Mot clé
Droit du bailleur

Saisi d'un recours en rétractation contre un arrêt confirmant l'expulsion d'un preneur commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine successivement les cas d'ouverture prévus par l'article 402 du code de procédure civile. Le demandeur au recours soulevait l'omission de statuer sur la déchéance du droit du bailleur, la contradiction des motifs, la découverte d'une pièce décisive et le dol processuel.

La cour écarte le moyen tiré de l'omission de statuer, en rappelant que cette notion ne vise que les chefs de demande non tranchés et non les simples moyens ou arguments soulevés par les parties, dont l'absence de réponse relève, le cas échéant, d'un défaut de motivation susceptible d'un pourvoi en cassation. Elle rejette également le moyen fondé sur la découverte d'une pièce prétendument retenue par l'adversaire, retenant que le document, une attestation de greffe, était accessible au demandeur durant l'instance et que son absence de production relevait de sa propre négligence et non d'une manœuvre du bailleur.

La cour retient en outre que la contradiction alléguée n'est pas de nature à rendre l'arrêt inexécutable, condition nécessaire à l'ouverture du recours, et que le dol n'est pas caractérisé, l'utilisation d'un précédent commandement de payer pour interrompre la prescription relevant du débat contradictoire et non d'une manœuvre frauduleuse. Faute de caractérisation de l'un des cas limitativement énumérés par la loi, le recours en rétractation est rejeté.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour reprise à usage personnel et ordonnant l'expulsion du preneur, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de validité du congé et sur les modalités de la demande d'indemnité d'éviction. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'expulsion sans accorder d'indemnité au preneur.

L'appelant soutenait que le congé était dénué de cause sérieuse et sollicitait subsidiairement une indemnisation. La cour retient que le droit du bailleur de mettre fin au bail pour un usage personnel, en application de la loi n° 49-16, n'est pas subordonné à la démonstration du caractère sérieux ou de la nécessité de la reprise.

Elle rappelle que ce droit du bailleur a pour contrepartie le droit du preneur à une indemnité d'éviction couvrant l'entier préjudice. Toutefois, la cour relève que la demande d'indemnisation doit être formée par voie de demande reconventionnelle régulière.

Faute pour le preneur d'avoir respecté cette exigence procédurale, le premier juge était fondé à rejeter sa demande. Le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur à bail commercial pour besoin personnel du bailleur, le tribunal de commerce avait validé le congé et ordonné l'expulsion, tout en déclarant irrecevable la demande reconventionnelle en indemnité d'éviction faute de paiement des frais d'expertise. L'appelant contestait la qualité à agir du bailleur, faute de preuve de son droit de propriété, ainsi que la réalité du motif de reprise invoqué.

La cour d'appel de commerce écarte le premier moyen en retenant qu'un précédent jugement, ayant condamné le preneur à payer les loyers aux intimés, établit la relation locative entre les parties en application de l'article 418 du dahir des obligations et des contrats. Elle rappelle à cet égard que la qualité de bailleur n'est pas subordonnée à celle de propriétaire.

Sur le second moyen, la cour juge que le motif de reprise est indifférent, le bailleur disposant, en vertu de la loi n° 49.16, d'un droit absolu de refuser le renouvellement du bail moyennant le versement d'une indemnité d'éviction. Bien qu'ayant ordonné une expertise en appel pour chiffrer cette indemnité, la cour relève que l'appelant n'a pas acquitté les droits judiciaires afférents à sa demande d'indemnisation actualisée.

Par ces motifs, le jugement entrepris est confirmé en toutes ses dispositions.

En matière de crédit-bail, la cour d'appel de commerce précise les modalités de calcul de l'indemnité due par le preneur en cas de résiliation pour défaut de paiement. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur et sa caution solidaire au paiement d'une somme inférieure à celle réclamée, en se fondant sur un rapport d'expertise tout en écartant la demande au titre de la valeur résiduelle des biens.

L'appelant, établissement de crédit-bail, contestait le calcul de la créance, soutenant que la période de référence devait courir jusqu'à la restitution effective des biens et non jusqu'à la date de résiliation, et que la valeur résiduelle était due nonobstant la résiliation anticipée du contrat. La cour écarte ce moyen en retenant que la date déterminante pour l'arrêté des comptes est celle de la résiliation judiciaire des contrats, et non celle de la restitution matérielle ultérieure des biens loués.

La cour confirme également le rejet de la demande au titre de la valeur résiduelle, après avoir analysé les clauses contractuelles. Elle rappelle que cette valeur n'est due qu'en cas de levée de l'option d'achat par le preneur à l'échéance normale du contrat, faculté qui disparaît avec la résiliation anticipée pour faute.

La cour valide par ailleurs les conclusions de l'expert quant à l'évaluation d'un bien non restitué et juge que le refus d'ordonner une contre-expertise relève du pouvoir souverain des juges du fond. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'autorité de la chose jugée attachée au rejet d'une demande additionnelle dans une précédente instance. Le tribunal de commerce avait prononcé l'éviction du preneur pour cessation d'activité et perte du fonds de commerce.

Le débat portait sur le point de savoir si le rejet d'une demande additionnelle en éviction pour perte du fonds, au motif qu'elle était étrangère au congé initial fondé sur la reprise pour usage personnel, interdisait au bailleur d'intenter une nouvelle action sur ce même fondement. La cour rappelle que le juge est strictement lié par le motif énoncé dans le congé.

Elle relève que dans une instance antérieure entre les mêmes parties, la demande d'éviction pour perte du fonds, présentée par voie de conclusions additionnelles, avait été écartée comme violant le principe de l'immutabilité du litige. La cour retient que cette décision de rejet, bien que procédurale, a tranché le droit du bailleur d'invoquer ce motif et revêt l'autorité de la chose jugée, interdisant ainsi l'introduction d'une nouvelle instance fondée sur la même cause.

En conséquence, la cour infirme le jugement entrepris et rejette la demande d'éviction.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la déchéance du droit du bailleur de solliciter la validation d'un congé pour défaut de paiement et sur la charge de la preuve de l'apurement des loyers. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en condamnant le preneur au paiement des arriérés locatifs et en ordonnant son expulsion.

L'appelant soulevait, d'une part, la tardiveté de l'action en validation du congé, intentée au-delà du délai de six mois prévu par la loi, et, d'autre part, le paiement partiel des sommes réclamées. La cour retient que l'action en validation du congé, introduite plus de six mois après l'expiration du délai imparti au preneur dans la sommation, est irrecevable.

