يكون الانذار الموجه صحيحا ومنتجا لاثاره القانونية وهو المنتفي في نازلة الحال ، كما انه من جهة ثانية فان المستأنف عليه يتوصل بوجيبته الكرائية ويتسلمها تارة ويتم ايداعها بصندوق المحكمة لفائدته تارة اخرى عندما يتعذر عرضها عليه كما سبق له وتسلم الواجبات الكرائية شخصيا عن المدة اللاحقة عن المطلوبة بالانذار اي لشهري دجنبر من سنة 2021 ويناير 2022 بل ان ما يثبت تقاضي المستأنف عليه بسوء نية هو استخلاصه للواجبات الكرائية المعروضة عليه بتاريخ 24/01/2022 حسبما هو ثابت من خلال المحضر المدلى به وتقدمه بدعواه الرامية الى الاداء والافراغ بتاريخ 28/01/2022 ثم قيامه بتسلم الواجبات الكرائية لشهري دجنبر 2021 ويناير 2022 شخصيا بتاريخ 11/02/2022 الامر الدي تكون معه واقعة المطل غير قائمة وان ما ذهب اليه الحكم المطعون فيه مجانبا للصواب والقانون.

والتمس لاجل ما ذكر الغاء الحكم المستانف وبعد التصدي الحكم برفض الطلب وتحميل المستانف عليه الصائر

وارفق مقاله بنسخة من الحكم المطعون فيه، طي التبليغ، صورة لعقد كراء، نسخة من مقال مدني ، صورة لمحضرين.

وبناء على المذكرة الجوابية المدلى بها من طرف المستانف عليه بواسطة دفاعه بجلسة 12/10/2022 جاء فيها أنه من الثابت أن المستأنف قد توصل بإنذار قصد أداء واجب كراء شهري أكتوبر ونوفمبر من سنة 2021 بتاريخ 20/12/2021، وأنه من الثابت كذلك أن المستانف عليه قد منح أجل 15 يوما كأجل لأداء مبلغ كراء الشهرين المذكورين إلا أنه لم يبادر إلى الأداء داخل الأجل المضروب له. و أنه من الثابت أن حالة التماطل ثابتة بالملف في جميع الحالات. و أن حالة التماطل تؤدي دائما إلى فسخ عقد الكراء كيفما كان نوعه سواء كان خاضعا لقانون الالتزامات والعقود أو حتى لقانون 49.16، وأنه علاوة على ذلك فإن الإنذار المتوصل به لم يتم الطعن فيه إلى الآن بأي مطعن قانوني فالملف خال من أي إثبات يفيد أن الإنذار هو موضوع طعن قضائي، وأن عقد الكراء مؤرخ في سنة 1997 أي أنه نشأ في ظل قانون الالتزامات والعقود فهو تبعا لذلك خاضع لتنظيماته ونصوصه خاصة وأنه لم يطرأ عليه أي تجديد أو تعديل بعد ذلك من ثمة فإن تعليل المحكمة بهذا الخصوص هو تعليل صادف الصواب طالما أن عقد الكراء نشأ العمل به منذ سنة 1997 فهو لا يخضع لقانون 49.16 وإنما تسري عليه مقتضيات ونصوص قانون الالتزامات والعقود خاصة وأن القانون الجديد لم يدخل حيز التطبيق إلا بعد انصرام أجل ستة أشهر من تاريخ نشره بالجريدة الرسمية ويسري على القضايا غير الجاهزة آنذاك للبت فيها ودون تجديد للتصرفات والإجراءات والأحكام التي صدرت قبل دخول هذا القانون حيز التنفيذ. و يتعين استبعاد الوسيلة الأولى للاستئناف والمتعلقة بخرق المادة 38 من قانون 49.16 لأنها لا تطبق على النازلة. و أن المادة الثامنة من قانون 49.16. تتكلم عن الإفراغ عكس ما ذهب إليه الطرف المستأنف فهذه المادة تنص على الإفراغ حتى ولو لم يؤدي المكتري الوجيبة الكرائية عن شهر واحد لأن هذه المادة تتعلق بالإعفاء من التعويض أو عدم الإعفاء منه, وأن معنى ومفهوم المادة الثامنة لا يعني عدم الإفراغ متى تعلق الأمر بمدة أقل من ثلاثة أشهر فالأمر يتعلق بالتعويض والإعفاء منه وأنه يتعين استبعاد الوسيلة الثانية لعدم ارتباطها بأي نص قانوني, وأنه فرضا وتجاوزا اعتبر المستانف عليه أن القانون رقم 49.16 هو الواجب التطبيق على النازلة فإن المادة 8 منه تجيز صراحة الإفراغ ولو كان الإنذار يتعلق بأداء شهر واحد فقط ولم يتم الأداء عنه داخل الأجل المحدد له فالإفراغ للتماطل يقع صحيحا وطبقا للمادة الثامنة من هذا القانون, وان المستانف يتقاضى بسوء نية وليس المستانف عليه ذلك أنه لا يؤدي واجبات الكراء إلا بعد سلوك مسطرة الإنذار فهو لا يؤدي هذه الواجبات بانتظام وفي الأجل المحدد رغم القيام بالعديد من المحاولات الحبية لحثه بالوفاء وفضلا عن ذلك فإن المستأنف قد توصل بالإنذار عن المدة المطلوبة بدعوى الحال 20/12/2021 ولم يبادر إلى الأداء إلا يوم 12/01/2022 فيكون الأداء إذن خارج الأجل المحدد بالإنذار فحالة التماطل إذن ثابتة والحكم الابتدائي على صواب لما قضى بفسخ عقد الكراء والإفراغ.

