Ayant relevé qu’un moyen nouveau mélangé de fait et de droit est irrecevable devant la Cour de cassation, une cour d’appel retient à bon droit que la qualité de bailleur, prouvée par le contrat de bail, confère qualité pour agir en validation de congé, indépendamment des droits de propriété du bailleur sur le bien loué. Elle écarte également à juste titre l’exception de la chose jugée en considérant que deux instances successives fondées sur des congés distincts n’ont pas le même objet, quand bien même les parties et la cause seraient identiques.

Enfin, justifie légalement sa décision la cour d’appel qui, exerçant son pouvoir souverain d’appréciation et se fondant sur un rapport d’expertise corroboré par des témoignages, constate que le preneur a procédé à la réunion de deux locaux distincts en démolissant le mur qui les séparait, caractérisant ainsi une modification substantielle des lieux loués constituant un motif grave et légitime de résiliation du bail sans indemnité, conformément à l’article 11 du Dahir du 24 mai 1955.

Cour de cassation, Chambre commerciale, Arrêt n° 2/130, rendu le 14/03/2019, dans le Dossier commercial n° 2017/2/3/1202

Vu le pourvoi en cassation formé le 04/05/2017 par le demandeur susmentionné, par l’intermédiaire de son avocat Maître Abdeljalil (B.), tendant à la cassation de l’arrêt préparatoire et de l’arrêt n° 637 rendus le 31/01/2017 par la Cour d’appel de commerce de Casablanca dans le dossier n° 2016/8206/310.

Vu le mémoire en défense du défendeur, par l’intermédiaire de son avocat Maître Mustapha (S.), concluant au rejet du pourvoi.

Vu les autres pièces produites au dossier.

Vu le Code de procédure civile en date du 28 septembre 1974.

Vu l’ordonnance de dessaisissement et de communication en date du 03/01/2019.

Vu l’avis de fixation de l’affaire à l’audience publique tenue le 28/02/2019.

Vu l’appel des parties et de leurs représentants, à la suite duquel Maître (B.) a comparu pour le demandeur, tandis que l’avocat du défendeur au pourvoi, bien que dûment convoqué, ne s’est pas présenté.

Après lecture du rapport par le Conseiller rapporteur, Monsieur Hamid Arhou, Maître Abdeljalil (B.), avocat du demandeur, a présenté ses observations orales, exposant et précisant les moyens soulevés dans le pourvoi en cassation.

Après avoir entendu les observations de l’avocat général, Monsieur Mohamed Sadek, il a été décidé de mettre l’affaire en délibéré à l’audience du 14/03/2019.

Après en avoir délibéré conformément à la loi :

Attendu qu’il ressort des pièces du dossier et de l’arrêt attaqué que le demandeur a saisi le Tribunal de commerce de Casablanca d’une requête introductive d’instance, exposant qu’il est locataire auprès du défendeur au pourvoi de deux locaux commerciaux sis à (…). Qu’il a reçu de ce dernier un congé dans le cadre du Dahir du 24 mai 1955 lui donnant préavis d’éviction au motif de la réalisation de transformations dans lesdits locaux. Que la procédure de conciliation engagée a échoué. Qu’il conteste le congé. Il a sollicité, à titre principal, la nullité du congé et, à titre subsidiaire, l’organisation d’une expertise pour déterminer l’indemnité due. Le défendeur a conclu au bien-fondé de sa demande et a sollicité, par voie de demande reconventionnelle, la validation du congé et l’expulsion des locaux objet du bail. Après que le tribunal a ordonné une expertise et que la procédure a été menée à son terme, un jugement de première instance a été rendu le 14/03/2012, validant le congé d’éviction et rejetant la demande principale. Le demandeur en a interjeté appel et, après échange de mémoires, un arrêt a été rendu le 28/03/2013, confirmant le jugement entrepris. Le demandeur a formé un pourvoi en cassation contre cet arrêt, à la suite duquel un arrêt a été rendu le 08/10/2015, cassant l’arrêt et renvoyant l’affaire devant la même cour. Le motif de la cassation était que le demandeur avait soutenu que les réparations étaient ordinaires et que le bailleur y avait consenti par le témoignage de deux témoins, qu’elles avaient été réalisées en présence et avec l’accord du bailleur qui avait perçu la somme de 20.000 dirhams en contrepartie de la construction de trois locaux commerciaux dont le défendeur avait bénéficié de l’un d’eux, et que la cour avait écarté ses moyens sans en vérifier le bien-fondé, bien que le fait d’avoir procédé à des transformations substantielles du local loué ne soit pas constitué s’il s’agit de réparations nécessaires effectuées dans le local en vue d’y exercer l’activité que le preneur entend y mener, rendant ainsi sa décision entachée d’un défaut de motivation. Après que l’affaire a été de nouveau soumise à la Cour d’appel de commerce, qu’une enquête a été menée et que la procédure a été menée à son terme, un arrêt a été rendu le 31/01/2017, confirmant le jugement entrepris, lequel arrêt fait l’objet du présent pourvoi.

