وبعد المداولة طبقا للقانون.

في الشكل :

بناء على المقال الاستئنافي المؤدى عنه الصائر القضائي الذي تقدمت به شركة (م. ع. ب.) بواسطة دفاعها بتاريخ 09/04/2019 تستأنف بمقتضاه الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 10/02/2015 تحت عدد 1487 ملف عدد 10093/8206/2014 و القاضي في الشكل بقبول الطلبين الأصلي و المضاد وفي الموضوع الحكم ببطلان الإنذار الذي توصل به المدعون بتاريخ 07/02/2014 وتحميلها الصائر وفي وبرفض الطلب المضاد مع تحميل رافعته الصائر .

حيث لا يوجد بالملف ما يفيد تبليغ الطاعنة بالحكم المستأنف .

و حيث قدم المقال الاستئنافي مستوفيا لباقي الشروط الشكلية القانونية من صفة و أداء فهو مقبول .

و في الموضوع :

يستفاد من وثائق الملف و الحكم المستأنف أن السادة الطيب (ا.) و جمال (ا.) و لحسن (ا.) تقدموا بواسطة دفاعهم بمقال أمام المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 30/10/2014 يعرضون فيه أنهم يكترون المحل الكائن بالعنوان أعلاه من شركة (م. ع. ب.) بسومة كرائية شهرية قدرها 1500.00 درهم، بالإضافة إلى واجبات النظافة، وأنهم توصلوا بتاريخ 07/02/2014 بإنذار بالإفراغ لاحداث تغييرات فتقدموا بدعوى الصلح انتهت بصدور محضر بعدم نجاحه وانهم ينازعون في سبب الإنذار لعدم جديته، و التمسوا الحكم ببطلان الإنذار واحتياطيا الحكم بأداء المكرية تعويضا يساوي قيمة الأصل التجاري، وإجراء خبرة لتقويم الأصل التجاري.

وبناء على المذكرة الجوابية مع مقال مضاد المدلى به من طرف نائب المدعى عليها بجلسة: 23/12/2014 جاء فيها ان المدعى عليهم قاموا بإحداث تغييرات في المحل دون إذن المالك، وأن هذا التغيير يتمثل في فتح باب آخر للمحل المتواجد بزنقة [العنوان] الذي كان في الأصل عبارة عن نافذة الشيء الذي أكده حارس العمارة امبارك (م.) في محضر المعيانة والاستجواب، وأن هذا التغيير الجذري في المحل، وإنشاء شركة محدودة المسؤولية عوض المحل التجاري يخالف بنود العقد المبرم بين الطرفين، وان المدعى عليهم توصلوا بالإنذار بتاريخ 07/02/2014، ملتمسة المصادقة عليه والقول بإفراغ السادة الطيب (ا.)، جمال (ا.)، لحسن (ا.) هم ومن يقوم مقامهم وبإذنهم من المحل التجاري المكرى.