Elle juge, au visa de l'article 26 de la loi 49-16, que le droit du bailleur est déchu par l'effet de cette tardiveté, ce qui emporte l'annulation du commandement de quitter les lieux. Concernant les arriérés locatifs, la cour admet les paiements justifiés par des pièces écrites produites par le preneur mais écarte la demande de preuve par témoignage pour le surplus, rappelant qu'en application de l'article 443 du code des obligations et des contrats, la preuve des obligations excédant un certain montant ne peut être rapportée que par écrit.

Le jugement est donc infirmé en ce qu'il a prononcé l'expulsion et réformé quant au montant de la condamnation, qui est réduit à la hauteur du solde non justifié par un écrit.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur pour reprise à usage personnel, la cour d'appel de commerce se prononce sur la portée du contrôle judiciaire du motif de la reprise et sur les critères d'évaluation de l'indemnité d'éviction. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande d'éviction, la subordonnant au paiement d'une indemnité fixée par expert.

L'appelant soulevait l'irrecevabilité de l'action pour non-respect du délai de préavis de trois mois, le caractère non sérieux du motif de reprise ainsi que l'insuffisance de l'indemnité allouée. La cour écarte les moyens tirés de l'irrecevabilité et du défaut de sérieux du motif, rappelant que le droit du bailleur de reprendre le local pour son usage personnel, prévu par la loi n° 49-16, n'est subordonné qu'au paiement d'une indemnité d'éviction et que sa légitimité n'est pas soumise à l'appréciation du juge.

En revanche, la cour procède à une nouvelle évaluation de l'indemnité, estimant que l'expertise judiciaire avait sous-évalué certaines de ses composantes. Elle retient notamment un coefficient multiplicateur supérieur pour le calcul de la valeur du droit au bail, au regard de l'ancienneté de l'occupation et de la situation du local, et revalorise le préjudice lié à la perte de la clientèle et de la réputation commerciale.

Le jugement est donc confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité d'éviction, qui est substantiellement augmenté.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la portée de l'obligation d'information des créanciers inscrits. Le preneur soutenait l'absence de manquement de sa part en raison de la crise sanitaire, tandis que le créancier gagiste intervenant à l'instance invoquait l'irrecevabilité de l'action pour défaut de notification de la procédure en violation de l'article 29 de la loi 49-16.

La cour écarte l'argument du preneur en relevant que la période d'impayés était postérieure à la crise sanitaire et que le manquement était caractérisé par l'absence de paiement dans le délai imparti par la sommation. Surtout, la cour retient que le défaut de notification de l'action au créancier inscrit, bien que requis par la loi, n'est pas sanctionné par l'irrecevabilité de la demande en résiliation et en expulsion.

Cette formalité, destinée à la seule information du créancier, ne conditionne pas le droit du bailleur d'agir contre son preneur défaillant. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé ayant rejeté une demande d'expulsion d'un local commercial pour cause de péril, la cour d'appel de commerce examine la recevabilité de l'action du bailleur. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande au motif que le bailleur, acquéreur du bien aux enchères, ne justifiait pas de sa qualité de propriétaire faute d'inscription de son titre sur les registres fonciers.

Devant la cour, l'appelant soutenait avoir depuis régularisé sa situation en procédant à l'inscription de son droit de propriété, rendant ainsi sa demande recevable. La cour d'appel de commerce, tout en constatant la régularisation de la qualité à agir de l'appelant, relève d'office un moyen de forclusion.

Elle retient que l'action en validation de l'avis d'éviction a été introduite plus de six mois après l'expiration du délai accordé au preneur, en violation des dispositions de l'article 26 de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux. Le droit du bailleur de solliciter l'expulsion est par conséquent jugé forclos.

Par substitution de motifs, la cour confirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a rejeté la demande.

La cour d'appel de commerce retient que la notion d'usage personnel, justifiant le non-renouvellement d'un bail commercial en application de la loi n° 49-16, n'est pas limitée au seul bailleur mais peut s'étendre à ses descendants. Le tribunal de commerce avait validé le congé et ordonné l'expulsion du preneur.

L'appelant contestait la validité du congé, arguant que la reprise au profit d'un tiers, fût-il un descendant, excédait le cadre légal de l'usage personnel. La cour rappelle que le droit du bailleur de refuser le renouvellement pour ce motif est un droit discrétionnaire, dont la juridiction n'a pas à contrôler la pertinence ou la réalité du besoin.

Elle souligne que cette faculté est contrebalancée par le droit du preneur évincé à une indemnité d'éviction complète couvrant le préjudice subi du fait de la perte de son fonds de commerce. La cour écarte également le moyen tiré d'une erreur matérielle dans la désignation de l'immeuble, qu'elle juge rectifiable et sans incidence sur la validité du congé lui-même.

Le jugement est par conséquent confirmé, sous rectification de ladite erreur matérielle.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur commercial pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce se prononce sur la déchéance du droit d'agir du bailleur. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande en validation de la mise en demeure et ordonné l'expulsion.

L'appelant soutenait que l'action en validation avait été introduite hors du délai de six mois prévu par la loi sur les baux commerciaux. La cour accueille le moyen et retient, au visa de l'article 26 de la loi n° 49-16, que le bailleur est déchu de son droit de demander la validation de la mise en demeure s'il n'agit pas dans les six mois suivant l'expiration du délai accordé au preneur.

Dès lors que l'action a été introduite plus d'un an après la date à laquelle le preneur a été mis en demeure, la demande est jugée irrecevable sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens. Par voie de conséquence, la cour rejette la demande d'intervention volontaire formée par l'acquéreur de l'immeuble, celle-ci étant accessoire à une demande principale irrecevable.

Le jugement entrepris est donc infirmé et la demande initiale rejetée.

En matière de cession de droit au bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'étendue de l'obligation de remboursement incombant au bailleur qui exerce son droit de préemption. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande de reprise des locaux par le bailleur tout en le condamnant à rembourser au cessionnaire l'intégralité des frais liés à l'opération.

Le cessionnaire appelant soulevait la déchéance du droit du bailleur au motif que ce dernier n'avait consigné que le prix de cession, à l'exclusion des frais annexes, en violation de l'article 25 de la loi 49-16. La cour, s'appuyant sur une expertise judiciaire, retient que l'obligation de restitution de "toutes les sommes versées" ne vise que les frais directement et nécessairement attachés à l'acte de cession.