والتمس لاجل ما ذكر تأييد الحكم المستانف وتحميل من يجب الصائر.

وبناء على المذكرة التعقيبية المدلى بها من طرف المستانف بواسطة دفاعه بجلسة 23/11/2022 جاء فيها ان المستانف عليه زعم ان حالة التماطل ثابتة في حق المستانف وانه انذر باداء واجبات الكراء عن شهري اكتوبر ونونبر من سنة 2021 ومنح لاجل ذلك اجل 15 يوما ولم يبادر الى الاداء داخل الأجل المضروب كما ان الانذار المتوصل به لم يتم الطعن فيه باي مطعن الى الآن وحتى الآن، و ان مقتضيات المادة 8 من القانون رقم 16-49 المتعلق بكراء العقارات او المحلات المخصصة للاستعمال التجاري او الصناعي او الحرفي واضحة ولا تحتاج الى تأويل او تفسير عندما نصت في فقرتها الأولى على انه "لا يلزم المكري باداء اي تعويض للمكتري مقابل الافراغ في الحالات الاتية -1- اذا لم يؤد المكتري الوجيبة الكرائية داخل اجل خمسة عشر يوما من تاريخ توصله بالانذار وكان مجموع ما بذمته على الاقل ثلاثة اشهر من الكراء" وبالتالي فحسب المادة 8 من القانون 16- فان حالة المطل لا تثبت الا اذا لم يؤد المكتري الوجيبة الكرائية وكان مجموع ما بذمته على الاقل ثلاثة اشهر من الكراء. وان الانذار تضمن وجيبة كراء شهري اكتوبر ونونبر لسنة 2021 فقط وانه تعذر عليه عرضها على المستأنف عليه ليعمد الى ايداعها بصندوق المحكمة بتاريخ 12/01/2021 حيث عمل المستأنف عليه بسحبها بتاريخ 24/01/2021 حسبما هو ثابت من محضر التحري والسحب الملفى بالملف بل اكثر من ذلك فقد عرضت عليه الواجبات الكرائية لشهري دجنبر 2021 ويناير 2022 وتسلمها شخصيا من طرف المفوض القضائي الذي حرر محضرا قانونيا في الموضوع، و ان تحديد ما مجموعه ثلاثة اشهر من الكراء لتوجيه الانذار ينم عن نية المشرع في اعطاء المكتري التاجر او الصانع او الحرفي اجل ميسرة بقوة القانون وذلك مراعاة لظروف التجار الاقتصادية وتجنيبهم لأي خطر محدق بمحلهم التجاري يكون ناتجا عن غياب السيولة المالية وحائلا دون وفائهم بالوجية الكرائية وأن هذا المقتضى اكدته المادة 33 من نفس القانون والتي نصت على أنه "في حالة اداء المكتري لواجبات الكراء لمدة ثلاثة اشهر يجوز للمكري كلما تضمن عقد الكراء شرطا فاسخا وبعد توجيه انذار بالاداء يبقى دون جدوى بعد انصرام أجل 15 يوما من تاريخ التوصل أن يتقدم بطلب أمام قاضي الأمور المستعجلة لمعاينة تحقق الشرط الفاسخ وارجاع العقار أو محل" ، ومن جهة ثانية فقد توصل المستانف عليه بالمبالغ المودعة لفائدته عن المدة المطلوبة وعمل على سحبها كما توصل شخصيا بالوجيبة الكرائية عن شهري دجنبر 2021 ويناير 2022 مما تكون معه حالة المطل غير ثابتة في حقه لعدم استيفاء الشروط القانونية للانذار الموجه اليه مما يعد معه باطلا وغير مرتب لاي اثر قانوني يتعين معه رد الدفع المثار بخصوصه والغاء الحكم الابتدائي وبعد التصدي برفض الطلب.