و بعد تبادل الطرفين باقي مذكراتهم التعقيبية و استيفاء الإجراءات المسطرية صدر الحكم المشار إلى منطوقه أعلاه استأنفته شركة (م. ع. ب.) و جاء في أسباب استئنافها أن الحكم الابتدائي المطعون فيه لم يجعل لما قضى به سندا من الواقع أو القانون حينما قضى ببطلان الإنذار بالإفراغ الذي توصل به المستأنف عليهم بتاريخ 07/02/2014 بناء على عدم تحرير قائمة تثبت حالة العين المكراة تطبيقا للفصل 676 من ق ل ع وبناء على عدم إثبات التغييرات المدعى بها من طرف المستأنفة أن الحكم المطعون فيه قد أساء فهم وتطبيق مقتضيات الفصل 676 من ق ل ع ، فالفصل المذكور إنما يتحدث عن تسليم العين المكراة بعد انقضاء مدة عقد الكراء ولذلك وباستحضار الفصول الواردة قبل الفصل موضوع الاستدلال والفصول التي بعده يفهم من سياقها أن الأمر يتعلق بالحالة التي عندما ينتهي فيها عقد الكراء لأي سبب كان ويرجع المكتري العين المكراة إلى مالكها ، وأن فصول قانون الالتزامات و العقود تستوجب أن يرجع المكتري العين المكراة إلى المالك بالحالة التي تسلمها عليها تحت طائلة مسائلة المكتري عن هلاكها او تعيها بفعله او بإساءة استعمالها وأن موضوع نازلة الحال لا يتعلق بهذا أو ذاك ، وإنما يتعلق بالتغييرات التي يحدثها المكتري في العين المكراة دون موافقة المكري كحالة تستوجب الإفراغ دون تعویض طبقا للفصل 11 من ظهير 24 ماي 1955 وأنه ومن جهة ثانية فان الحكم الابتدائي المطعون فيه لم يجعل لما قضی به سندا من الواقع او القانون حينما رد محضر المعاينة والاستجواب المستدل به على إحداث تغييرات في محل المستأنفة دون موافقتها بالرغم من انه وسيلة إثبات قانونية لإثبات الوقائع المدعى بها أمام القضاء وجاء في حيثيات الحكم الابتدائي المطعون فيه ما يلي " وحيث أنه بناءا على محضر المعاينة أعلاه يتبين انه بالفعل يوجد باب بزنقة [العنوان] إلا أنه لم يتم تحديد من قام بإحداثه " وأن من قام بإحداث باب على مستوی زنقة [العنوان] والذي كان في الأصل عبارة عن نافذة هو من له مصلحة في ذلك وأن من له مصلحة في إحداث هذه التغييرات هم المستأنف عليهم وأنه ما دام الحجة ثابتة لدى محكمة البداية إحداث في التغييرات فان من قام بذلك هم المستأنف عليهم الذين لهم مصلحة في ذلك وأن عقد الكراء الرابط بين المستأنفة والمستأنف عليهم يشير الى ان عنوان المحل موضوع النزاع هو زنقة [العنوان] وليس هناك أي رقم لأي باب من جهة زنقة [العنوان] وأن تصريح حارس العمارة المسمى امبارك (م.) هو تصريح واضح لا يحتمل اي تأويل او تفسير في أن واجهة المحل من جهة الفريد دو موسي لم يكن بها اي باب وإنما كانت بها نافذة فقط حولها المستأنف عليهم الى باب ومن سؤال من فعل ذلك هم المستأنف عليهم أصحاب المصلحة في هذا التغيير وأن صاحب المصلحة في هذا التغيير هم المستأنف عليهم الذين عمدوا إلى إحداث هذا التغيير الذي يعد سببا خطيرا وغير مشروع يستوجب إفراغهم دون تعويض كما يقضي بذلك الفصل 11 من ظهير 24 ماي 1955 وأن مقتضيات الفصل 11 من ظهير 24 ماي 1955 كرسها الاجتهاد القضائي المتواتر وصولا إلى محكمة النقض في عدة قرارات .

وأن المستأنفة وإثباتا منها للتغييرات التي أحدتها المستأنف عليهم على محلها والمتمثلة في تحويل نافدة إلى باب في الجهة المطلة على زنقة [العنوان] فقد استصدرت امرا رئاسيا بإجراء معاينة واستجواب تنفيذا له أنجز المفوض القضائي السيد خالد (ع.) محضرا جاء فيه ما يلي " اشهد أنني انتقلت بتاريخ 25/03/2019 إلى العنوان التالي زنقة [العنوان] الدار البيضاء وعند وقوفي بعين المكان عاينت وجود باب على الواجهة المطلة على زنقة [العنوان] وقد استفسرت السيد امبارك (م.) بصفته حارس العمارة حسب تصريحه بطاقته الوطنية عدد [رقم بطاقة التعريف] صالح إلى غاية 04/09/2020 وذلك بعدما عرفته بنفسي وموضوع مهمتي عما جاء في مطالب المستأنفة فصرح لي بان أصل هذا الباب كان نافذة في السابق مثل النوافذ الموجودة بجانبه اما عن تاريخ تحويله إلى باب فقد صرح لي بان هذا التحويل كان منذ ست سنوات تقريبا والذي قام بهذا التحويل هو لحسن (ا.) ، ملتمسة قبول الاستئناف شكلا وموضوعا إلغاء الحكم الابتدائي فيما قضى به وبعد التصدي الحكم بالمصادقة على الإنذار بالإفراغ المبلغ الى المستأنف عليهم في 02/07/2014 والحكم بإفراغهم ومن يقوم مقامهم من المحل بزنقة [العنوان] مع تحميل المستأنف عليه الصائر .وأرفق بنسخة طبق الأصل من الحكم الابتدائي المطعون فيه ونسخة من الأمر الرئاسي وأصل محضر معاينة واستجواب وصورة فوتوغرافية للباب المحدث في الجهة المطلة على زاوية الفريد دو موسي.