Elle écarte en conséquence les pénalités de retard et les honoraires relatifs à une étude de projet commercial, jugeant ces dépenses étrangères à l'opération de cession et donc inopposables au bailleur. La cour d'appel de commerce réforme donc le jugement entrepris en ce qu'il avait surévalué les frais remboursables et limite le montant de la condamnation aux seuls droits d'enregistrement.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant validé un congé pour reprise à des fins d'usage personnel et ordonné l'expulsion du preneur, la cour d'appel de commerce examine la régularité formelle et substantielle de la procédure d'éviction. L'appelant contestait la recevabilité de la demande au motif qu'elle ne visait pas expressément la validation du congé, et soutenait que le bailleur n'établissait pas la réalité de son besoin d'occuper les lieux.

La cour écarte le moyen tiré du défaut de demande de validation du congé, retenant que l'éviction est la conséquence nécessaire de la délivrance d'un congé répondant aux conditions de forme de l'article 26 de la loi 49-16. Elle rappelle que le droit du bailleur de reprendre le local pour usage personnel n'est pas subordonné à la preuve de son besoin.

La cour précise que la protection du preneur réside exclusivement dans son droit à une indemnité d'éviction, et non dans la contestation du motif de la reprise. Dès lors, le jugement de première instance est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour reprise personnelle et fixant l'indemnité d'éviction due au preneur, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualification des éléments du fonds de commerce et l'appréciation de la bonne foi du bailleur. Le tribunal de commerce avait ordonné l'éviction moyennant une indemnité calculée sur la base d'un rapport d'expertise, après en avoir déduit une somme au titre d'un double décompte.

L'appelant contestait la décision, d'une part en invoquant la mauvaise foi du bailleur au sens de l'article 5 du code de procédure civile, et d'autre part en soutenant que la réduction de l'indemnité opérée par le premier juge n'était pas fondée. La cour écarte le moyen tiré de la mauvaise foi, rappelant que le droit du bailleur de reprendre son local pour usage personnel constitue un motif légitime d'éviction prévu par la loi 49-16, dès lors qu'il est assorti du paiement d'une indemnité complète au preneur.

Sur le montant de l'indemnité, la cour retient que le premier juge a correctement rectifié le rapport d'expertise qui évaluait distinctement la clientèle et la réputation commerciale. Elle juge en effet que ces deux notions constituent un élément unique du fonds de commerce au regard de l'article 80 du code de commerce, et que leur indemnisation séparée constituerait une double réparation prohibée.

Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel formé par un créancier public contre un jugement constatant la résiliation d'un bail commercial et ordonnant l'expulsion du preneur, le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur. L'appelant, titulaire d'une inscription sur le fonds de commerce du preneur, soutenait que la résiliation du bail lui était inopposable et portait atteinte à son droit de gage, en violation des dispositions protectrices des créanciers inscrits.

La cour d'appel de commerce, au visa de l'article 29 de la loi 49-16, rappelle que l'obligation d'information pesant sur le bailleur ne vise que les créanciers titulaires d'un privilège de vendeur ou d'un nantissement sur le fonds de commerce. Elle relève que le créancier appelant, ne disposant que d'une saisie-exécution, n'entre pas dans la catégorie des créanciers protégés par ce texte.

La cour ajoute qu'en tout état de cause, cette disposition n'interdit pas la résiliation du bail mais impose seulement une obligation de notification, laquelle a été dûment respectée par le bailleur. Dès lors, l'appel est jugé non fondé et le jugement entrepris est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour reprise personnelle d'un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'étendue du contrôle de la sincérité du motif invoqué par le bailleur. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande en ordonnant l'expulsion du preneur.

L'appelant contestait la validité du congé en arguant de l'insincérité du motif, tirée du statut de fonctionnaire du bailleur qui serait incompatible avec une exploitation commerciale et d'une intention purement spéculative. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en retenant que le droit du bailleur de refuser le renouvellement du bail pour usage personnel est un droit discrétionnaire.

Elle rappelle que le bailleur n'est pas tenu de justifier la réalité ou la légitimité de son intention, sa seule obligation consistant, aux termes de l'article 7 de la loi 49-16, à verser au preneur une indemnité d'éviction couvrant l'intégralité du préjudice subi. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur moyennant le versement d'une indemnité, la cour d'appel de commerce se prononce sur la régularité du congé et les modalités de calcul de l'indemnité d'éviction. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'éviction tout en fixant une indemnité jugée insuffisante par le preneur, lequel soulevait également l'irrégularité du congé pour vice de forme et absence de motif sérieux.

La cour écarte les moyens relatifs à la nullité du congé, retenant que le délai de préavis court nécessairement à compter de la réception de l'acte par son destinataire. Elle rappelle en outre que, sous l'empire de la loi n° 49-16, le droit du bailleur de mettre fin au bail n'est pas subordonné à la justification d'un motif sérieux mais au seul paiement de l'indemnité d'éviction.

S'agissant de l'indemnité, la cour retient que l'absence de production des déclarations fiscales par le preneur le prive de toute indemnisation au titre de la perte de clientèle et de l'achalandage. Usant de son pouvoir souverain d'appréciation sur les autres postes de préjudice, elle confirme le jugement dans son principe mais le réforme sur le quantum de l'indemnité, qu'elle réévalue à la hausse.

Saisi d'un appel contre un jugement ordonnant l'éviction d'un preneur pour reprise à usage personnel, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction. Le tribunal de commerce avait prononcé l'éviction du preneur moyennant une indemnité fixée sur la base d'un rapport d'expertise judiciaire.

L'appelant contestait le montant de cette indemnité, arguant d'une part de l'insuffisance du rapport qui n'avait alloué aucune somme au titre de la clientèle et de la réputation commerciale, et d'autre part du caractère prétendument spéculatif du motif de reprise. La cour écarte ces moyens en retenant que l'expert avait fondé ses conclusions sur des critères techniques et scientifiques précis pour chaque élément du fonds de commerce.

Elle juge qu'en l'absence de preuve contraire apportée par le preneur, la contestation des conclusions de l'expert, y compris sur l'absence de valeur de la clientèle, ne pouvait prospérer. La cour rappelle par ailleurs que le droit du bailleur de mettre fin au bail pour usage personnel n'est pas subordonné à la preuve de son intention, le droit du preneur étant garanti par l'octroi de l'indemnité d'éviction.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur les conditions de recevabilité et le périmètre d'une action en radiation d'un fonds de commerce initiée par le bailleur des locaux après résiliation du bail. Le tribunal de commerce avait déclaré la demande irrecevable au motif qu'elle n'était pas dirigée contre la société titulaire du fonds, mais contre son gérant, signataire du bail à titre personnel.

