Réf
74058
Juridiction
Cour d'appel de commerce
Pays/Ville
Maroc/Casablanca
N° de décision
2944
Date de décision
19/06/2019
N° de dossier
2019/8206/1054
Type de décision
Arrêt
Thème
Mots clés
Vente du local loué, Subrogation du nouveau propriétaire, Résiliation du bail, Qualité pour agir de l'acquéreur, Procédure par défaut, Poursuite du bail, Loyers impayés, Éviction du preneur, Défaut de paiement, Bail commercial
Base légale
Article(s) : 263 - 264 - 694 - Dahir du 9 ramadan 1331 (12 août 1913) formant Code des obligations et des contrats
Article(s) : 146 - Dahir portant loi n° 1-74-447 du 11 ramadan 1394 (28 septembre 1974) approuvant le texte du code de procédure civile (CPC)
Article(s) : 26 - Dahir n° 1-16-99 du 13 chaoual 1437 (18 juillet 2016) portant promulgation de la loi n° 49-16 relative aux baux d’immeubles ou de locaux loués à usage commercial, industriel ou artisanal
Source
Non publiée
Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une action en paiement de loyers et en résiliation de bail commercial pour défaut de qualité à agir, la cour d'appel de commerce se prononce sur les effets de la subrogation du nouveau propriétaire dans les droits du bailleur initial. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande au motif que les acquéreurs successifs du bien n'étaient pas parties au contrat de bail originaire. La cour rappelle qu'en application de l'article 694 du dahir formant code des obligations et des contrats, le transfert de propriété de l'immeuble loué emporte de plein droit subrogation de l'acquéreur dans les droits et obligations du vendeur. Dès lors, la justification de la propriété par la production des titres translatifs suffit à établir la qualité à agir du nouveau bailleur. Évoquant l'affaire au fond, la cour constate le défaut de paiement persistant du preneur, valide le congé fondé sur ce motif et prononce la résiliation du bail avec condamnation au paiement des arriérés et de dommages et intérêts. Elle écarte toutefois la demande de contrainte par corps, inapplicable aux personnes morales, ainsi que la demande d'astreinte, jugée non nécessaire. Le jugement est en conséquence infirmé en toutes ses dispositions.
وبعد المداولة طبقا للقانون
في الشكل :
بناء على مقال الطعن بالإستئناف والذي تقدم به المستأنفان بتاريخ 13/02/2019 بواسطة محاميهما والمؤدى عنه الرسوم القضائية، يستأنفون بمقتضاه الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 18-12-2017 تحت عدد 12929 في الملف التجاري رقم 8105-8206-2017 والذي قضى في الشكل بعدم قبول الدعوى وبتحميل رافعها الصائر.
وحيث ان مقال الطعن بالإستئناف قدم مستوفيا لجميع شروطه الشكلية المتطلبة قانونا، ولا دليل على تبليغ الحكم المستأنف وبالتالي فهو مقبول شكلا.
في الموضوع:
