وبعد المداولة طبقا للقانون.

حيث تقدمت سناء (ز.) بواسطة نائبها بمقال استئنافي مؤدى عنه بتاريخ09/05/2024 تستأنف بمقتضاه الحكم عدد 3935 الصادر عن المحكمة التجارية بالرباط بتاريخ 27/11/2023 في الملف عدد 2767/8207/2023 القاضي بأدائها لفائدة المدعي مبلغ 12.000,000 درهم من قبل واجبات الكراء عن شهري ماي ويونيو 2023 مع النفاذ المعجل ومبلغ 24.000,00 درهم من قبل واجبات النظافة عن المدة من01/01/2023 وتعويض عن التماطل قدره 1.500,00 درهم وبفسخ عقد الكراء الرابط بين الطرفين وإفراغها هي ومن يقوم مقامها أو بإذنها من التجاري الكائن بسكتور 2 رقم 328 تجزئة رياض أولاد امطاع تمارة وتحديد مدة الإكراه البدني في حقها في الأدنى وتحميلها الصائر وبرفض باقي الطلبات .

في الشكل :

حيث قدم الاستئناف وفق كافة الشروط الشكلية المتطلبة قانونا أجلا وصفة وأداء، مما يتعين التصريح بقبوله شكلا.

في الموضوع :

حيث يستفاد من وثائق الملف ومن الحكم المطعون فيه أن المدعي أحمد (ق.) تقدم بواسطة نائبه بتاريخ 08/08/2023 بمقال للمحكمة التجارية بالرباط عرض فيه أنه يملك المحل الكائن بالعنوان أعلاه موضوع الرسم العقاري عدد 38/43459 ، مخصص لحلاقة السيدات والتجميل تعتمره المدعى عليها بسومة شهرية محددة بعد الزيادة في 6000,00 درهم، وأنه بتاريخ02/06/2023 توصلت المدعى عليها بإنذار من أجل أداء مقابل كراء الشهور الممتدة من 01/11/2022 لغاية متم شهر ماي 2023 ، فقامت بإيداع مقابل كراء 5 أشهر بما مجموعه 30.000,00 درهم بالحساب 21391 دون الاستجابة لباقي طلباته، كما توصلت بإنذار مباشر بتاريخ22/07/2022 لأداء واجب الكراء من 01/04/2022 وكذا واجب ضريبة النظافة ابتداء من01/01/2020 ، فقامت المدعى عليها بإيداع 3 أشهر من 01/04/2022 إلى30/06/2022 بمبلغ 18.000,00 درهم بالحساب 17568 بتاريخ30/03/2023 ، وشهري يوليوز وغشت 2022 بمبلغ 12.000,000 درهم بالحساب 1850 بتاريخ24/10/2022 ، وشهري شتنبر وأكتوبر 2022 بالحساب 200061 بتاريخ15/02/2023 وبقيت المدعى عليها مدينة بواجب الكراء الممتد من01/11/2022 إلى 30/05/2023 ، وتم إيداع مقابل كراء 5 أشهر وبقيت ذمتها مثقلة بواجب كراء الأشهر أبريل وماي ويونيو 2023 بالإضافة إلى واجب ضريبة النظافة ابتداء من 01/01/2020 لغاية يومه، وبما أن الإيداع بالحساب 21391 جاء ناقصا فإنه يكون محقا في الحكم بفسخ عقد الكراء الرابط بينهما، ملتمسا الحكم على المدعى عليها بأداء مقابل كراء الشهور عن أبريل 2023 وماي 2023 ويونيو 2023 التي وجب فيها 18.000,00 درهم على أساس سومة كرائية 6000,00 درهم، وبأدائها مبلغ 24.000,00 درهم مقابل واجب النظافة عن المدة من01/01/2020 إلى غاية 30/06/2023 ، وبأدائها تعويضا عن التماطل قدره 1500,00 درهم والحكم بفسخ عقد الكراء الرابط بين الطرفين لعدم أداء كراء ثلاثة أشهر المذكورة ، وبإفراغها من المحل ومن يقوم مقامها من المحل الكائن بسكتور 2 رقم 328 تجزئة رياض أولاد مطاع تمارة المخصص لحلاقة السيدات للتجميل، مع شمول الحكم بالنفاذ المعجل، وتحديد مدة الإكراه البدني في الأقصى وتحميل المدعى عليها الصائر. وأرفق المقال بشهادة الملكية العقارية نسخة طبق الأصل من عقد كراء محل تجاري إنذارين مع محضري تبليغهما صور ثلاث محاضر رفض عرض عيني و صور أربع شواهد وضعية حساب خصوصي و صورة محضر إخباري.

