Mot clé
Condition de trois mois

La cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement et sur l'obligation de délivrance de factures par le bailleur. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande de résiliation mais condamné le preneur au paiement d'un arriéré locatif, tout en écartant sa demande reconventionnelle en délivrance de factures. Le bailleur soutenait en appel la caractérisation du faux dans des copies de quittances et l'existence d'un défaut de paiement justifiant la résiliation, tandis que le preneur invoquait l'extinction de la dette et son droit à obtenir des factures. La cour écarte le moyen tiré du faux, retenant que le bailleur ne contestait ni la signature ni le contenu des quittances originales en sa possession, mais uniquement la certification de leur copie. Elle juge ensuite que le preneur n'était redevable que d'un seul mois de loyer à la date de la mise en demeure, le seuil de trois mois de loyers impayés exigé par la loi 49.16 pour justifier la résiliation n'étant pas atteint. Faisant droit à l'appel incident, la cour constate l'extinction de la créance locative par les paiements intervenus après le jugement. Surtout, elle retient que l'obligation pour le bailleur de délivrer des factures découle des dispositions du code général des impôts dès lors que le loyer inclut la taxe sur la valeur ajoutée, et ce même en l'absence de clause contractuelle expresse, afin de ne pas priver le preneur de son droit à déduction. La cour d'appel de commerce rejette en conséquence l'appel principal et accueille l'appel incident, réformant le jugement entrepris.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant condamné un preneur au paiement d'un arriéré locatif tout en rejetant la demande d'expulsion, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur la preuve de la révision du loyer et sur la caractérisation du défaut de paiement. L'appelant soutenait que le loyer avait été augmenté par accord verbal et que les paiements partiels du preneur ne purgeaient pas le défaut. La cour écarte la demande de preuve testimoniale de l'augmentation du loyer, rappelant au visa de l'article 444 du dahir des obligations et des contrats l'irrecevabilité d'une telle preuve contre un acte écrit. Elle retient ensuite que le défaut justifiant l'expulsion n'est pas caractérisé dès lors qu'au moment de la mise en demeure, l'arriéré du preneur était inférieur à trois mois de loyer, condition substantielle posée par l'article 8 de la loi 49-16. La cour relève que le preneur a apuré sa dette dans le délai imparti par la sommation, rendant la demande en résiliation infondée. Elle écarte également le grief de décision ultra petita, considérant que le juge statue dans les limites des demandes formulées dans l'acte introductif d'instance et non celles de la mise en demeure préalable. Le jugement entrepris est donc confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant prononcé la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de mise en œuvre de cette sanction. Le preneur appelant contestait la régularité formelle de l'injonction de payer et soutenait que la condition d'un arriéré d'au moins trois mois de loyer, exigée par l'article 8 de la loi 49.16, n'était pas remplie. La cour écarte le moyen tiré de l'irrégularité formelle, considérant que l'octroi dans l'injonction d'un délai supérieur au minimum légal n'entraîne aucune nullité en l'absence de grief. En revanche, la cour retient que l'expulsion du preneur est subordonnée à la condition qu'il soit redevable d'au moins trois mois de loyer à la date de la mise en demeure. Constatant que la dette locative visée par le jugement de première instance ne portait que sur deux mois de loyer, la cour juge que la condition substantielle de l'expulsion n'est pas caractérisée. Le jugement est par conséquent infirmé en ce qu'il a prononcé l'expulsion et confirmé pour le surplus, notamment quant à la condamnation au paiement des arriérés locatifs.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant validé un congé pour défaut de paiement et prononcé l'éviction d'un preneur, la cour d'appel de commerce examine les conditions de mise en œuvre de cette sanction. Le tribunal de commerce avait considéré le manquement du preneur comme établi. L'appelant soulevait un double moyen, tiré d'une part de l'absence de procédure d'exécution forcée du jugement ayant révisé le loyer, et d'autre part du fait que l'arriéré invoqué n'atteignait pas le seuil légal de trois mois de loyer. La cour retient que la simple notification d'un jugement de révision de loyer ne suffit pas à rendre exigible le différentiel de loyer et à caractériser le manquement du preneur. Elle rappelle, au visa de l'article 440 du code de procédure civile, que le bailleur est tenu d'engager une procédure d'exécution formelle par l'intermédiaire d'un agent d'exécution pour réclamer les sommes fixées judiciairement. La cour ajoute que le montant du différentiel de loyer réclamé dans le congé était, en tout état de cause, inférieur au seuil de trois mois de loyer, seuil en deçà duquel le manquement du preneur ne peut justifier l'éviction en application de l'article 8 de la loi n° 49-16. Le jugement entrepris est par conséquent infirmé et la demande d'éviction rejetée.