وبعد المداولة طبقا للقانون

حيث تقدم أحمد (ج.)، و صديق (ن.)، و سعاد (ل.) بواسطة نائبهم الأستاذ عبد الله (ل.) بمقال مؤدى عنه الرسوم القضائية بتاريخ 27/2/2020 يستأنفون بمقتضاه الحكم عدد 8309 الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء في الملف عدد 6717/8205/2019 بتاريخ 24/9/2019 و القاضي برفض الطلب وإبقاء الصائر على رافعيه.

في الشكل:حيث إنه ليس بالملف ما يفيد تبليغ الحكم المستأنف للمستأنفين مما يكون معه الاستئناف قدم داخل الأجل القانوني، و اعتبارا لكونه مستوف لباقي الشروط من صفة و أداء فهو مقبول.

في الموضوع :حيث يستفاد من وثائق الملف ان المدعين أحمد (ج.)، و صديق (ن.)، و سعاد (ل.) ، تقدموا بواسطة نائبهم بمقال افتتاحي مؤدى عنه الصائر القضائي بتاريخ 11/6/2019 عرضوا فيه انهم مالكين في اطار الملكية المشتركة للملك المسمى سوفيان 4 وسفيان 5 ذي الرسم العقاري الام عدد 29196/د , وان كل من سفيان (م.) و أمين (م.) ورشيدة (ن.) يملكون بدورهم في نفس العقار الام حصة مشاعة بحسب الثلث لكل واحد منهم والتي تتكون من القسمة المفرزة رقم 2 مساحتها 14 سنتيار والمشتملة على متجر بالطابق السفلي ذي الرسم العقاري 25499/33 , وانهم قاموا ببيع هذه الحصة للمدعى عليهما . وان العارضين قاما بممارسة حق الأفضلية طبقا لمقتضيات القانون رقم 18.00 المتعلق بنظام الملكية المشتركة وقد استصدرا حكما ابتدائيا قضى بالمصادقة على العرض العيني والايداع المتعلقين بمبلغ 264.500 درهم والحكم باستحقاق المدعين حق الأفضلية في الحصة المبيعة للسيدين إبراهيم (ش.) وبشرى (و.) في الرسم العقاري عدد 25499/33 المحددة في 14 سنتيار عبارة عن متجر بالطابق السفلي المستخرجة من الرسم الام عدد 29196/ د والحكم بالتشطيب على كل من إبراهيم (ش.) وبشرى (و.) كمالكين في الرسم العقاري عدد 25499/33 وتسجيل محلهما المدعين بالرسم المذكور بنسبة النصف للمدعي أحمد (ج.) والنصف بين المدعين صديق (ن.) وسعاد (ل.) مع الادن للسيد المحافظ على الأملاك العقارية بالحي الحسني بالقيام بذلك وتحميل المدعى عليهما الصائر . وقد تم تأييد الحكم بمقتضى قرار استئنافي وتم تقييد الحكم بالرسم العقاري، وان المدعى عليهما لازالا محتلين للمحل الذي مورست فيه حق الأفضلية بحيث لم تبق لهما اي صفة، وان العارض الأول استصدر امرا بإجراء معاينة انتهت الى تواجد شخصين بالمحل صرحا انهما يشتغلان لدى إبراهيم (ش.) المالك للاصل التجاري الذي تمارس به حرفة حلاقة الرجال وان استمرار اعتمار المحل من طرف مالكه السابق يعتبر احتلالا بدون سند لكون العارضين مقيدين بصفتهم مالكين للمحل موضوع الرسم العقاري، ملتمسين الحكم بطرد المدعى عليهما هما ومن يقوم مقامهما من المحل للاحتلال بدون سند من المحل التجاري الكائن بحي [العنوان] الدار البيضاء مع النفاذ المعجل والصائر، مدليا بصورة شهادة ملكية ونسخة حكم ابتدائي ونسخة قرار استئنافي وطلب اجراء معاينة وامر قضائي ومحضر معاينة.