L'appelant soutenait que la résiliation du bail, antérieure à la constitution du nantissement, justifiait son action contre son unique cocontractant. La cour d'appel de commerce retient que, nonobstant le fait que le bail ait été conclu avec le gérant à titre personnel, l'action en radiation du fonds de commerce doit impérativement être dirigée contre la société qui en est propriétaire au registre du commerce, dès lors que la demande affecte directement ses droits.

La cour précise en outre que le droit du bailleur, après résiliation du bail, se limite à demander la radiation de l'adresse de son local du registre de commerce du preneur, et non la radiation de l'intégralité du fonds de commerce, lequel constitue un bien meuble incorporel dont les autres éléments subsistent indépendamment du droit au bail. Le jugement d'irrecevabilité est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant validé un congé pour défaut de paiement et ordonné l'expulsion d'un preneur commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la forclusion de l'action du bailleur. L'appelant soutenait que l'action en validation avait été introduite après l'expiration du délai de six mois prévu par la loi sur les baux commerciaux.

La cour retient, au visa de l'article 26 de la loi n° 49-16, que le droit du bailleur de demander la validation du congé s'éteint par forclusion si l'action n'est pas intentée dans les six mois suivant l'expiration du délai accordé au preneur dans le congé. Constatant que l'instance avait été introduite après l'expiration de ce délai impératif, la cour juge la demande du bailleur irrecevable.

Elle précise que cette fin de non-recevoir d'ordre public rend inutile l'examen des autres moyens de fond, notamment ceux relatifs à l'offre et au dépôt des loyers. La cour rejette également la demande additionnelle en paiement de loyers, le preneur justifiant s'être acquitté de sa dette par la production de récépissés de consignation.

Le jugement est par conséquent infirmé en ce qu'il a validé le congé et prononcé l'expulsion, la cour statuant à nouveau pour déclarer la demande initiale irrecevable.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce était amenée à statuer sur la régularité de la mise en demeure et la charge de la preuve du paiement. Le preneur soutenait l'irrégularité de la sommation et prétendait s'être acquitté des loyers, tandis que le bailleur formait un appel incident pour contester la validité d'un reçu et obtenir une majoration des dommages-intérêts.

La cour écarte le moyen tiré de l'irrégularité de la sommation en rappelant que l'article 26 de la loi 49-16 n'impose qu'un seul délai de quinze jours. Elle retient ensuite que la défaillance du preneur et de ses témoins à comparaître lors de la mesure d'instruction ordonnée vaut absence de preuve du paiement.

La cour juge par ailleurs que le droit du bailleur de réclamer la taxe de services communaux n'est pas subordonné à la justification de son paiement préalable à l'administration fiscale. Enfin, elle rejette l'appel incident en retenant la validité d'un reçu de paiement dès lors que l'adresse et l'identité du gérant sont conformes au bail, et en rappelant que le juge ne peut allouer des dommages-intérêts supérieurs au montant demandé.

Le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur en liquidation judiciaire, la cour d'appel de commerce examine les droits du bailleur face au syndic. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'expulsion pour défaut de paiement des loyers.

Le syndic appelant soulevait l'incompétence du juge du fond au profit du juge des référés, la nullité de la mise en demeure pour vice de forme et l'impossibilité de prononcer l'expulsion au motif que le droit au bail constituait un actif essentiel de la procédure collective. La cour écarte le moyen tiré de l'incompétence en rappelant que le recours au juge des référés est une simple faculté pour le bailleur, qui conserve le droit de saisir le juge du fond.

Elle juge ensuite que l'erreur matérielle dans la désignation du preneur dans la mise en demeure ne vicie pas la procédure dès lors que le syndic, dûment avisé, a exercé les droits de la défense pour le compte du débiteur. La cour retient enfin que le droit du bailleur d'obtenir la résiliation du bail pour non-paiement des loyers prime sur la nécessité de préserver les actifs de la procédure collective, ce droit ne pouvant être paralysé par les intérêts de la masse des créanciers.

Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur le délai de forclusion de l'action en validation de l'avis d'éviction. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en ordonnant le paiement des loyers et l'expulsion du preneur.

L'appelant soulevait principalement la déchéance du droit du bailleur, l'action en validation de l'avis ayant été introduite après l'expiration du délai de six mois prévu par l'article 26 de la loi n° 49.16. La cour accueille ce moyen et rappelle que ce délai de forclusion court à compter de l'expiration du délai de quinze jours accordé au preneur dans la mise en demeure.

Après déduction de la période de suspension des délais légaux liée à l'état d'urgence sanitaire, la cour constate que l'action a été engagée tardivement, entraînant la déchéance du droit du bailleur. La cour infirme donc le jugement sur la validation de l'avis et l'expulsion et, statuant à nouveau, rejette cette partie de la demande, tout en confirmant la condamnation au paiement des arriérés locatifs dont le règlement n'était pas justifié.

Saisi d'un appel après cassation et renvoi, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions d'exercice du droit de préférence du bailleur en cas de cession du fonds de commerce. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en reconnaissance de son droit et ordonné la restitution des locaux.

L'enjeu en appel portait sur la nature de la notification adressée au bailleur et son aptitude à faire courir le délai de trente jours pour l'exercice de son droit. Se conformant à la doctrine de la Cour de cassation, la cour retient que la notification de la simple intention de céder, invitant le bailleur à la signature de l'acte, ne constitue pas la notification de la cession effective au sens de l'article 25 de la loi 49-16.

Elle précise que seule la notification de la cession réalisée, mentionnant expressément le prix, fait courir le délai de déchéance du droit de préférence. En l'absence d'une telle notification régulière, le droit du bailleur n'était pas éteint et son offre réelle suivie d'une consignation du prix de vente était valable.

La cour écarte par ailleurs la demande des cessionnaires en paiement des frais et améliorations, faute pour eux d'avoir formé une demande reconventionnelle régulière et d'en avoir rapporté la preuve. Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour reprise personnelle et ordonnant l'expulsion du preneur d'un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les effets de cette validation. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur.

L'appelant soutenait que l'expulsion ne pouvait être prononcée sans que le jugement n'ait préalablement et expressément constaté la résiliation du bail, ce qui l'avait privé de la possibilité de former une demande reconventionnelle en paiement d'une indemnité d'éviction. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en retenant que la validation judiciaire du congé, fondée sur l'article 7 de la loi n° 49-16, emporte de plein droit la résiliation du bail et que l'expulsion en est la conséquence nécessaire.

