وبعد المداولة طبقا للقانون.

في الشكل :

بناءا على المقال الاستئنافي الذي تقدمت به السيدتين فاطمة (ب.) ومينة (ب.) بواسطة نائبهما المسجل والمؤداة عنه الرسوم القضائية بتاريخ 25/04/2019 و اللتان تستأنفان بمقتضاه الحكم رقم 1783 الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 26/02/2019 في الملف عدد 11917/8206/2018 و الذي قضى في الشكل بقبول الدعوى وفي الموضوع برفض الطلب وتحميل المدعيتين الصائر .

حيث إن الحكم المستأنف بلغ للطاعنتين بتاريخ 17/4/2019 حسب الثابت من طي التبليغ و استئنفاه بتاريخ 25/4/2019 أي داخل الأجل القانوني .

حيث إن المقال الاستئنافي قدم وفق الشروط المتطلبة قانونا فهو مقبول شكلا .

في الموضوع :

يستفاد من وثائق الملف و الحكم المطعون فيه أن السيدتين فاطمة (ب.) ومينة (ب.) تقدمتا بواسطة نائبهما بمقال افتتاحي مسجل و مؤداة عنه الرسوم القضائية بكتابة ضبط المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 04/12/2018 عرضتا من خلاله أنه بتاریخ 16/4/2013 أجريا معاينة للشقة بينت أن المدعى عليها قامت بإزالة حائط كان يفصل بين غرفتين فضلا عن تعديلات أخرى أقرت بها نفسها في محضر المعاينة واستجواب مما دفع بهما إلى إنذارها بتاريخ 26/6/2018 من أجل إرجاع الحالة إلى ما كانت عليه وموافاتهما بما يفيد قيامها بالمطلوب داخل أجل لا يتعدى 15 يوما يحسب من يوم توصلها بالإنذار إلا أنها لم تستجب لمضمونه كما يتبين من محضر معاينة ثانية المنجزة بتاريخ 14 فبرابر2018 الذي يفيد أنها لم تقم بإرجاع الحائط إلى مكانه ليفصل كما كان بين غرفتين وأن المدعى عليها توصلت بالإنذار بتاريخ 26/6/2018 ولم تستجب لمضمونه بالرغم من فوات أكثر من ثلاثة أشهر المحددة في الفصل 8 من القانون رقم 49.16 المتعلق بكراء العقارات أو المحلات المخصصة للاستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي و أنهما أسستا الإنذار الموجه للمدعى عليها على تغيير معالم الشقة بإزالة حائط فاصل بین غرفتين في الشقة دون موافقتهما مما يكلفهما مصاريف الإرجاع الحالة إلى ما كانت عليه في حالة استرجاعها أي يرفع من تحملاتهما في حالة رغبتهما في استرجاع الشقة و إعادتها إلى حالتها التي تسلمتها عليها و هي الحالة الواردة في الفصل 8 من القانون المذكور الذي يسمح للمالك بطلب الإفراغ ملتمستان قبول الطلب شکلا وموضوعا الحكم بالمصادقة على الانذار و ذلك بإفراغ المدعى عليها شركة (إ. ف. س.) ((ف.) سابقا ) في شخص ممثلها القانوني الكائن مقرها بعمارة [العنوان] الدار البيضاء انفا هي ومن يقوم مقامها تحت غرامة تهديدية قدرها 500 درهم عن كل يوم تأخير وشمول الحكم بالنفاذ المعجل وتحميلها الصائر.

و بناءا على المذكرة الجوابية المدلى بها من طرف المدعى عليها بواسطة نائبها بجلسة 8/1/2019 والتي جاء فيها أن المدعيتان تقدمتا بمقال رام الى المصادقة على الإنذار بالإفراغ دون الإدلاء بأي وثيقة تثبت مزاعمهما مما تكون معه هذه الدعوى مخالفة لمقتضيات الفصلين 1 و 32 من قانون المسطرة المدنية ملتمسة الحكم بعدم قبول الطلب و في حالة إصلاح المسطرة حفظ حقها في الجواب في الموضوع .

و بناءا على إدلاء المدعيتان بمذكرة من أجل الإدلاء بالوثائق بواسطة نائبهما بجلسة 8/1/2019 التي جاء فيها أنهما تدليان بمحضر معاينة مؤرخ في 16/4/2013 و محضر معاينة مؤرخ في 13/11/2018 و إنذار ومحضر تبليغه ونسخة طبق الأصل من شهادة الملكية، ملتمستين ضمها الى الملف.

