وبعد المداولة طبقا للقانون

بناء على المقال الاستئنافي الذي تقدم به المستأنفون بواسطة دفاعهم والمؤداة عنه الرسوم القضائية بتاريخ 20/09/2021، يستأنفون بمقتضاه الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 10-5-2021 تحت عدد 5037 في الملف عدد 10391 - 8207-2020 والقاضي بادائهم لفائدة المدعية تضامنا فيما بينهم مبلغ 130.000,00 درهم عن الواجبات الكرائية ابتداء من فاتح مارس 2020 إلى غاية متم دجنبر 2020 بحسب مشاهرة 13.000 درهم وتعويضا عن الاحتلال عن المدة من فاتح يناير 2021 إلى غاية 30 متم ابريل 2021 بما مجموعه مبلغ 100.000,00 درهم وبحسب مبلغ 25.000,00 درهم شهريا وشمول الحكم بالنفاذ المعجل وتحميل المدعى عليهم الصائر.

في الشكل :

حيث قدم الاستئناف وفق الشروط الشكلية المتطلبة قانونا، صفة وأجلا وأداء فهو مقبول شكلا.

في الموضوع :

حيث يستفاد من وثائق الملف ومن محتوى الحكم المستأنف أنه بتاريخ 22/12/2020 تقدمت الشركة العقارية (ا.) بواسطة دفاعها بمقال مؤدى عنه الرسم القضائي إلى المحكمة التجارية بالدار البيضاء عرضت من خلاله أنها تملك العقار الكائن بشارع [العنوان] الدار البيضاء وأن شركة (م. ن.) تكتري منها بمقتضى عقد الكراء الشقة رة 12 بالطابق السادس بسومة شهرية قدرها 13.000,00 درهم باحتساب ضريبة النظافة وأن المدعى عليها امتنعت عن أداء الواجبات الكرائية منذ فاتح مارس 2020 إلى غاية متم دجنبر 2020 دون سبب مشروع رغم جميع الوسائل الحبية المبذولة فترتب بذمتها مبلغ 130.000,00 درهم وأن شركة (س. ت. ف. ن.) قدمت نفسها كفيلا شخصيا متضامنا وغير قابل للقيمة لفائدة العارضة من أجل ضمان تسديد ديون المدينة الرئيسية اضافة الى حملها جميع المصاريف والمبالغ التي تترتب في ذمة المدينة الاصلية وذلك إلى غاية استيفاء العارضة كامل دينها لذلك تلتمس الحكم على المدعى عليهم بأدائهم لفائدتها تضامنا مبلغ 130.000,00 درهم عن الواجبات الكرائية ابتداء من فاتح مارس 2020 إلى غاية متم دجنبر 2020 وكذا تعويضا عن التماطل قدره 5000 درهم مع شمول الحكم بالنفاذ المعجل وتحميل المدعى عليهم الصائر. وارفقت مقال بنسخة من عقد كراء، نسختين من عقدي كفالة.

وبناءا على المذكرة الجوابية المدلى بها من طرف المدعى عليه اشرف (س.) بواسطة نائبه بجلسة 23/03/2021 جاء فيها أنه بسبب وباء كورونا توقف نشاطها بشكل كلي واستحال عليها تبليغ المدعية برغبتها في فسخ عقد الكراء الذي يجمعها فقامت بارسال رسالة نصية عبر البريد الالكتروني الى الشركة العقارية (ا.) بتاريخ 19/03/2020 والتي تم تبليغها اليها بعد تخفیف قيود الحجر الصحي من طرف المفوض القضائي ابراهيم (ا.) بتاريخ 22/06/2020 تخبرها من خلالها انها لم تعد ترغب في كراء المحل المذكور وأنها قامت بتبليغ تذكير الى المدعية تعرض أنها راسلتها بتاريخ 19/03/2020عبر البريد الالكتروني وان المحل موضوع العين المكراة اصبح شاغرا منذ تاريخ 15/04/2020 وأن الشهور غير المؤداة هي شهر يناير ، فبراير الى غاية 19/03/2020 الاشهر السابقة عن الرسالة النصية الالكترونية والتي وجب فيها مبلغ 39.000 درهم مع خصم مبلغ 25000,00 درهم ليبقى بذمة شركة (م. ن.) مبلغ 14.000,00 درهم فقط كما أنها عند تسلمها العين المكتراة قامت مجموعة من الاصلاحات عليها كلفتها مبلغ 75.000,00 درهم هذا المبلغ الذي يبقى على ذمة المدعية لذلك يلتمس العارض الحكم برفض الطلب . وارفقت المذكرة بصورة من رسالة الكترونية وصورة من تذكير مع محضر تبليغه.