Elle juge dès lors inopérant l'argument tiré de l'absence de mention expresse de la résiliation dans le dispositif du jugement, tout en rappelant que le droit du bailleur à la reprise n'est pas subordonné à la preuve qu'il ne dispose pas d'autres locaux. Le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant validé un congé pour reprise personnelle et déclaré irrecevable la demande d'indemnité d'éviction du preneur, la cour d'appel de commerce examine la portée des obligations du bailleur. L'appelant soutenait que le congé était dénué de cause sérieuse, le bailleur n'ayant pas à justifier de la réalité de son besoin, et critiquait l'expertise évaluant son préjudice.

La cour rappelle que la volonté de reprise pour usage personnel constitue un droit pour le bailleur, qui n'est pas tenu de prouver la réalité de son intention mais seulement de verser au preneur l'indemnité d'éviction prévue par l'article 7 de la loi 49-16. Elle relève toutefois que le preneur, qui s'est contenté de critiquer le rapport d'expertise sans jamais formuler de demande chiffrée définitive ni s'acquitter des taxes judiciaires afférentes, ne peut valablement contester le rejet de sa demande en indemnisation.

La cour ajoute qu'elle n'est pas tenue d'ordonner une contre-expertise dès lors qu'elle dispose des éléments suffisants pour statuer. Le jugement entrepris, ayant à juste titre déclaré la demande d'indemnisation irrecevable, est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion d'une société en liquidation, la cour d'appel de commerce examine les effets du non-paiement des loyers par le liquidateur. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en condamnant le liquidateur au paiement des loyers échus et en ordonnant l'expulsion.

L'appelant, en sa qualité de liquidateur, soutenait que l'expulsion, en entraînant la disparition du fonds de commerce, faisait obstacle à sa mission de réalisation des actifs et portait atteinte aux droits des créanciers. La cour écarte ce moyen en retenant que les loyers impayés étaient postérieurs à la décision de mise en liquidation.

Elle relève qu'une mise en demeure d'avoir à payer a été régulièrement notifiée au liquidateur et est demeurée sans effet. Dès lors, la cour considère que le défaut de paiement, cause de la résiliation, est caractérisé, peu important que la société soit en cours de liquidation et que l'expulsion puisse compromettre la vente du fonds de commerce.

Le jugement entrepris est en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour reprise à usage personnel, le tribunal de commerce avait ordonné l'expulsion du preneur. L'appelant contestait le congé au motif que le bailleur n'établissait pas la nécessité de la reprise et formait, pour la première fois en appel, une demande d'indemnité d'éviction.

La cour d'appel de commerce écarte la demande indemnitaire, la qualifiant de demande nouvelle irrecevable en cause d'appel en application de l'article 143 du code de procédure civile. La cour retient ensuite, au visa de l'article 7 de la loi 49-16 relative au bail commercial, que le droit du bailleur de refuser le renouvellement pour usage personnel n'est pas subordonné à la preuve d'un besoin spécifique.

La seule manifestation de cette volonté dans le congé suffit à le motiver valablement. Le jugement de première instance est dès lors confirmé en toutes ses dispositions.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur le droit à indemnisation du bailleur pour privation de jouissance d'un bien loué, lorsque sa restitution par le preneur est devenue impossible en raison de sa réquisition par une autorité publique. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande, condamnant le preneur à verser une indemnité au bailleur.

L'appelant soulevait l'exception de la chose jugée et, subsidiairement, l'existence d'un cas de force majeure résultant de la prise de possession du bien par le maître d'ouvrage public, exonérant le preneur de toute obligation de restitution ou d'indemnisation. La cour écarte l'exception de la chose jugée, distinguant la demande en paiement de loyers, objet des instances antérieures, de la demande en indemnisation pour privation de jouissance, fondée sur un objet et une cause distincts.

Sur le fond, la cour retient que le droit à indemnisation pour privation de jouissance suppose une rétention fautive du bien par le preneur après la fin du contrat. Or, la cour constate que la non-restitution des biens n'est pas imputable au preneur mais résulte de leur prise de possession par le maître d'ouvrage, en application des prérogatives de puissance publique conférées par le cahier des charges des marchés publics.

Cette circonstance, constitutive d'une cause étrangère exonératoire, rend impossible l'exécution de l'obligation de restitution sans faute du débiteur et fait obstacle à toute demande d'indemnisation à son encontre. La cour ajoute que le transfert de propriété des biens au profit du maître d'ouvrage a éteint tout droit du bailleur sur ceux-ci, y compris le droit de réclamer une indemnité d'occupation.

En conséquence, la cour d'appel de commerce infirme le jugement entrepris et rejette la demande.

Saisi d'un appel portant sur l'indemnité d'éviction due à un preneur pour cause de démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce examine les conditions de la déchéance du droit du bailleur. Le tribunal de commerce avait condamné le bailleur au paiement d'une indemnité.

L'appelant principal contestait le principe de sa condamnation en invoquant le commencement des travaux, le défaut de qualité à agir du preneur et l'inexactitude de la surface retenue par l'expert. La cour d'appel de commerce retient que le bailleur est déchu de son droit de reconstruire faute d'avoir commencé les travaux dans les délais légaux prévus par la loi n°49-16, ce qui justifie l'allocation d'une indemnité d'éviction complète.

Elle écarte le moyen tiré du défaut de qualité à agir, le bailleur ayant lui-même initié la procédure d'éviction contre le preneur, ainsi que la contestation sur la surface, non prouvée. Accueillant l'appel incident du preneur sur le quantum, la cour juge que le premier juge ne pouvait rejeter intégralement un rapport d'expertise mais devait exercer son pouvoir modérateur pour en corriger l'évaluation.

Procédant à une nouvelle appréciation souveraine des éléments, notamment l'emplacement du local et l'ancienneté du bail, elle augmente le montant de l'indemnité. Le jugement est donc confirmé dans son principe et réformé quant au montant de la condamnation.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une demande de validation de congé pour démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce écarte les débats relatifs à la durée du droit de propriété du bailleur, motif retenu par les premiers juges. La cour relève d'office la forclusion de l'action du bailleur.

Elle rappelle qu'en application de l'article 26 de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux, l'action en validation du congé doit être introduite dans un délai de six mois à compter de l'expiration du délai accordé au preneur dans l'acte. Ayant constaté que le bailleur avait saisi le tribunal après l'expiration de ce délai, la cour juge sa demande irrecevable.

La cour retient que la déchéance du droit du bailleur a pour corollaire le maintien du droit du preneur au renouvellement de son bail, conformément à l'article 6 de la même loi. Par cette substitution de motifs, la cour d'appel de commerce confirme le jugement entrepris.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande de validation de congé pour reprise à des fins d'habitation personnelle, la cour d'appel de commerce précise la portée de ce droit en matière de bail commercial. Le tribunal de commerce avait débouté le bailleur de sa demande d'expulsion du preneur.