و بناءا على إدلاء المدعى عليها بواسطة نائبها بمذكرة جوابية بواسطة نائبها بجلسة 22/1/2019 جاء فيها أن دعوى المصادقة على الإنذار بالإفراغ الحالية غير مقبولة شكلا و متقادمة كما أنها غير مؤسسة موضوعيا أساسا حول بطلان الإنذار بالنسبة لخرق مقتضيات المادة 26 من ظهير 49.16 أن الإنذار مختل شكلا و غير مبني على أساس موضوعا و جاء خرقا للقاعدة الامرة المنصوص عليها في المادة 26 من ظهير 16/49 التي تنص على أن الإنذار المراد المصادقة عليه يجب أن يتضمن وجوبا السبب الذي يعتمده و أن يمنح للمكتري أجلا للإفراغ لا يقل عن ثلاثة أشهر و بالرجوع إلى الإنذار موضوع طلب المصادقة فإنه لم يتضمن سبب الإفراغ المزعوم و هو تغيير معالم المحل بإزالة الحائط الفاصل بين غرفتين وأنه طلب منها فقط بإرجاع الحالة إلى ما كانت عليه وموافتهما بذلك داخل أجل 15 يوما فقط وأنه إذا كان الإنذار هو أساس هذه الدعوى فيجب أن يكون سليما و مطابقا للقانون و إذا ما اختل فيه شرط من الشروط فأنه يصبح باطلا و الإنذار الذي تعتمد عليه المدعيتان في هذه الدعوى و المبلغ لها بتاريخ 26/6/2018 هو إنذار باطل و أن ما بني على باطل فهو باطل و بالتالي تبقى دعوى المصادقة باطلة كذلك و يناسب التصريح برفض الطلب و حول التقادم فإن هذه الدعوى تقادمت مرتين، إذ أنها تكتري الشقة موضوع الدعوى منذ 30 أكتوبر 1986و قامت بمجرد تسلمها لهذه الشقة بفصل غرقتين حتى تحصل على قاعة واسعة تفي بالغرض المرجو منها و هو الاستعمال المكتبي و أن المعاينة التي أجرتها المدعيتان في 16/4/2013 كما تصرحان بذلك في مقالهما الافتتاحي للدعوى تمت بعد 27 سنة لتسلم العقار والقيام بفصل الغرفتين و إن المدعيتان تناسيتا كونهما قامتا بتوجيه إنذار لها في 26/3/2015 و بالتالي فإن هذا الطلب قد طاله التقادم العادي الذي يفوق 15 سنة. و التقادم المسطري فإنها و بمجرد ما توصلت بإنذار 26/3/2015 المذكور تقدمت في إطار ظهير 24/5/1955 المتعلق بكراء المحلات التجارية الذي كان ساري المفعول بدعوى ترمي إلى الصلح طبقا للفصل 27 من الظهير المذكور و إنه صدر أمر بعدم الصلح هو الأمر عدد 738 بتاريخ 7/5/2015 في الملف عدد 554/8108/2015 وإنه و بالرغم عن صدور أمر بعدم الصلح فإن المدعيتان لم تبادر إلى طلب المصادقة على الإنذار خلال سنتين من تاريخ صدور الأمر بعدم الصلح وهكذا فإن إنذار 26/3/2015 المذكور أصبح لاغيا لأنه تقادم طبقا للفصل الفصل 33 من ظهير 24 ماي 1955 الذي ينص على " أن جميع الدعاوى التي تقام عملا بهذا الظهير تسقط بمرور سنتين " وإن الدعوى الحالية مقامة على إنذار جديد مؤرخ في 26/6/2018 وإن هذا الإنذار باطل بطلانا مطلقا لأسباب أولها أنه موجه لها بعد 32 سنة بعد القيام بفصل الغرفتين و بالتالي فقد طاله التقادم العادي وثانيها أن حقوق المدعيتين في المصادقة على الإنذار قد انقضت بصفة نهائية بعد سنتين من صدور الأمر بعدم الصلح كما تم بيانه أعلاه و بالتالي فإنه لا يمكن للمالكتين اختراع واقعة جديدة قد تم حسمها قانونا بصفة نهائية و فعلا فإن المدعيتين حينما أغفلتا القيام بالمصادقة على الإنذار كما تم بيانه لا يمكنها الاستفادة من خطأهما بتوجيه إنذار جديد و الحال أنهما فوتنا على نفسيهما إمكانية طلب المصادقة على الإنذار بعد الأمر بعدم الصلح وأنه لا يمكن للأطراف أن يختلقوا آجالا جديدة بالنسبة لحقوق طالها التقادم بصفة نهائية واحتياطيا في الموضوع فإن المدعيتان تؤسسان دعواهما على أنها قامت بفصل الغرفتين و اعتبرتا ذلك تغييرا في المحل المكتری لكن حيث إن هذا الفصل قامت به للاستفادة من غرفة كبيرة تصلح للعمل و الاجتماعات و أنه لم يلحق أي ضرر من هذا الفصل بالعارضتين بل بالعكس تحسنت وضعية الشقة الأمر الذي لا يعتبر معه هذا الفصل تغييرا بشكل يضر بالبناية أو يؤثر على سلامة البناء أو يرفع من تحملاته و فعلا فإن المادة 8 من القانون 49 . 16 المتعلق بكراء العقارات أو المحلات المخصصة للإستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي الذي تتمسك به العارضتان يشترط أن يكون التغيير مضرا بالبناية أو مؤثرا على سلامة بناءها أو يرفع من تحملات المكتري وأن مجرد إزالة حائط بين غرفتين ليس فيه أي إضرار بالبناية أو على سلامتها أو ما من شأنه أن يرفع من تحملات المكتري و من جهة أخرى فإن المادة 8 المذكورة لا ترتب الإفراغ على التغيير إلا إذا كان يلحق ضررا بالبناء و هو ما لا يتوفر في نازلة الحال سوی حرمان المكتري من التعويض مقابل الإفراغ ملتمسة أساسا أولا التصريح ببطلان الإنذار المؤرخ في 26/6/2018 و الحكم برفض الطلب وثانيا الحكم بعدم قبول الطلب واحتياطيا الحكم برفض الطلب مع إبقاء الصائر على رافعه.وأرفقت المذكرة بصورة شمسية من الأمر بعدم الصلح عدد 738.