وبخصوص الدفع المتعلق بسريان مقتضيات قانون الالتزامات والعقود على النازلة وليس القانون رقم 49-16 فانه دفع مردود على صاحبه ولا يستند على اساس قانوني سليم ذلك ان مقتضيات المادة 38 من القانون رقم 19-16 المتعلق بكراء العقارات أو المحلات المخصصة للاستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي واضحة ولا تحتاج الى تفسير او تأويل اذ نصت بالحرف على انه "يدخل هذا القانون حيز التنفيذ بعد انصرام اجل ستة اشهر ابتداءا من تاريخ نشره بالجريدة الرسمية وتطبق احكامه على عقود الكراء الجارية وعلى القضايا غير الجاهزة للبت فيها دون تجديد للتصرفات والاجراءات والاحكام التي صدرت قبل دخول هذا القانون حيز التنفيد" ، وان العلاقة الكرائية ثابتة بين الطرفين منذ تاريخ 17/03/1997 وقبل دخول القانون رقم 16-49 حيز التنفيذ وانه بمجرد دخوله حيز التنفيذ يطبق على عقود الكراء التجارية بما فيها العلاقة الكرائية الرابطة بين الطرفين الأمر الذي تكون معه الوسيلة جديرة بالاعتبار والدفع مردود على صاحبه ويتعين معه الغاء الحكم الابتدائي فيما قضى به وبعد التصدي الحكم برفض الطلب.

وان دفع المستأنف عليه بان مقتضيات المادة 8 من قانون 49/16 يتعلق بالافراغ وانها لا تنطبق ونازلة الحال هو كذلك دفع مردود عليه ذلك ان مقتضيات المادة 8 من القانون 49/16 وان تطرقت لاعفاء المكري من التعويض عن الافراغ فانها اتت بنصوص خاصة تحدد شروط الانذار اللازم توجيهه للمكتري المتماطل والتي من بينها ان يكون مجموع ما بذمته على الاقل كراء ثلاثة أشهر، وان الانذار الموجه للمستانف لم يستجمع شروطه المنصوص عليها في المادة 8 من القانون 16-49 الموما اليها اعلاه والتي تستوجب ان يكون قد تخلذ بذمة المكتري الموجه اليه الانذار واجبات كرائية لمدة 3 اشهر على الاقل حتى يكون الانذار الموجه صحيحا ومنتجا لاثاره القانونية وهو المنتفي في نازلة الحال مما يكون معه الدفع غير مؤسس ومردود على صاحبه ، وانه عكس ما يزعمه المستأنف عليه فإن التماطل لا يثبت في حق المكتري استنادا لمقتضيات القانون رقم 16-49 الا بعد توجيه انذار للمكتري الذي تخلد بذمته واجبات كراء 3 أشهر على الاقل وليس شهرا واحدا كما يزعم المستأنف عليه وان شروط توجيه الانذار واضحة ومحددة ولا يجوز التوسع في تفسيرها او تأويلها بما يخدم مصلحة هذا الطرف او ذلك ما دام ان المقتضيات التي جاء بها المشرع في القانون جاءت اصلا حماية للتاجر أو الصانع او الحرفي ولاصله التجاري وبالتالي فلا يستقيم منطقا ولا قانونا أن يجعل مقتضياته فضفاضة او قابلة للتأويل او التوسع مما يكون معه الدفع مردود وغير ذي اساس.