وبناء على جواب نائب المدعى عليهما والذي جاء فيه ان المدعين لم يدلوا بالوثائق المثبتة لصفتهم خاصة وان شهادة الملكية المدلى بها لا تنطبق على العين موضوع النزاع كما انهم لم يدخلوا المالكين السابقين، وان العارضين يتواجدون بالعين موضوع النزاع استنادا الى العلاقة الكرائية التي تربطهم بالمالكين السابقين سفيان (م.) وأمين (م.) ورشيدة (ن.) وهي العلاقة التي نشأت مند سنة 1984 ولا زالت قائمة الى حد الان , وان ذلك ثابت من خلال رسم شراء العارضين عدد 532 بتاريخ 27/04/2015 وبواسطة العروض العينية الخاصة بواجبات الكراء التي كان الخصوم يرفضونها بدعوى ان العرض لا يشمل جميع المستحقات وليس انكار للعلاقة الكرائية . كما انها ثابتة من خلال السجل التجاري، وانهما يدليان بقرار استعجالي صادر بتاريخ 10/06/2019 بتأكيد العلاقة الكرائية ملتمسن عدم قبول الدعوى شكلا ورفضها موضوعا، مدليين برسم شراء وتصريح بالسجل التجاري وطلبات اجراء عروض عيني وايداع ومحضر امتناع وصور وصول إيداع وحكم ابتدائي ومحضر امتناع.

وبناء على تعقيب نائب المدعين والذي جاء فيه ان ان الحكم والقرار الاستئنافي يشيران الى التطابق بين البيانات الواردة بالرسم العقاري والعنوان المتعلق بالمحل موضوع النزاع وبالتالي فالدفع بانعدام الصفة يكون مردودا , وان صفة العارضين كمالكين منفردين بشهادة الملكية من جهة ومن جهة أخرى لا توجد اية رابطة قانونية بينهم وبين المدعى عليهما كما لا توجد اية علاقة كرائية معهما. وان العلاقة الكرائية السابقة مع المالكين السابقين قد تم فسخها بين أطرافها بعد التوقيع على عقد البيع فلا يمكن ان يحمل الشخص صفة المكتري والمالك لاختلاف العقدين من حيث تكوينهما وشروط انشائهما وموضوع العقد الذي ينصب عليه كل من عقد الكراء الذي يتم بموجبه منح احد طرفيه للاخر منفعة منقول او عقار خلال مدة معينة في مقابل اجرة محددة يلتزم الطرف الاخر بدفعها له حسب مقتضيات الفصل 627 من ق ل ع في حين ان عقد البيع ينقل بمقتضاه احد المتعاقدين للاخر ملكية شيء او حق في مقابل ثمن يلتزم هذا الأخير بدفعه له – الفصل 478 من ق ل ع-، وان صفة المكتريان قد انتهت بعد فسخهما لعقد الكراء رضائيا بمقتضى عقد الشراء وان الإشارة الى كونهما كانا مكتريين للمحل لا يلزم العارضين لأن من شروط عقد الكراء الرضائية كما انه يتعين تحرير عقد الكراء كتابة , وان الحديث عن عروض عينية مورست بسوء نية لا يمكن ان ستفاد منها ابرام عقد كراء يحدد الشروط والمحل والسومةالكرائية وباقي الشروط الأخرى التي لا يرتضيها العارضون ولا يمكن اختلاق صفة مكتري بمجرد عرض واجبات الكراء لان المراكز القانونية بعد واقعة الشراء تغيرت واصبح المدعى عليهما قبل واقعة ممارسة حق الأفضلية مالكين على اعتبار ان الطرف المكري لم يبق له وجود بعد واقعة البيع. وان الان الالتزامات لا تلزم الا من كان طرفا في العقد. وان العارضين ليسوا طرفا في العقد المفسوخ ولا يمكن الزامهم بقبول علاقة كرائية ليسوا طرفا فيها، كما ان المدعى عليه الأول يتحدث عن نفسه ويتجاهل كون الدعوى موجهة ضد طرفين، ملتمسين الحكم وفق طلبهم.

وبناء على تعقيب نائب المدعى عليهما والذي جاء فيه ان العارضين يتواجدان بالمحل بمقتضى عقد كراء مند سنة 1984 وان صفة مالك لا ثتبت الا بالتسجيل بالرسم العقارين وان عقد الكراء ابرم بين العارضين والمالكين السابقين مند سنة 1984 وهي العلاقة الثبتة من خلال العروض العينية وشهادة السجل التجاري ومن خلال إقرار المدعين في مذكرتهم عندما يتمسكون بكون العلاقة الكرائيةانتهت، وان فسخ العقد يجب ان يكون كتابة وان شراء الخصوم لا يعطيهم حق افراغ العارضين دون اعتبار للعلاقة الكرائي، مدليين بشهادة التصريح بالسجل التجاري

و بعد تمام الإجراءات صدر بتاريخ 24/9/2019 الحكم المطعون فيه بالاستئناف.