و بناءا على إدلاء المدعيتان بمذكرة تعقيبية بواسطة نائبهما بجلسة 5/2/2019 التي جاء فيها أنهما خلافا لما دفعت به المدعى عليها ، فإنه يتبين من الإنذار الذي توصلت به من المالكتين أنه أسس على إزالة حائط فاصل بين غرفتين على إثر إحداثها تغييرا بالمحل بشكل يرفع من تحملاتهما دون أن تلتمس منهما الموافقة كما يتضح من الفقرة 2 من المادة 8 من القانون 49.16 و التي تنص إذا أحدث المكتري تغييرا بالمحل دون موافقة المكري بشكل يضر بالبناية ويؤثر على سلامة البناء أو يرفع من تحملاته ما عدا إذا عبر المكتري عن نيته في إرجاع الحالة إلى ما كانت عليه داخل الأجل الممنوح له في الإنذار و أنها لم تقم بإرجاع الحالة إلى ما كانت عليه كما يتبين من المعاينة المجراة بتاريخ 14 فبراير 2018 الذي يجب أن يتم في جميع الأحوال داخل أجل لا يتعدى ثلاثة أشهر كما تشترط نفس المادة و أن الفقرة الثانية من المادة 8 من القانون المذكور و التي تنظم إفراغ المكتري بسبب إحداثه تغييرات بشكل يرفع من تحملات المالك وانه لا يوجد في هذه المادة ما يفرض على المالك أن يمنح للمكتري أجلا محددا لإرجاع الحالة إلى ما كانت عليه في حالة إحداث تغييرات ترفع من تحملاته و كل ما تشترطه إرجاع الحالة إلى ما كانت عليه و تتم الأشغال داخل اجل ثلاثة أشهر من طرف المكتري ابتداء من الأجل الممنوح له في الإنذار وأن المادة 26 من نفس القانون يستفاد منها أن المكري الذي يرغب في وضع حد للعلاقة الكرائية يجب أن يوجه للمكتري إنذارا في حالة الرغبة في استرجاع المحل للاستعمال الشخصي او لهدمه وإعادة بنائه او توسعه او تعليته أو على وجود سبب جدي برجع لإخلال المكتري ببنود العقد وان يمنح للمكتري اجل 3 أشهر في الإنذار ولا تتعلق بإحداث تغييرات ترفع من تحملات المالك التي تنظمها المادة 8 من نفس القانون و التي لا تشترط أي اجل ما عدا أن يقوم المالك بإنذار المكتري و منحه اجلا غير محدد شريطة أن تتم الأشغال لإعادة الحالة إلى ما كانت عليه في ال لا يتعدى 3 أشهر من تاريخ انتهاء الأجل المضروب في الإنذار وأن المدعى عليه أثار التقادم دون أن يبين متنه وسنده و علاقته بالتغييرات التي أحدثها المدعى عليه في الشقة خاصة وأن المالكين لم تعلم بها إلا بعد تملكهما للعقار الأم بتاريخ 4-6-2010 و أثناء إجراء معاينة بتاريخ 16/4/2013 و الذي تم تجزئته إلى رسوم منفردة و من ضمنها الشقة المكراة المدعى عليه كما يتبين من عقد الهبة المرفق بهذه المذكرة وأن صدور الأمر عند 738 بتاریخ 7/5/2015 ملف رقم 554/8108/2015 بعدم نجاح الصلح المدلی به في إطار ظهير 24/5/1955 الملغی و خلافا لما دفعت به المدعى عليها لا يسمح للمالكتين بطلب المصادقة على الإنذار و انما بدعوى الإفراغ للاحتلال بدون سند بعد مرور سنتين على صدور الأمر إذا لم تبلغ به المدعى عليها بناء على الفصل 32 منه و أنه بعد الغاء هذا الظهير لم تعد هذه المسطرة ذات جدوى، وأن القضية المقامة على أساس القانون الجديد 49.16 وأن المكتري يمتلك حق الاستماع لا غير وأن حق الملكية العقارية هي للمكري و أن المقصود بالتغيير الذي يمنع على المكتري القيام به دون مرافقة المكري هي التغييرات المادية في بداية العقار ولا يعتد بالتحسينات البسيطة كالصياغة و التبليط بل بالإصلاحات الكبرى المعبرة للتصميم العقاري وأن الحائط الفاصل بين الفرق الذي أقرت المدعي عليها بإزالته يوجد بالتصميم الخاص بالشقة و تأسيسا على ذلك لا يحق للمكترية إدخال التغييرات على العقار بإزالة حائط دون موافقة المالكين، و انها ملزمة باستعمال العين و الانتفاع بها دون إفراط أو إساءة و لعل تغيير هندسة الشقة يدخل في نطاق الاستغلال المحظور على المدعى عليها وأن كون إزالة الحائط قد أدى إلى تحسين وضعية الشقة كما اقرت المدعى عليها بذلك ما هو في الحقيقة إلا إضافة عنصر من العناصر التي يعتمد عليها عند تقدير التعويض عن الأصل التجاري و يرفع منه و يدخل ضمن تقديره بشكل يجعل إمكانية استرداد المحل من قبل المالكتين أكثر صعوبة نظرا لارتفاع قيمة التعويض المفروض أداءه من طرفهما مقابل الإفراغ نتيجة هذه التغييرات و التحسينات التي تدخل ضمن العناصر التي تحتسب في تقدير التعويض عن الأصل التجاري عند طلب المالكتين الإفراغ التي ستتحملها المالكتان لإنهاء عقد الكراء لسبب من الأسباب كما جاء في المادة 7 من القانون 49.16، وأن المشرع منح للمكترية إمكانية تجنب الآثار القانونية المؤدية إلى فسخ العقد و تدارك خطئها إذا ما عبرت عن نيتها في إرجاع الحالة إلى ما كانت عليه وإعلامهما بالقيام بالمطلوب منها و الذي يجب أن يتم في جميع الأحوال داخل أجل لا يتعدى ثلاثة أشهر ابتداء من الأجل الممنوح لها في الإنذار إلا أنها لم تفعل، ملتمسان رد كل ما جاء في مذكرة المدعى عليها و الحكم وفق ما جاء في مقالهما. و أرفقا المذكرة بصورة من التصميم وصورة عقد الكراء وصورة عقد هبة.

