وبعد المداولة طبقا للقانون.

حيث تقدم المستأنفون بواسطة دفاعهم بمقال استئنافي مؤدى عنه بتاريخ 26/12/2012 يستأنفون الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 5/12/2012 تحت عدد 16833 في الملف عدد 15167/15/2011 والذي قضى بقبول الطلبين الأصلي والمضاد وفي الموضوع في الطلب الأصلي ببطلان الإنذار المبلغ للمكتري بتاريخ 1/6/2011 وبالصائر على المدعى عليهم وفي الطلب المضاد برفضه وتحميل رافعه الصائر.

في الشكل :

حيث سبق البت فيه بالقبول بمقتضى القرار التمهيدي عدد 894 المؤرخ في 29/11/2018.

في الموضوع :

حيث يستفاد من وثائق الملف والحكم المطعون فيه وقرار محكمة النقض أن المستأنف عليه السيد محسن (ع.) تقدم بواسطة دفاعه بمقال أمام المحكمة التجارية بالدار البيضاء مؤداة عنه الرسوم القضائية 05/12/2011 والذي يعرض فيه ان يكتري من المدعى عليهم الشقة و المتجر بسومة شهرية قدرها 1000 درهم وانه بتاريخ 01/06/2011 توصل بإنذار من أجل إحداث تغييرات للأصل المكراة دون موافقتهم وان العارض بادر الى دعوى الصلح بتاريخ 20/10/2011 بعدم نجاح الصلح وان المدعى عليهم لم يدلوا بما يفيد للعقار موضوع الإفراغ وان السبب غير وجيه وان التغييرات التي قام بها العارض من تغييرات ان تنشط نشاطه التجاري ولم يمس بتاتا العقار حيث لم يقع هدم او فصل اي جدران ملتمسا بطلان الإنذار وبالصائر على المدعى عليهم و أجاب المدعى عليه بمذكرة مع مقال مضاد مؤدى عنه الرسوم القضائية بتاريخ 07/03/2012 مفادها أن المدعي يبرر هدم الحاصل على الشقة والمحل لكونه قام بتغييرات بسيطة وان ذلك تم بدون موافقة المالك ملتمسا رفض الطلب الأصلي مع الطلب المضاد بالمصادقة على الإنذار والمبلغ للمدعى عليه بتاريخ 01/06/2011 وبإفراغ السيد محسن (ع.) هو ومن يقوم مقامه من المحل والشقة الكائنة بزنقة [العنوان] البيضاء وتحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 1000 درهم عن كل يوم تأخير وعقب المدعى عليه ثانيا بأنه لم بأي هدم للجدران الفاصل بين المحل والشقة مؤكدا طلب بطلان الإنذار وعدم قبول الطلب المضاد ورفضه موضوعا.

و بعد استيفاء الإجراءات المسطرية صدر الحكم المشار إلى منطوقه أعلاه استأنفته السيدة فتيحة (و.) و من معها فصدر القرار الاستئنافي محل الطعن بالنقض.

فقضت محكمة النقض بنقض القرار الاستئنافي المشار إليه أعلاه.

وحيث تقدم دفاع المستأنفين بجلسة 25/10/2018 بمذكرة بعد النقض جاء فيها أنه يتبين بجلاء من خلال تعليلات قرار محكمة النقض الصادر في النازلة المومأ إليه مجاراته لما سبق لهم أن تمسكوا به أمام المحكمة من ثبوت للتغييرات الخطيرة الحاصلة في عقارهم المكرى للمستأنف عليه والمرتكبة من طرفه مثلما تم إثباته ومعاينته من طرف الخبير المهندس المعماري السيد محمد (ز.). وأن إجراء تغييرات جوهرية في العقار يعد سببا وجيها للحكم بإفراغ المكتري دون أي تعويض مثلما استقر عليه الاجتهاد القضائي للمحكمة الذي ساير قضاء محكمة النقض. وعلى سبيل الاحتياط فإن العارضين يلتمسون الأمر بتعيين خبير مختص في الهندسة المعمارية للوقوف على التغييرات المحدثة في العين المكراة، مع بيانها بكل تدقيق، وأخذ صور عنها وتحديد تاريخ القيام بها.

وأنه وبخلاف منحى القرار المنقوض فإنه يحق لمحكمة الموضوع الاستعانة بخبرة عند الاقتضاء للوصول إلى الحقيقة والتيقن من وقوع تغييرات في البناء من عدمه، وهو ما أكدته محكمة النقض في قرارها الصادر بتاريخ 23/07/2008 في الملف التجاري 1234/3/2/2005.