وبجلسة 02/10/2023 أدلى المدعي بواسطة نائبته بمذكرة مرفقة بأصل محضر برفضعرض عيني

وبناء على المذكرة الجوابية المدلى بها من طرف المدعى عليها بواسطة نائبها بجلسة 30/10/2023 دفعت من خلالها بكون المدعي عمل على إغلاق الحساب البنكي الذي كان يتوصل من خلاله بالوجيبة الكرائية، ثم رفض تسلمها بشكل مباشر بعد ذلك، فتوصلت بإنذار بأداء واجبات كراء عن المدة من نونبر 2022 إلى غاية مارس 2023 ، وأن الإنذار موضوع الدعوى لا يستجيب للمقتضيات القانونية المنصوص عليها بالمادة 26 بشأن الأجل الممنوح للمكتري للإفراغ لعدم الأداء، وأنها بادرت بعرض المبالغ المطالب بها فور توصلها بالإنذار وداخل الأجل القانوني، مما يكون معه الإنذار غير منتج لأثاره القانونية فيما يخص الإفراغ انسجاما مع مقتضيات البند 1 من المادة 8، وبخصوص واجبات النظافة فإن المدعي لم يدل بما يفيد أداؤها للجهة المختصة حتى يمكن المطالبة بها، فضلا عن كونها تؤدي جميع الرسوم والضرائب المرتبطة بالمحل المكترى كونها مسجلة لدى مصالح الضريبة ولها تعريف ضريبي، ملتمسة الحكم برفض الطلب فيما يتعلق بالإفراغ مع تحميل المدعي الصائر.