و بناء على إدلاء المدعى عليها بمذكرة تعقيب بواسطة نائبها بجلسة 19/02/2019 جاء فيها أن المدعيتين عجزتا عن الرد على الدفع المتعلق ببطلان الإنذار موضوع طلب المصادقة زاعمتين أن يوجد في المادة 8 من القانون 49.16 ما يفرض على المالك أن يمنع للمكتري أجلا محددا وأن المادة 26 من نفس القانون يتبين منها أنها لا تتعلق بإحداث تغييرات ترفع من تحملات المالك لذا يناسب أولا تذكير المدعيان أن المادة 26 أعلاه تحيل على المادة 8 من نفس القانون اما ثانيا فإن هذه الدفوع لا ترتكز على أساس قانونی سلیم و ظلت المدعيتان بعيدتان عن مناقشة صحة الإنذار من عدمه و الحال أن الفصل 26 من قانون 49.16 صریح و لا يتحمل اي تأويل و آن وجوب تضمين الإنذار السبب الذي يعتمده المالك هو أحد الشروط الأساسية الصحة الإنذار فضلا عن تضمينه كذلك الأجل الذي يجب منحه للمكتري و الذي لا يجب في هذه الحالة أن يقل عن ثلاثة أشهر من تاريخ التوصل و أنه أمام خلو الإنذار المطلوب المصادقة عليه من طرف المدعيتان من هذين الشرطين الأساسيين يبقى مختلا شكلا مما يجعله إنذارا باطلا و دعوى المصادقة باطلة كذلك و يناسب التصريح برفض الطلب. كما تزعم المدعيتان أنها لم تبين مدة التقادم و لا سنده و إنه خلافا لذلك فإنها حددت مدة التقادم الذي طال هذا الطلب و كذلك سنده بكل تفصيل سواء حول التقادم المسطري أو حول التقادم العادي الموضوعي وبالتالي يناسب رد مزاعم المدعيتان بهذا الخصوص و الحكم بتقادم الدعوی و يناسب كذلك من جهة أخرى تسجيل أن المالكتين تعترفان بأن التغيير الذي تزعمان أنها قامت به لا يشكل أي ضرر بالبناء أو يؤثر على سلامته كما أنهما لم تثبتا أن الفصل بين غرفتين من شأنه أن يرفع من تحملاتهما مما يبقى معه هذا الطلب غير مبني على اساس ملتمسة رد مزاعم المدعيتان و التصريح ببطلان الإنذار المؤرخ في 26/6/2018 و الحكم برفض الطلب .