وتثبت هذه المناقشة المدلى بها على ضوء قرار محكمة النقض المومأ إليه أعلاه، مدى مجانبة الحكم المستأنف للصواب، وخرقه للفصول القانونية المشار إليها في السبب الفريد المؤسس عليه الطعن، مما يجدر معه إلغاؤه والحكم من جديد وفق مقال دعوى العارضين المقابلة، مع رد الدعوى الأصلية وتحميل جميع المصاريف لرافعها.

والتمسوا أساسا إلغاء الحكم المستأنف والحكم من جديد وفق مقال دعوى العارضين المقابلة، مع رد الدعوى الأصلية وتحميل جميع المصاريف لرافعها. واحتياطيا جدا الأمر بتعيين خبير مختص في الهندسة المعمارية للوقوف على التغييرات المحدثة في العين المكراة مع بيانها بكل تدقيق وأخذ صور عنها وتحديد تاريخ القيام بها وحفظ حق العارضين في التعقيب على ضوء الخبرة المأمور بها وحفظ البت في الصائر في هذه الحالة.

وأدلوا بصورة من تقرير الخبير محمد (ز.)، صورة من الصفحة 213 من مؤلف الدكتور عمر ازوكار الإنذار بالإفراغ في ضوء الكراء التجاري طبعة 2015 وصورة من الصفحة 212 من مؤلف الدكتور عمر أزوكار الإنذار بالإفراغ في ضوء الكراء التجاري طبعة 2015.

وحيث أدلى دفاع المستأنف عليه بجلسة 15/11/2018 بمستنتجات بعد النقض انه إذا كان العارض قد اقر بواقعة التغييرات فإن هذه الأخيرة مقرونة بوصفها من النوع البسيط التي لم تمس بهيكل العقار وبالتالي فقد كان على المستأنفين الإدلاء بما يثبت الضرر الناجم عن التغييرات المزعومة وأن المستأنفين لم يدلوا بأي حجة تعضد دعواهم وذلك ضدا على المادة 399 من ق.ل.ع والتي تنص على أنه من ادعى بشيء وجب عليه إثباته وأن الخبرة المستدل بها من طرف المستأنفين قد تم الإدلاء بها ولأول مرة أمام محكمة الاستئناف والذي يعد خرقا بحقوق الدفاع لما في ذلك من حرمان للعارض من مناقشتها وإبداء أوجه دفاعه بشأنها خلال المرحلة الابتدائية وبالتالي حرمانه درجة من درجات التقاضي فضلا على أنها لم تثبت مدى الضرر الذي لحق بالعقار جراء التغييرات المدعاة وأن طلب المستأنفين يبقى والحالة هاته مجردا من أي إثبات يسند دعواهم مما يتعين معه والحالة هاته القول برد استئنافهم مع تأييد الحكم الابتدائي فيما قضى به لمصادفته الصواب.

وأنه ومن جهة أخرى فإن محكمة النقض قضت بقرارها أنه على المحكمة أن تتأكد من التغييرات المحدثة وتاريخ انجازها وأنه إذا كانت إجراءات التحقيق هو مما تضطلع به المحكمة في إطار السلطة المخول لها قانونا فإن اللجوء إليها يكون لاستجلاء مكامن الغموض أو الخلل الذي شاب الالتزام وذلك على ضوء الوثائق المعروضة عليها من كلا الطرفين وأنه بالرجوع إلى عقد الكراء للعين المكراة المدعى فيها فإنه يتضح على أنه انصب على كراء محل تجاري كقاعة لعرض وبيع المنتوجات وشقة كمخزن وأنه لما كان العقد قد خص الشقة بغرض استعمالها كمخزن فقد كان من اللزوم إجراء بعض أشغال التهيئة التي من شأنها أن تجعل العين المكراة مؤهلة لإيواء النشاط المتعاقد بشأنه (كمخزن) وبالتالي فإن تعاقد المستأنفين على كراء مع استعمال الشقة كمخزن ثابت من خلال العقدة وأن إنجاز أشغال بالشقة بغرض جعلها مطابقة لطبيعة النشاط المخصص لها حسب الاتفاق كمخزن تعد موافقة صريحة من المستأنفين بذلك وأنه إذا ما تم الانقياد لنقطة الإحالة فإن إجراء التحقيق يتعين والحالة هاته أن ينصب على البحث في واقعة الموافقة على التغييرات وما انصرف إليه قصد المتعاقدين في العقد عند اتفاقيهم على تخصيص الشقة كمخزن وما يمكن أن يترتب عن ذلك من آثار. وأنه وفي جميع الأحوال فإن التزام المحكمة بالتقيد بالنقط القانونية التي تبت فيها محكمة النقض لا يمنعها من النظر في النقط القانونية والواقعية الأخرى الذي لم يسبق لمحكمة النقض أن بتت فيها ويتعين بذلك الأمر بإجراء بحث منصب على قصد ومرمى المتعاقدين وآثاره بالعقدة الكرائية عند تخصيص الشقة بغرض استعمالها كمخزن.