وبتاريخ 27/11/2023 صدر الحكم موضوع الطعن بالاستئناف

أسباب الاستئناف

حيث تنعى الطاعنة على الحكم المستأنف مخالفته لمقتضيات المادة 26 من القانون 49.16 التي أوجبت تسبيب الإنذار الموجه للمكتري بأحد الأسباب الواردة بها محددة بشكل حصري وواضح الأجل الواجب تمكينه منه بناء على السبب المراد إشعاره به، وأن الفقرة الأولى ألزمت المكري بإشعار المكتري وتمكينه من أجل خمسة عشر يوما إذا كان السبب متعلقا بعدم أداء واجب الكراء مع ضرورة التنصيص عليه في الإنذار واعتباره شكليةلازمة، وأن خلو الإنذار من ذكر هذا الأجل، يعتبر إخلالا شكليا يترتب عنه عدم قبول طلب الإفراغ انسجاما مع رغبة المشرع وروح القانون في ضرورة التمسك بالشكليات الواجبة باعتبارها مقتضيات مشرعة لحماية الحقوق، وأن المشرع لم ينص على الأجل المذكور عبثا دون جدوى، إذ أن الآجال في عموم النصوص القانونية من النظام العام ولا يمكن التنازل عن الأخذ بها، خصوصا إذا كان المشرع أوجب التذكير بها لترتيب الأثر القانوني، كالإفراغ مثلا في نازلة الحال أو سقوط الحق كما هو وارد بنصوص قانونية أخرى.وحول فساد تعليل الحكم المستأنف واعتبرت المحكمة مصدرة الحكم المطعون فيه أن الطاعنة أحجمت عن أداء مبلغ الكراء المطالب به بمقتضى الإنذار الذي أشعرها بمقتضاه المكري المستأنف عليه بأدائه تحت طائلة الإفراغ والحال أن الإنذار المؤسسة عليه الدعوى لا يتضمن سوى المطالبة بأداء واجب الكراء فقط، دون أي إشارة للمطالبة بالإفراغ ، وأن الوثائق المدلى بها في ملف النازلة وخصوصا الإنذار الموجه لها لا يتضمن أي إشعار بالإفراغ وفق ما هو منصوص عليه قانونا ، و بخصوص أجل الإفراغاعتبر الحكم المستأنف أن أجل 20 يوما الممنوح في الإنذار يستغرق الأجل المنصوص عليه في القانون 16/49 الذي حدد أجل 15 يوما، وأن التعليل المذكور غير منسجم مع روح النص وظاهره، ذلك أن المشرع ألزم المكري بتوجيه الإنذار ومنح أجل لا يقل عن خمسة عشر يوما لأداء واجب الكراء وأجل 15 يوما أخرى للإفراغ في حالة التماطل في الأداء، ولم يعط إمكانية جمعهما في أجل واحد تحقيقا لغاية الإشعار والتهديد بالإفراغ حال عدم الأداء، وأن اعتبار الحكم المستأنف الأجل الممنوح بالإنذار يفوق الأجل المنصوص عليه بالقانون ويترتب عنه التماطل تعليل ناقص عن درجة الاعتبار وغير قانوني ومخالف لصريح المادة 26 ، وأن البند الأول من المادة 8 من القانون 16/49 ربط بين الإفراغ دون تعويض وعدم أداء واجب كراء مدة تفوق ثلاث أشهر حماية لحقوق المكتري ودفعا للضرر الذي يمكن أن يلحق بالمكري أيضا، وفي نازلة الحال فإن بذمة الطاعنة فقط واجب شهرين فقط لا غير مما يكون معه ترتيب أثر الإفراغ مجانب للصواب وأن الحكم المستأنف تبعا لما ذكر جانب الصواب فيما قضى به ويتعين إلغاؤه ، ملتمسة قبول الاستئناف شکلا وموضوعا القول بارتكازه على أساس قانوني سليم أساسا فيما يتعلق بالإفراغ بعد معاينة خلو الإنذار من ذكر أجل الإفراغ ومخالفته صريح المادة26 من القانون 16/49إلغاء الحكم المستأنف فيما قضى به من قبول الطلب في شقه المتعلق بالإفراغ والقول بعدم قبول طلب الإفراغ واحتياطيا فيما يتعلق بالأداء بعد إعمال المقتضيات القانونية المتعلقة بالحجز من المنبع بخصوص واجبات الكراء المنصوص عليها بمقتضى قانون مالية 2023وبعد اعتبار مسؤولية الطاعنة في حجز مبلغ 3600,00 درهم لفائدة إدارة الضرائب عن المدة من يناير 2023 إلى يونيو 2023. [إلى غاية تاريخ الإنذار يونيو 2023] وأن سند الحجز مؤسس وقانوني وبعد اعتبار عدم أحقية المستأنف عليه في المطالبة بهذه المبالغ وبعد الإشهاد للمستأنفة بأداء جميع واجبات الكراء عدا مبلغ 8400,00 درهم الباقي من واجب شهرين من الكراء بعد اقتطاع الواجبات المفروض حجزها من المنبع عن ستة أشهر وإلغاء الحكم فيما قضى به بخصوص أداء مبلغ 3600,00 درهم من مجموع واجبات الكراء ومبلغ 1500,00 درهم عن التماطل والحكم بعدم قبول الطلب وتحميل المستأنف عليه الصائر.

أرفق المقال بنسخة تبليغية منالحكم .