وبناءا على مذكرة جواب مع مقال اضافي المدلى التى بها من طرف المدعية بواسطة نائبها بجلسة 20/04/2021 جاء فيها أن عقد الكراء المبرم بين الطرفين ينص في مادته الأولى الفقرة A على أن الطرفين اتفقا على كراء المحل لمدة محددة في سنة كاملة تبتدئ من 03 يناير 2020 وتنتهي في 30 دجنبر 2020 وغير قابلة للتجديد وفي الفقرة B من نفس المادة من العقد التزم المكري التزاما لا رجعة فيه بأداء واجبات الكراء عن المدة المتفق عليها كاملة ولو افرغ المحل وغادره قبل انتهاء مدته في 30/12/2020 ولذلك فان شركة (م. ن.) امتنعت عن الوفاء بالتزامها التعاقدي والقاضي بأداء الواجبات الكرائية الى غاية 30/12/2020 تاريخ نهائية العقد ومن جهة ثانية فإن المكترية لم تفرغ المحل موضوع الكراء کما تنص على ذلك الفقرة C من المادة الأولى في العقد بل انها لازالت تعتمره ولم تسلمته للمالكة إلى غاية يومه ولذلك فإن المكترية وكفيلها مدينون للعارضة بالواجبات الكرائية المترتبة في ذمتهم من فاتح مارس 2020 إلى غاية متم دجنبر 2020 وجب فيها مبلغ 130.000,00 درهما. وبخصوص المقال الاضافي أن طرفي العقد اتفقا بإرادتها الحرة في بنوده على مجموعة الالتزامات المتبادلة ومن ضمنها أن الطرف ن المادة الأولى في العقد ان تفرغ المحل بتاريخ 30/12/2020 وفي حالة عدم وفائه بالتزامه بافراغ المحل أين يؤدي للمالكة تعويضا عن الاحتلال قدره 25.000,00 درهم شهريا كما تنص على ذلك الفقرة D من المادة الأولى من عقد الكراء بالإضافة إلى المقال الافتتاحي الرامي الى اداء الواجبات الكرائية عن المدة من فاتح مارس 2020 إلى غاية متم دجنبر 2020 الذي تقدمت به وجب فيها مبلغ 130.000 درهم فان المدعى عليهم تراكم في ذمتهم تعويضا قدره 25.000,00 درهم شهريا عن احتلال المحل وعدم افراغه وتسليم مفاتيحه للمدعية كما تنص على ذلك الفقرة D وذلك ابتداء من فاتح يناير 2014 إلى غاية متم ابريل 2021 وجب فيها مبلغ 100.000,00 درهم لذلك تلتمس العارضة الحكم على المدعى عليهم تضامنا وعلى كل واحد منهم بأدائهم لفائدتها بالإضافة إلى مبلغ 130.000,00 درهم عن الواجبات الكرائية ابتداء من فاخ مارس 2020 الى غاية متم دجنبر 2020 المطالب بها في المقال الافتتاحی و باداء تعويضا قدره 25.000,00 درهم شهريا عن احتلال المحل ابتداء من فاتح يناير 2021 الى غاية 30 ابريل 2021 وجب فيه مبلغ 100.000,00 درهم مع الفوائد القانونية من تاريخ الطلب وشمول الحكم بالنفاذ المعجل وتحميل المدعى عليهم الصائر.