و بناء على المذكرة الجوابية المدلى بها من طرف المستأنف عليهم بواسطة نائبهم بجلسة 29/05/2019 جاء فيها أن المستأنفة تقدمت بما سمته مقال استئنافي خال من المناقشة القانونية ومحرفا لوقائع النازلة وهو ما يخالف مقتضيات الفصل 142 من ق م م وبالتالي يبقى مآل استئنافها عدم القبول ووجب تذكير المستأنفة أن استئنافها غير مقبول وذلك بالنظر إلى تقديمه في إطار ظهير 24ماي 1955 والحال أن هذا القانون تم فسخه وألغي بمقتضى القانون 16- 49 الذي دخل حيز التنفيذ منذ 17 فبراير 2017 وعليه يبقى لازم تطبيقه على جميع الدعاوى التي ترفع بعد دخوله حيز التنفيذ ، بما فيها الدعوى الحالية وذلك طبقا للمادة 38 من القانون 16 – 49 وفضلا عن ذلك فالمادة 26 من القانون 16–49 الواجب تنفيذه على نازلة الحال وليس الفصل 11 من ظهير 24 ماي 1955 وعليه ومادامت المادة 26 من القانون 16–49 هي الواجبة التطبيق فإنها تقتضي شکليات معينة في الإنذار تختلف عن ظهير 24 ماي 1955 وعليه ومادام الإنذار المعتمد في الاستئناف الحالي مخالفا لمقتضيات المادة 26 من القانون 16 - 49 ، فإن المقال الاستئنافي يبقى مآله عدم القبول و مرفوض استنادا لمقتضيات المادة 38 من القانون 49/16 و يجب تبعا لذلك تطبيق مواد هذا القانون على نازلة الحال وهو ما سيؤدي إلى رفض الاستئناف الحالي للمساس بالمقتضيات الحمائية التي جاء بها هذا القانون لفائدة المكتري منها ما جاء في المادة 8 والمادة 26 والمادة 34 . إضافة لانعدام التغيير المزعوم مادام المستأنف عليهم قد تسلموا المحل المكترى على حالته ولم يسبق لهم أن أحدثوا أي تغيير به كيفما كان نوعه وهو الثابت من عجز المستأنفة عن إثبات مزاعمها بالحجة وعدم إدلائها بما يفيد ويثبت كون المستأنف عليهم تسلموا المحل المكتری كما تزعم وفضلا عن ذلك فمجرد الشهادة لا يمكنها أن تعتبر فيصلا في ثبوت التغيير لأن ذلك يقتضي الإدلاء بالتصميم الهندسي مع ما يثبت كون المحل سلم للمستأنف عليهم على الحالة التي تزعمها المستأنفة وخاصة أن الأمر يتعلق بأمور تقنية لا تثبت بتصريح مجرد لا يرقى حتى لبداية الحجة خصوصا وأن التصريح المذكور صادر عن أجير لدى المستأنفة، وأن المستأنفة تقدمت بمجموعة من الدعاوی في مواجهة المستأنف عليهم بهدف الإفراغ، ملتمسين عدم قبول الاستئناف شكلا وموضوعا رد الاستئناف ورفضه مع تأييد الحكم المستأنف والحكم بما جاء في هذه المذكرة وأرفقت بتقرير الخبرة و نسخة الحكم و تنازل عن إنذار للتوبة ونسخة من الحكم عدد 1487 و الحكم 7399 .