وبناء على المذكرة الجوابية المدلى بها من طرف دفاع المستأنف عليه بجلسة 17/10/2024 التي جاء فيها حول الأداء الجزئي لواجب الكراء، فإن المستانفة تحاول وبكل الوسائل إثبات أدائها لجميع الواجبات الكرائية المترتبة بذمتها، وأنه بالرجوع إلى الحكم المستأنف يتضح جليا أن المستأنف عليه وجه انذارا لها بتاريخ 02/06/2023 من أجل أداء مقابل 6 أشهر من01/11/2022 إلى 30/05/2023 ، إلا أنها أدت مقابل 5 أشهر فقط. وبتاريخ 22/07/2022 ، توصلت بإنذار من أجل أداء مقابل 4 أشهر من01/04/2022 لغاية30/07/2022 ، إلا أنها أدت مقابل 3 أشهر فقط و يستخلص من ذلك كله أن المستأنفة قامت بإيداع جزئي للواجبات الكرائية المطلوبة وأنها أمهلت أكثر من 15 يوما وبالتالي يبقى الحكم مصادف للصواب عندما اعتبر أن الإنذار مستوفي لكافة الشروط التي تنص عليها المادة 26 وأن الإدلاء الجزئي يعتبر اخلالا لبنود عقد الكراء ، وبذلك يتعين استبعاد جميع الدفوعات وبعدم التصدي القول بتأييد الحكم المستأنف فيما قضى به من أداء وفسخ عقد الكراء والإفراغ ومن حيث واجب ضريبة النظافة فإن المستأنفة ملزمة بأداء واجب الضريبة بمقتضى عقد كراء المبرم بينهما وأنه لا دليل بالملف يثبت أدائها، مما يبقى معه الحكم المستأنف مستندا على أساس صحيح ، ملتمسا التصريح برفض الاستئناف جملة وتفصيلا وبعد التصدي تأييد الحكم الابتدائي في كل ما قضى به وتحملها الصائر.

وبناء على المذكرة التعقيبية المدلى بها من طرف دفاع المستأنفة بجلسة 21/11/2024 التي جاء فيها بأن الإنذار لا يتضمن الأجل المترتب عن عدم الأداء، بل تضمن أجلا واحدا فقط يتعلق بأداء السومة الكرائية، وقد استجابت الطاعنة وأبرأت ذمتها من المبالغ المستحقة، ويكون تبعا لذلك ما اعتبرته المحكمة مصدرة الحكم المستأنف من قانونية الإنذار غير صحيح، أما ما يتعلق برغبة المستأنف عليه في استيفاء واجبات الكراء دون انصراف ذلك إلى افراغ المستأنفة من المحل موضوع الكراء، فإنه لجأ بعد صدور الحكم موضوع الاستئناف إلى تبليغها بإنذار جديد قصد أداء بذمتها وهو ما يعتبر تصرفا قانونيا يبتغي من وراءه باعثه مواصلة العلاقة الكرائية متجاوزا بذلك آثار الإنذار السابق الذي أسس عليه الدعوى، وأن مباشرة إجراءات إنذار جديد يتضمن مبالغ مالية متعلقة بنفس العين المكتراة يتجاوز آثار الإنذار السابق، وهو الإنذار الذي يطالب من خلاله المستأنف عليه بأداء واجب كراء الشهور من يوليوز 2023 إلى غاية متم شهر ماي 2024 أي ما مجموعه 66000,00 درهم، والتي عملت الطاعنة على إيداعها بصندوق المحكمة الابتدائية بتمارة بعد رفض المستأنف عليه التوصل بها رغم عرضها عليه بصفة قانونية واستجابة الطاعنة لمضمون الإنذار، وأن الإنذار المشار إليه أعلاه يعتبر تنازلا عن أثار الإنذار السابق ويكون معه مناسبا القول بإلغاء الحكم المستأنف فيما قضى به من فسخ العلاقة الكرائية وإفراغها من المحل، ملتمسة القول بتمتيعها بكل ما ورد بمقالها الاستئنافي .

أرفقت مذكرتها التعقيبية بصورة إنذار مباشر وصورة وصل إيداع .