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'expulsion d'un preneur commercial pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce examine la condition de validité de l'injonction de payer au regard de l'article 8 de la loi n° 49.16. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'expulsion et condamné le preneur au paiement de l'intégralité des loyers réclamés. L'appelant soutenait que la dette, à la date de réception de l'injonction, était inférieure au seuil légal de trois mois de loyers requis pour fonder l'expulsion. La cour retient, après examen des pièces comptables produites, que le preneur avait effectivement réglé deux des trois mois de loyers visés par l'injonction avant sa réception. Dès lors, la dette n'étant que d'un seul mois de loyer à cette date, la cour juge que la condition substantielle posée par la loi n'est pas remplie, ce qui rend la demande d'expulsion infondée. Le jugement est donc infirmé en ce qu'il a prononcé l'expulsion, la demande étant rejetée sur ce point, et réformé quant au montant des loyers dus, qui est réduit aux seules échéances effectivement impayées.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la régularité de la procédure et la caractérisation du manquement grave. Le preneur appelant soulevait la nullité de la mise en demeure pour vice de notification et l'inexistence d'une dette justifiant l'expulsion. La cour écarte le moyen tiré de l'irrégularité de la notification, retenant que le bailleur avait valablement fait signifier les actes à l'adresse contractuellement prévue dans le bail et que le procès-verbal du commissaire de justice fait foi jusqu'à inscription de faux. En revanche, elle retient, après examen des relevés bancaires produits, que le solde restant dû à l'expiration du délai imparti par la mise en demeure était équivalent à un seul mois de loyer. La cour rappelle qu'en application de l'article 8 de la loi n° 49-16, le manquement justifiant l'expulsion sans indemnité n'est caractérisé qu'en cas de non-paiement d'au moins trois mois de loyer, condition non remplie en l'occurrence. Le jugement est par conséquent infirmé en ce qu'il a prononcé l'expulsion et réformé quant aux montants alloués, réduits au solde effectivement dû.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande de validation d'un congé pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce examine les conditions d'application de l'article 8 de la loi 49-16 relative aux baux commerciaux. Le tribunal de commerce avait écarté la demande au motif que le montant des loyers impayés était inférieur au seuil légal de trois mois. L'appelant soutenait que la condition relative au montant de la dette devait s'apprécier à la date de la mise en demeure, laquelle visait dix mois d'arriérés, et non après le paiement partiel effectué par le preneur dans le délai légal. La cour retient que si la mise en demeure portait bien sur une dette supérieure à trois mois, le paiement partiel intervenu dans le délai de quinze jours a eu pour effet de réduire l'arriéré exigible à une somme équivalente à deux mois de loyer. Elle rappelle que la validation du congé est subordonnée à la double condition cumulative d'un défaut de paiement persistant au-delà du délai imparti et d'une dette représentant au moins trois mois de loyer. Faute pour le bailleur de satisfaire à cette seconde condition, le jugement ayant rejeté la demande d'éviction est confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'expulsion pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'automaticité d'une clause de révision triennale et sur la force probante de quittances de loyer. Le tribunal de commerce n'avait condamné le preneur qu'au paiement d'un solde locatif minime. La cour retient qu'une clause contractuelle de révision du loyer n'est pas auto-exécutoire et requiert, pour son application, soit un accord écrit postérieur, soit une décision de justice. Sur la preuve du paiement, elle rappelle que la simple contestation de copies de quittances est inopérante en l'absence d'une procédure d'inscription de faux. La cour applique en outre la présomption de paiement des loyers antérieurs résultant de la délivrance d'une quittance sans réserve pour une période postérieure, conformément à l'article 253 du dahir des obligations et des contrats. Le solde dû étant dès lors inférieur au seuil légal de trois mois d'impayés, la demande d'expulsion ne pouvait prospérer. Le jugement est confirmé sur le rejet de l'expulsion, la cour faisant toutefois droit à la demande additionnelle du bailleur en paiement des loyers échus en cours d'instance.