Devant la cour, l'appelant soutenait que son besoin de loger sa famille justifiait la résiliation du bail, fondant son action sur l'article 7 de la loi 49-16. La cour écarte ce fondement juridique, rappelant que ledit article ne régit que l'indemnité d'éviction et non les motifs du congé.

Elle retient, au visa de l'article 19 de la même loi, que le droit de reprise pour habitation est strictement limité à la partie des locaux à usage d'habitation qui serait annexée au local commercial ou artisanal. Dès lors, le bailleur ne peut valablement solliciter l'éviction du preneur d'un local à usage exclusivement commercial pour y établir sa propre résidence.

Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant prononcé la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce examine la déchéance du droit d'agir du bailleur. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande en paiement des arriérés et en expulsion du preneur.

L'appelant soutenait que l'action en validation de la mise en demeure avait été introduite tardivement. La cour retient qu'en application de l'article 26 de la loi 49.16, le droit du bailleur de demander la validation de la mise en demeure se prescrit par six mois à compter de l'expiration du délai accordé au preneur.

Dès lors que l'instance a été introduite après l'écoulement de ce délai, le droit du bailleur de solliciter l'expulsion sur le fondement de cet acte est éteint. La cour écarte en revanche le moyen tiré du paiement des loyers, faute pour le preneur d'en rapporter la preuve.

Le jugement est par conséquent infirmé en ce qu'il a ordonné l'expulsion, la cour statuant à nouveau rejette cette demande, et il est confirmé quant à la condamnation au paiement des arriérés locatifs.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité d'un congé pour reprise personnelle et sur les conséquences de l'absence de demande d'indemnité d'éviction par le preneur. Le tribunal de commerce avait validé le congé et ordonné l'expulsion du locataire.

L'appelant contestait la qualité à agir du bailleur et soulevait divers vices de forme affectant le congé et l'assignation, tout en invoquant la valeur de son fonds de commerce. La cour écarte les moyens de procédure, retenant que les erreurs matérielles dans les noms des parties ont été rectifiées par un mémoire réformateur et n'ont causé aucun grief au preneur, lequel a pu valablement se défendre.

Sur le fond, la cour relève que le droit du bailleur de mettre fin au bail pour reprise personnelle, prévu par la loi n° 49.16, est subordonné au paiement d'une indemnité d'éviction. Toutefois, elle constate que le preneur, bien qu'invoquant la valeur de son fonds de commerce, n'a formulé aucune demande formelle en paiement de ladite indemnité.

Dès lors, la cour d'appel de commerce rejette le recours et confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une demande de radiation d'une immatriculation au registre du commerce, la cour d'appel de commerce se prononce sur les droits du bailleur après l'expulsion de son preneur. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du propriétaire des murs visant à faire radier l'immatriculation de son ancien locataire.

L'appelant soutenait que l'expulsion, intervenue plusieurs années auparavant, équivalait à une cessation d'activité justifiant la radiation en application des articles 51 et 54 du code de commerce. La cour retient cependant que l'éviction d'un commerçant de son local n'implique pas nécessairement la cessation de son activité commerciale.

Elle en déduit que le bailleur qui a recouvré son bien n'a pas qualité pour agir en radiation de l'immatriculation de son ancien preneur. La cour précise que le droit du bailleur se limite à exiger la modification de l'adresse mentionnée au registre du commerce, et non la suppression de l'inscription elle-même.

Le jugement d'irrecevabilité est donc confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'étendue du droit du bailleur de refuser le renouvellement d'un bail commercial pour usage personnel. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'éviction en validant le congé délivré au preneur.

L'appelant soutenait que le motif d'usage personnel constituait un prétexte frauduleux, dès lors que le bailleur disposait de nombreux autres biens immobiliers, et que ce droit ne pouvait être exercé dans un but de pure spéculation. La cour retient que le droit du bailleur de reprendre le local pour usage personnel est un droit absolu, qui n'est pas subordonné à la preuve d'un besoin effectif ni limité par le fait que le bailleur posséderait d'autres biens.

En application des articles 7 et 26 de la loi n° 49-16, la cour rappelle que la seule contrepartie à l'exercice de ce droit est l'obligation pour le bailleur de verser au preneur une indemnité d'éviction complète, couvrant l'intégralité du préjudice subi. Dès lors, la situation patrimoniale du bailleur est jugée inopérante pour contester la validité du congé.

Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre une ordonnance ayant rejeté la demande de consignation d'une indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce se prononce sur la déchéance du droit du bailleur à l'exécution. L'appelant soutenait le bien-fondé de sa démarche d'exécution volontaire et l'application erronée par le premier juge des dispositions relatives aux formalités de retrait de l'indemnité par le preneur.

Procédant par substitution de motifs, la cour écarte ce moyen pour se fonder sur l'article 28 de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux. Elle rappelle que le bailleur qui n'a pas consigné l'indemnité d'éviction dans le délai de trois mois suivant la date à laquelle la décision d'expulsion est devenue exécutoire est réputé avoir renoncé à l'exécution.

Faute pour l'appelant de justifier du respect de ce délai impératif, sa demande de consignation tardive ne pouvait qu'être rejetée. L'ordonnance entreprise est en conséquence confirmée.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur commercial pour usage personnel et déclarant irrecevable sa demande reconventionnelle en indemnité, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur la forclusion de l'action du bailleur et sur le droit à indemnisation du preneur. L'appelant soutenait que l'action en validation du congé avait été introduite hors du délai de six mois prévu par la loi n° 49.16 et que le motif d'usage personnel n'était pas sincère.

La cour écarte le moyen tiré de la forclusion en constatant que le délai légal a été respecté. Elle juge par ailleurs que le congé pour usage personnel constitue un droit pour le bailleur, dont l'exercice est conditionné au paiement d'une indemnité d'éviction, ce qui rend inopérant le débat sur la réalité de son intention d'exploiter.

La cour retient cependant que le preneur a droit à une indemnité dès lors que le local, situé dans une qaysaria, ne peut être qualifié de centre commercial au sens de la loi précitée et n'est donc pas exclu du champ d'application du statut des baux commerciaux. Le jugement est par conséquent infirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'indemnisation, la cour condamnant le bailleur au paiement d'une indemnité fixée par expertise judiciaire et confirmant pour le surplus la décision d'éviction.