و بناء على المذكرة التعقيبية المدلى بها من طرف المستأنفة بواسطة نائبها بجلسة 19/06/2019 جاء فيها أن المادة 38 من القانون 49/16 واضحة وصريحة في كون الاجراءات التي تمت قبل دخول هذا القانون حيز التنفيذ تبقى صحيحة دون خضوعها لاي تجديد وبالتالي فان ما أثاره المستأنف عليهم بهذا الخصوص لا يستند على أساس من الواقع او القانون مما يتعين معه رده ومن جهة أخرى فقد نازع المستأنف عليهم مدعين انهم تسلموا المحل التجاري المكرى لهم على حالته دون ان يكونوا قد ادخلو عليه أي تغييرات لكن هذا الادعاء مخالف للحقيقة وقد فندته الطاعنة بمحضر المعاينة والاستجواب المنجز من قبل المفوض القضائي السيد يونس (ب.) المؤرخ في 01/11/2013 والذي جاء فيه أنه عاین وجود بابين باب يوجد من ناحية زنقة [العنوان] وباب من ناحية زنقة [العنوان] وهو المحضر الذي سبق الإدلاء به امام محكمة البداية وكذا محضر المعاينة التكميلي المنجز من طرف المفوض القضائي السيد خالد (ع.) ، والذي استفسر فيه حارس العمارة المسمى امبارك (م.) الذي اكد له أن الباب من جهة زنقة [العنوان] كان في الاصل عبارة عن نافذة وقد تم تحويله منذ مدة ست سنوات الى باب من طرف المستأنف عليه السيد لحسن (ا.) وأن هذه الاجراءات هي اجراءات تخص وسائل الاثبات وقد استطاعت المستأنفة أن تثبت من خلالها قيام المستأنف عليهم بإدخال تغييرات على محلها دون موافقتها وهو الفعل المبرر للإفراغ دون تعويض كجزاء منصوص عليه سواء في ظہیر ماي 1955 او القانون رقم 49/16 وأن ادعاء وزعم المستأنف عليهم بان الشخص المستجوب من قبل المفوض القضائي عن التغييرات المدخلة بمحلها هو اجير لدى المستأنفة هو كلام مرسل لا دليل عليه وبذلك فان ما اثاره المستأنف عليهم بمذكرتهم الجوابية لا يستند على اي اساس من الواقع او القانون وأن اقدام المكتري على ادخال تغييرات على العين المكراة له دون موافقة المالك سبب من اسباب الافراغ دون الحصول على ادنى تعويض وهو المنصوص عليه قانونا والذي تم ترسيخه من طرف الاجتهاد القضائي المتواتر وصولا إلى محكمة النقض، ملتمسة رد كل ما أثير من طرف المستأنف عليهم والحكم وفق المقال الاستئنافي للمستأنفة .

و بناء على إدراج الملف بعدة جلسات كانت آخرها جلسة 19/06/2019 حضرها نائب المستأنفة و الاستاذ (خ.) عن نائب المستأنف عليهم وأدلى الأول بتعقيبه المشار اليه أعلاه فتقرر اعتبار الملف جاهزا و حجزه للمداولة للنطق بالقرار لجلسة 26/06/2019 .

محكمة الاستئناف

حيث عرضت الطاعنة أسباب استئنافها وفق ما سطر أعلاه .

حيث صدر الحكم المستأنف بتاريخ 10/02/2015 قبل دخول القانون الجديد عدد 49/16 حيز التنفيذ بتاريخ 12/02/2017 مما يكون معه القانون المطبق على النازلة هو ظهير 24 ماي 1955 و ليس القانون المذكور استنادا لمقتضيات المادة 38 منه التي تنص في فقرتها الأولى على أن أحكامه تطبق على عقود الكراء الجارية و على القضايا غير الجاهزة للبت فيها دون تجديد للتصرفات و الاجراءات و الأحكام التي صدرت قبل دخول هذا القانون حيز التنفيذ .

حيث استندت الطاعنة في دعواها إلى احداث المستأنف عليهم تغييرات جذرية بالمحل المكرى باحداث باب آخر على مستوى زاوية ألفريد دو موسى عوض النافذة التي كانت من قبل .