Saisi d'un appel portant sur l'exécution d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de la résiliation pour défaut de paiement et sur l'exigibilité d'une taxe de propreté stipulée au contrat. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement d'un arriéré locatif mais rejeté les demandes du bailleur en paiement de ladite taxe et en résiliation du bail. La cour rappelle que la résiliation pour défaut de paiement n'est encourue, en application de l'article 8 de la loi n° 49-16, qu'en cas de non-paiement d'au moins trois mois de loyer. Elle retient que les offres réelles et consignations effectuées par le preneur, bien que tardives pour une seule échéance, ne laissaient subsister qu'un arriéré inférieur à ce seuil légal, ce qui exclut la caractérisation d'un manquement justifiant la résiliation. En revanche, la cour fait droit à la demande relative à la taxe de propreté, considérant que cette obligation, distincte du loyer et expressément prévue au contrat, n'a pas été exécutée par le preneur. Le calcul de l'arriéré locatif étant par ailleurs jugé exact, l'appel incident du preneur est rejeté. La cour d'appel de commerce réforme donc partiellement le jugement, condamne le preneur au paiement de la taxe de propreté et confirme le surplus des dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine les conditions de la résiliation du bail commercial au regard de la loi n° 49-16. Le tribunal de commerce avait écarté la demande au motif que l'arriéré du preneur était inférieur au seuil de trois mois de loyers. L'appelant soutenait que le paiement partiel des arriérés, intervenu après l'expiration du délai de la mise en demeure, ne pouvait purger la demeure du preneur et que le manquement était donc constitué. La cour retient, au vu des quittances produites dont la force probante n'a pas été contestée selon les voies de droit, que l'arriéré de loyer effectivement exigible à la date de la mise en demeure était inférieur à trois mois. Elle en déduit que la condition posée par l'article 8 de la loi n° 49-16 pour justifier l'éviction n'était pas remplie, le manquement du preneur n'atteignant pas le seuil légal requis. En revanche, la cour fait droit à la demande en paiement de la taxe d'édilité, rappelant qu'elle incombe légalement au preneur en sa qualité d'occupant des lieux, sauf convention contraire non rapportée. La cour infirme donc partiellement le jugement sur ce seul chef de demande et le confirme pour le surplus, notamment en ce qu'il a rejeté la demande d'éviction.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé prononçant l'expulsion d'un preneur pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'articulation entre les clauses résolutoires contractuelles et les dispositions d'ordre public de la loi 49-16. Le juge de première instance avait fait droit à la demande d'expulsion en constatant l'acquisition de la clause résolutoire. L'appelant soutenait, d'une part, que le bailleur n'avait pas respecté la procédure de mise en demeure prévue au contrat et, d'autre part, que la condition de trois mois d'impayés requise par l'article 33 de la loi 49-16 n'était pas remplie, un des mois ayant été réglé par chèque. La cour écarte le premier moyen en rappelant que les dispositions de la loi 49-16 relatives à la résiliation du bail sont d'ordre public et que toute clause contractuelle y dérogeant est réputée nulle. Elle rejette également le second moyen en retenant que la remise d'un chèque bancaire revenu impayé pour insuffisance de provision ne constitue pas un paiement libératoire. Dès lors, le défaut de paiement pour une durée de trois mois était bien caractérisé, rendant le preneur en état de demeure. En conséquence, la cour d'appel de commerce confirme l'ordonnance d'expulsion entreprise.