وبناءا على المذكرة الجوابية المدلى بها من طرف شركة (م. ن.) بواسطة ناعبها خلال المداولة والمؤرخة في 11/05/2021 جاء فيها أنها اكترت العقار المذكور من المدعية بموجب عقد بسومة كرائية 13.000,00 درهم شهريا وأنها منحت المدعية مبلغ 25.000,00 درهم كتسبيق عن مدة الكراء وأن نشاطها يتمثل في نقل الأشخاص عبر الصعيد الوطني واتخذت من العقار المذكور مقرا لها الا انه ومع بداية الاعلان عن حالة الطوارئ الصحية بالبلاد نتيجة تفشي وباء كورونا توقف نشاطها بشكل كلي واستحال معه تبليغ المدعية برغبتها في فسخ عقد الكراء الذي يجمعها فقامت العارضة بارسال رسالة نصية عبر البريد الالكتروني وذلك بتاريخ 19/03/2020 والتي تم تأكيدها من طرف المفوض القضائي ابراهيم (ا.) بتاريخ 22/06/2020 تخبر من خلالها أنها لم تعد ترغب في كراء المحل المذكور كما قامت العارضة بتبليغها بتذكير مفادها انها رسالتها بتاريخ 19/03/2020 عبر البريد الالكتروني وان المحل موضوع العين المكراة اصبح شاغرا منذ تاريخ 15/04/2020 وتبقى الشهور غير المؤداة هي شهر يناير ، فبراير الى غاية 19/03/2020 الاشهر السابقة عن الرسالة النصية الالكترونية والتي وجب فيها مبلغ 39.000 درهم وأنه بخصم مبلغ 25.000,00 درهم الذي هو مبلغ التسبيق فان العارضة يبقى في ذمتها مبلغ 14.000,00 درهم فقط لذلك تلتمس العارضة الحكم اساسا برفض الطلب واحتياطيا باجراء بحث بحضور الأطراف قصد استجلاء الحقيقة.

وبعد مناقشة القضية أصدرت المحكمة التجارية الحكم المشار إلى مراجعه أعلاه الذي استأنفه المستأنفون.

أسباب الاستئناف

حيث جاء في بيان أوجه الاستئناف أن العلة التي اعتمدها الحكم الابتدائي جاءت مجانبة للصواب ذلك انه واستحضارا للقيود التي تفرضها الحالة الصحية بالبلاد بسبب فيروس كورونا فإن العارضون بادروا الى مراسلة المستأنف عليها بموجب رسالة الكترونية بتاريخ 19-3-2020 يخبرونها بموجب نصها على رغبتهم في انهاء عقد الكراء . و انه بعد تخفيف القيود الصحية بموجب الفيروس المستجد أقدموا على مراسلتها من جديد بموجب المفوض القضائي السيد ابراهيم (ا.) بتاريخ 22-6-2020 حرر على اثر ذلك محضر لهده الواقعة على اساس ان المحل المكتري أصبح شاغرا مند تاريخ 15-04-2020 سبق الأداء بمحضر المفوض القضائي بخصوص الموضوع ضمن أوراق الملف، وبالتالي فان الزامهم بمقتضيات الفصل 275 من ق. ل . ع . كما ارتكز على ذلك الحكم الابتدائي لا ينطبق على نازلة الحال. و أن عرض المفاتيح يفيد التعبير عن رغبتهم بإنهاء عقد الكراء يعد إجراءا كافيا لتحلله من الالتزام ولا يمكن اعتباره في حالة مطل لأنه وفقا للفصل 254 من ق ل ع فان مطل المدين يكون نتيجة سبب غير مقبول . وانها قامت بتنفيذ التزامها جزئيا بموجب مسطرة العرض وان إلزامها بالإيداع لا ينطبق على نازلة الحال بناءا على وجود قوة قاهرة خارجة عن إرادتها وهي أزمة فيروس كورونا التي همت توقيف مجموعة من القطاعات عن العمل وعلى رأسها المؤسسات القضائية وانه وفقا للفصل 268 من ق. ع ل فانه لا مجال لإعمال قاعدة التعويض لسبب لا يمكن أن يعزی للمدين كالقوة القاهرة فيروس كورونا طبقا للفصل 269 من ق ل ع وبالتالي فان المستأنف عليه كان مدعو للمشاركة في تنفيذ الالتزام وان رفضه لتنفيذ الالتزام يعد ابراء تام لذمة العارضون عن طريق عدم الجواب عن الرسالة المعروضة عليه بتاريخ 2020-3-19 و 22-6-2020 مما يبقى معه ان المحل المكترى فعلا أصبح شاغرا بتاريخ 15-4-2020 وان استنتاج الحكم الابتدائي كون العارض في حالة مطل لا يستقيم الا من حيت الواقع والقانون فانهم لا يتحملون الا واجبات الكراء عن المدة المتعلقة بشهر يناير وفبراير الى غاية 19-03-2020 مما يبقى معه ما استقر عليه الحكم الابتدائي مجانبا للصواب ويتعين رده . والتمسوا لاجل ذلك الغاء الحكم المستأنف و بعد التصدي برفض الطلب . وارفقوا مقالهم بنسخة من الحكم . وطي تبليغ.