حيث خول المشرع المغربي للمفوض القضائي القيام بإجراء المعاينة استنادا لما نصت عليه الفقرة 4 من المادة 15 من القانون المنظم لمهنة المفوضين القضائيين التي جاء فيها « ينتدب المفوض القضائي للقيام بمعاينات مادية محضة مجردة من كل رأي و يمكن له أيضا القيام بمعاينات من نفس النوع مباشرة بطلب من يعنيه الأمر » و يترتب عن ذلك أنه لا يمكن اعتبار المحضر المنجز من طرف المفوض القضائي إلا فيما يتعلق بالمعاينة أما الاستجواب و الاستماع للشهود فإنه يخرج عن الصلاحيات المخولة له قانونا و لا يعتد به ، وبالنسبة للمحضر المستدل به من الطاعنة و المنجز بتاريخ 01/11/2013 من طرف المفوض القضائي السيد يونس (ب.) فإن الثابت بالرجوع إليه انه أنجز بناء على طلب من المستأنفة و تضمن في شق منه معاينة توفر المحل التجاري على بابين باب يوجد بزنقة [العنوان] وباب آخر يوجد بزنقة [العنوان] هذا بخصوص المعاينة أما باقي ما جاء فيه فإنه يتعلق باستجواب المدعى عليهم –المستأنف عليهم حاليا- الذين نفوا إحداثهم أي تغيير و شرائهم الأصل التجاري على حالته، تم استفسار حارس العمارة السيد امبارك (م.) المتمسك بشهادته من الطاعنة و الذي أجاب بأن الباب الآخر للمحل و المتواجد على مستوى زنقة [العنوان] كان في الأصل نافذة تم تحويلها إلى باب آخر .

وحيث إنه اعتبارا لما لهذا المحضر من قيمة ثبوتية فيما يتعلق بالمعاينة فقط وفق ما تم بيانه أعلاه يتبين أن الحكم المستأنف كان صائبا لما اعتبر المحضر المذكور يفيد وجود الباب ، وأنه لم يتم تحديد من قام بإحداثه وأن ما جاء في الاستئناف من كون المستأنف عليهم أصحاب المصلحة في احداثه مادامت الحجة ثابتة لدى المحكمة في إحداث التغييرات يعتبر غير جدير بالاعتبار في غياب الادلاء بما يثبت ذلك وفق ما يقتضيه القانون كما أن ما تمسكت به من كون عقد الكراء يشير إلى أن المحل موضوع النزاع هو زنقة [العنوان] وليس هناك اي رقم لأي باب من جهة زنقة [العنوان] ليس قرينة على إحداث هذا الباب من طرف المستأنف عليهم .

وحيث إن القرارات المستدل بها من الطاعنة استنادا لمقتضيات الفصل 11 من ظهير 24 ماي 1955 إنما تتعلق بالتغييرات الجذرية و الجوهرية التي تعتبر سببا خطيرا و مبررا للإفراغ بدون تعويض والتي لا يدخل ضمنها التغيير موضوع الدعوى هذا على فرض اثبات احداثه من طرف المستأنف عليهم .

وحيث إن اشارة المحكمة الابتدائية في حيثياتها للفصل 676 من ق.ل.ع جاء تمهيدا للحيثية التي تليه و التي تتعلق بأنه لا يوجد بالملف محضر وصفي بين المكرية و المكترية يتبين من خلاله حالة المحل لحظة كرائه للمكترين حتى يمكن للمحكمة التثبت من وجود الباب الخلفي من عدمه، و القول بالتالي بإحداث التغييرات، لتخلص إلى عدم اثبات وجود هذه الأخيرة وأن البينة على المدعي استنادا لمقتضيات الفصل 399 من قانون الالتزامات و العقود مما يجعل الدفع المثار بخصوص إساءة فهم و تطبيق مقتضيات الفصل 676 من قانون الالتزامات و العقود وأن موضوع النازلة لا يتعلق بتسليم العين المكراة بعد انقضاء مدة العقد وإنما بتغييرات مستوجبة للافراغ وفق الفصل 11 من ظهير 24 ماي 1955 غير جدير بالاعتبار خاصة وأن الحكم المستأنف أشار إلى أساس الدعوى وفق ما تتمسك به الطاعنة في بداية حيثياته (انظر الصفحة 6 من الحكم المستأنف).

وحيث يتعين استنادا لكل ما ذكر رد الاستئناف لعدم جدية اسبابه و تأييد الحكم المستأنف.

وحيث يتعين تحميل المستأنفة الصائر.

لهذه الأسباب

تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت علنيا انتهائيا و حضوريا.

في الشكل : بقبول الاستئناف .

في الموضوع : بتأييد الحكم المستأنف مع تحميل المستأنفة الصائر .