والتمس القول والقرار بتأييد الحكم الابتدائي فيما قضى به لمصادفته الصواب واحتياطيا نظرا لكون الشقة تم كرائها كمخزن حسب العقدة الأمر بإجراء بحث مع الإشهاد للعارض باستعداده لإحضار الشهود لإثبات كون الشقة كانت ولازالت على الحالة التي تم كرائها عليها كمخزن وأن التغييرات التي لحقت الشقة كانت من باب إعادة تهيئتها في الغرض المخصص لها بمقتضى العقدة الكرائية وحفظ حق العارض للإدلاء بمستنتجاته بعد البحث.

وأدلى بصورة من العقدة الكرائية.

وبناء على القرار التمهيدي عدد 894 المؤرخ في 29/11/2018 والذي قضى بإجراء خبرة تقنية عهد القيام بها الى الخبير اسماعيل سربوت والذي خلص في تقريره كون التغييرات تتعلق بجدار فاصلة وليست حاملة كما أنها لم تمس عناصر الهيكل الحامل من خرسانة مسلحة وليس هناك تأشير سلبي على العقار.

وحيث أدلى دفاع المستأنف عليه بجلسة 18/04/2019 بمذكرة تعقيبية بعد الخبرة جاء فيها أن الخبير وبعد معاينته للعقار اتضح له أن هناك اختلاف بين التصميم الهندسي للعقار وبين ما هو موجود على أرض الواقع والذي يعود الى البناء الأصلي بالثمانينات 1986. وأن هذه التغييرات المحدثة حسب المعاينة التي قام بها الخبير قد همت الجدران الفاصلة وليست الحاملة وذلك بهدف الاستغلال الأمثل لفضاء الشقة تماشيا مع الغرض الذي خصها به عقد الكراء وهو الاستيداع (مخزن) كما هو وارد صراحة بعقد الكراء. وأنه بالنظر لنوعية هذه التغييرات وكونها تتعلق بجدار فاصلة وليست حاملة فإنه لا تأثير لها على سلامة العقار وبناءه ولا يلحق به أي ضرر كما هو وارد بخلاصة التقريري. وان التغييرات التي تهم الجدران الفاصلة والتي اقتضتها طبيعة النشاط المرخص به بمقتضى عقد الكراء للمحل المدعى فيه لا تدخل ضمن التغييرات المبررة لطلب الافراغ حسب ما استقر عليه الاجتهاد القضائي بهذا الباب واعتبر أن هدم الحائط الفاصل يدخل في نطاق التعديلات والتغييرات التي اقتضتها طبيعة النشاط الممارس بالمحل وهي تغييرات لا تلحق ضررا بالعقار إذ يمكن إعادة بناء الفاصل وإرجاع الحالة الى ما كانت عليه من غير إتلاف معالم العقار. وأنه ثبت من خلال تقرير الخبرة أن التغييرات المدعاة هي من النوع البسيط التي اقتضتها طبيعة الغرض المتفق عليه بالعقدة الكرائية المشمولة بموافقة المستأنفين الصريحة بكراءهم الشقة والاتفاق على تخصيصها كمخزن حسب الفاظ العقد التي جاءت واضحة وصريحة والتي تغني عن أي تأويل. وأن الاتفاقات المنشئة على وجه صحيح تقوم مقام القانون بالنسبة لمنشئيها كما أن هذه التغييرات لا تلحق ضررا بالعقار ولا تؤثر على سلامة بناءه أو تضيف تحملات على الطرف المكري. وان طلب الافراغ يفتقر حسب ما هو مبين اعلاه للاساس القانوني والواقعي. لذلك يلتمس تأييد الحكم المستأنف.

وحيث عقب دفاع المستأنفين على الخبرة بجلسة 25/04/2019 أنه يمنع تأويل العقد إذا كانت ألفاظه صريحة كما ينص على ذلك الفصل 461 من ق ل ع مما حاصله أنه لا يمكن سماع مزاعم المكتري المشار إليها طالما أنه لا دليل على ذلك، مما جعله ينحى الى الاستنتاج الذهني المجرد والذي لا قيمة له. وأنه لما كان من الثابت من خلال ما سلف ذكره إخلال المكتري لواجباته العقدية المنصوص عليها في الفصل 692 ق.ل.ع لادخاله تغييرات خطيرة على العين المكراة دون إذن المالكين مما ألحق أضرار بهم وبملكهم باعتبار أن تلك التغييرات جعلت من العين المكراة مجرد فضاء واسع يحول دون إمكانية إكراء المسكن والمخزن بكيفية مستقلة الواحد عن الآخر وفق رغبتهم، الأمر الذي يعد سببا مشروعا يبرر بما فيه الكفاية الحكم وفق مقال الاستئناف والحكم بالمصادقة على الإنذار بالاخلاء.