وبخصوص الدفع بالتقاضي بسوء نية فعكس ما يزعمه المستأنف عليه فإن المستانف يؤدي الواجبات الكرائية بانتظام وداخل الاجل الممنوح له وان الانذار الموجه اليه لم يحترم الشروط القانونية المتطلبة فيه وبالتالي يعد باطلا وغير مرتب لاي اثر قانوني .

والتمس لاجل ما ذكر الغاء الحكم المستانف وبعد التصدي رفض الطلب وتحميل المحكوم عليه الصائر.

وبناء على إدراج القضية بجلسة 23/11/2022 حضر دفاع الطرفين والفي بالملف مذكرة تعقيبية للاستاذ الصادق (حد.) ، فتقرر اعتبار القضية جاهزة وحجزت للمداولة قصد النطق بالقرار لجلسة 30/11/2022.

محكمة الاستئناف

حيث عاب الطاعن على الحكم المستانف مجانبة الصواب فيما قضى به للأسباب المبينة أعلاه.

وحيث بخصوص ما اثاره الطاعن من ان محكمة البداية خرقت مقتضيات المادة 38 من القانون 16/49 والفصل 8 من نفس القانون, فانه بالرجوع الى الحكم المطعون فالثابت انه قضى بالمصادقة على الاندار بناءا على اندار يخص المطالبة بأداء كراء شهرين فقط بعلة –ان العقد مادام غير مكتوب فهو يخضع للقواعد العامة- والحال انه وعلى خلاف ما قضى به فالعلاقة الكرائية ثابتة بين الطرفين مند تاريخ 17/03/1997 كما هو واضح من عقد الكراء المؤرخ بنفس التاريخ والمصادق على صحة توقيعه من الطرفين لدى السلطات المحلية المدلى به في الملف ,, وقبل دخول القانون 16/49 حيز التنفيذ , والدي يجعل مقتضياته واجبة التطبيق على النازلة طبقا لمقتضيات المادة 38 منه التي تنص -على انه يدخل هذا القانون حيز التنفيذ بعد انصرام اجل ستة اشهر ابتداءا من تاريخ نشره بالجريدة الرسمية وتطبق احكامه على عقود الكراء التجارية وعلى القضايا غير الجاهزة للبت فيها دون تجديد للتصرفات والاجراءات والاحكام التي صدرت قبل دخول هذا القانون حيز التنفيذ- و طالما ان الدعوى رفعت بتاريخ 28/01/2022 فانها تبقى خاضعة لمقتضيات قانون 16/49 وليس قانون الالتزامات والعقود التي اعتمدها الحكم المستانف وعن غير صواب , وبالتالي ومادام الانذار المراد المصادقة عليه يخص شهري أكتوبر ونونبر من سنة 2021 فان شرط المدة المنصوص عليه بمقتضى المادة 8 من القانون الواجب التطبيق -16/49- غير متوفر في النازلة , والحال ان محكمة البداية لما رتبت الافراغ على عدم أداء كراء شهرين داخل الاجل كانت مجانبة للصواب ومما يجعل الدفع المثار في هدا الاطار كذلك جدي .

وحيث بخصوص الدفع بكون التماطل غير ثابت وان التعويض المحكوم به عنه غير مبرر فيبقى دفع غير جدي ووجب رده, كون الأداء وان ثم , فانه ثم خارج الاجل وكما ذهبت لدلك محكمة البداية وعن صواب.

و حيث يتبين ومما سطر أعلاه ان المحكمة مصدرة الحكم المستانف لما قضت بالفسخ والافراغ تكون قد خرقت فعلا المقتضيات المحتج بخرقها مما يتعين معه اعتبار الاستئناف جزئيا وإلغاء الحكم المستانف فيما قضى به من فسخ عقد الكراء والافراغ والحكم من جديد برفض الطلب المتعلق بدلك وتاييده في الباقي .

وحيث يتعين جعل الصائر بالنسبة.

لهذه الأسباب

فإن محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي ثبت انتهائيا علنيا وحضوريا.

في الشكل: قبول الاستئناف.

في الموضوع : الغاء الحكم المستانف فيما قضى به من فسخ عقد الكراء والافراغ والحكم من جديد برفض الطلب المتعلق بدلك وتاييده في الباقي وجعل الصائر بالنسبة .