كراء ـ مكتري من الباطن ـ آثار التولية.
وجود المكتري من الباطن بالمحل المؤجر لا يعد من قبيل الغصب والعمل غير المشروع.
ما قد يترتب في ذمة المكتري من الباطن، من تعويض لفائدة رب الملك ـ بسبب التولية، غير القانونية ـ يجب أن تراعى في تقديره وجيبة الكراء الاتفاقية مع المكتري الأصلي التي ارتضاها بإرادته.

القرار عدد : 2532، المؤرخ في: 26/07/2004، الملف المدني عدد: 4202/ 2004
باسم جلالة الملك
وبعد المداولة طبقا للقانون
حيث يستفاد من أوراق الملف ومن القرار المطعون فيه عدد 1615 وتاريخ 01/04/04 الصادر عن محكمة الاستئناف بالدار البيضاء في الملف المدني عدد 3769/02 أن المطلوبين في النقض الشيي محمد ومن معه ادعوا أمام ابتدائية البيضاء أنفا أنهم أكدوا الفيلا ذات الرسم العقاري 49072/س الكائن عنوانها بالمقال للمسمى هوفمان جان بيير من أجل السكنى، إلا أنه غادرها وترك فيها المدعى عليه كوفينو بيير يحتلها منذ تاريخ 06/05/91، فاستصدروا قرارا استئنافيا تحت عدد 7163 وتاريخ 12/10/00 يقضي بإفراغه منها من أجل الاحتلال بدون سند نفذ ضده بتاريخ 26/02/01، ملتمسين الحكم عليه بأدائه لهم تعويضا عن الاحتلال مبلغه ( 20.000 ) درهم شهريا ابتداء من 06/05/91 إلى تاريخ 26/2/01. وبعد أن نصب قيم عن المدعى عليه لكونه لم يعثر عليه بالعنوان صدر بتاريخ 12/07/01 الحكم عليه بأداء تعويض قدرته المحكمة في مبلغ ( 40.000 ) درهم، استأنفه الطرفان والتمس المدعون رفع التعويض بناء على سومة كرائية شهرية مبلغها ( 23428) درهما محددة بواسطة خبرة. وبعد أن أجاب المدعى عليه بأن القرار القاضي بالإفراغ لم يعتبره محتلا للفيلا بدون سند بل اعتبر عقد الحراسة الذي سلمته له زوجة المكتري الأصلي عقد تولية يمنعه القانون، واعتبرت عقد الكراء مسمرا والقيمة التي يطالبون بالتعويض على أساسها لا سند لها في الواقع، لأن السومة الكرائية للفيلا محددة في ألف ( 1000 ) درهم. لأيدته محكمة الاستئناف ورفعت التعويض إلى مبلغ ( 590.000 ) درهم بقرارها المطعون فيه بعلل منها أن القرار المستدل به وإن كان قضى بإفراغ المدعى عليه بسبب التولية فوجوده بالفيلا كان بصفة عير قانونية سواء كان عن طريق التولية، وهي وضعية تبرر طلب التعويض في مواجهته. وما قضى به قرار السابق من عدم قبول طلب التعويض عن الاحتلال بعلة أنه طلب جديد قدم لأول مرة أمام محكمة الاستئناف لا يعد سبقا بالبت، وبإمكان المدعين تقديم طلب جديد به، وأن التعويض الشهري المستحق والمناسب لاستغلال الفيلا أو كواجب في حالة كرائها بطرية شرعية هو ( 5000) درهم بالنظر إلى مساحتها وموقعها وإلى الظروف الاقتصادية الملائمة لفترة الاحتلال وعدم منازعة المدعى عليه في هذه العناصر.
فيما يخص الوسيلة الرابعة:
بناء على الفصل 98 من ق.ل.ع وبمقتضاه فإن الضرر في الجرائم وأشباه الجرائم هو الخسارة التي لحقت المدعي فعلا……. وكذلك ما حرم منه من نفع دائرة الحدود العادية لنتائج الفعل الضار.
حيث يعيب الطاعن على القرار عدم الارتكاز على أساس وانعدام التعليل، ذلك أن محكمة الاستئناف حين عللت تقديرها للتعويض عن الاحتلال بالاستناد إلى  » الظروف الاقتصادية الملائمة لفترة الاحتلال وقدرته في مبلغ ( 5000) درهم شهريا كتعويض عن الاستغلال أو كواجب في حالة كراء العاقر بصفة شرعية » فإنها لم تأخذ في الاعتبار القرار المعتمد عليه في الدعوى القاضي بإفراغه من المحل، والذي أعطاه صفة المكتري له من الباطن، وكان عليها وهي تنظر في طلب التعويض عن الاحتلال أن تقدره اعتمادا على الوجيبة الكرائية التي اتفق المطلوبون مالكو العقار مع المكتري الأصلي على تحديدها في ألف ( 1000) درهم، لا أن تقدره في مبلغ ( 5000) درهم المذكور اعتمادا على العلة المشار إليها سابقا دون تعليل لاستبعادها للوجيبة الكرائية المحددة في عقد الكراء.
حقا حيث إن استعمال الطاعن للمنزل المحكوم عليه بإفراغه سابقا لم يكن نتيجة اسيلائه عليه غصبا وإنما اعتمادا على واقعة تولية الكراء الثانية بالقرار الصادر في 12/10/00، وما ينبغي أن يحكم به من تعويض لفائدة مالك العقار عن الخسارة والحرمان من استغلال المحل المكرى بسبب التولية للغير بصفة غير قانونية يجب أن يحسب على أساس الوجيبة الكرائية الاتفاقية لا الواقعية، ومادام المطلوبون لا يجادلون في أن الوجيبة الكرائية بينهم وبين المكتري الأصلي هي ألف ( 1000) درهم شهريا، فهذه السومة هي التي تمثل ما حرم منه المطلوبون من نفع من المحل المدعى بشأنه طبقا لما ينص عليه الفصل 98 من ق.ل.ع مما لا يسمح معه لهم بالمطالبة بتعويض عن عدم استعمالهم للمحل يفوق وجيبة الكراء التي وافقوا عليها بإرادتهم وارتضوها كقيمة كرائية للمحل. ومحكمة الاستئناف حين قدرت التعويض استنادا إلى سومة واقعية دون مراعاة السومة الاتفاقية التي ارتضاها المطلوبون في النقض بأنفسهم كقيمة لكراء المحل المدعى بشأنه لم تجعل لقرارها أساسا قانونيا سليما وعرضته للنقض.
لأجله
قضى المجلس الأعلى بنقض القرار المطعون فيه وبإحالة الطرفين والملف على نفس المحكمة لتبت فيه طبقا للقانون وعلى المطلوبين بالمصاريف.
كما قرر إثبات قراره هذا بسجلات المحكمة المصدرة له، إثر الحكم المطعون فيه أو بطرته.
وبه صدر القرار وتلي بالجلسة العلنية المنعقدة بالتاريخ المذكور أعلاه بقاعة الجلسات العادية بالمجلس الأعلى بالرباط. وكانت الهيئة الحاكمة متركبة من السيد رئيس الغرفة نور الدين لبريس رئيسا والمستشارين السادة: الكبير تباع مقررا وسعيدة بنموسى وصفية المزوري ومليكة بامي أعضاء وبمحضر المحامي العام السيد جمال الزنوري وبمساعدة كاتب الضبط السيد محمد الإدريسي.
الرئيس                           المستشار المقرر                     كاتب الضبط