وحيث أدرجت القضية بجلسة 25/04/2019 أدلى دفاع المستأنفين بالمذكرة التعقيبية على الخبرة المشار إليها أعلاه والتمس دفاع المستأنف عليه أجل إضافي فتقرر حجز القضية لجلسة 02/05/2019.

المحكمة

حيث أسست الطاعنة استنئافها على الأسباب المسطرة أعلاه.

حيث إن محكمة النقض قضت بنقض القرار عدد 2757 الصادر بتاريخ 13/05/2015 عن محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء في الملف عدد 42/8206/2015 والذي قضى بتأييد الحكم الابتدائي الذي قضى ببطلان الإنذار ورفض الطلب المضاد بعلة أن الأمر يتعلق بإجراء من إجراءات التحقيق خصوصا وان المطلوب لا ينفي قيامه بالتغييرات وادعى أنها لا تمس العقار وأن على المحكمة التأكد من التغييرات المحدثة وتاريخ إنجازها فجاء قرارها متسما بنقصان التعليل الموازي لانعدامه.

وحيث إن المحكمة أخذا بعين الاعتبار الدفوع المثارة وتقيدا بنقطة محكمة النقض طبقا للمادة 369 من قانون المسطرة المدنية أمرت بإجراء خبرة تقنية قام بها الخبير السيد اسماعيل سربوت الذي خلص في تقريره أن المخزن والشقة بسبب التغييرات المحدثة أصبحتا قضاء مشتركا للاستيداع مع إضافة الفناء وإدماجه كمساحة للاستيداع أيضا. إذ اصبح مستودع مشترك وأنه ليس هناك تأثير سلبي على العقار.

حيث إنه خلافا لما تمسك به المستأنف عليه من أن التغييرات المحدثة حسب ما قام به الخبير قد همت الجدران الفاصلة وليس الحاملة بهدف الاستغلال الأمثل لفضاء الشقة الذي خصها به عقد الكراء وهو الاستيداع مخزن إلا أن الثابت من خلال التقرير المنجز في الموضوع فإن التغييرات المحدثة بالشقة هو إحداث فضاء مشترك للاستيداع وإدماجها كمساحة لهذا الغرض وذلك بهدم الجدار الفاصل بين البهو والفناء وتغطيته بألواح معدنية محمولة بعوارض خشبية وإدماج كل ذلك في المحل وهدم الجدار الفاصل بين المرآب والغرفة والبهو مع حذف باب المرآب وهدم الجدار الفاصل بين البهو والمطبخ وإزاحة المرحاض من موقعه الأصلي الى الفناء وهو ما يشكل تغييرا لكافة معالم الشقة كشقة لتخزين السلع لتصبح فضاء استيداع توسعة للمخزن، وهو امر لم يتم التنصيص عليه بالعقد بتغيير معالم الشقة وحذف الجدران وتغير مواقع مرافقها لتصبح فضاء استيداع واسع يحول دون إمكانية إكراء الشقة كمسكن والمخزن بكيفية مستقلة الواحد عن الآخر وفق رغبة المالكين وإن كان من شأن هذه التغييرات ألا تؤثر على سلامة العقار فإن كل ذلك تم دون إذن مسبق بتغيير معالم الشقة من مالكها مما يبرر بما في الكفاية صحة السبب المؤسس عليه الإنذار بالإخلاء.

وحيث يتعين تبعا لما اشير أعلاه الغاء الحكم المستأنف والحكم من جديد برفض بطلان الإنذار وبالمصادقة على الإنذار المبلغ للمكتري بتاريخ 01/06/2011 والحكم تبعا لذلك بإفراغ المكتري هو ومن يقوم مقامه من المحل والشقة الكائنة بزنقة [العنوان] الدار البيضاء.

وحيث إن الطاعنين يتوفرون على الوسائل الكافية لتنفيذ الحكم دونما حالة لاشفاعه بالغرامة التهديدية.

وحيث يتعين تحميل المستأنف عليه الصائر .

لهذه الأسباب

بعد النقض والاحالة. فإن وهي تبت انتهائيا علنيا وحضوريا.

في الشكل:

في الجوهر: الغاء الحكم المستانف والحكم من جديد برفض بطلان الانذار و بالمصادقة على الانذار المبلغ للمكتري بتاريخ 01/06/2011 و الحكم تبعا لذلك بافراغ المكتري هو و من يقوم مقامه من المحل و لشقة الكائنة بزنقة [العنوان] الدار البيضاء و تحميله الصائر و برفض طلب الغرامة.