يستفاد من وثائق الملف والحكم المستأنف ان عزيز (ب.) ومن معه تقدمما بواسطة دفاعهما بمقال امام المحكمة التجارية بالدار البيضاء مؤدى عنه الرسوم القضائية بتاريخ 14/9/2017 يعرضان فيه انهما يملكان المحل الكائن ب العنوان المشار إليه أعلاه , وانهما أجرا منه محلا تجاريا كائنا بالعنوان المشار إليه لفائدة المدعى عليها بمشاهرة قدرها 3800,00 درهم بدخول ضريبة النظافة وان المدعى عليها تقاعست عن الاداء فتخلذ بذمتها مبلغ : 376.200 درهم عن المدة من فاتح فبراير 2009 إلى غاية متم أبريل 2017 على اساس مشاهرة قدرها 3800,00 درهم مما حدى بهما إلى توجيه إنذار للمدعى عليها في إطار الفصل 15 من القانون المنظم لمهنة المفوضين القضائيين عدة مرات آخرها كان بتاريخ 28 42017 وان المحل مغلق باستمرار مما تعذر معه تبليغ الانذار المذكور , الذي يحثها فيها المدعيين من أجل أداء واجبات الكراء عن المدة المشار إليها أعلاه مانحين إياها أجل 15 يوما للاداء , وأنه عملا بمقتات الفصل 26 من القانون رقم 1649 المتعلق بكراء العقارات أو المحلات المخصصة للإستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي ,لأجل ذلك يلتمس المدعيين الحكم على المدعى عليها شركة (س. ب.) بأئها للمدعين واجبات الكراء عن المدة من فاتح فبراير 2009 إلى غاية شهر غشت 2017 على أساس مشاهرة قدرها 3800,00 درهم فتخلذ بذمتها مبلغ : 319.400,00 درهم مع تعويض عن التماطل قدره 10.000,00 درهم وشمول الحكم بالنفاذ المعجل و تحديد الاكراه البدني في الاقصى في حقها , و تحميل المدعى عليها الصائر و المصادقة على الإنذار بالإفراغ الذي رجع بملاحظة محل مغلق باستمرار بعد عدة محاولات آخرها بتاريخ 28 42017 و بذلك إفراغ المدعى عليها ومن يقوم مقامها او بإذنها من المحل التجاري الكائن بشارع [العنوان] البيضاء تحت طائلة غرامة تهديدة قدرها 500 درهم عن كل يوم امتناع عن التنفيذ .وعززا المقال بنسخة طبق الاصل من شهادة الملكية , بنسخة من الانذار غير القضائي , و بصورة من عقد الكراء .و بنسخة ملحق عقد كراء مؤرخ 10112002.
وبناء على إدراج القضية بعدة جلسات آخرها جلسة 11122017 حضرها نائب المدعيين و ألفي بمحضر جواب القيم , فاعتبرت المحكمة القضية جاهزة وتم حجزها للمداولة والنطق بالحكم لجلسة 18/12/ 2017 .
وبعد استيفاء الإجراءات المسطرية ، صدر الحكم المشار اليه اعلاه والذي كان محل طعن بالإستئناف بناء على الأسباب التالية :
بعد سرد لموجز ملخص الوقائع ، جاء في اسباب الطعن بالإستئناف بان الحكم جاء تعليله ناقصا، على اعتبار ان العقار الذي تتواجد به العين المؤجرة كانت تتولى تسييره شركة (ت. أ. ع.)، وتتولى ابرام العقود الكرائية واستخلاص الأكرية من مكتري الشقق الموجودة بالعقار المذكور ، وبأن المالكين السابقين فوتوا لفائدة السادة عبد الكريم (ب.) ومن معه الرسوم العقارية عدد 3774/س بزنقة [العنوان] - وكذلك الرسوم الأخرى عدد 22288/س و 6932/س و 68998/س موضوع النزاع الحالي والمستخرج من الرسم العقاري الأم عدد 12616- س حسب عقد التصريح.
وبان كل من عبد الكريم (ب.) ومن معه فوتوا بدورهم عن طريق هبة بمقتضى عقد توثيقي مؤرخ ب 05/11/2015 لفائدة عبد العزيز (ب.) واسماعيل (ب.) الملف المسمى 29 انكو بلاف موضوع الرسم عدد 68998/س حسب عقد الهبة.
وبأن الموهوب لهما عبد العزيز (ب.) واسماعيل (ب.) فوتا بدورهما عن طريق الهبة الملك المسمى 29 انكو يلاف لإبنيهما القاصرين وفق البيان التالي:
عبد العزيز (ب.) فوت بمقتضى عقد هبة مؤرخ ب 27-01-2017 لفائدة ابنته القاصر زينب (ب.) بصفتها المالكة الحالية في حدود نصيب تملكه منه.
والسيد اسماعيل (ب.) فوت بمقتضى عقد هبة مؤرخ ب 27/01/2017 لفائدة ابنه القاصر غالي (ب.) في حدود نصيب تملكه.
واصبح القاصران يملكان العقار مناصفة بينهما وهو عبارة عن مكتب بالطابق 8 ، وبالتالي لم تعد شركة التسيير الأملاك العقارية مكلفة بتسيير العقار وانتقلت العلاقة الكرائية مباشرة اليهم عملا بالفصل 694 من ق.ل.ع.