Le débat portait sur les conditions de renouvellement d'un bail commercial et sur l'apurement des comptes entre les parties après la fin du contrat. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement d'arriérés locatifs et d'une indemnité d'occupation.

L'appelant soutenait, d'une part, que le bail s'était tacitement renouvelé faute d'un congé délivré avant son terme et, d'autre part, que des paiements, notamment un dépôt de garantie et un virement au conjoint du bailleur, n'avaient pas été imputés. La cour d'appel de commerce écarte le moyen tiré du renouvellement automatique en relevant que le contrat prévoyait un renouvellement par consentement mutuel et non de plein droit, de sorte que la notification de la volonté de résilier, même postérieure au terme, suffisait à exclure tout accord.

En revanche, la cour fait droit à la demande d'imputation des paiements, retenant que le dépôt de garantie ainsi qu'un virement bancaire effectué au profit du mandataire du bailleur, dont la preuve était rapportée, devaient être déduits des sommes dues. La cour confirme cependant le principe de l'indemnité d'occupation due pour la période durant laquelle le preneur s'est maintenu dans les lieux après l'expiration du bail.

Le jugement est donc réformé sur le quantum des arriérés locatifs et confirmé pour le surplus.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement et l'expulsion du preneur, la cour d'appel de commerce se prononce sur la forclusion de l'action du bailleur et la preuve du paiement. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en ordonnant l'expulsion et le paiement des arriérés locatifs. L'appelant soutenait, d'une part, la forclusion de l'action du bailleur au visa de l'article 26 de la loi 49-16, et d'autre part, l'extinction de sa dette par la production de procès-verbaux de consignation des loyers. La cour retient que le droit du bailleur de demander la validation de l'injonction est éteint par l'effet de la forclusion prévue à l'article 26 de la loi 49-16, l'action ayant été introduite plus de six mois après l'expiration du délai imparti au preneur. Elle ajoute, surabondamment, que le preneur rapporte la preuve de sa libération par la production de procès-verbaux d'offre réelle et de consignation des loyers réclamés. Le jugement entrepris est par conséquent infirmé et la demande du bailleur rejetée.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour reprise personnelle et fixant une indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce examine la régularité formelle du congé et le quantum de l'indemnité. Le tribunal de commerce avait ordonné l'expulsion du preneur moyennant le versement d'une indemnité et l'avait condamné aux dépens. L'appelant contestait la validité du congé au motif qu'il ne décrivait pas l'ensemble des locaux, ainsi que le caractère non sérieux du motif de reprise et l'insuffisance de l'indemnité. La cour écarte le moyen tiré de l'irrégularité formelle, en rappelant que le litige est soumis aux dispositions de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux, et non à celles régissant les baux d'habitation, lesquelles n'imposent pas une telle description. Elle juge également que le droit du bailleur de reprendre le local pour usage personnel est subordonné au seul paiement d'une indemnité complète, ce qui rend inopérant le débat sur la destination finale de l'usage invoqué. En revanche, la cour retient que l'indemnité d'éviction doit inclure les frais de déménagement et de réinstallation du preneur, omis par le premier juge. Le jugement est par conséquent réformé sur le montant de l'indemnité, qui est majoré, et sur la charge des dépens, désormais partagés par moitié entre les parties, mais confirmé pour le surplus.

Saisi d'un appel et d'un appel incident contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur pour usage personnel moyennant indemnité, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualité à agir du bailleur et les modalités de calcul de l'indemnité d'éviction. Le tribunal de commerce avait validé le congé et fixé l'indemnité sur la base d'une expertise. Le preneur appelant contestait la recevabilité de l'action, faute d'avoir été intentée par tous les co-indivisaires, ainsi que l'absence de justification du motif du congé. La cour écarte le moyen tiré du défaut de qualité à agir, retenant que l'action émanait du seul co-indivisaire auteur du congé et bénéficiaire d'un partage de jouissance. Elle rappelle que le droit du bailleur à la reprise pour usage personnel, lorsqu'il est assorti d'une offre d'indemnité complète, n'est pas subordonné à la preuve de la réalité du motif, le contrôle du juge ne portant pas sur ce point. Statuant sur les deux appels qui contestaient le montant de l'indemnité, la cour relève une erreur de méthode dans l'expertise judiciaire ayant conduit à surévaluer le droit au bail. La cour réforme en conséquence le jugement entrepris en réduisant le montant de l'indemnité d'éviction et le confirme pour le surplus.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une action en paiement de loyers et en expulsion, la cour d'appel de commerce se prononce sur la preuve de la relation locative et sur la déchéance du droit du bailleur. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande, faute pour les bailleurs de justifier de leur qualité à agir. La cour retient que le procès-verbal d'un commissaire de justice, non argué de faux et consignant la reconnaissance par le preneur de sa qualité de locataire, constitue une preuve parfaite de la relation contractuelle et établit, conjointement avec les actes d'hérédité, la qualité à agir des héritiers du bailleur. Elle juge toutefois, au visa de l'article 26 de la loi 49-16, que le bailleur est déchu de son droit de solliciter la résiliation du bail lorsque l'action en validation du congé est introduite plus de six mois après l'expiration du délai imparti au preneur dans la sommation de payer. La cour infirme par conséquent le jugement sur la demande en paiement qu'elle accueille, mais le confirme par substitution de motifs en ce qu'il rejette la demande d'expulsion.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour reprise personnelle d'un local commercial, la cour d'appel de commerce examine la pertinence des moyens tirés d'un vice de procédure et d'une faute antérieure du bailleur. Le tribunal de commerce avait ordonné l'éviction des preneurs. Les appelants soulevaient d'une part l'irrégularité de l'action, dirigée contre une partie décédée, et d'autre part le caractère infondé du congé, le bailleur ayant lui-même provoqué la fermeture du local par une spoliation de possession judiciairement constatée. La cour écarte le moyen de procédure, retenant que le décès d'un codéfendeur n'affecte pas la validité de l'instance à l'égard des autres preneurs. Elle juge surtout inopérant le moyen tiré de la spoliation, considérant que le droit du bailleur de mettre fin au bail pour usage personnel est une prérogative légale distincte de toute faute antérieure. Dès lors que le congé est fondé sur cette volonté de reprise, et non sur un manquement du preneur, la faute du bailleur est sans incidence sur sa validité, sous réserve du paiement de l'indemnité d'éviction. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'expulsion d'un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la forclusion du droit d'agir du bailleur. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande au motif qu'elle se fondait sur un congé ayant déjà fait l'objet d'une précédente décision fixant une indemnité d'éviction conditionnelle. L'appelant soutenait que cette première décision, ayant déclaré sa demande d'expulsion irrecevable et non mal fondée, ne faisait pas obstacle à une nouvelle action après consignation de l'indemnité. La cour d'appel de commerce, soulevant d'office un moyen d'ordre public, écarte ce raisonnement. Elle retient que le droit pour le bailleur d'agir en validation du congé est enfermé dans un délai de forclusion de six mois à compter de l'expiration du délai accordé au preneur, en application de l'article 26 de la loi 49.16. Dès lors que l'action a été introduite bien après l'expiration de ce délai, le droit du bailleur d'invoquer le congé est éteint. Par substitution de ce motif de pur droit, le jugement de première instance est confirmé.