و بعد انتهاء الإجراءات المسطرية صدر الحكم المطعون فيه استأنفته السيدتين فاطمة (ب.) ومينة (ب.) بواسطة نائبهما و اللتان جاء في أسباب استئنافهما أن المحكمة التجارية عللت حكمها "وأنه بخلو الإنذار موضوع الدعوى من منح اجل للإفراغ و تحديد مدته فإن الإنذار المذكور يكون مخالفا لمقتضيات المادة 26 من القانون رقم 49-16 و هو ما يجعل الطلب غير مؤسس و يتعين الحكم برفضه" موضحتين أن الطعن بالاستئناف ينقل الدعوى و ينشرها أمام محكمة الاستئناف و بالتالي فيحق لهما الإدلاء بدفوعاتهما و لو لأول مرة أمامها وأن المادة 26 من القانون رقم 16 -49 تنص يجب على المكري الذي يرغب في وضع حد للعلاقة الكرائية أن يوجه للمكتري إنذارا يتصمن وجوبا السبب الذي يعتمده و أن يمنحه أجلا للإفراغ اعتبارا من تاريخ التوصل ويحدد هذا الأجل في خمسة عشر يوما إذا كان الطلب مبنيا على عدم أداء واجبات الكراء أو على كون المحل آيلا للسقوط و ثلاثة أشهر إذا كان الطلب مبنيا على الرغبة في استرجاع المحل للاستعمال الشخصي أو لهدمه و إعادة بنائه أو توسعته أو على وجود سبب جدي يرجع لإخلال المكتري ببنود العقد كما أن انهما قد منحتا للمكترية أكثر من أجل ثلاثة أشهر المتطلب في هذه المادة و أنه ما دام أنهما قد احترمتا هذه المدة عند طلب المصادقة على الإنذار فان القانون رقم 16 -49 لا يرتب جزاء رفض الطلب في حالة عدم إشارتهما إلى الأجل بالإنذار عند التقيد بالمدة التي يشترطها عند طلب المصادقة على الإنذار و السند في ذالك أن مهلة الإنذار قد تولى المشرع تحديدها من تلقاء نفسه في القانون المذكور من حق المكتري أن يتمتع بها سواء أشار إليها أو لم يشر إليها في الإنذار ولا يترتب رفض طلب الإفراغ على مجرد إغفال الإشارة إلى الأجل بالإنذار عند احترام مدته المتطلبة قانونا و أن المشرع لو أراد ذالك النص عليه صراحة في القانون المذكور و أن المادة 27 منه التي تنص إذا تبين للجهة القضائية صحة السبب المبني عليه الإنذار قضت وفق طلب المكري الرامي إلى المصادقة على الإنذار و إفراغ المكتري و إلا قضت برفض الطلب لا تسمح بترتيب جزاء رفض الطلب إلا على عدم صحة السبب المبني عليه الإنذار وليس على عدم احترام المدة المشترط منحها للمكتري و بناء على ما تم بسطه من دفوعات قانونية وجيهة فإن القرار المستأنف قد جانب الصواب فيما قضى به ، ملتمستان قبول الطلب شكلا وموضوعا إلغاء الحكم المستأنف و الحكم من جديد بالمصادقة على الإنذار وذلك بإفراغ المستأنف عليها الكائن مقرها بعمارة [العنوان] الدار البيضاء أنفا هي ومن يقوم مقامها تحت غرامة تهديدية قدرها 500 درهم عن كل يوم تأخير وتحميلها الصائر . وأدليا بنسختان تبليغيتان للحكم وغلافان للتبليغ .