واصبح لهما الصفة في استغلال الأكرية، وبذلك فحكم محكمة البداية لا يرتكز على اساس سليم، وانهما ادليا بشهادة الملكية للعقار ويعد ذلك مخالفة صريحة لإجراءات التحقيق لتوضيح الغموض ووجب الغاءه ، لأنهما حلا محل المكرية السابقة، وان المحكمة اغفلت اجراء بحث للتحقق من صفتهم ملتمسين لكل ذلك بقبول الإستئناف شكلا، وفي الموضوع بالغاء الحكم الإبتدائي فيما قضى به من عدم قبول الطلب وبعد التصدي التصريح من جديد بقبول الدعوى شكلا. والحكم على المستأنف عليها باداء مبلغ 391400,00 واجبات كراء المدة من فاتح يناير 2009 الى متم غشت 2017 بمشاهرة 3800,00 درهم، ومبلغ 10.000,00 درهم كتعويض عن التماطل والإكراه البدني في الأقصى، وبالمصادقة على الإنذار بالإفراغ الذي رجع بملاحظة المحل مغلق باستمرار بعد عدة محاولات اخرها ب 28/4/2017 وافراغ المستأنف عليها هي ومن يقوم مقامها وباذنها من المحل التجاري الكائن بشارع [العنوان] الدار البيضاء تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 500,00 درهم عن كل يوم تاخير من تاريخ الإمتناع عن التنفيذ والإذن باستعمال القوة العمومية عند الإقتضاء فيما يخص الإفراغ وتحميلها الصائر، وعززوا مقالهم بنسخة من الحكم المستأنف ونسخة من تصريح ونسخ 3 عقود هبة ونسخة شهادة ملكية.
وبناء على ادراج القضية بعدة جلسات علنية استدعي لها طرفي الدعوى بالصفة القانونية اخرها جلسة 29/5/2019 بحيث حضرها نائب الطرف المستأنف واكد المقال وبالنسبة للمستأنف عليها رجع جواب بحث الشرطة في اطار مسطرة القيم بان المستأنف عليها غادرت العنوان ، و افي بالملف بملتمس النيابة العامذ الكتابي وبذلك اعتبرت المحكمة القضية جاهزة وحجزتها للمداولة قصد النطق بالقرار بجلسة 12-6-2019 وبها مدد لجلسة 19-6-2019.
محكمة الاستئناف
حيث تمسك المستأنفان في مقال طعنهما على علة واحدة وهي ان صفتهم ثابتة في الدعوى استنادا لمقتضيات المادة 694 من ق.ل.ع على خلاف ما علل به الحكم المستأنف بدليل شهادة الملكية وعقود البيع والهبة.
حقا، حيث انه لا خلاف بانه وان كان عقد الكراء لا يفسخ بالتفويت الإختياري للعين المكتراة ، الا انه كذلك لا خلاف بان عقد البيع يخول للمالك الجديد حق الإدارة ويحل محل من تلقى الملك عنه في كل حقوقه والتزاماته الناتجة عن الكراء الجاري ، والمنجز بعقد صحيح قبل تاريخ التفويت , وبالتالي فان المستأنفين بالإستدلال بما يفيد شراء العقار محل الدعوى، تكون صفتهم ثابتة في صحة طلبهم الرامي للأداء والإفراغ متى تحققت موجباته برفض تجديد عقد الكراء للإخلال بالإلتزامات المتعاقد عليها وذلك على خلاف ما علل به الحكم المستأنف لمجانبته للصواب، والمستوجب لإلغائه.
وحيث انه واعمالا بمقتضيات روح المادة 146 من ق.م.م يتعين القول بعد الغاء الحكم المستأنف فيما قضى به من عدم قبول الدعوى للصفة ، الحكم من جديد بقبول الدعوى شكلا، وفي الموضوع باداء المستأنف عليها لفائدة المستأنفين مبلغ 391.400,00 درهم الممثل لواجبات الكراء عن المدة الممتدة من فبراير 2009 الى متم غشت 2017، بمشاهرة 3800,00 درهم, اذ لا دليل بالملف على اداء المدة المذكورة من طرف المستأنف عليها والتي نصب في حقها قيم خلال المرحلتين الإبتدائية والإستئنافية لعدم العثور عليها بالعنوان، رجع جوابه بعد البحث بانها انتقلت من عنوانها وعلى اعتبار ان الأداء هو مقابل الإنتفاع بالمحل .