أسباب الاستئناف

حيث ينعى الطاعنون على الحكم مجانبة الصواب ذلك انه منح الطرف البائع صفة مكتر لم يخولها القانون على اعتبار انه لا تربطهم بالمستانف عليهما اية علاقة كرائية بعد البيع و تملكهم للجزء المبيع بعد ممارستهم لحق الأفضلية، كما ان العلاقة الكرائية بين المستانف عليهما و المالكين السابقين قد انتهت بالفسخ الرضائي بعد التوقيع على عقد البيع، و ان الاشارة الى أنهما مكتريين للمحل موضوع الدعوى لا تلزم العارضين لان من شروط عقد الكراء الرضائية و الكتابة، كما أن الحديث عن عروض عينية مورست بسوء نية لا يمكن ان يستفاد منها إبرام عقد الكراء تام الأركان، و لا تضفي على ممارسها صفة المكتري لتغير المراكز القانونية بعد واقعة الشراء بحيث اصبح المستانف عليهما قبل ممارسة حق الافضلية مالكين و لم يعد هناك وجود للطرف المكتري، كما ان الالتزامات التعاقدية لا تلزم الا من كان طرفا فيها طبقا للفصل 228 من ق ل ع، و ما داموا ليسوا طرفا في عقد الكراء المحتج به فلا يمكن الزامهم ببنود عقد الكراء، ملتمسين الغاء الحكم المستانف و الحكم وفق مقالهم الافتتاحي و تحميل المستانف عليهما الصائر. و ارفقا المقال بنسخة الحكم المستانف.

و بناء على المذكرة الجوابية المدلى بها من طرف المستانف عليهما بواسطة نائبهما بجلسة 23/7/2020 و التي اوضحا بموجبها انهما يكتريان المحل موضوع الدعوى منذ 1984كما هو ثابت في رسم الشراء و السجل التجاري و القرار الاستعجالي الصادر في 10/6/2019 و شهادة المستانفين، و أن المستانفين رفضوا العروض العينية بسبب عدم شمولها لكافة المستحقات و ليس بسبب تواجدهما غير القانوني في المحل، و أضافا ان ممارسة حق الافضلية لا تحول دون ممارسة حق الكراء طبقا للمادة 4 من القانون 12/67، فضلا عن ان صفة المستأنفين لا تكتمل الا بتسجيل شرائهم في الرسم العقاري، ملتمسين عدم قبول الاستئناف لانعدام الصفة و تاييد الحكم الابتدائي مع ابقاء الصائر على المستانفين.

و بناء على ادراج الملف بجلسة 17/9/2020 الفي خلالها بمذكرة تاكيدية لدفاع المستانفين فاعتبرت القضية جاهزة و حجزت للمداولة لجلسة 01/10/2020

محكمة الاستئناف

حيث إنه بخصوص ما يدفع به الطاعنون من انه لا تربطهم بالمستانف عليهما اية علاقة كرائية فان الثابت من وثائق الملف ان المستانفين تملكوا المبيع موضوع الدعوى الذي كان في الاصل في ملكية كل من سفيان (م.) و أمين (م.) و رشيدة (ن.) بعد ممارستهم لحق الافضلية و بالتالي يعتبرون خلفا خاصا لهم و يحلون محلهم في حقوقهم والتزاماتهم.

و حيث انه و ما دام المستانف عليه ابراهيم (ش.) كان يكتري المحل من المالكين السابقين المذكورين اعلاه، فإن عقد كرائه يستمر بنفس الكيفية مع المستانف و لا ينال من ذلك كونه اشترى نصيب المالكين السابقين طالما ان صفته تلك ظلت رهينة بمال ممارسة حق الأفضلية الذي بإعماله انتفت صفته كمشتر مما يكون معه تواجده بالمحل يستند الى العلاقة الكرائية التي كانت تربطه بالمالك السابق والتي تنتقل بقوة القانون الى المالك الجديد، و يكو بالتالي ما أثير بهذا الخصوص غير ذي أثر و يتعين رده.

و حيث إنه و عطفا على الحيثيات أعلاه يبقى ما جاء في الاستئناف غير مؤسس و يتعين رده و تاييد الحكم المستانف لمصادفته الصواب.

و حيث يتعين جعل الصائر على عاتق المستانفين.

لهذه الأسباب

إن محكمة الاستئناف و هي تقضي انتهائيا، علنيا و حضوريا.

في الشكل: قبول الاستئناف.

في الموضوع:برده و تاييد الحكم المستانف مع إبقاء صائره على رافعه.