Saisi d'un litige relatif à la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine les conditions de mise en œuvre de la sanction de l'expulsion. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail et l'expulsion du preneur, le condamnant au paiement de l'intégralité des arriérés locatifs visés par la sommation. L'appelant soutenait que le paiement d'une partie substantielle des loyers, par voie d'offres réelles suivies de consignation avant la réception de la sommation litigieuse, faisait obstacle à la résiliation, d'autant que le solde dû ne correspondait pas aux trois mois d'impayés requis par la loi. La cour d'appel de commerce constate que le preneur avait effectivement consigné la majeure partie de la dette locative avant même la délivrance de la sommation fondant l'action du bailleur. Dès lors, la cour retient que la dette résiduelle, correspondant à moins de trois mois de loyer, ne pouvait justifier la mise en œuvre de la sanction de l'expulsion. Elle rappelle qu'en application de l'article 8 de la loi n° 49.16, la résiliation du bail pour non-paiement n'est encourue qu'en cas de manquement portant sur au moins trois mois de loyers. En conséquence, la cour infirme le jugement en ce qu'il a prononcé l'expulsion et le réforme en limitant la condamnation au paiement au seul solde locatif restant dû.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une action en résiliation de bail commercial pour défaut de paiement, le tribunal de commerce avait écarté la demande faute de preuve de la relation locative. L'appelant soutenait, d'une part, que la relation contractuelle était établie et, d'autre part, que le preneur était en état de défaut faute de paiement dans le délai imparti par la sommation. La cour d'appel de commerce infirme la motivation du premier juge en retenant que la relation locative est bien établie entre les parties, notamment au vu d'une précédente décision de justice. Statuant sur le fond, la cour examine la validité de la sommation de payer visant trois mois de loyers. Elle relève que le preneur justifie du paiement d'un des mois réclamés, ramenant ainsi l'arriéré à une période de deux mois seulement au moment de la délivrance de l'acte. Dès lors, la cour considère que la condition posée par l'article 8 de la loi 49-16, exigeant un arriéré d'au moins trois mois pour caractériser le défaut de paiement, n'est pas remplie, rendant la sommation sans effet. Toutefois, en application du principe selon lequel l'appelant ne peut voir sa situation aggravée, la cour choisit de ne pas réformer le jugement pour statuer au fond par un rejet, ce qui constituerait une décision plus défavorable que la simple irrecevabilité. Le jugement est par conséquent confirmé dans son dispositif.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant validé un commandement de payer et prononcé l'expulsion d'un preneur commercial, la cour d'appel de commerce était amenée à statuer sur la régularité de l'acte et sur le rejet d'une demande d'inscription de faux. Le preneur soutenait que la dette de loyers était inférieure au seuil légal de trois mois imposé par la loi 49.16 et que le premier juge avait à tort écarté sa contestation de la réalité de la signification sans ordonner de mesure d'instruction. La cour écarte ce moyen, retenant après analyse des échéances que la créance du bailleur excédait bien trois mois de loyers à la date de la sommation et que celle-ci mentionnait expressément la menace d'une action en expulsion. Concernant l'inscription de faux, la cour juge que les simples attestations produites par l'appelant ne peuvent suffire à renverser la force probante du procès-verbal de signification, d'autant que le preneur avait lui-même discuté la date de cet acte dans ses écritures, en reconnaissant ainsi implicitement la matérialité. Les demandes reconventionnelles du preneur en dommages-intérêts pour procédure abusive sont également rejetées, son propre défaut de ponctualité dans les paiements étant établi. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur les conditions de validité d'un congé pour défaut de paiement délivré par un héritier devenu propriétaire exclusif d'un local commercial à la suite d'une division successorale. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande en validation du congé et en paiement. L'appelant, bailleur, soutenait que l'acte de partage lui conférait la qualité de créancier unique des loyers et que le paiement tardif des échéances visées au congé justifiait l'expulsion, tandis que le preneur contestait sa qualité à agir avant l'inscription du partage au registre foncier et, subsidiairement, l'existence d'un manquement justifiant la résiliation. La cour écarte d'abord le moyen tiré du défaut de qualité à agir, en retenant que l'acte de partage produit ses effets entre les parties avant même son inscription et que le titulaire d'un droit d'usufruit est fondé à percevoir les loyers. Toutefois, elle relève que lorsque le droit au bail était antérieurement l'objet d'un litige entre cohéritiers, l'héritier attributaire est tenu de notifier formellement l'acte de partage au preneur pour lui rendre le changement de créancier opposable. Surtout, la cour retient que le congé ne peut être validé dès lors qu'au moment de sa délivrance, le preneur n'était redevable que de deux mois de loyer, alors que l'article 8 de la loi 49-16 exige un arriéré d'au moins trois mois pour caractériser le manquement justifiant l'éviction. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine l'opposabilité d'une cession de fonds de commerce au bailleur et la régularité de la mise en demeure. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en résiliant le contrat et en ordonnant l'expulsion du preneur initial, écartant l'intervention du cessionnaire. L'appel soulevait la question de savoir si une offre réelle de paiement des loyers par le cessionnaire, accompagnée de l'acte de cession, pouvait valoir notification de la cession au bailleur et si la mise en demeure était valide. La cour retient que l'offre réelle de paiement émanant du cessionnaire et jointe de l'acte de cession constitue une notification suffisante de la cession du droit au bail au sens de l'article 25 de la loi 49-16, rendant ladite cession opposable au bailleur. Elle juge en outre la mise en demeure irrégulière dès lors qu'elle vise une créance de loyers inférieure à trois mois pleins, en violation de l'article 8 de la même loi. Le paiement effectué par le cessionnaire dans le délai imparti ayant par ailleurs purgé le manquement reproché, le jugement est infirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce examine la validité de la sommation de payer au regard des conditions posées par la loi 49-16. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en constatant l'existence d'un arriéré locatif. L'appelant soutenait pour sa part que la condition de défaillance, tenant à un arriéré d'au moins trois mois de loyer, n'était pas remplie à la date de la sommation. La cour retient que le preneur rapporte la preuve, par la production de quittances et de procès-verbaux de consignation, s'être acquitté de la quasi-totalité des loyers visés dans l'acte. Dès lors, la dette locative étant inférieure au seuil de trois mois de loyers impayés requis par l'article 8 de la loi 49-16, la cour en déduit que le manquement fondant la demande d'expulsion n'est pas caractérisé. Statuant sur la demande additionnelle du bailleur, la cour condamne cependant le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance et non justifiés par des quittances ou consignations. Le jugement est par conséquent infirmé en ce qu'il a prononcé la résiliation et l'expulsion, et réformé sur le quantum des sommes dues.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résolution d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la validité de la mise en demeure au regard des conditions légales. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en ordonnant la résiliation du contrat et l'expulsion du preneur. L'appelant contestait la caractérisation du manquement justifiant la résiliation, soutenant s'être acquitté des loyers dans le délai imparti. La cour retient, en application de l'article 253 du dahir des obligations et des contrats, que la production d'un reçu de loyer pour une période donnée établit une présomption simple de paiement des échéances antérieures. Elle relève ensuite que, déduction faite des loyers présumés payés et des sommes consignées par le preneur, le solde impayé au moment de la sommation était inférieur à trois mois de loyer. Dès lors, la cour juge que la condition posée par l'article 8 de la loi n° 49-16, qui subordonne la validité de la mise en demeure à une dette d'au moins trois mois de loyer, n'était pas remplie, rendant la sommation et la demande de résiliation subséquente sans effet. Le jugement est par conséquent infirmé en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail et l'expulsion, la cour rejetant cette demande tout en réformant le montant des arriérés locatifs restant dus.

Il résulte de l'article 33 de la loi n° 49-16 relative aux baux d'immeubles ou de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal que la mise en œuvre de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est subordonnée à la condition que l'arriéré porte sur un total de trois mois de loyers. Par conséquent, viole ce texte la cour d'appel qui constate la résiliation du bail et ordonne l'expulsion du preneur, alors qu'elle a elle-même constaté dans ses motifs que l'impayé ne correspondait qu'à deux mois de loyers.