وحيث ان طلب التعويض عن التماطل له ما يبرره في النازلة لثبوت تبليغ الإنذار بالأداء بتاريخ 28-4-2017 طبقا لأحكام قانون 16-49 بحالة الإغلاق المستمر للمحل وهو ما أكدته مسطرة القيم خلال المرحلتين البتدائية و الاستئنافية ، وتحدده المحكمة فيما قدره 10000,00 درهم عملا بمقتضيات المادتين 263 و 264 من ق.ل.ع.
وحيث ان طلب تحديد مدة الإكراه البدني، لا مبرر له لتوجيه الدعوى ضد شخص معنوي لا يمكن اجباره بالإكراه البدني في حالة الإمتناع عن التنفيذ.
وحيث انه بثبوت التماطل في حق المكترية يكون وجيها الإستجابة لطلب المصادقة على الإنذار بالإفراغ والحكم بافراغها من المحل المكترى لها هي ومن يقوم مقامها وذلك بدون تعويض.
وحيث انه لا مبرر لطلب تحديد الغرامة التهديدية لكون مسطرة الإفراغ تبقى محمية بوسائل جبر التنفيذ الجاري بها العمل.
وحيث ينبغي تحميل المستأنف عليها الصائر مع رفض باقي المطالب.
لهذه الأسباب
تصرح وهي تبت علنيا انتهائيا وغيابيا بقيم
في الشكل:
في الموضوع: بالغاء الحكم المستأنف و الحكم من جديد بقبول الدعوى شكلا و في الموضوع باداء المستانف عليها لفائدة المستانفين مبلغ 391.400,00 درهم واجب الكراء عن المدة من فبراير 2009 الى متم غشت 2017 بمشاهرة 3800,00 درهم و مبلغ 10.000,00 درهم كتعويض عن التماطل و الحكم بالمصادقة على الانذار بالأداء المبلغ ب 28-4-2017 وافراغها هي و من يقوم مقامها من المحل التجاري الكائن بشارع [العنوان] الدار البيضاء مع تحميلها الصائر وبرفض باقي المطالب.
66420
Indemnité d’éviction : La cour d’appel réduit le montant des frais de déménagement en l’estimant disproportionné au regard de la nature de l’activité artisanale du preneur (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
31/12/2025
66419
Bail commercial : la résiliation du bail est acquise en cas de non-paiement du loyer dans le délai de 15 jours imparti par la sommation de payer (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
31/12/2025
66418
Calcul de l’indemnité d’éviction : Les déclarations fiscales ne constituent qu’un élément d’appréciation parmi d’autres de la valeur du fonds de commerce (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
31/12/2025
66416
Indemnité d’éviction : La cour d’appel procède à une nouvelle évaluation des composantes de l’indemnité et l’augmente au-delà du montant fixé en première instance (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
31/12/2025
Réévaluation de l'indemnité, Indemnité d'éviction, Frais de déménagement, Expertise judiciaire, Contestation de l'expertise, Congé pour usage personnel, Clientèle et réputation commerciale, Calcul du droit au bail, Bail commercial, Appel principal, Appel incident, Améliorations et réparations
66415
Indemnité d’éviction : La cour d’appel confirme l’évaluation de l’expert en l’absence d’éléments probants contraires apportés par les parties (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
31/12/2025
66414
Bail commercial : Le preneur qui se heurte au refus du bailleur de recevoir les clés n’est libéré de son obligation de payer le loyer qu’après leur dépôt au greffe du tribunal (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
31/12/2025
66413
La fermeture continue d’un local commercial justifiant la résiliation du bail sans indemnité d’éviction peut être prouvée par un faisceau d’indices concordants (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
31/12/2025
Résiliation du bail, Procès-verbal de constat, Preuve de la fermeture continue, Perte de la clientèle et de l'achalandage, Loi 49-16, Fermeture du local supérieure à deux ans, Faisceau d'indices, Éviction du preneur, Bail commercial, Attestation administrative, Absence d'indemnité d'éviction
66412
La notification d’un congé au représentant légal d’une société en dehors de son siège social est valable dès lors que la finalité de l’acte est atteinte par sa réception personnelle (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
66410
Indemnité d’éviction : Pouvoir d’appréciation du juge du fond dans l’évaluation des composantes de l’indemnité fixée par l’expert (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
31/12/2025