وبناء على إدراج الملف بجلسة 05/12/2024 حضر خلالها دفاع المستأنفة وتخلف دفاع المستأنف عليه رغم التوصل ، فتقرر اعتبار القضية جاهزة وحجزها للمداولة للنطق بالقرار بجلسة 12/12/2024

محكمة الاستئناف

حيث تتمسك الطاعنة بأوجه الاستئناف المبسوطة أعلاه

وحيث إنه بخصوص الدفع المتعلق بخلو الإنذار من ذكر اجل 15 يوما المنصوص عليه في المادة 26 من القانون 49.16 المتعلق بالكراء التجاري وبكونه لا يتضمن سوى المطالبة بأداء واجب الكراء فقط، دون أي إشارة للمطالبة بالإفراغ ، علما أن المشرع ألزم المكري بتوجيه الإنذار ومنح أجل لا يقل عن15 يوما لأداء واجب الكراء وأجل 15 يوما أخرى للإفراغ في حالة التماطل في الأداء، فإن الثابت من خلال الإنذار الملفى به بالملف بانه تضمن أجل 20 يوما الذي يفوق اجل 15 يوما المنصوص عليه في المادة 26 المذكورة وبالتالي فإن الطاعن لم يلحقه أي ضرر تطبيقا للقاعدة القانونية المنصوص عليها في الفصل 49 من قانون المسطرة المدنية التي تنص على انه لا بطلان من غير ضرر، كما ان الإنذار المذكور وخلافا لمزاعم الطاعنة فإنه يتضمن صراحة المطالبة بالأداء والإفراغ ، كما أن اجتهاد حكمة النقض استقر على أن الأجل الواجب منحه للمكتري في حالة توقفه عن أداء واجبات الكراء هو 15 يوما وبالتالي فإن الأمر في نازلة الحال يقتضي توجيه إنذار واحد للطاعنة المكترية وليس إنذارين مما يكون معه هذا الدفع غير مرتكز على أي أساس قانوني سليم ويتعين رده

وحيث إنه بخصوص الدفع المتعلق بكون البند الأول من المادة 8 من القانون 16/49 ربط بين الإفراغ دون تعويض وعدم أداء واجب كراء مدة تفوق ثلاث أشهر ، وبكون الطاعنة ترتب بذمتها فقط واجب شهرين ، فإنه طبقا للفقرة الأولى من المادة 8 من القانون رقم 49.16 فإن المكري لا يلزمبأداء أي تعويض للمكتري مقابل الإفراغ إذا لم يؤد المكتري الوجيبة الكرائية داخل أجل 15 يوما من توصله بالإنذار وكان مجموع ما بذمته على الأقل ثلاثة أشهر من الكراء ، ومؤدى ذلك ان المكتري الذي تكون ذمته عامرة بمدة تقل عن ثلاثة اشهر حين توصله بالإنذار لا يكون في حالة مطل المبررة لإفراغه، وانه الثابت من خلال الحكم المستأنف بانه قضى بأداء المستأنفة لفائدة المستأنف عليه مبلغ 12.000,00 درهم من قبل واجبات الكراء عن شهري ماي ويونيو علما بأن الإنذار المذكور لا يتضمن واجب كراء شهر يونيو ، وبالتالي فإن ذمة المستأنفة تكون عامرة بواجب كراء شهر ماي فقط الذي يقل عن مدة ثلاثة اشهر المنصوص عليها في المادة 8 المذكورة مما يكون معه الدفع المثار مرتكزا على أساس قانوني سليم ويتعين التصريح تبعا لذلك باعتبار الاستئناف وإلغاء الحكم المستأنف فيما قضى به من إفراغ والحكم من جديد برفض الطلب بشأنه وتأييده في الباقي وجعل الصائر بالنسبة

لهذه الأسباب

فإن محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء تقضي وهي تبت انتهائيا، علنيا وحضوريا :

في الشكل : قبول الاستئناف

وفي الموضوع : باعتباره جزئيا وإلغاء الحكم المستأنف فيما قضى به من إفراغ والحكم من جديد برفض الطلب بشأنه وتأييده في الباقي وجعل الصائر بالنسبة