Attendu que le demandeur, dans son deuxième moyen, fait grief à l’arrêt d’avoir violé l’article premier du Code de procédure civile, au motif que la quote-part que le défendeur au pourvoi détient en indivision est fixée à 7/84, ce qui ne lui confère pas la qualité pour intenter la présente action, faute de disposer de la majorité requise énoncée à l’article 971 du Dahir formant Code des obligations et des contrats. Que la cour, en ne soulevant pas d’office le défaut de qualité du défendeur pour délivrer le congé et intenter l’action, a violé la disposition précitée, ce qui expose son arrêt à la cassation.

Mais attendu que le demandeur n’avait pas soulevé ce moyen devant les juges d’appel, ce qui le rend irrecevable à le soulever pour la première fois devant la Cour de cassation, en ce qu’il est mélangé de fait et de droit. Attendu, en outre, que la qualité de bailleur du défendeur au pourvoi, établie par le contrat de bail liant les parties, lui confère qualité pour délivrer le congé et intenter l’action en validation de celui-ci, indépendamment du droit de propriété.

Attendu que le demandeur, dans son troisième moyen, fait grief à l’arrêt d’avoir violé l’article 451 du Dahir formant Code des obligations et des contrats, au motif que le défendeur au pourvoi lui avait déjà adressé un congé, reçu le 13/09/2001, fondé sur le paiement et la réalisation de transformations dans les locaux. Qu’un arrêt d’appel rendu le 18/02/2018 a prononcé la nullité de ce congé et rejeté la demande en validation. Que le congé objet de la présente instance est fondé sur la même cause, le même objet et entre les mêmes parties, ce qui aurait dû conduire la cour à rejeter la demande en application de l’article 451 du Dahir formant Code des obligations et des contrats. Qu’en ne le faisant pas, elle a violé la disposition précitée, ce qui expose son arrêt à la cassation.

Mais attendu que la cour a eu raison de ne pas prendre en considération le moyen tiré de la violation de l’article 451 du Dahir formant Code des obligations et des contrats, dès lors que l’instance précédente avait pour objet le congé notifié le 13/09/2001, tandis que l’instance actuelle a pour objet le congé notifié le 29/04/2009 ; que, par conséquent, l’objet des deux actions est différent en raison de la différence des congés, même si leur cause est identique, puisque chaque congé est autonome au regard de l’effet juridique qu’il produit séparément. D’où il suit que le moyen invoqué n’est pas fondé.

Attendu que le demandeur, dans ses premier et quatrième moyens, fait grief à l’arrêt d’avoir violé les dispositions de l’article 345 du Code de procédure civile, de manquer de base légale et d’être entaché d’un défaut de motivation. Que la cour qui l’a rendu s’est fondée sur les déclarations des témoins Mohammed (N.) et Najim (S.), malgré la récusation de ce dernier qui est un employé du défendeur au pourvoi, et bien que leurs déclarations soient contradictoires, n’étant pas concordantes sur le nombre de locaux construits. Que, d’autre part, le demandeur a soutenu que le fait d’avoir procédé à des transformations substantielles n’était pas établi en l’espèce, affirmant que le contrat de bail ne décrivait pas les dépendances des locaux, d’autant plus que ceux-ci sont situés dans une zone rurale, construits en bois et ne disposent pas de plan d’architecte. Que, cependant, la cour n’a pas répondu à ses moyens de défense et n’a pas mentionné dans sa décision les dispositions légales applicables à l’espèce, ce qui l’expose à la cassation.

Mais attendu que la cour a motivé sa décision comme suit : (que les témoins, Messieurs Mohammed (N.) et Najim (S.), ont confirmé lors de l’audience d’enquête, tenue en présence des parties, que les locaux litigieux étaient, lors de leur construction, séparés, le premier étant exploité comme boucherie et le second comme café, et qu’ils sont devenus un seul local à usage de café après que le demandeur a abattu le mur qui les séparait. Que, de plus, l’expertise réalisée en première instance a permis à l’expert Mohammed (A.) de confirmer que les transformations apportées à la structure des locaux consistaient en la démolition du mur de séparation entre le premier et le second local, l’annexion de la superficie du premier local à une partie de la superficie du second, et la construction d’un mur dans ce dernier pour séparer le local de vente de viande du restaurant). D’où il ressort que la cour ne s’est pas fondée uniquement sur les déclarations des témoins, mais s’est également appuyée sur les conclusions de l’expertise, laquelle a confirmé le fait de la réunion des deux locaux après la suppression du mur de séparation ; ce dont elle a déduit que le fait de transformations substantielles allégué était établi, après avoir constaté, à la lecture du contrat de bail liant les parties, qu’il s’agissait de deux locaux, l’un à usage de boucherie et l’autre de café. Qu’en procédant ainsi, elle a usé de son pouvoir souverain d’appréciation de la gravité du motif sur lequel le congé était fondé, a suffisamment motivé sa décision pour la justifier, et y a mentionné les dispositions légales applicables, à savoir l’article 11 du Dahir du 24 mai 1955. Que les moyens invoqués par le demandeur sont dénués de pertinence. Attendu que l’acte adoulaire (lafîf) du 18/02/2017 invoqué par le demandeur constitue une pièce nouvelle qui n’a pas été préalablement soumise aux juges du fond, et est de ce fait irrecevable.

PAR CES MOTIFS

La Cour de cassation rejette le pourvoi et condamne le demandeur aux dépens.