وبناء على المذكرة الجوابية المدلى بها من طرف المستأنف عليها بواسطة دفاعها بجلسة 09/12/2021 والتي جاء فيها أن الحكم المستأنف جاء معللا تعليلا كافيا، لما ارتكز قضاءه حول اعتبار مقتضيات العقد الرابط بين العارضة وبين المستأنفين كأساس العلاقة الكرائية استنادا للمقتضيات القانونية المنصوص عليها في إطار الفصل 230 من ق ل ع . وانه بالرجوع إلى الوثائق والمستندات المدرجة بملف النازلة التي من ضمنها العقد المدلى به من طرف العارضة و المؤرخ في 2019/09/23 يتبين أن الغاية من التقدم بالمقال الاستئناف على علته هو مماطلة و التسويف فيما يخص أداء المستحقات المالية لفائدة العارضة ، وذلك دون موجب حق. و لما كانت القاعدة العامة العقد شريعة المتعاقدين باعتبارها من القواعد الآمرة التي لا يجوز للأطراف الاتفاق على مخالفة أحكامها إلا بموجب نص خاص. وإن مقتضيات المادة الأولى في الفقرة A من العقد الكراء المشار إليه أعلاه تنص: "على أن الطرفين اتفقا صراحة على كراء المحل لمدة محددة سنة كاملة تبتدئ من 03 يناير 2020 وتنتهي في 30 دجنبر 2020 وغير قابلة للتجديد" ، كما أن المكتري " المستأنفين" التزم في الفقرة B بأداء جميع واجبات الكراء عن المدة المتفق عليها كاملة ولو تم الإفراغ من طرفه وغادر المحل قبل انتهاء مدة العقد في 2020/12/30 ، علاوة على ذلك التزم في الفقرة D من نفس المادة أعلاه على انه في حالة عدم وفائه بالتزامه بإفراغ المحل إن يؤدي للمالكة تعويضا عن الاحتلال قدره 25.000,00 درهم شهريا. وإن واقعة الإفراغ غير ثابتة ولا يمكن التمسك بها إلا بناء على تراض أطراف عقد الكراء، وان تطبيق مسطرة العرض والإيداع للمفاتيح وفق المنصوص عليه في الفصل 275 من ق ل ع لا دليل عليه في نازلة الحال . وبناء على ما سبق، يتضح للمحكمة عدم ارتکاز ادعاءات المستأنفين على أي أساس، والتمست لاجل ذلك تأييد الحكم المستأنف في جميع ماقضی به، وبعد التصدي الحكم برفض الطلب وتحميل المستأنفين الصائر .

وبناء على اعتبار القضية جاهزة للبت وحجزها للمداولة قصد النطق بالقرار بجلسة 23/12/2021.

محكمة الاستئناف

حيث نعى الطرف المستأنف على الحكم المستأنف مجانبته للصواب لأنه نتيجة القيود التي فرضتها حالة الطوارئ بسبب فيروس كورونا تمت مراسلة المستأنف عليها بالرغبة في إنهاء عقد الكراء وتم عرض المفاتيح والإشعار بكون المحل المكترى أصبح شاغرا منذ 15/04/2020 ملتمسا تبعا لما ذكر إلغاء الحكم المطعون فيه فيما قضى به وبعد التصدي الحكم برفض الطلب.