و بناءا على المذكرة الجوابية المدلى بها من طرف المستأنف عليها بواسطة نائبها و التي أوضحت أن المستأنفتان تزعمان أنهما منحتا للمستأنف عليها أكثر من ثلاثة اشهر المتطلبة في المادة 26 من القانون 49.16 لكن بالرجوع إلى الإنذار يتضح بأن الأجل الممنوح لها هو 15 يوما فقط خلافا للفقرة الثانية من المادة 26 من القانون 16-49 وفعلا فقد عاين السيد قاضي الدرجة الأولى أن المستأنفتان لم تمنحا المستأنف عليها سوى أجل 15 يوما و أن الإنذار خال من بیان منح أي أجل من أجل الإفراغ و بالتالي يبقى تعليل المحكمة الابتدائية سليما و مصادفا للصواب لما اعتبر أن ما تمسكت به المكتريتان من كون المشرع لم يفرض أي أجل في حالة توجيه إنذار بالإفراغ لإحداث تغييرات بالعين المكراة هو دفع غیر مؤسس لكونه يتناقض مع مقتضيات المادة 26 التي أوجبت لزوما أن يتضمن الإنذار منح المكتري أجلا للإفراغ مهما كان السبب مما يجعل هذا الإنذار مخالفا لمقتضيات المادة المذكور و يكون الطلب بالتالى غير مؤسس مما يناسب معه رد الاستئناف و الحكم بتأييد الحكم المستأنف وأنه ورغم كونها مقتنعة بصواب الحكم الابتدائي بكون الإنذار جاء مخالفا لمقتضيات المادة 26 من القانون 16-49 فإنها بصفة احتياطية فقط تثير دفوعات تؤكد عدم قانونية الإنذار و عدم وجود أي أثر قانوني له و حول التقادم فإن المستأنف عليها اكترت المحل بتاريخ 31 أكتوبر 1986 و كانت تسمى آنذاك شركة (ف.) من السيد عبد الله (ب.) وأنها غيرت اسمها بعد ذلك بموافقة ورثته و هما المدعيتان و أصبحت تسمى " (إ. ف. س.)" وأنه بمجرد حيازتها للمحل قامت بإزالة حائط للحصول على قاعة واسعة تساعدها في العمل و في الاجتماعات وأن المرحوم عبد الله (ب.) لم يعارض في إزالة هذا الحائط آنذاك وهكذا فإن طلبتا وقع بعد أزيد من 32 سنة من إزالة الحائط و بالتالي فقد تقادم الطلب تقادما مطلقا ، وحول المادة 8 من القانون 16-49 فإنه و مهما كان الأمر و على فرض أن الإنذار صدر بصفة نظامية و أن الطلب غير متقادم فإن الشرط الواجب توفره في مثل هذه الحالة و الذي ينص عليه الفصل 8 من القانون 49.16 المتعلق بكراء العقارات و المحلات المخصصة للاستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي يشترط أن يكون التغيير مضرا بالبناية أو مؤثرا على سلامة بناءها أو يرفع من تحملات المكتري وأن مجرد إزالة حائط بين غرفتين لا يعتبر حائطا حاملا أو مبنيا بالإسمنت المسلح " NON PORTEUR " ليس فيه أي إضرار بالبناية أو على سلامتها أو ما من شأنه أن يرفع من تحملات المكتري وفعلا فإن المادة في المذكورة لا ترتب الإفراغ على المكتري إلا إذا كان يلحق ضررا بالبناء و هو ما لا يتوفر في النازلة ، ملتمسة الحكم برفض الطلب.