Saisi d'un appel portant sur les modalités d'une indemnité d'éviction pour reprise à usage personnel, la cour d'appel de commerce se prononce sur les éléments constitutifs du préjudice réparable en application de la loi n° 49-16. Le tribunal de commerce avait validé le congé et alloué au preneur une indemnité inférieure à celle préconisée par l'expert judiciaire. L'appelant principal contestait la sincérité du motif du congé et le caractère insuffisant de l'indemnité, tandis que l'appelant incident critiquait la méthode d'évaluation de l'expert, notamment la prise en compte d'un droit d'entrée non prévu par la loi. La cour écarte le moyen tiré de la simulation du motif, rappelant que le droit du bailleur de reprendre le local est subordonné au seul paiement d'une indemnité complète. Elle retient que si le pas-de-porte n'est pas un élément autonome d'indemnisation, il constitue un critère pertinent pour évaluer la valeur du droit au bail, principal poste du préjudice. La cour confirme par ailleurs le rejet de l'indemnisation des agencements faute de justificatifs et l'évaluation des pertes de clientèle en l'absence de documents comptables probants. Elle juge cependant que les frais de déménagement et de réinstallation, tels qu'évalués par l'expert, doivent être intégralement indemnisés, contrairement à la réduction opérée en première instance. Le jugement est donc réformé par une majoration du montant de l'indemnité d'éviction.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant prononcé la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité d'un litige successoral au contrat de bail. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande de la bailleresse après avoir constaté le défaut de paiement consécutif à une mise en demeure. L'appelant sollicitait l'infirmation du jugement et, à titre subsidiaire, le sursis à statuer, au motif qu'une action en annulation du bail était pendante devant une autre juridiction, intentée par les co-indivisaires de la bailleresse qui contestaient son droit d'administrer le bien. La cour écarte ce moyen en retenant que le contrat de bail constitue la loi des parties et lie le preneur à la personne avec laquelle il a contracté. Elle juge que le preneur ne peut se prévaloir d'un litige relatif à la propriété du bien loué, opposant la bailleresse à des tiers, pour se soustraire à son obligation de paiement des loyers. Dès lors, la contestation du droit de propriété de la bailleresse par ses co-indivisaires est inopérante pour justifier le non-paiement des loyers ou un sursis à statuer. Le jugement de première instance est en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité d'une clause d'augmentation progressive du loyer et sur la déchéance du droit du bailleur de solliciter l'éviction pour défaut de paiement. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'éviction mais condamné le preneur au paiement d'arriérés de loyers calculés sur la base d'un loyer réévalué. Le débat portait d'une part sur la validité d'une clause contractuelle prévoyant une augmentation progressive du loyer en dépit des dispositions d'ordre public de la loi n°03-07, et d'autre part sur la déchéance du droit du bailleur à demander l'éviction au-delà du délai de six mois prévu par la loi n°49-16. La cour retient que le droit du bailleur de demander la validation du congé est éteint par l'écoulement d'un délai de six mois à compter de l'expiration du délai accordé au preneur dans la sommation, en application de l'article 26 de la loi n°49-16. Sur le montant du loyer, la cour juge nulle la clause d'augmentation intervenue moins de trois ans après la conclusion du bail, au visa de l'article 2 de la loi n°03-07, et s'appuie sur l'autorité d'un précédent jugement ayant fixé le loyer de base. Elle écarte en outre la condamnation aux intérêts légaux, au motif que la dette de loyer constitue une obligation de nature civile et non commerciale. En conséquence, la cour d'appel de commerce rejette l'appel du bailleur, accueille partiellement celui du preneur et réforme le jugement entrepris en réduisant le montant des arriérés dus et en annulant la condamnation aux intérêts.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction des ayants droit d'un preneur à bail commercial, le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur fondée sur son besoin d'occuper personnellement les lieux. L'intimée soulevait l'irrecevabilité de l'appel pour tardiveté, tandis que les appelants contestaient la régularité de la procédure au motif qu'elle n'avait pas été dirigée contre l'ensemble des héritiers, ainsi que le défaut de caractère sérieux du motif d'éviction. La cour d'appel de commerce écarte d'emblée le moyen tiré de la forclusion, retenant que la signification du jugement faite au preneur décédé est sans effet à l'égard de ses héritiers, le délai d'appel n'ayant par conséquent jamais couru contre eux. Sur le fond, la cour juge la procédure régulière, dès lors que l'action a été valablement réorientée contre les héritiers après le décès du preneur initial et que le bailleur n'est pas tenu de connaître la dévolution successorale exacte en l'absence de communication du certificat d'hérédité. Elle rappelle ensuite que le droit du bailleur de reprendre les lieux pour un usage personnel n'est pas subordonné à la preuve préalable de la réalité de son besoin, le droit des preneurs évincés étant suffisamment garanti par leur droit à une indemnité d'éviction complète. Le jugement de première instance est en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.

En matière de congé pour reprise personnelle d'un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la régularité formelle de l'acte et le caractère opérant du motif invoqué. Le tribunal de commerce avait validé le congé et ordonné l'expulsion du preneur. L'appelant soulevait l'irrégularité formelle du congé et de l'assignation ainsi que le caractère non sérieux du motif de reprise, tiré notamment de l'âge avancé du bailleur. La cour écarte le moyen tiré des vices de forme, retenant qu'une simple erreur matérielle sur le prénom du preneur dans l'assignation est sans incidence dès lors que son identité n'est pas équivoque et qu'aucun grief n'est démontré, en application de l'article 49 du code de procédure civile. Sur le fond, la cour juge inopérant le moyen tiré du caractère non sérieux du motif de reprise. Elle retient que le droit du bailleur à la reprise pour usage personnel, prévu par la loi 49-16, a pour seule contrepartie le droit du preneur à une indemnité d'éviction, dont la discussion ne relève pas de l'instance en validation du congé. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.