لكن حيث من ناحية أولى، فإن الثابت من وثائق الملف خاصة عقد الكراء المدلى به رفقة المقال الافتتاحي أن الطرفين اتفقا على كراء المحل لمدة محددة تبتدئ من 3 يناير 2020 وتنتهي في 30 دجنبر 2020 وغير قابلة للتجديد والتزم الطرف المستأنف شركة (م. ن.) التزاما لا رجعة فيه بأداء واجبات الكراء عن المدة المتفق عليها كاملة ولو أفرغ المحل وغادره قبل انتهاء مدته في متم دجنبر 2020 كما التزم في الفقرة الرابعة من المادة الأولى من العقد بأداء تعويض عن الاحتلال قدره 25.000 درهم عن كل شهر في حالة عدم إفراغ المحل عند حلول الأجل المحدد في العقد.

وحيث إن الالتزامات التعاقدية المنشأة على وجه صحيح تقوم مقام القانون بالنسبة لمنشئيها ولا يجوز إلغاؤها إلا برضاهما معا أو في الحالات المنصوص عليها في القانون فالمكتري (المستأنفة) في نازلة الحال ملزمة بأداء المدة المحددة في العقد ولو أفرغت المحل والتزامها التعاقدي ورد قبل إعلان حالة الطوارئ في مارس 2020 مما يكون معه التمسك بحالة القوة القاهرة طبقا لمقتضيات المادة 268 من قانون الالتزامات والعقود غير ذي اعتبار.

وحيث من جهة أخرى، فإن أعمال السلطة العامة بإغلاق المحلات التجارية مؤقتا نتيجة تفشي وباء كورونا لا يمكن تكييفه بحالة القوة القاهرة بمفهوم الفصل 269 من قانون الالتزامات والعقود بل هي ظرف طارئ زال بزوال مسبباته بعد الإعلان عن فتح المحلات والرفع من القيود المفروضة ابتداء من يوليوز 2020 ورجوعا لنازلة الحال يتضح أن المدد المطالب بها تعود لتاريخ سابق (من يناير 2020) عن حالة الطوارئ المعلن عنها في مارس 2020 كما أن المدة المطالب بها تمتد إلى غاية متم دجنبر 2020 وهو تاريخ لاحق عن مدة الإغلاق مما يكون معه التمسك بحالة القوة القاهرة طبقا للفصل 268 من ق.ا.ع ورد في غير محله لكون حالة الطورائ المعلن عنها طبقا لما فصل أعلاه لم تجعل تنفيذ الالتزامات التعاقدية المعروضة على مكتري المحلات التجارية خاصة ما يتعلق بأداء الكراء أمرا مستحيلا استحالة مطلقة مما يبقى معه رد الدفع المثار.

وحيث من جهة أخرى، فإن الدفع بعرض المفاتيح والرغبة في إنهاء عقد الكراء لا يعد دليلا على إفراغ المحل وأمام خلو الملف مما يفيد تحقق واقعة تسليم المحل عند حلول تاريخ نهاية العقد (متم دجنبر 2020) وما يفيد سلوك مسطرة عرض وإيداع المفاتيح وفق المنصوص عليه في الفصل 275 من قانون الالتزامات والعقود فإن المستأنفة تبقى تبعا لما ذكر في حكم المعتمرة للمحل المدعى فيه بعد انتهاء مدته مما يبقى معه الدفع بكون المحل أصبح شاغرا منذ 15/04/2020 غير ذي أساس الشيء الذي يكون معه الحكم المستأنف لما قضى بأداء التعويض عن الاحتلال عن المدة من يناير 2021 إلى متم أبريل 2021 وفقا لما نص عليه عقد الكراء مبني على أساس قانوني سليم ويتعين تأييده.

وحيث تبعا لما ذكر يكون الاستئناف غير مرتكز على أساس قانوني سليم ويتعين رده.

وحيث يستتبع ذلك تحميل الطاعنين الصائر.

لهذه الأسباب

تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبث علنيا وانتهائيا :

في الشكل: قبول الاستئناف

في الموضوع : تأييد الحكم المستأنف وتحميل الطاعنين الصائر.