و بناء على المذكرة التعقيبية المدلى بها من طرف المستأنفتين بواسطة نائبهما واللتان أوضحتا أن المستأنف عليها دفعت بأن تعليل المحكمة التجارية سليم و مصادف للصواب لما اعتبر أن ما تمسكت به المالكتان من كون المشرع لم يفرض أي اجل في حالة توجيه إنذار بالإفراغ لإحداث تغييرات بالعين المكراة هو دفع غیر مؤسس لكونه يتناقض مع مقتضيات المادة 26 التي أوجبت لزوما أن يتضمن الإنذار منح المكتري أجلا للإفراغ مهما كان السبب وأن الطعن بالاستئناف ينقل الدعوى و ينشرها أمام محكمة الاستئناف و يحق للمستأنفتين الإدلاء بأوجه دفاع جديدة و لو لأول مرة أمامها بناء على الأثرين الناقل و الناشر للاستئناف و على هذا الأساس فإن المستأنفتين أسستا أوجه استئنافها على أن المستأنف عليها قد تمتعت بأكثر من اجل ثلاثة أشهر و أنه ما دام أن المالكتين قد احترمتا هذه المدة عند طلب المصادقة على الإنذار ،فإن القانون رقم 16-49 لا يرتب جزاء رفض الطلب في حالة عدم إشارتهما إلى الأجل بالإنذار عند التقيد بالمدة التي يشترطها عند طلب المصادقة على الإنذار و السند في ذالك أن مهلة الإنذار قد تولى المشرع تحديدها من تلقاء نفسه في القانون المذكور من حق المكتري أن يتمتع بها سواء أشار إليها أو لم يشر إليها ولا يترتب رفض طلب الإفراغ على مجرد إغفال الإشارة إلى الأجل بالإنذار عند احترام مدته المتطلبة قانونا و أن المشرع لو أراد ذالك لنص عليه صراحة في القانون المذكور وقد جاء في قرار المحكمة النقض غير منشور عدد 60 المؤرخ في 16/1/2008 ملف تجاري عدد 1077/3/2/2007 فإن المحكمة الاستئنافية بتأييدها للحكم الابتدائي المعلل بما مضمنه أن عدم تضمين الإنذار مهلة ستة أشهر لا يشكل سببا لبطلانه إذ أن هذه المهلة تولى المشرع تحديدها و من حق المكتري التمسك بها كاملة كما انه لا بطلان بدون نص يكون قرارها قد جاء مصادفا للصواب ينبغي تأييده وأن المستأنف عليها دفعت انه بمجرد حيازته للمحل قامت بإزالة حائط للحصول على قاعة واسعة تساعدها في العمل وفي الاجتماعات كما أنها أثارت تقادم الطلب كونه وقع بعد أزيد من 32 سنة من إزالة الحائط وأن المستأنفتين سبق لهما أن أجابتا امام المحكمة التجارية عن التقادم و ان المستأنف عليها لم تبين سندها و علاقتها بالتغييرات و أن المالكتين لم تتملكا العقار الأم الذي تم تجزئته إلى رسوم منفردة من ضمنها محل المستأنف عليها إلا بتاريخ 4-6-2010 كما يتبين من عقد الهبة المدلى به أمام المحكمة التجارية و لم تعلما بالتغييرات إلا أثناء إجراء معاينة بتاريخ 16/4/2013 وأن الإنذار الموجه للمكترية أسس على إزالة حائط فاصل بین غرفتين بشكل يرفع من تحملات المالكتين دون موافقتهما و ليس إحداثه ضررا بالبناية أو يؤثر على سلامتها وأن مفهوم التغيير الذي يرفع من تحملات المالكتين هو ما ورد في قرار محكمة النقض عدد 828 الصادر بتاريخ 25/6/2003 منشور بالتقرير السنوي لمحكمة النقض سنة 2003 ص 119 و الذي جاء فيه و المحكمة باعتبارها أن التغيير المحدث ليس من شانه إلحاق ضرر بالعقار أو إضافة التزامات على كاهل المالك تكون قد عللت قرارها بشكل فاسد لان من شان التغييرات المحدثة إرهاق كاهل الطاعنة عند رغبتها في استرجاع محلها بدفع تعويضات باهظة مقابل الإخلاء مما يتعين نقض قرارها وأن إقرار المستأنف عليها أمام المحكمة التجارية بإزالة الحائط لغرض تحسين وضعية الشقة وإقرارها أمام المحكمة للحصول على قاعة واسعة تساعدها في العمل و في الاجتماعات ما هو في الحقيقة إلا إضافة عنصر من العناصر التي يعتمد عليها في تقدير التعويض عن الأصل التجاري و يرفع من تحملات المالكتين الواردة في المادة 7 من القانون 16-49 التي جعلت من التحسينات و التغييرات التي أحدثتها المكترية تدخل ضمن العناصر التي تحتسب في تقدير التعويض عن الأصل التجاري عند المطالبة بإنهاء عقد الكراء للاستعمال الشخصي بشكل يجعل إمكانية استرداد المحل من قبل المالكتين أكثر صعوبة نظرا لارتفاع قيمة التعويض المفروض أداءه من طرفهما مقابل الإفراغ نتيجة هذه التغييرات التي أحدثتها المكترية دون موافقة المالكتين حيث وبناء على ما تم عرضه على المحكمة ، ملتمسان رفض كل ما جاء في جواب المستأنف عليها .

و بناءا على رد على تعقيب المدلى بها من طرف المستأنف عليها بواسطة نائبها والتي أوضحت أن المستأنفتين أدلتا بدفع يتعلق بالأجل وبالتقادم وبالضرر وحول الأجل فإن المستأنفتين أدلتا باجتهاد صادر عن محكمة النقض لاعلاقة له بالنازلة إذ أنه يتعلق بالحالة التي يمكن فيها للمكتري التمسك بالأجل وهكذا فإن أجل ثلاثة أشهر الذي نص عليه المشرع لم يكن عبثا ولكن اوجوب احترامه من الأطراف وحول التقادم فإن المستأنفتين أجابتا عن الدفع المتعلق بالتقادم بأنهما لم تتسلما العقار إلا بتاريخ 4/6/2010 لكن ينبغي تذكيرهما بأنهما تسلمتا هذا العقار بما له وما عليه بما في ذلك الحائط المزال وهكذا فإن إنذار المالكتين متقادم في كافة الأحوال وحول الضرر فإن المستأنفتين تدفعان بأن إزالة الحائط من شأنه رفع تحملاتهما لكن دون إثبات هذه التحملات المرتفعة و فعلا فإنه أمام عجز المستأنفتين إثبات هذه التحملات يجعل إدعاء هما غير مؤسس خاصة و أنه يمكن إعادة الحائط بكل سهولة و بساطة في حالة مغادرتها للمحل بمحض إرادتها ، ملتمسة تأييد الحكم المستأنف .

و بناءا على إدراج الملف بعدة جلسات كانت آخرها جلسة 19/06/2019 ألفي بالملف رد على تعقيب مقدم من طرف الأستاذ عبد الرحمان (ف.) عن الطرف المستأنف عليه حضر نائب الطرف المستأنف وتسلم نسخة من المذكرة فتقرر اعتبار الملف جاهزا و حجزه للمداولة للنطق بالقرار لجلسة 26/06/2019 .

محكمة الاستئناف

حيث عرضت الطاعنتان أوجه استئنافهما لما سطر أعلاه .

وحيث إنه بالرجوع الى المادة 26 من قانون 49.16 فإن المشرع قد أوجب على المكري الذي يرغب في وضع للعلاقة الكرائية أن يوجه للمكتري إنذارا يتضمن وجوبا السبب الذي يعتمده وأن يمنحه أجلا للإفراغ اعتبارا من تاريخ التوصل و الذي يحدد في ثلاثة أشهر إذا كان الطلب مبنيا على وجود سبب جدي يرجع لاخلال المكتري ببنود العقد وبذلك يتعين تضمين الإنذار السبب المعتمد عليه وكذا أجل الإفراغ بحسب السبب المؤسس عليه ، بدليل أن المشرع وفي نفس المادة أوضح أنه في حالة عدم استجابة المكتري للإنذار الموجه إليه حق للمكري اللجوء الى الجهة القضائية المختصة للمصادقة على الإنذار ابتداءا من تاريخ انتهاء الأجل المحدد فيه ، وهو ما يؤكد أن المشرع أوجب أن يحدد الاجل في الإنذار وبذلك يبقى القول بأن المشرع تكلف بتحديد المدة المذكورة وأنه مادام قد تم احترامها لايسعف في ترتيب الأثر القانوني على الإنذار المختل لعدم تضمينه الأجل المحدد لكل سبب ، وأنه بالرجوع الى الإنذار موضوع الدعوى تبين أنه أشير فيه فقط الى انذار الطرف المستأنف عليه بإرجاع الحالة الى ما كانت عليه داخل أجل 15 يوما من تاريخ التوصل به ولم يتضمن ما أوجبته المادة أعلاه من تضمين أجل ثلاثة أشهر للإفراغ بالنظر الى أن السبب المؤسس عليه يرجع الى إحداث تغييرات بالمحل المكترى وهو ما يجعله غير مرتب لأي أثر مع ما يستتبع ذلك من رفض لكافة الطلبات المترتبة عنه.

وحيث إنه تبعا لذلك يبقى ما قضى به الحكم المستأنف مصادفا للصواب لذا وجب تأييده ورد الاستئناف لعدم ارتكازه على اساس .

وحيث يتعين تحميل الطرف المستأنف الصائر .

لهذه الأسباب

تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت علنيا انتهائيا و حضوريا:

في الشكل : قبول الاستئناف .

في الموضوع : بتاييد الحكم المستأنف وتحميل الطرف المستأنف الصائر .